Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают, что объем сделок купли-продажи офисных площадей конечными пользователями в 2020 году сократился на 46% и составил 140 040 кв. м против 258 500 в 2019 году. По итогам 2020 года доля приобретённых офисных площадей в структуре новых сделок составила 12% против 15% годом ранее.
Офисное помещение
Офисное помещение
Источник: https://mircli.ru
Несмотря на негативное влияние пандемии на спрос, когда общее количество сделок уменьшилось на 32% с 203 в 2019 году до 139 в 2020 году, объем сделок купли-продажи показал положительную динамику в основных деловых районах (Ленинградский и Москва-Сити), что говорит о сохранении интереса покупателей к этим локациям, а также по южному направлению зоны между ТТК и МКАД, что связано прежде всего с активным развитием этой территории и наличием там и в зоне за МКАД качественного продукта.
Самый большой объём офисных помещений, выставленных на продажу в существующих БЦ Москвы, по данным на конец 2020 года, представлен в центральном деловом районе – 120 000 кв. м.
Меньше всего офисов на продажу сегодня предлагается в Москва-Сити – 29 700 кв. м, но объём предложения в строящихся объектах в этом деловом районе составляет 253 700 кв. м.
– это максимальная цифра среди всех субрынков столицы.
- Динамика объемов сделок купли-продажи
- Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют.
При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным.
С одной стороны, это во многом связано с ценой «входа», с другой стороны, выбор доступных предложений для покупки офисных блоков, как правило, ограничен несколькими объектами.
В целом динамика инвестиций в офисные помещения от года к году обусловлена выходом на рынок новых проектов, в моменте реализации качественных объектов количество и объем подобных сделок увеличивается.
Так, выбор для покупателей увеличился во второй половине года за счет старта продаж комплекса Hill 8, а также за счет запуска продаж в конце года знакового проекта iCity.
Благодаря большому объему площадей в iCity этот проект будет являться драйвером продаж в течение ближайших 2-3 лет.
По данным CBRE, в 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3%.
Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.
Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019-2020 годах
| Компания | Площадь, кв. м | Бизнес—центр | Класс | Полугодие | Год |
| Алроса | 29 400 | Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 | B | 1П | 2020 |
| Альфа Страхование | 27 700 | Парк Легенд (Башня 2) | A | 1П | 2020 |
| Арети | 6 300 | Профсоюзная ул., 125к1 | B | 1П | 2020 |
| Конфиденциально | 1 900 | Тессинский пер., 4, стр. 1 | B | 2П | 2020 |
| Олимпроект | 1 800 | iCity | A | 2П | 2020 |
| Райффайзенбанк | 34 000 | Nagatino i-Land | B | 2П | 2019 |
| Правительство Москвы | 31 800 | Верейская Плаза IV | B | 2П | 2019 |
| Альфа-Банк | 24 600 | Немецкий центр | B | 2П | 2019 |
| ВЭБ.РФ | 19 500 | Знаменка Комплекс | A | 1П | 2019 |
| Газпромбанк | 18 800 | Аквамарин, Фаза III | A | 1П | 2019 |
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса А составил 180-450* тыс. руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В – 100-300 тыс. руб./кв. м. Все цены не включают НДС.
- Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в существующих бизнес-центрах по субрынкам и по классу
- Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
По прогнозам CBRE, в 2021 году ожидается увеличение количества и объема сделок купли-продажи в розничном сегменте до уровня 2019 года. При этом спрос со стороны крупного бизнеса будет восстанавливаться медленнее, следуя за выходом экономики на устойчивые показатели роста.
Отложенный спрос, согласно оценке CBRE, будет наблюдаться в полной мере уже в 2022 году. Учитывая сохранение дефицита качественных объектов для крупных корпораций, ожидается рост сделок покупки проектов для строительства бизнес-центров под собственное использование.
Более того, их предложение на рынке более чем в два раза превышает объем доступных площадей в существующих бизнес-центрах.
По данным CBRE по итогам 2021 года объем сделок купли-продажи превысит 200 000 кв. м, в 2022 году данный показатель продолжит свой рост. Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В текущий период состояние рынка офисной недвижимости Москвы отлично от предыдущих кризисных периодов. Мы не видим снижения цен и ставок аренды, доля свободных площадей не демонстрирует существенного роста.
Ситуация в сегменте купли-продажи также не повторяет прошлые кризисные тенденции: на рынке не произошло «массовых распродаж» объектов, более того, объем доступного предложения в существующих бизнес-центрах сократился.
С одной стороны, это произошло вследствие закрытия сделок купли-продажи, с другой стороны, собственники объектов не были готовы снижать цены в соответствии с ожиданиями покупателей, поэтому приняли решение временно приостановить продажу своих активов».
Оценка. Какое жилье можно купить в Москве на 5, 7, 10, 15 и 20 млн рублей?
5 млн рублей: скромная «однушка» или студия внутри МКАД
На сегодняшний день за эти деньги на вторичном рынке столицы реально приобрести внутри МКАД только студию или маленькую однокомнатную квартиру площадью около 30 кв.
