Последние десять лет цены на жилье росли, за исключением отдельных периодов. Рынок недвижимости реагировал на кризисы: снижением средней стоимости после 2008 года и ее восстановлением до 2014 года, после чего снова произошел кризис и спад цен.
К 2020 году средняя цена квадратного метра достигла максимума. Сейчас, по данным единой информационной системы застройщиков наш.дом.рф, в новых домах она составляет 70–80 тыс. рублей, средняя цена сделки — 3–4 млн рублей.
По информации Росстата, жилье на вторичном рынке в среднем стоит дешевле — 61 тыс. рублей за квадратный метр. Цены в этом сегменте росли медленнее, чем на первичке: новое жилье по итогам десятилетия показало рост на 52%, а вторичное — всего 5%.
«После 2014 года рынок недвижимости «отстегнулся» от валюты, — объясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. — В динамике цен первоочередную роль начала играть ипотека, ее доступность.
Сейчас реализация госпрограмм субсидирования ипотеки на жилье в новостройках «разогревает» первичный рынок, повышает спрос на нем.
Вторичному ничего не остается, кроме как пытаться привлечь покупателей за счет более низкой цены в условиях более высоких ипотечных ставок».
«Одной из причин роста средней стоимости новостроек стало введение эскроу-счетов, — добавляет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. — Они повысили себестоимость строительства в среднем на 8% и ограничили «распродажи» квартир застройщиками.
Кроме того, спрос на новостройки на фоне действия ипотеки с господдержкой бьет все рекорды: этим летом он на 52% выше прошлогоднего. Из-за оттока покупателей на первичный рынок на вторичном накопился достаточный объем выгодных предложений.
Со снижением ипотечным ставок это дало восстановление спроса на вторичное жилье, в особенности на квартиры в относительно новых домах».
На вторичный рынок приходится большая часть сделок — около 75%, по данным ДОМ.РФ. При этом в базе того же ЦИАН примерно треть объявлений о продаже жилья на вторичке — это квартиры в домах, которые сданы после 2000 года. Как правило, цены на такие объекты теперь выше, чем на этапе строительства.
Чем выше доходы населения — тем активнее рынок и рост цен. Самая дорогая недвижимость сейчас там, где хорошие зарплаты. Это Москва и Питер, а также Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Но есть и исключения.
Например, высокая стоимость жилья в регионах Дальнего Востока и Крайнего Севера обусловлена более сложными техническими условиями строительства, а сравнительно невысокие цены в Краснодарском крае — большим объемом новостроек и конкуренцией, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Инфляция дает подорожание всех товаров и услуг, в том числе жилья.
«Если цены на жилье растут быстрее инфляции и доходов населения, это снижает доступность жилья, приобрести его становится все сложнее, — объясняет руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
— Мы же наблюдаем обратное: с 2010 года накопленный рост цен на жилье в новостройках почти вдвое ниже, чем накопленный уровень инфляции, и примерно втрое ниже, чем накопленный рост зарплат. Стоит отметить, что рост цен на жилье должен превышать инфляцию.
В таком случае удорожание строительных материалов, рост зарплат и других затрат застройщиков будет компенсирован увеличением доходов от продажи жилья. Это поддержит привлекательность отрасли жилищного строительства и повысит предложение жилья для населения».
Если с ростом инфляции реальные располагаемые доходы населения падают (по данным Росстата, так было с 2014 по 2017 год) или остаются неизменными, покупательская способность сокращается. Люди больше тратят на повседневные товары, а возможностей сберегать и делать крупные покупки становится меньше, говорит Мария Литинецкая.
Предложение на рынке напрямую зависит от качества жилья. Сейчас увеличилось число проектов так называемого комфорт-класса — с хорошей осмысленной архитектурой, грамотным территориальным планированием, говорит глава Всероссийского центра строительной политики Александр Моор. Цены на квартиры в таких домах выше, чем в простом экономе.
«В нулевые годы была более популярна точечная застройка, теперь все больше проектов с комплексным освоением территорий, — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Застройщики думают над дворовым пространством.
Например, по принципу «дворы без машин» в Москве и Московской области сейчас возводится более половины новых домов. Строительство детских площадок, садов и школ, система управления домом также прорабатываются при комплексном освоении».
Какое жилье строят и покупают?
Объемы строительства по сравнению с 2010 годом увеличились, и новых предложений на рынке стало больше. При этом рост числа квартир эксперты связывают со снижением их средней площади. По данным Росстата, за десять лет она упала на 17%: с 62,7 до 51,6 кв. м.
