Разбираемся, как изменятся цены на квартиры в ближайшие месяцы, будет ли новый скачок цен и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость
Роман Пименов / ТАСС
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
По оценкам Knight Frank, в 2020 году цены на первичном рынке Москвы выросли на 16,2%. Для сравнения — в 2019 году рост составлял 11%, в 2018 году — 8%. Этому способствовали программа льготной ипотеки, снижение доходности депозитов и волатильность
курса рубля — все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье.
Инвестиции
в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 году и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Семен Лиходеев / ТАСС
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром.
Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации
и негативных новостей на рынке недвижимости.
И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — заявил Лебедев «РБК Инвестициям».
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Александр Демьянчук / ТАСС
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го.
Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля.
Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса.
Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать.
Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Shutterstock
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп.
Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей».
А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
Сафрон Голиков / ТАСС
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь.
Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке.
Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%.
Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв.
м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать.
Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале.
Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию
», — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменчивость цены в определенный промежуток времени. Финансовый показатель в управлении финансовыми рисками. Характеризует тенденцию изменчивости цены – резкое падение или рост приводит к росту волатильности. Подробнее Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Кто остановит в России двукратный рост цен на стройматериалы?
11 апреля 2021 | Время чтения 3 мин
Аннотация
Все видят по телевизору борьбу президента с ростом цен на продовольствие. Производители и крупные торговые сети чутко улавливают момент, когда можно взвинтить цены, а потом их чуть снизить, идя навстречу пожеланиям высшей власти.
А вот отрасль стройматериалов, похоже, отдали на откуп спекулянтам — за 2020 год рост цен в ней составил до 100—120%! Строители оказались зажаты между скачком цен на стройматериалы и невозможностью резко увеличить цены на квадратные метры.
Владимир Станулевич, 11 апреля 2021, 21:15 — REGNUM Все видят по телевизору борьбу президента с ростом цен на продовольствие.
Производители и крупные торговые сети чутко улавливают момент, когда можно взвинтить цены, а потом их чуть снизить, идя навстречу пожеланиям высшей власти.
А вот отрасль стройматериалов, похоже, отдали на откуп спекулянтам — за 2020 год рост цен в ней составил до 100—120%! Строители оказались зажаты между скачком цен на стройматериалы и невозможностью резко увеличить цены на квадратные метры.
Новостройки
Иван Шилов © ИА REGNUM
По данным экспертов, в прошлом году в среднем квадратный метр в новостройках подорожал на 19%, а цена среднестатистической квартиры в России к декабрю достигла 4 млн рублей (т.е. рост составил те же 19%).
Цены на квадратный метр жилья в России выросли в 2020 году в среднем на 19%
Личный архив Г. Гудим-Левковича
В Москве новый квадратный метр с начала 2020 года подорожал на 17%, до 260 тыс. рублей. В Северной столице — Санкт-Петербурге цены выросли на 19%, до 150 тыс. рублей за кв. м.
Не отстаёт и провинция: заметнее всего (среди городов с населением от 300 тыс. человек) — практически на треть — увеличились цены на первичное жилье в Кемерове, Мурманске, Хабаровске, Туле и Набережных Челнах.
Рост цен на новостройки в Архангельской области в 2020 году составил 15%.
Во-первых, в прошлом году существенно выросли цены на стройматериалы. Все мы это видим. Повышение стоимости металлопроката доходило до 100% в зависимости от региона и ассортимента. Материалы, в производстве которых применяют металл, подорожали на 70%. Строительная арматура подорожала вдвое. Шпаклевка и грунтовка подорожали в среднем на 10%, стекло — на 30%, песок — на 25%.
Во-вторых, пандемия и связанные с ней ограничения привели к существенному удорожанию рабочей силы, задействованной в строительной отрасли. Сокращение миграционных потоков вызвало острый дефицит кадров в строительстве и, как следствие, — рост расходов на заработную плату, что неизбежно сказывается на стоимости новостроек.
Во-третьих, на рост стоимости жилья оказал влияние переход на проектное финансирование, предусмотренное изменениями в действующем законодательстве. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит.
Воспользоваться этими средствами застройщик может лишь после окончания строительства и передачи объекта дольщикам. Использование эскроу-счетов приводит к тому, что девелоперы в среднем вынуждены платить на 5—7 тыс. рублей больше с каждого кв. м.
