Рынок новостроек эконом-класса сжимается. Аналитики компании «Бон Тон» зафиксировали падение объемов предложения в 2018 году – с 213,9 до 50,8 тыс. квадратных метров по итогам 4 квартала 2018 года.
Покупателям интересны предложения, предусматривающие рациональность и оптимальный бюджет. Как и прочие сегменты, данный класс жилья продемонстрировал прирост продаж по итогам 2018 года.
Объемы реализации увеличились на 65,3%, поэтому одной из причин снижения объемов предложения стало активное вымывание лотов.
Средневзвешенная цена составила в конце года 115,8 тыс. рублей за квадратный метр. Как и в целом по классам, данный сектор рынка показал прирост. По сравнению с аналогичным периодом прошлым годом, цена увеличилась на 4,04%, что можно объяснить и повышением стадии готовности проектов, и активностью покупателей.
Если в 4 квартале 2017 года объем предложения составлял 213,9 тыс. кв.м, то по итогам аналогичного периода 2018 года цифра упала до 50,8 тыс. кв.м. Снижение показателя составило 76,2%, и выход нового предложения не внес существенных корректив. Эконом-класс в 2018 году пополнился 1 проектом, как и в 2017 году. Количество новых корпусов составило 11 шт, что больше на 57,1%, чем год назад.
Согласно статистике «Бон Тон», доля эконома, сосредоточенного в старых границах Москвы, уменьшилась на 5,6% и составила 2,4%. К данному классу относятся предложения в домах, составляющую типовую панель. Её значительный объем локализуется на юго-востоке Москвы в мкр. Некрасовка.
Помимо высокой скорости вымывания лотов, динамика предложения в самом доступном сегменте объясняется улучшениями качественного характера. Типовые панельные серии постепенно уходят с рынка и уступают место улучшенной панели, которая учитывается как комфорт-класс.
Переход рынка на проектное финансирование в рамках эскроу-счетов только усилит внимание девелоперов к новым сериям домов. Во-первых, панель позволяет строить быстро, что уменьшит период кредитования застройщиков. Во-вторых, покупателям будет предложено жилье, которое удовлетворяет запросам современного потребителя.
В числе характеристик улучшенной панели – эстетичный облик, широкая палитра планировочных решений, грамотное зонирование пространства, более интересные входные группы.
Самым популярным жильем в Москве становятся малогабаритные квартиры
Кризис заставил девелоперов по-новому проектировать дома /Е. Разумный
Тенденция оптимизации жилых площадей распространяется не только на эконом-класс, отмечает представитель «Инком-недвижимости». По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в 2015 г. студии предлагались в каждом третьем новом проекте эконом- и комфорт-класса (35% нового предложения).
Сопоставимыми (31%) были показатели в бизнес-классе, в премиальном сегменте доля проектов со студиями составила 8%. «До кризиса в наших проектах студии вообще отсутствовали», – отмечает Алтухов. Соотношение малогабаритных квартир (однушек и студий) не должно превышать 50% от всех квартир в доме, считает он. «Комплекс на 70% из студий – неликвидный проект.
Будет очень высокая плотность населения, нагрузка на инфраструктуру проекта», – говорит Дзюба.
Продавать большие квартиры все сложнее: в Видном охотнее купят двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м за 4,1 млн руб., чем 80-метровую за 4,6 млн, рассказывает руководитель крупного девелопера. По данным «Бест-новостроя», с января 2013 г. по январь 2016 г.
средняя площадь квартир в Москве уменьшилась на 24% – с 90,5 до 69,1 кв. м. А количество проектов, в которых есть студии, в массовом сегменте выросло в 7 раз. По информации Est-a-Tet, предложение малогабаритных квартир в новостройках за два года выросло в 4 раза.
По данным «Бест-новостроя», на первичном рынке эконом- и комфорт-класса 60% спроса приходится именно на студии и однокомнатные квартиры. С 2014 г. этот сегмент изменился – появились квартиры площадью до 20 кв. м, комментирует руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
При этом чем меньше площадь, тем сильнее подорожала недвижимость. Цены на самые маленькие квартиры за два года выросли на 57%, на квартиры в 21–30 кв. м – на 34,5%, а от 31 до 35 кв. м – снизились на 5,7%. В ЖК «Жемчужина Зеленограда» квартиры по 19,8 кв. м, в МФК CleverLand апартаменты по 16,03 кв. м.
Цены – от 1,7 млн руб.
Малогабаритные квартиры – антикризисный продукт, пять лет они были редкостью, а сейчас представлены практически в каждом проекте доступного жилья, говорит коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба, отмечая, что цена 1 кв. м в студии выше, чем в однокомнатной квартире, на 5% и более.
«Если девелоперы понимают, что платежеспособный спрос с учетом господдержки позволяет человеку купить квартиру за 2 млн руб., то надо предлагать такую квартиру.
Это реальная картина развития рынка на годы вперед», – отмечает исполняющий директор группы МИЦ Даромир Обуханич, приводя пример: в «Новограде «Павлино» компания кроме стандартных квартир предлагает студии в 24–28 кв. м (средняя цена – 1,9 млн руб.).
Массовый выход квартир-студий и оптимизация площадей по всем категориям квартир – нормальная реакция застройщиков на сокращение доходов граждан, объясняет Алтухов.
Партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский называет малогабаритные квартиры «болезненным симптомом» кризиса: «В погоне за снижением стоимости входного билета девелоперы предлагают микроквартиры, при этом сами они могут работать на грани рентабельности, создавая риски недостроя».
