ЖК «Символ» расположен на улице Байкальской, за микрорайоном Солнечный. К строительству жилого комплекса ФСК «Новый город» приступила в 2017 году, и всего за несколько лет здесь появился целый микрорайон.
Согласно разрешительной документации, на берегу залива возводятся четыре десятиэтажных здания
Как рассказали жильцы, при покупке квартир в этом ЖК они поверили рекламе, которая обещала им чудесный вид на Чертугеевский залив, благоустройство внутренней и прилегающей территории, удобные подъездные пути, достаточное количество парковочных мест. Более того, вспоминают они, застройщик обещал построить и детский сад — на том самом месте, где сейчас идет стройка, но в данный момент на генеральном плане образовательного учреждения нет.
Покупая квартиры в ЖК «Символ», будущие жильцы знали, что планируется строительство еще четырех блок-секций, ближе к воде, но высотой не более четырех этажей. Однако, с началом строительства в феврале 2021 года новых десятиэтажных блок-секций, они поняли: ни вида на воду, ни детского сада у них не будет.
Участок с кадастровым номером 38:36:000025:13002, на котором возводят дома, предназначен под среднеэтажную жилую застройку. Скриншот с сайта egrp365.org
Согласно разрешительной документации, которая есть на сайте наш.дом.рф, возводятся четыре десятиэтажных здания.
Разрешение на возведение высоток застройщик получил в феврале 2021 года, однако работы по подготовке котлованов начались еще в конце прошлого года.
По мнению собравшихся, застройщик не мог получить данное разрешение законно, так как строить вблизи воды нельзя, да и места на стройплощадке очень мало для четырех высоток.
Наталья купила квартиру с видом на залив в ЖК в 2017 году, когда дома еще только строились, напрямую у застройщика. И только в конце прошлого года узнала о строительстве десятиэтажных домов.
Строительство новых блок-секций ведется в непосредственной близости от уже построенных зданий
— Когда мы покупали квартиру, застройщик обещал, что из панорамных окон и с балкона будет открываться прекрасный вид на залив. Сейчас же весь этот чудесный вид будет закрыт новыми домами. По сути, они возводят четыре узкие свечки. Беспокоит, что не будет парковочных мест, которых сейчас уже не хватает. Это будет не комфортное жилье, как нам говорили, а муравейник.
Узнав, что садика не будет, а перед ее окнами вырастут высотки, девушка позвонила застройщику. По телефону менеджер подтвердил ее опасения.
— Мы все видели первоначальный генплан, там не было десятиэтажных зданий. Они проект изменили. Мы бы не стали покупать квартиру, если бы знали, что дома такой этажности построят прямо под нашими окнами, — возмущенно рассказывает Наталья.
Генплан застройки ЖК «Символ», 2017 год. Изображение предоставили жильцы комплекса Генплан застройки ЖК «Символ», 2021 год. Изображение с сайта new-gorod.ru
Анна П. с мужем переехали в ЖК три года назад. Девушка признается, что всегда мечтала о квартире в доме на берегу, с видом на воду. Но на стадии строительства комплекса семья не смогла купить там жилье: видовые квартиры на тот момент были уже все раскуплены. Однако позже они увидели объявление с подходящим вариантом, и мечта Анны исполнилась.
— Да, я знала, что будут строить и дальше, но только на проекте, который я видела, были обозначены дома меньшей этажности, — вспоминает девушка и показывает план на телефоне. — Каково же было наше удивление, когда мы узнали, что возводят десятиэтажные дома.
Жильцы предполагают, что строить вблизи воды дома такой этажности небезопасно для всех, с учетом повышенной сейсмичности региона
- Жильцы опасаются, что застройщик заберет и часть их придомовой территории, на которой расположены детские площадки и парковочные места: ведь существующая инфраструктура жилого комплекса рассчитана на уже построенные блок-секции, а вот еще для четырех высоток ее явно недостаточно.
- — Смотрите, со стороны воды они не смогут построить ни парковку, ни детскую площадку, а со стороны наших домов — слишком мало места, они вот одну из блок-секций возводят всего в нескольких метрах от существующей, — показывает Анна П.
К площадке с уличными тренажерами практически вплотную возвели строительный забор, работы за которым идут полным ходом
В ЖК со стороны залива находятся несколько детских площадок для детей разных возрастов, а также площадка с уличными тренажерами и столом для тенниса. К последней практически вплотную возвели строительный забор, работы за которым идут полным ходом. Как поясняют жители, теперь площадка всегда пустует из-за постоянного шума и пыли от стройки.
Пока я с жильцами стою на улице, то и дело мимо нас проносятся самосвалы. По словам местных жителей, когда во двор заезжает несколько грузовиков, невозможно подъехать даже к подземной парковке, так как на стройку машины заезжают со двора, минуя детскую площадку.
— Стоит знак не превышать скорость 5 километров в час, но машины ездят быстро, даже не притормаживая возле детской площадки. Если грузовик не может проехать, так как выезжают машины с подземной парковки или вот с парковочного кармана, водители грузовиков психуют, ругаются, сигналят, — делятся жильцы своими наблюдениями.
К разговору присоединяется Анна М. Девушка с семьей год назад переехала в Иркутск. С мужем они долго выбирали жилье и в итоге, по совету знакомых, купили квартиру в этом жилом комплексе на седьмом этаже.
