За первое полугодие 2019 года в России построили почти 200 тысяч квадратных метров новых торговых центров (ТЦ). Это на 13% больше, чем годом ранее, подсчитали аналитики Cushman & Wakefield.
«Чем больше разнообразных торговых объектов, чем больше операторов этих объектов, чем выше конкуренция, тем лучше всем — и предпринимателям, и потребителям, — отмечают в Минпромторге. — Каждый новый торговый центр, магазин, рынок, киоск — это повышение комфорта для потребителей, рост количества и качества товаров, снижение цен».
Офисная недвижимость обогнала по популярности торговую
Россия обогнала Италию, Польшу, Францию и Германию (эти страны вошли в топ-5 по объемам строительства ТЦ). Несмотря на оптимистичные данные, говорить о буме строительства торговых центров в России сейчас не приходится.
«Строительство ТЦ сейчас резко сократилось по сравнению с тем, что было несколько лет назад, — говорит директор департамента торговой недвижимости агентства Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Даже в 2015-2016 годах объем ввода торговой недвижимости был выше, чем сегодня.
Если раньше в Москве и области сдавали по 30 объектов за год, то сейчас — по 10, если учитывать даже небольшие ТЦ».
По сравнению с докризисными 2013-2014 годами объемы ввода торговой недвижимости уменьшились в два раза, хотя сейчас ситуация стала немного выправляться.
«Россия, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, по-прежнему отстает от европейских стран по количеству торговых площадей на душу населения, — отмечает замглавы отдела исследований JLL Владислав Фадеев. — Если в Европе приходится в среднем по 280 квадратных метров ТЦ на тысячу жителей, то в России — лишь 170 метров».
В ближайшем будущем, по мнению Фадеева, в России будут строиться в первую очередь небольшие ТЦ районного масштаба.
«Частично это связано с миграционными потоками в города-миллионники и строительством новых жилых районов, жителям которых необходимы магазины.
Инвесторы не против вкладываться и в строительство ТЦ в центрах городов, однако свободных мест для этого уже почти не осталось», — поясняет он.
Российские города проверят на предмет самостроев
При этом торговые центры становятся не только меньше, но и ближе к людям, которые привлекают уже не только товарами, но и развлечениями. «Торговые центры все больше становятся не только местом для шопинга, но и пространством для времяпрепровождения, — подчеркивает Фадеев.
— В 2015-2017 годах в ТЦ активно открывались развлекательные форматы, это было связано с уходом или оптимизацией ряда ретейлеров после кризиса 2014 года. Сейчас же мы наблюдаем неуклонный рост доли «еды» в ТЦ, причем как в России, так и в других странах.
Все больше места в торговых центрах отводится под рестораны, фудмаркеты, устанавливаются рекорды по динамике открытия общепита».
Развлекательным функциям торговых центров помогает и российский климат. «В Европе, кроме трех месяцев зимы, прекрасная погода, — отмечает президент Гильдии маркетологов Игорь Березин. — А у нас и лето бывает не особенно теплым. Вот семьи и идут в торговые центры. Где нам еще проводить время?»
По данным аналитиков, темпы строительства торговых центров в ближайшие годы не снизятся — в 2019-2020 годах ожидается открытие еще 1,4 миллиона кв. м новых площадей. Крупные торговые объекты планируется запустить в Екатеринбурге, Перми, Грозном, Кирове и других городах.
Однако ожидать насыщения рынка пока не приходится.
Инфографика «РГ»/ Леонид Кулешов/ Марина Трубилина
Интернет
В Европе на торговые центры ведет серьезное наступление электронная коммерция.
«Онлайн-торговля там занимает уже 15-20% рынка, а по некоторым сегментам, например, в торговле одеждой и обувью — до 40%, — говорит Игорь Березин. — И торговые центры там опустели». В России такой проблемы пока нет.
Темпы роста онлайн-продаж в РФ, отмечает Березин, очень высоки — 20-30% в год, но абсолютные цифры не такие большие.
Через интернет идет достаточно много покупок аудио- и видеотехники, а вот на рынке обуви, одежды, мебели, продуктов онлайн-торговля забирает лишь 2-5% продаж.
Доля электронной коммерции в России как минимум вдвое меньше, чем в Европе (5,3% против 10-15% в ЕС), говорит президент Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артем Соколов. Однако в Европе онлайн-торговля более консервативна, рассказывает он. «Большинство интернет-магазинов в Бельгии, Германии, Франции, Испании предлагают доставку заказов только до 18.
00 и вообще не работают в выходные. Или, допустим, российская онлайн-коммерция сейчас стала предлагать новую услугу — примерку. Либо курьер доставляет сразу несколько образцов одежды и обуви, а клиент дома примеряет и выбирает лишь один товар, либо это организация примерочных в пунктах выдачи заказов. В Европе я подобных услуг не встречал», — говорит Артем Соколов.
