Однокомнатные квартиры в Екатеринбурге всегда были самым востребованным товаром на рынке жилья. Их быстрее всего раскупали, их было легче всего сдать в аренду. Однако времена изменились. Скупленные когда-то в большом количестве «однушки» оказались массово выброшенными на рынок. А их стоимость начала падать быстрее всех остальных типов квартир.
Рынок оказался перенасыщен однокомнатными квартирами. Такую тенденцию зафиксировала УПН. За последние шесть месяцев количество однокомнатных квартир возросло в продаже на 77%. Число «двушек» и «трешек» в базе предложения также увеличилось, хотя и менее существенно – 50% и 28% соответственно. Объем многокомнатных квартир в продаже выросло лишь на 10%.
С чего все началось?
По одной из версий, перенасыщение рынка однокомнатными квартирами стало следствием того, что девелоперы несколько лет назад проектировали новые жилые комплексы с преобладанием «однушек». Это был ответ на запрос рынка, так как именно малометражные квартиры и студии раскупались быстрее всего.
Небольшие – однокомнатные и двухкомнатные – квартиры, остаются наиболее ликвидным продуктом на рынке жилья. Поэтому неудивительно, что таких объектов в последние годы было реализовано застройщиками немало. По той же причине на этапах резкого увеличения или уменьшения объема предложения на вторичном рынке их число меняется «с более высокой скоростью».
По другой версии, массовый выход однокомнатных квартир в продажу связан с тем, что владельцы квартир разочаровались в недвижимости как инструменте сохранения капитала. Многие покупали квартиру, надеясь заработать на росте стоимости квадратного метра и сдаче кварты в аренду. Однако как стоимость продажи, так и ставка аренды взяли курс на снижение.
руководитель департамента экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ Поскольку кризис в экономике будет усугубляться, часть ранее приобретенной «инвестиционной недвижимости» будет неизбежно выставляться на продажу. Это приведет к росту предложения на рынке. А учитывая, что чаще инвестировали именно в приобретение однокомнатных квартир, их на рынке появится больше.
Правда, непонятно, чего ждали инвесторы (пусть и непрофессиональные), откладывая продажу на самый неблагоприятный для этого момент? Риэлторы считают, что все дело в ожиданиях, которым не суждены было сбыться.
заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности Проблема следующая – ожидания продавцов относительно стоимости объекта и текущей ситуации на рынке не всегда совпадают. Даже среди моих клиентов были люди, которые были уверены в конце прошлого года, что рынок скоро восстановится. Они считали, что цены нужно поднимать. Когда валюта начала расти в цене, многие собственники предполагали, что недвижимость также взлетит в цене. Те, кто задрал цены в конце года, они просто не сумели продать, и ушли в долгие продажи.
Почему не покупают?
Так или иначе, число объектов в продаже растет, а интерес к однокомнатным квартирам, по наблюдению риэлторов, начал падать.
заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности В последнее время клиенты смотрят «двушки» и «трешки». Причем, трехкомнатные квартиры совсем недешевые – 6,7,8 миллионов в центре и прицентральных районах. А «однушки», которые есть – они все в продаже «стоят».
По мнению экспертов, покупатели однокомнатных квартир – достаточно специфическая категория. Чаще всего самые маленькие квартиры в качестве первого жилья покупают молодые семьи и приезжие из областных городов.
Эта категория граждан является экономически самой неустойчивой, подверженной влиянию финансового кризиса серьезней всех остальных.
В период финансовых неурядиц многие из них отложили покупку квартиры до лучших времен.
Инвесторы, даже непрофессиональные, уже давно не присутствуют на рынке вторичного житья в качестве покупателей. Полгода назад стало очевидно, что иные инструменты сбережения и приумножения капитала стали привлекательнее. К примеру, валюта.
За год (с июля 2014 года) стоимость доллара выросла на 71%, а евро – на 40%. Фактически, если бы год назад инвестор вложил средства в покупку долларов, а не квартиры, то (учитывая рост стоимости валюты и падение цен на жилье) сегодня он смог бы купить уже две квартиры.
А между тем, тренд по снижению курса рубля продолжится до конца 2015 года. По крайней мере, такой прогноз сделали аналитики Сбербанка: «Не исключен шок на валютном рынке в 4м кв. 2015 года, когда волатильность пары евро-доллар сильно вырастет.
Падение рубля может превысить естественный уровень снижения, обусловленный падением цен на нефть».
Когда это кончится?
С начала года однушки уже успели потерять в цене 5,3%. Только за последний месяц они подешевели на 1,1%. И это – официальная статистика УПН, основанная на ценах предложения. Цена реализации уходит вниз гораздо значительнее. В рамках торга и переговоров с покупателями квартира теряет в цене, как минимум, 100 000 рублей.
заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас – от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка.
Впрочем, такая ситуация рано или поздно закончится. Цены на недвижимость пойдут в рост. Правда, никто не знает, когда это случится. Не исключено, что рынок качнется в сторону продавца в 2017 году.
