В Петербурге каждая третья квартира эконом-класса является студией

Ладожский разрыв.

Гранитная улица как символ трамвайной реконкисты«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр. Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов

Больше 70% покупок в новостройках Петербурга и пригородной зоны в 2019 году пришлось на малогабаритные студии и однушки. В Ленобласти для новых проектов появление квартир меньше 30 кв. м ограничили. Но пока спрос четко отражает уровень достатка новоселов.

В Петербурге каждая третья квартира эконом-класса является студиейФото с сайта pixabay.comПоделиться

Аналитики прогнозируют популярность евроформатов, эргономичных планировок и отвечающих семейному запросу двух- и трехкомнатных квартир. Но пока покупательская способность не растет, и у студий, и у скромных однушек вполне еще светлое будущее. 

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 8 месяцев 2019 года совокупная доля студий и однокомнатных квартир в структуре спроса на первичном рынке города составила 72%.

Прирост относительно двух предыдущих лет и рост популярности студий (32,4% в 2019 году против 24,5% в 2017-м), связывают с перераспределением спроса с однушек и квартир с большей комнатностью. При этом средняя площадь жилья этого формата в спросе в 2017-2019 стабильна – для студий это 25-26 кв. м, для однушек – 38-39.

В пригородной зоне Ленобласти доля студий и однушек – 76%, причем средняя площадь студий меньше, чем в Петербурге – 24,5 квадрата. 

Почему покупают студии

Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что малогабарит продолжат покупать и дальше, т. к. роста покупательской способности не наблюдается. Чаще всего маленькую квартиру покупают в качестве первого жилья, улучшая свои жилищные условия — например, перебираясь из коммуналки или ветхого дома, переезжая из другого города с ограниченными финансами. 

Планировочным разнообразием, конечно, ни студии, ни однушки не отличаются — площадь не позволяет. У первых, в принципе, всего два варианта: вытянутые в длину и «широкие», приближенные по форме к квадрату (как правило, с двумя окнами). 

Среди однокомнатных квартир все популярнее евроформат, поэтому примерно треть их на рынке — это на самом деле евродвушки (в комфорте эта доля составляет 35%, в экономе- 20%). Именно так чаще всего позиционируется квартира, состоящая из одной спальни и широкой кухни-гостиной.

Без лишних перегородок в евроквартире увеличивается полезная площадь, а объединенная кухня-гостиная выступает фактически как еще одна общая комната, где все члены семьи могу проводить время вместе. К слову, европланировки есть не только в масс-маркете.

Например, у Setl Group они есть и в новых проектах высокого комфорткласса, и в бизнес-классе, и в элитных жилых комплексах.  

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», говорит: «В квартирографии наших проектов доля таких квартир составляет около 70%, и менять это соотношение на массовом рынке причин мы пока не видим».

– Относительно низкий бюджет покупки стабильно поддерживает интерес к данному формату жилья. В нем изначально заинтересованы  40-50% клиентов наших офисов продаж, – уточняет директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин.

Почему запрещают студии

Но преобладание малогабаритного жилья не всем нравится – и соседям, и чиновникам, ответственным за социальную инфраструктуру.

Так, в Ленобласти в мае 2019 года как раз принято решение об ограничении минимального размера новых квартир в 30 квадратных метров (с момента принятия документ должен коснуться всех новых проектов планировок территории, но не будет распространяться на уже утвержденные).

Такое ограничение связано с нормой жилобеспеченности, которая сейчас составляет 30 кв. м на человека. Согласно областным  нормативам градостроительного проектирования, потребность в социально-культурных, бытовых, дорожных и инженерных объектах рассчитывается, исходя из этого показателя.

Поскольку по факту на меньшей жилплощади всегда живет большее количество человек, изобилие малогабаритного жилья вызывает нехватку мест в детских садах и школах, перегруженность инфраструктуры, рассчитанной на меньшее количество жителей. 

При этом, как подчеркнули в областном правительстве, Минстрой РФ значительно увеличил для региона показатели по вводу жилья на целый миллион «квадратов», так что к середине 2020-х годов местные застройщики должны сдавать не менее 3,5 млн кв. м в год. «В связи с этим осенью мы вернемся к постановлению, чтобы выполнить федеральные нормы», – уточнили в правительстве.

При этом в Ленинградской области особенно велик спрос именно на  квартиры менее 30 кв. м.

– В 2018 году около трети реализованных квартир были площадью до 30 кв. м, – рассказывает Ольга Трошева. – Увеличение площади и, соответственно, стоимости, может повлечь снижение спроса.

Стоимость квартиры в области сейчас начинается в среднем от 1,5 млн руб., при площади от 30 кв. м и выше – минимум от 2,1 млн руб., т.е.