м: допустим, в Бирюлеве, в доме, построенном в 1980-х, говорит руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По ее словам, этой суммы будет достаточно для приобретения «однушки» в Новой Москве, Троицке: за 4,5 млн рублей площадь квартиры составит 34 кв. м».
Как рассказал частный риэлтор Виталий Ниязов, «однушки» за 5 млн удастся найти в районах станций метро «Петровско-Разумовская», «Владыкино», «Тушинская», «Сходненская» и других. Как правило, они находятся в 20 минутах ходьбы от метро и далее.
«За 5,1 млн рублей в районе Москворечье-Сабурово сейчас продается однокомнатная квартира 30,4 кв. м.
Дом расположен в 12 минутах ходьбы от метро «Кантемировская», — приводит пример руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ–сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.
— Квартира находится на последнем этаже пятиэтажного кирпичного дома 1960 года постройки. Жилая площадь — 18,5 кв. м, кухня — 6 кв. м».
оцени свою квартиру ПРАВИЛЬНО
За какую цену купить или продать квартиру
7 млн рублей: качественная «однушка» или малогабаритная «двушка»
Этой суммы хватит на достойную однокомнатную квартиру площадью 36–40 кв. м или небольшую «двушку» 40–45 кв. м, расположенную на расстоянии пяти-шести станций метро от Кольцевой линии метро и в 10–15 минутах пешей доступности от метро.
По словам Елены Мищенко, в 7 млн рублей обойдется хорошая однокомнатная квартира площадью от 38 кв. м в доме, возведенном в 2000-х в старой Москве (скажем, в Кузьминках), или же малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 38 кв. м в домах 1970-х годов постройки в районе станции метро «Бабушкинская».
«За 7 млн рублей выставлена на продажу однокомнатная квартира площадью 38 кв. м (жилая — 18 кв. м, кухня — 11 кв. м) в районе Левобережный, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Беломорская». Квартира с ремонтом расположена на 12-м этаже 22-этажного панельного дома 1971 года постройки», — предлагает Ирина Бербенева.
Аналогичную сумму просят за двухкомнатную квартиру площадью 38,1 кв. м (жилая — 23,4 кв. м) в районе Перово. От дома до метро «Шоссе Энтузиастов» — 20 минут пешком.
По словам эксперта, квартира находится на последнем этаже 12-этажного блочного дома 1968 года постройки.
10 млн рублей: от «трешки» в панельном доме до «однушки» в «сталинке»
«Если покупатель обладает такой суммой, онможет рассчитывать на двухкомнатную квартиру в одной-двух станциях от Кольцевой линии метро либо на трехкомнатную чуть дальше, — утверждает Виталий Ниязов.
— Принцип такой: чем дальше от кольца, тем стоимость жилья ниже — соответственно, больше квадратных метров удастся приобрести на определенную сумму. Например, в такой бюджет покупки уложатся небольшая «двушка» площадью 45 кв.
м в районе станции метро «Улица 1905 года» или трехкомнатная квартира (60 кв. м) около станции метро «Сходненская».
В районе Восточное Дегунино за 10 млн рублей продается трехкомнатная квартира общей площадью 63,26 кв. м (жилая — 43,83, кухня — 7,14 кв. м). Дом расположен в 6 минутах пешком от станции метро «Верхние Лихоборы».
Квартира с балконом и лоджией на четвертом этаже 12-этажного панельного дома 1973 года постройки.
Если говорить об однокомнатных квартирах, это будут варианты площадью 38–40 кв. м и более с евроремонтом и в современном доме комфорт-класса. Такие предложения есть около станции метро «Ботанический сад» и «Домодедовская», отмечает Елена Мищенко.
Примерно в ту же сумму встанет однокомнатная квартира в «сталинках» на расстоянии четырех-пяти станций от Кольцевой линии метро.
15 млн рублей: «двушка» с евроремонтом в хорошем районе
Такая сумма позволяет рассматривать варианты в достаточно широком диапазоне. Это касается и локации, и метража, и класса жилья.
По словам Елены Мищенко, в ассортименте однокомнатные и двухкомнатные квартиры в престижных Западном и Юго-Западном округах в монолитных домах бизнес-класса.
Также за 15 млн можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью от 70 кв. м в сталинском доме в районе проспекта Вернадского.
15 млн рублей хватит на однокомнатную квартиру в центре города — скажем, на Спиридоновке или у станции метро «Пушкинская», уверен Виталий Ниязов. Правда, это будет жилье, которому требуется ремонт, или квартира с очень простым косметическим ремонтом.
Зато на «Белорусской» этой суммы достаточно для того, чтобы стать собственником двухкомнатной квартиры 65 кв. м с евроремонтом, неподалеку от станций метро «Динамо», «Улица 1905 года» — двух- или трехкомнатной квартиры площадью 50–60 кв. м.
20 млн рублей: двухкомнатная квартира в центре
Мечтаете о жизни в центре столицы или хотите приобрести хорошую трехкомнатную квартиру с евроремонтом в современном доме бизнес-класса? Для воплощения ваших желаний понадобится 20 млн рублей.