Большая часть представленных сейчас на первичном рынке квартир — однокомнатные и небольшие двухкомнатные. У некоторых крупных девелоперов портфель текущих проектов на 80% состоит из «однушек», отмечают в РАСК.
«Формирующийся дисбаланс в квартирографии может иметь существенные проблемы уже в ближайшем времени, — предупреждает Николай Алексеенко. — «Однушки» все же рассчитаны на одного или семью из двух человек, возможно с совсем маленьким ребенком.
Рано или поздно возникнет потребность в увеличении площади, и семья сталкивается сразу с двумя проблемами: с одной стороны, обилие однокомнатных квартир на рынке создает трудности с продажей, особенно если дом не находится в удобном и развитом районе.
С другой стороны, сложно найти на рынке новую подходящую «двушку-трешку».
«Однушки» расходятся быстрее больших квартир в условиях невысокой покупательской способности, и застройщики это учитывают. По той же причине в крупных городах увеличивается строительство апартаментов. По данным компании «Метриум», в Москве по итогам первого полугодия 2020 года их число на рынке достигло 3,6 тыс. единиц, показав рост на 43% за год.
«При строительстве апарт-отеля застройщики экономят на документации, на социальной инфраструктуре. Соответственно, такое жилье стоит дешевле в среднем на 10–15%. Но нужно учесть, что у него другой правовой статус, — подчеркивает Александр Моор. — Это коммерческая недвижимость, и коммунальные услуги там обходятся дороже. Кроме того, в апартамент-отеле пока нельзя оформить прописку».
По объемам вводимого жилья индивидуальное строительство (ИЖС) догоняет многоквартирные дома. В 2019 году оно показало рост 19% (6 млн кв. м) со средней площадью почти втрое больше «квартирного» показателя (139 кв. м).
Эксперты считают, что на динамику могла повлиять дачная амнистия. По предварительным оценкам, по дачной амнистии может вводиться до 7 млн кв. м жилья ежегодно, сообщают в Минстрое.
Но в 2019 году цифра могла быть больше, так как собственники стремились успеть зарегистрировать свои ранее построенные дома по упрощенной схеме.
На развитие индивидуального жилищного строительства кабмин предлагает выделить 137,7 млрд рублей. Программу до 2024 года подготовил Минстрой, она предполагает увеличение годового объема ввода ИЖС до 40 млн кв. м, использование типовых проектов домов, стандартизацию ипотечного кредитования ИЖС, а также господдержку отдельных категорий граждан.
«Мы сейчас тоже формируем предложения по развитию территорий под ИЖС в регионах, будем направлять в правительство, — поделился Александр Моор. — Скопились земли в городах, которые востребованы, но не подходят для многоэтажного строительства.
Например, есть в центре или новом районе Краснодара 10 соток под жилое строительство. Их надо осваивать грамотно, иначе на этой территории появится самострой и мы опять получим проблемный объект и судебные иски. Чтобы такого не было, нужна программа, четкие условия, что на таких землях можно строить.
Например, трех-четырехэтажные дома с социальной инфраструктурой на первом этаже, как в Европе».
Стала ли выгоднее ипотека и что о ней стоит знать?
Каждая вторая покупка квартиры в России происходит с привлечением ипотеки. По данным ДОМ.РФ, с 2010 года популярность ипотечных кредитов выросла в три раза. На первичном рынке доля поднялась до рекордных 67%, на вторичке — до 38%.
Ипотека на жилье в новостройках сейчас пользуется большим спросом за счет госпрограмм субсидирования. Из них основная — это льготная ипотека для всех категорий граждан под 6,5% годовых. На этих условиях уже выдано 123,8 тыс. кредитов общей суммой почти 330 млрд рублей, собщают в ДОМ.РФ.
«В реальности банки сейчас кредитуют население в рамках этой программы по еще более низкой ставке — 6,0–6,2%, — рассказывает Михаил Гольдберг. — Похожая программа в 2015–2016 годах была менее выгодной — реализовывалась по средней ставке 12% годовых.
Кроме того, сейчас есть еще и «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека». Это программы, направленные на отдельные категории граждан, по ним ставка даже ниже, чем по новой льготной программе — менее 5% и 2% соответственно.
Они также поддерживают спрос на жилье».
На вторичном рынке ставки по выданным кредитам в целом выше, по данным ДОМ.РФ — в среднем на 2% годовых. За счет этого доля ипотечных кредитов на вторичку, в последние годы составлявшая в среднем около 75%, снизилась до 65% в мае–июне этого года.
Снижение ставок способствует уменьшению ипотечной нагрузки, но экономия для заемщика не всегда очевидна.
«В первую очередь человек ориентируется на размер ежемесячного платежа, чтобы обслуживание ипотеки было комфортным, — объясняет Николай Алексеенко. — Но мало кто обращает внимание на общую сумму переплат.