покупатели без возможности взять в ипотеку большую сумму, продать имеющуюся недвижимость, лишаются возможности приобрести жилье на первичном рынке.

Некоторые застройщики сами принципиально не создают студий в своих проектах – например, «Строительный трест» – из-за изначальной ориентации  на семейного покупателя. 

– Как правило, под квартирами-студиями подразумевается либо инвестиционный продукт для сдачи в аренду, либо временное жилье, – пояснил Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».  – Большое количество студий по 20-25 кв.

м увеличивает число  автомобилей в районе, ведь на каждые 80 метров жилплощади предполагается только одно машино-место. Как следствие, нагрузка на дороги и социальную инфраструктуру возрастает критически.

Более того, из-за частой смены жильцов в комплексе невозможно формирование дружественной и однородной социальной среды с бережным отношением к общедомовому имуществу.

По словам начальника отдела продаж компании «Отделстрой» Николая Гражданкина, сейчас даже покупатели двух- и трехкомнатных квартир все больше обращают внимание на количество однушек и студий на лестничной клетке.

Многие «попавшие» в проекты с 12-15 квартирами на этаже (половина из которых сдается в аренду), не хотят повторения. В бизнес-классе появление на этаже даже одной студии автоматически понижает статус дома – это ставит под угрозу приватность проживания.

Такие проекты часто расположены близко к центру, так что шанс, что такая квартира будет сдаваться (худший вариант – посуточно), довольно велик.

– Некоторые заявляют, что у них нет студий, но при этом полно однокомнатных квартир площадью 28-30 кв.м. Это ничуть не лучше студий, – говорит Николай Гражданкин.- Также сейчас часто предлагают планировки с небольшими, 10-метровыми комнатами.

Мы считаем это возвратом к эпохе хрущёвок. Спальня или детская – не то помещение, на котором нужно экономить, иначе кроме кровати с тумбочкой там ничего не поставишь.

Поэтому в ЖК, который компания строит на Выборгской стороне, площадь однокомнатных квартир начинается от 35 кв. м.

– В первых smart-домах мы действительно предлагали студии, но в текущих проектах мы полностью от них отказались, – рассказывают в компании LEGENDA Intelligent Development и уверяют: доля семейных квартир в проектах компании сейчас от 40% и выше.

Для домохозяйства из двух человек, а это, например, молодая семья без детей, вполне удобна квартира и с одной спальней.

На рынке достаточно много примеров домов, на 70-80 % состоящих из студий, а при такой диспропорции в квартирографии ни о каких комфортных условиях говорить не приходится.

Некоторые аналитики отмечают, что большое число студий в квартирографии у застройщика — это, прежде всего, хороший заработок для  компании – чем меньше метраж квартиры, тем выше стоимость каждого квадратного метра. Именно поэтому разница цены за квадрат в квартире-студии и трешке может превышать два раза.

– И потом, каждая студия – это отдельная квартира, но вовсе не обязательно на одного человека, – отмечает вице-президент  ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Александр Гиновкер.

– А это значит, что численность и плотность проживающих в одной парадной будет намного выше, чем если бы вся парадная состояла из двух- или трехкомнатных квартир.

Застройщики хорошо понимают, как будет сформирована социальная среда, поэтому среди студий зачастую не строят двух- или трехкомнатных квартир, да и жилых помещений на этаже частенько можно насчитать не меньше 10. Таким образом, в одном доме проживает большое число людей, а комфорта, соответственно, мало. 

Планировки решают все

Читайте также:  В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

Кроме цены и концепции проектов застройщики конкурируют между собой удобством и эргономичностью планировок, хотя это и непросто. 

– Рынок недвижимости довольно инертен, а производственный цикл сам по себе занимает несколько лет, так что не приходится ожидать новых технологических трендов, в том числе и в планировках, – считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. – Скорее, можно говорить об изменении покупательских предпочтений и модели принятия решения.

Так за истекшее десятилетие укрепили свою позицию квартиры-студии и квартиры свободной планировки, так называемые евродвушки. Отдельную категорию представляют апартаменты.

Не последнюю роль здесь сыграло развитие ипотеки, расширившее возможности для более молодых групп покупателей, чьи предпочтения при выборе квартиры далеки от классической схемы: «комната для себя, вторая для детей».  

– Средняя площадь квартир в новостройках постепенно растет, и мы делаем ставку на семейные квартиры. – говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

– Сейчас покупатели стараются подобрать планировку «под себя».

Пользуются спросом квартиры с «изюминкой», не похожие не другие, например, с камином, террасой или выходом на кровлю, холодными погребами для хранения продуктов. 