Столько стоит двухкомнатная квартира в самом сердце столицы площадью 60 кв. м — в районе станций метро «Проспект Мира» и «Третьяковская», комментирует Елена Мищенко.
По заверениям Виталия Ниязова, этой суммы достаточно для приобретения двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м в центре, на Патриарших прудах, — правда, без ремонта. Еще вариант — трехкомнатная квартира площадью 70 кв. м, с дорогим евроремонтом, расположенная в 10 минутах ходьбы от метро «Динамо».
Немногим дальше, у станции метро «Войковская» (в 2–5 минутах ходьбы), за эту сумму получится приобрести большую трехкомнатную квартиру площадью 90–100 «квадратов» с хорошим ремонтом в сталинском доме.
Как рассказали в компании «МИЭЛЬ», в районе Хорошевский за 20 млн рублей выставлена на продажу трехкомнатная квартира общей площадью 85 кв. м, в 3 минутах пешком от метро «Беговая». Жилье расположено на 21-м этаже 43-этажного монолитного дома 2007 года постройки. Окна квартиры выходят на Москва-Сити. В ЖК есть подземный паркинг и гостевая парковка.
В районе Басманный такого бюджета хватит на покупку четырехкомнатной квартиры с евроремонтом общей площадью 83,4 кв. м, дом расположен в 10 минутах ходьбы от метро «Бауманская».
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов
За четыре года доля альтернативных сделок на «вторичке» Москвы выросла с 49% до 75%
В сравнении с маем прошлого года средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья старой Москвы выросла на 17,5%, с 226,8 тыс. рублей до 266,5 тыс. рублей. Усредненная стоимость объекта за отчетный период повысилась на 7,8%, с 14,1 млн рублей до 15,2 млн рублей, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
Больше других категорий жилья в годовом выражении подорожали 1-комнатные квартиры: средняя цена предложения «квадрата» увеличилась на 22,1%, с 212,2 тыс. рублей до 259,1 тыс. рублей. А стоимость лота выросла на 21,8%, с 7,35 млн рублей до 8,95 млн рублей.
osnmedia.ru
Заметное повышение среднего уровня цен на вторичном рынке недвижимости столицы повлияло в том числе на изменение доли альтернативных сделок, в рамках которых одновременно происходит купля-продажа нескольких квартир с участием двух и более сторон.
В период с 2007 по 2014 годы число подобных операций, по оценкам экспертов, было превалирующим – от 68% до 78%.
Однако после мощного скачка спроса в конце 2014-го, вызванного серьезным ослаблением рубля, цены начали постепенно снижаться, в 2017-м они достигли «дна» – по итогам того года средняя стоимость предложения квадратного метра м на «вторичке» столицы составила 177,6 тыс. рублей.
В то же время, согласно подсчетам специалистов компании, доли альтернативных и прямых продаж на вторичном рынке практически сравнялись – 49% против 51% соответственно. Одной из основных причин столь существенного снижения числа «альтернатив» стало изменение поведения участников рынка: ожидая дальнейшего снижения цен, люди на время откладывали покупку квартиры после реализации имевшегося у них объекта.
В 2018-м в силу определенных факторов (уменьшение доходности банковских вкладов, рост доступности ипотеки, активизация т.н. консервативных инвесторов и т.д.
) спрос и, как следствие, стоимость вторичных квартир начали расти, что создало условия для возвращения показателей по альтернативным сделкам на высокий уровень.
В 2020-м, до начала периода всеобщей самоизоляции, объем альтернативных сделок на вторичном рынке столицы был равен 70%, на данный момент специалисты компании оценивают его в 75%.
Комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании: «В случае прямой продажи квартиры бывшие собственники чаще всего кладут полученные деньги в банк либо тратят их на собственные нужды (покупка машины, переезд за границу и т.п.). Есть люди, которые просто продают ненужную жилплощадь и остаются с крупной суммой на руках, но их немного – в целом потребители опасаются, условно говоря, выходить из недвижимости в чистые деньги.
Кроме того, сейчас участников рынка пугает опыт последнего года: из-за быстрого роста цен, начавшегося после окончания периода самоизоляции, задержка с покупкой новой квартиры после реализации предыдущего объекта могла обернуться дополнительными тратами, порой весьма значительными.
Аналитики подсчитали, что в прошлом июне средняя стоимость предложения 1-комнатной квартиры в самых бюджетных округах столицы (ЮАО, ЮВАО, ВАО), где особенно высока активность покупателей, находилась на уровне 6,6-7 млн рублей.
И когда собственники продавали жилплощадь и не покупали сразу же “альтернативу” того же ценового уровня (например, в другой локации), то уже в июле-августе им приходилось искать дополнительные средства – например, занимать их или даже брать ипотеку.
Если же потенциальные покупатели надеялись, что рост цен временный и скоро остановится, то осенью их ждало еще более сильное разочарование, так как подобные лоты дорожали к тому времени порой на полмиллиона-миллион рублей».
