Больше 60 процентов лимита госпрограммы льготной ипотеки на новостройки уже израсходовано: по данным ЦБ РФ, с момента запуска было выдано льготных кредитов на общую сумму свыше 1,2 триллиона рублей. В правительстве идут бурные дискуссии — продлевать ли программу, действие которой завершится 1 июля 2021 года. И если да, то на каких условиях.
Больше всего за пролонгацию госсубсидий ратуют девелоперы: некоторым из них льготная ипотека сделала год и обеспечила свыше 90 процентов прибыли. Банкиры тоже не против, хотя платежеспособный спрос себя уже практически исчерпал и качество кредитов в дальнейшем может ухудшиться.
Население никто не спрашивает, а стоило бы: выгода от низких ставок для заемщиков нивелируется резким ростом цен на жилье.
Программа по субсидированию ипотечных ставок была запущена в апреле прошлого года и продлена в ноябре до июля 2021 года.
По ее условиям банки выдают ипотечные займы на покупку жилья в новостройках не более чем под 6,5 процента годовых.
Общий объем программы составил 1,85 триллиона рублей, максимальная сумма кредита — 12 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге (включая области) и 6 миллионов рублей в других регионах.
Хуснуллин: Построить дом в ипотеку можно будет уже в этом году
В 2020 году практически каждый четвертый ипотечный кредит выдавался в рамках этой программы, констатирует младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Для девелоперов низкие ставки вообще стали манной небесной.
Так, например, рассказывает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков, программа положительно повлияла на реализацию во всех сегментах. В апреле-декабре 2020 года в общем объеме продаж в ипотеку доля сделок с субсидированной ставкой составила 85 процентов, в январе-феврале этого года выросла до 88 процентов.
Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина отмечает, что в 2021 году 80 процентов транзакций в сегменте комфорт-класса и ниже совершаются по госпрограмме, в бизнес-классе — 60 процентов.
Почему не все представители власти до конца не уверены в том, что программу надо продлевать? «Рекордно низкие ставки на рынке стимулировали ажиотажный спрос на жилье, следствием которого стал ажиотажный спрос на недвижимость, особенно на первичном рынке», — констатирует Екатерина Щурихина.
В период с апреля по декабрь 2020 года стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 10,6 процента, до 207,5 тысячи рублей, в объектах бизнес-класса — на 16 процентов, до 300,7 тысячи рублей, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Cреди причин удорожания жилья она называет не только дефицит предложения и резко возросший спрос, но и увеличение себестоимости строительства: «За прошедший год девальвация рубля достигла 20 процентов, из-за чего цены на импортные строительные материалы пошли вверх».
Каждый четвертый ипотечный кредит в 2020 году выдавался по льготной программе
Среди иных причин — нехватка рабочей силы на стройках и новый порядок расчета платы за изменение вида разрешенного использования земли в Москве.
Тем не менее факт остается фактом: судьба ипотечной госпрограммы определит ценовую конъюнктуру на рынке первичной недвижимости.
«Вероятно, в первые шесть месяцев 2021 года стоимость квартир в новостройках продолжит расти из-за высокого спроса, причиной которого являются рекордно низкие ипотечные ставки.
Динамика цен на жилую недвижимость во втором полугодии зависит от того, будет ли продлена льготная ипотека», — говорит Литинецкая.
Возникает вопрос: а имеет ли экономический смысл ставка в 6,5 процента, если приобретаемое жилье категорически дорожает? «По некоторым подсчетам, текущая ставка практически нивелируется ростом цен, но все еще остается привлекательной», — уверен коммерческий директор ГК «МИЦ» Геннадий Дикалов. Так, например, благодаря льготной ипотеке дольщики могут в том же бюджете взять более просторное жилье, отмечает он.
«Рост цен на жилье в значительной мере нивелировал выгоду от получения кредита по низкой ставке в рамках льготной ипотеки, а в ряде регионов этот выигрыш полностью исчерпан», — констатирует Щурихина.
Не случайно, видимо, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина считает, что программу если и стоит сохранить, то не дольше чем до конца 2021 года и в ограниченном количестве регионов, где льготная ипотека не привела к снижению доступности жилья, «разгону цен и формированию предпосылок ипотечного пузыря».
Стоит ли продлевать в регионах программу льготной ипотеки
А ведь пузырь действительно может надуться: по мнению экспертов, большинство качественных заемщиков уже успело оформить кредиты. «Перегрев рынка и вероятное появление заемщиков с более низкой платежеспособностью в долгосрочной перспективе могут негативно отразиться на качестве банковских активов и стоимости залога в случае падения цен на рынке», — подчеркивает Екатерина Щурихина.