Эксперт прогнозирует сохранение тенденции к индивидуализации жилья следствием чего будет рост популярности свободных планировок. Он также отметил, что покупатели стали обращать больше внимания на размер кухни. Если раньше 10-метровая кухня была роскошью, то сейчас это минимум, а в квартирах с европланировками кухни и вовсе соединяются с гостиными, а спальни становятся более компактными. 

– Такие решения, как квартиры-студии или  объединение разных типов помещений в квартирах (кухня-столовая, столовая-гостиная) являются трендом в современных планировочных решениях, отходя от традиционных решений с отдельными небольшими пространствами, – комментирует главный архитектор СК «Дальпитерстрой» Каролина Гогунова. – Квартиры со свободными и гибкими планировками максимально отвечают потребности в вариативности планировочных решений, повышая их функциональность  и позволяя сэкономить бюджет на площади. Поэтому они всегда будут иметь преимущество.

Не все планировки одинаково полезны

Андрей Лопатин из Glorax Development приводит примеры неэффективных планировок: например, когда в двухкомнатной квартире размер межкомнатного коридора превышает размер комнаты или кухни, или одно из помещений имеет неправильную форму с острыми углами.

В таких квартирах сложно оптимально расставить мебель и технику, а значит, часть квадратных метров пропадет.

Лопатин также отметил, что в прошлое уходят малогабаритные кухни (если речь не идет о студии) – сегодня покупателя уже вряд ли заинтересует двушка или трешка с кухней до 8 кв. м. Так что средний размер кухни растет, и сегодня составляет 10-12 кв. м, в евроформатах – 16-20 кв. м.

Также в современных домах массового сегмента заметен тренд на отказ от проектирования балконов. Взамен застройщик предлагает купить кладовое помещение или пользоваться «колясочными». 

Эксперты компании LEGENDA подтвердили: если еще 5-7 лет назад преобладали типовые планировки с небольшими кухнями и отдельными гостиными, которые на ночь превращались в спальни, то сегодня на рынке появились варианты. Но есть нюансы, которые могут не учесть покупатели без опыта, выбирающие квартиру по буклетам.

«Квартиры с увеличенными зонами кухни и красивым обозначением «просторные кухни- гостиные» в  реальности же не всегда позволяют расставить там даже минимальный набор мебели стандартных габаритов, – говорят в компании.

– Или, например,  вентканалы, запроектированные по старинке внутри квартиры, становятся причиной нелепых выступов в санузлах и кухнях, что также съедает полезные метры».

В целом же качественные продуманные планировки – это достаточно дорогое в производстве удовольствие, и пока на массовом рынке такого продукта еще очень немного.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

В Петербурге каждая третья квартира эконом-класса является студиейAP-SPb19 Сен 2019 в 18:19Да здравствует одноразовый мир! Не так давно радовались появлению одноразовых шприцов. За 20-30 лет «доросли» до одноразовых квартирок — через какое-то время эти «временные» и «инвестиционные» студии будет ни сдать, ни продать. Покупайте, покупайте…В Петербурге каждая третья квартира эконом-класса является студиейhal900019 Сен 2019 в 15:00мда..однушки и студии видны сразу..парковаться вообще негде..проезды узкие..ужас…от подобых кварталов надо в радиусе примерно километров 10 держаться..а не то что покупать квартиру в этом доме..это дома-вокзалы..там все время будет бардак..В Петербурге каждая третья квартира эконом-класса является студиейВ СССР и то лучше жили,имели полноценную однушку в пятиэтажном кирпичном доме с торца,два окна в комнате,кладовка,на кухне ещё окно плюс холодильный шкаф,ванна совмещенная с окном.Где все это в студии? Одно окно на всю квартиру,спать вместе с помойным ведром,плитой и рукомойником с дребежащим холодильником? Достижение реформ после развала страны,где было бесплатное жилье с низкой коммуналкой.А сейчас студия за свои ипотечные миллионы? Да,это прогресс,в натуре!читать все комментариидобавить комментарий

Студии в центре Петербурга за 3 млн рублей: рискованная покупка ради локации

Но, как говорится, кто не рискует, тот не пьет «Шампанское», пусть даже отечественного разлива.

На рынке представлены несколько сотен малогабаритных квартир в дореволюционных домах, которые выбирают те, кто хочет жить внутри исторического города, а не на задворках.

Квартиры эти подходят скорее молодым, бездетным, мобильным товарищам. Также такая недвижимость пользуется спросом у гостей города. Но у нее немало скелетов в шкафу.