Как вспоминает девушка, они выбирали между квартирой с видом на воду и на дорогу, в итоге выбрали видовую, несмотря на то, что она была значительно дороже.
Но Анну расстраивает не только тот факт, что новые дома загородят красивый вид, а то, что в детской комнате, окна которой также выходят на залив, станет меньше света.
— Когда покупали квартиру, продавец нас заверил, что строить высотки на берегу нельзя и нам не о чем волноваться.
Конечно, нам обидно, мы большие деньги заплатили за жилье здесь, а нас, в сущности, обманули. Более того, мы выбрали квартиру в этом ЖК, рассчитывая на то, что здесь не будет проблем с парковками.
А у нас уже сейчас все заставлено машинами — и что будет после заселения новых домов?
Расстояние от воды до забора — около 50 метров
Стройка обнесена высоким забором. Обхожу ее вокруг: со стороны воды – ворота; здесь, видимо, грузовики набирают песок, проезжая прямо по прибрежной зоне, где машин быть не должно.
Расстояние от воды до забора — около 50 метров. Берег выглядит заболоченным. Жильцы говорят, что вода в период весеннего половодья, когда окончательно растает лед, значительно прибывает. Люди предполагают, что при проведении экспертизы и выдаче положительных заключений не учитывалось состояние грунта и его способность выдержать нагрузку от проектируемых зданий.
По словам Екатерина, еще одной жительницы ЖК, там, где сейчас идет стройка, когда-то было больше воды, а потом стали искусственно увеличивать площадь суши, отсыпав территорию.
По мнению горожан, строительство на насыпном грунте многоэтажных зданий может быть небезопасным как для новых домов, так и для уже возведенных, так как строительство ведется всего в паре десятков метров от них.
— В ЖК я живу с августа прошлого года. У меня частично вид на воду сохранится, так как квартира угловая. Но меня беспокоит такое соседство: думаю, строить вблизи воды дома такой этажности небезопасно для всех, с учетом повышенной сейсмичности региона, — делится Екатерина своими опасениями.
По словам местных жителей, когда во двор заезжает несколько грузовиков, невозможно подъехать даже к подземной парковке
В подтверждение своих слов жильцы показывают трещины и разломы на тротуарах и асфальте парковочного кармана вблизи склона со стороны залива. Люди предполагают, что они образовались из-за подвижности грунта вблизи воды и плохо укрепленного склона.
Жильцы обратились с вопросами к застройщику, а также в надзорные ведомства, в том числе в службу строительного надзора по Иркутской области, Байкальскую межрегиональную природоохранную прокуратуру.
В ответе Межрегионального управления Росприроднадзора по Иркутской области за подписью П.М.
Шаргаева говорится, что ведомство не осуществляет экологический контроль за строительством многоквартирных домов — за это отвечает служба строительного надзора.
А на просьбу жильцов провести государственную экологическую экспертизу пояснило, что, согласно пункту 8 ФЗ «Об экологической экспертизе», строительство многоквартирных домов не является объектом государственной экологической экспертизы.
Вблизи склона со стороны залива на тротуарах и асфальте парковочного кармана образовались трещины и разломы
ФСК «Новый город» на запрос горожан пояснила, что вся предусмотренная законом документация по объекту «Многоквартирные дома с автостоянками по улице Байкальская, восточнее района Солнечный на полуострове Иркутского водохранилища Иркутска» 8 этапа строительства получена и своевременно размещена на сайте наш.дом.рф. Поэтому причин для приостановки строительства или изменения этажности домов нет.
Жильцы «Символа» получили ответ и от службы строительного надзора по Иркутской области. Ведомство в своем ответе написало, что не контролирует выдачу разрешительной документации — за это отвечает комитет градостроительной политики администрации Иркутска.
«Застройщик осуществляет строительство в соответствии с проектной документации, имеющей положительное заключение экспертизы, в том числе положительное заключение государственной экологической экспертизы.
Строительство объекта ведется в границах отвода территории под строительство объекта», — говорится в документе.
Журналист IRK.ru направила запрос в городскую администрацию.
В письме от ведомства говорится, что для получения разрешения на строительство объекта застройщик представил в отдел выдачи разрешительной документации комплект документов, соответствующий требованиям части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Проектная документация, представленная застройщиком, разработана обществом с ограниченной ответственностью «Студия-Проект» (выписка из реестра членов саморегулируемой организации № СП519/21 от 12.02.2021 г.).
Строительство жилья в Иркутской области: итоги 2020 года и прогнозы на будущее — СИБДОМ
Для строительной отрасли Иркутской области 2020 год оказался крайне непростым.
Начавшись с планов и новых проектов, он обернулся серьёзными экономическими испытаниями, вызванными отнюдь не только пандемийными причинами.
Тем не менее, с трудом, но регион выполнил план по введению жилья и сдал 1 млн. 75 тысяч квадратных метров. «Сибдом» поговорил с экспертами об итогах года и прогнозах на будущее.
Пожалуй, главное, чем 2020 год запомнился тем, кто следит за строительным рынком Иркутской области, – это невероятный взлёт цены на квартиры.
Если раньше в год стоимость жилья в новостройках в среднем поднималась на 10-14% в год, а на вторичном рынке – на 5%, то в прошлом году цены в обоих сегментах сравнялись, чего раньше не происходило.
И цена на квартиры в новостройках подскочила на 27-30%.
