В россии строится все больше компактных квартир. «Однушки» и студии составляют 53% квартир в новостройках — 1,05 млн из общих 1,97 млн. Таковы данные исследования Общероссийского народного фронта и Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).
Причина проста — застройщики строят то, что покупают, и к такой квартирографии приводит снижение покупательской способности населения, невозможность приобрести квартиру большей площади, поясняет эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко.
В десяти регионах — Якутия, Приморье, Крым, Омск, Санкт-Петербург, Ленинградская и Кемеровская области, Кубань, Бурятия, Адыгея — доля «однушек» в новостройках превышает 60%. И только в восьми регионах, среди которых Карелия, Дагестан, Сахалинская область, Пермский край и другие, таких квартир в новых домах менее 40%.
Девелоперы обеспечивают релевантное спросу и условиям предложение, говорит член общественного совета при минстрое, президент «Интеко» Александр Николаев. Доходы населения не растут, поэтому и востребовано недорогое жилье.
Однокомнатная квартира — это первое, стартовое, жилье, которое часто приобретается для разъезда с родителями или при переезде в новый город. Вторая по популярности категория его покупателей — инвесторы, «однушки» дешевле другого жилья и лучше сдаются в аренду.
«Чем больше покупателей, которые видят регион в качестве постоянного места жительства, в котором они заведут семью и детей (или уже их имеют), тем больше будет доля 2- и 3-комнатных квартир. В регионах, которые воспринимаются покупателями как «транзитные», будут доминировать однокомнатные квартиры», — объясняет популярность замглавы Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.
Правовые аспекты жилищного строительства эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
В лидерах Ленинградская область, где более 75% квартир в новостройках — студии и однокомнатные. Застройщики объясняют это разными причинами: такие квартиры универсальны, наиболее доступны и самый выгодный вариант для инвестиций.
«Высокий спрос на однокомнатные квартиры поддерживают и региональные покупатели, перебравшиеся в петербургскую агломерацию на постоянное место жительства.
Они начинают с покупки «однушки», а уже затем, при необходимости и наличии возможностей, увеличивают жилплощадь», — говорит директор по маркетингу «Ленстройтреста» Ян Фельдман.
Хуснуллин предложил отказаться от апартаментов
Петербург — центр притяжения молодежи со всей страны, которая едет сюда учиться и строить карьеру. Это одна из причин высокого спроса на однокомнатные квартиры, полагает гендиректор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
«Характерный именно для Питера фактор, который формирует такую большую долю маленьких лотов в общем предложении, — большое количество коммунальных квартир.
Многие собственники комнат, решив воспользоваться схемой Trade-In, могут рассчитывать только на приобретение небольших лотов как в самом Санкт-Петербурге, так и в ближайших к городу локациях», — добавляет руководитель по маркетингу и продажам компании «Страна Девелопмент» Виктор Ведехин.
При этом в Москве, которая так же привлекательна для студентов и инвесторов, как и Северная столица, доля однокомнатного жилья лишь 42%.
В Пермском крае, где доля «однушек» не превышает 37%, застройщики закладывают 15-20% таких квартир на одиноких покупателей и 10-15% — на инвесторов, отмечает директор по маркетингу компании «Талан» Наталья Гарифуллина.
Но что-то делать с таким «перекосом» нужно, считает Алексеенко, такое соотношение квартир стимулирует низкую обеспеченность населения квадратными метрами. При рекомендациях ООН в 30 квадратных метров жилья на человека, рассказал Алексеенко, на одного россиянина приходится 27,8 кв. м жилья, а в 650 из 1117 российских городов обеспеченность жильем ниже этого уровня.
В том, что строится так много однокомнатных квартир ничего хорошего нет, считает директор Института региональных исследований и городского планирования Ирина Ильина: «По международным стандартам в квартире должно быть на одну комнату больше, чем жильцов, — три комнаты на двух человек, четыре на трех и так далее. В России этот норматив, конечно, не соблюдается».
Названы города, где новостройки нужнее всего
В середине XX века и однокомнатные квартиры были для многих благом, но все-таки это должно быть временное жилье. Строить много «однушек» целесообразно, если много молодежи и одиноких людей. Но в России, наоборот, население стареет, а пожилые люди, как правило, живут все-таки с кем-то.
Также строительство однокомнатных квартир было бы оправдано, если бы это было арендное жилье, считает Ильина. Тогда жильцы не привязывались бы к квартире на десятилетия, им было бы проще переехать в большую квартиру при увеличении семьи или, напротив, вернуться в «однушку» после развода.
Массовая продажа малогабаритных квартир, если они сконцентрированы в одном районе, превращает его в гетто, то есть район с неблагополучным населением, что рождает социальное недовольство и конфликты, считает первый вице-президент Международной академии архитектуры Юрий Виссарионов.
В таких домах позже сложно проводить капремонт, реконструировать их. Небольшие квартиры во всем мире предназначены для аренды, и только потом уже для продажи в собственность. Если в доме много однокомнатных квартир, то постепенно многие жильцы будут из него выезжать, а останутся те, у кого нет денег на покупку большей жилплощади.