Что на рынке: квартиры-малютки в самом сердце Петербурга

Рынок недвижимости у нас перешел в такую стадию, что под жилье готовы продавать любую мало-мальски пригодную для проживания постройку. Не удивит, если скоро в продажу выйдут разбросанные по городу металлические гаражи как сити-виллы или кладовки как коливинговые апартаменты. Почему нет? Так что переделка коммунальных квартир в квартиры-студии не выглядит чем-то из ряда вон выходящим.

Расселение коммуналок – это отдельная и очень сложная тема. Петербург, как известно, не только северная столица, но и столица коммунальных квартир. Так что появление в старом фонде коммунальных квартир, нарезанных на студии, – вполне себе здравая идея, чтобы избавиться от этого постыдного явления. Полноценным жильем такую «нарезку» считать нельзя.

Слишком маленькая жилплощадь – в основном 18-20 кв. м. Много квартир на этаже. Но все перевешивает цена – порядка 3 млн рублей, в центре Петербурга, обычно в домах дореволюционной постройки со своей историей (к слову, если продавать их как комнаты, то цена была б в два-три раза ниже).

Новостройки если есть, то стоят значительно дороже: уровня бизнес-класса и выше, ценник – порядка 10 млн рублей. Скажем честно, профессионалы рынка со скепсисом относятся к коммунальным студиям. Переделанные коммуналки несут на себе все проблемы и риски старого фонда.

Это и неоднородное окружение, и старые коммуникации, которые не исправить пластиковыми трубами. Но самый большой их недостаток – это перепланировка.

«Переделанные в студии коммунальные квартиры не могут сравниваться с квартирами в новостройках в центре.

Пожалуй, единственный плюс такого жилья – это возможное местоположение дома, поскольку в центре новые дома появляются не в самых хороших локациях, в основном на местах бывших промзон или по соседству с шумными магистралями, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

– Как правило, при покупке подобных студий возникает множество рисков. По существу, это не отдельное жилье, это доля в коммунальной квартире. Если квартира находится в доме после капитального ремонта, она обладает хорошими эксплуатационными характеристиками.

Но, как правило, в таких домах студий нет, коммунальные квартиры там переделывают целиком, не дробя на маленькие части. В старых домах без ремонта больше минусов, чем плюсов: изношенные коммуникации, отсутствие ремонта в местах общего пользования, неоднородная социальная среда. Так что при выборе компактного жилья в центре лучше остановить свой выбор на новостройках».

Рискованная перепланировка

«По моим наблюдениям, в Петербурге продается около 200-300 комнат в коммуналках, переделенных в студии. Из них 80-90% имеют неузаконенную планировку. Соответственно, приобретение такой псевдостудии для будущих покупателей обернется одной головной болью», – комментирует гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.

В Петербурге каждая третья квартира эконом-класса является студией

Так выглядит «стандартная» коммуналка, превращенная в квартиры-студии

Самый большой риск при покупке студии в коммуналке – это перепланировка, которую нельзя легализовать.

На рынке немало квартир, которые владельцы самостоятельно переделали в студии, без создания проекта, его согласования и прочее.

Можно закрыть на это глаза ради жизни в привлекательном месте, но рано или поздно могут прийти «господа из ЖЭКа» и заставить вернуть все в первоначальное состояние.

«Перепланировки, как правило, не согласовываются, это влечет за собой штрафы, слабый напор воды в санузлах и тому подобные проблемы, — это уже почти норма для подобного формата», – говорит Надежда Калашникова.

«Практика показывает, что такие объекты достаточно быстро выявляются. Как правило, это происходит по жалобам соседей, которые проживают снизу, – констатирует Дмитрий Щегельский. – Я никому из покупателей не рекомендую покупать такие комнаты».

Да, риск, велик. В случае покупки студии на вторичке незаконную планировку просто выявить, но если квартира покупается «в стройке», то гарантировать, что перепланировка будет легализована, не может никто. Строители, получив деньги, легко могут «забить» на эти нюансы, даже если на словах что-то и обещали.

Читайте также:  Можно ли заявить о наследстве на неприватизированную квартиру?

Реальный опыт: как правильно купить недорогую студию в центре

Но что делать, если очень хочется жить именно в Петербурге, внутри красот старинного города, а денег хватает лишь на новостройку в Мурино? Ваpиант квартиры в бывшей коммуналке – это чуть ли не единственное решение, особенно для тех, кто не желает использовать ипотечные деньги. Стоит принять риски такой покупки и постараться их минимизировать. Мне лично знакомы покупатели, которые остались довольны своей студией, хотя поволноваться им пришлось.