– Скачок цен вызван, прежде всего, повышением стоимости на строительные материалы. Арматура и металлоизделия на протяжении многих лет дорожали в пик строительного сезона – июле, августе, сентябре, и то на незначительный процент.
В остальную часть года поставщики продавали материалы оптом, чтобы заводы не простаивали. А здесь неожиданно в декабре только стоимость арматуры поднялась на 60%.
Такого в истории строительной отрасли ещё не было, – комментирует генеральный директор Исполнительной дирекции Союза строителей Иркутской области Виктор Бровко.
Генеральный директор СЗ «Гранд-Строй» Екатерина Прядко в росте цены по России в целом видит и другие причины. Предпосылки к этому появились ещё в 2014 году, когда на законодательном уровне заговорили о необходимости выводить стройотрасль из «тени».
– Закон о долевом участии поменялся, и часть компаний, которые работали по непонятным схемам, с рынка ушли. Остались те, кто всегда официально оформлял участки, платил зарплату сотрудникам и налоги. Это, конечно, приводит к тому, что себестоимость жилья становится выше, – говорит она.
Но это если говорить о тенденциях не одного года. Маркером же 2020 года стали пандемия коронавируса, девальвация рубля и переход на проектное финансирование.
– Я считаю, что это огромный шаг в части перестройки финансирования отрасли. Мы перешли на проектное финансирование практически безболезненно. В этом не было ничего страшного для компаний, которые всегда планируют свою работу и экономически подкованы.
У нас заключено уже три договора с банками – по ЖК «SUNCITY» и ЖК «Life». Банки в короткий срок поменяли мировоззрение, были созданы все структуры, которые позволили объективно подходить к оценке проектов.
Мы видим, что у финансовых организаций сложился рыночный подход в этом плане, – комментирует Екатерина Прядко.
Ещё один ключевой момент, который 2020 год проявил во всей красе, – это отсутствие рабочей силы.
Закрытые границы привели к тому, что иркутские стройкомпании остались без огромного числа специалистов из ближнего и дальнего зарубежья, на стройки пришли лишь те, кто успел въехать в Россию до пандемии. А это – ничтожно малый процент.
Общестроительные работы, которые составляют 60-65% от сметы, на протяжении многих лет выполняли рабочие из Китая и Кореи. Их не стало – стройка встала.
– Из дальнего зарубежья в 2021 году уже точно не будет специалистов, сейчас переориентация идёт на рабочих из ближнего зарубежья, но и их мы не получим как минимум в ближайшие полгода.
Сейчас потребность стройотрасли Иркутской области в зарубежных кадрах, судя по заявкам от компаний, – 4 тысячи, губернатор подписал запрос на 3 тысячи. В лучшем случае мы через три месяца их получим. Это значит, что полгода у нас вылетело.
Соответственно, и сроки сдачи домов сдвигаются, – говорит Виктор Бровко.
Факторы стабилизации
Чтобы не допустить краха строительной отрасли в 2020 году, на федеральном уровне были предприняты определённые меры. Как считает Екатерина Прядко, льготная ипотека позволила поддержать потребительский спрос.
– Это беспрецедентный шаг, у нас в ЖК «Современник» люди приобретали жильё в ипотеку по ставке 2,7%. Да, банки тяжело идут на эту программу, но она есть.
К тому же сами банки предоставляли кредиты по ставкам 5,9%, 6,5% – это тоже сыграло большую роль, – говорит она. – Это несомненно поддержало стройотрасль, но и покупателей, иначе бы люди не смогли получить это жилье.
Платёжеспособность объективно падает: зарплаты не растут, а цены наоборот.
Екатерина Прядко, генеральный директор СЗ «Гранд-Строй»
Программа «Стимул» также сослужила хорошую службу. В 2021-2024 годах Иркутской области из федерального бюджета будет выделено 4,1 миллиарда рублей. Софинансирование из областного и муниципальных бюджетов составит 195,6 миллионов рублей.
Застройщики могут направить их на технологическое подключение новых жилых комплексов к инженерным коммуникациям, прокладку ливневых канализаций и строительство автомобильных дорог.
Всего программой до 2024 года в Иркутской области охватят девять застройщиков, в 2021 году деньги выделят на три жилых комплекса – «Новое Ново-Ленино», «Первый ленинский квартал» от ФСК «Домстрой» и ЖК «SUNCITY» от СЗ «Гранд-Строй». Деньги направят на технологическое присоединение к инженерным коммуникациям.
Ещё одним фактором, считают в Союзе строителей Иркутской области, стала отмена экологической экспертизы для коммерческого жилья, которое возводится в границах Байкальской природной территории.
Эта процедура и затягивала сроки начала строительства объектов, и приводила к удорожанию себестоимости.
Отмены её добивались на протяжении нескольких лет, и, наконец, федеральные власти удалось убедить в её необязательности для жилых домов.
Екатерина Прядко соглашается: это огромный шаг вперёд. Но сейчас актуален другой вопрос – на инженерные сети «экология» нужна до сих пор. Это приводит к определённым рискам в части синхронизации строительства дома и сетей.
Инфраструктурный капкан, или что мешает в Иркутске строить больше
В целом же, чтобы стабилизировать цену, надо больше строить, считает Екатерина Прядко. Но в этом и состоит главная загвоздка.