Стоит ли покупать квартиру в 2021 году
В Светлом остались квартиры по старым ценам TEN девелопмент
Цены на жилье в Екатеринбурге достигли пиковых значений. Покупатели ждут, что ажиотаж на рынке постепенно спадет, и застройщики начнут снижать стоимость. Можно ли будет выгодно купить квартиру в 2021 году — URA.RU опросило экспертов.
Как изменятся цены
В 2020 году новостройки подорожали на 20%, вторичка — на 9%
Александр Елизаров © URA.RU
В 2020 году рынок жилья в Екатеринбурге показал результаты, к которым не был готов никто. По данным Уральской палаты недвижимости, за год стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 20%. Вслед за новостройками поднялись и цены на вторичку — они стали больше примерно на 9%.
Но и в 2021 году ждать уменьшения стоимости не стоит, считают специалисты. «Для снижения средней стоимости должно произойти падение спроса и достаточно большое расширение ассортиментной линейки у застройщиков.
Ажиотаж среди покупателей во второй половине 2021 года, скорее всего, действительно спадет. Также на рынок выйдет достаточно большое количество объектов.
Но оно не будет настолько серьезным, чтобы сбить цену», — считает руководитель отдела новостроек риэлторской компании «Этажи» Татьяна Гулина.
По ее мнению, стоимость квадратного метра на первичном рынке в течение 2021 года незначительно вырастет — примерно на 5-7%. Акционные предложения если и будут, то только на определенные типы квартир. К примеру, на пользующееся меньшим спросом жилье большой площади.
Благоприятный период для сделки
Если говорить о наиболее благоприятном периоде для покупки новостройки, то эксперты называют первый и второй кварталы 2021 года: во-первых, в этот период еще будет действовать программа льготной ипотеки (6% годовых), во-вторых в это время на рынке Екатеринбурга ожидаются старты продаж в новых ЖК. Что касается вторички, то покупать ее в первой половине года также выгодно: ипотечная ставка по объектам пока комфортная — 8-8,5% годовых.
Эксперты советуют покупать квартиру в первом и втором кварталах 2021 года
Наталья Чернохатова © URA.RU
Какими будут условия покупки квартир во второй половине 2021 года — эксперты прогнозировать не берутся.
«Предсказать, какие будут приняты политические решения, будут ли продлены меры поддержки рынка недвижимости государством, которое фактически стало главным игроком рынка в прошлом году, практически невозможно.
Поэтому нужно исходить из текущих реалий рынка и потребностей конкретной семьи», — посоветовал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
По его словам, мешкать со сделкой точно не стоит тем, кто не имеет финансовых трудностей и ищет варианты для себя, а не для инвестиций «Если у людей нет денег, у них проблемы с работой, они не уверены в том, что будет достаточный доход, наверное, не стоит брать ипотеку. И совершенно иная ситуация, когда семья из пяти человек ютится в квартире 30 „квадратов“, имея при этом достаточный уровень дохода», — пояснил Хорьков.
Если же горожанин рассматривает покупку как инвестицию или для перепродажи, то ему следует обратить пристальное внимание на проект, сравнить стоимость квадратного метра на старте продаж с предложениями в готовых соседних домах и рассчитать цену объекта в будущем.
Что предлагают застройщики
Помимо цен, покупателей волнует и объем предложения. В конце прошлого года из-за повышенного спроса выбирать было особо не из чего. Так, по данным УПН, объем предложения на первичном рынке за 2020 год снизился на 17-20%, на вторичном — более чем на 30%. В этом году ситуация должна измениться.
В TEN девелопмент заявили о планах по запуску новых проектов
TEN девелопмент
Уже в ноябре—декабре 2020 года застройщики начали запускать новые проекты. Старт продаж большинства из них намечен на февраль — апрель 2021 года. Далее на рынке тоже продолжат появляться новые варианты.«2021 год должен наверстать экспозицию предлагаемых квартир. У нас есть планы по запуску новых проектов.
Я думаю, во второй половине года будет что показать и представить рынку нового», — пообещал коммерческий директор компании TEN девелопмент Владимир Щеколдин. Он добавил, что каждый новый проект будет иметь свои уникальные торговые предложения.
«Раскрывать карты пока не будем, сделаем ближе к старту продаж», — уточнил он.
Сейчас, если говорить о массовом сегменте, застройщик предлагает квартиры в микрорайоне Светлом (Кольцовский тракт). Продажи в домах №8 и №9, которые будут сданы в третьем квартале 2022 года, стартовали в августе прошлого года. Сейчас там остались варианты студий по старой стоимости — от 1,7 млн рублей и однокомнатных квартир (от 2,46 млн рублей).
В ЖК повышенного класса выбор куда больше, в том числе есть и готовое жилье.
К примеру, в «Екатерининском парке», расположенном в самом центре города, всего в 7 минутах от набережной, представлены варианты готовых одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Стоимость начинается от 6,3 млн рублей.