Небольшие квартиры во всем мире предназначены для аренды и только потом уже для продажи в собственность
Девелоперам выгодно закладывать на студии и «однушки» около 66% объема дома, на двухкомнатные квартиры 22% и 12% — на трехкомнатные, рассказывает замглавы департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. Застройщики получают двойную выгоду: небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром в любых рыночных условиях, а цена квадратного метра у него на 15-20% выше, чем у многокомнатных квартир.
Небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром, а цена квадратного метра у него на 15-20% выше, чем у многокомнатных квартир
Сейчас никакие нормативы не запрещают застройщику возвести дом, где будут только студии и «однушки». Однако девелоперы предпочитают все же комбинировать их с квартирами большей площади. Сдерживают строительство «однокомнатных домов» и технические нормы — например, если однушек будет слишком много, не во всех будут соблюдены нормы инсоляции.
«Должна быть система правильного планирования строительства, с учетом структуры общества, количества приезжающих. Если этого нет, все говорят: «Сейчас денег на большие квартиры у покупателей нет, будем строить «однушки». А потом окажется, что они никому не нужны , потому что вырастут доходы», — отмечает Ильина.
Пока тренду на обилие однокомнатных квартир в новостройках больше пяти лет, и он не сдает позиций. Молодым и одиноким купить жилье в новостройке «технически» проще: они готовы дожидаться окончания строительства, проживая у родителей или арендуя небольшую квартиру.
У семейных покупателей такой возможности нет, переехать нужно сразу, поэтому они идут на рынок вторичного жилья. Так, по данным агентства «Этажи», на однокомнатные квартиры приходится около 67% сделок на первичном рынке и только 47% на вторичном.
Средний цикл жизни в однокомнатной квартире 7-8 лет, именно такой период оптимален для выплаты ипотеки. После этого люди задумываются о покупке более просторной квартиры.
Переизбытка «однушек» на рынке не будет, уверена управляющий партнер сети «Миэль» Ирина Пешич. В целом в стране однокомнатных квартир, по данным Росстата за 2019 года, пока 17 млн против 25,8 млн двухкомнатных и 18,8 млн трехкомнатных. То есть даже если ежегодно будет строиться по миллиону «однушек», они догонят «двушки» только лет через десять.
Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Марина Трубилина
А как у них
В Беларуси, по данным портала realt.by, растет количество выставленных на продажу квартир всех типов, за исключением четырехкомнатных.
Из общего числа квартир в Минске, выставленных на продажу в начале октября, доля однокомнатных квартир — 26%, двухкомнатных — 35%, трехкомнатных — 29% и четырехкомнатных — 3%. Еще 7% — это комнаты (доли в квартирах) и многокомнатные квартиры. Спрос, напротив, падает с марта.
На одну проданную квартиру в Минске приходится 15 выставленных на продажу. В октябре в городе зарегистрировано всего 676 сделок купли-продажи, в октябре 2019 года, для сравнения, их было 1456. Каждое третья купленная квартира — однокомнатная.
В областных центрах, по данным ГУП «Национальное кадастровое агентство», рынок недвижимости, напротив, заметно оживился. За III квартал в них было продано 94,7 тысячи кв. м жилья, что на 8,7% больше, чем во II квартале 2020 года.
В Бресте, Витебске, Могилеве и Гомеле наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. В Бресте на «однушки» пришлось 39% сделок, на «двушки» — 41%. В Витебске — 42% и 37%, в Могилеве — 38% и 37% соответственно. Исключение — Гродно, где 70% проданных квартир были двух- и трехкомнатными, и лишь 25% — «однушки».
Ольга Парфянович (Минск), Ольга Валерьева
Италия
По данным итальянской налоговой службы, на Апеннинах наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры в старых, давно построенных домах. На национальном уровне речь идет о жилье общей площадью от 50 до 85 кв. м.
При этом в Риме и Милане более 60% покупателей предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры предпочтительно в центре города, которые потом можно легко сдать туристам. В новостройках масс-маркета, которым больше отдают предпочтение иммигранты и молодежь, больше котируются маленькие квартиры-студии от 20 до 30 кв. м.
Новостройки в крупных городах Италии — в основном здания от двух до пяти этажей. Многоэтажное строительство в черте города не распространено, и очень редко можно встретить новые здания высотой в 10-15 этажей. Большинство подобных строений возводятся в спальных районах, зачастую за кольцевой дорогой.
Как правило, это связано с архитектурными особенностями: к примеру, в Риме, Вероне, Флоренции, Венеции очень редко удается встретить новые здания в центре города, по той простой причине, что получить разрешение на строительство в историческом центре практически невозможно.