– Застройщики 93% всего жилья возводят в Иркутске, пригороде и в Ангарске. В 2020 году по понятным причинам присоединился Тулун, где возвели больше 49 тысяч квадратных метров (в 2019 году город пострадал от наводнения, сейчас там застраивают новые микрорайоны для расселения жителей – прим. ред.). Но в целом по области строится совсем небольшой процент, – говорит глава СЗ «Гранд-Строй».
Эти данные подтверждает и Виктор Бровко. По данным Союза строителей, лидером ввода жилья в 2020 году стал Иркутский район – 470,5 тысяч квадратных метров, в Иркутске сдали в эксплуатацию 321,6 тысяч «квадратов». Эксперты сходятся во мнении, что основная проблема областного центра – в отсутствии подготовленных к строительству земельных участков.
– Темпы строительства требуют создания инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной. А она отстаёт.
В строительном блоке проекта социально-экономического развития Иркутской области отмечено, что у нас участков под строительство жилья по области отведено на 7 млн квадратных метров.
Но они инфраструктурно не обеспечены, то есть развивать их очень сложно, – говорит Екатерина Прядко, добавляя, что часто застройщикам приходится быть благотворителями при создании инфраструктуры.
Виктор Бровко отмечает, что самый острый вопрос конкретно для Иркутска – инженерная инфраструктура, и сейчас первоочередная задача – построить тепловые лучи по улице Баррикад, что даст перспективы стимулирования. Кроме того, важно синхронизировать строительство разных видов коммунальных сетей: не должно быть так, чтобы водовод строился в одном месте, канализация в другом, теплосети в третьем.
Областному центру также в целом необходимо входить в программу комплексного развития территории, что позволит вовлекать в оборот и промышленные, и застроенные территории.
Что касается Иркутского района, то, считает Виктор Бровко, нужно решить принципиальный вопрос с теплоснабжением района д. Малая Еланка, где планируется в перспективе строительство «города-спутника».
Будет ли дорожать жильё дальше?
Учитывая турбулентность не только на строительном рынке, но и в экономике в целом, эксперты делают очень осторожные прогнозы. Так, по мнению Виктора Бровко, ситуация стабилизируется и как минимум до июля 2021 года скачков цены на новостройки больше не будет.
– Моё субъективное мнение: скачок на один квадратный метр остановится сейчас, потому что он был в декабре-январе сильно резким. Сейчас всё замерло. А вот что дальше, будет зависеть от комплекса факторов. Это и востребованность квартир, и что будет с ценами на стройматериалы, и вопрос с рабочей силой, – говорит он.
Екатерина Прядко не так оптимистична. Она считает, что нынешние 120 тысяч за квадратный метр – не предел, и 150 тысяч может стать вполне реальной ценой. Впрочем, не всё так однозначно.
– Прогнозировать сложно, но, по моему мнению, темпы роста замедлятся, потому что нет уже объективных предпосылок для него. Но если дальше экономика пойдёт так, как она идёт, девальвация рубля продолжится и не будет волатильности, то цена может подскочить и до 150 тысяч рублей. Те, кто больше вкладываются в инфраструктуру, будут вынуждены поднимать цену, – заключает эксперт.
Также она отмечает: сейчас покупатель изменился, стал более вдумчиво выбирать себе жильё, делать ставку на кофморт. Как следствие, застройщики вкладываются не только в сами дома, но и в создание среды вокруг. А это, конечно, влечёт удорожание себестоимости проектов.
Начнёт ли регион строить больше жилья?
Несмотря на пандемийный год, Иркутская область по вводу жилья показала в 2020 году небольшой прирост. По данным Союза строителей, он составил 5% к 2019 году и 0,7% к плану.
Вместе с тем на февральской встрече застройщиков с губернатором Иркутской области Игорем Кобзевым перед строительным комплексом была поставлена задача увеличить объём в два раза – до 2 миллионов в год.
Достигнуть этих показателей Иркутская область должна уже к 2029 году.
По мнению Виктора Бровко, ежегодно регион будет сдавать как минимум 1 миллион квадратных метров, как того требует федеральная программа «Стимул», для участия в которой объёмы жилищного строительства должны быть не ниже этой отметки. Вместе с тем, нужно отдавать себе отчёт в том, что даже итоги 2020 года были достигнуты в основном за счёт индивидуального жилищного строительства: доля ИЖС в общём вводе составляет 60%.
– Мы анализируем для себя рынок, и видим, что в 2013-2015 годах застройщики вводили 780 тысяч квадратов в целом по региону. Это было 60-70% от общего ввода. В 2020 году компаниями было построено 454 тысячи «квадратов», наша доля упала почти на 40%, – говорит Екатерина Прядко.
Причина у этого комплексная – от изменений законодательства до отсутствия инфраструктурно обеспеченных земельных участков.
Как отмечает глава СЗ «Гранд-Строй», строительство многоквартирных домов – это бизнес, доля государства минимальна в коммерческом жилье, соответственно, воздействовать на стройкомплекс можно только рыночными механизмами.
По её мнению, простимулировать отрасль может господдержка, как это было сделано в 2020 году.
Виктор Бровко отмечает, что стратегически власти региона уже определили, куда будет двигаться строительство жилья в Иркутской области. Это видение заложено в проект социально-экономического развития региона до 2030 года.