Согласно наблюдениям аналитиков компании, цены предложения на вторичное жилье, в особенности в самых востребованных у покупателей локациях, постепенно увеличиваются, так как некоторые продавцы продолжают надеться на удорожание квартир и выставляют их на продажу по завышенной стоимости. К настоящему моменту, по подсчетам экспертов, средняя цена 1-комнатной квартиры в ЮАО составляет уже 8,6 млн рублей, в ЮВАО и ВАО – 8,1 млн рублей.
При этом нужно учитывать, что не всегда участникам рынка удается одновременно продать и купить квартиру.
Комментирует Сергей Шлома, «Если проанализировать формы договоров, заключаемых в нашей компании, то только в половине из них будет заявлена альтернативная купля-продажа жилья. Причина в том, что определенная часть продаж – это, так сказать, скрытые “альтернативы”.
Иногда люди по отдельности занимаются сначала продажей, а потом покупкой жилплощади, так как не хотят становиться “звеном” целого ряда сделок – на вторичном рынке иногда выстраиваются крайне сложные “цепочки”, и в том случае, когда срывается одна купля‑продажа, другие также могут не состояться. Хотя по факту потребители совершают ту же “альтернативу”, т.е. продают имеющуюся у них квартиру ради приобретения другого объекта.
Также бывают случаи, когда людям приходится откладывать покупку альтернативной жилплощади из-за сложностей с подбором подходящего варианта. Напомню, что в прошлом году из-за ажиотажного спроса на вторичном рынке заметно сократился объем ликвидного предложения, особенно в массовых сегментах жилья».
Где купить квартиру в Москве за 5 млн рублей?
Уходящий год отличился немалым количеством событий на рынке первичной недвижимости, и одной из наиболее ярких и обсуждаемых тенденций стал стремительный рост цен как на квартиры, так и на апартаменты.
При этом недвижимость дорожала намного быстрее, чем за последние два три года – средняя стоимость квадратного метра в проектах стандартного и комфорт-класса составила рекордные 194 тыс.
рублей, и не может не беспокоить покупателей.
Остались ли еще в Москве квартиры и апартаменты по доступным ценам? Об этом порталу «НовостройСити» рассказали эксперты «БЕСТ-Новострой».
Первичка: квартиры
Несмотря на значительный рост стоимости, доступные варианты на рынке еще есть. Так, в более, чем 8 комплексах столицы сегодня можно приобрести квартиры в пределах 5 млн рублей. Большая часть из них находится за МКАД, однако эта отдаленность от центра нивелируется привлекательной транспортной доступностью – близостью к станциям метро, МЦК и МЦД.
Например, с таким бюджетом можно рассчитывать на квартиру-студию площадью 14.5-27 кв. метров в проекте в проекте My Space на Фрезерной или на однокомнатную квартиру метражом 36.6 кв.
метров в ЖК «Мой адрес в Северном». Хорошее соотношение цены и расположения у комплексов ЖК «Аквилон Митино», где квартиры площадью 23.4 кв. метров реализуются от 4.8 млн рублей.
Аналогичное предложение представлено в «Квартале Некрасовка».
Первичка: апартаменты
Ситуация на рынке апартаментов схожа с квартирами – вариантов стоимостью 5 млн рублей здесь ненамного больше, они представлены в 11 комплексах. Самый доступный из них – «My Space на Фрезерной», где площадь апартаментов начинается от 11.5 кв. метров.
Однако если рассматривать более отдаленные от МКАД проекты, то шансы приобрести более просторные лоты увеличивается. Например, в «Зеленоград Сити» апартаменты площадью 38.1 кв. метр обойдутся покупателю за 4.98 млн руб.
Тем не менее, в большинстве таких комплексов наиболее бюджетные лоты представлены студиями площадью до 27.3 квадратных метров.
При этом некоторые из них идут с отделкой от застройщика и располагаются в сданных новостройках, что позволит максимально быстро переехать в новый дом или сдать апартаменты в аренду. Это комплексы «Лофт Вольный», «Саяны-Парк» или «Станция».
Вторичка
На вторичном рынке недвижимости ситуация сложилась не лучшая. Во-первых, большая часть предложения здесь представлены все теми же апартаментами, которые частные инвесторы приобрели в новостройках и сейчас выставили на продажу.
Найти можно также и совсем небольшие по метражу варианты – апартаменты площадью до 18 кв. метров, где собственники сделали ремонт и теперь реализуют по цене от 3.5 – 4.5 млн рублей.
Но если присмотреться к таким объектам внимательнее может оказаться, что покупка возможно только по наличному расчету, а значит, рассчитывать на приобретение в ипотеку вряд ли приходится.
К тому же, некоторые из них фактически представляют собой разделенные многокомнатные квартиры, где сложно или в принципе невозможно узаконить перепланировку из-за переноса «мокрых» зон или коммуникаций.
В домах старого фонда предложения с бюджетом 5 млн рублей почти невозможно, даже в самом недорогом столичном районе средневзвешенная стоимость однокомнатных квартир составляет около 6.6 млн рублей.