Единственный в своем роде жилой дом в Германии площадью всего 14 кв. метров расположен в Оберурзеле (земля Гессен). AP
Нива Миракян, «Российская газета», Рим
Франция
Во Франции, по статистическим данным национального управления по устойчивому развитию, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры (средняя площадь без учета кухни и санузла — 44 кв. м). На них приходится 30% общей застройки. На втором месте (27%) — однокомнатные квартиры, которые называют студиями.
За последние несколько лет спрос на них вырос: в 2015 году они составляли 23% квартир в новых домах. Ежегодно на рынок нового жилья поступает от 120 до 140 тысяч квартир, а средняя стоимость метра по стране составляет 4450 евро (около 400 тысяч рублей), хотя в Париже она в два раза выше.
На трех- и четырехкомнатные апартаменты приходится соответственно 22 и 26% застройки.
Именно квартиры из двух комнат сейчас пользуются наибольшим спросом и в этом, судя по всему, состоит тенденция на ближайшие годы, подтверждают выкладки информационного агентства Logement neuf, специализирующегося на рынке недвижимости Париже и столичного района Иль-де-Франс. Их выбирают 49% потенциальных покупателей, на втором месте — однокомнатные (28%), на третьем — трехкомнатные (20%). Лишь каждый десятый потенциальный покупатель приобретает недвижимость для того, чтобы ее сдавать в аренду. Остальные — для собственных нужд.
Вячеслав Прокофьев, «Российская газета», Париж
Япония
Япония расположена в зоне сейсмической активности, поэтому здесь не строят на века. Жилой фонд на японском архипелаге постоянно обновляется. Японские компании предпочитают строить небольшие квартиры, которые пользуются стабильным спросом у населения. Средняя площадь вновь построенных квартир составляет около 63 кв. м, а уже имеющегося жилого фонда — 60 кв. м.
В 2017 году в Токио лишь 0,9% подготовленных к продаже апартаментов превышали по площади 100 кв. м. В мегаполисах состоятельные японцы часто покупают жилье в многоквартирных строениях.
Как правило, в таких домах предусмотрены всевозможные пространства для совместного пользования — лобби, study room для работы, party room для вечеринок, meeting room для деловых встреч и компактные фитнес-залы для занятий спортом.
Хуснуллин: В росте цен на жилье виновата не только ипотека
На японских островах у семей без детей или с одним ребенком наибольшей популярностью пользуются квартиры типа 2-LDK, где есть две отдельные комнаты-спальни с гардеробными, а также совмещенная с кухонным уголком гостиная. Правда, при схожей планировке такие квартиры могут сильно разниться по размеру.
Место для приготовления пищи, как правило, очень компактное. Начинающие офисные клерки, среди которых в основном холостяки, арендуют апартаменты 1-LDK, то есть спальни и гостиной-кухни. Квартиры площадью более 100 кв. м. в Японии относятся к премиальному сегменту.
В центральных районах Токио такое жилье покупают обеспеченные люди.
Александр Ленин, «Российская газета», Токио
Индия
В Индии, где проживает более 1,3 млрд человек, однокомнатные квартиры — один из самых ходовых товаров на рынке недвижимости. В мегаполисах цены на жилье непрерывно растут (например, в Дели и Мумбаи цена за 1 кв. м на первичном рынке стартует с 950 долларов и может достигать фантастических 20 тыс. долларов), и «однушки» остаются наиболее экономичным вариантом для большинства населения.
В последние годы набирает обороты концепция студий. Такие квартиры площадью 30-60 кв. м стали особенно популярны среди офисных работников и молодежи, для которой мобильность важнее пространства. В связи с возросшим спросом не так давно на рынке появились и так называемые элитные квартиры-студии. Они сочетают в себе планировку и функциональность студий, но при этом могут достигать до 148,64 кв. м.
Китай
Популярны «однушки» и в Китае. Самые дорогие квартиры — в городах первой линии: Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне. За 1 кв. м жилья здесь придется заплатить около 63,5 тыс. юаней (729 тыс. рублей) в центре и минимум 28 тыс. юаней (321,5 тыс. рублей) в пригороде.
Самая дешевая недвижимость в городах третьей линии: Хух-Хото, Муданьцзян, Шаньтоу и др. 1 кв. м здесь обойдется в 8,3 юаня (95,2 тыс. рублей). Кстати, общая площадь квартиры измеряется не как в России — в метраж включается также площадь общественной зоны и лифта, которая потом делится между квартирами на этаже.
И все же для многих китайцев при невысоком доходе однокомнатные квартиры площадью 25 кв. м являются роскошью, поэтому в последние годы популярными стали так называемые микроквартиры, площадь которых порой не превышает 4,5 кв. м.
Это крошечное помещение без перегородок, спальные места зачастую находятся на втором ярусе — над мини-кухней или санузлом.
Турция
В Турции все комнаты в квартире описываются формулой «количество спален» + «количество гостиных». Однокомнатная квартира здесь — квартира-студия или 1+0. С недавнего времени их строительство находится под запретом на законодательном уровне почти на всей территории страны.
Власти решили, что «двушки» (1+1) комфортны и экономичны и удовлетворяют потребности большинства людей. Новые «однушки» сейчас еще можно найти в Аланье, либо стоит обратиться на вторичный рынок.