Документ несколько лет находился в разработке, в ближайшее время его должно утвердить Законодательное собрание Иркутской области. На основании стратегии будут уже разрабатываться и конкретные мероприятия.
Ожидается, что предметно картина станет ясна к осени.
Однако уже сейчас очевидно, что одним из шагов, которые необходимо предпринять, – это развитие собственного производства стройматериалов: арматуры, утеплителя и других составляющих для производственного процесса. В регионе пока эта отрасль развита слабо.
– При 2 млн квадратных метров, которые стоит задача ввести, доля многоквартирных домов должна составлять 60-70%. Но с учётом дефицита рабочей силы и преобладания монолитного строительства, 1 млн «квадратов» – это потолок, выше мы не поднимемся, – говорит Виктор Бровко.
В Союзе строителей Иркутской области уверены, что для того чтобы переломить ситуацию, в регионе уже в 2021 году надо переходить на массовое строительство домов с использованием сборного железобетона: монолитное строительства уже не сможет обеспечить качественного рывка.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Иркутск входит в топ по ценам на недвижимость. В чем парадоксы рынка
И без того традиционно дорогая недвижимость в Иркутске бьет очередной рекорд. За последние три месяца цена квадратного метра от застройщика возросла в среднем на 10 %.
Не отстает и вторичный рынок – здесь динамика цен примерно такая же, но покупать «вторичку» стали охотнее. При этом большинство банков снижают процентную ставку по ипотеке.
Почему кредиты дешевеют, а «квадраты» дорожают, и кого это обогатит? В проблеме разбирался корреспондент «ФедералПресс».
Завтра будет дешевле?
В связи с недавним прибавлением в семье чета Пестовых решила улучшить свои жилищные условия. На семейном совете решили: продать «однушку» и купить что-то побольше. Присмотрели квартиру в строящемся доме: трехкомнатная, 120 квадратных метров, хороший район.
На недостающую сумму планировали взять ипотеку. Однако «знающие люди» посоветовали не торопиться, все больше банков снижает ипотечные ставки, и эта тенденция продолжает сохраняться.
Как следствие при выплате ипотеки снизится самая затратная ее часть – проценты по кредиту.
Действительно, пересмотрев десятки предложений от кредитных организаций, нашли ипотеку под вполне демократичные 6,9 %, хотя еще недавно ни один банк не давал ипотеку менее чем под 11 %.
Однако существенно сэкономить, как это планировалось, не получилось.
По словам главы семьи Федора Пестова, за три месяца, пока искали банк с подходящей ставкой, цена на желаемую квартиру выросла на 10 %
Еще по теме
Минстрой спрогнозировал снижение ставки по ипотеке
«Та квартира, которую мы смотрели, устраивала всем. И район хороший, и планировка, и новостройка, что немаловажно. Но главное, цена за «квадрат» была вполне нам по силам. Пока собирались, цены существенно подросли. И, собственно, той суммы, на которую мы рассчитывали нам уже не хватит.
А дадут ли ипотеку на большую сумму – это большой вопрос, ведь кредит рассчитывается от дохода. И потом взять ипотеку-то можно, но ее же потом надо отдавать. А чем больше сам кредит, тем выше ежемесячный платеж. Вот и получается, что от снижения ставок мы ничего не выиграли, только хлопот больше стало», — сетует глава семейства.
В такую ситуацию попала не только семья Пестовых.
«Невидимая рука рынка» начала шарить в карманах потенциальных покупателей недвижимости еще в апреле 2020 года, когда президент Владимир Путин одобрил программу льготной ипотеки под 6,5 %.
Практически двукратное снижение процентной ставки привлекло в кредитные учреждения даже тех, кто еще вчера называл ипотеку долговым рабством.
Специалист по ипотечному кредитованию одного из крупнейших банков Екатерина Вебер рассказала, что рост количества потенциальный заемщиков они отмечают с июня, то есть как раз с того момента, как механизм льготного кредитования фактически заработал.
«В нашем банке по линии ипотечного кредитования наблюдется рост в 20 %. То есть идут люди, которые раньше по каким-либо причинам избегали обращения в банк. Стоит отметить, что зачастую берут не на первое жилье, а уже имея недвижимость.
Более лояльные условия кредитования позволяют людям рассматривать приобретение недвижимости не только как первоочередную необходимость, но и как средство инвестиций. Ведь недвижимость со временем только дорожает», — считает специалист.
В банковскую отчетность попали только те заемщики, которым ипотека была одобрена. За скобками статистики остались «отказники» – их может быть около 50 %. Соответственно, можно сделать вывод: люди пошли за дешевыми ипотеками. Конечно, это «дешевизна» относительная. К примеру, самая «дорогая» ипотека во Франции 4 %, а самая «дешевая» в России – 6,5 %
«Рыночная вилка»
Один из постулатов рыночной экономики гласит: спрос всегда будет регулироваться предложением и наоборот.
Переводя на обычный язык, это значит, что если на рынке появится больше людей, готовых приобрести товар и услугу, то этим в своих коммерческих интересах могут воспользоваться производители этих самых товаров и услуг.
По словам экономиста Олега Данилина, механизм не новый –при увеличении покупательной способности цены, как правило, растут.
«Соотношение спрос-предложение – это одна из основ рынка. Мы можем наблюдать это на достаточно обыденном примере – индексация пенсий и зарплат бюджетников. За повышением сразу идет рост цен, поскольку у людей на руках появляется больше денежной массы. С одной стороны, это отчасти хорошо, рынок наполняется деньгами.