25–30 кв. м трудно назвать комфортной жилплощадью, говорит Алтухов. «При острой нужде и на такой площади может прожить семья с детьми, но о комфорте придется забыть», – согласна управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.
«Важно соблюдать баланс, – предупреждает Алтухов. – Через 1,5 года возможен обратный тренд».
Спрос на лоты с минимальной стоимостью и на вторичном, и на первичном рынке был, есть и будет всегда: люди готовы покупать их как стартовую недвижимость, говорит Котровский.
Новых проектов по строительству жилья в Москве стало вдвое меньше из‑за пандемии
РИАМО — 17 июн. Пандемия коронавируса и переход на проектное финансирование (эскроу-счета) в два раза снизили число новых проектов по строительству жилья в Москве, для изменения ситуации нужно снижать стоимость земли, пишет в среду газета «Известия».
В текущем году на рынке первичного жилья уменьшился объем новых проектов. По итогам мая в столице было представлено 13,7 тысячи квартир в новостройках массового сегмента. Среди них 2,2 тысячи были в проектах на начальной стадии, а в декабре 2019-го подобных квартир было 4,8 тысячи.
«Из-за режима самоизоляции и снижения доходов населения упал спрос на жилье, который начинает восстанавливаться только сейчас . Застройщики не будут выводить новые очереди своих проектов до тех пор, пока не распродадут все лоты в предыдущих», – сказал руководитель брокерско-консалтинговой компании «Топ Идея» Олег Ступеньков.
В связи с сокращением числа предложений по новостройкам на этапе котлована падает и доступность жилья. Как отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, обычно квартиры в подобных объектах дешевле на 20%, чем в тех, которые находятся на более поздних этапах строительства.
Стоимость 1 квадратного метра в столичных домах на этапе котлована составляет 161 тысячу рублей, что в разы дешевле средней по рынку цены в 188 тысяч рублей за «квадрат». Руководитель категории новостроек «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев отметил, что за счет сокращения предложения на этапе котлована за время самоизоляции средние цены на первичное жилье в России почти не изменились.
Директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов заявил, что при поддержке спроса на новостройки за счет субсидированной ипотечной ставки (6,5% годовых) текущего объема вывода новых проектов явно недостаточно. Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский уверен, что в условиях рыночной экономики государство не вправе регулировать цены, которые определяет застройщик.
По словам экспертов, для изменения ситуации с падением доступности жилья нужно пересмотреть механизмы действия эскроу-счетов, а также снижать стоимость земельных участков для застройки.
Текстовая трансляция
1 ИЮЛЯ
— Врач рассказал, можно ли заразиться коронавирусом через систему кондиционирования. Врачи советуют прививаться от инфекции.
— Число Covid‑пациентов на ИВЛ выросло в Москве почти вдвое. По данным на 1 июля, на ИВЛ находятся 709 пациентов. При этом еще 14 июня таковых было 457.
— Ликсутов заявил о невозможности остановки транспорта Москвы из‑за Covid‑19. В случае остановки транспортной системы столицы фактически произойдет коллапс, миллионы людей не смогут добраться до работы.
— Выручка кафе в Москве упала на 15–20% после введения QR‑кодов. В случае необходимости будут точечно вводиться дополнительные меры поддержки бизнеса.
— Вакцина «ЭпиВакКорона» закончилась в Москве. Ранее в столице закончилась вакцина «КовиВак».
— Еще 1 805 человек вылечились в Подмосковье от коронавируса. С начала пандемии болезнь победили 256 481 человек.
— Сведения о вакцинированных сотрудниках можно передать через портал госуслуг Подмосковья. Для подачи сведений нужна подтвержденная учетная запись ЕСИА для юрлиц или ИП.
— Более 500 тыс доз вакцины «Спутник Лайт» поступило в Москву. Однокомпонентная вакцина отлично подойдет для ревакцинации.
— В Москве госпитализировали еще 1690 человек с Covid‑19. За сутки умерли 108 человек с вирусом.
— За сутки в России зарегистрировали 23 543 случая коронавирусной инфекции. В Подмосковье выявили 2 663 больных. В Москве — 7 597.
— Собянин рассказал о специфике борьбы с Covid‑19 в Москве:
«Мы столкнулись с новым вызовом, с новой мутацией коронавируса, которая более смертельна и опасна. Тем не менее мы пытаемся даже в этих условиях найти компромисс для обычной, привычной нашей жизни и требований, которые выставляет для нас пандемия», — сказал Собянин в ходе пленарного заседания Московского урбанистического форума.
— Не менее 750 тыс доз вакцины «Спутник Лайт» закупят в Москве. Эту вакцину будут использовать в том числе для ревакцинации.
— В Москве стартовала ревакцинация от коронавируса. Пройти ревакцинацию можно в одном из 8 павильонов «Здоровая Москва».
— Москвичам рекомендовали ревакцинироваться от Covid‑19 через 6 месяцев. Пройти ревакцинацию можно будет любой вакциной, зарегистрированной в Российской Федерации.
— Ученые прогнозируют пик заболеваемости Covid‑19 в Москве в сентябре. Предполагается, что одновременно будет болеть 225-280 тыс. человек.
— Работодатели смогут отчитаться о вакцинированных сотрудниках на mos.ru. Список сотрудников можно загрузить в виде таблицы Excel.