Эксперты приводят в пример почти единственный вариант – квартиру в Люблино на первом этаже панельного дома. Но и этот лот далек от идеала – здесь прописаны физлица, то есть квартира идет в обременением.
Крошечное жилье: почему в Москве растет популярность микроквартир
В Москве найдена самая крошечная квартира. Ее площадь составляет не более 11 квадратных метров. Однушка с отдельным входом расположена в сталинском доме возле главного здания МГУ. «Вечерняя Москва» узнала, сколько стоят подобные мини-квартиры и кто их покупает.
Маленькие пространства могут быть очень функциональными и уютными, если все продумать до мелочей, уверена риелтор Анастасия Сорокина. Именно поэтому, по ее словам, растет популярность крошечных квартир:
— В целом за последние пять лет было продано несколько сотен таких небольших квартир в столице. В основном их площадь составляла от 12 до 15 квадратов. Такие маленькие студии позволяют увеличить рентабельность рынка недвижимости. Особенно в период, когда сделки по продаже полноценного жилья приостанавливаются.
Микроквартиры в отличие от многоквадратного жилья сдаются на 10–15 процентов дешевле. При этом некоторые владельцы полноценных однушек увеличивают арендную прибыль, деля квартиры на две «капсулы».
Раньше, как заметила Сорокина, малогабаритными считались однушки площадью 33 квадратных метра. Но за последние годы габариты мини-жилья «ужались аж в три раза». И сейчас в новостройках столицы продаются «студии размером с чулан»: по 13 квадратов, а то и по 10, и даже 9.
— Такое крошечное жилье пользуется спросом у приезжих и амбициозных карьеристов. Интерес к ним проявляют и работающие студенты, которые не хотят селиться в общежитии и готовы снимать жилье, — говорит риелтор.
Сорокина также назвала капсульные квартиры «хорошим стартапом»:
— За относительно небольшие деньги вы приобретаете себе жилье и получаете московскую прописку. Да, пусть она крошечная, но ее всегда можно продать или сдать. В любом случае у вас имеется свой угол.
Стоимость микрожилья зависит от квадратуры и района, объяснила собеседница «ВМ»:
— В Ховрине, например, за однушку площадью до 10,4 квадратного метра вы заплатите около двух миллионов 964 тысяч рублей. На Авиамоторной аналогичное жилье уже обойдется в сумму свыше трех миллионов. В среднем ценник колеблется от 2,5 миллиона до четырех.
Анна Кандратьева приехала в Москву из Уфы. После нескольких лет, проведенных в общежитии, девушка решилась на покупку собственного жилья.
Идею приобрести крошечную квартиру и не загонять себя в многолетнюю ипотечную кабалу подсказали родные.
Студентке понравилась эта мысль, и теперь Анна живет в 15-метровой студии, за которую заплатила три с половиной миллиона рублей. Что немаловажно, речь идет не о голых стенах, а о жилье с полноценной отделкой.
— Мне кажется, что это хорошее вложение денег, поскольку моя квартира-студия находится практически в центре города. Ехать до «Охотного Ряда» минут 20, а все магазины и салоны — в шаговой доступности. Но самое главное, что поблизости Московское центральное кольцо, — объяснила собеседница «Вечерней Москвы».
Одному человеку такая квартира может показаться просторной, считает Анна. Девушке хватает пространства и для жизни, и работы, и учебы.
- — Кровать у меня на втором уровне, а на первом — рабочая зона, кухня, ванная комната и диван, — описала свое жилье Анна.
- Многие знакомые девушки, побывав у нее в гостях, отказались от идеи копить годами и пошли по ее пути.
- Названы самые дешевые для аренды и покупки жилья районы Москвы
В москве нашлись квартиры по цене до 5 млн рублей
РИА НовостиРИА Новости2021 год на московском рынке новостроек начался с хороших для покупателей жилья новостей — по итогам января средняя стоимость строящихся квартир в городе снизилась впервые за полтора года (по данным ЦИАН, имеющимся в распоряжении «Ленты.ру», — на 0,3 процента, до 233 тысяч рублей за квадратный метр). Но за год ценник все равно вырос на значимые 16 процентов, а средний бюджет покупки студий в столице (без учета Новой Москвы) превысил 5,9 миллиона рублей. За среднестатистическую «однушку» в новостройке приходится выкладывать уже 8,68 миллиона рублей, за двухкомнатную квартиру — 11,3 миллиона, за «трешку» — 15,8 миллиона.
Но не менее четырех жилых комплексов в «старой» Москве предлагают квартиры в бюджете до 5 миллионов рублей, выяснили эксперты аналитической платформы bnMAP.pro специально для «Ленты.ру». При этом три из них находятся на столичных территориях в пределах МКАД и достаточно удачно расположены (если оценивать только транспортную доступность) — недалеко от станций метро, Московского центрального кольца (МЦК) или Московских центральных диаметров (МЦД).
