В Москве спрос на аренду квартир превышает предложение на 43%

Москва – город возможностей, причем возможности там открываются буквально для всех. Все, кто переехал в столицу, начинали со съемной квартиры. Сейчас рынок аренды не в лучшей форме – что только на руку тем, кто хочет снять дешево и надолго. Мы разобрались, что будет с ценами на аренду квартир в Москве, от чего они зависят и на что нужно обратить внимание.

Рынок недвижимости в Москве отличается от других городов России – как минимум потому, что там наряду с огромным спросом присутствует такое же мощное предложение.

Столица растет или стагнирует вместе с экономикой, и нынешний кризис особенно подчеркнул это – после того, как в России объявили самоизоляцию и нерабочие дни, из Москвы начался отток арендаторов жилья. Правда, это было справедливо для всех крупных городов – лишившись работы, люди просто покидали столицу и возвращались домой.

А еще уехали трудовые мигранты, поэтому спрос на аренду упал достаточно сильно. Вместе со спросом упали и цены – в некоторых случаях в пандемию аренда стала дешевле на 80%.

После оживления экономики началось движение и в секторе аренды жилья – и цены снова пошли вверх. К январю 2021 года цены дошли до уровня января 2020-го, причем в масштабах всей страны. Например, в ЦИАНе насчитали, что в среднем однокомнатную квартиру в городе-миллионнике можно снять за 17,1 тысяч рублей, а в «Этажах» цифра чуть выше, 17,6 тысяч рублей.

Что касается Москвы, то арендные ставки там примерно вдвое выше, чем в целом по крупным городам:

• однокомнатная квартира в январе 2021 года стоит 38,2 тысячи рублей в месяц – против 37,6 тысяч в декабре 2020-го, и 36,6 тысяч рублей годом ранее;
• двухкомнатную квартиру можно снять за 53,7 тысячи рублей, тогда как в декабре за нее просили 52,5 тысячи рублей, а в январе прошлого года – 51,9 тысячи рублей.

То есть, спрос на квартиры в аренду восстановился примерно до уровня прошлого года, цены с тех пор выросли даже меньше, чем официальная инфляция.

При этом спрос на жилье пока восстанавливается медленно – из-за введенных осенью ограничительных мер многие снова лишились доходов или отложили переезд в Москву до лучших времен. Правда, аналитики не ждут роста спроса на аренду и дальше – многие попросту уехали обратно в регионы, поэтому рынок будет восстанавливаться несколько лет.

Просели все сегменты рынка – как бюджетное жилье, так и элитные квартиры. Правда, последние – из-за того, что в период самоизоляции предпочли переехать в загородные коттеджи, чтобы не сидеть в квартирах.

А еще в перспективе на рынке появится больший объем предложения жилья. Это связано с льготной ипотекой под 6,5% годовых – многие воспользовались программой и купили квартиры, рассчитывая в дальнейшем сдавать их в аренду. Учитывая, что ситуация такая встречается достаточно часто, на рынок одномоментно попадет много новых квартир, что может обрушить ставки за аренду.

Так что все покажут следующие месяцы – если власти и дальше будут снимать карантинные ограничения в связи с коронавирусом, в Москву будут возвращаться внутренние мигранты из регионов, то и рынок аренды оживет.

Пока же предложение превышает спрос, поэтому ставки практически не растут. Кстати, это неплохой вариант снять жилье и сэкономить – главное при этом прописать фиксированную арендную плату хотя бы на год.

От чего зависит стоимость аренды

Если отбросить сезонность и связанные с пандемией колебания цен, то на стоимость аренды влияют всего несколько факторов:

• район – традиционно более дешевые квартиры предлагают в Зеленограде и Новой Москве;
• расположение дома и транспортная доступность – здесь все как и прежде, чем ближе к метро (пешком или на автобусе), МЦК и другим транспортным системам, тем дороже;
• параметры самой квартиры и ее состояние – «бабушкин» ремонт традиционно снижает арендную плату.

Сильнее всего на цену аренды влияет район – так, по данным за январь разница между самым дешевым районом существенная – 31 979 рублей в Восточном административном округе против 54 809 рубелей в Центральном АО (если без учета Зеленограда и Новой Москвы).

Правда, среди районов, не относящихся к ЦАО, разница уже не так заметна:

При желании можно найти квартиру и дешевле – как сообщило одно из агентств недвижимости, в столице можно найти малогабаритное жилье не дороже 16 тысяч рублей.

Но малогабаритным оно будет в буквальном смысле слова – на площади в 9-10 квадратных метров там может уместиться буквально все необходимое.

Если смотреть на квартиры в 15-23 квадратных метра, то минимум за такое жилье составляет уже 17-19 тысяч рублей, а за квартиру от 30 квадратных метров придется отдать 22 тысячи рублей в месяц и больше.

Что касается конкретных районов, то недорогую квартиру можно найти в Солнцево (24,7 тысяч рублей в среднем), Молжаниновском районе (25 тысяч), Ново-Переделкино (26,3 тысячи рублей), Бескудниковском районе (27 тысяч рублей) и некоторых других муниципальных районах. Правда, это все относится к «старой» Москве – а если смотреть на предложения в Зеленограде и ТиНАО, там есть еще более доступные предложения.

Второй фактор стоимости аренды – параметры самой квартиры.

Так, «микростудии» могут сдаваться в аренду за очень небольшие деньги – владельцы переделывают одну большую квартиру в несколько таких «апартаментов» (что вообще-то сомнительно с точки зрения закона).

Но спрос сейчас переходит в сегмент комфорт-класса, а такое жилье привлекает арендаторов с очень скромным бюджетом – например, студенты или работники с непостоянными заработками.

Те, кто столкнулся с вопросами аренды московских квадратных метров на практике, часто говорят и о человеческом факторе. Так, лайфстайл-блогер Анастасия Коновалова рассказала, что за последние годы несколько раз меняла квартиры, и основной критерий выбора – транспортная доступность, но есть еще и «аппетиты» владельцев квартир:

А еще нужно учитывать, что пандемия сильно изменила расклад сил на рынке. Если раньше, например, неплохо сдавались квартиры рядом с вузами, то сейчас их владельцы ищут хотя бы каких-то арендаторов (а «посуточные» квартиры пытаются сдать долгосрочно, потеряв на этом деньги). Особенно сильно пострадали микроквартиры «гостиничного» типа – теперь арендатором по карману более комфортное жилье.

Поэтому, как считает Александр Цыганов из Финуниверситета, сейчас вопрос цены стал куда важнее, чем качество ремонта или даже площадь квартиры:

В любом случае, сейчас найти неплохой вариант и сговорчивых арендодателей стало гораздо проще, чем годом ранее – теперь рынок принадлежит арендаторам, что меняет расклад сил. И продлится это как минимум весь текущий год.

Есть ли жизнь в Подмосковье?

Москва из своих первоначальных границ значительно расширилась, самым масштабным было присоединение Троицкого и Новомосковского округа в 2012 году. Тогда площадь столицы выросла в 2,4 раза, хотя население увеличилось всего на 250 тысяч человек. Но и до сих пор в ТиНАО самые низкие цены на аренду жилья (и чем ближе к Калужской области – тем дешевле).

Соответственно, граница между Москвой и Подмосковьем становится все менее очевидной.

Так, если человек официально зарегистрирован в Москве, он пользуется всеми социальными программами – и это выгодно (в отличие от прописки в Московской области).

Но в случае с арендой все не так очевидно – не каждый арендодатель зарегистрирует своих жильцов, поэтому выбор между окраиной Москвы и ближним Подмосковьем становится еще сложнее.

Кстати, начиная с апреля, резко вырос спрос на дачи и коттеджи в Московской области. Многих жителей столицы перевели на удаленную работу, а их детей – на дистанционное обучение. В Москве ввели ограничения на передвижение, и находиться в столице стало необязательно и не очень удобно. Соответственно, состоятельные москвичи начали искать жилье в пригороде.

Средняя цена на аренду загородного дома в Подмосковье составила 82 тысячи рублей, но если отбросить дома по Рублевскому шоссе и пару других сверхдорогих локаций, останутся варианты по 50-60 тысяч рублей, а кое-где и вообще по 10-15 тысяч. Сейчас, конечно, спрос на такие объекты спал.

Правда, основной объем предложения в Московской области приходится на квартиры. И стоимость их вполне адекватная – самые дешевые варианты жилья находятся в Лыткарино, Дзержинском, Видном, Лобне и Королеве.

В среднем снять квартиру в Московской области в конце 2020 года можно было за 24,8 тысячи рублей.

На первый взгляд, это недорого (против московских 40 тысяч рублей), но все упирается в зарплаты и транспорт:

• вариант 1: жить в Москве и там же работать. Средняя зарплата в столице составляет 88,9 тысяч рублей, за минусом аренды остается около 48 тысяч рублей на руки. Кстати, эта цифра выше, чем медианная зарплата по России (35 тысяч рублей). То есть, работать и платить аренду в Москве выгоднее, чем работать в провинции, живя в своей квартире;
• вариант 2: жить в Московской области и там же работать. Средняя зарплата – всего 48,3 тысячи рублей, если отнять аренду, останется всего 23,5 тысячи рублей;
• вариант 3: жить в Московской области и работать в Москве. На руках останется около 64 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что придется дополнительно отдать около 2,6 тысяч рублей на проездной на МЦД, плюс, возможно, придется платить за проезд по своему городу до железнодорожной станции. Однако главное, что отнимает такой вариант – несколько часов на дорогу туда и обратно каждый день. И если каждый час рабочего времени «стоит» порядка 500 рублей (из расчета средней зарплаты на 23 дня в месяц и 8 часов), то даже 2 часа на дорогу – это 23 тысячи рублей в месяц неявных потерь (которые можно было бы посвятить работе, самообразованию, уходом за детьми и т.д.).

Однако сейчас активно развиваются гибкие формы занятости, когда в офис можно приезжать 1-2 раза в неделю, а остальное время работать удаленно. В этом случае вариант с арендой в Московской области выглядит уже совершенно адекватно – не так далеко, как соседние областные центры, и не так дорого, как жить в самой Москве.

Кстати, существует и совершенно экстремальный вариант экономии на жилье – аренда комнаты в одном из городов Московской области. В 2020 году цены на комнаты были достаточно низкими:

Как видно, снять комнату в Московской области можно буквально за треть цены от того, что просят за однокомнатную квартиру в Москве. Конечно, соседство с другими людьми, общая кухня и санузел накладывают свои коррективы – но если нужно действительно сэкономить, а соседями будут коллеги по работе или родственники, все выглядит не так уж и плохо.

А может сразу ипотеку?

Еще год назад любой расчет показывал, что при рыночных условиях ипотека предполагает более высокий ежемесячный платеж, чем аренда. Например, в «РГ» тогда посчитали, что разница между платежами будет более чем в полтора раза – 46,3 тысячи рублей против 30 тысяч рублей.

Но в 2020 году появилась льготная ипотека с господдержкой для всех, а для недвижимости в Москве доступен повышенный лимит суммы по ней. И теперь картина выглядит совсем не так:

Параметры
Начало 2020 года
Начало 2021 года

Стоимость квартиры	6 000 000	7 000 000
Первоначальный взнос (20%)	1 200 000	1 400 000
Сумма кредита	4 800 000	5 600 000
Сумма ежемесячного платежа	46 300	40 444
Арендная плата за квартиру	36 600	38 200

Дело в том, что в 2020 году резко выросли цены на жилье – и ключевой причиной стала как раз льготная ипотека.

В среднем рост составил 10-15%, но пока выгода от снижения ставки больше, чем потери от увеличившейся стоимости недвижимости. А за счет роста стоимости аренды разница с ипотекой стала еще незаметнее.

Что интересно, некоторые расчеты показывают, что при выборе льготной ипотеки на 20 лет, платеж по ней будет уже меньше, чем ставка аренды.

Но все снова не так просто:

• Во-первых, готового жилья в новостройках или нет, или остался один «неликвид» – из-за дешевой ипотеки заемщики скупили вообще все, что могли. Даже в строящихся проектах продано уже более 70% квартир – и остались явно более дорогие варианты, не лучшие планировки и нестандартные квартиры.
• Во-вторых, сдачу объекта в эксплуатацию придется ждать несколько лет, а все это время платить и за ипотеку, и за аренду.
• В-третьих, придется потратиться на ремонт (или включить отделку в ипотеку), мебель и бытовую технику;
• В-четвертых, к платежу по ипотеке придется добавить стоимость страховки, без которой ставка будет выше.

Преимущества у ипотеки тоже есть. Так, после выплаты долга квартира остается в собственности заемщика, а если он исправно вносит платежи, его оттуда гарантированно не выселят.

А даже если у него и будут проблемы с деньгами, банк будет обязан устроить заемщику ипотечные каникулы.

Плюс ко всему ежемесячный платеж фиксирован на весь срок кредитования и не будет повышаться из-за желания владельцев, ситуации на рынке или инфляции.

Другой вариант – выбрать жилье на вторичном рынке. Ставки по ипотеке там будут выше, но можно выбрать квартиру с ремонтом и даже мебелью. Увы, сами квартиры резко выросли в цене вслед за первичным рынком, поэтому явной экономии по сравнению с арендой тут тоже не будет.

Так что выбор зависит от того, в какой ситуации находится арендатор/заемщик – если у него стабильная работа с постоянным доходом (госслужба, крупная компания), то есть смысл смотреть на ипотеку и планировать будущее. А если заработки непостоянны, то ипотеку ему даже не одобрят – что, вероятно, и к лучшему.

Спрос на аренду квартир в Москве вырос втрое

Число запросов на аренду квартир в Москве в мае этого года по сравнению с тем же месяцем 2020-го выросло сразу в три раза, а в апреле скачок был и вовсе четырехкратный. Растут, пусть куда более скромными темпами, и цены. Чем это вызвано и чего ждать жителям съемного жилья?

Статистикой спроса поделились в агентстве недвижимости «МИЭЛЬ».

Его управляющий директор Мария Жукова объясняет, что рост обусловлен очень низкими показателями весны прошлого года, когда был локдаун, из дома запрещали выходить без пропуска, и сделки по аренде жилья практически сошли на нет.

Искали квартиры лишь те, кому негде было ночевать. «Сейчас спрос восстанавливается, арендаторы возвращаются в столичный регион, и количество запросов на поиск жилья растет», — констатирует Жукова.

Сколько можно сэкономить летом на смене арендной квартиры

Оживление на рынке аренды во многом объясняется отменой обязательной удаленки и возвращением сотрудников в офисы. При этом выбор арендных квартир сейчас примерно на 20% меньше, чем год назад. Тогда жилье массово освобождалось, и хозяева искали новых арендаторов.

Сейчас же оттоку браться неоткуда, поэтому на просмотр квартир снова начинают собираться очереди, как в доковидные времена. Впрочем, подчеркивают риелторы, касается это только небольших квартир экономкласса с невысоким ценником.

«Как и в прошлом году, максимальным спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры с современным ремонтом, расположенные в шаговой доступности от станций метро, стоимостью до 40 тысяч рублей в месяц.

При этом основная доля запросов приходится на однокомнатные квартиры стоимостью до 30 тысяч в месяц», — рассказали в «МИЭЛЕ».

Что касается цен, то они за последний год выросли примерно на 10%. Но во время локдауна арендные ставки упали примерно на те же самые 10%.

Так что рынок аренды жилья, как и многие другие сферы столичной экономики, сегодня просто возвращается к былым отметкам, обрушенным пандемией.

Дальнейшего заметного роста цен эксперты не ждут — с одной стороны, многие еще остаются на удаленке, а часть арендаторов за последний год обзавелась собственным жильем, помогла льготная ипотека, которая приблизила размер ипотечного платежа к арендному.

Особым спросом пользуются квартиры стоимостью до 40 тысяч рублей в месяц

Наконец, риелторы ждут наплыва объявлений о сдаче внаем квартир в новостройках. Ипотечный бум последнего года побудил многих горожан купить жилье не для себя, а в качестве инвестиций. По мере того как новостройки будут вводиться в эксплуатацию, часть жилья в них тут же будет предлагаться в аренду.

Приказано дорого жить: ценам на аренду жилья прогнозируют рост на 10%

Цены на арендное жилье в крупных городах России в 2021 году могут вырасти на 8–10%, в Москве — на 15%. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости.

Весной в первый пик пандемии хозяева квартир шли навстречу арендаторам и снижали ставки, но летом после выхода из изоляции спрос на съемное жилье начал восстанавливаться, и уже осенью плата стала расти.

Основной причиной этого эксперты называют восстановление рынка труда.

На круги своя

В первой половине 2020-го ставки аренды жилья в крупных городах заметно упали из-за коронакризиса.

Часть иногородних сотрудников, потерявших работу, возвращались в родные города переждать изоляцию, другим нужно было уменьшить расходы на съем жилья.

Арендодатели шли им навстречу и снижали ставки, в некоторых случаях скидки достигали 50%, сказал генеральный директор риелторской компании We know Александр Галицын.

После окончания локдауна спрос вернулся, а осенью цены начали расти — в первую очередь благодаря восстановлению рынка труда, отметил эксперт. Работодатели, которые сокращали штат весной, нанимают новых сотрудников, пояснил Александр Галицын.

В сентябре–октябре даже ощущался дефицит качественного предложения на рынке аренды, отметил руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. Поэтому в годовом выражении средняя ставка по России практически не изменилась: в ноябре 2020-го она составила 18,3 тыс. рублей в месяц против 18,4 тыс. годом ранее, добавил аналитик.

— В 2021 году ставки будут расти, обгоняя инфляцию, — прирост может составить 15% в Москве и порядка 8–10% в крупных региональных центрах, — спрогнозировал Александр Галицын.

В следующем году стоит рассчитывать на повышение арендной ставки относительно текущих значений в стране на 6–7%, считает главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.

По мере восстановления экономики и деловой активности съемное жилье продолжит дорожать, особенно это будет заметно в столице и других крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Екатеринбург, где традиционно спрос превышает предложение, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. По его прогнозу, в таких городах цены поднимутся на 10–15%, если не случится новых потрясений в экономике.

В столице в принципе рынок аренды, как и новостроек, максимально стабилен по сравнению с другими российскими локальными рынками, отметил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. Даже в случае ухудшения общей экономической ситуации в стране в Москве есть нереализованный внутренний спрос, добавил он.

Ситуация на рынке аренды будет зависеть от пандемии и возможных ограничительных мер. Если не произойдут кардинальные изменения, во втором полугодии 2021 года перегретые цены на аренду могут замедлить рост, высказал мнение генеральный директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Новостройки тоже

Сегодня в некоторых городах, особенно северных, отмечается дефицит предложения ликвидных квартир — они сдаются буквально за несколько дней, указал Ильдар Хусаинов. При этом спрос подогревается в том числе и теми людьми, которые продали старые квартиры и купили новое жилье в строящемся доме. Некоторые из них временно снимают квартиру, отметил эксперт.

— Объем продаж новостроек в Москве в этом году превысит продажи прошлого года, даже несмотря на весенний карантин и переход на онлайн-продажи, — сказал Олег Колченко.

С сентября столичный рынок новостроек бьет рекорды спроса: ежемесячно продается более 10 тыс. квартир и апартаментов, а в октябре был поставлен абсолютный рекорд за всю историю рынка — почти 11,5 тыс. реализованных лотов, рассказал он.

Спрос подстегнули комфортные ипотечные ставки, а также массовый отток денег с депозитов — значительная доля этих средств была инвестирована в квадратные метры. В итоге можно ожидать, что часть приобретенных квартир впоследствии выйдет на рынок аренды, полагает Олег Колченко.

Для поддержки строительной отрасли государство ввело льготную ипотеку на новостройки — под 6,5%. Программа начала действовать в мае, она была рассчитана до ноября 2020-го, но ее продлили до 1 июля 2021-го.

Как писали «Известия», на рынке сформировался ажиотажный спрос на первичное жилье, что частично повлияло на рост его стоимости. В 2020-м средняя цена квартир в новостройках страны увеличилась примерно на 18%. В следующем году ожидается рост на 12%. В числе причин подорожания жилья также рост цен на строительные материалы, девальвация рубля, уменьшение депозитных ставок.

23 декабря президент России Владимир Путин на заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и национальным проектам поручил правительству отреагировать на рост цен на жилье на фоне введения льготной ипотеки.

— В долгосрочной перспективе на рынок арендного жилья также может повлиять обсуждаемый сегодня запрет на строительство апартаментов. Если перестанут появляться новые проекты, идеальные для сдачи в аренду, перекос в сторону сдачи квартир еще больше увеличится, — считает Андрей Колочинский.

«Известия» направили запрос в Минстрой, на момент публикации там не ответили. В ФАС же ранее говорили «Известиям», что не ведут мониторинг цен на жилье — они не подлежат госрегулированию.

Предложение перегнало спрос

Из-за пандемии предложение на рынке аренды жилья превысило спрос и вслед за этим снизились цены.

По данным агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимости», за лето объем предложений увеличился на 20%, а в спальных районах — на четверть.

По мнению экспертов, резкое падение спроса вызвано тем, что многие арендаторы уехали из города на время пандемии. Негативно на рынок также повлияло и падение их доходов.

• И в ближайшее время спрос на аренду вряд ли восстановится, считает вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость» Олег Самойлов. Поэтому, по его словам, сейчас на рынке можно найти почти любой объект со скидкой:
• «Объем предложения с момента начала карантинных мероприятий вырос в том числе за счет того, что ряд объектов, которые до этого были задействованы, стали вакантными в связи с освобождением.
• Рынок явно демонстрирует существенное превышение предложения над спросом практически во всех своих микросегментах.

Если брать массовый сектор, то он стандартно наиболее привлекательный в ценовом отношении. И, как правило, это небольшие объекты. Хотя, с другой стороны, сегодня наметилась тенденция спроса на большие многокомнатные квартиры, которые люди стремятся снимать в складчину».

Падение спроса на арендное жилье привело к резкому снижению ставок. Во время пандемии квартиры подешевели в среднем на 20%, рассказал “Ъ FM” руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. И сейчас цены все еще ниже, чем до карантина на 10-15%. «В первом полугодии можно выделить несколько значимых периодов.

В первую очередь это снижение ставок аренды с конца марта-начала апреля. Они уменьшились примерно на 11%. А реальные ставки аренды были ниже на 20%. И в принципе по настоящее время они остаются на том же уровне. Небольшие колебания есть, но пока что устойчивого роста не фиксируется. Перед началом нового учебного года и бизнес-сезона часть потерь, скорее всего, рынком будут отыграны.

Но возврат на докризисный уровень мы не ожидаем»,— говорит Попов.

Значительные скидки на аренду есть только в эконом-классе, отметил вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Константин Апрелев. А стоимость аренды квартир бизнес-класса изменилась несущественно.

«В отношении вновь сдаваемого жилья на сегодня ставка составляет от 10% до 30%. Но это касается средней категории жилья.

А вот в отношении элитного и бизнес-класса более консервативно себя ведут собственники, и там таких скидок нет.

До кризиса жилье можно было сдать буквально за две или три недели максимум.

В элите требовалось три-пять месяцев. Поэтому достаточно сложно однозначно по элитному и бизнес-сегментам сказать, что произошло со спросом, так как объекты экспонируются дольше»,— утверждает Апрелев.

Читать далее

Также, по данным аналитиков агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимости», после карантина клиенты стали чаще арендовать двух- или трехкомнатные квартиры на окраине Москвы. А вот спрос на «однушки», которые располагаются ближе к центру, снизился.

Сергей Проценко

Предложение квартир в аренду превышает спрос почти на треть

Предложение квартир по-прежнему гораздо больше, чем спрос, но рынок аренды явно оживает

По данным департамента экономической политики и развития Москвы, число горожан, сдающих квартиру и отчитавшихся об этом в налоговой декларации, с 2012 г., т. е. с начала легализации аренды жилья (см.

врез), увеличилось на 68%, сообщил «Ведомостям» руководитель департамента Владимир Ефимов: в 2012 г. налоги заплатили владельцы 15 200 квартир, в 2016 г. – около 25 500.

«Инком-недвижимость» оценивала организованный рынок аренды в 47 300 квартир.

В первом полугодии 2017 г. предложение квартир в аренду стабильно превышает спрос, говорит директор компании «Миэль-аренда» Мария Жукова: в июне – на 13%. По оценке замдиректора департамента аренды квартир «Инком-недвижимости» Оксаны Поляковой, спрос на 32% ниже предложения. И это хороший показатель, уверена она, год назад разрыв составлял 50%, а позапрошлым летом – 100%.

По данным «Миэль-аренды», больше всего квартир предлагается в аренду в ценовом диапазоне от 25 000 до 40 000 руб. в месяц (62%). Доля самых дешевых квартир, в пределах 25 000 руб. в месяц, не более 14% от предложения. Порядка 20% приходится на квартиры за 40 000–70 000 руб. в месяц.

Каждый второй арендатор ищет квартиру за 25 000–40 000 руб., говорит Жукова, традиционно наибольшим спросом пользуются однокомнатные. 59% арендаторов хотели бы квартиру в современном доме, продолжает Полякова, такую можно найти у конечных станций метро, арендные ставки там ниже, чем в более престижных районах.

Ставки аренды в Москве меняются слабо уже полтора года, говорит руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов: средняя однокомнатная квартира в 2017 г. подешевела на 2,3%, двухкомнатная – на 1,7%, а трехкомнатная – на 2,6%, а рубежи в 30 000 руб. для однокомнатной квартиры, 40 000 руб. для двухкомнатной и 60 000 руб.

для трехкомнатной не были преодолены даже в острую фазу кризиса. По данным ЦИАНа, однокомнатная квартира ждет арендатора в среднем 14–17 дней, двухкомнатная – 17–21 день, трехкомнатная – 26–30 дней. Квартиры экономкласса, как правило, сдаются в аренду за пару дней и без дисконта, говорит Полякова, дисконт можно получить в квартирах комфорт- и бизнес-класса – до 20%.

Но на аренду квартир экономкласса оказала влияние программа реновации, продолжает Полякова: в январе 15% арендаторов выбирали квартиры в хрущевках, сейчас – только 5%. Собственники готовы снижать ставку аренды – даже на 15%. По данным Попова, предложение в аренду квартир в домах под реновацию с января по июль увеличилось с 9,1 до 10,5%.

Часть владельцев не смогли продать их и теперь сдают, объясняет он.

Четыре года назад правительство Москвы, УФНС и МВД начали проект легализации рынка аренды жилья. Владельцы сданных в аренду квартир должны платить налоги либо покупать патенты. В I квартале 2017 г. поступило свыше 390 млн руб. налогов от сдачи квартир в аренду – на 6% больше, чем за аналогичный период 2016 г. Куплено 1400 патентов на сдачу жилья в аренду (+8% к 2016 г.).

Жукова возражает: доля хрущевок в общем предложении не превышает 12%, а арендаторы, как и прежде, выбирают жилье в зависимости от его качества, расположения и цены.

30% квартир, предложенных в аренду, одновременно выставлены и на продажу, говорит Полякова: владельцы экономят на их содержании. Есть и те, кто продолжает сдавать приобретенную квартиру существующему арендатору, – арендные ставки сопоставимы с ежемесячными выплатами по ипотеке.

До 27% участников рынка аренды одновременно и наниматели, и наймодатели, знает Полякова, но инвестиции в квартиру для ее сдачи сегодня мало кого интересуют – окупаемость в среднем 15 лет.

Среди тенденций Полякова называет возвращение на рынок иностранных компаний: во II квартале доля корпоративных нанимателей достигла 23%, это на 3 процентных пункта больше, чем в I квартале.

Рост произошел за счет иностранных компаний, которые арендуют жилье для сотрудников на период их работы в Москве. Доля фирм-арендаторов из регионов, открывающих представительства, по сравнению с I кварталом сократилась с 58 до 53% от всего корпоративного спроса.

Такая динамика объясняется не оттоком представителей регионального отечественного бизнеса, а ростом числа зарубежных фирм, говорит Полякова.

Kalinka Group заметила, что более чем на треть выросло предложение ультрадорогих ($25 000 и более в месяц) объектов, дефицит которых остро ощущался с конца 2016 г. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева считает, что некоторые владельцы решили использовать для получения дохода квартиры, которые ранее не сдавались.

Аналитики оценили вину мигрантов в росте стоимости аренды квартир — МК

Впервые с начала пандемии специалисты зафиксировали небольшой рост стоимости аренды квартир в Москве. Согласно исследованию федерального портала «Мир квартир», за последний месяц цены выросли в 89 московских районах (из 125). В среднем, правда, всего лишь на 0,1%. Однако на фоне глобального снижения стоимости съемного жилья за год (до 25%) аналитики заговорили о новых тенденциях.

Не секрет, что в российскую столицу снова дружно едут на работу мигранты. Связан ли рост цен, хоть и крошечный, с увеличением спроса на аренду квартир?

— Здесь все же обратная зависимость, — полагает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — На фоне новостей о массовом возвращении мигрантов собственники поднимают цены в объявлениях.

Именно поднимают цены — а вот дорожает ли непосредственно аренда, мы утверждать не можем, как не могли и десять лет назад, как не сможем до тех пор, пока рынок не «выйдет из тени».

Надо всегда смотреть на статистику по аренде жилья с оглядкой, что это только данные на основании цен в объявлениях. Речь идет только о желании сдать квартиру за определенные деньги.

А ведь есть еще торг, есть огромный рынок «закрытой арендной политики», когда жилье сдается и снимается знакомыми, родственниками, по рекомендациям. Цены на этом рынке никогда не озвучиваются, в открытые источники не попадают, на статистике не отражаются.

Глядя на официальные аналитические данные, можно составить картину того, чего хотят наймодатели, а не того, что они получат. А они хотят увеличения ренты.

Судя по статистике, в очень дорогих (в центре города) или очень неудобных (дальше 10 километров от МКАД) районах они пока рассчитывать на большие деньги не могут — здесь и годовая, и месячная динамика отрицательная.

А в наиболее популярных для съема недорогих спальных районах внутри МКАД спрос, видимо, уже позволяет собственникам требовать больше за право жить в своей квартире.

По статистике, представленной «Миром квартир», арендная ставка однокомнатных квартир в российской столице (если не брать в расчет отдаленные районы Новой Москвы и Зеленоград) стартует с 30 тысяч рублей в месяц.

За такую цену можно снять жилье на границе со МКАД. «Пятерка» дешевых районов в пределах МКАД выглядит так: Бирюлево Западное — 32 тысячи рублей в месяц, Капотня — 33 тыс. руб., Бирюлево Восточное и Бибирево — 34 тыс. руб.

, Ивановское — 35 тыс. руб.

В районах Тимирязевский, Преображенское, Чертаново, Коньково, Теплый Стан, Свиблово, Митино квартира обойдется в 40-50 тысяч рублей (за год стоимость аренды упала на 10-12%). Ну а стоимость предложения съемного жилья на Арбате и в Хамовниках.превышает 100 тысяч рублей (снижение за год соответственно на 18% и 20%).

— С ценообразованием на аренду жилья в Москве всегда было непросто, — продолжает Ирина Доброхотова. — Косвенно влияет необходимость восстановительного ремонта при смене арендатора. По этой причине никто и никогда не будет сдавать в Москве квартиры по 10 тысяч рублей в месяц.

Популярность Москвы как места постоянного пребывания среди молодежи (она является основной группой арендаторов) уже ставилась под сомнение несколько лет назад. Во-первых, появилась возможность покупать компактные студии.

А во-вторых, стало ясно, что развлекательная инфраструктура и качественная городская среда развиваются не только в Москве, но и в Подмосковье и во многих региональных центрах.

А возможность работать удаленно заставляет лишний раз задуматься, так ли сильно нужно жить именно в столице.

— На рынок выходят квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях. Многие из них без ремонта, без мебели, но с перспективой жить в атмосфере ремонтных работ у соседей, — комментирует результаты исследования руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.

— Конечно, изменение средней цены на 0,1% за месяц назвать «ростом» нельзя. По нашим данным, за последние 30 дней средняя ставка аренды однокомнатной квартиры снизилась на 1,1%, «двушки» подешевели на 1,6%.

Похожая динамика (колебания от +2% до -2% в месяц) наблюдается на протяжении всего 2021 года.

Коммерческий директор компании «Страна Девелопмент» Александр Гуторов добавляет, что рост спроса на аренду связан и с ростом цен на покупку-продажу жилья.

В прошлом году многие арендаторы благодаря программе льготной ипотеки думали о покупке своей квартиры. Теперь же, в связи ростом стоимости квадратного метра, люди снова возвращаются к аренде.

Если не будут введены новые противоэпидемические меры, к концу года можно ожидать роста стоимости съемных квартир на 1-1,5%.

Спрос на аренду в ближайшие месяцы вырастет, пусть и не до уровня конца 2019 года. А значит, вслед за ним начнут «шевелиться» и цены, соглашается Ирина Доброхотова. Впрочем, многое будет зависеть от конкретной квартиры.

«Если двадцать лет назад состояние жилья для большинства арендаторов не имело значения, особенно если оно располагалось в хорошем месте, то теперь всем нужен свежий ремонт», — говорит аналитик. Квартиры, которые снимают мигранты, будут дорожать быстрее и сильнее (в процентном выражении).

А вот условий для возвращения обеспеченных экспатов нет не только из-за коронавируса, но и из-за санкций, экономики в целом. Их отсутствие во многом ослабляет спрос на сверхдорогую аренду. Жилье в дорогих округах — Центральном и Западном продолжит дешеветь.

— Весной рынок аренды малоактивен, и нынешний год не стал исключением, — рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. — Да, усредненные цены предложения незначительно увеличились — скорее всего, из-за «вымывания» самого доступного жилья.

Дешевых квартир в Москве не осталось У тех же, что есть в экспозиции, ставки несколько завышены. При личном контакте с арендатором собственникам приходится снижать стоимость. Поэтому можно говорить, что усредненные цены остаются примерно на одном уровне, заключает Оксана Полякова.

Слишком заманчивые объявления на сайтах недвижимости

Обидно снять квартиру за 20 тысяч рублей, если видишь на сайтах аренды похожую за 13 тысяч.

Мария Яковлева

помогала снимать квартиры

Иногда встречаются объявления со слишком привлекательными ценами. Три года я помогала людям снимать квартиры и поняла, что на деле такие варианты оказываются не такими и выгодными. Вот семь причин, почему арендодатели и риелторы занижают цены на квартиры для аренды.

Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.

Суть. Квартиру выставляют по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Собственник или агент назначает всем просмотры на одно и то же время и затем начинает «торги». Клиентам предлагают называть свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.

Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.

Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.

Как себя обезопасить. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду. В объявлении об этом тоже не напишут.

Суть. Квартира действительно сдается по низкой цене и никакого обмана нет. Но вместо денег человеку ставят дополнительное условие, например просят доделать ремонт или ухаживать за пожилым человеком. Мне встречались и дикие условия: собственник просил за квартиру 2000 рублей и «немного женской ласки» четыре раза в месяц. В качестве арендатора искал симпатичную девушку.

Если о дополнительных условиях предупреждают еще по телефону и называют их, это нормально. Человек соглашается или отказывается. А если по телефону ничего не говорят и только на просмотре сообщают условие, лучше уйти. Есть шанс, что вскроется что-то еще.

Как себя обезопасить. Лучше сразу по телефону поинтересоваться причиной низкой цены. Или прямо спросить о том, есть ли дополнительные условия, что входит в стоимость и будет ли кто-то еще жить в квартире. На прямой вопрос, скорее всего, честно ответят.

На дополнительные условия укажут двусмысленные фразы в описании объявления. О таких лучше сразу сообщать в поддержку сайта, где вы ищете жилье. Мне встречались следующие формулировки:

• сдам квартиру симпатичной девушке;
• квартира за красивые глаза;
• рассмотрю только красивых девушек;
• перед тем как звонить, пришлите фото;
• только девушкам до 30 лет.

Примеры объявлений, где собственники прямо написали, что требуют за проживание в квартире

Собственники иногда оставляют свои вещи в квартирах, которые сдают. Чаще их хранят в кладовках, но если в квартире две комнаты или больше, могут занять под это отдельную комнату. Например, в двухкомнатной квартире хозяева оставляют в одной комнате свои вещи, закрывают на ключ, а остальную часть квартиры сдают. Наниматели платят как за однокомнатную квартиру.

Недобросовестные собственники придумали, как зарабатывать на закрытых комнатах.

Суть. Среди нанимателей самый популярный вид квартир — однушки или студии около метро. Владельцы двух- и трехкомнатных квартир могут сдать свою квартиру как однушку, но потеряют в цене и остальные комнаты будут пустовать. Поэтому они сдают каждую комнату как отдельную однокомнатную квартиру.

Например, есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом на окраине Петербурга. Сдать всю квартиру одной семье можно за 25 тысяч рублей. А если сдавать каждую комнату по отдельности за 10 тысяч — получится 30 тысяч. Если же эту трешку сдать трем семьям как три однокомнатных квартиры и взять с каждого среднюю цену по рынку 18 тысяч, общий доход будет 54 тысячи.

Но двумя комнатами легче маневрировать — меньше вероятность, что наниматели пересекутся друг с другом до заключения договора. Поэтому в трехкомнатной квартире одну комнату сдают за 10 тысяч, а две другие как квартиры по 18 тысяч — получается 46 тысяч рублей. Эта сумма больше изначальной почти в два раза.

Как себя обезопасить. Если собственник говорит, что в закрытой комнате его вещи — лучше попросить их показать. На просмотрах принято открывать даже закрытые ниши.

Примеры объявлений, где наймодатели написали о закрытых комнатах

Суть. На фото в объявлении аккуратная, чистая квартира с косметическим ремонтом, новой мебелью и бытовой техникой. Если приехать на просмотр, окажется, что обои порваны, диван заляпан, а холодильника нет вообще. Квартиру сфотографировали лет десять назад или отретушировали все в фотошопе. Либо взяли фотографии вообще другой квартиры.

Если фотографий в объявлении нет, спрашивайте обо всем подробно.

Суть. Собственник продает квартиру, в которой уже не живет. Поскольку весь процесс купли-продажи занимает минимум месяц, собственник только тратит деньги на коммунальные платежи и ничего не зарабатывает с квартиры. Чтобы компенсировать траты, он ее сдает по заниженной цене.

Но не все собственники предупреждают о продаже. Поэтому я советую любой слишком привлекательный по цене вариант поискать на сайтах продажи. Для этого введите все известные данные и посмотрите результат.

Квартиры с фотографиями удобно искать через Яндекс по фото. Если квартира продается на нескольких сайтах, это отобразится в результатах поиска

Как себя обезопасить. Следует понять, сколько в этой квартире можно жить. Для этого оценивают рентабельность, то есть насколько быстро собственник сможет продать свою недвижимость.

Квартиру продадут быстро, если:

1. Ее продает риелтор.
2. С начальной цены сбросили большую сумму.
3. Цена на квартиру такая же или ниже, чем на аналогичные рядом.

Квартиру продадут не сразу, если:

1. Цена выше аналогичных рядом.
2. Уже давно работает реклама, но просмотры редкие.
3. Неудобная или неузаконенная перепланировка.
4. Требуется ремонт или сделан специфический ремонт (например, в готическом стиле).
5. Среди собственников квартиры есть несовершеннолетние.

Можно позвонить по объявлению c аналогичной квартирой, которую продает риелтор, и представиться агентом. Сказать, что у клиента квартира рядом и решается вопрос, по какой цене ее рекламировать.

Поэтому необходима информация, как давно они продают, сбрасывали ли цену, как часто смотрят. Это поможет определить хотя бы примерный срок продажи и вероятный срок проживания для арендатора.

Главное — достоверно изобразить, что вы тоже агент: обычно риелторы охотно помогают своим коллегам.

Объявления, в которых собственники прямо написали, что квартира в продаже

Некоторые собственники адекватно оценивают свои квартиры и снижают цены из-за объективных минусов. Чаще всего встречаются такие недостатки.

Состояние квартиры. Течет потолок, старая сантехника, нет света на кухне. Квартира может быть в идеальном состоянии, но есть какой-то серьезный недочет.

Соседи. Шумные либо делают ремонт. Собственник вряд ли расскажет о таких, поэтому придется схитрить.

Можно поговорить с соседями и узнать, не шумит ли кто по ночам. Соседи также могут вам рассказать подробнее о квартире, которую вы собираетесь снять, и о ее собственниках. Главное — говорить с соседями нужно в одиночку, а не вместе с наймодателем.

Обстановка. Если мебели и бытовой техники нет, обычно цена ниже. Но не всегда. Некоторые наниматели переезжают со своей мебелью и техникой и выбирают только пустые квартиры. Наймодатели это знают и сдают по среднерыночной цене.

Необычные причины. Не все случаи заниженной цены можно описать, встречаются и единичные, оригинальные варианты. Например, я снимала квартиру, на которую собственники скинули цену из-за кота — оставили его новым жильцам и попросили ухаживать.

Чаще всего о таких причинах говорят либо при первом звонке, либо при первой встрече. Главное, не забыть спросить: «Почему такая низкая цена?»

Объявление, где собственник честно написал о своей квартире — и сразу понятно, почему такая цена. На фотографиях виден «стиль модного минимализма», из-за которого снижена стоимость аренды

Если сдавать по средней рыночной цене, а рядом есть похожие варианты, это может затянуться. Дохода собственник не получит, а коммунальные услуги оплачивать придется. Поэтому если собственнику квартиры срочно нужны деньги — на свадьбу, отпуск или лечение, он сдает квартиру дешевле. Скидка может составлять от 15% рыночной цены, а бывает, люди сбрасывают до 50%.

В этом объявлении видно, что собственнику срочно понадобились деньги. Такую квартиру можно сдать за 18 тысяч рублей, но за 15 тысяч ее снимут быстрее

Чтобы не ехать на просмотр зря, лучше выяснить в первом разговоре по телефону максимум подробностей о квартире. Для этого я составила скрипт. Держите его перед глазами, чтобы ничего не забыть во время звонка.

Приветствие. При первом звонке нужно поздороваться, выяснить, сдается ли квартира, и понять, кто сдает квартиру — агент или собственник. Если предложение актуально, продолжить разговор. Если нет — поблагодарить и прощаться.

«Здравствуйте! Меня зовут Мария. Я по объявлению на «Авито». Квартиру на Ленинском, 54 еще сдаете?»

Если вы ищете квартиру от собственника, уточните:

«Я правильно понимаю, что вы собственник? Не агент?»

Говорите правду, иначе котов и детей вам придется скрывать каждый месяц. И следы их присутствия тоже.

«Мы семейная пара, 25 и 27 лет. Работаем, из Москвы, регистрация есть. С нами спокойная кошка, попугай и 2 ребенка — 3 года и 10 месяцев. Покажете нам квартиру?»

Расспрашиваем о квартире. Если собственник сказал, что готов показать квартиру, узнавайте подробности:

«Можете рассказать немного подробнее о квартире? Из объявления не все понятно…»

Обычно после такого вопроса собственник начинает рассказывать историю квартиры с момента постройки дома. Пересказывает полностью все, что написал в объявлении, упоминает, в каком году клеили обои, насколько мягкий диван, описывает мелочи.

Чем больше говорит — тем больше вероятность, что он в этой квартире хотя бы был.

Только собственник рассказывает про скрипучие двери, мошенники говорят кратко: «Всё есть, всё новое, муха не сидела, никто не жил, покажу хоть ночью, только приезжайте».

Если собственник о чем-то не рассказал, спрашиваем дальше:

1. Коммунальные платежи включены?
2. Квартира однокомнатная? Нет закрытых комнат?
3. Бытовая техника, мебель — все как в объявлении?
4. Почему квартира так дешево стоит?
5. А вы единственный собственник?

Договариваемся о просмотре. Когда вы все узнали о квартире, поняли, почему такая низкая цена, и вас все устроило, договоритесь о просмотре:

«Вам будет удобнее показать квартиру сегодня вечером или завтра?»

Если вам отвечают заранее заготовленным «Завтра ровно в 18:00 я буду там, приходите» и не хотят обсудить варианты, насторожитесь. Это признак аукциона.

«Я правильно понимаю, завтра вы показываете квартиру только мне?»

Этот вопрос задавайте осторожно и только если он уместен.

Подтверждаем договоренности. В конце разговора еще раз проговорите день и время просмотра. Обязательно скажите, что сделаете контрольный звонок, иначе рискуете приехать на просмотр квартиры, которую уже сдали.

«Договорились: завтра в 18:00, Ленинский, 54. За 2 часа до встречи я позвоню вам, чтобы подтвердить, что все в силе».

Также если у вас есть принципиальный момент, уточните его сразу. Например, у меня был клиент, которому нужен был кафель в ванной красного цвета определенного тона. Я так и спрашивала у собственников при первом звонке: «Моему клиенту очень важен красный кафель насыщенного цвета, без рыжего и алого отлива. У вас такой?»

Чтобы вы ничего не забыли и не запутались во время звонка, мы подготовили краткую памятку. Держите ее рядом, когда звоните собственнику.

1. Не стесняйтесь задавать вопросы. Спрашивайте все, что вас интересует о квартире, и уточняйте детали.
2. Внимательно изучайте объявления перед звонком и просмотром. Рассматривайте фото и вчитывайтесь в описание.
3. Подходите к цене трезво. Все качественное стоит дорого, а если нет, значит, на чем-то сэкономили. У низкой цены на хорошую квартиру всегда есть причина.
4. Помните, что низкая цена может быть признаком мошенничества.