Впрочем, о падении цен речь пока не идет: льготная ипотека по-прежнему разлетается как горячие пирожки. Так, отмечается в материалах ЦБ, в феврале текущего года объем выдачи кредитов в рамках программы вырос почти вдвое и составил 108 миллиардов рублей.
В банках наблюдается похожая динамика.
Как сообщили «РГ» в пресс-службе Сбербанка, в рамках программы льготной ипотеки в январе 2021 года выдано кредитов на 29,8 миллиарда рублей, в феврале объем выдачи достиг 43,4 миллиарда рублей: «Дальнейшие результаты года будут зависеть от потребительского спроса со стороны клиентов».
А пока длится распродажа ипотеки, будут расти и цены. Все опрошенные «РГ» девелоперы считают, что о стагнации стоимости объектов на новостройки можно будет говорить только в случае приостановки льготной программы.
«Предварительно за 2021 год стоимость квартир может вырасти на 8-10 процентов.
Но если спрос и покупательская активность заметно просядут во втором квартале, возможна корректировка цен, которая, однако, не приведет к снижению цены относительно первого полугодия», — говорит Мария Литинецкая.
На выходе мы имеем жаркую кулуарную дискуссию. Девелоперы вошли во вкус и предлагают сохранить льготные условия на 4-5 лет — средний срок девелоперского проекта. Мол, тогда предложение вырастет всерьез и надолго.
Банки довольны активностью ипотечных заемщиков, хотя и придется более внимательно приглядывать за их качеством.
Руководители Минстроя России заявляли в публичном поле, что программу нужно продлевать повсеместно, но с этим явно не согласен финансовый мегарегулятор (на запрос «РГ» в минстрое не ответили).
Чем закончатся обсуждения, пока не ясно, а квартиры продолжают потихоньку дорожать. Так, по данным «Метриум», в феврале этого года средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья массового сегмента на первичном рынке составила 219,6 тысячи рублей — это на 2,5 процента больше, чем в январе.
Как получить и не возвращать кредит на возобновление деятельности
Правительство уточнило правила выдачи льготных кредитов постановлением от 30.11.2020 № 1976. Теперь выполнить условия для полного списания кредита стало проще. Вот основные изменения:
- Больше не нужно, чтобы средняя зарплата одного сотрудника была не меньше МРОТ в период с 1 декабря 2020 по 1 апреля 2021 года. Достаточно платить в соответствие с ТК РФ.
- Смягчили правила списания субсидии для тех, кто взял кредит до 25 июня 2020 года. Им достаточно сохранить хотя бы 80 % от численности работников в СЗВ-М за май, если по итогам мая численность составляла менее 80 % от той, что учитывалась при расчёте максимальной суммы кредита. Напомним, что для расчёта максимальной суммы брали численность по СЗВ-М за апрель.
- Если 1 декабря банк уже перевёл компанию на период погашения за невыполнение условий из-за ошибки в СЗВ-М, до 25 декабря можно всё исправить. Для этого надо подать уточнённый отчет в ПФР. Но имейте в виду, что на основе уточнённого отчёта банк также может перевести компанию в период погашения. Аналогично можно будет уточняться в периоде наблюдения в срок до 15 апреля 2021 года.
Кто может взять кредит на возобновление деятельности
Правила выдачи кредита установлены постановлением Правительства РФ от 16.05.2020 № 696 (далее — Правила). Кредит могут получить работодатели — юридические лица и ИП, которые относятся хотя бы к одной из трёх категорий:
- Работают в отрасли из списка наиболее пострадавших от коронавируса. Перечень утверждён постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
- Работают в отрасли, которая требует поддержки для возобновления деятельности. Перечень утвержден приложением № 2 к Правилам.
- Попадают в реестр социально ориентированных некоммерческих организаций, которые получают меры поддержки из-за коронавируса.
Малые предприятия и микропредприятия могут взять кредит по основному или дополнительному коду ОКВЭД. Средние и крупные — только по основному.
Вид деятельности должен быть указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП на 1 марта 2020 года. Поэтому сейчас нет смысла дополнять реестр новыми кодами ОКВЭД.
Кредит дают только действующим предприятиям. Тем, кто находится в процессе банкротства, приостановил свою деятельность или прекратил бизнес как ИП кредит не одобрят.
Эти условия должны выполняться и заёмщиками, в отношении которых проведена реорганизация по решению Правительства или органа исполнительной власти субъекта, по состоянию на дату завершения реорганизации.
Какую максимальную сумму кредита можно взять
Банки принимают заявления на кредит с 1 июня по 1 ноября. Максимальная сумма зависит от:
- количества работников на 1 июня 2020 года (СЗВ-М за апрель для тех, кто обратился до 25 июня 2020 года);
- расчётного размера оплаты труда — МРОТ с учётом районного коэффициента, процентных надбавок и 30 % страховых взносов;
- продолжительности базового периода по кредитному договору — число полных месяцев с даты заключения по 1 декабря 2020 года.