Дистанционную продажу со временем распространят на рецептурные лекарства
По словам эксперта, в России сейчас одна из наиболее эффективных бизнес-моделей интернет-магазинов. При разработке Стратегии развития электронной торговли, как сообщают в Минпромторге, с бизнес-сообществом обсуждалась возможность достижения доли онлайн-продаж в 10% к 2025 году.
«Этот подход практикуется во всем мире: то, что стоит на полке обычного магазина или аптеки, может продаваться и с онлайн-витрины. Условием развития интернет-торговли является обеспечение общих подходов ее регулирования наравне с офлайн-торговлей», — отметили в министерстве.
Пока единственной угрозой для российских интернет-магазинов остаются иностранные интернет-магазины, доставляющие заказы почтовыми отправлениями — прежде всего это Aliexpress, eBay и Amazon.
Несмотря на то что отечественные компании выигрывают по скорости доставки заказов, по оформлению сайтов (грамотные описания товаров на русском языке смотрятся выигрышнее текстов, сделанных с помощью машинного перевода), иностранные маркетплейсы продают товары по более низким ценам.
«Иностранные продавцы не несут таких затрат, как наши. Они не платят НДС, не обязаны сертифицировать товар, им не нужно оборудовать кассу, маркировать товар, — говорит Соколов. — Возможно, ситуацию улучшит новая система таможенного администрирования, которую собирается представить Федеральная таможенная служба».
Рекорда не будет! Ввод половины торговых центров Москвы перенесен на 2021 год
время публикации: 10:00 15 октября 2020 года
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали состояние торговых центров по итогам III квартала 2020 года. На этот год был заявлен рекордный за последние пять лет ввод торговых центров (около 950 тыс. кв. м), однако порядка половины из них (49%) уже перенесено на следующий год.
Показатель вакантных площадей в ТЦ столицы, работающих более двух лет, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Уровень вакансии в новых объектах – 11%, по прогнозу аналитиков он сохранится до конца года. Общий уровень вакансии достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше значения III квартала 2019 года.
Предложение и вакансия
По итогам III квартала 2020 года предложение торговых площадей по сравнению с I полугодием 2020 года увеличилось на 14,4 тыс. кв. м: были открыты два районных торговых центра ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м) и «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м). Таким образом, общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы по итогам III квартала составляет 13,58 млн кв. м (GLA – 6,75 млн кв. м). Всего за 2020 год было введено 166,9 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что на 12% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 149 тыс. кв. м. Прирост нового предложения состоялся за счет открытия в первом полугодии ТЦ в составе МФК «Квартал West», ТЦ «Остров Мечты», аутлет-центра The Outlet Moscow и ТЦ «Столица». Однако за первые три квартала 2020 года на следующий год было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия текущего года – Vnukovo Premium Outlet и объекты редевелопмента сети кинотеатров ADG Group – перенесены на IV квартал 2020 года.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020 С учетом нового объема ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 532,2 кв. м на 1 000 человек. По сравнению со II кварталом 2020 года показатель увеличился на 0,2%, относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.
Торговые центры, открывшиеся в I–III кварталах 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2020 По итогам III квартала 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. По сравнению со II кварталом 2020 года изменений не зафиксировано. В новых объектах уровень вакансии снизился на 3 п.п. по сравнению с предыдущим периодом и составил 11%. Общий уровень вакансии достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше показателя за III квартал 2019 года. В сравнении со II кварталом 2020 года общий уровень вакансии снизился на 0,5 п.п. Уровень вакансии в объектах, открытых в июле-сентябре 2020 года, находится на уровне до 50%, что соответствует тренду последних лет – ввод торговых центров с большой долей свободных площадей и активное заполнение в течение первых лет работы.
- Коммерческие условия
- Условия аренды в торговых центрах Москвы
В III квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% (по сравнению с I кварталом 2020 года и показателем 2019 года) относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на снижение от 5% до 20%, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
| Профиль арендатора | Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* | % от ТО |
| Гипермаркет (>7 000 м²) | 0–8 000 | 1,5–4 |
| DIY (>5 000 м²) | 0–6 000 | 4–6 |
| Супермаркет (1 000–2 000 м²) | 8 000–18 000 | 4–6 |
| Супермаркет (450–900 м²) | 18 000–35 000 | 6–6 |
| Товары для дома ( |
Какие торговые центры откроются в Москве в 2014г. :: Коммерческая недвижимость :: РБК Недвижимость
Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какие тенденции были наиболее актуальными в торговой недвижимости Москвы в 2013г. и какие торговый центры откроются в столице в 2014-м.
Depositphotos/konradbak
В 2013г. мода на огромные торговые центры постепенно пошла на спад. В условиях нехватки магазинов шаговой доступности городу нужны торговые центры небольшого формата, которые востребованы не только крупными сетями, но и малым бизнесом. В столице также стали появляться новые форматы торговой недвижимости, среди которых ритейл-парки и аутлет-моллы.