Но с другой – есть опасность перенасыщения, если эта денежная масса не подкреплена наличием товаров и услуг. В случае с недвижимостью мы не наблюдаем скачка строительства. Проще говоря, на большее количество рублей сохраняется примерно то же количество «квадратных метров».
А это неизбежное удорожание», — делает вывод экономист.
Стоит отметить, что рост цен наблюдается не только на новостройки, но и «вторичку». Причем именно на эту категорию недвижимости спрос вырос на 49% только за последние три месяца.
И это невзирая на то, что сейчас Иркутская область демонстрирует 16 место в ТОП-20 городов с самым дорогим жильем. По этому показателю столица Восточной Сибири обошла даже соседний город-миллионник Новосибирск.
При этом риэлторы уверены: предел еще не достигнут.
«Если хотите купить квартиру, то лучше сделать это сейчас. Ожидаем, что до конца 2020-го цены на недвижимость в Иркутске взлетят еще выше.
Почему? Спрос на двухкомнатные квартиры остается стабильно высоким, а предложений мало! Покупатели и рады бы вложить свои сбережения в недвижимость (это считают выгодной инвестицией в условиях пандемии коронавируса), но не могут быстро найти подходящий вариант.
Продавцы это понимают, поэтому повышают цены», — считает специалист по продажам недвижимости Александр Козлов.
Кто останется в плюсе?
Еще по теме
В России прогнозируют рост проблемных задолженностей по ипотеке
Под определение «повышающих цены продавцов», по оценкам риэлторов, да и большей части обывателей, попадают не только собственники квартир, выставившие свои «квадраты» на продажу, но и застройщики.
Именно они не согласны с тем, что «во всем виновата жадность продавцов», и в ответ приводят цифры, раскрывающие себестоимость квадратного метра жилья.
По мнению руководителя одного из крупнейших предприятий-застройщиков в Иркутске Михаила Сигала, строительная отрасль сегодня находится в условиях «идеального шторма» —сразу несколько факторов воздействуют на застройщиков.
«Во-первых, это радикальное изменение финансовой схемы строительства: взамен бесплатных денег дольщиков-покупателей строители берут деньги в виде кредита в банках, а деньги от проданных квартир до момента ввода дома в эксплуатацию остаются на аккредитивном эскроу-счете в банке. Эти остатки понижают, конечно, ставку по кредиту. Но в целом, сегодня доля процентных расходов в стоимости одного квадратного метра составляет 3-5 тысяч рублей. Во-вторых, закрытие границ из-за пандемии ограничило количество рабочих, которые смогли въехать в Россию. Возник дефицит рабочей силы, которую невозможно восполнить местными специалистами. Это привело и к существенному удорожанию стоимости работ, и увеличению периода строительства, соответственно, при кредитных деньгах процентные расходы становятся еще больше», – считает строитель.
Кроме того, в Иркутской области, из-за введенной в 2017 году экологической экспертизы увеличился период подготовки проектов к началу строительства. Объем вводимого жилья значительно уменьшился при возросшем спросе, это усиливает дефицит и дополнительно ведет к росту цен.
Стоимость жилья на сегодня, как зеркало, отражает состояние рынка и экономики. Как это было в 2015-17 годах, когда цены падали, так это, наверняка, будет и в будущем. Если сделать ретроспективу на стоимость жилья в Иркутске, то можно увидеть, что в стабильный период один квадратный всегда стоил в диапазоне $1150 — 1700, в зависимости от местоположения.
В целом же, по оценкам экспертов, сложившаяся ситуация не на руку застройщикам. На заметное увеличение прибыли рассчитывать не приходится.
И вообще, как отмечает депутат Государственной думы Александр Якубовский, строительная отрасль не попала в список самых пострадавших от распространения коронавируса, поэтому и дополнительных мер помощи им ожидать не стоит. Мало того, ситуация может обострить застарелые проблемы.
«В условиях пандемии работа по проблемным объектам, в которых были нарушены права дольщиков, продолжится. Финансирование в этом направлении пока остается на прежнем уровне», — заявил депутат.
К слову сказать, по количеству новостроек, сдающихся в эксплуатацию, Иркутская область занимает лишь третье место в Сибири, уступая Красноярскому краю и Новосибирской области.
А уж в федеральном рейтинге Приангарье не попало даже в ТОП-20. Иркутск намного опередили даже относительно недавно вошедшие в состав РФ Севастополь и Симферополь. На 100 тысяч квадратных метров в год больше строят и в Уфе.
Ну, а с Москвой и Питером Иркутск вообще не идет ни в какое сравнение.
Эксперты делают из сложившейся парадоксальной ситуации выводы: относительно дешевые кредиты не принесут выгоды ни покупателям, ни строителям жилья.
Более или менее о профите могут говорить лишь частные продавцы, выставившие свои квартиры на продажу. Единственным по-настоящему выгодоприобретателем становятся банки, для которых сами деньги являются товаром.