Например, в марте 2020 года со снижением ставок размер среднего ипотечного кредита вырос и достиг максимума за последние два года: порядка 2,5 млн рублей в целом и 3,1 млн рублей — на первичном рынке жилья.
Чтобы компенсировать существенное увеличение тела кредита, население вынуждено увеличивать сроки кредитования, что сохраняет размеры аннуитетных платежей на приемлемом уровне».
Средний срок выданной ипотеки действительно увеличился. Сейчас он составляет 18,3 года (в 2010 году — 16,4 года).
Такая динамика не связана с падением ставки, подчеркивает Мария Литинецкая. Быстрее выплатить кредит люди могут, если растут их доходы.
Средний срок ипотек сокращался до 2014 года, после началось снижение доходов, и заемщики стали «растягивать» кредит, чтобы уменьшить нагрузку.
«От снижения ставок выгоду получают не только новые, но и действующие заемщики, — отмечает Михаил Гольберг. — За год ставки по ипотеке снизились почти на 3 процентных пункта. В среднем при рефинансировании это уменьшает ежемесячный платеж на 4 тыс рублей.
Снижению нагрузки и риска ипотечного дефолта способствует также наличие первоначального взноса в размере не менее 15%. Если его нет, то фактически при той же стоимости квартиры вы берете у банка кредит большего размера. Кроме того, ставки по таким кредитам обычно выше.
Как результат, растет величина ежемесячного платежа, что негативно сказывается на возможности заемщика обслуживать ипотеку».
Обслуживать ипотечные кредиты россияне стали лучше, это видно по тому, как падает доля просроченной задолженности.
Резкий рост долгов в 2011 году директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков связывает с дефолтами по валютной ипотеке из-за падения курса рубля.
Но теперь доля таких кредитов мала (в 2019 году резидентам-физлицам выдан 21 кредит, по данным ЦБ), а 40% семьей, взявших рублевую ипотеку, тратят на погашение кредитов менее четверти своих доходов.
«Сейчас среднее значение показателя долговой нагрузки у российских заемщиков — примерно 23%, — рассказывает Алексей Волков. — В целом оно комфортное и, даже если составит 30%, позволит обслуживать ипотечный кредит со средними параметрами при семейном доходе в 63,3 тыс. рублей».
По данным НБКИ, на покупку своего жилья в ипотеку большинство россиян решается в возрасте 30–39 лет (46% заемщиков). Четверть (23%) берут ипотечный кредит после 40 лет. А вот доля молодежи до 30 лет в кредитовании снизилась почти на треть: в 2014 году таких было 31%, сейчас — 22%.
Ипотеку берут чаще, если в регионе хорошие зарплаты. Например, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах на 1 тыс. жителей приходится 15 и 17,4 кредитов в год соответственно.
В Москве показатель почти в два с половиной раза ниже.
Это говорит о том, что, несмотря на самый высокий уровень доходов населения в стране, московское жилье все еще стоит слишком дорого, считает Мария Литинецкая.
Будем ли мы жить лучше?
Обеспеченность жильем растет, но медленно. По данным Росстата, сегодня на человека в среднем приходится 26 кв. м. Это низкий показатель по сравнению с развитыми европейскими странами и США.
«В США на одного жителя приходится 70 кв. м, в Германии и Франции — 39 кв. м, — приводит цифры Мария Литинецкая. — У нас схожий показатель обеспеченности с Китаем (27 кв. м), но этот паритет не в нашу пользу, учитывая тот факт, что население КНР гораздо многочисленнее».
В российских городах-миллионниках показатель обеспеченности еще ниже и составляет примерно 22 кв. м на человека. А условному жителю столицы вообще приходится ютиться на 19 «квадратах» или переезжать в Подмосковье, где самый высокий средний показатель обеспеченности жильем в стране — 33,5 кв. м.
«У нас пока не закрыта базовая потребность — чтобы каждый взрослый человек имел свою комнату, а это происходит примерно при 30 кв. м обеспеченности», — говорит Алексей Попов.
В сельской местности, где 70% населения проживает в частных домах, средний показатель обеспеченности — 27,3 кв. м. Эксперты считают, что он может быть выше, но учет площади частных домов менее прозрачный, чем многоквартирных. Частник может построить дом, но зарегистрировать меньше метров, чем есть на самом деле, или вообще не ставить постройку на учет.
За последние пять лет показатель обеспеченности вырос во всех регионах, кроме Чукотки, ЯНАО и Магаданской области.