Основные тенденции
По данным компании Knight Frank, за 11 месяцев этого года в Москве открылось 13 торговых объектов общей площадью 371 тыс. кв. м. Это на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Гигантомания уходит в прошлое: в этом году не было введено в эксплуатацию ни одного объекта арендопригодной площадью более 40 тыс. кв. м. Москва активно застраивается небольшими торговыми центрами. Эту тенденцию подхватили и столичные власти.
Он разработали концепцию размещения небольших торговых галерей площадью до 4 тыс. кв. м в спальных районах Москвы, где ведется активное строительство домов. А компания Auchan планирует развивать формат магазинов у дома (250-500 кв.
м) под брендом А2pas.
В этом году на рынке Москвы шло активное строительство торговой недвижимости новых форматов — ритейл-парков и аутлет-моллов. Открытие аутлет-центров Vnukovo Outlet Village и Fashion House Outlet стало одним из самых ожидаемых событий в этом году. Общее предложение аутлетов по итогам 2013г. составило 55 тыс. кв. м, а это в 2,3 раза больше, чем в 2012г.
Продолжает развиваться сегмент ритейл-парков. Несмотря на то что идеальных классических объектов такого формата в стране пока нет, девелоперы пытаются найти оптимальный для России вариант.
Из действующих объектов максимально соответствуют формату проекты компании Auchan: «Ашан Алтуфьево», в состав которого входят «Ашан», «Декатлон» и «Леруа Мерлен», а также «Ашан Марфино», где дополнительным отдельным блоком стоит «Киноплекс».
По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, в этом году произошло некоторое снижение покупательской активности. Борьба за потребителя усилилась: собственники озабочены увеличением потоков покупателей, а арендаторы — расширением целевой аудитории и формированием лояльных клиентов.
Еще одна тенденция — открытие фешен-ритейлерами онлайн-порталов. За последние месяцы были открыты порталы Apple, LaCoste, Motivi, Tommy Hilfiger, Zara. По данным аналитиков CBRE, этот тренд не приведет к заметному сокращению спроса ритейлеров на торговые площади.
В прошлом году также продолжилась тенденция вытеснения рыночного формата торговли продуктами питания. За последние полтора года количество продовольственных рынков в Москве уже сократилось вдвое.
Спрос и арендные ставки
Сейчас, по данным компании Knight Frank, в Москве функционируют 135 профессиональных торговых центров арендопригодной площадью 3,8 млн кв. м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет 321 кв. м на 1 тыс. человек.
Основные тренды, формирующие спрос ритейлеров на торговые объекты, сохранились: арендаторы более тщательно оценивают свои риски при выборе того или иного объекта.
Предпочтение отдают крупным и наиболее успешным торговым центрам. Ритейлеры продолжают отказываться от имиджевых магазинов.
Выбор объекта основывается прежде всего на показателях прогнозируемой посещаемости и планируемой доходности.
При этом пока нельзя сказать, что рынок торговых центров в Москве достиг насыщения качественными площадями. В столице довольно много торговых центров, но большинство из них устарели и требуют редевелопмента.
Существенного изменения арендных ставок в 2013г. не произошло. По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в целом по рынку колебания ставок находились в диапазоне 5-10%. Арендные ставки в первую очередь росли в наиболее успешных торговых центрах Москвы, высокий спрос со стороны арендаторов обеспечил рост ставок до докризисного уровня.
Стоит отметить, что в этом году конкуренция между торговыми центрами увеличивалась за счет выхода новых знаковых объектов.
Некачественные объекты, которые не прошли редевелопмент, будут либо исчезать с рынка, либо там значительно упадут арендные ставки. По оценкам CBRE, сейчас для торговых центров общей площадью более 1 млн кв.
м реновация могла бы увеличить конкурентоспособность и эффективность бизнеса.
Прогнозы
Тенденция к росту новых торговых площадей, возобновившаяся в этом году, сохранится и в следующем, считает руководитель отдела консалтинга торговой недвижимости Colliers International в России Владислав Николаев.
По его словам, в ближайшие два года в Москве и Подмосковье ожидается ввод более 1 млн кв. м торговых площадей. Также в перспективе ближайших двух лет ожидается увеличение доли масштабных проектов в общем объеме новых торговых помещений.
Но даже после открытия новых торговых центров в 2014г. московский рынок будет далек от насыщения.
В 2014г. также продолжится тенденция открытия торговых центров рядом с транспортно-пересадочными узлами, добавила Елена Шевчук. Крупнейший центр должен появиться рядом со станцией метро «Выхино». Его площадь составит 600 тыс. кв. м, из которых около 235 тыс. кв. м придется на торгово-развлекательный сегмент.
Что касается арендных ставок, то они будут расти примерно на 5-7% в год при условии отсутствия значимого ухудшения макроэкономической ситуации и падения спроса, считают аналитики CBRE. А владельцам наиболее востребованных объектов, по мнению Елены Шевчук, можно рассчитывать и на более существенный рост.