Максимальная сумма кредита рассчитывается по формуле:
Максимальная сумма в месяц = Расчётный размер оплаты труда × N работников × N полных месяцев в базовом периоде
Раньше в постановлении было прописано, что деньги выдаются ежемесячно в пределах суммы, которая равна 2 × расчётный размер оплаты труда × численность сотрудников. Теперь это правило убрали.
ООО «Подсолнух» находится в Екатеринбурге и хочет взять кредит в июне — базовый период составит 6 месяцев. В организации официально работает 45 человек.
Максимальная сумма кредита составит: (12 130 рублей × 1,15 районный коэффициент × 1,3 страховые взносы) × 45 человек × 6 месяцев = 4 896 274,5 рубля.
На что потратить полученные деньги
Кредит дают на возобновление деятельности. В Правилах под ним понимают расходы, которые связаны с осуществлением предпринимательской деятельности заёмщика.
В этот список попадают и следующие затраты:
- зарплата работникам;
- оплата основного долга и процентов по льготному кредиту, утверждённому постановлением Правительства РФ от 30.12.2018 № 1764.
- оплата основного долга и процентов по кредиту на поддержку и сохранение занятости, утверждённому постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 422.
Раньше в Постановлении было указано, что все расходы должны подтверждаться документами, а зарплата не должна быть больше той, что указана в трудовом договоре.
Деньги нельзя тратить на выплату дивидендов, выкуп собственных акций или долей в уставном капитале и благотворительность.
Как погашать льготный кредит
Условия погашения кредита зависят от того, насколько у вас сократилась численность персонала. В зависимости от этого весь срок кредитного договора делится на три периода:
- Базовый период — с даты заключения договора до 1 декабря 2020 года. Он есть у всех заёмщиков.
- Период наблюдения — с 1 декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года. Начинается для заёмщиков, у которых численность персонала не опустилась ниже 80 % от численности на 1 июня или от численности по СЗВ-М за май для тех, кто взял кредит до 25 июня 2020 года.
- Период погашения — три месяца после базового периода или периода наблюдения. Не наступает для тех, кто выполнил все условия для списания кредита.
Если бизнес на 1 марта 2021 года сохранит численность сотрудников на уровне не меньше 90 % по отношению к 1 июня 2020 и выполнит остальные условия, то долг спишут полностью.
Отдельные правила для тех, кто подал заявление до 25 июня действуют и тут. Им спишут кредит полностью, если численность работников на 1 марта 2021 года составляет не меньше 90 % от численности в СЗВ-М за май 2020 года.
Сумму списанного долга можно не учитывать в составе доходов как для налога на прибыль, так и для НДФЛ.
Схема погашения выглядит так:
ООО «Гортензия» 1 июня взяла в кредит 2 млн рублей. Проценты за базовый период начислили по льготной ставке — 2 %. За 6 месяцев набежало 20 000 рублей. Итоговая сумма долга с процентами — 2 020 000 рублей.
За время базового периода штат организации сократился на 30 %, поэтому она переходит в период погашения и должна вернуть кредит равными частями в течение трёх месяцев. До полного погашения банк будет начислять проценты на оставшийся долг, но уже по стандартной ставке. Так, ежемесячно придётся выплачивать 673 333,33 рубля плюс проценты банка, начисленные за период погашения.
Как банк контролирует работу компании
Минэкономразвития 30 июля 2020 года опубликовало письмо № Д13и-24303, в котором ответило на вопросы кредитных организаций о порядке выдачи кредитов и контроля за соблюдением условия для невозврата. Мы собрали самое интересное.
Численность работников компании. Банк самостоятельно проверяет численность штата компании по данным налоговой. Для этого у ФНС есть специальная блокчейн-платформа. В ней содержатся данные по страховым взносам, которые работодатели ежемесячно сдают в ПФР.
Чтобы банк списал хотя бы половину задолженности, нужно сохранить 80 % штата. Долю посчитают от численности на 1 июня 2020 года, а тем, кто брал кредит до 25 июня, от численности из СЗВ-М за май.
Корректировочные СЗВ-М за период июнь–ноябрь можно сдавать до 25 декабря 2020 года, а за период декабрь–март — до 15 апреля 2021 года. Они помогут сделать так, чтобы банк пересмотрел условия о переводе в период погашения.
Работа в пострадавшей отрасли. В требованиях для получения кредита нет условия о том, что бизнес обязан по факту вести деятельность из перечня пострадавших отраслей.