Максимальная площадь квартиры в указанном бюджете — 27 квадратных метров, это предложение в проекте «Светлый мир Станция Л», реализуемом на юго востоке Москвы, на Люблинской улице. В составе комплекса — пять жилых домов, сдача в эксплуатацию намечена на 2022-2025 годы.
Ценник здесь начинается от 4,99 миллиона рублей. Студию адекватного размера (19,7 квадратного метра) по минимальной цене — 4,6 миллиона рублей — также можно купить в крупном ЖК «Мякинино парк», строящемся в Кунцево (метро «Строгино» — в пяти минутах езды).
Срок сдачи — 2021-2022 годы.
Сильно ниже ценник в ЖК «My Space на Фестивальной» (Фестивальная улица, Северный округ) — от 3,56 миллиона рублей за квартиру общей площадью 12,7 квадратного метра.
Дом не новый, но полностью реконструированный и позиционируется как новостройка. Аналогичный проект — ЖК «My Space на Окской», где квартиры продаются по цене от 4,37 миллиона рублей.
Комплекс расположен в районе Кузьминки, недалеко от станции «Окская».
Выбор столичных проектов с апартаментами стоимостью менее 5 миллионов рублей немного шире. Осенью 2020-го был инициирован их перевод в категорию жилых помещений, после чего в Москве были зафиксированы рекордные продажи недорогих апартаментов (комфорт- и бизнес-класса).
Так, только в декабре в городе реализовали таких объектов на 45 тысяч квадратных метров. Для сравнения — в октябре и ноябре было продано по 32 тысячи квадратных метров апартаментов. Годом ранее, в декабре 2019-го, объем продаж составлял всего 18 тысяч «квадратов».
Ажиотажные продажи привели к сокращению объема предложения: за год к февралю он упал на 27 процентов по площади и на 31 процент по числу лотов (данные агентства недвижимости «Бон Тон», есть в распоряжении редакции).
При этом лишь 7 процентов апартаментов относятся к категории недорогих (6 процентов — комфорткласс и 1 процент — стандарт-класс).
В bnMAP.pro подсчитали: лоты по цене до 5 миллионов рублей можно найти в шести апартаментных комплексах. Это тот же «My Space на Фестивальной» (проектом предусмотрены и квартиры, и апартаменты) — здесь объект общей площадью 16,4 квадратного метра можно купить за 4,9 миллиона рублей.
В комплексе «16 уровень» (улица Перерва, район Марьино) 18-метровые апартаменты предлагаются за 3,3 миллиона рублей. Меньше 4 миллионов стоят апартаменты в комплексах «Ботаник» и «Саяны-парк» (районы Отрадное и Ярославский, площадь самых дешевых лотов — 18 и 14 квадратных метров соответственно).
В проектах «Аэровилла» (район Орехово-Борисово Северное) и «Станция» (Чертаново Северное) есть апартаменты по цене от 4,58 миллиона рублей.
На околостоличных территориях, формально присоединенных к Москве в 2012 году, дешевых апартаментов нет — на местном рынке первичного жилья вообще преобладают классические квартиры.
Бюджет в 5 миллионов позволяет выбирать из 16 комплексов, а максимальная площадь подходящего лота превышает 42 квадратных метра — в ЖК «Эдельвейс» квартиру метражом 42,7 «квадрата» можно купить за 3,96 миллиона рублей.
Комплекс расположен в поселении Первомайском в Троицком административном округе (около 30 километров от МКАД).
Самый дешевый вариант из новомосковской подборки — 31-метровая квартира в ЖК «Борисоглебское», оцененная в 3,08 миллиона рублей.
Комплекс строят в 38 километрах от МКАД, отзывы о нем неоднозначные — люди жалуются на плохую транспортную доступность, низкое качество строительства и срывы сроков передачи квартир, но в то же время им нравится природное окружение. «Школа далеко! Детсад не достроили! Никакой инфраструктуры! У кого нет машины своей, тем совсем тяжко.
Только пенсионерам тут жить комфортно», — пишет одна из побывавших в ЖК.
В проектах «Южное Бунино» (поселение Сосенское) и «Белые ночи» (поселок Коммунарка) предлагаются самые компактные квартиры — 19,2 метра за 4,2 миллиона и 4,85 миллиона рублей соответственно.
По цене до 4 миллионов можно купить 27-метровую квартиру в ЖК «Калипсо-3» около железнодорожной станции «Щербинка». Относительно просторные варианты, но уже дороже 4 миллионов, также есть в проектах «Баркли Медовая Долина», «Бристоль», «Новые Ватутинки. Центральный квартал», «Филатов луг» и «Цветочные поляны».
В аналитическом центре Est-a-Tet отмечают, что в целом новомосковская недвижимость пользуется спросом: только за четвертый квартал 2020-го в Новой Москве продали 9,1 тысячи квартир и апартаментов (плюс 50 процентов к продажам за аналогичный период 2019-го).