Какие торговые центры открылись в Москве и Подмосковье в 2013г.
| Москва, Ленинский просп., вл. 109 | 70 000 | 35 263 | «Ташир» |
| Москва, ул. Шереметьевская, 8 | 75 000 | 35 000 | «Ташир» |
| Москва, Ленинская Слобода, 26 | 86 000 | 34 100 | н/д |
| Москва, ул. 5-я Кабельная, 2 | 32 000 | 22 000 | «Альтаир» |
| Московская обл., Ленинский р-н, пос. Московский, д. Лапшинка, корп. 1, вл. 8 | 29 730 | 16 580 | «Диона» |
| Москва и область, Ленинградское ш., д. Черная Грязь, 12 км от МКАД | 20 000 | 14 800 | Fashion House Group |
| Щербинка, ул. Железнодорожная, 44 | 16 000 | 10 000 | ГК «ОТО» |
| Москва, ул. Профсоюзная, 118 | 7800 | 5500 | Торговая сеть «Остров» |
| Зеленоград, корп. 1446 | 6500 | 5000 | «Столица Менеджмент» |
Какие торговые центры откроются в Москве и Подмоскоьве в 2014г.
| Москва и область, Хорошевское ш., вл. 38а | 290 000 | 235 000 | Amma Development |
| Москва и область, Варшавское ш., вл. 140 | 277 000 | 140 000 | ООО «МИРС» |
| Москва и область, 66-й км МКАД | 283 460 | 111 400 | Crocus Group |
| Москва, ул. 7-я Кожуховская, вл. 3а, 5 | 134 000 | 68 000 | TriGranit и «ОСТ груп» |
| Москва, ул. Ярцевская, 19 | н/д | 58 900 | Enka |
| Москва и область, МКАД/Алтуфьевское ш. | 126 000 | 56 000 | Alto Assets |
| Москва и область, Каширское ш., вл. 12 | 145 000 | 56 000 | Immofinanz |
| Москва, Смоленская пл., вл. 7-9 | 61 500 | 46 000 | «БИН Групп» |
| Мытищи, Шараповский пр-д, 2 | 62 800 | 45 500 | BTR Group |
| Москва и область, Носовихинское ш./Ивановское ш. | 90 000 | 41 000 | Amma Development |
| Москва, Театральный пр-д, 5 | 72 220 | 36 490 | «Галс Девелопмент» |
| Москва, ул. Южнобутовская/ул. Веневская | 37 000 | 21 900 | «Фаворит-альянс» |
| Москва, ул. Москворечье | 29 750 | 16 480 | «Гарант-Инвест Недвижимость» |
| Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 26, к. 2 | 26 000 | 15 000 | «Дарья-СТ» |
| Москва и область, Пятницкое ш., 7 км, вл. 2 | 14 500 | 14 500 | «Эльт» |
| Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 36 | н/д | 12 400 | СЮЗ |
| Красногорск, Знаменская, 5 | 20 000 | 12 000 | «Регионы» |
| Москва, ул. Куликовская/ул. Знаменские Садки | 14 000 | 11 000 | «Кристина НВН» |
| Москва, ул. Кировоградская, 9, к. 1 | 10 300 | 7740 | Imagine Estate |
| Москва, Перовская, 61 | 13 500 | 6000 | «Апрель-Девелопмент» |
Источник таблиц: Colliers International
Подготовила Вера Козубова
Небоскребы для общения: что происходит на офисном рынке столицы
Фото Getty Images В «Москва-Сити» растет число сделок с офисами, ближайшие три года могут стать одними из самых активных в истории делового района, считают аналитики. В другие московские бизнес-центры арендаторы, покинувшие их в пандемию, пока так и не вернулись
В первом квартале 2021 года в «Москва-Сити», по данным компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости JLL, было закрыто в пять раз больше сделок, чем год назад. Всего было арендовано и куплено около 30 000 кв. м площадей. Последние пять лет этот показатель был вдвое ниже. Исключение составляет лишь 2019 год, в первом квартале которого было арендовано 41 000 кв. м. Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов связывает высокий спрос с тем, что по мере выхода из пандемии, у компаний растет интерес к офисам как к месту общения с партнерами. «Поэтому сравнительно хорошо выглядят именно наиболее развитые бизнес-локации», — объясняет Ефимов.
Больше всего площадей с начала года арендовали в башнях «Империя» (10 000 кв. м) и Neva Towers (5100 кв. м), «Северной Башне» (3200 кв. м), «Башне на набережной» (3000 кв. м) и в «Федерации» (2100 кв. м). Крупнейшими арендаторами стали компании «Интернет решения» (юрлицо Ozon, 3100 кв. м), «Нижфарм» (2800 кв. м), Московский кредитный банк (2600 кв. м) и Renaissance (2500 кв. м).