Что нужно знать:

  1. Вы покупаете не квартиру, а долю в квартире. Таких «дольщиков» будет еще 10-20 человек. Обычно покупатели доли подписывают отказ от права преимущественной покупки, что формально дает возможность распоряжаться своей долей (продать) без участия других «дольщиков».
  2. Покупка студии в коммунальной квартире имеет смысл, если вся квартира подверглась перепланировке и в ней не осталось коммунальных комнат с общими «удобствами».
  3. Если под переделанной квартирой расположены жилые помещения, то на 99,99% перепланировка была произведена незаконно и узаконить ее нереально. Так что стоит рассматривать квартиры, расположенные только на первом или втором этаж (если первый нежилой). В остальных случаях лучше избежать такой недвижимости.
  4. Если покупается студия «в стройке», желательно узнать, чем занималась компания строителей до этого, какие объекты были уже сданы. Хотя никакой особой гарантии это не дает. А если читать отзывы, то скорее всего покупать квартиру расхочется (см. один из отзывов).
  5. Если покупаете «в стройке», будьте готовы к несоблюдению сроков окончания работ – некритичных, но неприятных. Особенно это касается чистовой отделки. У моей знакомой лестницу на второй уровень делали полгода сверх обещанного срока. Хотя все это легко объяснялось пандемией и карантином. Но осадочек остался.
  6. Квартира в результате будет напоминать общежитие квартирного типа. Тонкие межкомнатные стены, в основном молодые, здоровые жители, многие из которых только-только начинают взрослую жизнь. В общем частенько трудно будет заснуть. Плюс туристы, которые приехали в столицу коммуналок отдохнуть и по полной расслабиться.
  7. Будьте готовы к проблемам с водоснабжением, канализацией, вентиляцией (особенно если есть второй уровень).
  8. Перепланировку могут не узаконить, или процесс этот растянется на больший, чем обещано, срок.

Добавим к этим особенностям покупки квартиры в коммуналке еще одно мнение профи. Как рассказывает Мария Курчакова, эксперт из АН «АДВЕКС», никаких документов, гарантирующих, что перепланировка будет узаконена, не существует.

Вопрос этот решается уже после того, как квартира будет готова для проживания. Также она рекомендует проверить, не является ли дом объектом культурного наследия, потому что в таких домах очень сложно проходит процесс утверждения перепланировки. «При покупке такой квартиры стоимость ее делится на две части.

Например, мы покупаем студию за 3 млн рублей, из них 1,5 млн рублей – это стоимость самой жилой недвижимости, и эта сумма прописывается в договоре купли-продажи. Вторая часть суммы прописывается в договоре поручения на услуги стройкомпании. Это фактически ремонтные работы.

Поэтому очень важно проверить юридическое лицо на предмет банкротства, судебных исков и прочее», – рассказывает она.

В Петербурге каждая третья квартира эконом-класса является студией

Таких комментариев в интернете много. Проблем с перепланировкой даже в реализованных проектах предостаточно. К сожалению, избежать их можно лишь покупая уже готовую студию со всеми документами. Соответственно, цена такой недвижимости будет значительно выше. В то же время покупатели не расстаются с такой недвижимостью, продолжая жить в центре Петербурга

Маленькая, зато своя: все о современных студиях в новостройках Петербурга и Ленобласти

Квартиры-студии – самый популярный товар на рынке недвижимости наряду с «однушками». Обычно их раскупают уже на старте продаж. Какой размер студии является сегодня наиболее востребованным и на какую минимальную стоимость может рассчитывать покупатель малогабаритного жилья, расскажет Новострой-СПб.

Минимальные размеры и цены

Первые квартиры-студии появились в 20-х годах ХХ века в США и почти сразу завоевали популярность среди творческой молодежи. В Россию они пришли намного позже, только в начале 2000-х.

Считается, что зародились они в Петербурге, где большинство горожан росли в коммуналках. Неизбалованные личным пространством покупатели родом из Страны Советов довольно быстро оценили такой формат жилья, позволяющий жить в отдельной, хоть и скромной по габаритам квартире.

Классическая студия представляет собой квартиру открытого типа, где почти нет межкомнатных перегородок. В большинстве случаев изолирован только санузел.

Коридор, если и имеется, то весьма условный, а кухня, гостиная и спальня – это одно многофункциональное помещение.

Благодаря такому объединению пространство существенно экономится, и застройщики могут предлагать своим клиентам доступные по стоимости варианты.

Комфортнее всего в такой квартире жить одному человеку, более-менее сносно – молодой паре без детей. Иные варианты отпадают сами собой, так как в малогабаритных студиях невозможно уединиться, а отсутствие личного пространства мало кто способен перенести. Семьям с детьми подобный формат жилья противопоказан.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2019 году доля студий в объеме предложения оценивалась в 27%, в 2020 году она составила 23%. Небольшое снижение объясняется тем, что девелоперы вывели на рынок меньше новых объектов, при этом спрос на студии в целом остался на прежнем уровне.