В первой очереди ЖК «Русь» (ВИЗ, улица Красных Зорь), которая будет сдана во втором квартале 2021 года, остались однушки от 4,59 млн рублей.
Способы купить жилье дешевле
По словам Щеколдина, если хочется приобрести новостройку дешевле, то нужно делать это на самом старте. Еще один плюс — жилье придется выбирать не из остатков.
Как сообщили в риэлторском агентстве «Этажи», сэкономить, купив квартиру на этапе котлована, можно до 200-400 тысяч рублей. Второй совет покупателям — максимально тщательно изучать имеющиеся на рынке предложения.
Чем больше объектов посмотрит покупатель, тем лучше он разберется в ситуации и тем оптимальнее будет его решение
Стоимость квартир повышается каждый день. Какой станет цена квадратного метра в новостройке к концу года
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга сегодня составляет 98,6 тыс. рублей. По данными ЦИАН, это на 21% выше, чем год назад. Такого роста рынок недвижимости не видел давно.
Существенная часть аналитиков тут же связали наблюдаемую динамику с ипотечной госпрограммой. Наиболее последовательным критиком ее постоянного продления был Центробанк.
В начале года глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорила, что для повышения доступности жилья надо применять адресные меры поддержки заемщиков, а не «ковровую бомбардировку» низкими ставками.
«Госпрограмма действительно стала одним из ключевых стимулов увеличения спроса на новые квартиры, — констатирует руководитель подразделения управления продажами Брусники Максим Молодцов. — Но выстраивать прямую зависимость между льготными кредитами и удорожанием жилья некорректно».
По мнению эксперта, есть как минимум еще две веские причины увеличения стоимости квадратного метра.
Рост цен на материалы
Брусника Резкий рост цен начался в конце 2020-го, и это общемировая тенденция. Аналитики связывают это с пандемией и восстановлением рынка после снятия ограничительных мер. Дело в том, что российские металлурги поставляют за рубеж до половины продукции, так что следом за экспортными ценниками они задрали и внутренние.
И если с начала 2020 года цена за тонну арматуры составляла 34-35 тыс. рублей, то в первом квартале 2021 года она превысила 60 тысяч. При этом удельный вес арматуры в себестоимости строительства жилого дома составляет 15–20%.
Рост цен на металлопрокат тянет за собой все металлозависимые материалы и оборудование — окна, трубы для инженерных сетей, оцинкованные вентилируемые фасады, корзины для кондиционеров, металлические двери, лифтовое оборудование.
Власти, очевидно, это понимают, поэтому планируют с 31 августа и до конца года ввести экспортные пошлины на черные и цветные металлы (базовая ставка — 15%). Это, возможно, позволит сдержать рост стоимости арматуры.
Цена на другие стройматериалы тоже увеличивается. Так, на 21% с начала 2021 года подорожали ориентированно-стружечные плиты (ОСП). На 11,7% — обрезная доска. «Только в мае на 10% поднялись цены на каменную вату и экструзионный пенополистирол», — добавляет руководитель подразделения управления продажами Брусники Максим Молодцов. Повышается прайс и на товарный бетон.
Наименьший рост цен фиксируют пока в отделочных материалах.
Дефицит рабочей силы
Брусника Распоряжение правительства «О временном ограничении въезда в РФ иностранных граждан» от 16 марта 2020 фактически закрыло отечественные стройки для работников из ближнего зарубежья. Меру приняли для борьбы с распространением коронавирусной инфекции. Позже послабления сделали для граждан Белоруссии, но проблему кадров это не решило.
По данным Минстроя, в России сегодня не хватает 1,2 миллиона строителей. Собственными ресурсами дефицит не закрыть: в регионах нет необходимого количества квалифицированной рабочей силы.
Вдруг оказавшись в привилегированном положении, местные строители просят за работу в 1,5—2 раза больше, чем год назад. Девелоперы с такими требованиями вынуждены соглашаться — иначе стройка встанет.
Рост заработных плат сказывается на себестоимости и конечной цене квадратного метра.
Некоторые застройщики нашли выход из ситуации. Например, Брусника создала собственные производственные подразделения, которые выполняют критические виды работ. Они обеспечены необходимыми человеческими ресурсами для реализации производственной программы.
«Кроме того, для наших подрядных организаций действует межрегиональная программа, благодаря которой Брусника перераспределяет рабочую силу и предлагает подрядчикам контракты в разных городах», — добавляет руководитель подразделения управления продажами Брусники Максим Молодцов.
Как решить проблему нехватки кадров — пока непонятно.
«Для решения проблемы дефицита кадров в строительной отрасли можно привлекать неработающих пенсионеров, которые имеют компетенции в этой области и готовы работать», — предложил недавно курирующий стройкомплекс вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, дефицит рабочей силы на стройках в России сохранится даже после открытия границ и возвращения мигрантов.
Что нас ждет
Брусника Рейтинговое агентство НКР прогнозирует, что цены на жилье в России продолжат расти, несмотря на изменение параметров льготной ипотеки. Спрос поддержит смягчение условий другой программы — семейной ипотеки.