«Обеспеченность зависит от объема всего жилищного фонда — сколько домов строят, сколько выбывает, а также от динамики численности населения, — объясняет Михаил Гольдберг.
— Для роста обеспеченности необходимо, чтобы вводы жилья устойчивого росли на протяжении долгого времени.
А вот доступность жилья может меняться на 5–10% в год в зависимости от уровеня доходов населения, ставок по ипотеке и стоимост жилья».
Показатель доступности определяет, сколько семей могут обслуживать кредит на жилье и тратить при этом не более 35% своего дохода. По данным ДОМ.РФ, в 2010 году доля таких семей в среднем по России составляла менее 25%, а к 2020-му увеличилась вдвое.
«Всего за прошедшее десятилетие свыше 30 млн семей смогли улучшить жилищные условия, – оценил Михаил Гольдберг. – Последнее время это в среднем 3–3,5 млн семей ежегодно, из них свыше 1 млн семей улучшают жилищные условия с помощью ипотеки».
«Чаще всего первое жилье приобретается по принципу «лишь бы была крыша над головой», — говорит Александр Моор. — Уже потом, когда человек начинает больше зарабатывать или заводит семью, он повышает уровень и класс проживания.
Рынок должен отвечать этим запросам, и сейчас действительно много хороших, интересных предложений. Но главное, конечно, чтобы у людей была финансовая возможность купить достойное жилье.
Для этого необходим рост благосостояния и меры поддержки, которые будут не психологическими, а реальными».
Евгения Горкунова, Артем Иволгин, Татьяна Евсякова, Константин Каковкин, Владимир Дедов
Тенденции рынка жилой недвижимости Московский регион. I квартал 2021 года
I квартал 2021 г. можно охарактеризовать как период стабилизации после ажиотажного предыдущего квартала: замедлились темпы роста цен, стабилизировались, а в некоторых сегментах и увеличились объёмы предложения. Выходят новые, интересные проекты, что поддерживает инвестиционный спрос.
На рынок, в отличие от предыдущего непредсказуемого года, возвращается сезонность: объёмы спроса в I квартале 2021 г. традиционно меньше, чем в IV квартале. При этом спрос превышает показатели аналогичного периода прошлого года.
Доля ипотеки сохраняется на высоком уровне благодаря продлению программы государственной поддержки: на первичном рынке Москвы в старых границах, в целом, она составляет 62,7%, в сегменте квартир комфорт-класса — 70%, в сегменте квартир бизнес-класса — 55,6%, в сегменте квартир премиум-класса — 34,8%.
При этом в структуре ипотечных сделок более 60% относится к программе с господдержкой. В сегменте апартаментов (без учёта элитных проектов) доля ипотечных сделок составляет 49,5%.
На рынке Москвы в старых границах средневзвешенная цена предложения увеличилась за квартал на 2,6% и достигла 364 тыс. руб./кв. м, а объём предложения увеличился на 3,3% и составил 2,36 млн кв. м. В сложившейся ситуации на рынке динамика и темп роста цены будут зависеть от объёма и темпов выхода на рынок новых проектов.
В I квартале 2021 года эта взаимосвязь уже просматривается — по сегментам динамика ценовых и объёмных показателей отличалась. Так, максимальный прирост средневзвешенной цены предложения отмечен в сегменте квартир комфорт-класса (+6,7% за квартал, текущий уровень — 214 тыс. руб./кв. м).
В сегменте квартир бизнес-класса прирост цены за квартал составил 4,2%, текущий уровень — 311 тыс. руб./кв. м. В сегменте квартир премиум-класса средневзвешенная цена уменьшилась за квартал на 2,8% (за счёт выхода новых проектов) до 618 тыс. руб./кв. м.
Объём предложения в комфорт-классе практически не изменился за квартал, в бизнес-классе — увеличился на 12,5%, в премиум-классе объём предложения вырос на 20,9%.
В сегменте апартаментов (без учёта проектов элитного класса) объём предложения за квартал уменьшился на 4,8% — до 471 тыс. кв. м, а средневзвешенная цена предложения выросла на 6,7% — до 393 тыс. руб./кв. м.
Однако на рост цены апартаментов повлияло также увеличение в структуре предложения апартаментов премиум-класса, в отдельности по каждому из классов прирост цены за квартал существенно меньше: в комфорт-классе прирост составил 1,6% (текущий уровень — 196 тыс. руб./кв. м), в бизнес-классе — 2,7% (текущий уровень — 292 тыс. руб./кв.
м), в премиум-классе — 2,1% (текущий уровень — 611 тыс. руб./кв. м). Важным событием квартала стало повышение ключевой ставки, что покажет свой эффект во II квартале 2021 года.