Купить недорогое жилье все сложнее: в Москве стало в 2 раза меньше новостроек на котловане
С начала этого года в Москве стало вдвое меньше квартир в новостройках на начальном этапе строительства. Девелоперы не выводят новые жилые комплексы на рынок из-за сложностей в переходе на проектное финансирование, кризиса и пандемии коронавируса.
Сегодня, по данным аналитиков «Метриум», значительная часть жилья комфорт- и эконом-класса сосредоточена в ЖК средней готовности, по мере приближения даты ввода в эксплуатацию цены растут. Стоимость квадратного метра в трех округах Москвы превышает уже 200 тыс.
рублей.
По подсчетам экспертов «Метриум», в мае на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве насчитывалось 86 проектов жилых комплексов, в которых продавались 13,7 тыс. квартир. Из них только 2,2 тыс. квартир были представлены в жилых комплексах, находящихся на котловане.
Между тем, в декабре 2019 года покупатели могли выбирать из 4,8 тыс. таких квартир, которые, как правило, отличаются меньшим уровнем цен в силу низкой стадии готовности проекта. Таким образом, за пять месяцев предложение квартир в ЖК на начальном этапе строительства сократилось на 53%.
«Основной причиной сокращения объема предложения на котловане является падение девелоперской активности, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Оно стало следствием реформы долевого строительства, которая предполагает отказ от привлечения средств дольщиков в проект напрямую и их замену на банковский кредит.
Не все застройщики оказались готовы работать в этой модели, поэтому некоторые проекты были свернуты или отложены, а площадки проданы. Уже в прошлом году число новых жилых комплексов на рынке снизилось, и в неспокойный 2020 год этот процесс продолжается. Всё это привело к тому, что выбор у покупателя квартир на ранней стадии строительства заметно сузился».
По подсчетам экспертов «Метриум», с января по май на рынке новостроек комфорт-класса в Москве начались продажи только в двух проектах. Между тем в аналогичный период 2019 года начались продажи в четырех жилых комплексах и в одном стартовало бронирование.
Сейчас на рынке новостроек Москвы преобладают квартиры в жилых комплексах на стадии отделочных работ (5,3 тыс.), что составляет 39% от общего объема предложения.
Затем по распространенности следуют квартиры в домах на этапе сооружения этажей (4,4 тыс.), которые образуют 32% предложения. Во введенных в эксплуатацию зданиях есть в продаже только 1,7 тыс. квартир (13%).
В новостройках на этапе котлована можно выбирать среди 2,2 тыс. квартир, что составляет 16% рынка.
По данным аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в квартирах на начальном этапе строительства сейчас составляет 161 тыс. рублей, что заметно доступнее средней по рынку цены 188 тыс. рублей за кв.м.
При этом без учета квартир на этапе котлована, то есть по объектам на других стадиях готовности, «квадрат» предлагается в среднем за 192 тыс. рублей.
Таким образом, приобретая квартиру на раннем этапе, можно сэкономить порядка 20% средств.
«Сокращение предложения жилья в проектах на ранней стадии строительства будет одним из главных факторов возможного роста средней цены на рынке в ближайшие месяцы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Поскольку сейчас большая часть предложения сосредоточена в домах средней готовности, чем ближе ввод в эксплуатацию, тем выше цена в таких проектах. В настоящее время уже в трех округах столицы средняя стоимость квадрата преодолела 200 тыс. рублей.
При этом восстановления девелоперской активности, во всяком случае быстрого, пока ожидать не приходится. Кризис в экономике, пандемия коронавируса и возможная вторая волна эпидемии осенью явно не будут способствовать старту продаж в новых проектах».
- Девелоперы на низком старте: что собираются строить в Москве и Новой Москве в ближайшие годы
- Исчезающий вид: всего 30% новостроек «старой» Москвы имеют видовые квартиры
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 21 июня 2020
Не платят за квартиры: в Москве стали покупать почти вдвое меньше новостроек
Во II квартале 2020 года объем продаж квартир в новостройках массового сегмента в Москве снизился почти наполовину по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
Сейчас девелоперы заключают каждый месяц 100–120 договоров долевого участия, в прошлом году — 150–170. Это привело к увеличению предложения — показатель вырос на 23%. Но спад цен рынку пока не грозит: благодаря субсидированию ипотеки спрос постепенно восстанавливается.
Однако в Москве это происходит медленнее, чем в целом по России, отметили эксперты.
Падение показателей
В апреле и мае продажи квартир в новостройках рухнули: офисы девелоперов и отделения МФЦ не работали, строительство объектов было приостановлено.
Во время режима самоизоляции на сделки выходили только те клиенты, которые успели выбрать себе квартиру до начала ограничений, рассказал «Известиям» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
В первом полугодии 2019-го девелоперы каждый месяц заключали около 150–170 ДДУ, сейчас — 100–120, сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Существенный спад продаж новостроек массового сегмента произошел в апреле: на рынке «старой Москвы» было зарегистрировано на 44% меньше ДДУ, как относительно марта, так и по сравнению с апрелем 2019-го.
В мае показатель сократился на 24% по сравнению с апрелем (на 45% в годовом выражении).
В июне ситуация стала меняться в лучшую сторону — застройщики продали в полтора раза больше квартир, чем в мае, но до уровня прошлого года все равно еще далеко (–25%), рассказала Мария Литинецкая.