И наиболее востребованными стали именно недорогие квартиры площадью до 40 квадратных метров — на них пришлось более четверти сделок. По итогам 2020-го строящиеся квартиры в Троицком и Новомосковском округах подорожали почти на треть — на 29 процентов, до 161 тысячи рублей за квадратный метр.
Выбор вторичных квартир в бюджете до 5 миллионов шире — только в базе ЦИАН больше 300 таких лотов в «старой» Москве. Но львиная доля предложений дублируется, кроме того, в этой ценовой категории велико число объектов с крайне сомнительными характеристиками, прежде всего юридическими.
Под видом отдельных квартир зачастую реализуются апартаменты, прочие помещения без жилого статуса и обычные квартиры, «нарезанные» на автономные комнаты, или так называемые микростудии. В большинстве случаев продавцы ультрадешевой недвижимости требуют расчетов только наличными, то есть купить ее в ипотеку невозможно.
«Чаще всего оказывается, что такие студии представляют собой перепланированные трех- или четырехкомнатные квартиры, а перепланировку узаконить будет сложно или невозможно из-за переноса коммуникаций и мокрых зон», — отмечают в bnMAP.pro.Из интересных с точки зрения локации вариантов — 11-метровая студия в 14-этажной панельной «брежневке» на Новинском бульваре.
«Хорошее состояние, на полу паркет, пластиковые стеклопакеты. Чистый подъезд, имеется видеонаблюдение, в доме консьерж. Интеллигентные соседи. Арбат — один из старейших районов столицы. Развитая инфраструктура! Развлечения на любой вкус. Продажа за наличные деньги», — говорится в описании. Стоимость микроквартиры — 4,3 миллиона рублей.
Похожее предложение — студия общей площадью 10,5 метра на первом этаже дома на Кремлевской набережной. Ее оценили в 4,2 миллиона рублей, продажей занимается крупное риелторское агентство. Покупателя зазывают московской пропиской, развитой инфраструктурой центра города, столичными льготами и пенсией. «Кирпичный дом прошел капремонт. Историческая застройка. Тихая улица.
Из окон виден Кремль. Рядом также храм Христа Спасителя, дом Пашкова, Кремлевская набережная и другие исторические места», — указывают брокеры. Они тоже настаивают на продаже за наличные и обещают гарантировать безопасность сделки договором, зарегистрированным в Росреестре.
Неподалеку, на Новокузнецкой улице в Замоскворечье, можно за ту же сумму (4,5 миллиона) купить студию метражом 10,7 «квадрата» в реконструированном двухэтажном особняке. Это апартаменты, полностью готовые к проживанию. Рядом три станции метро — «Новокузнецкая», «Третьяковская» и «Павелецкая».
Продавец считает, что студия подходит «как для постоянного проживания, так и сдачи в аренду».В пределах Третьего транспортного кольца микроквартиры также реализуются в Таганском, Басманном, Даниловском и Красносельском районах. Но по оценке риелторов, переделанные из комнат квартиры-студии рискованно приобретать в 95-97 процентах случаев.
«Единицы подобных предложений официально согласованы и раскадастрированы, то есть имеют статус отдельной квартиры, а не доли, — подчеркивают они. — Большинство квартир переделаны так, что их просто не согласовать». Кроме того, на «вторичке» самые дешевые объекты — это унаследованные квартиры.
«Обычно наследники как получили объект, так и стараются его продать: без ремонта и каких-либо вложений. Также на вторичном рынке со значительным дисконтом продают квартиры в аварийных домах и недвижимость, принадлежащую проблемным собственникам», — поясняют эксперты.
Относительно недорогие и юридически чистые квартиры можно купить у московской мэрии, но в таком случае все же придется выйти за рамки пятимиллионного бюджета. Лоты от города регулярно появляются на Инвестиционном портале. В настоящее время доступно только две квартиры со стартовой ценой до 5 миллионов — это 19-метровая студия в районе Лефортово, оцененная в 3,94 миллиона рублей, и лот площадью 13,6 метра в Замоскворечье (3,39 миллиона рублей).
Заявки на участие в торгах принимаются до 1 апреля текущего года. Подобные варианты пользуются популярностью — совсем недавно, в феврале, мэрия выводила на аукцион дешевые квартиры-малютки в домах около станций «Белорусская», «Красносельская» и «Краснопресненская». На волне ажиотажного спроса на недвижимость все они были реализованы со значительным превышением начальной цены.
До 1 апреля можно подать заявку на приобретение небольших квартир (до 30 квадратных метров) в центре города, оцененных чуть дороже 5 миллионов. «Лоты находятся в центре Москвы, рядом вся необходимая инфраструктура: продуктовые магазины и аптеки.
Также в пешей доступности располагаются исторические памятники, храмы и музеи. Квартиры небольшие, у них привлекательная цена для такого удачного месторасположения», — говорится в анонсе аукциона, распространенном Центром управления городским имуществом.
Один из выставленных на продажу лотов расположен в доме на Малой Никитской улице. Площадь квартиры — 19,2 квадратного метра, начальная цена — 7 миллионов рублей. Рядом станции метро «Краснопресненская» и «Баррикадная», Московский зоопарк и одна из сталинских высоток.