В целом переход на проектное финансирование строек и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах вызвали удорожание новостроек в среднем на 10%.
В-четвертых, норму рентабельности для застройщика определяет банк при заключении соглашения о проектном финансировании. И она рассчитывается в том числе исходя из необходимости оплаты полученного кредита на строительство нового жилья. Тем самым цена квартир во многом определяется исходя из принятой модели финансирования проекта и задается для застройщика банком.
Нужно учитывать, что покупатели в течение прошлого года активно скупали самые дешевые варианты квартир в строящихся объектах, из-за чего к новому году в объеме предложения резко выросла доля квартир подороже — отсюда и столь заметный рост средних показателей по увеличению стоимости жилья.
Строительство жилья
Григорий Фадеев © ИА Красная Весна
Большинство экспертов уверены, что и в текущем году цены на новое жилье будут расти: их не только стимулирует довольно высокий спрос на квартиры в новостройках и доступность относительно дешевых кредитов, но и нехватка предложения. Основным фактором роста цены стало увеличение себестоимости проектов.
Сдержать рост цен на жилую недвижимость в том числе и в Архангельской области можно за счет увеличения объемов предложения жилья на рынке. А следовательно, необходимо поддерживать новые проекты, предусматривающие масштабное жилищное строительство.
«Надежды уже нет». Цены на машины с пробегом рванули вверх (таблица) :
Автомобильные компании в сентябре переписали цены на новые машины. Из-за стремительного падения рубля стоимость автомобилей, скорее всего, будет проиндексирована еще несколько раз до конца года. Об этом корреспонденту Autonews.ru заявили сразу в нескольких дилерских сетях.
За ростом цен на рынке новых автомобилей неминуемо последует и индексация на вторичке. И произойдет это гораздо быстрее, чем было ранее, предупреждают представители бизнеса.
Нехватка автомобилей
Как объяснил Autonews.ru директор аналитического агентства «Автостат» Сергей Целиков, в начале сентября вторичка уже подорожала. Причем произошел существенный рост стоимости, и больше всего он сказался на сегменте первой перепродажи, то есть на самых свежих машинах.
«Это модели возрастом от 1 до 5 лет. Все, что хорошее и свежее, все это выросло в цене на 15-20% по многим моделям и ценник движется дальше. Причин несколько. Первое — нехватка автомобилей. Второе — цены на новые машины идут вверх.
Надо признать, что на вторичке приличный дефицит, все хорошее уже давно выгребли. Все, что выходит на вторичку сейчас — уже дороже. Поэтому люди либо повышают цены, либо снимают с продажи.
Посмотрите, что происходит с рублем», — разъяснил Целиков.
По его словам, большой объем относительно свежих и дешевых автомобилей производства 2013-2014 годов практически распродан. Следующая категория машин — это 2015-2016 год выпуска, а эти машины новыми продавались гораздо дороже. А пополнение вторичного рынка сейчас идет именно из них. И владельцы не хотят дешево расставаться с собственностью.
auto-vse.ru
«Стремительный рост цен во всех сегментах рынка автомобилей связан с обесцениванием рубля. Нет никаких симптомов к снижению. Сейчас пошел даже более активный рост. Пока по всем признакам нет никакой надежды к стабилизации. Со стороны экономики идут очень тревожные симптомы, поэтому нет и причин на замедление роста цен», — резюмировал эксперт.
В ожидании второй волны
О том, что в сентябре на вторичном рынке произошел ощутимый скачок цен корреспонденту Autonews.ru подтвердили и представители автомобильного агрегатора «Дром.ру». По словам аналитика компании Игоря Олейникова, средняя цена на машину выросла на 8,4% по сравнению с августом и составила 543 тысячи рублей.
«Ситуация сейчас беспрецедентная. Первый фактор — отложенный спрос после «коронакризиса». Второй — отсутствие новых машин у официалов, что влечет дефицит и на рынке б/у, так как люди продолжают ездить на старом автомобиле. В итоге спрос превышает предложение. Обычно в первые семь дней после подачи объявлений продается 25% автомобилей, а с августа эта цифра превысила 30%.