В ближайшие годы «Москва-Сити» ждет бум. «Если анонсированные планы будут реализованы или реализованы с небольшим сдвигом сроков, то 2022-2024 годы будут наиболее активным трехлетием за всю историю «Москва-Сити» с точки зрения нового предложения. Будет введено около 500 000 кв.
м, это больше, чем за любой трехлетний период», — говорит Ефимов. Сейчас в «Москва-Сити» 14 зданий общей площадью 1,2 млн кв. м.
До 2024 года планируется ввести еще пять объектов — Capital Towers, «Империя II», «Гранд Тауэр», ICity и One Tower, совокупная офисная площадь которых составит 1,8 млн кв. м.
Если в целом по Москве ставки аренды, как утверждают опрошенные Forbes эксперты, практически не изменились, то в «Москва-Сити» на фоне повышенного спроса, наоборот, выросли. По данным JLL, за год средневзвешенная запрашиваемая ставка выросла на 7,2% и составляет 36 000 рублей за кв.
м в год. На рост ставок влияет и сокращающаяся вакантность — доля свободных площадей с начала года снизилась на 1,3% до 10,8%. Ефимов из JLL объясняет это тем, что с рынка была временно снята часть площадей в недавно введенном в эксплуатацию Neva Towers.
Планируется, что эти площади (всего около 20 000 кв. м) уйдут под внутренние структуры собственника — компании Metrika Investments, входящей в концерн «Россиум» Романа Авдеева. Metrika Investments выкупила офисные площади в Neva Towers (всего около 60 000 кв.
м) у девелопера здания Renaissance в начале 2020 года.
В целом на офисном рынке Москвы картина иная. Алексей Ефимов отмечает, что общая доля свободных площадей за три первых месяца года выросла на 0,6% — до 12,5%. Офисных площадей в столице стало больше. По данным JLL, за четыре месяца было введено около 310 000 кв.
м новых площадей — на 38% больше, чем в 2020-ом. Введенный объем стал рекордным квартальным значением за последние три года, отмечает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. По ее словам, в сегменте офисов классе А прибавилось почти 208 000 кв.
м, большего ввода за квартал не было с 2014 года.
Впрочем, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина объясняет, что причиной роста стал ввод всего лишь двух больших объектов, строившихся под государственные нужды, — это бизнес-комплекс «Ростех-Сити» (174 000 кв. м) для одноименной госкорпорации и долгострой «Два капитана» (80 000 кв. м) в Красногорском районе, в который планирует переехать правительство Московской области.
По словам аналитика Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, предложение крупных офисных пространств (20 000 кв. м и больше) в Москве крайне ограничено.
«Поэтому большинство потенциальных арендаторов площадей такого объема рассматривают вариант заключения сделки built-to-suit [под конкретного клиента. — Forbes]», — говорит она.
По данным Colliers International и JLL, около 80% всех новых офисов в Москве строились под конкретную компанию.
Большинство компаний сейчас стараются экономить на офисных нуждах. Арендаторы активно пересматривают договоры с целью оптимизировать пространство и обеспечить наиболее гибкие условия.
По данным консалтинговой компании CBRE, объем сделок по продлению и пересмотру текущих договоров аренды растет третий квартал подряд, увеличившись почти в два раза в годовом значении и охватив офисы площадью более 120 000 кв. м.
Еще один тренд — все больше компаний сдают «свободные» площади в субаренду. Ее объем в апреле достиг 103 000 кв. м, что втрое превосходит показатели 2019 год, отмечает Ефимов из JLL.
Значительно уменьшился средний размер сделок. По данным Knight Frank, если в 2019 году средняя сделка по аренде офиса составляла 2200 кв. м, в 2021-ом она сократилась до 1200 кв. м.
«В результате изменений посткризисного мира меняется само представление об офисном пространстве — теперь оно воспринимается как место встреч и совместной работы, а не только как оборудованные рабочие места.
Арендаторы заинтересованы во flex-пространствах, лаунж-зонах, с постепенным снижением количества рабочих мест», — поясняет Мария Зимина.
Динамика развития торговых центров Москвы
8 сентября 2017 года в Москве состоялся 10-й юбилейный «Центр переговоров по торговой недвижимости» – относительно новый, но уже доказавший свою эффективность формат деловых коммуникаций. В рамках этого мероприятия Дарья Савенкова, старший консультант департамента торговой недвижимости Collers International, рассказала о динамике развития торговых центров Москвы.
Дарья, поделитесь вашими впечатлениями от доклада, реакции аудитории и самого мероприятия?
Всегда приятно и полезно встретиться с коллегами по рынку, обменяться новостями и мнениями, тем более что уровень организации «Центра переговоров» всегда высокий – в одном месте собираются самые активные в развитии розничные и ресторанные сети.
Мы со своей стороны всегда рады участвовать в таких мероприятиях и рассказывать об основных трендах на рынке.
В этот раз я с удовольствием проанализировала, что происходило последние 5 лет на рынке торговой недвижимости.