Снизив процентную ставку по ипотеке, они привлекают новых клиентов, а в качестве обеспечения получают подорожавшие квартиры.
pxhere.com
Почему жилье в Иркутске по карману только миллионеру — Аргументы Недели Иркутск
Аргументы Недели → Общество → № 35(729) от 9–15 сентября 2020 13+
8 сентября 2020, 19:57 Екатерина Санжиева
Анекдот «Продам двухкомнатную квартиру в Москве или обменяю на поселок городского типа в Республике Коми», похоже, актуален и для иркутян. По итогам прошлого года Иркутск и Приангарье вошли во всевозможные рейтинги городов и регионов по росту цен на недвижимость в новостройках. По данным портала Domofond.
ru, иркутские «однушки» прибавили в стоимости 24,3%, это второе место в России по росту цен после Сочи. Портал «Авито Недвижимость» оценивает рост стоимости новых квартир в Приангарье в 16,1%. Сильнее цены на жилье росли только в Подмосковье.Год 2020-й не радует. Стоимость «квадрата» в иркутских новостройках сегодня варьируется в пределах 60-70-90 тысяч рублей.
По информации портала REALTY.IRK.RU, в августе цены на жилье в столице Приангарья еще подросли: квадратный метр на вторичном рынке за месяц стал дороже на 2%, в новостройках — на 1,4%. С начала года цены на вторичное жилье в Иркутске в среднем выросли на 12,6%, стоимость новостроек — на 17,3%.
«АН» поинтересовался у экспертов — из чего складывается цена на квадратные метры? До каких пор квартиры в Иркутске будут оставаться «золотыми»? Кто в этой ситуации виноват и можно ли это исправить?
- Строить стали меньше, строить стало дороже
- Низкая конкуренция, отсутствие новых игроков
- Предложение должно превысить спрос
По мнению представителей строительного бизнеса, цены на жилье в Иркутске растут по нескольким причинам. Проще говоря, строить стали меньше, а ипотека стала более доступной. С 2015 года накопились инфляционные ожидания. За этот период, при снижении курса рубля к основным мировым валютам более чем в два раза, постепенно дорожали строительные материалы и оборудование. Металл, цемент, оконные конструкции, кабельная продукция, лифты, да и все импортные комплектующие инженерных систем привязаны к курсу валют. При этом цены на квартиры до 2018 года практически не росли, и при таких, по выражению строителей, убыточных условиях работы многие застройщики ушли с рынка.Формировался и так называемый отложенный спрос: потребность в квартирах у людей существовала, а возможности купить не было. После того как произошла небольшая стабилизация экономики и существенно снизились ставки по ипотечным кредитам, спрос на недвижимость начал расти, однако количество новостроек из-за стагнации на рынке 2015-16 годов и введенной экологической экспертизы (сейчас ее отменили для МКД, подключенных к центральным сетям) снижается до сих пор.Строительные компании действительно стали возводить в Иркутске меньше жилья. По данным департамента реализации градостроительной политики администрации областного центра, в 2016 году застройщики сдали в городе 370 тысяч квадратных метров квартир, а в 2019-м — всего 270 тысяч квадратов.Существенное влияние на ценообразование нового жилья оказала реформа системы финансирования жилищного строительства. Сегодня более 80% средств от стоимости проекта застройщик обязан брать в банке в виде кредита под проценты, а все деньги от покупателей поступают на эскроу-счета в том же банке. Соответственно, доля процентных расходов строителей выросла в разы. Сегодня она составляет минимум 3-6 тыс. руб./кв. м, из-за чего растут и цены.— Из-за карантинных ограничений возник дефицит рабочей силы, она тоже подорожала. В совокупности все это привело к росту цен на жилье. По моему мнению, при снижении ипотечной ставки возрастает покупательная способность населения, — говорит руководитель одной из строительных компаний города Михаил Сигал, — тогда рыночная стоимость жилья приходит в равновесие. Можно предположить, что к концу 2021 года стоимость жилья будет в диапазоне 95 000 — 125 000 руб./кв. м.К тому же, по мнению эксперта, в 2021 году объем предложений на рынке жилья в Иркутской агломерации будет наименьшим за последние годы, за счет этого возможен дефицит квартир. А это тоже один из факторов роста цен. Так что прогнозы для желающих приобрести жилье не вдохновляют.— Спрос на сегодня очень высокий, во многом он связан с доступностью ипотеки и низкими ставками по депозитам, люди перекладывают свои сбережения из банков в акции и в недвижимость, — подчеркивает Михаил Сигал. — Поскольку ставка по субсидированной ипотеке будет снижаться как минимум до 5,8-5,9%, плюс начинается сезонный период роста покупательной активности, то цены будут расти. Корректировка/стабилизация произойдет, скорее всего, летом 2021 года, осенью еще немного подрастет и стабилизируется летом 2022 года. Мой совет — если у вас есть возможность приобрести квартиру сегодня, это надо делать в сентябре. В октябре-ноябре цены повысятся, это подтверждает многолетняя практика.Специфика цен на жилье в Иркутске обусловлена несколькими факторами, поясняет эксперт по недвижимости Евгений Балабанов. Строители говорят: дорогая земля, дорогое подключение к городским сетям, высокие требования по сейсмоустойчивости — все это значительно удорожает проекты. Но это только одна сторона медали.