И третий фактор — неизвестность, связанная со второй волной пандемии коронавируса. Если коронавирус не вернет нас снова по домам, то ситуация нормализуется, когда дилеры закроют спрос. А это, на мой взгляд, состоится не раньше января. Будут ли дальше расти цены сказать сложно.
Стоимость автомобилей уже ощутимо выросла и приближается к порогу платежеспособности покупателя», — считает Олейников.
Сильную зависимость цен на вторичном рынке от колебаний рубля нам подтвердили и аналитики из «Авто.ру». По их данным, примерно в середине месяца началось повышение цен, пик которого пришелся на 25 сентября. «В России традиционно падение рубля сопровождается всплеском спроса на дорогие товары, как следствие, растет и цена на них.
Например, в марте, когда обрушились цены на нефть, в дилерских салонах выстроились очереди из желающих купить машину. К тому же, как правило, свою машину выставляют на продажу те, кто планирует купить новую. А цены на новые с понижением рубля растут.
В ситуации, когда нужно заплатить больше, продавец стремится продать свою машину подороже», — объяснила представитель компании Валентина Ананьева.
Ключавто
В первую очередь дорожают автомобили с пробегом иностранных брендов зарубежной сборки, так как себестоимость этих машин полностью в иностранной валюте.
Меньше растут цены на автомобили с пробегом иностранных брендов российской сборки, так как часть себестоимости формируется уже в рублевой зоне. Минимальный рост цен на автомобили отечественных брендов, так как себестоимость и маржа формируется преимущественно в рублях.
Об этом корреспонденту Autonews.ru рассказал генеральный директор розничной сети автомобилей с пробегом Automama Никита Быков.
«Топ-20 самых популярных марок-моделей автомобилей с пробегом в России возрастом до 10 лет выросли с момента девальвации весной 2020 года в пределах 5%. Соответственно, при сохранении текущего курса рублях к доллару и евро цены к концу года вырастут еще на 5%. В сегменте премиальных автомобилей рост цен значительно выше», — пояснил Быков.
Что подорожало больше всего
По данным компании «Авто.ру», ощутимее всего в сентябре подорожали GAZ 31029 (+38%), Toyota Tundra, (+16%), на 12% подорожали Kia Сarnival и Volvo XC90 и по 9% к цене прибавили Mercedes G-Class AMG, Mitsubishi Mirage, Audi TT и Cadillac Escalade. Однако средняя цена за сентябрь выросла незначительно, что объясняется дефицитом хороших машин.
«Ликвидные автомобили появляются в продаже очень редко и моментально продаются. На рынке остались преимущественно машины похуже и подешевле. Сейчас сложно делать какие-либо прогнозы. Если в ближайшем будущем дилеры получат новые машины, то ситуация с ценами на вторичном рынке стабилизируется», — считает представитель компании Валентина Ананьева.
Авангард Моторс
Совсем другие данные и цифры нам предоставила компания «Дром». Согласно их исследованию, максимальный скачок цен в сентябре зафиксирован на автомобили бизнес-класса и среднего ценового сегмента. Mazda CX-5, Ford Mondeo, BMW X5, Hyundai Santa Fe, BMW 5-Series прибавили в цене от 12 до 13%.
«Стоимость на популярные и ликвидные модели иностранного производства тоже заметно выросла, например, на Ford Focus прибавил 8,1%, а Kia Rio 6,8%, Hyundai Solaris подорожал на 6,2%. А вот Mazda3 и Toyota Avensis подорожали в сентябре не более чем на 1%.
Если дилер из-за роста себестоимости вынужден поднять цену на 10%, это не значит, что на те же 10% поднимется и цена б/у машины этой модели. Сначала она может вообще не поменяться. Обычно изменения происходят с задержкой в пару месяцев, и, конечно, цена вырастет, но рост не обязательно будет пропорциональным.