В будущем я бы хотел предложить, в том числе, обсуждать и более актуальные на сегодня темы, в этом случае реакция аудитории будет «живая», будет возможность выстроить интересный диалог с аудиторией.
Из вашего доклада видно, что динамика новых предложений торговых площадей в Москве достигла своего пика в 2014 году, а затем неуклонно, наверное, можно употребить эпитет «обвально» снижалась. Как вы считаете, сохранится ли этот тренд на снижение предложений в будущем году и когда он будет переломлен?
Объем ввода торговых площадей падает с 2015 года. Из-за кризиса девелоперы снизили свою активность, многие проекты были приостановлены — как результат 2017 год стал минимальным по объему вводу за последние 4 года.
Но в этом году уже были заявлены к открытию проекты, которые ранее замораживались (например, ТРЦ «Саларис», 105 тыс. кв. м), а также анонсированы совершенно новые проекты («Остров Мечты», 60 тыс. кв. м).
Таким образом, восстановление девелоперской активности на фоне стабилизации экономики в стране дает возможность формированию положительной динамики ввода торговых площадей на 2018-2020 гг.
Один из главных посылов вашего выступления, слово, которое встречается довольно часто «реконцепция». Не могли бы вы подробнее рассказать об этом тренде, чем он обусловлен?
Торговые центры старше 5 лет составляют более 65% торговых площадей в Москве.
Такая статистика связана с тем, что после ввода рекордного количества метров в 2014-2015 годах и значительного снижения темпов заполнения новых объектов (средняя заполняемость объектов при открытии упала с 70% до 35-40%, то есть проекты открывались «якорями») с учетом макроэкономического кризиса, больше половины проектов, заявлявшихся к вводу в 2015-2016 годы, были заморожены, либо срок их открытия был перенесен.
- При этом более 30% ТЦ Москвы остро нуждаются в реконцепции.
- Этот факт сформировал новый тренд в девелопменте торговых центров — реконцепция относится к числу основных инструментов, которые выбирали девелоперы для удержания покупателей и конкурентных позиций в условиях падения посещаемости.
- Это может быть:
• обновление пула арендаторов без закрытия торгового центра и привлечение новых функций в проект (это, например, социальные объекты, как МФЦ и почтовые отделения, «нестандартные» операторы развлечений и тд.).
• частичная реновация объекта, например, обновление зон фуд-корта, как в сети ТЦ «МЕГА».
• полный редевелопмент здания торгового центра, например, сеть ТЦ «Капитолий» в Москве (Каширская Плаза).
• Изменение концепции в условиях растущей конкуренции (классический ТЦ «Капитолий» в Санкт-Петербурге на ст.м. Пионерская переформатирован в дисконт-центр).
Торгово-развлекательные центры Москвы оказались на грани коллапса — МК
Из четырех лифтов, ведущих с парковки в один из торговых центров на северо-западе Москвы, после отмены карантинного режима в июне этого года работает всего два.
Специальных объявлений об этом на парковке нет, поэтому те, кто не знает, чуть ли не ежеминутно пробуют нажимать на кнопки самого большого и удобного из подъемников — напрасно. «Лифт на текущем обслуживании, — объясняет сотрудник технической службы ТРЦ.
И, понизив голос, добавляет: — На ремонт пока что нет денег, в ближайшие пару месяцев точно не сделают».
Такой длительный «блэкаут» лифтов — кажется, впервые с 2007 года, когда торговый центр открылся для посетителей.
В первые несколько недель после снятия ограничений в этом же ТРЦ не работали еще и некоторые эскалаторы: вверх, так и быть, посетителей поднимали, а вниз нужно было спускаться самостоятельно.
Так было, правда, только по будням, когда поток посетителей значительно ниже, чем в выходные, — но все равно ситуация показательная.
Для торговых центров Москвы локаут закончился, а вот кризис, судя по всему, нет: больше, чем обычно, пустых магазинов, недействующие «островки» в коридорах, меньше, чем обычно, клиентов… Вслед за магазинами на парадных центральных улицах, которым пришлось пересмотреть свои концепции после введения платной парковки в центре, настала очередь заведений более «народного» формата: ТРЦ придется измениться или угаснуть.
Кто виноват
Очевидным кризис ТРЦ сделал коронавирус: за два с лишним месяца, в течение которых были закрыты магазины «не первой необходимости», покупатели, во-первых, научились приобретать онлайн практически все, а во-вторых, стали предельно осторожными. Даже через месяц после отмены карантинных мер многие москвичи не готовы к полноценному офлайн-шопингу, по-прежнему опасаясь заражения.
— Пока вокруг меня продолжают заболевать люди — друзья, знакомые, — я не верю статистике и не хочу лишний раз подвергать опасности себя и близких, — говорит историк Галина Р., продолжающая покупать практически все только с доставкой.
— Раньше я любила походить по магазинам, померить вещи, проводила много времени в косметических и парфюмерных секциях… Сейчас же, после коронавируса, все это для меня стало сродни выходу в открытый космос: экстремальное занятие, которое себя не оправдывает.