Второй лот (26-метровый) расположен в доме в Печатниковом переулке, его цена — 8,5 миллиона рублей. Третий — на улице Жуковского и оценен в 7,6 миллиона рублей.
Отчаявшимся найти в пристойных районах столицы дешевую отдельную квартиру есть смысл взглянуть на рынок комнат — эксперты утверждают, что из-за финансовых проблем, с которыми столкнулись многие россияне в 2020-м, популярный в СССР формат коммунальных квартир может возродиться. То есть жить в коммуналке, особенно в центре Москвы, будет ничуть не стыдно. Для общих квартир уже придумали современное название — коливинг. Формально это дома, квартиры или комнаты, в которых живут люди с одинаковыми интересами. И стремление закрепиться в столице, заплатив за это минимальную цену, — тоже сильная объединяющая идея.
Контроль за сделками по недвижимости ужесточается. Как купить квартиру и не налететь на проверку?
С 10 января вступили в силу изменения в 115-ФЗ, которые навели много страха. В частности, люди стали переживать за покупки квартиры стоимостью свыше 3 млн рублей, потому что они подлежат обязательному контролю Росфинмониторингом. По социальным сетям пошли слухи, что проблемы уже начались. Давайте разбираться, стоит ли бояться нового закона и придумывать махинации.
Для начала посмотрим на то, как ЦБ комментирует статью 115-ФЗ, в которую вносятся изменения.
Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом.
При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество
Из сообщения Центробанка вынесем несколько важных вещей:
- Контролю подлежат и наличные, и безналичные операции с недвижимостью.
- Контролю будут подлежать все сделки с недвижимостью.
- Росфинмониторинг следит не только за юридическими лицами, но и за физическими.
Заметим, что п. 1.1 ст. 6 «антиотмывочного» закона давно уже предписывал Росфинмониторнгу отслеживать сделки купли-продажи недвижимости суммой более 3 млн. Изменения 2021 года расширили эту норму на все сделки с жильём, в том числе аренду и ипотеку.
Поэтому люди и волнуются — раньше за ипотечными квартирами Росфинмониторинг не присматривал. Если у ведомства возникнет подозрение, что деньги получены преступным путём, то Росфимониторинг попросит отчитаться относительно источника происхождения средств.
Типичный пример сделки с недвижимостью. У семьи есть небольшая квартира, они её продают за 2,5 млн рублей и покупают новую за 3,5 млн, воспользовавшись ипотекой. Ситуация предельно прозрачная, поэтому Росфинмониторинг не потребует отчёта.
Имейте в виду, что сделка, сумма по которой не соотносится с доходами может заинтересовать ещё и ФНС. О том, законны ли доначисления налога только на основании догвора купли-продажи, мы писали в статье «Не видите налог? А я вижу».
Процедура покупки затянется из-за проверки?
Контроль за сделками по недвижимости стоимостью более 3 млн ведётся уже давно. Поскольку процедура не меняется, эксперты успокаивают, что сроки не изменятся.
Центробанк тоже успокаивает покупателей и продавцов недвижимости, говоря, что ужесточение контроля направлено на юридических лиц.
За деньги, взятые в долг, тоже придётся отчитаться?
Отчитаться придётся по любой сделке, которая вызовет подозрение Росфинмониторинга. Но надо понимать, что количество проводимых сделок огромно и ресурсов ведомства на все не хватит.
В зону внимания в первую очередь попадут сделки, стоимость которых выходит за рамки привычных или у них есть явные признаки нарушения закона.
Впрорчем, об алгоритмах работы Росфинмониторинга можно только догадываться, посколько ведоомство как ФСБ, но в финансовом мире, поэтому секреты не раскрывает.
Квартира стоимостью 3,1 млн в Усть-Урюпинске, пусть даже за счёт подаренных или долговых средств, вероянее всего, не попадёт в зону контроля.
Что делать, если просят отчитаться?
Предоставлять документы. Это могут быть договоры займа, справки 2-НДФЛ о доходах, выписки по счетам, куда поступали деньги от родственников и т. д. Если криминала нет, то и вопросы отпадут.
Что будет, если сделку провести без риелтора?
Риелторы в обязательном порядке отправляют данные в Росфинмониторинг. Но любая сделка регистрируется в Росреестре, а он тоже отчитывается по операциям с недвижимостью. Получается, что каким бы способом квартира не была куплена, Росфинмониторинг о ней узнает.
Можно ли уйти от проверки через договор дарения?
Любая махинация несёт риск и возможные дополнительные расходы на её осуществление. Например, если вместо договора купли-продажи заключается договор дарения, то у покупателя увеличиваются расходы на уплату налога. К тому же, если продавца объявят банкротом, то договор аннулируют, а квартиру реализуют, чтобы расплатиться с кредиторами.
Одним словом, среднестатистическому продавцу и покупателю не стоит беспокоиться. Государство хоть и идёт к тотальному контролю за каждым человеком и всеми его сделками, но мощностей не хватает.