На вторичном рынке важнее не цена нового автомобиля, а такие факторы, как ликвидность, сезонность и уровень доходов населения», — объяснил аналитик компании Игорь Олейников.
| Подержанные автомобили, которые больше всего выросли в цене в сентябре 2020 года * | ||
| Модель | Средняя цена в августе, руб. | Средняя цена в сентябре, руб. |
| Mazda CX-5 | 1 263 745 | 1 436 009 |
| Ford Mondeo | 507 563 | 572 641 |
| BMW X5 | 1 879 604 | 2 115 797 |
| Hyundai Santa Fe | 1 041 856 | 1 172 052 |
| BMW 5-Series | 1 375 304 | 1 543 869 |
| Mazda6 | 706 884 | 780 571 |
| Mercedes-Benz E-Class | 1 471 263 | 1 622 945 |
| Toyota Land Cruiser | 2 585 107 | 2 849 009 |
| Volkswagen Touareg | 1 379 300 | 1 513 990 |
| Hyundai Creta | 1 011 119 | 1 108 101 |
| Volkswagen Tiguan | 1 016 051 | 1 109 985 |
| * — по информации компании «Дром» |
Вторичный рынок жилья РФ в октябре: рост замедлился
В октябре рост цен на квартиры в российских городах замедлился. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в 62% исследованных городов, а средняя цена квартиры – лишь в 48%.
Октябрь немного подкорректировал цены на недвижимость. Несмотря на то, что в большинстве российских городов они продолжили рост, но уже далеко не повсеместно.
По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» в 25 из исследованных 40 городов РФ стоимость квадратного метра на «вторичке» выросла, а в 15 — снизилась. Средняя цена квартир подросла меньше, чем в половине регионов: в 19 городах из 40.
При этом разброс в динамике вновь увеличился: максимальный рост цены квадратного метра составил +4,4%, а наибольшее падение – 2,3% (в сентябре эти значения, соответственно, были +2,5% и – 2,0%).
Генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов отмечает, что «лидером» подорожания стали наиболее дешевые квартиры: стоимость малогабаритных «однушек» увеличилась в 83% исследованных регионов.
В то же время цены на стандартные однокомнатные квартиры выросли в 56% регионов (в сентябре – в 76%), на двухкомнатные — в 52% (в сентябре – в 73%), на самые дорогие, трехкомнатные, — в 54% (в прошлом месяце «трешки» подорожали в 43% городов).
«Обычно самые дешевые квартиры являются своеобразным «градусником рынка». Именно в этом сегменте начинается рост или падение цен, которые распространяются на весь рынок.
Однако, в данном случае, скорее всего, на фоне панических сообщений о приближающемся кризисе и прогнозов о возможном снижении цен на недвижимость покупатели готовы брать только самое дешевое жилье, и продавцы, соответственно, поднимают на него цены. При этом глобального подорожания ждать не приходится», — говорит генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина.
Подтверждением этому стала и октябрьская корректировка цен: если в сентябре владельцы недвижимости выставили на продажу квартиры дороже, чем летом, в расчете на общий рост цен, то к октябрю в отсутствии спроса они уже готовы «подвинуться».
«ТОП +3»: Подмосковье, Новосибирск и Кострома
Лидером «ТОП +3» от «МИРА КВАРТИР» в октябре стала Московская область, где цена квадратного метра увеличилась на 4,4% (до 70241 руб.), а средняя стоимость квартиры – на 3,6% (до 3766598 руб.). Для сравнения: стоимость «квадрата» в первопрестольной выросла на 1,8%.
«Можно предположить, что подобные данные отражают тенденцию перетекания спроса в города Подмосковья, — считает Вера Удачина. – Все-таки разница между средней ценой квадратного метра жилья в столице и области составляет около ста тысяч рублей.
Кроме того, не исключено, что на психологии продавцов и покупателей недвижимости отразились-таки летние новости о расширении административных границ столицы».
Вторым лидером стал Новосибирск, где стоимость квадратного метра выросла на 2,3% и составила 52125 рублей, а средняя цена квартиры – на 3,8% (до 3360772 руб.).
В этом году в столице Западной Сибири наблюдалась разнонаправленная динамика: мартовский рост сменился майско-июньским спадом, а в июле продавцы решили взять реванш, и цены вновь стали расти.
В начале осени была пройдена психологическая отметка в 50 000 рублей за квадратный метр, а в октябре вновь подорожали все категории квартир, от дешевых однокомнатных до многокомнатных.
В тройку лидеров на этот раз попала и Кострома. Если в сентябре там было отмечено небольшое снижение (на 0,6%), то в октябре цены взяли реванш: стоимость квадратного метра увеличилась на 2,3% (до 37583 рублей), при этом средняя цена квартиры немного понизилась – на 0,8%, составив 1945969 рублей.