Затруднения, с которыми встречаются люди после выхода из карантина, уже описаны психологами на материале разных стран, в том числе и России; наиболее близко это к посттравматическим расстройствам, которые получают люди, столкнувшиеся с терактом, изнасилованием, побывавшие в «горячих точках». Но от того, что психология может объяснить снижение потока посетителей в торговых центрах, предпринимателям не легче.
— Посещаемость в июне у нас была на 27% меньше, чем в 2019 году, в июле показатель ближе к предыдущему году, но восстановления по итогам месяца мы не ожидаем, — рассказали «МК» в одном из крупных ТРЦ на севере Москвы. — Помимо эпидемии, возможно, на снижение потока покупателей влияет то, что в этом году больше москвичей проводят лето на дачах.
Добавим: не просто проводят лето, но и становятся клиентами магазинов в Подмосковье и сопредельных регионах.
— После трех месяцев самоизоляции в Тверской области я приехала в Москву и была поражена дороговизной, — рассказывает Екатерина Горина, весной уехавшая с семьей в Тверскую область.
— Думаю, что в перспективе, если будем жить на два дома — а мы планируем так делать, — почти все повседневные покупки имеет смысл делать не в Москве, а в регионах.
Московские магазины остаются только для эксклюзивных вещей, редкостей, которых нет в Твери.
Добавим к этому ставку, которую ряд крупных торговых сетей делают на онлайн-торговлю, — и мы получим «второй фронт» для торговых центров столицы. Уходят не только покупатели, но и арендаторы, часть из которых «якорные» — те, что создают поток посетителей. Ситуация становится еще более сложной.
Четверть — «на мороз»
— Рост вакантности (количества свободных площадей. — «МК») обусловлен как сложными экономическими условиями, являющимися последствием пандемии, так и новым вводом торговых центров в столице, — отмечает руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.
— Аналогичные причины влияли на повышение вакантности в пределах 1–2 п.п. в начале кризисов 2008 и 2014 годов.
Мы ожидаем, что основной эффект от ограничительных мер будет виден во второй половине текущего года — к концу 2020 года доля свободных площадей в торговых центрах Москвы может вырасти до 8–10%.
Невостребованных торговых мест больше других сейчас на юге и западе Москвы — там в последнее время ввели в строй новые крупные ТРЦ. Но проблема в том, что почти повсеместно в городе предложение в этом секторе рынка растет.
С начала года открыто 142 тысячи квадратных метров торговых площадей, а во втором полугодии обещают сдать еще больше — по данным «Индикаторов рынка недвижимости», это будет еще 187 тысяч «квадратов», что вдвое превышает площадь сдаваемых ТРЦ в 2019 году.
Получается, впереди — обострение кризиса.
Об этом говорят и в Российском союзе торговых центров, который недавно обратился в Правительство России с просьбой дать отсрочку по уплате налогов за 2020 год. Отрасль не имеет денег на уплату налогов (их объем оценивается почти в 100 млрд рублей) и поэтому до четверти ТРЦ могут быть закрыты до конца года, предупреждает РСТЦ.
— Доходов фактически нет, продажам еще предстоит восстановиться, — говорит управляющий директор союза Олег Войцеховский.
— Отрасль не получила от государства ни субсидий, ни компенсаций недополученного арендного дохода, а рассмотрения всех предложений о поддержке отрасли неизменно завершаются отказами.
Все приходящие от арендаторов платежи, а это ориентировочно 10–20% от показателей предыдущего года, направляются на поддержание объектов в рабочем состоянии: обеспечение безопасности, клининг, коммунальные услуги и тому подобное.
Что можно сделать
Уже сейчас руководство многих торговых центров раздумывает, как не оказаться в числе пострадавших. Путей здесь может быть несколько.
Одни рассчитывают остаться в числе выживших за счет капитализации, раскрученного бренда и в целом мощности — это ТРЦ, ставшие для города опорными точками.
Другие экспериментируют с форматами торговли, третьи раздумывают о том, как трансформировать свою недвижимость, придав ей более актуальную на сегодняшний день функцию.
— Например, аутлет-центры в текущих условиях выигрывают по сравнению с крупными торговыми центрами, — отмечает руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.
— Формат «улицы» магазинов с отдельными входами, который реализуется в аутлетах, воспринимается как более комфортный и безопасный в текущих условиях, и для таких магазинов часто ограничения снимались раньше, чем для крупных ТЦ.
Кроме того, в условиях уменьшения доходов населения и нереализованных коллекций весеннего сезона аутлеты кажутся идеальным выходом как для потребителя, так и для брендов.
— Думаем, что конкретно нашим объектам кризис, скорее всего, не угрожает, — рассказали «МК» представители крупного холдинга коммерческой недвижимости. — Размещение в узловых точках Москвы, привычное имя и сложившаяся практика посещения гарантируют сохранение потока покупателей — пусть он и уменьшится по сравнению с хорошими годами, но сохранится.