В Новой Москве в реализации представлено 9,8 тыс. квартир суммарной площадью 491,7 тыс. кв. м в 178 корпусах или 32 проектах, и это на 2% меньше, чем в предыдущем квартале.
Сокращение объёма предложения вызвано вымыванием объектов на фоне активного спроса. В результате — средневзвешенная цена предложения увеличилась за квартал на 3,9%, а за год — на 27%.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке Новой Москвы сохранилась на уровне 67%.
На первичном рынке Московской области в реализации представлено 27 тыс. квартир суммарной площадью 1,4 млн кв. м в 170 проектах. Благодаря активному выходу новых проектов на рынок Московской области объём предложения за квартал увеличился на 6,5% относительно показателя конца 2020 года.
Средневзвешенная цена предложения на текущий период составляет 118,8 тыс. руб./кв. м, по сравнению с предыдущим кварталом она увеличилась на 3,8%. Так же, как и для Москвы, для рынка новостроек Московской области ипотека играет важную роль в поддержании спроса — по итогам I квартала 2021 г.
доля сделок с привлечением ипотечного кредитования составила 69%.
Новостройки Москвы в старых границах
В I квартале 2021 г. в границах «старой» Москвы в реализацию вышло 298,8 тыс. кв. м квартир и апартаментов в новых проектах или новых корпусах, что на 7% больше, чем в предыдущем квартале.
Активность девелоперов по подготовке новых проектов наблюдается во всех классах жилья, в том числе в премиальном сегменте, где ранее отмечался явный недостаток новых проектов.
Новый объём предложения состоит из квартир и апартаментов бизнес-класса с долей 49,5% от общего показателя, премиум-класса — с долей 32,5% и комфорт-класса — 18%.
Новое предложение I квартала 2021 года
По сравнению с предыдущим кварталом суммарный объём предложения квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы увеличился на 76,2 тыс. кв. м (3,3%), а по сравнению с I кварталом 2020 г. объём предложения уменьшился на 16,2%.
Общая структура предложения по округам
По объёму предложения на первое место вышел Западный административный округ с долей 16,6% от всего объёма квартир и апартаментов. В результате — ЦАО занял второе место, с долей 15,9%. На третьем месте, по-прежнему, ЮВАО с долей 15,3%. Аутсайдер по объёму предложения в реализации, как и раньше, ЗелАО, у которого всего 0,1%.
Динамика объёма предложения, спроса и цены
На фоне стабилизации объёма предложения в I квартале 2021 г. замедлились темпы роста цен: за квартал средневзвешенная цена предложения увеличилась на 2,6% и составила 364 тыс. руб./кв. м (с учётом элитного сегмента).
При этом за счёт сохранения программы субсидированной ипотеки и за счёт выхода новых интересных проектов на рынок, объём реализованного спроса в I квартале 2021 г. сохранился на высоком уровне. По сравнению с I кварталом прошлого года объём спроса на первичном рынке квартир и апартаментов Москвы в старых границах увеличился на 42,8%.
Средневзвешенная цена по округам, тыс. руб./кв. м
Наибольший прирост цены квартир и апартаментов за квартал отмечен в ЮВАО (+10,6%), ЮЗАО (+10%) и СВАО (+9,6%).
В этих округах на рост средневзвешенной цены дополнительное влияние оказал выход новых проектов или новых корпусов бизнес-класса.
Более, чем на 5% за квартал, средневзвешенная цена выросла в ЮАО (+6,8%), ЗелАО (+5,9%) и СЗАО (+5,6%). В остальных округах квартальный рост цен составил 1-1,8%.
В структуре предложения комфорт- и бизнес-класс занимают практически равные доли — 39% и 40% соответственно. Премиум-класс в структуре предложения составляет 15%, элит-класс — 6%.
В структуре реализованного спроса в I квартале 2021 г. преобладают объекты комфорт-класса — 58%, на втором месте — бизнес-класс (36%). Премиум-сегмент занимает 5% от всего объёма реализованных квартир и апартаментов, а элитный сегмент — 1%.
Структура по бюджетам
В целом по рынку основной объём лотов, как в структуре предложения, так и в структуре спроса, приходится на квартиры и апартаменты стоимостью от 5 до 15 млн рублей.
При этом доля этой категории в спросе превышает долю в предложении: доля спроса в этих бюджетах составляет 67%, а предложения — 49%. Практически сбалансированы по доле спроса и предложения лоты стоимостью 15-20 млн рублей.
В более высоких ценовых диапазонах предложение превышает спрос.