«ТОП -3»: Питер, Москва и Пенза
В октябре сильнее всего подешевели квартиры в Санкт-Петербурге: стоимость квадратного метра снизилась на 2,3%, составив 86836 рублей.
Подешевели на 4,1% стандартные однокомнатные квартиры (средняя стоимость в октябре – 3426810 рублей), при этом незначительно (на 0,8%) подорожали негабаритные «однушки» (средняя цена такой недвижимости составила 2707922 руб.). Эксперты предполагают, что в октябре в северной столице произошла корректировка.
«В августе мы наблюдали подорожание на 2%, причем тогда выросли цены на недвижимость всех категорий. Не найдя покупателей, собственники жилья решились снизить цены», — говорит Виктор Щеблецов.
В «ТОП -3» в октябре вошли также Казань и Пермь, где стоимость квадратного метра снизилась на 1,4%, и составила в Казани, 44601 рублей, а в Перми – 43031 рублей.
В столице Татарстана на 1% подешевела в октябре и средняя стоимость квартиры (до 2711621 руб.).
При этом существенно снизились цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (до 3%), а негабаритные «однушки» и «трешки» немного подорожали.
Средняя цена однокомнатной составила 1769994 рублей, двухкомнатной – 2423105 рублей, трехкомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 3575439 рублей, а маленькую квартиру в среднем можно купить за 1391697 рублей.
В Перми, как отмечают эксперты портала «МИР КВАРТИР», после небольшого июньского спада (на 0,4%), цены на квартиры стабильно росли: в июле на 1,1%, августе – на 1,2%, в сентябре – на 1,3%. «Таким образом, октябрьское понижение цен выглядит как корректировка.
Желая быстрее продать недвижимость, продавцы пермской недвижимости готовы сейчас идти навстречу покупателю», — предполагает Виктор Щеблецов. При этом, несмотря на общее снижение средней стоимости квадратного метра, недвижимость сегмента «эконом» (маленькие однокомнатные квартиры) подорожала.
Причем — весьма серьезно: на 3,6% (средняя стоимость квартиры составила 1371384 руб.).
ТАБЛИЦА: Цена квадратного метра и стоимость средней квартиры на вторичном рынке в некоторых городах РФ в октябре.
| Город | Стоимость кв. м. в октябре, руб. | Прирост | Средняя стоимость квартиры в октябре, руб. | Прирост |
| Мос. область | 70241 | 4,4% | 3766598 | 3,6% |
| Новосибирск | 52125 | 2,3% | 3360772 | 3,8% |
| Кострома | 37583 | 2,3% | 1945969 | -0,8% |
| Саратов | 32976 | 2,0% | 1823872 | 3,0% |
| Омск | 24573 | 1,6% | 1537491 | 3,1% |
| Димитровград | 28843 | 1,6% | 1306713 | 2,3% |
| Красноярск | 47684 | 1,5% | 2638303 | 1,4% |
| Тольятти | 36272 | 1,2% | 2087536 | -0,8% |
| Ростов-на-Д. | 53007 | 1,1% | 3118748 | 2,2% |
| Липецк | 41346 | 1,0% | 2397423 | -2,9% |
| Хабаровск | 56168 | 0,9% | 3099388 | 0,8% |
| Воронеж | 39381 | 0,8% | 2251282 | -0,5% |
| Белгород | 47542 | 0,6% | 2747553 | 0,3% |
| Калуга | 55344 | 0,5% | 3103945 | 1,4% |
| Тула | 44526 | 0,4% | 2599149 | -4,5% |
| Тюмень | 49102 | 0,4% | 3112183 |
источник: |
Средняя цена вторичной недвижимости в России выросла более чем на 10% за год
Средняя цена вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 10%, подсчитали аналитики.
Они предупреждают, что в начале года вместо традиционных скидок рынок, скорее, ожидает стагнация
Средняя цена вторичной недвижимости в российских городах-миллионниках в декабре увеличилась на 2,5%, а за год — на 10,3%, составив 82 200 рублей за 1 кв. м, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные ЦИАН.