Кстати, в Турции в первую очередь всегда указывается площадь «брутто» — общая площадь квартиры по внешнему периметру, включая балкон, террасу, толщину стен, и, как в Китае, общую площадь лестничной площадки, пропорционально поделенной на все квартиры на этаже.
Поэтому зачастую реальная площадь квартиры может отличаться от указанного «брутто» примерно на 20-30%.
Евгения Акулова
Как уменьшались самые маленькие квартиры в новостройках Москвы
В III квартале 2019 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы появился самый маленький за всю историю рынка жилья лот площадью 11,1 кв.м. Эксперты «Метриум» отмечают, что еще 7 лет назад самый малогабаритный вариант в продаже достигал в площади 33 кв.м. Таким образом, за эти годы минимальная площадь квартиры на рынке сократилась в три раза.
В III квартале на рынке столичных новостроек массового сегмента был побит антирекорд по площади жилья. В двух новых проектах в районах Западное Дегунино и Нижегородкий в продаже появились студии площадью 11,1 кв.м и 11,6 кв.м.
По наблюдениям аналитиков «Метриум», они стали самыми маленькими лотами за всю историю рынка массовых новостроек Москвы.
Застройщик комплекса называет свой продукт «жилыми помещениями», «пространствами для жизни», «новым форматом жилых помещений для жизни и сдачи в аренду».
Парадоксально, но подобные квартиры по своей площади даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно установленной властями норме, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв.м при габаритах 5,3 х 2,5 м. При этом на рынке есть парковочные места, достигающие 26 кв.м.
Сокращение минимальной площади квартир, представленных на рынке новостроек, наблюдается давно. Еще в 2012 году самым малогабаритным вариантом жилья в столице была студия площадью 29,5 кв.м. Затем этот показатель постепенно снижался, достигнув к 2015 году 22,2 кв.м.
В это время на рынке новостроек комфорт-класса начали массово распространяться студии, что придало дополнительное ускорение «сжиманию» квартир. В 2016 году в продаже были уже объекты площадью 20,9 кв.м, в 2017-2018 – 18 кв.м, а в 2019 показатель достиг «дна» – 11,1 кв.м.
Источник: «Метриум»
Минимальная площадь сократилась у всех типов квартир в массовых новостройках. В 2012 году самая маленькая из них (студия) достигала 29,5 кв. м, однокомнатная квартира – 33,4 кв.м, двухкомнатная – 51,7 кв.
м, трехкомнатная – 73,2 кв.м. В 2019 году самая маленькая однокомнатная квартира достигает 29,4 кв.м (–12%), двухкомнатная – 43,6 кв.м (–16%), трехкомнатная 62,6 кв.м (–14%).
Однако надо понимать, что сейчас столь небольшие площади возможны в евроформате.
«Сокращение минимальных площадей квартир, доступных на рынке, на мой взгляд – это только одно из проявлений роста разнообразия форматов жилья на рынке новостроек, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Дело в том, что меняется сознание покупателя, его образ жизни, а вместе с ним – и потребность в жилье.
К примеру, представьте, что вы студент или молодой специалист и вам нужно отдельное жилье, но ваш бюджет ограничен, а большая квартира на данном этапе жизни не требуется. Еще 5-10 лет назад на рынке новостроек вы бы не нашли ничего подходящего, потому что самая маленькая квартира была вам не по карману.
Малогабаритные варианты квартир теперь позволяют решить жилищную проблему для таких категорий клиентов».
Аналитики «Метриум» зафиксировали рост минимальной стоимости самых малогабаритных квартир на рынке при значительном уменьшении их площади. Если в 2012 году студия площадью 29,5 кв.м. стоила 4,5 млн рублей (высокая стоимость обусловлена отделкой), а 1-комнатная квартира площадью 33,4 кв.м. обошлась бы в 3,36 млн рублей, то в 2019 году студия площадью 11,1 кв.м.
стоит 3,13 млн рублей, а самая маленькая «однушка» (29 кв.м) – 4,25 млн рублей. Малогабаритная «двушка» (51,7 кв.м) 2012 года стоила 4,86 млн рублей, а самая маленькая «двушка» 2019 года (43,6 кв.м) – 5,84 млн рублей. Наконец, самая малогабаритная трехкомнатная квартира (73,2 кв.м) семь лет назад стоила 5,89 млн рублей, а сейчас за объект площадью 63 кв.
м придется отдать 7,12 млн рублей.
«Рынок адаптируется к реальным возможностям клиентов – именно поэтому «вилка» размера максимальных и минимальных площадей квартиры на рынке за последние семь лет заметно выросла, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Действительно, в продаже появились очень маленькие квартиры, но это общемировая тенденция. Скажем, в Гонконге есть квартиры площадью 9 кв.м. И продукт находит своего покупателя. В то же время надо отметить, что в комфорт-классе появились очень большие квартиры площадью свыше 110 кв. м.