В целом в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2019-го в столице было заключено на 37% меньше ДДУ (29,5 тыс. против 46,5 тыс. соответственно), добавила главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
В апреле, в самый разгар карантина, начала действовать субсидированная государством ипотека под 6,5% годовых. Однако из-за ограничений и снижения доходов населения спрос стал восстанавливаться не сразу, сказала Екатерина Бережнова. И пока 2019 год по продажам не догнать, даже с помощью льготной ипотеки, считает эксперт.
— Впрочем, нужно учитывать, что в прошлом году застройщики готовились к переходу на эскроу-счета и массово скупали сами у себя квартиры до 1 июля, — напомнила Мария Литинецкая.
Девелоперы хотели продолжить строительство по старым правилам: для этого было нужно, чтобы в проекте не менее 30% квартир были уже распроданы, объяснил Андрей Колочинский.
Интересно, что в Москве продажи новостроек восстанавливаются медленнее, чем в целом по России, сказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Основная причина — более высокие цены, чем в регионах.
Падение продаж в апреле и мае не привело к снижению цен на первичку в Москве. Даже когда стройки были остановлены, квартиры дорожали из-за перехода на эскроу-счета и роста себестоимости строительства. По итогам первого полугодия средняя стоимость 1 кв. м в новостройке массового сегмента выросла на 4%, составив 180 тыс. рублей, рассказал Андрей Колочинский.
Профицита не будет
Заметное снижение спроса в сочетании с выходом на рынок трех новых проектов во II квартале привело к росту предложения в массовом сегменте на 23%, рассказала Мария Литинецкая. Однако профицит столичному рынку пока не грозит, поскольку из-за перехода на эскроу-счета и общего осложнения экономической обстановки застройщики снижают свою активность, подчеркнула она.
— Помимо этого покупатели должны понимать, что сейчас продаются наиболее доступные и ликвидные квартиры и увеличение предложения не означает автоматически расширение выбора, самые ходовые объекты скупаются очень быстро, — добавила эксперт.
В ближайшее время программа субсидирования ставок будет способствовать дополнительному разгону цен на рынке первичного жилья Москвы.
По итогам года средняя стоимость «квадрата» может вырасти на 10%, высказал мнение генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Но в дальнейшем, на фоне явного противоречия динамики цен и доходов населения, может произойти замедление роста спроса и его стабилизация, добавил он.
Также к снижению спроса может привести завершение программы субсидированной ипотеки в ноябре (пока решение о ее продлении не принято). Тогда в 2021 году цены постепенно будут снижаться в тех регионах, где отмечался наиболее интенсивный их рост, высказал мнение Ильдар Хусаинов.
Впрочем, по словам Андрея Колочинского, сейчас делать какие бы то ни было прогнозы довольно сложно. Ожидаемая вторая волна коронавируса и последствия от введения новых ограничений могут кардинально изменить любой возможный сценарий. Пока рынок поддерживает программа льготной ипотеки.
Если же предприятия и производства вновь закроются, вырастет безработица, экономическая ситуация ухудшится — одна доступная ипотека уже не поможет. Девелоперы столкнутся с падением объемов продаж, и цены могут снизиться.
Если же эпидемиологическая ситуация станет благоприятной и наметится экономический рост, цены на новостройки продолжат расти как минимум в пределах инфляции, считает он.
Кто покупает жилье эконом-класса в новостройках?
В посткризисной истории рынка новостроек, как показывает практика, произошел перелом. Он касается отношения девелоперов к потенциальным частным инвесторам, конечным потребителям жилья.
Многие проекты, вышедшие на рынок в прежние годы, продолжают удивлять богатым ассортиментом вакантных квартир.
В то же время новые проекты, созданные с учетом запросов небогатого, но все равно притязательного покупателя, оказываются успешными с первых недель открытия продаж.
Что любопытно, цена является не главным фактором притягательности новостроек. Хотя, конечно, очень важным.
Многое зависит от продуманности самого проекта, его инфраструктурной составляющей и некоторых мелочей, которые новоселы получат в дополнение – вроде кладовки или наличия в шаговой доступности школы для младших классов.
Такие нюансы проектирования жилых комплексов способны не только повышать продажи, но меняют даже социологическую картину состава покупателей.
На вопросы о жилье эконом-класса рассказывает директор по маркетингу девелопера ЖК «Новосходненский», компании Urban Group, Леонард Блинов.
«Новосходненский» можно считать одним из наиболее актуальных, достаточно крупных проектов того, что в современной версии можно считать ближним Подмосковьем. Соответственно, не только цена, но и ряд других факторов определяют его привлекательность. Этот комплекс для меня воспринимается как некая линза рынка. Соответственно будет логичен вопрос – кто ваш покупатель?
На ваш вопрос очень просто ответить, потому что мы постоянно анкетируем наших клиентов.
Наш типовой покупатель – молодой человек до 35 лет, который либо состоит в браке, либо нет, часто имеет одного ребенка.
Это средний, очень приблизительный портрет, однако, внимательно изучив его, мы выявили ряд особенностей нашего потребителя по сравнению с типовым потребителем объекта московской недвижимости.
Во-первых, он значительно моложе. Если в Москве это обычно возраст 35-45 лет, то у нас — 25-35 лет и, более того, что существенно, до 20% покупателей «Новосходненского» — до 25 лет.
Во-вторых, типичный столичный покупатель — это, как правило, мужчина, с семьей и детьми – то есть классическая семья. Таких большинство. Как раз здесь — у нас — наблюдаются серьезные отличия.