Структура по площади лотов
Как в структуре спроса, так и предложения, в I квартале 2021 г. преобладают лоты площадью от 35 до 65 кв. м (от классических однокомнатных — до классических двухкомнатных и трёхкомнатных евро-формата). На этот диапазон площадей приходится 44% предложения и 57% спроса.
В структуре спроса и предложения по типологии лотов, в целом по рынку, сбалансированы доли однокомнатных и двухкомнатных лотов (доля спроса соответствует доли предложения). Дисбаланс отмечен по студиям (доля спроса превышает долю предложения — 12% и 4% соответственно) и трёхкомнатным лотам (предложение превышает спрос — 24% и 18% соответственно).
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования, по сравнению с предыдущим кварталом, в целом по рынку, увеличилась с 60,7% до 62,7%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 53,8%.
Цены на недвижимость в Москве установили антирекорд: «однушки» по 10 млн — МК
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн рублей. За прошедшие 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24% (год назад она составляла 8,2 млн рублей, что тоже, впрочем, было немало). Аналитики подготовили обзор зарубежной недвижимости, которую можно приобрести вместо однокомнатной квартиры в столице по текущим ценам.
— За последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт- и эконом-класса в Москве увеличилась на 27% и составила 239 тыс. рублей за кв.м, — подсчитали эксперты «Метриум».
— Впервые цена однокомнатной квартиры в массовых жилых комплексах превысила отметку в 10 млн рублей и составила 10,14 млн рублей. Как правило, за эти деньги можно приобрести жилье площадью 40 кв.м.
В глобальном рейтинге Knight Frank по динамике роста цен на жилую недвижимость в 2020 году Россия заняла 4-е место.
Основываясь на этом рейтинге, а также на международной базе данных цен Numbeo и объявлениях местных риелторских агентств, специалисты подобрали в шести странах (в трех с самым интенсивным ростом цен и в трех с самым умеренным) жилье, которое можно купить по цене новой однокомнатной квартиры в Москве (10,1 млн рублей, 137 тыс. долл. США или 113 тыс. евро).
Первое место — Стамбул (Турция). 100-метровая квартира в новостройке с бассейном. В турецкой столице у покупателя московской однокомнатной квартиры мог быть большой выбор жилья. По данным Numbeo, в центре города средняя стоимость квадратного метра составляет 95 тыс.
рублей, а варьируется от 67 тыс. до 150 тыс. рублей, а на окраине можно найти жилье за 65-83 тыс. рублей за кв.м. Это сопоставимо с расценками на жилье в Московской области.
По оценке Knight Frank, индекс цен на жилье в Турции в 2020 году вырос на 27% – мировой рекорд прошлого года.
pixabay.com
По цене московской однокомнатной квартиры в Стамбуле можно приобрести, к примеру, квартиру в строящемся жилом комплексе в европейской части турецкой столицы в 10-15 минутах езды от центра в районе Эюп. Это квартира площадью 104 кв.м.
с двумя спальнями и двумя ванными комнатами за 10,1 млн рублей. В составе жилого комплекса бассейн, сауна, спортзал, подземная и гостевая парковка, кафе и рестораны, детские площадки. Ввод в эксплуатацию намечен на сентябрь 2022 год.
Вторая позиция: Окленд (Новая Зеландия). Квартира в центре на берегу залива Уэйтмата. Второй по динамике цен на жилье в 2020 году страной стала Новая Зеландия. Здесь индекс цен повысился на 19%. Хотя и раньше квартиры и дома в Новой Зеландии не были дешевыми.
В крупнейшем городе страны Окленде средняя стоимость квадратного метра, по данным Numbeo, составляет 628 тыс. рублей за кв.м. в центре и 470 тыс. рублей за кв.м на окраине. Это сравнимо с расценками на новостройки премиум-класса в Москве.
Как и в России, рост цен здесь был обусловлен низкими ипотечными ставками, однако в отличие от РФ Новая Зеландия раньше начала выходить из пандемии, что дополнительно стимулировало рост местного рынка.
Хотя уровень цен в Окленде высокий, здесь можно найти сравнительно недорогие апартаменты. К примеру, новостройки с доступными ценами есть на территории бывших верфей местного порта совсем рядом с центром города. Квартира площадью 51 кв.м. со спальней и ванной комнатной в готовом здании с мебелью и техникой продается за 189 тыс. новозеландских долларов (9,6 млн рублей).
Третье место — Братислава (Словакия). Меблированная студия рядом с центром. Помимо Турции и Новой Зеландии в 2020 году Словакия стала одной из стран с самыми быстро растущими ценами на жилье, где индекс прибавил за год 16 процентных пунктов.
На местном рынке жилья низкое предложение и высокие цены. В среднем квадратный метр в центре обойдется в 328 тыс. рублей, что соответствует ценам на московское жилье бизнес-класса, а на окраинах – 236 тыс. рублей (московский комфорт-класс).