— Я бы выделил еще и такие факторы, как высокая рискованность бизнеса и сформированность основных бенефициаров — владельцев земельных участков и строек, — говорит Евгений Балабанов. — Есть множество конъюнктурных нюансов, которые не позволяют гарантировать, что дом будет введен вовремя и без проблем. Даже при условии, что ты собрал все ресурсы для строительства, оформил документы в рамках законодательства, начав производственные работы, можешь не получить нужный результат. Дело в том, что с постоянными изменениями в строительном законодательстве и технических правилах, с особенностями в экспертизах и других регламентах, подвисает много практических моментов. Даже опытным строительным компаниям сложно перестроиться, не говоря уже о начинающих предпринимателях.Как следствие — низкая конкуренция, которая по общеэкономическим законам не стимулирует гибкое развитие как в плане цен, так и в формировании архитектурного стиля города. Новых эстетически привлекательных проектов за последние годы практически не появилось. Разрешений на строительство выдано крайне мало. Все это и формирует те цены, которые мы имеем.Что необходимо предпринять властям, законодателям для того, чтобы цены на квартиры в Иркутске не были столь высокими? Эксперт убежден — нужны понятные, открытые правила. Сейчас они вроде есть, но практика порождает множество вопросов. Ведь, помимо регулирования государством, теперь появились контроль и координация процессов со стороны банков, что сокращает возможность появления новых игроков.— Так и получается, что на рынке у нас одни и те же компании, с одинаково высокими ценами и в большинстве своем без интересных проектов. Посмотрите, сколько новостроек вы можете признать красивыми, с индивидуальным архитектурным обликом? Единицы. В других городах такого стандарта однотипных коробок нет, — утверждает Евгений Балабанов.Цены на недвижимость сегодня находятся на пике за последние пять лет. Дешевая ипотека коррелируется высокими ценами на жилье. Рынок, таким образом, разгоняется благодаря дешевым ипотечным займам. Спрос высокий. Учитывая дефицит новых проектов, цены в ближайшее время в новостройках будут высокими, хотя по вторичному жилью возможен спад.Специалист по операциям с недвижимостью АН «Тысячелетие» Светлана Бочарова подчеркивает: рост цен на новостройки и «вторичку» связан с тем, что ключевая ставка Центробанка достигла своего исторического минимума. В результате снизились ставки по ипотечным кредитам, что вызвало волну спроса на разные категории жилья. Ценовая политика, по словам риелтора, по новостройкам напрямую связана с введением эскроу-счетов и программами господдержки.Цены на квартиры, по мнению специалиста, станут снижаться в том случае, если сама градостроительная политика в Иркутске изменится. Город застраивается точечно, практически не осталось мест для возведения жилых комплексов. А отсутствие новых микрорайонов влечет дефицит квартир в новостройках. Жилье станет дешевле, только когда предложение будет превышать спрос.— Предпосылок для роста цен на жилье сегодня нет, — считает аналитик недвижимости Татьяна Лаврентьева. — Реальные доходы населения уменьшаются, покупательная способность падает, безработица растет. А поскольку спрос рождает предложение, цены будут снижаться. Это произойдет сначала на рынке вторичной недвижимости, затем «первички». Нынешние цены на квартиры идут в разрез с доходом среднего покупателя. В Иркутске уровень ежемесячного дохода варьируется в пределах 30-45 тыс. руб. Жилье считается доступным для покупателя тогда, когда уровень его месячного дохода равен стоимости одного квадратного метра жилья. Смогут ли низкие ипотечные ставки подстегнуть рынок продаж? Сомневаюсь, ведь «гасить» ипотеку покупатель должен из своих снижающихся доходов.
А пока тем, кто хочет купить квартиру, но не может связывать себя долгами, придется поставить свои мечты о комфортной жизни на паузу. До лучших времен. Когда только они наступят? И наступят ли?
Цены на квартиры в городах Сибири (в тысячах руб. за один кв. метр; данные на август 2020 года)Иркутск — 67 118Новосибирск — 66 245Красноярск — 64 177Томск — 56 919Чита — 45 939
Улан-Удэ — 26 320
Советы покупателю
В первую очередь вы покупаете место (район, удобную инфраструктуру, транспортную доступность), а потом уже стены и все остальное. При покупке квартиры не поддавайтесь сезонному ажиотажу. Так, спрос на жилье возрастает перед Новым годом. Если речь идет о доме или даче, не стоит «искать их под снегом».
Адекватно оценивайте ваши финансовые возможности. Если покупаете квартиру в кредит, помните, что она в залоге у банка. Изучите документы на квартиру, при необходимости обратитесь к квалифицированному юристу.
Уточните, не использовался ли сертификат МСК при покупке жилья, в таком случае собственник обязан выделить доли в квартире всем членам семьи.
Тем временем
По данным Росстата, реальные денежные доходы населения, то есть денежные доходы минус обязательные платежи (налоги и сборы, проценты по кредитам и т.д., скорректированные на инфляцию) во втором квартале 2020 года сократились на 8% в годовом выражении. Это рекордное квартальное падение доходов с 1999 года.
Оценка Росстата разошлась с прогнозами экономистов, предсказывавших двузначное падение реальных располагаемых денежных доходов в апреле-июне 2020 года. Так, эксперты института «Центр развития» НИУ ВШЭ оценили падение показателя во втором квартале на 18% в годовом выражении, а экономисты госкорпорации «ВЭБ.РФ» — на 17,5%. Данные о поквартальном изменении доходов Росстат приводит с 2005 года.
С этого времени столь глубокого, как сейчас, падения реальных доходов россиян еще не было.
Добавьте АН в свои источники, чтобы не пропустить важные события — Яндекс Новости