По прогнозам Брусники, стоимость недвижимости в столице Урала в 2021 году в среднем прирастет еще на 10—15%.
Снижение цен возможно только при резком падении спроса, которое вряд ли произойдет — нынешние ставки по ипотеке все равно ниже, чем в допандемийном 2019 году.
Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г
Автор фото: ErikaWittlieb. Иллюстрация: pixabay.com
«В следующие 5-7 лет качество района в цене квартиры будет значить гораздо больше, чем непосредственно ее характеристики. То есть, если хрущевка находится в хорошем районе, дешевле она не станет».
Этот год стал годом рекордов для рынка жилья Екатеринбурга: по словам президента Уральской палаты недвижимости Илоны Соболевой, город достиг исторического максимума по количеству жилья в стадии строительства — это 3,1 млн кв. м.
Темпы возведения домов остаются стабильно высокими, сроки сдачи объектов — в заявленных рамках. Второй рекорд — «индекс кранов». На конец третьего квартала в городе работали 144 подъемных крана. Еще один рекорд — объем предложения новостроек. Он превысил 24 тыс.
квартир — это исторический максимум.
«Перекошенные» новостройки
Как говорит руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, вторичный рынок жилья на этом фоне тоже выглядит достаточно разнообразным, причем сегодня это уже далеко не «хрущевки» и «брежневки», как думают многие. Почти 40% всех квартир на вторичке — построенные после 2000 г. По прогнозам эксперта, такая ситуация надолго, вторичный рынок продолжит молодеть.
Помолодел весь жилой фонд города. Самая значимая его часть сегодня — дома, построенные после 2000 г. Современное жилье в структуре жилфонда уже занимает 36%. Это будет корректировать потребительское поведение, — убежден г-н Хорьков.
Первичный и вторичный рынки Екатеринбурга при этом довольно сильно отличаются. Так, на первичке порядка 42% квартир — это студии и однушки.
Показатель существенно меньше, чем пару лет назад, когда доля маленьких квартир превышала 50%.
По словам Михаила Хорькова, сейчас в новостройках растет предложение двухкомнатных квартир, но пока это далеко от вторичного рынка — он в этом смысле более гармоничен и устойчив. Доля однушек там составляет менее 30%.
Еще одно важное отличие: для вторичного рынка типичный дом — девятиэтажка, для рынка новостроек — 25-этажка. И средняя этажность продолжает расти. В этом смысле первичный рынок Екатеринбурга очень бедный в секторе малоэтажного строительства и среднеэтажной застройки.
Там реализуются лишь единичные проекты. Возможно, ситуация будет меняться в ближайшие годы — в связи с переходом на проектное финансирование строек. Может быть, часть девелоперов пойдет в этом сегмент, потому что более мелкие проекты проще и профинансировать, и реализовать.
Но пока диспропорции серьезные, — говорит аналитик.
Хиты продаж, и что происходит с ценами
С 2016 г. количество сделок по покупке квартир в Екатеринбурге росло довольно серьезно, прошлый год был пиковым — тогда продали порядка 37 тыс. объектов на вторичке и 25 тыс. на рынке новостроек.
В этом году эксперты ждут, что рынок жилья в количестве сделок снизится на 4-6%.
По словам Михаила Хорькова, в квадратных метрах это падение будет чуть больше, а в деньгах рынок ничего не теряет — потому что цены выросли.
Две важные цифры по структуре продаж: мы часто говорим, что вторичка — это рынок простого жилья. Но в этом году средняя площадь объекта там составила 49 кв. м, а на первичном рынке — всего 47 квадратов. Средний показатель в 2016 г. был 56 кв. м., в этом — 47. То есть рынок в этом году продолжал упрощаться, — поясняет эксперт.
— На первичке лучше рынка чувствуют себя жилье эконом-класса и двухкомнатные квартиры — по ним снижения продаж нет. Причем двушки стали компактнее и вполне могут укладывать в 47-50 кв. м. На вторичке лучше рынка себя чувствует сегмент квартир площадью 40-50 кв. м. Это во многом те же двушки. Также уверенно продаются квартиры больше 120 кв. м — по ним мы фиксируем рост продаж.
Этот сегмент небольшой, но там заметное увеличение количества сделок.
Аналитик добавляет: цены на жилье в Екатеринбурге этом фоне продолжают медленно расти. За 10 месяцев года первичный рынок прибавил 6%, вторичный — 2%. Скорее всего, по итогам года для первички цифра будет чуть выше, для вторички — чуть ниже, прогнозирует Михаил Хорьков.
И добавляет: вторичный рынок Екатеринбурга в ближайшие годы продолжит меняться. За прошедшие пять лет на нем произошла заметная переоценка: раньше комнаты были самым дорогим продуктом, а сегодня они самые дешевые. В городе строится очень много жилья, так что переоценка будет продолжаться. Скорее всего, она коснется малосемеек и «хрущевок», прогнозирует г-н Хорьков:
Но с домами 60-х годов постройки сложнее. Они расположены по всему городу, и в следующие 5-7 лет ценность территории, качество района в цене квартиры будет значить гораздо больше, чем непосредственно ее характеристики.