объекты с террасами и другими опциями высокобюджетных сегментов, которых еще 7 лет назад не было. Так что у этой медали есть и обратная сторона».
Московские квартиры начали уменьшаться в размерах — МК
На столичном первичном рынке растет популярность квартир с компактной европланировкой и небольших студий.
В условиях падения доходов граждан и подорожания новостроек застройщики, работающие в массовом сегменте, уменьшают метраж жилья.
За 12 последних месяцев площадь новых квартир экономкласса в Москве сократилась на 10% (на 6 кв.м), а квадратный метр подорожал с 188 тыс. рублей до 234 тыс. рублей, то есть на 25%.
В последний раз мода на жилье евроформата царила на столичном рынке новостроек в 2008 году, когда до России докатился международный финансовый кризис. Доходы покупателей тогда сильно просели, высоко подняла голову инфляция.
И девелоперы нашли выход из сложной ситуации — квартиры евроформата, которые отличаются максимальной компактностью и эргономикой. Главная фишка такого жилья — просторная кухня-гостиная (от 14 кв. м до 20 кв.
м) и примыкающие к ней небольшие комнаты для отдыха.
По оценке экспертов, тренд на малогабаритное жилье в массовом сегменте начал формироваться во второй половине прошлого года. В этом году на фоне продолжающегося падения доходов покупателей он окреп.
По оценке «Азбуки жилья», объем предложения квартир и апартаментов площадью более 100 кв. м в московских новостройках сократился в мае на 40%, до 3,2 тыс. лотов.
Доля такого жилья от общего объема по итогам первого квартала 2021 года снизилась с 9,8% до 5,7%.
Как сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, в конце весны средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы за 12 месяцев сократилась на 10%, а средняя стоимость выросла на 12% — до 12 млн рублей.
При этом в апреле впервые в истории студий в массовых новостройках стало больше, чем трехкомнатных квартир. Средняя площадь квартир от московских застройщиков на рынке новых жилых комплексов эконом- и комфорт-класса составила 52,5 кв. м. Год назад, в апреле 2020 года, жилье в этом сегменте рынка в среднем было больше — порядка 58,5 кв. м.
Таким образом, средняя площадь квартиры на массовом рынке новостроек столицы за год сократилась на 10%, или на 6 «квадратов».
Одновременно из-за реформы строительной отрасли, подорожания стройматериалов и льготной ипотеки существенно выросли расценки на новое жилье.
Если в апреле 2020 года средняя цена квартиры составляла 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года она увеличилась до 12,28 млн рублей, прибавив, таким образом, в цене 12%, или 1,3 млн рублей.
Удельная цена массовых новостроек соответственно возросла еще больше: квадратный метр подорожал с 188 тыс. рублей до 234 тыс. рублей, то есть на 25%.
— Уменьшение площади экспонируемых квартир свидетельствует об объективных причинах, связанных со спросом, — отметил гендиректор компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — На рынке достаточно давно наблюдается тренд на уменьшение средней площади продаваемой квартиры.
Это связано с оптимизацией планировочных решений. Сейчас на рынке преобладают евроформаты и квартиры небольших габаритов, что продиктовано рациональной моделью поведения покупателей и высокой динамикой роста цен на жилье.
Клиент готов платить только за полезное многофункциональное пространство квартиры и обладает ограниченным бюджетом при покупке.
Уменьшение площади жилья выразилось не только в сокращении площади средней квартиры, но и в перераспределении предложения в пользу небольших помещений.
По подсчетам экспертов, доля студий на рынке массовых новостроек Москвы выросла с 9,4% в апреле 2020 года до 17,9% в апреле 2021 года. Большинство новых квартир площадью до 30 кв. м покупается для последующей сдачи в аренду.
Одновременно сократилась доля трехкомнатных квартир — с 20,2% до 15,6%. Сейчас на столичном рынке покупатели могут найти порядка 1,8 тыс. студий и 1,6 тыс. трехкомнатных квартир.
«Конечно, у студий и трехкомнатных квартир разная потенциальная аудитория покупателей, но связанные с ними тенденции очень примечательны», — заметила Мария Литинецкая.
— С одной стороны, из-за роста цен на жилье объективно становится меньше клиентов, способных приобрести большую квартиру, поэтому постепенно доля трехкомнатных квартир в предложении уменьшается. С другой стороны, заметно возросла аудитория потенциальных покупателей студий.
Это связано со снижением ставок по ипотеке в прошедшие месяцы, которое позволило приобрести небольшое жилье молодым людям, студентам и другим клиентам».
По мнению специалистов, мода на малогабаритные квартиры на столичном рынке новостроек продолжится как минимум до конца текущего года.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28554 от 8 июня 2021
Заголовок в газете: Возвращение евроформата
Квадратный метр с кепкой: количество малогабаритных квартир удвоилось
За последние пять лет количество малогабаритных квартир в российских городах удвоилось. Жилье в новостройках уже уступает по размеру хрущевкам, где средняя площадь однушек составляет около 35 кв. м. Сейчас на рынке 6,5% предложений — до 30 кв. м, около 1% — 20 кв. м и меньше, а в Москве появились даже 11-метровые студии.
Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Мир квартир», с материалами ознакомились «Известия». Статистику подтверждают и эксперты. Они говорят, что количество малогабаритных квартир будет и дальше расти, тем более что законодательно девелоперов не ограничивают в адаптации предложения под скромные возможности покупателей.
Мелко, да метко
В российских городах за последние пять лет удвоилось количество квартир общей площадью менее 30 кв. м. Если в 2014 году на рынке предлагалось 122,6 тыс. кв. м такого жилья, то сейчас — 246,9 тыс.
В настоящий момент в новостройках 0,7% студий имеют площадь 10–20 кв. м, а 6,5% — 20-30 кв. м, а на вторичном рынке — 1,9% и 6,8% соответственно.
Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Мир квартир», с которыми ознакомились «Известия».
По информации управляющего директора «Авито Недвижимость» Ивана Дубровина, за год средняя площадь студий в новостройках по стране уменьшилась на 7%.
В Москве в новостройках массового сегмента сегодня 0,8% квартир имеют площадь до 20 кв. м, а 5% — до 30 кв. м, сообщили «Известиям» в риэлторской компании «Метриум». В целом объём предложения малогабаритного жилья в столице (площадью 16–28 кв. м) за последние два года увеличился с 8% до 12%, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
С каждым годом «мини-квартиры» становятся всё компактнее, подчеркнула управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Если еще в 2012 году лидером среди малогабаритного жилья в новостройках столицы была студия размером 29,5 кв.
м, то в III квартале 2019-го в продажу вышли лоты общей площадью 11,1 кв. м и 11,6 кв. м, рассказала она. По данным компании, за семь лет теснее стало и в других типах квартир в новостройках. В частности, минимальный размер однушек сократился с 33,4 кв. м до 29,4 кв. м, двушек — с 51,7 кв.
м до 43,6 кв. м, трешек — с 73,2 кв. м до 62,6 кв. м.
При отсутствии роста реальных доходов населения небольшие квартиры-студии пользуются особым спросом, пояснил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
При этом по санитарным нормам минимальная жилая площадь на человека составляет 6 кв.
м, поэтому закон при продаже небольших квартир не нарушается, отметила руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
В первую очередь малогабаритные квартиры привлекают покупателей своей низкой ценой в сравнении с обычными. Но, по информации «Авито Недвижимость», на самом деле средняя стоимость 1 кв. м такого жилья выше –– на 7–10%. Например, в Москве квартиры площадью до 20 кв.
м в массовом сегменте предлагают в среднем за 234,5 тыс. рублей за 1 кв. м (по данным «Метриума»). Цена же квадратного метра обычного жилья в новостройках составляет чуть больше 221 тыс. рублей (по информации «Мира квартир»), а на вторичном рынке — около 177 тыс.
рублей (по данным ИРН).
Переплюнули хрущевки
Длительное проживание в малогабаритке, особенно площадью около 11 кв. м, может привести к депрессивному состоянию, поэтому такие квартиры лучше использовать только как временный вариант, отмечает психолог Татьяна Балашова. Того же мнения придерживаются опрошенные «Известиями» девелоперы.
По мнению управляющего партнера девелоперской компании «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, жизнь на ограниченной площади делает человека раздражительным и агрессивным.
–– Студия 11 кв. м — это жесткий компромиссный вариант. Она может подойти, например, молодому человеку, который большую часть времени находится на работе, –– считает Игорь Сибренков.
Он уверен, что оптимальная площадь студии для комфортного проживания начинается от 18 кв. м, поскольку в такой квартире можно сделать планировку с кухней-гостиной и прихожей. Также эксперт подчеркнул, что в ЖК должны быть представлены разные виды квартир, а студий площадью 16–30 кв. м может быть не более 15–20% от общего объема жилья в доме.
Современные малогабаритные квартиры значительно уступают по площади хрущевкам, которые сейчас активно сносят в столице по программе реновации. По словам старшего научного сотрудника Музея Москвы Дениса Ромодина, средняя жилая площадь однушек в хрущёвках составляет 30,08 кв.
м, а с учетом санузла и балкона — примерно 35 кв. м. При этом, когда начиналась программа реновации, неоднократно отмечалось, что планировка квартир с кухнями по 5 кв. м «морально устарела», напомнил он. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в настоящий момент средняя стоимость на 1 кв.
м в столичных хрущевках составляет 120–135 тыс. рублей.
По прогнозам экспертов, количество малогабаритного жилья в новостройках будет увеличиваться. По мнению Андрея Колочинского, в основном такие квартиры будут появляться в проектах точечной застройки, а также в ЖК рядом с метро и транспортно-пересадочными узлами.
Население массово мигрирует в крупные города, создавая спрос на жилье, а доходы растут медленнее цен на квартиры. При этом законодательно девелоперов не ограничивают в адаптации предложения под скромные возможности покупателей, пояснила Мария Литинецкая.