— Одна из идей, которые мы сейчас обсуждаем, — это расширить общественную функцию нашего центра, — рассказали «МК» в одном из ТРЦ Восточного округа Москвы.
— Возможно, какие-то площади займут библиотеки, клубы, антикафе, музыкальные студии.
Мы готовы экспериментировать, чтобы обеспечить проходимость и, соответственно, аренду, потому что наш актив — это недвижимость, и альтернатива изменениям — только уход из бизнеса.
Возможно, кстати, что изменение функций ТРЦ — один из магистральных путей, которыми пойдут владельцы этого типа недвижимости. Оказаться хозяином заброшенных площадей не хочется никому — а урбанисты, наблюдающие за «постковидным» миром, уже говорят, что изменения практики надолго.
— Мне кажется, культура шопинга и привычки потребления после эпидемии действительно должны полностью перестроиться, — отмечает урбанист Иван Медведев. — У нас сфера торговли застряла в допотопных концепциях — может, пандемия подтолкнет ее к изменениям.
Полагаю, текущая модель торговых центров вымрет. Это раньше у владельцев магазинов могла быть одна простая идея: загнать любыми средствами максимум людей на территорию ТЦ и там ее задержать.
Сейчас больше не будет такого пешеходного трафика, и банки перестанут кредитовать подобные проекты.
Таким образом, в ближайшем будущем мы сможем воочию увидеть, как торговые галереи превращаются в общественные пространства. Кстати — ведь именно их обещали нам власти, когда проводили общественные слушания на застройку площадей и других оживленных мест. Так что справедливость, кажется, вновь восторжествует неведомым науке образом.
В этом году сдадут торговых объектов в два раза меньше, чем в прошлом
В целом по году аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют ввод 227 000 кв. м торговых площадей. Это почти в два раза меньше, чем в прошлом, тогда было введено 402 000 кв. м, в 2009 г. — 578 000 кв. м. В начале года девелоперы заявляли о планах по вводу в строй 12 ТЦ общей площадью 328 000 кв. м, говорится в отчете компании. Но застройщики пересмотрели планы.
Были сданы: ТЦ в составе МФК «МонАрх» (16 000 кв. м), ТПУ «Планерная» (50 300 кв. м), Афимолл Сити (179 400 кв. м) и «Северное сияние» (17 000 кв. м), перечисляет Сергей Гипш, партнер Knight Frank. Запрет на строительство ТЦ в пределах Третьего транспортного кольца, наложенный мэром города Сергеем Собяниным, и посткризисная стагнация дали свои плоды, считают эксперты.
Застройщики торговых объектов поступили так же, как и девелоперы, занимающиеся жильем, — мигрировали к районам около и за МКАД. В августе 2011 г.
в эксплуатацию был введен ТЦ «Гренада», расположенный в Люберцах, в 3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, до конца года ожидается открытие еще нескольких комплексов, в частности, ГК «Рекстал» готовит к открытию ТРЦ «Солнечный» площадью 19 000 кв.
м в Солнечногорске. Первая очередь комплекса должна быть введена в декабре 2011 г., вторая — в феврале 2012 г.
В 2012 г. в Москве планируется к открытию более 450 000 кв. м торговых площадей, подсчитали аналитики компании «Магазин магазинов».
Но 380 000 из них — это два «долгоиграющих» проекта River Mall (260 000 кв. м) и GoodZone (120 000 кв. м).
Остальные ожидаемые ТЦ преимущественно периферийные и небольшие: ТЦ «Водный» на Головинском шоссе — 50 000 кв. м, «Галерея Москворечье» на Каширском шоссе — 30 000 кв. м.
Большинство заявленных на 2012 г. проектов располагаются уже на МКАД или за кольцевой дорогой.
На Пятницком шоссе, в 7 км от МКАД, строится ТЦ «Отрада», на Новокуркинском шоссе, 1 — ТЦ «Парус», еще один ТЦ на 74 000 кв. м должен открыться на 71 км МКАД.
На следующий год заявлены оба аутлета: на Новорязанском шоссе — Outlet Village Belaya Dacha (40 800 кв. м) и Fashion House Moscow на Ленинградском шоссе (40 000 кв. м).
До 2016 г. правительство Москвы согласно Концепции развития розничной и оптовой торговли в Москве планирует построить от 6-7 млн кв.м торговой недвижимости. По словам заместителя руководителя Департамента торговли и услуг г. Москвы Никиты Кузнецова, финансирование программы предполагается из внебюджетных источников. Но каким компаниям достанутся торговые проекты в столице, пока неизвестно.
В III квартале правительство Москвы озвучило планы по строительству ТЦ на 130 000 кв. м на 19 км МКАД, Братеево. Партнеры проекта не определены, отмечают аналитики Cushman & Wakefield.
Читайте далее: www.vedomosti.ru