То есть, если «хрущевка» находится в хорошем районе, то падения цен для квартир в нем ждать не стоит.
Если же этот дом находится в районе, который деградирует, то, естественно, темпы снижения цен там относительно рынка будут гораздо выше.
«Ставка по ипотеке выйдет на уровень 7%»
За девять месяцев года в регионе было выдано чуть больше 30 тыс. ипотечных кредитов. Это 84% от данных за аналогичный период 2018 г. Сумма выданных займов — 60,6 млрд руб. (на 90% меньше).
Размер среднего кредита составил 2,2 млн руб. — больше на 7%.
Зампред Уральского банковского союза Евгений Болотин признает: данные по ипотеке сокращаются, и это впервые за последние 3-4 года:
По словам Илоны Соболевой, если в следующем году Центробанк сможет сильно удивить страну ключевой ставкой, снизив ее еще, это может подтолкнуть отложенный спрос, и рынок жилья снова покажет рекордные цифры.
«Не точечная застройка, а редевелопмент»
В этом году в Екатеринбурге не было проектов точечной застройки территорий, не будет их и в последующие годы. Как говорит министр строительства и развития инфраструктуры региона Михаил Волков, «точечная застройка в городе закончена, ее нет». Но это не значит, что уплотнять сформировавшиеся кварталы больше не будут.
Раньше в городе была распространена такая практика: застройщики выискивали свободные территории, границ многоквартирных домов тогда не было. Брали площадку, вымежевывали участок и строили свечку. Таких объектов возвели в городе много, и это дало многих людям возможность получить жилье.
Та практика позволила мегаполису развиваться. Сегодня все участки под многоквартирниками размежеваны, площадок, которые можно использовать под строительство жилья, практически не существует.
Но если в сложившемся квартале у собственника земли появится желание построить вместо своего нежилого объекта жилье — это возможно, — объясняет министр.
Для этого назначение участка нужно будет перевести в другую категорию. И если Генпланом это не запрещено — стройку дома разрешат. Это не точечная застройка, а редевелопмент территории, подчеркивает Михаил Волков.
«Нам до московской реновации еще топать и топать»
Среди экспертов есть опасения, что строительные рекорды Екатеринбурга в ближайшей перспективе обернутся проблемой — новые квартиры некому будет продавать. По словам Евгения Болотина, не понятно, как обеспечить продажи жилья в регионе, где нет демографического роста населения, а есть его убыль.
Без программы ускоренного вывода морально устаревшего жилья эту задачу не решить. Если в России не запустить реновацию, дальше наращивать продажи квартир будет невозможно. Это надо четко понимать.
У нас убыль населения не только в области, но и во всей стране, так кто будет покупать новые квартиры? Если вывести «хрущевки» и «брежневки», тогда проблемы не будет.
Но, понятно, что без участия государства такую программу не запустить, — говорит зампред Уральского банковского союза.
По словам Михаила Хорькова, Екатеринбургу рано думать о реновации домов 1960-1970-х гг. постройки — сначала нужно разобраться с деревянными многоквартирниками, коих в структуре городского жилфонда 1%, и со шлакоблочными объектами — их больше 2%.
Когда говорят, что надо больше строить, чтобы обновлять жилой фонд, это правильно — по сути. Но по факту обновления не происходит. Жилфонд города увеличивается, но физически устаревшие дома не исчезают. Объем сноса старого фонда составляет менее 1% от объема ввода.
Если мы будем сносить деревянные дома теми же темпами, что сейчас, потребуется 32 года, чтобы их убрать. А на шлакоблочные дома уйдет почти 70 лет. В общем, до московской реновации «хрущевок» нам еще топать и топать. Вопрос с такими домами для Екатеринбурга неактуален совершенно.
Для начала надо разобраться с деревянными домами, — убежден аналитик.
Будут ли рекорды в 2020-м?
По словам Михаила Волкова, в этом году свердловские застройщики сдадут значительный объем жилья — уже введено 1,4 млн квадратов (+12% к прошлому году), итоговый ожидаемый результат 2019 г.
— 2,3 млн метров. Примерно 70 объектов находится в завершающей стадии строительства, отмечает министр, в течение декабря они выйдут на ввод в эксплуатацию. А вот в последующие годы будет сложновато.
Сегодня мы в непростой ситуации. Все, что будет построено в 2020 г., уже находится в стройке, нового ничего не добавится, а плановый показатель на следующий год выше, чем в 2019-м. Выйти на него будет сложно — 150-200 тыс. кв. м стоит в дефиците. Чтобы приблизиться к плану, будем усиливать работу с индивидуальными застройщиками, — признает г-н Волков.
И добавляет: как достигать показателя в 3,3 млн кв. м в 2024 г., пока не ясно. Российские власти ранее решили наращивать в стране объемы ввода жилья, однако возможностей для этого немного.