Как я уже говорил, не в браке больше клиентов, чем в браке.
В гражданском браке так или иначе?
Не обязательно, это может быть вообще один человек. То есть если в Москве более двух третей покупателей состоит в браке, 80% имеют детей, то в «Новосходненском» другая картина. Почему? Оказывается, наш продукт очень подходит тем специалистам, которые начинают свою карьеру.
Практика показывает, что более половины наших клиентов — специалисты и еще около 25% — менеджеры. И уже все остальные категории — госслужащие, чиновники, руководители — совместно набирают 25%.
То есть, в основном, жилье приобретают в «Новосходненском» как стартовое – первое и для собственного проживания.
Отдельного внимания заслуживает очень весомая категория покупателей — женщины. Если в Москве типичный покупатель — мужчина-семьянин, то у нас примерно «50 на 50». Причем мы констатируем большее внимание к проекту у женщин не в браке.
Тоже 25-35?
Да, возраст примерно тот же. Причем женский сегмент покупателей можно разделить на две части. Первая – незамужние женщины 25-30 лет, которые самостоятельно, на свои деньги, покупают первое жилье. Такой инвестор – молодая самостоятельная женщина, делающая карьеру.
Вторая категория – женщина 35-40 лет, которая, как правило, уже имеет одного или двух детей, но при этом самостоятельно решила свой жилищный вопрос и стала независимой.
У каждой из этих категорий есть четкое предпочтение по типу жилья: первая категория женщин покупает однокомнатные квартиры, студии, а вторая категория покупает двухкомнатные квартиры.
То есть двушка – это отдельная комната для ребенка?
Именно, поскольку большой диапазон метражей в наших двухкомнатных квартирах – от 42 до 55 кв.метров, позволяет покупателям грамотно распорядиться бюджетом будущего жилья. Небольшая двушка (42 кв.
метра, 2 700 000 рублей) позволяет и себе, и ребенку обеспечить отдельное личное пространство, при этом планировки (нет смежных комнат, комнаты правильной геометрической формы, кухня 8 метров) позволяют жить в этой квартире комфортно.
Такова особенность нашего портрета покупателя по сравнению с типовым. По сути, покупателями недвижимости в «Новосходненском» стали те, кто раньше в принципе не мог купить жилье, а особенно комфортное и достойное. Понятно, что всегда можно купить дешевый и совершенно некачественный продукт.
А вот, чтобы работающий человек, взяв ипотеку, с платежами, не превышающими арендные ставки на аналогичное жилье в Москве, мог купить квартиру, куда не стыдно пригласить друзей, с экономичными и эргономичными планировками, с инфраструктурой бизнес-класса в шаговой доступности — такого предложения раньше не было.
В последние годы говорят, что окраина столицы переехала, условно говоря, из Кузьминок в Раменское и тем самым объединение мегаполиса и области уже давно происходит фактически. Можно ли географически как-то поделить Москву и Подмосковье – в смысле состава покупателей?
У нас 60-65% покупателей — жители Москвы, 35-40% — жители области. Причем половина москвичей – это жители Северного и Северо-Западного округа. Половина областников – это жители Химок. Такая тенденция локализации характерна для московского рынка.
Около 40%, насколько известно, — это ипотечники. Можно как-то классифицировать структуру дефицита денег?
Действительно, сначала по ипотеке в «Новосходненском» приобреталось 40% квартир. Сейчас эта цифра приближается к 50%.
Какова структура доходов. Они белые, серые, бело-серые? Или это не очень определимо?
Сложно сказать. Они имеют взаимоотношения с банком, у нас нет данных.
А структура нехватки? Не хватает 300 тысяч? Не хватает миллиона? Покупают с первоначальным взносом и верят, что они заплатят аннутитет всегда, то есть на это точно будут текущие средства?
Больше половины стремится к минимальному платежу, но есть случаи, когда человек вносит 80% от всей суммы.
Но большинство все-таки это вариант с минимальным начальным платежом, чтобы потом платить и платить, но по структуре затрат максимально долго, чтобы аннуитет был пониже и можно было досрочно погасить ипотечный кредит?
Совершенно верно. Доступность – это одно из преимуществ «Новосходненского». Предположим, что вы хотите купить студию, которая в начале продаж стоила 1 500 000, а сегодня 1 800 000. Имея 400 тысяч на первоначальный взнос, вы можете взять ипотеку на 10 лет под 14% годовых и будете платить в месяц 20 тысяч. Это дешевле, чем снять квартиру в Москве.
В Люберцах или в Химках аренда как раз примерно в 20 тысяч и обходится. Причем речь идет о готовой к проживанию квартире с различными мелкими опциями – стиральной машиной, каким-то набором кухонного оборудования и пр.
В Москве стоит дороже, поэтому тут проблема выбора проста — либо собственная квартира в ближнем Подмосковье, либо более дорогая аренда в Москве. А если брать ипотеку на 20 лет, платеж будет приближаться к 15 тысячам рублей в месяц
То есть в конечном итоге появляется ресурс для досрочного погашения кредита. Скажите, пожалуйста, ведь есть люди, которые покупают большие квартиры. Кто они?
Большие квартиры покупают более классические семьи. У нас трехкомнатных квартир не много, всего 10% .
Они тоже покупают квартиры с использованием ипотеки? Можно ли говорить об иной структуре спроса среди этих покупателей? Они больше кредитующие или уже накопившие на новое жилье?