Достаточно иметь подходящий код в реестре ЕГРИП или ЕГРЮЛ на 1 марта 2020 года. Банки не должны проверять, чем на самом деле занимается компания.
Если вам отказали в выдаче кредита, ссылаясь на то, что вы не работаете по нужному виду деятельности, попробуйте обратиться в банк снова и сослаться на письмо № Д13и-24303.
Как получить кредит на возобновление деятельности
Кредитный договор с банком можно заключить в период с 1 июня по 1 ноября 2020 года. Чем раньше подадите заявление, тем больше денег сможете запросить. Срок кредитования — до 30 июня 2021 года.
Перечень документов, которые должен получить банк от заёмщика, не указан в правилах. Уточните, какие документы требуются вашему банку. «ВТБ» разместил на сайте следующий список:
- Заявление на получение кредита.
- Учредительные и правоустанавливающие документы.
- Бухгалтерская отчётность на последнюю дату.
- Отчёт СЗВ-М на последнюю дату, если хотите взять кредит для выплаты зарплаты.
- Справка о размере задолженности по кредиту в стороннем банке, если берёте кредит для погашения долга.
- Документы, подтверждающие залоговое обеспечение, если берёте кредит для рефинансирования другого кредита с залогом.
Фас хочет изменить закон об ипотеке
2021-06-04T12:28:11+10:00 2021-06-04T12:28:11+10:00 2021-06-04T12:28:11+10:00
фото pixabay.com
В ФАС предлагают законодательно закрепить сроки выдачи банками документов, необходимых гражданам для полного и досрочного погашения обязательств по ипотечному займу. Инициатива предусматривает внесение изменений в федеральный закон «Об ипотеке», рассказали в службе. В случае принятия поправок требования будут в обязательном порядке фиксироваться в кредитных договорах.
Чаще всего с трудностями в этой сфере сталкиваются заемщики, которые хотят рефинансировать ипотеку. Для этого им необходимо досрочно погасить ссуду в первом банке. При этом в новой финансовой организации кредитная линия уже открыта.
«Существующий механизм рефинансирования, предлагаемый банками, предусматривает необходимость уплаты заемщиком дополнительных процентов.
Это происходит ввиду отсутствия обеспечения нового жилищного кредита залогом.
В период после погашения первой ссуды и регистрационной записи об ипотеке до момента регистрации залога в пользу нового кредитора действует увеличенная ставка», – рассказали в ФАС.
В прошлом году число обращений граждан по этому поводу выросло, подчеркнули в службе. В службе уточнили: в частности, россияне отмечали, что кредитные организации затягивали сроки выдачи документов, необходимых для досрочного погашения жилищной ссуды, а также закладных, требующихся для закрытия регистрационной записи об ипотеке и установления обременения в пользу нового кредитора.
Напомним, с 1 августа ЦБ РФ вводит меры по ограничению выдачи банками ипотеки с низким первоначальным взносом, рынок которой растет по мере того, как за кредитами приходят все больше людей, не имеющих средств даже на пятую часть стоимости квартиры. Доля таких займов в портфелях банков за год практически удвоилась: во втором квартале прошлого года это было 24%, а в первом текущего – 45%.
На вторичном рынке каждый третий ипотечный кредит выдается с первоначальным взносом менее 20%, тогда как по госпрограммам люди получают займы, имея на руках лишь 10-15% стоимости жилья. При этом каждому четвертому ипотечнику приходится отдавать на ежемесячные платежи 80% своих доходов или больше.
Введенная правительством России льготная ипотечная госпрограмма по покупке жилья в новостройках привела к ажиотажному спросу, росту цен на квартиры и сужению предложения.
В январе – феврале 2021 г. в Приморье уже выдано почти 3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 10,1 млрд руб. Прирост относительно аналогичного периода прошлого года составил 15% по количеству и 29% по объему.
Общая задолженность приморцев по ипотеке на 1 марта 2021 г. составила почти 121 млрд руб., увеличившись относительно начала года на 5%.
На 1 апреля по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил уже 132%.
Сельская ипотека под 3% годовых: скрытые риски и опасности для заемщика
- Нельзя отрицать, что на фоне текущих ставок по банковским кредитам возможность взять льготную ипотеку всего под 3% годовых выглядит весьма заманчиво.
- Поэтому многих воодушевила новость о том, что с этого года можно стать обладателем собственного жилья на выгодных условиях благодаря госпрограмме «Сельская ипотека».
- Но прежде чем получать кредит, стоит обратить внимание на те подводные камни, которые кроются в этой программе.
1. Ипотека ограничена строгими рамками
Льготная программа распространяется только на сельские территории и агломерации, которые входят в перечень, утвержденный региональными властями.