Но это не значит, что нужно «строить и продавать людям шестиметровые конуры», считает член комитета по транспорту и строительству Госдумы Дмитрий Ионин. Он полагает, что стоит внести изменения в нормативы о минимальной площади жилого помещения.
По мнению депутата Госдумы Александра Якубовского, вопрос ограничения минимального количества квадратных метров жилья на продажу не должен решаться законодательно.
–– Наша задача — путем реализации нацпроектов, совершенствования мер поддержки молодых семей стимулировать людей к покупке квартир больших площадей. Тогда этот вопрос будет снят, –– сказал он.
Действительно, в отдельных проектах ЖК сегодня встречаются квартиры минимальной площади — таких в Москве менее 1%, рассказали «Известиям» в Минстрое.
Однако тенденция российских девелоперов — создание качественного, просторного и удобного жилья, добавили в ведомстве. Министерство совместно с ДОМ.
РФ разработало Стандарт комплексного развития территорий, включающий и готовые решения по планировке квартир.
Как ранее писали «Известия», цены на жилье в новостройках растут, но параллельно снижаются ипотечные ставки. В августе впервые в этом году они упали ниже 10%. По прогнозам аналитического центра ДОМ.РФ, во второй половине 2020 года ставки впервые в истории уменьшатся до 8,7%.
Так жить нельзя: какие квартиры не пользуются спросом у покупателей
Малоликвидные или невостребованные квартиры есть почти в каждой новостройке Московского региона, при этом их количество со временем только возрастает. Новострой-М выяснил, какие квартиры пользуются наименьшим спросом и что предпринимают застройщики для их продажи.
По данным департамента ИНКОМ-Недвижимость, в 2017 году доля квартир, которые пользуются низким спросом у покупателей, составляла 8%, в 2018 году – 12%, сейчас «неинтересных» квартир уже 20%.
Такое жилье преимущественно сосредоточено в дорогих новостройках бизнес-класса (60%), и продаваться оно может по 5-7 лет и больше.
Так как подобные объекты, как правило, расположены в прежних границах города, наибольшая часть малоликвидного жилья находится в «старой» Москве – на нее приходится половина нынешнего объема.
Как показывает практика, дольше всего уходят варианты с большими площадями.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, в бизнес-классе средний размер представленного лота в проектах, продающихся более пяти лет, составил 93,1 кв. м, в других новостройках данного сегмента – 69,6 кв. м.
В проектах эконом-класса труднее реализуются многокомнатные квартиры (3+), их чаще приобретают на этапе ввода проекта в эксплуатацию или во время заселения, а вот «однушки» и «двушки» раскупаются на ранних стадиях строительства.
Сегмент «бизнес» вообще можно считать «рекордсменом» по малоликвидным квартирам. Как рассказал Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в отдельных проектах этого класса доля невостребованных лотов превышает 60%.
К росту числа таких квартир в дорогих жилых комплексах привело появление в 2017-2018 годах новых проектов класса «комфорт+», которые и перетянули на себя часть спроса.
Таким образом, уже введенные в эксплуатацию ЖК не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.
По данным компании «Метриум», в бизнес-классе более пяти лет продаются порядка 2 200 квартир и апартаментов в 28 новостройках, что составляет около 11% от всего объема предложения сегмента. В продаже есть комплексы с почти 15-летней историей.
Например, ЖК «Дирижабль» стартовал в 2005 году, «Маршал» – в 2007-м, «Новоясеневский» – в 2008-м. Есть долгоиграющие проекты и в массовом сегменте. Так, «долгожителями» являются ЖК «Загорье» и «МПИ» – оба проекта вышли в 2011 году.
Объем предложения в них составляет порядка 800 квартир или примерно 4% объема предложения в сегменте.
Однако стоит учитывать, что в массовом сегменте количество невостребованных квартир, как правило, не превышает 10% и обычно они реализовываются в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию.
По словам Валерия Кочеткова, покупатели такого жилья чувствительны к ценовым показателям, поэтому им достаточно небольшой дополнительной скидки. В бизнес- и премиум-классах ситуация другая – здесь потребитель более разборчив и может не согласиться выходить на сделку без доработки каких-либо деталей.
В итоге в высших ценовых категориях доля малоликвидных лотов достигает в среднем 40% и они ждут покупателя годами.
Что же еще отпугивает покупателей кроме больших площадей? Традиционно плохо продаваемыми остаются квартиры на первом и отчасти втором этажах, с плохими видовыми характеристиками, например c видом на расположенную напротив стену или стилобат.
Еще один критерий неликвидности – нефункциональные планировки, ведь квартира даже большой площади может быть нерационально скроенной.
Узкие комнаты, длинный коридор, отсутствие удобных ниш для устройства мест хранения, маленькая кухня – все это снижает привлекательность лота для покупателей.
Однако некоторые параметры все же относительны. Как считает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», все зависит от потребностей каждого отдельного покупателя.