Мы специально для вас сделали срез по ипотечным покупателям, готовясь к интервью. Портрет ипотечника практически ничем не отличается от портрета покупателя, вносящего 100% оплату. Графики распределения по возрасту, по социальному профилю — практически совпадают. Мы пришли к выводу, что продукт выбирают сознательно, и покупают те, кому он нравится.
А дальше все зависит от того, какая финансовая подушка имеется у человека. Например, кто-то принял решение о квартире раньше и долго копил. В таком случае получается, что в момент старта продаж нужная сумма у него была. Кому-то помогли родственники, кто-то продал другую квартиру. Соответственно, они имеют деньги на руках.
А ипотечники позже приняли решение, и соответственно, сумма у них – на первоначальный взнос.
Скажите, есть ли какая-то доля квартир, которые покупают для родителей или для детей на вырост? Через 5 лет дети перейдут в совершеннолетие.
Такие люди тоже есть, хотя их меньше. В основном покупают, чтобы жить самим, но примерно 15 % покупают для детей и для родителей.
А есть те, для которых квартира как бы запас, чтобы было хорошее жилье — например как дача?
Как дача или для «иных целей» — очень небольшой процент.
Какова транспортная структура вашего спроса? Имеется в виду — кому не лень приезжать на электричке? Объясню, откуда вопрос. Я сталкивался с некоторыми проектами, где довольно дорогие квартиры, хотя сами проекты бывают как таковые приятны расположением.
К примеру, глухой полустанок ближнего Подмосковья, рядом есть рынок и набор магазинов. Что интересно, люди, которые покупают квартиры за 4-5 миллионов рублей в таких комплексах (часто это малоэтажные проекты), с удовольствием приезжают на электричке.
Какова ситуация в случае с «Новосходненским»?
Анализируя звонки в колл-центр, мы понимаем, что наличие железнодорожного сообщения очень важно для людей.
Им интересно, что ближайшая станция – в пешей доступности и Ленинградского вокзала можно добраться за 30-40 минут. Действаительно, наличие железнодорожной платформы – это крайне важное преимущество.
Хотя у большинства покупателей есть машины, однако для них крайне важна возможность добраться до работы на электричке.
Наверно потому, что ехать в Москву и по Москве для большого количества автовладельцев становится не резонным – пробки.
Мы четко понимаем, что хорошее железнодорожное сообщение — это ценное для потребителя свойство продукта. Когда изучали, за что клиенты отдают предпочтение «Новосходненскому» , транспортная доступность оказалась на втором месте после цены.
А инфраструктура?
Чуть-чуть пониже рангом. Первое место при решении о покупке – это цена, второе место — транспортная доступность, Третье место – совокупность нескольких факторов: сроки строительства, стадии строительства и репутация застройщика. Меня очень порадовало, что репутация Urban Group оказалась на столь высоком месте — выше, чем планировки и инфраструктура.
Наверно, свою роль играет нормальная схема продаж.
Возможно. Мы продаем по 214 ФЗ и собираемся так работать и дальше.
Вы ощущаете себя внутри конкурентной среды или скорее существуете рядом?
Естественно, мы работаем в конкурентном рынке. Но мы не собираемся строить панельные 24-этажные дома, хотя у этого продукта тоже есть покупатель. Мы вкладываем деньги в эстетику и комфорт среды — и нашли своего потребителя.
Насколько этажность влияет на стоимость квартиры | Статьи по теме "Тонкий расчет" на портале недвижимости Move.ru
Любая квартира находит своего клиента, однако варианты на верхних этажах всегда пользуются повышенным спросом. Прежде всего, людей привлекают прекрасные видовые характеристики, в особенности, если окна выходят на лесные массивы или живописные водоемы.
Отсюда вытекает ценовая политика застройщиков – квартиры наверху оцениваются дороже, причем разница, по сравнению с нижними этажами, может достигать 10-15%.
О том, насколько этажность влияет на стоимость квартиры и какие этажи пользуются популярностью у клиентов, о плюсах и минусах квартир на первых и вторых этажах, рассказали эксперты рынка недвижимости.
На сегодняшний день в Москве и Санкт-Петербурге строятся дома разной высотности, но, как правило, — от 10 и выше этажей.
Наблюдая за тем, на квартиры на каких этажах большой спрос, выяснилось, что в последние годы в массовом сегменте наибольшей популярностью пользуются так называемые средние этажи: например, в девятиэтажном доме это будут 4-7 этажи, в 17-этажном доме — 5-14, в 25-этажном доме – 6-18.
В целом, «золотой серединой» считается зона 6-10 этажа. Данный стереотип давно укоренился в умах жителей нашей страны. Первые этажи старого жилого фонда нередко «страдают» от уличного шума, тени, которую отбрасывают деревья и кусты под окном, от снующих туда-сюда жителей подъезда, неприятных запахов из подвала и проч.
К традиционным недостаткам верхних этажей в домах советской постройки относится отсутствие технического помещения между крышей и верхним этажом, в связи с чем при дождливой погоде нередко протекала крыша, а также слабый напор воды, чуть теплые трубы отопительной системы и т.д.
«Свои опасения потребители переносят и на квартиры в новостройках, хотя современные проекты уже давно лишены недочетов своих советских предшественников, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — Тем не менее, факт остается фактом: нередко жилье на первых и последних этажах пользуется меньшим спросом среди покупателей и как следствие стоит дешевле».
К покупателям, которые предпочитают нижние этажи, относятся маломобильные жители, в том числе пенсионеры, люди с ограниченными возможностями здоровья. В случае необходимости они должны без труда спуститься с этажа или подняться на него.