Со ссылкой на компанию «Этажи» газета указывает, что средняя стоимость «вторички» в 19 крупнейших городах России выросла на 1,93% за месяц и на 12,5% за год, составив 66 100 рублей.
В декабре рост цен наблюдался во всех рассматриваемых городах относительно как ноября, так и конца прошлого года, следует из расчетов обеих компаний. По данным ЦИАН, заметнее всего жилье в этом году подорожало в Омске — на 20,6% год к году, до 56 200 рублей за 1 кв.м.
«Этажи» обратили внимание на ярко выраженный рост цен в Новом Уренгое, где за год они увеличились на 27,9% — до 129 500 рублей за 1 кв.м. В Москве, по данным ЦИАН, вторичная недвижимость подорожала на 12,6% за год и сейчас стоит в среднем 210 400 рублей за 1 кв. м.
В следующем году ожидается усиление перетока покупателей с первичного рынка недвижимости на вторичный, заявил «Коммерсанту» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Он отметил, что из-за более выраженного роста цен новостройки во многих локациях сейчас стоят дороже готового жилья.
Приближающиеся январь и февраль — это традиционно период низкого спроса, когда собственники готовы предоставлять скидки, сказал газете директор «Этажей» Ильдар Хусаинов. Однако не все опрошенные изданием консультанты на этот раз ждут снижения цен.
Попов заявил «Коммерсанту», что ждет скорее стагнации: с одной стороны, на рынок продолжает влиять льготная ипотека, а с другой — на него начинают выходить квартиры, купленные на стадии строительства для перепродажи.
Россия за год поднялась в рейтинге стран-лидеров по темпам роста цен на жилье с 10-го на восьмое место, сообщала консалтинговая компания Knight Frank. В топ-10 страна Россия занимает позицию выше Нидерландов и Хорватии.
«Выгодные условия ипотечного кредитования и заинтересованность в недвижимости как в одном из наиболее понятных инструментов для инвестиций, особенно на фоне ослабления рубля, стали драйверами спроса и роста цен», — пояснял управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.
Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене
Быстрее всего в последнем квартале прошлого года росли цены на металлопрокат для строительства. По информации Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), повышение доходило до 100% в зависимости от региона и ассортимента. Материалы, в производстве которых применяют металлопрокат, подорожали на 10–70%.
В Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» подсчитали, что прокат черных металлов и цветные металлы по итогам 2020 года взлетели в цене на 50–150%.
«Подорожали в первую очередь алюминий, сталь, чугун, золото. Соответственно выросли цены и на производные продукты из них. Даже строительная арматура подорожала почти вдвое», – отмечает президент ассоциации Александра Белоус.
По ее словам, рост цен на сырье и полуфабрикаты из металла продолжается и сейчас.
Основной фактор подорожания – повышенный спрос на зарубежных сырьевых рынках. «Поскольку Россия занимает значительную долю мирового рынка металлов, внутренние цены попадают в зависимость от мировых. И после того, как выросли мировые цены на металлургическую продукцию в прошлом году, начали расти и внутренние», – объясняет Белоус.
Также не стоит забывать об увеличении налога на добычу полезных ископаемых для производства удобрений, черных и цветных металлов, напоминает гендиректор строительной компании «Перспектива» Михаил Иванов.
Налог вырос за счет повышения так называемого «рентного коэффициента», который вступил в силу с января 2021-го. Он затронул, в частности, руды черных, цветных и редких металлов: за счет применения коэффициента ставка НДПИ для них увеличивается в 3,5 раза.
Пятилетнюю отсрочку получили только новые проекты по добыче, заключившие соглашения о защите и поощрении капиталовложений.На таком фоне рост вполне закономерен, отмечают в отрасли.
«Стремление Минфина повысить уровень налоговых изъятий в добывающей отрасли до общемирового стимулирует металлургов и других игроков рынка добычи полезных ископаемых поднимать цены, соответственно налогам, на международный уровень», – считает Иванов.
Плюс пошлины, минус посредники
На рост цен уже отреагировали власти. В середине января президент утвердил перечень поручений по итогам заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам. Среди поручений, адресованных премьер-министру Михаилу Мишустину, – в срок до 1 марта нынешнего года представить предложения «по ограничению роста цен на строительные материалы».