Материал написан на основе выступлений на X Рождественском саммите Российской Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и на пресс-конференции Уральской палаты недвижимости «Итоги рынка недвижимости Екатеринбурга 2019 г.».
архив DK.RU
Покупатель переориентировался на «вторичку»: что с рынком недвижимости и когда упадут цены
В Екатеринбурге пик спроса на рынке новостроек уже прошел, а вот на готовое жилье спрос только растет: хороших квартир в базе риелторов на всех покупателей не хватает. Цены продолжают бить рекорды – метр в старом фонде строит почти 83 тысячи рублей, чего никогда еще не было. Но эксперты говорят, что скоро спрос стабилизируется и цены как минимум замрут, а может, и снизятся.
По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена за квадратный метр вторичного жилья с начала года выросла на 4,9% и сегодня составляет почти 83 тысячи рублей, такого на рынке еще не было. Через агентства продается 5200 квартир, 940 комнат и 430 объектов в пригороде.
При этом спрос на вторичку растет, сделок – огромное количество. Связано это, по словам экспертов, с тем, что в марте и апреле Центробанк повысил среднюю ставку, а вслед за этим начали расти и ставки на ипотеку в банках.
Те, кто давно планировал покупать готовое жилье, активно делают это сейчас.
Основным механизмом покупки жилья по-прежнему является ипотека. Как сообщили «Новому Дню» в пресс-службе уральского ГУ Банка России, за первый квартал 2021 года в Свердловской области было выдано 14 909 ипотечных кредитов на сумму 36,05 миллиарда рублей.
Для сравнения, за тот же период год назад выдали 11 292 кредита на 24,36 миллиарда. В среднем уральцы берут 2,3 миллиона рублей на 19 лет. Статистика сайта «наш.дом.рф» говорит, что большинство выданных кредитов используются на приобретение готового жилья.
Хороших квартир на вторичном рынке уже не хватает на всех желающих. Риелторы говорят о дефиците.
«Спрос по городу распределяется неравномерно. Повышенным пользуется центр, где мы видим определенный дефицит даже на вторичном рынке. Цены на готовое жилье в центральной части выросли больше, чем в ближайших микрорайонах.
И есть отдаленные микрорайоны – Академический и Краснолесье, которые в том числе пользуются большой популярностью. И цены на недвижимость там тоже выросли, выросли существенно, – рассказала «Новому Дню» глава риэлторского агентства «Смарт.Недвижимость» Анастасия Поддубная.
– Среди покупателей вторичного жилья, в основном, те, кто планирует сразу заехать в готовое жилье и продает свое. Например, семьи, которые планируют расширение. Они выбирают себе квартиры получше качеством, поновее, которые были построены 5-10 лет назад.
И, безусловно, те, кто не умещаются в бюджет нового жилья, но рассматривает районы, приближенные к центру».
Толкает покупателей на рынок готового жилья и тот факт, что цены на новостройки за 2020 год сильно выросли. Кроме того, не все могут ждать, пока объект будет сдан.
«По сравнению с прошлым годом рост цен на новостройки составил около 20%, и не все себе могут позволить купить такое жилье. Второй момент – большинство проектов, которые начались в этом или прошлом году, будут сданы только в 2023-2024 годах, не все готовы ждать столько.
Поэтому значительная часть покупателей переориентировалась на вторичный сегмент», – добавила Поддубная.
Аналитики Уральской палаты недвижимости подтверждают эту тенденцию. По словам руководителя аналитического центра УПН Михаила Хорькова, пик ажиотажа на рынке новостроек был в 2020 году, сейчас наступает время вторички.
«Рынок новостроек в этом году показывает уже сдержанные результаты. По результатам первого квартала объем продаж можно сопоставить с 2020 годом. Первичный рынок уже перешел к этапу стабилизации ценовой ситуации и рекордных объемов продаж уже нет.
Пик активности в прошлом, – говорит Михаил Хорьков. – А вторичный рынок начал оживляться позже, и повышенная активность покупателей ощущается до сих пор. Можно сказать, рынок на пике. Количество сделок очень высокое.
Постепенно начинает расти число объектов в базе, но пока что квартир не хватает, чтобы сбалансировать спрос и предложение, а значит – и цену».
Но ситуация, по прогнозам экспертов УПН, может поменяться в ближайшие месяцы. Во-первых, увеличится объем выставленных на продажу квартир, во-вторых, рост ставок на ипотеку постепенно охладит спрос на вторичном рынке. Это может привести к стагнации или снижению цен. По информации риелторов, ряд банков уже повысили ставки на 0,2-0,5% и при дальнейшем повышении будет отток покупателей.
Что касается первичного рынка, здесь все зависит от того, продлят ли действие льготной ипотеки в Свердловской области – потому что именно этот механизм привлек большинство покупателей в 2020 году.
«Спрос на новостройки и сейчас есть, поскольку ходит активная информация о завершении программы льготной ипотеки. Люди пытаются запрыгнуть в последний вагон, взять ипотеку по максимально низким ставкам.