Это сельские населенные пункты, рабочие поселки, а также малые города с численностью населения до 30 тысяч человек. На территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области программа не действует.
Республики Крым в ряду исключений нет, однако взять там льготную ипотеку практически невозможно, т. к. в настоящее время там нет отделений банков, которые участвуют в этой программе.
На данный момент в их число входят Сбербанк, Россельхозбанк, «Центр-Инвест» банк, банк «Левобережный» и некоторые другие. Но при оформлении заявки на их сайтах невозможно выбрать Крымский регион — судя по всему, они с ним не работают.
Далее, сумма ипотечного кредита. Общий лимит суммы заемных средств составляет 3 млн рублей. И только для Ленинградской области и территорий Дальневосточного федерального округа сделано исключение — там можно взять до 5 млн рублей в кредит.
- Разумеется, при таких ограничениях вряд ли удастся приобрести комфортный дом на черноморском побережье, на что многие как раз и рассчитывали.
- Но с препятствиями сталкиваются и те, кто укладываются во все рамки (и по сумме, и по территории).
- Помимо того, что кредит должен одобрить банк (проводится проверка платежеспособности), нужно получить одобрение субсидии от Минсельхоза (а это возможно, если лимит государственного финансирования программы на текущий год еще не исчерпан).
В последнее время люди начали получать отказы из-за того, что объем субсидий, выделенных на их регион, уже закончился (т. е. уже было выдано определенное количество льготных кредитов, запланированное на этот год).
Поступит ли дополнительное финансирование на текущий год, пока неизвестно.
2. Обещанные 3% годовых могут вырасти в несколько раз
Государство субсидирует большую часть процентов по сельской ипотеке — в размере ключевой ставки Центробанка. Однако заемщик рискует остаться без обещанной поддержки государства, если он нарушит условия выданного кредита.
Сюда относится нецелевое использование средств (например, полученные средства были размещены на депозите) или просрочка выплаты кредита (если заемщик не соблюдает график платежей).
Но что самое неприятное, даже абсолютно добросовестный заемщик может неожиданно столкнуться с резким ростом процентной ставки.
Дело в том, что «Сельская ипотека» является частью госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий», а утвержденный срок ее реализации составляет пока только 5 лет (до 2025 г.).
Пока неизвестно, будет ли эта программа продлеваться в дальнейшем. Тогда как кредиты по «Сельской ипотеке» выдаются сейчас на срок до 25 лет.
А в случае прекращения государственного субсидирования банк имеет полное право повысить процентную ставку по кредиту на ключевую ставку ЦБ РФ.
Сейчас она составляет 5,5%, но не стоит забывать, что она может значительно вырасти. Например, в декабре 2014 года ставка поднялась до 17%!
- Это значит, что к текущим 3% может добавиться еще ставка ЦБ — и полученную сумму процентов заемщику придется платить банку самостоятельно.
- Учитывая недавнюю историю изменений ключевой ставки, 3% сельской ипотеки при неблагоприятной экономической ситуации в стране могут обернуться и 20% годовых.
- Поэтому, прежде чем обращаться за «Сельской ипотекой», нужно внимательно оценить все возможные риски.
Читайте договор: правда, что банк может резко увеличить ставку по действующей ипотеке?
Центробанк вернулся к повышению ключевой ставки, и СМИ разродились новостями: банки начнут повышать ипотечные ставки по уже выданным кредитам. Якобы в большинстве ипотечных договоров есть пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке менять условия по процентам. Разберёмся, о чём идёт речь и когда кредитор вправе менять ставку.
Подмена понятий или ошибка?
14 апреля многие СМИ «напомнили» россиянам, что банки вправе менять ставки по ипотеке в одностороннем порядке. Журналисты ссылаются на слова преподавателя Высшей школы экономики Марии Абрамовской. Эксперт обсуждала тему ипотеки с изданием Regnum.
Правда ли, что ставка по действующему кредиту может внезапно вырасти? vertexsochi.ru.
По словам Абрамовой, такая возможность предусмотрена кредитным договором.
Как только Центральный банк поднимет ключевую ставку, банк-кредитор может последовать его примеру. Как правило, кредитный договор содержит пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке после уведомления заёмщика поднимать ставку по договору в случае роста ключевой ставки. В этом случае ежемесячный платеж вырастет существенно. И это будет уже проблема только заёмщика
То, о чём говорит эксперт, – это так называемые плавающие ставки по ипотеке. Сейчас в России практически нет такого вида кредитов, хотя Сбербанк предлагал ЦБ запустить программу. Центробанк пока прорабатывает правовую сторону вопроса.