Впрочем, вариантов жилья здесь немного. В словацкой столице можно приобрести студию площадью 27 кв.м. с ремонтом и мебелью за 109,9 тыс. евро (9,87 млн рублей). Здание находится недалеко от исторического центра города и хорошо подходит для сдачи в аренду.
Четвертая ступень у Джакарты (Индонезия): 180-метровый таунхаус с ремонтом. Эксперты «обратили внимание на недвижимость трех стран, замыкающих список по интенсивности роста цен.
Стоимость жилья в 2020 году здесь практически не выросла по сравнению с Россией, индекс увеличился на 1,4%. В целом местный уровень цен умеренный, поэтому у покупателя московской «однушки» в столице Индонезии был бы большой и богатый выбор жилья.
По данным Numbeo, в среднем квадратный метр здесь обойдется в 201 тыс. рублей в центре города и в 99 тыс. рублей – на окраине.
В районе Селатан на окраине Джакарты обладатель бюджета для покупки однокомнатной квартиры в Москве может рассчитывать на покупку таунхауса под ключ площадью 180 кв.м.. В здании три спальни и ванные комнаты, а также два парковочных места. Таунхаус продается за 2 млрд индонезийских рупий или за 10 млн рублей.
Пятую позицию занимает Ларнака (Кипр): большая квартира в 15 минутах от пляжа. «На Кипре в 2020 году цены также росли весьма умеренно% индекс увеличился всего на 1,2%. В крупнейшем курортном городе острова Ларнаке средняя стоимость квадратного метра в центре составила 137 тыс. рублей, а в окраинных районах жилье можно приобрести в среднем по 93 тыс.
рублей за кв.м. ответственно выбор жилья у обладателя бюджета московской однокомнатной квартиры здесь большой, правда, жилой фонд в основном старый. Так, за 113 тыс. евро (10,1 млн рублей) можно приобрести квартиру в центре города в километре от пляжа. Ее площадь составляет 85 кв.м.
и включает две спальни, кухню и санузел, — рассказывают авторы исследования.
pixabay.com
И, наконец (вы даже не поверите), — Рим (Италия): квартира с большой террасой в пригороде. В столице Италии за 2020 год цены практически не изменились, их индекс вырос всего на 1%. Тем не менее жилье в Вечном городе остается дорогим.
В центре за квадратный метр в среднем придется заплатить 601 тыс. рублей, что сопоставимо с уровнем цен на премиальные новостройки Москвы. На окраине есть более бюджетные варианты по 288 тыс. рублей за кв.
м, что дороже московского комфорт-класса, но дешевле бизнес-класса.
В доме 2010 года постройки за пределами Grande Raccordo Anulare (Большая кольцевая дорога, аналог московского МКАД) можно купить двухкомнатную квартиру с одной спальней, ванной комнатой, небольшой кухней и террасой за 114 тыс. евро (10,3 млн рублей). В жилом комплексе есть консьерж, охрана и круглосуточное видеонаблюдение.
— Когда мы говорим о росте цен на жилье, нужно понимать, что речь не только о стоимости недвижимости как таковой, — комментирует результаты исследования управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
— В цене квадратного метра отражена стоимость жизни в выбранной локации, уровень комфорта и безопасности, перспективы в бизнесе и на рынке труда.
Если эти критерии улучшаются, то повышается и стоимость недвижимости, хотя средняя площадь может быть сравнительно небольшой.
Крошечное жилье: почему в Москве растет популярность микроквартир
В Москве найдена самая крошечная квартира. Ее площадь составляет не более 11 квадратных метров. Однушка с отдельным входом расположена в сталинском доме возле главного здания МГУ. «Вечерняя Москва» узнала, сколько стоят подобные мини-квартиры и кто их покупает.
Маленькие пространства могут быть очень функциональными и уютными, если все продумать до мелочей, уверена риелтор Анастасия Сорокина. Именно поэтому, по ее словам, растет популярность крошечных квартир:
— В целом за последние пять лет было продано несколько сотен таких небольших квартир в столице. В основном их площадь составляла от 12 до 15 квадратов. Такие маленькие студии позволяют увеличить рентабельность рынка недвижимости. Особенно в период, когда сделки по продаже полноценного жилья приостанавливаются.
Микроквартиры в отличие от многоквадратного жилья сдаются на 10–15 процентов дешевле. При этом некоторые владельцы полноценных однушек увеличивают арендную прибыль, деля квартиры на две «капсулы».