В декабре правительство в качестве временной меры уже ввело 5-процентную вывозную пошлину на отходы и лом черных металлов. А в конце января Главгосэкспертиза сообщила, что теперь будет мониторить цены на металлоизделия в еженедельном режиме.
Тогда же стало известно, что правительство рассматривает вариант введения заградительных экспортных пошлин, чтобы сдержать рост цен на внутреннем рынке.
Однако сами строители не в восторге от такого сценария. В среднесрочной перспективе эти меры могут ускорить инфляцию, предостерегает президент межотраслевой ассоциации «Синергия» Александра Белоус.
«Контролировать ценообразование стройматериалов на государственном уровне не стоит также потому, что это может нарушить работу рыночного механизма и еще больше разбалансировать спрос и предложение.
Определенную роль в росте цен на металл и так уже сыграли, согласно биржевым данным, операции игроков на рынке ценных бумаг, вызвавшие нестабильность и перегрев на рынке», – подчеркивает эксперт.
Параллельно производителей металла хотят избавить от ненужных посредников. Федеральная антимонопольная служба уже начала проверки металлотрейдеров на предмет сговора. Тем временем профильные ведомства прорабатывают проект отдельной торговой площадки для сделок с металлоизделиями.
Предполагается, что здесь производители стройматериалов смогут напрямую работать с застройщиками и подрядчиками.
По словам Белоус, НОСТРОЙ призвало строительные СРО помогать своим компаниям-членам с прямыми закупками металлов у производителей, чтобы сократить цепочку посредников и таким образом уменьшить издержки. «Однако эта мера способна снизить стоимость дорожающего сырья лишь незначительно.
Ведь помимо роста мировых цен подорожание вызвано также тем, что сейчас идет наполнение складов. Поэтому повышение цен в целом на 24–30% и даже 40% уже никого не смущает», – говорит глава ассоциации.
Большинство крупных и средних компаний уже работают с производителями напрямую, добавляет гендиректор СК «Перспектива» Михаил Иванов. Однако такая схема не всем удобна: для многих компаний нецелесообразно держать большой отдел сбыта и часто выгоднее работать через дилеров.
Подорожание стройматериалов в России не ограничивается металлами и продукцией из них. В последние месяцы цены растут «практически на все виды строительных материалов», рассказывает Игорь Грецов, гендиректор и управляющий партнер GPGroup. Компания специализируется на отделке офисов класса А и элитного жилья, поэтому использует много материалов от зарубежных производителей.
Что будет с ценами на жилье в России
Из-за скачка курсов доллара и евро поставщики ожидаемо повышают цены на материалы для финишной отделки на 10–15%, говорит Грецов. И к таким скачкам в отрасли уже привыкли.
«Но сейчас мы также видим и рост цен на стройматериалы для черновых и предчистовых работ, которые производятся местными российскими компаниями и не привязаны к курсам валют», – отмечает глава компании.
К примеру, расходные материалы, такие как шпаклевка и грунтовка, подорожали на 2–10%.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, который занимается возведением частных домов, также говорит о росте цен «на все сырье» – от бруса до базальтового утеплителя. В компании «Ориентир», которая возводит промышленные и складские комплексы, отмечают подорожание стекла на 30%, песка – на 25%.
Но, в отличие от рынка металлов, в этих сегментах нет однозначных и жестких предпосылок для взлета цен. И как с ним бороться, пока не ясно.
Подорожание стройматериалов застройщики пытались компенсировать за счет покупателей. По экспертным оценкам, жилье в строящихся домах за последний год подорожало на 10–25% в зависимости от типа и региона.
Тенденция затронула не только многоквартирные дома, но и жилье в частном секторе. По оценке гендиректора компании «Дом Лазовского», затраты на строительство в последнее время выросли на 15–18%.
Пока часть повышения строители компенсируют за счет собственной маржи. Но такая возможность есть не у всех.
Тяжелее всего придется исполнителям государственных и муниципальных контрактов, предполагает президент Национального объединения строителей Антон Глушков. Они работают по твердым ценам, и возможное подорожание стройматериалов не учитывается при расчете стоимости. «Поэтому любое колебание, как, например, сейчас мы наблюдаем с металлом, создает риски банкротства компаний и увеличения количества недостроев», – заключает эксперт.