Плавающая ставка не запрещена в России, просто используется очень редко. Объём задолженности по кредитам на жильё с плавающей ставкой менее 0,1%, отмечает Банк России. А по словам Марии Абрамовской получается наоборот – в кредитных договорах предусмотрено подорожание ипотеки вслед за увеличением ключевой ставки.
Что говорит закон
В законе «О банках и банковской деятельности» говорится, что финансовая организация не вправе менять в одностороннем порядке процентные ставки по кредиту. Исключения – случаи, предусмотренные законом или кредитным договором.
То же самое написано в законе «О потребительском кредите (займе)».
Когда ставка может вырасти:
- по согласованию с заёмщиком;
- по решению суда, например, если клиент нарушает условия кредитного договора;
- при отказе от оформления страхования или продления страховки.
В докладе о регулировании рисков, связанных с возможностью распространения плавающих ставок по ипотеке, ЦБ пишет следующее:
Применение плавающих ставок должно быть строго ограничено – только теми заемщиками, у которых есть запас по показателю долговой нагрузки и которые останутся платежеспособными в случае повышения процентных ставок
По мнению ЦБ, практика плавающих ставок чревата мисселингом – ситуациями, когда банк навязывает финансовые продукты или выдаёт одни под видом других.
Изучаем договор
У сотрудников «Выберу.ру» тоже есть ипотека. Мы решили заглянуть в документы и проверить условия по ставкам. Вот, например, ипотечный договор со Сбербанком от 2011 года:
Условия ипотечного договора со Сбербанком от 2011 года. редакция «Выберу.ру».
В п. 5.3.1. говорится, что кредитор имеет право в одностороннем порядке только снижать ставку по договору, если ЦБ в свою очередь снижает ключевую ставку. Банк должен предупредить клиента об изменениях и ознакомить с новым графиком платежей.
Если заёмщик нарушает условия кредитного договора, например, отказывается предоставить для проверки объект залога (недвижимость), банк вправе потребовать досрочно вернуть кредит или погасить вместе с начисленными процентами. Но о росте ставки речи не идёт.
В ипотечном договоре со Сбербанком от 2020 года условие изменения ставки одно – отсутствие страхового договора. Например, действие страхового полиса закончилось на 10-м году ипотеки, а платить ещё столько же. Банк имеет право поднять ставку, но не выше максимально возможной на дату заключения договора.
Условия ипотечного договора со Сбербанком от 2020 года. редакция «Выберу.ру».
Так может ли банк поднять ставку?
Сейчас – нет, так как большинство ипотечных договоров этого не предусматривает.
Более того, законы о потребительском кредите и банковской деятельности имеют приоритет над договором с банком. Если кредитор повысит проценты, ссылаясь на рост ключевой ставки, это решение оспорит суд.
Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам
Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.
Совет директоров Банка России, принимая решение по надбавкам к коэффициентам риска, исходил из следующего.
С середины 2020 года значительно ускорился рост цен на жилую недвижимость, который существенно опережал увеличение доходов населения.
По данным за I квартал 2021 года, рост цен на жилую недвижимость в целом по Российской Федерации составил на вторичном рынке 13,6% в годовом выражении, а на первичном рынке 17,6%1. При этом в отдельных регионах рост цен за 12 месяцев превысил 20%.
В этих условиях возросла значимость величины первоначального взноса по ипотечным кредитам, который отражает степень обеспеченности кредита2 и является одним из ключевых факторов риска в ипотечном кредитовании.
Уровень обеспеченности кредита залогом ограничивает риски банков, связанные с возможной коррекцией цен на жилую недвижимость. Кроме того, первоначальный взнос коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика.
Банки постепенно увеличивают долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%).
Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки, что отчасти связано с условиями льготных государственных программ ипотечного кредитования, минимальный размер первоначального взноса по которым составляет 10–15%.
На первичном рынке ипотеки доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в общем объеме предоставленных кредитов выросла с 24% в II квартале 2020 года до 45% в I квартале 2021 года3. На вторичном рынке ипотеки увеличение доли таких кредитов за указанный период незначительно — с 30 до 33%.
Годовые темпы роста задолженности по ипотечному кредитному портфелю в рублях остаются устойчиво высокими — 23% на 1 апреля 2021 года4. В этих условиях происходит быстрое накопление банками кредитов с низким первоначальным взносом, что повышает их уязвимость к возможным шокам.
Для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с соотношением «кредит/залог» от 80 до 85%. Новые значения надбавок составят от 50 до 100 процентных пунктов в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика и будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.
Надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом жилого и (или) нежилого помещения
| Отношение величины основного долга к справедливой стоимости залога (кредит/залог) | (80;85] | 70 | 50 | 50 | 50 | 70 | 80 | 90 | 100 |
| Справочно: текущие значения надбавок | 50 | 20 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 |
Надбавки к коэффициентам риска по кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях на финансирование по договору долевого участия в строительстве
| Отношение величины первоначального взноса к справедливой стоимости залога (ПВ/залог) | (15;20] | 70 | 50 | 50 | 50 | 70 | 80 | 90 | 100 |
| Справочно: текущие значения надбавок | 50 | 20 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 |
Повышение надбавок будет способствовать снижению стимулов банков к расширению кредитования за счет предоставления заемщикам кредитов с низким первоначальным взносом, а также позволит ускорить восстановление макропруденциального буфера по ипотечным кредитам и обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям.
Учитывая, что платежеспособность заемщиков в значительной мере зависит от уровня долговой нагрузки, в случае дальнейшего повышения долговой нагрузки и сохранения ускоренного роста цен на недвижимость Банк России во втором полугодии 2021 года может рассмотреть вопрос об установлении надбавок к коэффициентам риска также для кредитов с первоначальным взносом более 20% и высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика5. В I квартале 2021 года на кредиты заемщикам с высоким уровнем ПДН (более 80%) пришлось 24% объема предоставленных ипотечных кредитов.
1 По данным Росстата. 2 Показатель LTV (кредит/залог). 3 По данным формы отчетности 0409704. 4 По данным формы отчетности 0409316 и данным формы отчетности 0420863 с информацией о задолженности по секьюритизированным ипотечным кредитам.
С учетом приобретенных прав требования. 5 Применение данной меры было запланировано в 2020 году, но в последующем было отменено в связи с пандемией COVID-19 (см.
доклад для общественных консультаций «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования», декабрь 2019 года).
При использовании материала ссылка на Пресс-службу Банка России обязательна.
7 весомых недостатков ипотеки. Почему ипотечное кредитование это антиблаго для общества
Одно из самых частых возражений среди тех, что мне попадались, звучит следующим образом: «Цены на недвижимость не вырастут, потому что застройщики, получив дополнительную прибыль от ипотеки, станут вводить больше жилья». Разберу кратко, почему это не так.
Во-первых, недвижимость характеризуется совершенной неэластичностью предложения в коротком периоде. Поэтому при всём желании никто сразу увеличить строительство не сможет. Эффект от ипотечной стимуляции спроса проявится сразу, а предложение никак не успеет отреагировать. Так что цены в любом случае взлетят.
Во-вторых, в среднесрочной и долгосрочной перспективе возникнут мощные препятствия на пути снижения цены.
- Увеличатся рентные издержки (стоимость земли, административные издержки, коррупция). Застройщики попросту не получат весь прирост маржи, который образовался в результате роста цены. В лучшем случае — часть, а то и вовсе ничего, иначе бы не жаловались девелоперы постоянно на высокую себестоимость строительства. В итоге предложение не вырастет соразмерно росту цены.
- Появится слишком много заинтересованных лиц, которым невыгодно снижение цены. Помимо застройщиков, это банки, у которых в залогах жильё по завышенным ценникам. Если цена начнёт снижаться, а заёмщики не смогут платить, банки получат прямые убытки. Наконец, сами заёмщики. В итоге ценовую пирамиду будут поддерживать всеми правдами и неправдами до полного обрушения всей конструкции. Если бы строительство и банковская система были похожи на свободный конкурентный рынок, то да, цены бы выросли, но ненадолго. Но, увы, это не про нас.
Так что ипотека разогреет цены, а упасть им не дадут нерыночные силы, поэтому довод, что автоматически произойдёт коррекция, не несостоятелен. Конечно, рано или поздно цены упадут, да только это будет не снижение, а обвал в результате разрыва ипотечного пузыря.
Надеюсь, я посеял зерно сомнения, и многие задумаются, почему то, что мы читаем в СМИ, и реальность столь сильно расходятся. Ипотека, возможно, даёт отдельным людям возможность быстрее купить квартиру, но пользу для общества в целом не приносит. Возвращаясь к определению антиблага, мы увидим следующее.
- Ипотека обладает отрицательной полезностью, т.к. выгоды для отдельных заёмщиков перекрываются убытками для других потребителей.
- Рост кредитования приводит к долгосрочным негативным последствиям для экономики.
- Люди потребляют ипотеку не потому, что это им нравится или хочется, а т.к. надеются отбить проценты или боятся, что не успеют до повышения цены.
Как уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке
Банки, государство, застройщики регулярно улучшают условия и возможности для клиентов, собирающихся купить жилье в ипотеку: снижают ставки, дают скидки и льготы.
Но как быть тем, кто уже взял ипотеку? Есть ли возможность меньше платить по уже оформленному кредиту? Да! Рассказываем, как это сделать.