Если говорить непосредственно о первых этажах, то там приобретают недвижимость те, кто планирует перевести помещения в категорию нежилых и открыть там, например, магазин, частный детский сад, парикмахерскую или салон красоты.
Кроме того, жилье на первых этажах выберут клиенты, для которых важна возможность немного сэкономить на покупке, поскольку застройщики часто предлагают дисконт именно на данную категорию квартир.
Квартиры повыше предпочтут люди, которым важны не только красивый вид из окна, но и меньший уровень шума по сравнению со средними и нижними этажами, хорошая инсоляция, комфорт, который гарантирует отсутствие соседей сверху: над головой будет тишина и порядок, никто не сможет залить потолок водой и не будет проводить ремонтные работы.
Золотая середина
Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек компании Est-a-Tet, говоря о том, квартиры на каком этаже у клиентов в основном пользуются большой популярностью, отмечает, что с одной стороны есть традиционные предпочтения, — с 3 по 8 этажи (в многоэтажных домах). «У более молодой категории покупателей – до 35 лет в фаворе верхние (видовые) этажи, — говорит он. — Но основной спрос все-таки приходится на квартиры, расположенные с 3 по 8 этаж. До 3 этажа предпочитают в основном возрастная категория покупателей (от 50-55 лет), с 3 по 8 этаж – в большинстве случаев семейные люди (от 35 до 50 лет) и верхние этажи, как упоминалось выше, предпочитают молодые люди до 35 лет. На территории Москвы (в границах МКАД) предпочтения отдаются верхним этажам (с 11-го и выше) по причине загрязнения воздуха».
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», также утверждает, что в Москве среди клиентов есть наибольшой спрос на средние этажи, начиная с 3-4 и по 9-10. «В малоэтажных проектах это так же средние этажи, но в данном случае границы спроса более размыты», — говорит он.
«В комплексах бизнес-класса средние этажи также пользуются высоким спросом, но вовсе по другой причине: их стоимость для потребителя наиболее приемлема, — комментирует Мария Литинецкая. — В объектах данного класса зависимость цены от этажа чаще всего ярко выражена – чем выше, тем дороже».
«У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, — считает Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость».
— Как показывает практика, многие, руководствуясь своим опытом, приобретают квартиру на том же этаже, что и раньше.
Тем, кто привык жить на последних этажах, сложно отказаться от привычного образа жизни и потрясающих видов из окна. Люди, которым важнее другие критерии, выбирают средние и нижние этажи».
По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, наибольшей популярностью среди покупателей в Санкт-Петербурге пользуются квартиры средней высотности, расположенные с 4 до 12 этаж.
«Около 80% покупателей квартир изначально оговаривают, что квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже, — отмечает она. — Исключение составляют разве что пожилые люди, для которых проживание на первом этаже является наиболее комфортным.
Отмечу, что здесь большую роль играет привычка покупателя: если клиент привык жить на последнем этаже, то он будет подбирать жильё в соответствии со своей привычкой. С точки зрения безопасности, для клиентов оптимальным является проживание на 4-12 этажах.
Бытует мнение, что квартиры на первых этажах более уязвимы для грабителей, но при этом повышенного спроса на квартиры на последних этажах мы не отмечаем: многие покупатели опасаются поломок лифтов/ пожара».
Надо сказать, что самые оптимальные этажи для жизни — средние — с 3-4 по 9-10, которые практически всегда раскупаются первыми. Но если сузить круг поисков до самого-самого, то можно назвать 5-7 этажи также максимально комфортными. Оно и понятно почему.
Ведь в случае поломки лифта всегда можно подняться пешком, но при этом уже не так беспокоит шум улицы, разговоры прохожих под окнами.
Сергей Ковалев, директор по маркетингу ООО «Бэст Консалтинг», уверен, что с точки зрения безопасности лучше приобретать жилье начиная с третьего этажа.
Однако Алексей Оленев считает, что оптимальный этаж — это тот, который нравится клиенту. Но и здесь можно поспорить. Например, был случай, когда молодая семья осуществила свою мечту, купив квартиру на самом последнем этаже – на 19-м. Ведь оттуда открывается прекрасный вид на лес.
Когда лифт сломался или же велись профилактические работы, в течение двух или трех дней им приходилось ежедневно подниматься с ребенком в коляске на 19 этаж.
Конечно, такое случается не часто, но этот пример является своего рода темой для размышления с точки зрения возможных жизненных обстоятельств и вопроса безопасности.
Разница в цене
Как правило, стоимость квартир на первых и последних этажах может быть примерно на 5-10% ниже чем у аналогичных, но расположенных на средних этажах здания.
По данным аналитиков, видовые квартиры, расположенные на верхних этажах, стоят дороже на 5-15%. «Разница в стоимости может составлять до 15%, — чем ниже, тем дешевле, — комментирует Алексей Оленев.
— Как вариант в ряде случаев верхний этаж может быть самый дешевый, но таких примеров немного».
«В некоторых случаях цены на квартиры вообще могут не отличаться, -, в свою очередь, утверждает Мария Литинецкая. — Например, в жилых комплексах эконом-класса разница может быть несущественной.
Только квартиры на нижних этажах могут продаваться с небольшим дисконтом – в 3-7%, поскольку жилье на первых этажах пользуется меньшим спросом среди покупателей и как следствие стоит дешевле.