Сегодня самая распространенная площадь квартир-студий – 23-25 квадратных метра. Ее основное преимущество в рациональности: такие габариты позволяют выделить зону кухни, гостиной, ванной комнаты, а также разместить системы хранения.

Если еще несколько лет назад на рынке было достаточное количество предложений от 15-17 «квадратов», то сейчас подобные варианты можно встретить преимущественно на вторичном рынке, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

По информации ГК «Полис Групп», доля студий размером 23-25 метров в проектах застройщиков составляет до 70% от общего числа предложения квартир такого формата. Стоимость зависит от класса новостройки, локации, в которой она расположена, удаленности от метро и других факторов.

Минимальный метраж студий, представленных на рынке новостроек Санкт-Петербурга, стартует от 18 кв. м, сообщает Александр Андрианов, исполнительный директор Glorax Development.

В сегменте «эконом» и «комфорт» покупатели наиболее часто приобретают лоты площадью 20-26 кв. м, в бизнес-классе – 22-28 кв. м. Стоимость студии стандарт-класса начинается от 1,8 млн руб.

, в бизнес-классе бюджет покупки стартует от 3,6 млн руб.

«Глядя на современные проекты, приятно видеть, что девелоперы стали уделять внимание не только размеру студий, но и их функциональности. Квартиры становятся шире и просторнее, но меньше по глубине. В них появляется ниша под кухню.

Пространство легко можно зонировать, выделив гостиную и столовую. Такие студии привлекают больше клиентов, нежели стандартные, привычные варианты.

Покупатель понимает, что даже временное жилье, каковым для многих является студия, должно быть удобным, и не давить психологически»

Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult

Квартирография, или сколько студий «закладывают» застройщики в своих ЖК

Успешность того или иного проекта зависит от многих факторов. В том числе, от хорошо продуманной квартирографии. Новостройки, в которых доля студий и «однушек» с мелкой нарезкой по 15-16 «квадратов» доходит до 70-80% от общего числа квартир, сегодня мало интересуют покупателей.

Если еще лет 10 назад клиенты расхватывали такие лоты в «муравейниках» на окраине Петербурга и в ближайших пригородах из-за их дешевизны, то сегодня предпочтения изменились в сторону комфорта.

Впрочем, гигантские студии тоже на любителя, ведь далеко не каждый готов вкладывать существенные деньги в «холостяцкую» по своей сути квартиру. А в некоторых домах любые студии отсутствуют в принципе, поэтому их причисляют к проектам с семейной квартирографией, поясняет Алексей Бушуев.

«Застройщик всегда формирует квартирографию в проекте согласно спросу. Закладывать в проект большое количество помещений, которые никто не купит, было бы недальновидным шагом»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Большое количество студий и однокомнатных квартир в проектах застройщика – это обычно ответ на запрос покупателя. Спрос определяется финансовыми возможностями клиентов.

Несмотря на снижение ипотечных ставок и предоставление застройщиками программ рассрочки, многие из них ограничены бюджетом, поэтому основная масса сделок по-прежнему приходится на малогабаритные квартиры, комментирует Ольга Ульянова.

Тем не менее, в текущем году наблюдается тенденция к смещению интереса в сторону квартир большей площади – во многом благодаря мерам господдержки.

Сегодня в отдельных проектах эконом- и комфорт-класса количество студий может достигать до 50% от всего предложения. В бизнес-классе доля студий не превышает 10-15%, а в высокобюджетном сегменте студий в классическом понимании практически нет. Студиями там могут быть названы квартиры со свободной планировкой площадью от 45 кв. м, говорит Александр Андрианов.

Читайте также:  Скидки на апартаменты в Москве достигают 25%

Дело в том, что жилой комплекс в современном понимании – это полноценное пространство, в которое закладываются дополнительные функции для той или иной группы покупателей, поясняет Дмитрий Ермышев.

Поэтому чаще всего у девелоперов можно встретить распределение квартир в пропорции «30-30-20-10» (студии-однокомнатные-двухкомнатные-трехкомнатные).

Но этот «микс» меняется и рассчитывается под концепцию конкретного объекта.

 «Доля студий в квартирографии проекта не всегда определяется лишь его классом. Свое значение играет и демографический фактор. В крупных городах есть тенденции к позднему вступлению в брак.

Молодые люди не спешат создавать семьи, многие сосредоточены на построении карьеры, саморазвитии.