Снизить ставку по программе «Ипотека для семей с детьми»
Если у вас родился второй или последующий ребенок, вы можете перевести действующий кредит на условия программы «Ипотека для семей с детьми» и снизить ставку до 5,3% годовых на весь срок кредита.
Период действия программы:
- Не позднее 31 декабря 2022 года для граждан РФ, у которых второй или последующий ребенок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Такой же срок — для семей в которых ребенку присвоена категория инвалидности.
- При рождении второго или последующего ребенка с 1 июля 2022 года по 31 декабря 2022 года переоформление кредита возможно до 1 марта 2023 года.
- Если ребенок был рожден до 31 декабря 2022 года, а категорию инвалидности получил после этой даты, переоформление кредита будет возможно до 31 декабря 2027 года.
Чтобы снизить действующую ставку необходимо одновременное соблюдение следующих условий.
- Недвижимость куплена по договору долевого участия, договору уступки прав требования или договору купли-продажи. Продавец жилья по договору — юридическое лицо: застройщик или инвестор.
- Вам осталось выплатить по кредиту меньше 85% от стоимости жилья и не более 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей для остальных субъектов РФ.
- Оформлен полис страхования жизни.
Подробности в статье «Как снизить ставку по действующей ипотеке СберБанка для семей с детьми»
Выплатить кредит досрочно
Запретить вам досрочно погасить ипотеку банк не вправе. Вы можете оформить кредит на 25 лет и выплатить через год — были бы деньги.
В первую очередь — это выгодно. Парадокс, но выплачивая больше — вы платите меньше. Средства досрочного платежа идут на уменьшение основного долга. Меньше основной долг — меньше процентов на него начисляется. Поэтому досрочно выплачивать ипотеку выгоднее в первые годы после ее оформления — в это время большую часть ежемесячного платежа составляют именно проценты.
Если вы решили выплатить кредит целиком, необходимо сообщить об этому банку и выяснить конкретную сумму долга на день, когда вы планируете осуществить погашение. Каждый день — это разная сумма.
Если вы выбирает досрочное частичное погашение нужно определиться, что вы хотите сократить: общий срок кредита или ежемесячные выплаты.
Даже небольшие платежи выгодно вносить досрочно, не дожидаясь, пока скопится кругленькая сумма. Любой скромный досрочный платеж = экономия.
Подробности в статье «Досрочное погашение ипотеки СберБанка: ответы на популярные вопросы»
❗️Бесплатно и быстро получить справку с информацией об остатке основного долга и начисленных процентах вы можете на ДомКлик
Досрочно погасить ипотеку можно и за счет собственных накоплений, и с помощью государственных программ.
Получить 450 000 рублей на погашение ипотеки, если у вас многодетная семья
Если вы родитель троих или более детей, один из которых рожден после 1 января 2019 года, вы можете получить 450 000 рублей на погашение ипотеки. Эту сумму можно приплюсовать к другим дотациям, в частности к материнскому капиталу — во многих случаях этого может быть достаточно, чтобы погасить кредит полностью.
Подробности в статье «Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям»
Потратить на погашение долга материнский капитал
С 1 марта 2020 года получить материнский капитал можно даже при рождении первого ребенка.
Семьи, в которых с 1 января 2020 года появился первый ребенок, получат 483 881 рубль. Если второй ребенок — 639 431 рубль.
Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий, в частности — на частичное досрочное погашение ипотеки, но только с уменьшением суммы, но не срока кредита.
Подробности в статье «Материнский капитал на улучшение жилищных условий в 2021 году»
Получить налоговый вычет за квартиру в ипотеку
При официальном трудоустройстве и «белой зарплате» вы ежемесячно отдаете государству налог — 13%. С годами набегает внушительная сумма, часть которой можно и нужно получить обратно и потратить на погашение ипотечного кредита.
За несколько лет можно возвратить до 650 000 рублей за квартиру и проценты по ипотеке.
Подробности в статье «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости»
Рефинансировать ипотечный кредит
Вы можете найти банк, в котором ставка по ипотеке существенно ниже, и сэкономить, оформив перекредитование. Если новый банк одобрит вашу заявку, он выплатит долг по действующему кредиту, а новый по более низкой ставке откроет у себя.
- Подробнее о том, как рефинансировать ипотеку»
- Рефинансировать ипотеку другого банка можно в СберБанке по ставке от 7,9%.
- Также в рамках программы вместе с ипотечным кредитом можно рефинансировать потребительские кредиты других банков, задолженность по кредитной карте и получить кредит наличными на любые цели.
Как оформить любую из этих услуг
Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете в личном кабинете обслуживания ипотеки на ДомКлик.
Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру 8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.