Для того чтобы стимулировать спрос на подобные предложения, помимо дисконта, застройщик дарит покупателю отделку квартиры, сертификаты или бонусные карты от партнеров либо не берет денег за подбор и оформление недвижимости».
Григорий Алтухов добавляет, что в среднем в сегменте массового жилья наценка на последние этажи может доходить до 5-6 тысяч рублей, но, конечно, в оглядке на видовые характеристики. «Отдельные застройщики не делают привязки цен к этажности, но таких проектов на рынке единицы», — отмечает он.
В северной столице, по словам Марины Гусаковой, менеджерв компании «Адвекс на Ланском в Санкт-Петербурге», в среднем, первый этаж отличается по цене на 10% ниже от средних этажей, верхний на 5%, если это типовые серии домов.
«Совершенно другой разговор про дома – элит класса, где существует такое понятие как пентхаус, — подчеркивает она. — Как правило, это видовые квартиры, возможно двухуровневые.
Стоимость квадратного метра может превышать в разы стоимость квадратного метра в квартирах этого же дома».
«Квартиры на первых этажах позиционируются, как объекты с пониженной ликвидностью, поэтому застройщики часто предлагают на них скидки – в среднем от 20 тысяч рублей от общей стоимости квартиры, — говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
— В нашей компании используется сложная система ценообразования с целью обеспечения сбалансированного спроса на все объекты, поэтому, в том числе на квартиры первого этажа в ряде проектов действуют специальные цены, которые на 4-5% ниже цен на более ликвидное предложение».
Полина Яковлева, в свою очередь, утверждает, что в северной столице многие застройщики предлагают скидки в 15% на квартиры, расположенные на первых и последних этажах жилых комплексов.
«Политика ценообразования в данном вопросе напрямую зависит от этажности комплекса, — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.
— Чем выше этажность, тем меньше наценка на каждый этаж, встречаются случае повышения цены только с определенного этажа, в то время как несколько предыдущих реализуются по одной цене.
Также на цену влияет классность комплекса (верхние этажи в элитных комплексах могут быть в разы дороже нижних), а также преимуществ каждого этажа (например, недостатки первых этажей нивелируют отдельным входом, наличием собственного участка, а верхние этажи могут обладать увеличенным остеклением, возможностью установки каминов, террасами, уникальными видами и т.д.). Например, в бюджетном сегменте шаг этажа может составлять от 0 до 500 рублей. В бизнес-классе этаж в среднем растет в цене на 500-1000 рублей. В элитном сегменте – рост доходит до 15 000 – 50 000 рублей за кв. м. Интересно, что в регионах довольно часто используют единую цену 1 кв. м на все этажи, а иногда и типы квартир».
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» также отмечает, что в проектах бизнес – и элитного класса чаще всего на верхних этажах располагаются пентхаусы большой площади с панорамным остеклением, соответственно стоимость жилья здесь выше.
«В бизнес-классе ценовая градация более ярко выражена, так как квартиры на верхних этажах в большинстве случаев обладают хорошими видовыми характеристиками, — рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
— Разница в цене может составлять, в среднем, 5-15%. А вот в элитных комплексах сравнивать стоимость жилья на разных этажах не совсем корректно. На верхних этажах обычно располагаются квартиры с большой площадью, панорамным остеклением.
Нередко это пентхаусы, стоимость которых априори существенно выше».
Выбор есть
Подводя итоги, стоит отметить, что, несмотря на вышесказанное, все же в современных жилых комплексах предусматривается комплексная система безопасности, которая включает контроль доступа на территорию, помещения для охраны, домофоны на входных дверях.
Часто под первым этажом предусмотрен подвал или цокольный этаж, что поднимает уровень первого этажа, поэтому проникнуть в квартиру через окно становится затруднительно.
Да и безопасность квартир и общедомового имущества – это скорее не вопрос архитектуры, это вопрос грамотного управления.
«Современные жилые комплексы строятся с соблюдением всех нормативов по обеспечению безопасности их жителей, — уверяет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
— Поэтому любые рассуждения о больших или меньших рисках, связанных с проживанием на нижних или верхних этажах основаны на субъективных оценках. Так, если вы боитесь высоты, в квартире на последнем этаже высотного дома вы явно будете чувствовать себя некомфортно.
То же можно сказать и о тех клиентах, которые пострадали в прошлом от рук «форточников» — такие покупатели даже не посмотрят в сторону жилья на первом этаже».
У каждого дома и этажа свои особенности, но, как и везде, существует золотая середина. В высотном комплексе «золотой серединой» (идеальной зоной для проживания) принято считать 6-10 этаж.
На этом уровне меньше слышны уличные шумы, много света. Также в случае поломки лифта жильцам не придется испытывать чрезмерные физические нагрузки при подъеме на этаж.
Кроме того, нередко у таких квартир хорошие видовые характеристики.
Если говорить о том, насколько высота этажа влияет на здоровье человека, то люди, у которых проблемы с давлением, предпочитают этажи пониже – с 1 по 4 этаж, считая, что в нижних этажах воздуха больше, да и надо быть ближе к земле.
Хотя по мнению некоторых ученых, лучше выбирать квартиры с 7 по 11 этаж, так как здесь в окна не попадает первичная пыль, поднимаемая с асфальта, и не залетают частички грязи, которые ветром переносятся в верхние слои воздуха и концентрируются выше 11 этажа.
Но это всего лишь одна из точек зрения…
Сугра Гаджиева