Раньше, как заметила Сорокина, малогабаритными считались однушки площадью 33 квадратных метра. Но за последние годы габариты мини-жилья «ужались аж в три раза». И сейчас в новостройках столицы продаются «студии размером с чулан»: по 13 квадратов, а то и по 10, и даже 9.
— Такое крошечное жилье пользуется спросом у приезжих и амбициозных карьеристов. Интерес к ним проявляют и работающие студенты, которые не хотят селиться в общежитии и готовы снимать жилье, — говорит риелтор.
Сорокина также назвала капсульные квартиры «хорошим стартапом»:
— За относительно небольшие деньги вы приобретаете себе жилье и получаете московскую прописку. Да, пусть она крошечная, но ее всегда можно продать или сдать. В любом случае у вас имеется свой угол.
Стоимость микрожилья зависит от квадратуры и района, объяснила собеседница «ВМ»:
— В Ховрине, например, за однушку площадью до 10,4 квадратного метра вы заплатите около двух миллионов 964 тысяч рублей. На Авиамоторной аналогичное жилье уже обойдется в сумму свыше трех миллионов. В среднем ценник колеблется от 2,5 миллиона до четырех.
Анна Кандратьева приехала в Москву из Уфы. После нескольких лет, проведенных в общежитии, девушка решилась на покупку собственного жилья.
Идею приобрести крошечную квартиру и не загонять себя в многолетнюю ипотечную кабалу подсказали родные.
Студентке понравилась эта мысль, и теперь Анна живет в 15-метровой студии, за которую заплатила три с половиной миллиона рублей. Что немаловажно, речь идет не о голых стенах, а о жилье с полноценной отделкой.
— Мне кажется, что это хорошее вложение денег, поскольку моя квартира-студия находится практически в центре города. Ехать до «Охотного Ряда» минут 20, а все магазины и салоны — в шаговой доступности. Но самое главное, что поблизости Московское центральное кольцо, — объяснила собеседница «Вечерней Москвы».
Одному человеку такая квартира может показаться просторной, считает Анна. Девушке хватает пространства и для жизни, и работы, и учебы.
- — Кровать у меня на втором уровне, а на первом — рабочая зона, кухня, ванная комната и диван, — описала свое жилье Анна.
- Многие знакомые девушки, побывав у нее в гостях, отказались от идеи копить годами и пошли по ее пути.
- Названы самые дешевые для аренды и покупки жилья районы Москвы
Квартиры в новостройках Москвы уменьшились за год на 4 квадратных метра
1 марта 2021, 11:20
Официальный сайт Минстроя РФ
Москва. 1 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в Москве уменьшилась за год на четыре квадратных метра, говорится в исследовании риелторской компании «Метриум».
«В феврале 2021 года средняя площадь квартиры на рынке массовых новостроек Москвы достигла 54 кв. м, что на четыре квадратных метра меньше, чем год назад», — говорится в сообщении.
Аналитики отметили, что фактически предлагаемая столичными застройщиками средняя квартира уменьшилась на площадь небольшого санузла. Они отмечают, что текущий показатель средней площади квартиры – самый низкий за последние три года. Последний минимум был зафиксирован в феврале 2017 года, когда средняя площадь квартиры составила 55,9 кв.м.
Вместе с тем, отмечают эксперты, в разрезе типов квартир площадь наиболее востребованных вариантов жилья за год практически не изменилась – средняя площадь студии составляет 26,2 кв.м, что на 0,4 кв.м больше, чем годом ранее, площадь однокомнатных квартир – 40,3 кв.
м, что на 0,3 кв.м меньше, чем год назад, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры увеличились на 0,2 и 0,1 кв.м соответственно (до 62,3 кв.м. и 84,5 кв.м.). При этом заметно сократилась площадь только многокомнатных квартир (от 4 комнат и более) – на 3 кв.м до 108,7 кв.м.
Аналитики считают, что сокращение средней площади квартиры на рынке массовых новостроек Москвы может быть связано со структурными изменениями предложения.
За прошедший год заметно выросла доля небольших квартир, тогда как представительство просторных вариантов жилья уменьшилось. Так, доля студий в структуре предложения увеличилась за год с 8% до 16%, однокомнатных квартир – с 30% до 32%.
При этом доля двухкомнатных квартир снизилась с 40% до 32%, трехкомнатных – с 20% до 17%.
«На рынке устойчиво растет доля небольших квартир. Это связано с ростом цен и стагнацией доходов населения – девелоперы адаптируются к этим тенденциям», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Она добавила, что тренд на сокращение средней площади квартир в новостройках наблюдается, как минимум, с 2015 года, что объясняется появлением в продаже жилья евроформата, который помогает оптимизировать продукт под запросы клиентов.