Этот сегмент формирует спрос на квартиры-студии в проектах более высокого класса, в том числе «бизнес» и «премиум»

Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»

Самые маленькие квартиры: в чем опасность

Если говорить о некой границе минимальных размеров квартиры, то здесь следует руководствоваться региональными жилищными нормами, считает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». В Петербурге норма составляет 18 кв. м. Вполне закономерно, что студии такой площади встречаются на рынке. Однако для комфортной жизни важна не только общая площадь, но и планировка.

В студии, где продумано функциональное зонирование, находиться гораздо приятнее, чем в более просторной, но типовой квартире. Например, в жилых комплексах Setl Group есть студии с двумя окнами и выделенной зоной кухни.

Комфортными для проживания можно считать студии от 22-24 кв. м, полагает Алексей Бушуев. В совсем крошечной «клетушке» проблематично обустроить быт. Предпочтительно выбирать квартиру прямоугольной или квадратной формы. Преимуществом также будет наличие балкона или лоджии, где можно разместить отдельный кабинет или небольшую релакс-зону.

В последнее время появился тренд на переделку больших квартир в историческом центре под студии, предупреждает Дмитрий Ермышев. Там можно встретить лоты по 17-19 метров.

Естественно, этой площади недостаточно для нормальной жизни человека. Такая квартира больше похожа на каморку Папы Карло, но позиционируется она как полноценная жилплощадь и продается по цене комнаты в коммуналке.

Стоимость метра получается неоправданно высокой.

Несмотря на то, что по цене студии в Девяткино покупатель приобретает квартиру немного меньшей площади, но в центре Петербурга, стоит всерьез задуматься над такой покупкой. Старый фонд, в котором предлагают подобное жилье, в большинстве своем требует капремонта, поэтому на комфортное существование вряд ли можно рассчитывать.

Динамика роста цен на студии

Самые выгодные предложения всегда бывают на старте проекта, а студии разлетаются как горячие пирожки. Поэтому при покупке квартиры, особенно малогабаритной, важно не упустить нужный момент.

Впрочем, девелоперы, как правило, довольно продуманно подходят к ассортиментной политике и поэтапно выводят в продажу объемы квартир, различных по планировкам и метражу, поэтому сложно представить ситуацию, чтобы все студии в проекте были выкуплены еще в самом начале, утверждает Александр Андрианов.

Динамика роста цен во многом зависит от самого проекта, локации, где он расположен, популярности той или иной планировки и общего уровня спроса.

Есть отдельные примеры, когда цена квадратного метра на студии с начала года вырастала на 25-30%.

Если же говорить о средних показателях в течение строительства жилого комплекса комфорт-класса, то разница стоимости квадратного метра на старте продаж и при вводе дома в эксплуатацию обычно составляет порядка 15-20%.

Впрочем, есть и исключения. Наиболее ликвидными на петербургском рынке являются студии с чистовой отделкой, комментирует Егор Федоров. Прирост цены на студии в проектах компании за весь цикл строительства – от старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию – составляет не менее 50%.

В наиболее востребованных объектах этот показатель может быть еще выше. Например, в жилом комплексе комфорт-класса 4YOU (Московский район) цена на отдельные квартиры-студии приросла на 70-75%.

Действительно, в интересных проектах разница между начальной стоимостью и стоимостью студии в момент сдачи жилого комплекса в эксплуатацию может составлять и миллион рублей, и больше, подтверждает Ольга Трошева.

Поэтому студии часто выбирают инвесторы, стремящиеся получить прибыль от перепродажи квартиры. Средняя цена квадратного метра в студиях, расположенных в черте Петербурга, с начала года увеличилась на 15,7% до 138,2 тыс. рублей, в пригороде – на 6,7% до 88,8 тысяч рублей. Такой рост цены отвечает общему тренду на рынке.

«Сегодня у каждого застройщика свой подход к ценообразованию. И многие переходят к динамической модели ценообразования чуть ли не в реальном времени и АВС-делению, где выделяют наиболее и наименее удачные планировки, устанавливая на них дисконт или ценовую премию»

Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult

Выгодны ли сегодня инвестиции в студии

Квартиры-студии традиционно приобретают не только для личного пользования, но и в инвестиционных целях: они крайне востребованы на рынке аренды жилья.

А на фоне того, что банковские депозиты за последнее время утратили свою привлекательность, имеет смысл задуматься об инвестициях в недвижимость. С нынешними ставками и условиями, положив деньги на счет в банке, можно получить некую гарантию их сохранности, но никак не прибыль.