Достаточно много мы сейчас видим покупок студий и однокомнатных, многие используют покупку как инструмент инвестирования. По предыдущему кварталу наибольшее количество сделок было совершено со студиями и однокомнатными.
Банки также подогревают интерес к ипотеке с господдержкой, стимулируя покупать в новостройках и снижая ставки по госпрограмме, – говорит риелтор Анастасия Поддубная. – Думаю, после отмены льготной ипотеки будет затишье, как это обычно бывает.
Покупателям придется переустраиваться на новое понимание ситуации – не будет больше ипотеки с такой ставкой. Но пока неизвестно, будет ли отмена льготной ипотеки в нашем регионе».
Екатеринбург, Ольга Тарасова, Екатерина Норсеева
Екатеринбург. Другие новости 27.05.21
Следователи допросили дочь бывшего вице-мэра Контеева. / В доме мэра Оренбурга идут обыски. / На базе отдыха «Таватуй» под Екатеринбургом сгорела гостиница (ФОТО). Читать дальше
Отправляйте свои новости, фото и видео на наш Whatsapp +7 (901) 454-34-42
© 2021, РИА «Новый День»
Подписывайтесь на каналыЯндекс НовостиЯндекс Дзен YouTube
Прогноз рынка недвижимости 2021-2023
18 марта 2021
Как объяснила Эльвира Набиуллина, постепенный выход на нейтральную ключевую ставку нужен для сдерживания инфляции. С конца 2020 года она стала расти быстрее и к февралю этого года составила 5,7% в годовом выражении. Желательным показателем ЦБ считает 4%.
Нейтральная ставка — ставка, которая не провоцирует ни рост, ни снижение стоимости товаров и услуг. При помощи нейтральной ставки оценивается способность экономики страны к равновесию. Если ключевая ставка ниже нейтральной (как сейчас), значит, власти искусственно поддерживают экономику — по всей видимости, от этого им и хотелось бы уйти.
- Продать квартиру
- Однокомнатную | двухкомнатную | трехкомнатную | четырехкомнатную
- От ключевой ставки напрямую зависит и средняя ипотечная: около 60% в ипотечной ставке — это стоимость заимствования для банка, напоминает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Финансы» компании Циан.
- ТАКИМ ОБРАЗОМ, ЗАЯВЛЕННЫЙ ГЛАВОЙ ЦБ РФ ВОЗВРАТ К НЕЙТРАЛЬНОЙ СТАВКЕ 5–6% В ТЕЧЕНИЕ ТРЕХ ЛЕТ ОЗНАЧАЕТ ВОЗВРАТ К СТАВКАМ УРОВНЯ НАЧАЛА 2020 ГОДА — ПО ДАННЫМ РЕГУЛЯТОРА, ЭТО СРЕДНЕВЗВЕШЕННЫЕ 8,9% НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ И 7,4% НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК.
Последнее время ключевая ставка, а вслед за ней и ипотечная, планомерно снижались. Это стимулировало спрос на рынке недвижимости (особенно в сегменте новостроек).
К тому же власти поддержали строительную отрасль в период кризиса и пандемии — была запущена государственная программа субсидирования ипотеки на первичном рынке под 6,5%. Предполагается, что программа будет действовать в течение первого полугодия 2021-го: если она не будет продлена, рынок ждут изменения.
Рост ключевой и средней ипотечной ставок после многомесячного снижения, вероятная отмена госпрограммы по льготной ипотеке и неопределенность в условиях очередного кризиса вызывают вопросы. Ждать ли роста цен? Насколько увеличатся ставки? Что будет с рынком? На них Циан. Журналу отвечают банки, застройщики и аналитики.
Какой будет ипотечная ставка
Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников вспоминает, что еще три года назад было сложно представить среднюю ипотечную ставку ниже 10%. В 2020-м ЦБ придерживался мягкой денежно-кредитной политики, поэтому ставки снижались, побив исторический минимум. Эксперт не исключает, что теперь произойдет «некоторая калибровка тарифов».
А если конкретнее? «На первичном рынке ипотечная ставка может подвинуться к уровню 7,9%, причем произойдет это сразу после изменения ключевой ставки: как правило, банки охотнее поднимают ставки по кредитам, чем опускают», — уточняет Михаил Кочеров.
Стоимость риэлторских услуг от 3000 рублей
Застройщиков вопрос потенциального повышения ипотечной ставки озадачил. Большинство компаний, к которым обратился Циан. Журнал за ми и прогнозами, предпочли промолчать. Смелых оказалось немного.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, считает, что с большей долей вероятности рост средней ипотечной ставки будет заметен на вторичном рынке жилья (первичный будет держаться на плаву за счет льготной ипотеки).
«После отмены программы с господдержкой средняя ставка однозначно вырастет, составив в среднем 8–8,5% годовых. Покупателям придется либо вообще отказываться от покупки, либо подбирать более скромные варианты».
- Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development
- Удорожание ипотеки способно сместить внимание россиян в сторону накопительных вкладов, но даже после окончания льготной программы самым привлекательным способом накопления и приумножения средств все равно останется покупка недвижимости, уверен директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев.
- Он полагает, что на увеличении ипотечных ставок рост ключевой ставки скажется не ранее 2022 года, так как до конца 2021-го ожидаются и стабилизация рынка после кризиса, и поддержка спроса со стороны банков и девелоперов.
- Резюме: ипотечная ставка на новостройки может подняться до 7,9–8,5%, но это произойдет, видимо, не ранее 2022 года.
Что будет с ценами на жилье
На стыке 2020 и 2021 годов цены начали увеличиваться как на первичном, так и вторичном рынке.
Причин для роста было несколько: и доступность ипотеки, и девальвация рубля, и снижение ставок по депозитам — вместе это дало эффект положительной обратной связи: чем больше спрос, тем больше растут цены, тем больше людей стремятся «пристроить» накопления и тем больше это разогревает спрос, объясняет Михаил Кочеров.
«Рост ставок по ипотеке (особенно на первичном рынке) притормозит этот эффект, но ждать, что цены начнут снижаться, не стоит. Опыт показывает, что даже в отсутствие спроса продавцы крайне медленно снижают цены. В итоге нас ждет долгий стагнационный процесс на год-два».
Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Финансы» компании Циан
Покупка и продажа недвижимости — Услуги агентства — Отзывы
На то, что стоимость жилья зависит в том числе и от стремительного подорожания стройматериалов и себестоимости строительства, указывает Алексей Лухтан. По его мнению, еще один триггер для подорожания жилья — продолжающийся переход строительной отрасли на эскроу-счета.
При этом он предлагает не забывать про инструменты коммерческого субсидирования ипотеки от застройщика: «Скорее всего, во второй половине этого года, уже после отмены госпрограммы по льготной ипотеке, застройщики еще активнее будут предлагать покупателям собственные программы лояльности. Это беспроцентные рассрочки на более длительный срок, скидки и акции, а также субсидированные программы с более низкой ставкой по ипотеке».
Резюме: вероятно, во второй половине года и «вторичку», и новостройки ждет подорожание. Застройщики, пытаясь удержать покупателей, будут устраивать акции и давать скидки.
Что будет с рынком недвижимости
Михаил Кочеров подчеркивает, что сейчас доля ипотечных сделок оценивается в 40–50% всех сделок на рынке недвижимости. По его мнению, при росте ключевой ставки до 5–6% следует ждать снижения объема ипотечных сделок на 20–25% (по сравнению с рекордными показателями 2020 года), а количество всех сделок на рынке сократится примерно на 10%.
При этом он указывает, что 2020-й — очень непоказательный год, поэтому лучше сопоставлять с более спокойным 2019-м: в этом случае объем ипотечного рынка в денежном выражении будет больше примерно на 18%, а объем рынка недвижимости должен быть выше на 7–8%.
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент», отмечает, что при госпрограмме по льготной ипотеке рост ключевой ставки на 1% не повлияет на продажи, но есть важное «но»: даже сейчас заметно, что спрос постепенно замедляется.
«Это связано с ростом цен на жилье и падением доходов населения из-за кризиса.
Если жилье продолжит дорожать, то повышение ключевой ставки сделает недвижимость менее привлекательной для инвестирования и вернет часть средств на депозиты (впрочем, не более 3%).
Повышение ставок серьезнее повлияет на вторичный рынок жилья, но там сейчас наблюдается дефицит предложения, так что, скорее всего, и в этом сегменте подобный шаг заметен не будет».
Юрий Просвиров, коммерческий директор «Сити-XXI век», говорит, что количество сделок на рынке ожидаемо снизится, но драматического падения продаж не случится — девелоперы воспринимают происходящее без паники: антикризисные меры (и, как следствие, успешные продажи) помогли застройщикам не только сохранить темпы строительства и спрос, но и повысить динамику продаж, цены и прибыль.
Выявился и ряд системных проблем: дефицит рабочей силы, а вслед за ним — удорожание работ, услуг, стройматериалов и — дополнительный рост цен на квартиры.
В итоге появилась категория покупателей, которые были вынуждены отложить приобретение жилья (общая неопределенность, сокращения, отпуска за свой счет, отсутствие стабильного дохода, прибыли и прочее).
Теперь именно они могут выйти на рынок жилья и компенсировать падение темпов продаж: россияне чувствуют себя увереннее в материальном плане, считает эксперт.
«Активности продаж будет способствовать и относительный дефицит новых проектов: в Москве их анонсируется довольно много, но в области их значительно меньше», — поясняет Юрий Просвиров.
Резюме: несмотря на замедление спроса, подорожание недвижимости и рост ипотечных ставок, покупатели с рынка не уйдут. Рост ключевой ставки приведет к возвращению ипотечных ставок на уровень начала 2020-го. Это будет способствовать стагнации цен, но этот процесс растянется на год-два.
ЦИАН