Кто-то, наоборот, стремится купить жилье на первом этаже из соображений удобства – комфортнее попадать в квартиру, выводить гулять собак и т.д. Бывают ситуации, когда дом стоит таким образом, что часть квартир расположены полностью либо на южной стороне, либо на северной.
Здесь тоже каждый выбирает для себя, что он любит больше. Например, для людей пенсионного возраста теневая квартира будет даже плюсом, а не минусом.
Но при этом эксперт признает, что зачастую стереотипы действительно берут верх и на некоторые квартиры приходится дольше искать покупателя.
Так, варианты рядом с шахтой лифта пользуются меньшим спросом, несмотря на то что в современных новостройках движение кабины совершенно не ощущается. Квартиры над или под козырьками также меньше привлекают покупателей.
В первом случае их отпугивает вероятность накопления мусора прямо под окнами и легкость доступа для «злоумышленников», во втором – тень от конструкции.
Чтобы быстрее реализовать нераспроданные лоты, застройщики обычно прибегают к большим дисконтам.
Так, по данным компании «Метриум», на оставшиеся в продаже квартиры и апартаменты бизнес-класса, которые не могут продать более пяти лет, дисконт доходит до 30%, но только на пул лотов.
В массовом сегменте максимальная скидка равна 25% или предлагается в индивидуальном порядке, все объекты – введены в эксплуатацию. Большинство квартир продаются без отделки, поскольку на тот момент, когда проекты разрабатывались и строились, жилье «под ключ» было редкостью.
Застройщик также проводит различные акции, например, предоставляет в подарок либо дает скидку на отделку, машино-место или кладовую в зависимости от ценовой политики и параметров жилого комплекса. Малоликвидные квартиры даже используются в качестве рекламы проекта, ведь на них устанавливаются максимальные скидки, например, на выставках недвижимости.
ЖК «Эталон-Сити»
Как рассказал порталу Новострой-М Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон», для продажи застоявшихся лотов застройщики используют и нестандартные решения. Например, в ЖК «Эталон-Сити» был запроектирован пул 1- и 2-комнатных квартир площадью 48-65 кв.
м, находящихся рядом. В ходе продаж стало ясно, что спрос на эти квартиры на верхних этажах невысок: покупатели, ориентирующиеся на видовые квартиры, рассматривали лоты большего метража. В результате было принято решение о создании формата «супертрешек», которые бы объединили 1- и 2-комнатные квартиры.
Предложенный вариант планировки, более свойственный элитному сегменту, сразу же нашел своего покупателя, и за несколько месяцев эти квартиры были раскуплены.
Характерной особенностью планировки стало наличие отдельного мастер-блока – родительской спальни с лоджией, собственной гардеробной и полным санузлом, попасть в который можно, не выходя в общий коридор, а также большой кухни-гостиной площадью более 30 кв. м с тремя окнами.
Таким образом, неликвидными квартиры становятся по причине несоответствия продуктовых характеристик требованиям покупателей. Немаловажен и высокий уровень конкуренции, так как рынок насыщен разнообразным предложением.
В итоге ключевым фактором в принятии окончательного решения о покупке может стать все что угодно: транспортная и пешеходная доступность объекта в целом, планировочное решение отдельно взятой квартиры, видовые характеристики, наличие рядом парка, пруда, уровень развития социальной и торговой инфраструктуры и многое-многое другое.
Если говорить о ликвидности проекта в целом, то он должен быть сбалансированным по множеству параметров. Некоторые квартиры будут продаваться дольше, застройщики это должны понимать и не идти на поводу у покупателей.
Например, запроектировав в объекте слишком много малогабаритных лотов, которые стабильно пользуются спросом, можно, наоборот, снизить его привлекательность. А ликвидность объекта – это в том числе и уровень социальной среды проекта, ее однородность.
Например, Группа «Эталон» предусматривает сбалансированную квартирографию, избегая создания МОПов коридорного типа: среднее количество квартир на площадках в объектах компании – от 4 до 8. При соседстве в одном комплексе апартаменты выделяются в отдельные секции или корпуса.
Как рассказала Татьяна Подкидышева, сейчас каждое архитектурное бюро, которое берется за проектирование жилого комплекса, сначала выявляет предпочтения целевой аудитории, чтобы заполнить объект всеми востребованными вариантами.
Например, помимо 1- и 2-комнатных квартир хорошим спросом пользуются европланировки, а также студии. В первом случае кухни совмещены с гостиной, что привлекает многие семейные пары с детьми, так как позволяют женщине без отрыва от приготовления еды следить за детьми, которые играют на ее глазах.
Студии в свою очередь интересны молодежи своей сравнительно низкой ценой, а также тем, для кого это уже не первое жилье.
- Товар без купца: неликвидные квартиры в новостройках
- «Люди сегодня выбирают не просто квартиру для проживания, они выбирают среду и стиль жизни»
- «Сегодня покупатели не прощают застройщикам непродуманные проекты»
Дата публикации 11 июня 2019