«Спрос на малогабаритные квартиры стабилен уже на протяжении многих лет. Студии покупают, чтобы сохранить и приумножить свои сбережения. Это также оптимальный вариант для работающих людей, которые приобретают свое первое жилье»

Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»

  • Свое жилье за 4 млн рублей: какую квартиру купить в новостройке Петербурга при ограниченном бюджете
  • Извечный вопрос: квартира или апартамент – где жить, что сдавать?
  • Евгения Рекшан 

Дата публикации 16 сентября 2020

Эйфория пройдет быстро: почему нельзя покупать студии в переделанных коммуналках

В Петербурге каждый год расселяют тысячи коммунальных квартир. Однако если верить официальным данным число проживающих в этих стенах, по какой-то загадочной причине не только не уменьшается, а даже растет. Впрочем, как выяснилось, никакой мистики здесь нет.

Просто квадратные метры в бывших коммуналках больше не комнаты, а уютные студии с отдельным входом и даже собственным санузлом. Жилье хоть и маленькое — зато свое и за небольшие деньги. Но придется мириться с целым рядом неудобств. О бизнесе на коммуналках Сергей Лесков.

Отличный ремонт, никакого хлама в коридоре и неприятных запахов. То, что это бывшая коммуналка сразу и не поверишь. И такого жилья на рынке недвижимости становиться все больше.

Такая студия далеко не апартаменты, в среднем 12-15 квадратных метров, но все необходимое здесь есть. Кровать небольшая кухня, но главное отличие от обычной коммуналки отдельный санузел.

Центр города, шикарный вид из окна, до метро пара минут пешком, да еще и цена для такого предложения, казалось бы, бросовая. От полутора до трех с половиной миллионов. Свою отдельную малометражку Екатерина Абаева купила не глядя. Но эйфория прошла быстро. Проблемы начались сразу после новоселья.

«Вот я сейчас покажу на плане. Это был мусоропровод, его зашивали, обивали кафелем. Мусоропровод, который оказался действующим, хотя нам говорили — он не работает. Бутылки бросали и мы это слушали», — рассказывает девушка.

Бизнес по реанимации старых коммуналок в Петербурге появился несколько лет назад. Схема простая, но прибыльная.

Некие фирмы квартиры скупают целиком, делают косметический ремонт, в каждую комнату заводят воду и канализацию. А потом продают как отдельное жилье. Прибыль от 30 до 50 процентов от вложенных средств.

Вот только по закону зарегистрировать такую коммунальную переделку вообще невозможно.

«Необходимо выяснить и установить, какие перепланировки были произведены. Имеют они согласование или самовольны. Так как ответственность несет собственник, независимо от того, кто их осуществлял», — говорит юрист Юрий Смирнов.

О своих мытарствах в модернизированных комнатах-студиях рассказывает чуть ли не каждый второй покупатель. Люди, уверяют, их нагло обманули. По факту они владеют не отдельным жильем, а лишь долей в коммунальной квартире.

«Сотрудники фирмы убедили нас, что буквально через несколько месяцев придет согласование планировок и нам разделят лицевые счета. Это все застопорилось и мы в результате, как платили по нормативу, так и платим», — рассказывает Ольга Столбова.

В этой ситуации представители компании задержку по срокам объяснили эпидемией каронавируса. Хотя и не отрицают, нужные документы они всегда получают со скрипом.

«Если очень сильно постараться, согласование может занять от трех месяцев до года, а может быть и больше, на самом деле», — говорит генеральный директор компании по строительству, проектированию и сделкам с недвижимостью Александр Осокин.

С еще одной фирмой, на которую постоянно жалуются покупатели, связаться не удалось. Пришлось, представиться клиентами и прийти якобы на просмотр жилья. Вроде бы все в порядке, кроме документов разрешающих перепланировку. Их говорят, действительно придется пождать.

Но по санитарным нормам, так называемые мокрые точки, раковины, душевые, где захочется устанавливать нельзя. Разрешение никто не выдаст. Ведь на коммуникации нагрузка возрастает в несколько раз. Тут и проводка может закоротить и соседей можно затопить в случае аварии, или наоборот без воды оставить.

«Нагрузка на инженерную сеть будет увеличена достаточно серьезно. Соседи почувствуют на себе это быстро. Особенно жители верхних этажей. У них не будет воды. Практически все давление будет распределяться ниже», — поясняет эксперт по ЖКХ Алла Бердец.

Сколько людей приобрели такие сомнительные апартаменты, эксперты по недвижимости говорить не берутся. Но подобных сделок регистрируют по нескольку сотен в год. Судя по официальным данным сегодня в Петербурге 60 тысяч коммунальных квартир, за счет расселения эта цифра ежегодно уменьшается на пять тысяч в год. Но вот, парадокс количество жильцов в них, наоборот, почему-то постоянно растет.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *