В Москве снизят налоги для владельцев апартаментов

Источник: VC.RU
Никита Евдокимов
Archi.ru
19 июля издание РБК сообщило о том, что Департамент информационных технологий Москвы разработал систему для поиска арендодателей, не платящих налоги.
Детали работы системы руководитель департамента Артём Ермолаев не сообщил, но в 2017 году он рассказывал о планах анализировать площадки для аренды недвижимости, собирать информацию о размещённых квартирах и сопоставлять данные со статистикой по уплате налогов.

По оценкам «Ведомостей», за девять месяцев 2017 года налог на сдачу квартиры заплатили 25,4 тысячи собственников жилья в Москве. Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, только за первую половину 2018 года в Москве было арендовано 125,3 тысячи квартир.

Редакция vc.ru изучила, как изменились за последние пять лет рынок аренды жилья в Москве и доходы арендодателей, и узнала, почему собственники квартир отказываются платить налог.

Какой налог нужно заплатить при сдаче квартиры в аренду

Существует несколько ставок. Их размер зависит от статуса собственника помещения.

Если владелец квартиры сдаёт её как физическое лицо, то он должен заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) — 13% от выручки за аренду.

Но если собственник квартиры живёт за рубежом, много путешествует и проводит в России меньше 183 дней, то он перестаёт считаться налоговым резидентом и вынужден платить налог по ставке 30%, рассказывает адвокат Михаил Салкин.

Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо до 30 апреля подать декларацию в ФНС — лично, по почте России или через сайт налоговой инспекции (для этого нужно иметь электронно-цифровую подпись). Сам налог нужно оплатить до 15 июля.

Если собственник не подаст декларацию, то его могут оштрафовать на 5% от суммы налога. А если не заплатит налог — то на 20%.

«Кроме того, на сумму налоговой задолженности начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, сейчас это 1/300 х 7,25% = 0,02416% в день», — поясняет Салкин.

Однако ставку налога можно снизить. Для этого собственнику квартиры нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощённую систему налогообложения.

«В этом случае размер налога составит 6% от суммы полученного дохода. Сам налог уже придётся платить поквартально и также подавать декларацию до 30 апреля следующего года», — поясняет Салкин.

Однако собственнику жилья придётся выплачивать страховые взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования — минимум 32 385 рублей в год, если годовой доход меньше 300 тысяч рублей.

Если больше, то придётся доплатить 1% от разницы между суммой дохода и 300 тысячами рублей. Например, если собственник заработал 1 млн рублей, то в качестве страховых взносов ему придётся заплатить 39 385 рублей. (Расчёт можно сделать с помощью калькулятора ИП).

У владельца недвижимости есть возможность уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов: для этого налог нужно оплатить до конца текущего года. То есть собственник жилья заплатит не 99 385 тысяч рублей (6% от 1 млн + страховые взносы), а 60 тысяч рублей.

Если бы собственник сдавал квартиру в качестве физического лица, то он заплатил бы государству почти в два раза больше — 130 тысяч рублей.

Наконец, существует ещё один вариант сэкономить на налогах — приобрести патент на сдачу недвижимости. Для этого также нужно быть предпринимателем и платить страховые взносы.

Государство просит заплатить за патент 6% от потенциального дохода от сдачи квартиры. Оплата производится двумя платежами — треть в первые 90 дней года, две трети — до конца года.

Патент должен покупаться отдельно на каждый объект недвижимости. Такую квартиру можно сдавать по любой цене, государство уже не беспокоит, какой размер дохода получит собственник. Главное, чтобы этот доход не превысил 60 млн рублей в год.

Михаил Салкин

Стоимость патента зависит от площади и расположения квартиры. Например, чтобы приобрести патент на трёхкомнатную квартиру в центре Москвы площадью 84 м², нужно заплатить 54 тысячи рублей в год.

Как изменился рынок аренды жилья в Москве за пять лет

Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, в 2015 году средний размер арендной ставки в Москве снизился на 4-8% по сравнению с 2014 годом. Например, если в 2014 году однокомнатные квартиры в среднем сдавались за 34,6 тысяч рублей, то год спустя — за 31,8 тысяч рублей.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, с лета 2017 года ставки начали медленно отыгрывать позиции: «Заметнее рост выражен в домах бизнес-класса и многокомнатных квартирах, но и обычные «однушки» и «двушки» в домах советской постройки подорожали за год на 1-1,5 тысяч рублей».
Рост арендных ставок сдерживает увеличение количества квартир в новостройках — из-за подешевевшей ипотеки и более доступных цен на жильё.
«В ряде локаций, где недавно ввели в эксплуатацию новостройки, число лотов под сдачу очень велико, и сдать жильё без дисконта часто бывает проблематично», — поясняет Попов.

Кроме того, увеличивается количество жилых комплексов, где можно взять квартиру или апартаменты в аренду на длительный срок. По словам аналитика ЦИАН, пока что такие предложения относятся к бизнес-классу и стоят на 10-15% выше рынка. Например, однокомнатную квартиру с ремонтом на Ленинградском проспекте можно арендовать за 42-44 тысячи рублей.

Ещё один тренд московского рынка недвижимости — падение доходности. В среднем по городу доходность составляет 6-6,5% от стоимости квартиры, что сопоставимо с банковским депозитом.

Алексей Попов
Те, кто профессионально занимались этим видом бизнеса, переориентировались на инвестиции в новостройки на ранних стадиях строительства (но там тоже непросто найти интересные варианты) или стали работать со сдачей квартир посуточно.
Там выше доходность (около 9-9,5%), но одновременно и выше риски, да и отнести эту деятельность к пассивному получению постоянного дохода нельзя.

Падение доходности сопровождается ростом стоимости владения жильём. Например, если в среднем в 2013 году собственники тратили на коммунальные платежи 3,5 тысяч рублей в месяц, то в 2018 году — около 6 тысяч рублей.

Кроме того, из-за роста курса иностранных валют в 2014 году выросла стоимость бытовой техники. В апреле 2018 года европейские производители предупредили российских ритейлеров о повышении закупочных цен на 10-15%.

По данным ЦИАН, чаще всего в Москве арендуют однокомнатные квартиры (43% предложений), чуть реже — двухкомнатные (39% предложений). Оставшаяся доля приходится на трёх- и четырёхкомнатные квартиры.

Доли на рынке покупки жилья распределены более равномерно: 35% приходится на двухкомнатные квартиры и по 29% — на одно- и трёхкомнатные.
Самый распространённый тип жилья в аренду — однокомнатная квартира площадью 35-45 м² в девятиэтажном панельном доме 1967-1976 годов постройки.
А самый распространённый тип жилья на продажу — двухкомнатная квартира площадью больше 75 м² в девятиэтажном панельном доме 2007-2017 годов постройки.
Почему собственники отказываются платить налоги

Собеседники vc.ru отметили, что воздерживаются от уплаты налогов из-за сложности и непрозрачности процедуры подачи декларации и оплаты.

Мы готовы платить налог, если это можно будет сделать просто на сайте Госуслуг и никаких лишних движений не потребуется.

Ещё было бы оптимально отдавать квартиру в субаренду — под управление риэлтора и компании. Чтобы они сами её сдавали, следили за оплатой ЖКХ, платили налоги и перечисляли владельцу квартплату за вычетом стоимости своих услуг. Но пока такого на рынке нам не встречалось.

Некоторые собственники согласились платить налог, но только в том случае, если государство введёт льготы на оплату коммунальных услуг.

Налог не плачу, но готова платить, если упростят всю систему официального оформления и смягчат условия. Это моя квартира, я полностью плачу коммуналку. Пусть введут какие-то льготы.

Готовы платить налоги, если государство будет предоставлять льготы либо поддержку в оплате коммунальных услуг (стоимость которых с каждым годом растёт).
Кто-то не платит налоги, потому что не доверяет государственной системе и не понимает, на какие цели пойдут деньги.
Если бы система налогообложения была прозрачной и я в любой момент могла просто зайти на какой-нибудь сайт и посмотреть, как тратятся средства из бюджета, то я бы платила налоги.
Я регулярно перевожу деньги в НКО, публикующим гораздо более прозрачные отчёты, по которым действительно можно понять, что они занимаются чем-то полезным.

Кто-то думает, что ему ничего не грозит. ФНС сложно обнаружить тех собственников, которые уклоняются от уплаты налогов: чаще всего ведомству помогают участковые, стукачи или риэлторы.

Я даже не знаю, чем может грозить неуплата. И не знаю людей, которые могли бы на меня настучать, — у меня тихие жильцы. Я исправно плачу по всем счетам и быстро решаю возникающие проблемы, даже если они затрагивают соседей, — вряд ли кому-то придёт в голову меня сдавать. Тем более что вряд ли кто-то полезет разбираться, легально я сдаю или нет.

Живём за границей и сдаём квартиру в России. Если поймём, чем реально может грозить уход от налогов, то начнём платить. Сейчас думаем так: «Я не в России, значит, мне это ничем не грозит».

Среди опрошенных vc.ru собственников жилья в Москве многие платят налоги либо потому, что это правильно, либо из-за желания обезопасить себя от неприятностей.

Я сдаю квартиру в Петербурге и Кёльне. Конечно, плачу налог уже 10 лет. Всем советую. Я почти всю жизнь плачу все налоги, а декларацию мою уже более 10 лет сдаёт компания из большой четвёрки.

Это часть личной безопасности и комфорта. Информация становится интегрированной, и уже сейчас можно без проблем определить неплательщиков, сопоставив базы регистрации, регистры о собственности и налоговые регистры.

Всегда плачу налоги, это моя страховка от неадекватных жильцов. Если ущерб будет совсем сильный — подам в суд.

Пока что это защитило меня от участкового, который просил выселить жильцов и поселить своих друзей и родственников. Я показал налоговую декларацию, и он отстал.

Скидка на роскошь: какие столичные апартаменты получают налоговые льготы

Фото ЖК Tribeca apartments Правительство Москвы дает налоговые льготы владельцам апартаментов. Какие именно и почему не всем — разбирался Forbes

В ноябре прошлого года издание The Bell сообщило, что владельцы апартаментов в башне «Федерация» в «Москва-Сити» платят льготную налоговую ставку — 0,5% от кадастровой стоимости апартаментов вместо 2%. Чтобы получить такую льготу, комплекс апартаментов должен попасть в специальный реестр, который ведет мэрия Москвы. В ближайшие дни правительство Москвы должно утвердить обновленный перечень зданий, владельцы апартаментов в которых могут рассчитывать на льготы.

В 2016 году московская мэрия ввела льготный налог для владельцев апартаментов в торговых и офисных зданиях. Для предоставления «скидки» был создан реестр апартаментов, куда вошли семь объектов. «Это решение правительства Москвы имеет социальную направленность.

Реестр апартаментов позволяет обеспечить поддержку москвичей, которые купили нежилые помещения, внешне неотличимые от жилых, и используют их для постоянного проживания», — заявил бывший руководитель департамента экономической политики и развития Владимир Ефимов (сейчас заместитель мэра Москвы).

За четыре года в список было включено чуть более 20 зданий, большая часть которых — элитные комплексы.

По данным ЦИАН, в 2015-2020 годах было сдано 215 корпусов с апартаментами. В реестре льготников — всего 22 здания. Источник Forbes, давно работающий на рынке элитного жилья, называет процедуру внесения объектов в реестр «мутной». «Подать проект можно прозрачно, но вот рассмотрение — совсем нет», — говорит он.

Forbes разбирался, для какого типа апартаментов предусмотрены льготы, каким образом идет включение зданий в реестр и почему в списке так мало объектов.

Льготой могут воспользоваться владельцы апартаментов, если их «нежилая» недвижимость соответствуют нескольким критериям.

Она должна быть в собственности у физического лица.
Площадь — не более 300 кв. м, стоимость 1 кв. м — не менее 100 000 рублей.
Запись о покупке апартаментов в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости. — Forbes) должна быть сделана до 1 января того года, который предшествовал включению здания в реестр, или «в течение указанного года государственной регистрации права собственности одного или нескольких физических лиц», отмечает руководитель практики «Налоги» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Сергей Колесников.
Кадастровая стоимость также фиксируется по состоянию на 1 января предшествующего года.
Здание должно быть включено в перечень объектов торгово-офисной недвижимости.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию или в акте приемки должна быть информация о наличии в здании апартаментов.

Из объяснений застройщиков понятно, что владельцы апартаментов, не включенных в перечень объектов торгово-офисной недвижимости, и так не платят повышенный налог.

Не все комплексы апартаментов облагаются повышенной ставкой налога 1,5-2%, а только включенные в специальный перечень коммерческих объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, подчеркивает пресс-служба Capital Group.

«В соответствии с «Законом города Москвы» апартаменты, которые не находятся в многофункциональных зданиях, облагаются по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. Налоговая ставка в отношении помещений, находящихся в зданиях, включенных в перечень зданий для коммерческого пользования, составляет 1,5%», — подтверждает Андрей Большаков, партнер Bolshakov & Partners.

В перечень на 2020 год включено около 20 000 нежилых зданий на земельных участках с видом разрешенного использования для размещения офисных и торговых объектов и около 12 000 объектов с видом фактического использования для размещения офисных и торговых объектов. Всего в списке около 32 000 зданий общей площадью 93 млн кв. м.

По словам экспертов и игроков рынка, экономия при внесении объекта в реестр льготников получается значительной. «К примеру, в «Москва-Сити» (башня ОКО) кадастровая стоимость составляет порядка 280 000 рублей за кв. м. При площади апартаментов в 150 кв.

м без льготы собственники платили бы за год 840 000 рублей (280 000 рублей, умноженные на 150 кв. м и на 2%). После включения в реестр — 210 000 рублей (280 000 рублей, умноженные на 150 кв. м и на 0,5%).

Разница — в четыре раза», — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Такую же цифру приводит и агентство элитной недвижимости Savills. В данном случае эксперты ориентируются на самую высокую ставку налогообложения для объектов недвижимости — 2%, она применяется для объектов дороже 300 млн рублей, для остальных действует ставка 1,5%.

«Согласно действующему постановлению, на часть площади апартаментов в размере 150 кв. м применяется ставка налога 0,5% от кадастровой стоимости. Таким образом, например, при кадастровой стоимости квадратного метра 200 000 рублей за апартаменты площадью 90 кв.

м необходимо будет платить 90 000 рублей ежегодно.

Для апартаментов в других башнях «Москва-Сити», которые не попали в льготный реестр, при ставке 1,5% сумма налога составит уже 270 000 рублей в год», — разъясняют в пресс-службе Capital Group (среди объектов застройщика в реестр апартаментов входят «Город столиц» и ОКО).

«Фактически налоговая льгота снижает сумму налога в три раза», — подтверждает представитель департамента экономической политики и развития Москвы.

Льгота рассчитывается по формуле: сумма льготы = сумма налога x К1 x К2, где К1 — коэффициент, равный отношению 150 кв. м к площади апартаментов (в случае, если площадь апартаментов составляет менее 150 кв.

м, коэффициент К1 принимается равным 1), К2 — коэффициент, равный 0,67.

«Например, физическому лицу принадлежат апартаменты площадью 36 кв. м, они включены в перечень и в реестр апартаментов, их кадастровая стоимость равна 4 млн рублей. За 2020 год сумма налога за такие апартаменты составит 60 000 рублей (по ставке 1,5%).

По формуле сумма льготы получится 40 200 рублей (60 000 рублей, умноженные на 1 и на 0,67), сумма налога с учетом льготы составит 19 800 рублей (60 000 — 40 200).

Таким образом, посредством применения льготы физическое лицо за 2020 год заплатит 19 800 рублей вместо 60 000 рублей, сумма налога снизится в три раза», — разъяснили Forbes в пресс-службе департамента экономической политики.

Все зависит от конкретного объекта, его кадастровой стоимости, месторасположения и других критериев, добавляет руководитель департамента продаж девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Кадастровая стоимость может пересматриваться каждые два года. В 2020 году в качестве меры поддержки населения на фоне пандемии кадастровую стоимость оставили на уровне 2018 года.

По словам главы департамента экономической политики Москвы Кирилла Пуртова, список объектов «формируется и актуализируется» московским правительством самостоятельно. «Департамент анализирует весь массив зданий, в которых есть помещения с апартаментами, и если здание соответствует всем критериям, включает его в реестр», — говорит Пуртов.

Департамент самостоятельно запрашивает копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или акта приемки в комитете государственного строительного надзора Москвы, отмечает Сергей Колесников. Соответствующий проект правового акта о внесении изменений в реестр готовится до 20 февраля ежегодно.

Как отмечает юрист, в соответствии с постановлением правительства 705-ПП от 26 октября 2016 года физические и юридические лица вправе обратиться в департамент. «Чтобы подать заявку, необходимо три документа: заявление, копия разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и документ, подтверждающий право собственности на объект на любое физическое лицо.

Подать такое заявление может как физическое, так и юридическое лицо», — уточняют в пресс-службе Capital Group.

«Самостоятельно владельцам столичных апартаментов для включения здания в реестр апартаментов в правительство обращаться не обязательно. При поступлении заявок они рассматриваются в установленные законодательством сроки — 30 дней.

При соответствии здания, указанного в заявке, установленным критериям оно включается в проект правового акта», — говорит Пуртов. Затем проект вносится на рассмотрение правительства.

После принятия документа обновленные данные поступают в Федеральную налоговую службу в течение десяти рабочих дней, говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. По данным мэрии, на текущий момент рассматривается вопрос о включении в реестр еще трех нежилых зданий.

«Если мы посмотрим список объектов в реестре, то сюда попали крупные проекты — например, башни ММДЦ «Москва—Сити», «ВТБ Арена» и другие, — говорит управляющий партнер Savils Дмитрий Халин. — Объекты имеют доступ к административному ресурсу и обладают значимостью для города.

За счет возможности налоговых льгот объекты приобрели конкурентное преимущество — экономия получается существенной.

Сама процедура внесения проекта в реестр требует серьезных усилий со стороны застройщика, поэтому зачастую мелкие проекты не столь сильно в этом заинтересованы — застройщик продал лоты, а остальное становится заботами жильцов. В крупных же проектах продажи идут дольше.

Хотя список начал формироваться еще в 2016 году, часть проектов находится в продаже до сих пор — таким проектам важно попасть в реестр, чтобы завершить продажи максимально успешно».

«Сложно сказать, по какой причине за пять лет в список вошло чуть более 20 проектов, — говорит Попов из ЦИАН. — Отчасти это может быть связано с низкой кадастровой стоимостью апартаментов, которая может значительно отличаться от рыночной цены квадратного метра.

Кроме того, в последнее время девелоперы активно переводят апартаменты в жилье, если объекты соответствуют всем требованиям к жилым помещениям и [владельцы апартаменов] платят налог как собственники квартир (например, проекты MR Group «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити», «Лица» у Capital Group и другие).

По словам Дудко из Glincom, многие проекты не могут войти в реестр, так как представляют собой редевелопмент существующих зданий — в этом случае к ним не применяются нормы, так как ввода в эксплуатацию по факту не было, только капитальный ремонт.

Андрей Большаков, партнер Bolshakov & Partners, объясняет: если здание состоит только из апартаментов, оно не попадает в перечень коммерческих зданий и налоговая ставка для них равна 0,5% — получается, что льгота им не нужна. Аналогичная ситуация и с апартаментами, которые имеют ВРИ (виды разрешенного использования.

— Forbes) под гостиницу или апарт-отель — для них ставка тоже 0,5%.

По данным «Метриум», количество апарт-комплексов, которые отвечают указанным в законе требованиям, составляет 32 объекта (бизнес-класса — 41% выборки, премиум- и элитного классов — 25% и 19% соответственно, массовый сегмент — 15%). «Таким образом, жильцы большинства подходящих комплексов уже получают льготу. Сейчас строится 51 проект с аналогичными характеристиками. Эти комплексы могут в скором времени пополнить реестр», — говорит Литинецкая.

По подсчетам аналитиков Kalinka Group, в 2020 году были введены в эксплуатацию 18 проектов с апартаментами, в 2021 году планируется завершение строительства еще 34.

Доля рынка апартаментов (без учета таунхаусов и флэтхаусов) составляет 23% от всего объема столичного рынка жилья.

За последний год Москва получила в бюджет от сбора налога на имущество физических лиц 22,5 млрд рублей, от организаций — 141,3 млрд рублей.

Налог на апартаменты (имущество) физических лиц в 2021 году

Это местный налог, который устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налогом на имущество облагаются все физические лица, которые имеют право собственности на недвижимость.

Объектом налогообложения могут быть квартира, комната, жилой дом, гараж и машино-место, единый недвижимый комплекс, а также незавершенная постройка и другие здания или сооружения, расположенные в пределах муниципального образования.

Дома на земельных участках, в том числе дачного и садоводческого типа, относятся к жилым и также подлежат к уплате налога, в отличие от теплиц, некапитальных строений и других аналогичных сооружений, не требующих регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Порядок налогообложения регулируется главой 32 «Налога на имущества физических лиц» НК РФ.

Ставки налога на квартиру, комнату или дом устанавливают органы местного самоуправления, с учетом ограничений, указанных в законодательстве. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – действуют собственные законы, регламентирующие величину налога. Отдельные категории граждан, включая инвалидов и пенсионеров, пользуются льготами.

Налог начисляется со дня возникновения права собственности, например с момента оформления договора купли-продажи. В случае с наследством отправной точкой считают дату открытия наследства, независимо от даты регистрации права собственности.

Кто должен платить налог на дом?

Налог за частный дом платят все физические лица, в собственности которых находится:

Дом, признанный жилым в соответствии с кадастровым паспортом объекта.
Дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, также относятся к жилым домам (п. 2 ст. 401 НК РФ).

Налог платится за каждый месяц владения частным домом. При этом полный месяц владения засчитывается, если собственность была приобретена (или отдана) до 15-го числа.

Немного истории

Расчет налога по кадастровой стоимости наряду со схемой на базе инвентаризационной цены ввели в 2015 г. в 28 муниципальных образованиях, включая Москву и область, а также ряд республик в составе РФ.

В 2021 г. к этому перечню добавился 21 субъект РФ, в том числе Санкт-Петербург, в 2021 – 14, в 2021 – еще 7. С 2021 г. налог рассчитывается по такой схеме в Республиках Дагестан и Северная Осетия, в Красноярском крае и Смоленской области. В 2021 г. к этому списку регионов присоединится и Томская область.

Если собственник недвижимости – ребенок, налог обязаны уплатить его родители или законные представители. Для объектов в общей долевой собственности сумма делится согласно долям владельцев.

От чего зависит размер налога на квартиру в 2021 году?

Перед тем как посчитать налог на квартиру, необходимо узнать ее кадастровую стоимость. Если цифра, полученная в кадастровой палате, не устраивает, можно обратиться в суд для перерасчета.

В крупных городах – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – кадастровую стоимость пересматривают каждые два года, ссылаясь на динамичность рынка недвижимости (в других городах – каждые три года). Она зависит от инфраструктуры района, степени износа дома, количества аналогичных предложений на рынке.

Ставка для расчета налога по кадастровой стоимости:
0,1 % – в отношении большинства объектов, включая жилые дома и их части, квартиры, комнаты, комплексы, гаражи и машино-места, хозяйственные строения площадью до 50 м2;
2 % – для объектов с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей;
0,5 % – в отношении остальных объектов.

Налоговые ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены максимум в три раза нормативными правовыми актами в крупных городах. Если местные власти не устанавливают собственных ставок, расчет ведется по максимальному пределу.

В течение последних нескольких лет практиковали также расчет налога на основе инвентаризационной стоимости, если кадастровая не была определена.

Суммарная инвентаризационная стоимость умножалась на коэффициент-дефлятор (он изменялся в течение 2015–2019 гг. с 1,147 до 1,518). Для объектов со значением до 300 000 руб. налог составлял 0,1 %, от 300 000 до 500 000 руб.

– 0,1–0,3 %, свыше 500 000 руб. – 0,3–2 %. С 2021 г. эти подсчеты уже будут неактуальны.

Пример расчета налога на апартаменты

Для примера рассчитаем ежегодный налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2021 году.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости для имущества, которое специально не упомянуто в законе (большая часть апартаментов попадает именно в эту категорию).

Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Расчет налога на имущество производится следующим образом:
Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.
Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка
Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:
6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.
Сумма к уплате равна:

3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.

Разница в налогах на квартиру и апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).

В 2021 году ставка налога 0.5% не поменялась, поэтому приведенный выше расчет останется верным.

Рассмотрим еще один пример — в Санкт-Петербурге налог на апартаменты рассчитывается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 643-109 от 26 ноября 2014 года «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге».

Ставка налога для рядовых апартаментов составляет 0.1% кадастровой стоимости (применима как за 2021, так и за 2021 годы).

Таким образом, сумма к уплате в отношении апартаментов с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей составит 6000 рублей.

Если же апартаменты находятся в офисном здании, то такая собственность окажется более обременительной с точки зрения налогов. Итоговая сумма зависит от стоимости всего здания или единого комплекса недвижимости и его характеристик.

Например, согласно указанному закону Санкт-Петербурга, при наличии хотя бы одного жилого дома в комплексе и кадастровой стоимости всего комплекса от 250 до 300 миллионов рублей ставка налога составит 0.3%. При превышении порога в 300 млн.

рублей ставка поднимется до 2% кадастровой стоимости.

В Москве ставка налога в аналогичных случаях также может составить 2% от кадастровой стоимости, если офисное или административное здание, в котором находятся апартаменты, стоит более 300 млн. рублей. Если этот порог не превышен, налог на апартаменты в Москве составит 1.5% от кадастровой стоимости.

Узнать или проверить налоговую ставку на апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация«.

Что нужно, чтобы узнать, какой налог на квартиру

Для расчета понадобятся кадастровая и инвентаризационная стоимость объекта, а также ставка налога. Последняя составляет для большинства объектов 0,1 % (может увеличиваться, но не более чем до 0,3 %); 0,5 % – для тех, которые не входят в перечень имущества первой группы и классифицируются как «иные»; 2 % – для дорогого жилья.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Узнать кадастровую стоимость своей квартиры в Санкт-Петербурге или другом городе можно в региональной кадастровой палате.

При наличии паспорта и заявления справку бесплатно выдадут через пять рабочих дней.

Получить эту же информацию можно и на сайте Росреестра в разделе «электронные услуги», если нет необходимости в бумажном документе.

Инвентаризационную цену рассчитывают в БТИ. Специалисты берут во внимание так называемую восстановительную стоимость здания, учитывают площадь, тип фундамента и стен, количество окон и дверей, наличие лифта, этажность, содержание инженерных сетей и другие факторы.

Налоговые ставки

Проценты на уплату налога устанавливаются нормативно-правовыми актами субъектов РФ. Ст. 406 НК РФ устанавливает ограничение по ставкам:

0,1% – хозяйственные строения, сооружения, гаражи, машино-места;
2% – помещения, расположенные в административно-деловых и торговых центрах, а также объекты, стоимостью свыше 300 миллионов рублей;
0,5% – иные объекты.

Согласно п. 3 ст. 406 НК РФ указанные значения по решению муниципальных властей могут быть снижены до 0 или увеличены, но не боле, чем в 3 раза.

На идентичные помещения, расположенные в разных зданиях, могут быть установлены разные ставки. Например, апартаменты, находящиеся в жилом доме, стоимость которых не превышает 300 миллионов, будут приравнены к иному имуществу. Ставка на такой объект будет установлена 0,5%.

Если аналогичные апартаменты, стоимостью до 300 миллионов, будут располагаться в здании административно-делового или торгового назначения, то они будут облагаться налогом по ставке 2%.

Как рассчитать налог на квартиру в 2021 году

С 2021 г. налог на имущество будет рассчитываться только на основе кадастровой стоимости, но с учетом инвентаризационной. Итоговая сумма будет выше нынешней, поскольку отменяется уменьшающий коэффициент, который применялся последние годы.

Налог на квартиру и другое недвижимое имущество рассчитывают по такой формуле:
Налог = (Нк – Ни) х Кф + Ни
Нк – это кадастровая цена, умноженная на налоговую ставку (для большинства объектов ставка составит 0,1 %).
Ни – это инвентаризационная стоимость, также умноженная на налоговую ставку.
Кф – это уменьшающий коэффициент «плавающего типа».

В течение последних нескольких лет уменьшающий коэффициент увеличивался. В 2021 г. он составлял 0,2, в 2021 г. – 0,6, в 2019 г. – 0,8. В следующем 2021 г.

он увеличится до 1, а значит, фактически формула будет рассчитываться без снижения.

Такая последовательность была запланирована и закреплена законодательно, чтобы сделать повышение многоступенчатым и менее болезненным для собственников жилья.

Инспекция федеральной налоговой службы присылает уведомление об оплате налога по адресу недвижимого имущества или по адресу проживания физического лица. По закону уведомление должно быть вручено не позднее чем за 30 рабочих дней до крайнего срока платежа.

Как рассчитывается налог на одно-, двух- и трехэтажный дом?

Итоговая сумма к оплате полностью зависит от налоговой базы. Для частного дома это будет стоимость объекта. Именно цена жилища, которую установил государственный кадастровый орган, определяет конечный размер налога. Никакие другие параметры (высота, этажность, наличие мансарды и пр.) на него не влияют.

Тем не менее конкретный расчёт будет зависеть от региона, в котором расположен дом. Речь идёт не только о конкретной ставке. Алгоритм вычисления определяется системой подсчётов, применяемой в конкретном субъекте РФ — на основе кадастровой или инвентаризационной стоимости.

К 2021 году все регионы страны должны перейти на кадастровую систему подсчёта налога. Тем не менее на данный момент 11 субъектов РФ продолжают рассчитывать имущественную пошлину на базе инвентаризационной стоимости.

Расчёт налога по кадастровой стоимости

Он происходит по формуле:

Н = (Кст — Нв) х Ст х Пкф, где

Н — налог.
Нв — налоговый вычет.
Кст — кадастровая стоимость.
Ст — ставка.
Пкф — понижающий коэффициент (установлен на переходный период с системы расчёта по инвентаризационной стоимости на кадастровую, колеблется от 0.2 до 0.6 в зависимости от региона).

Расчёт налога по инвентаризационной стоимости

При исчислении налога по старой системе налоговую базу составит инвентаризационная стоимость квартиры (узнать её можно в БТИ, на сайте ФНС, на сайте Росреестра).

Рекомендуем: Кадастровый учет земельных участков в РФ. Как проверить и где найти кадастровый номер?

Формула расчёта:

Н = Ист х Ст х Кфд, где

Н — налог.
Ист — инвентаризационная стоимость.
Ст — ставка.
Кфд — Коэффициент-дефлятор (На 2021 год установлен в размере 1.518) (Приказ Минэкономразвития от 30.10.2018 г. № 595).

Расчёт налога по «переходной» формуле

В соответствии с п. 8 ст.408 НК РФ, на период перехода на новые правила, помимо понижающего коэффициента, регионами может применяться особая формула для налога на недвижимость. Суть её — в уплате налоговой ставки с разницы между кадастровой и инвентаризационной стоимости.

Формула выглядит так:

Н = (Нк — Ни) x К + Ни, где

Н — налог к уплате.
Нк – налог, рассчитанный из кадастровой стоимости.
Ни – налог, рассчитанный по предыдущей системе (инвентаризационной стоимости).
К – понижающий коэффициент.

Как посчитать подоходный налог с покупки и продажи квартиры

Имущественный налог – не единственный, который платят владельцы недвижимости.

Если вы совершаете операции с жильем и получаете при этом прибыль, по закону она облагается единоразовым подоходным налогом в размере 13% для резидентов РФ (для нерезидентов – 30 %).

Это распространяется на продавцов, владеющих объектом менее пяти лет, и тех, кто получает, например, квартиру или земельный участок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по договору дарения и при этом не является близким родственником дарителя.

Подоходный налог, в отличие от имущественного, выплачивается единоразово. Налогоплательщик самостоятельно вычисляет его размер, заполняет налоговую декларацию и подает ее в налоговые органы по месту жительства не позднее 30 апреля. Сумма должна быть перечислена не позднее 15 июля в год подачи декларации. За неуплату предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Что будет, если не платить налог?

Если вы владеете недвижимостью, приготовьтесь ежегодно выплачивать имущественный налог. Иначе рискуете заплатить гораздо больше – в соответствии с санкциями Налогового кодекса.

Пеня составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от долга за каждый день просрочки, а штраф за нарушение срока оплаты – 20% от суммы. В случае доказанной умышленной неуплаты величина удвоится до 40 %.

Через шесть месяцев игнорирования вы получите повестку в суд, который практически всегда удовлетворяет такие иски.

Стоит ли рисковать? Сегодня схема начисления налога на имущество достаточно прозрачна и позволяет заранее подготовиться к выплате ежегодной суммы – и финансово, и морально.

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Площадь, кв. м	Сумма налога на квартиру, руб.	Сумма налога на апартаменты, руб.	Разница между налогом на квартиру и апартаменты, руб. в год
1-комн.	48	5 067	14 970	9 903
2-комн.	69,2	8 904	21 582	12 678
3-комн.	78	10 497	24 327	13 830

Источник: «Метриум Групп»

Таким образом, действительно, разница в налогах для апартаментов и квартир существует. Владельцам однокомнатных апартаментов придется платить на 10 тысяч рублей в год, или на 825 рублей в месяц, больше, чем собственникам квартир.

Однако не стоит забывать о том, что бюджет покупки апартаментов намного меньше: при одной и той же площади и даже планировке разница составляет от нескольких сотен до миллионов рублей.

А теперь давайте посчитаем, на сколько лет нам хватит сэкономленной переплаты в миллионы рублей при покупке апартаментов для того, чтобы покрыть расходы по налогам.

Однокомнатные апартаменты в уже готовых корпусах «Фили Града» на последнем этапе реализации стоили 9,57 млн рублей. Квартиры аналогичной площади – 10,2 млн рублей. Разница в цене — 627 800, которую сэкономил владелец апартаментов.

Как мы выяснили, налог на апартаменты составит 14 970, на квартиру — 5 067. Разница — 9 903, которую экономит владелец квартиры.

Однако, если разделить разницу в цене 627 800 на сумму переплаты за налог 9 903, то получается, что сэкономленных денег при покупке хватит для компенсации переплаты по налогам как минимум на 60 лет.

Еще больше этот показатель для двухкомнатных и трехкомнатных квартир – 177 лет и 166 года соответственно.

То есть разница в цене между апартаментами и квартирой покрывает переплату по налогу на имущество на два-три поколения собственников вперед.