Глядя на то, какими темпами Москва растет ввысь и как застраивается любой свободный клочок земли в городе, любому неравнодушному жителю города становится страшно. Только за последние 5-7 лет количество небоскребов в Первопрестольной увеличилось втрое. Растет нагрузка на социальную инфраструктуру – школы, детсады, поликлиники, и конечно, нагрузка на дороги и транспорт.
Сейчас около 15% всех домов в Москве более 100 метров высотой. Мир Квартир
Как решать эту проблему в условиях, когда в столицу устремилась практически вся страна, по крайней мере самая активная ее часть? Когда из-за высокого спроса строительный бизнес столь прибылен, что участники рынка закрывают глаза на возможные последствия их деятельности? Даже государство не спешит отрегулировать отношения девелоперского бизнеса и горожан, ведь оно тоже получает свою долю в виде немалых налоговых отчислений от строительных компаний.
В феврале промелькнуло сообщение, что в проект стратегии развития стройотрасли до 2035 года внесен пункт об ограничении плотности застройки в Москве. Но пока документ не принят.
Да и изменится ли что-то, даже если нормативы и будут вписаны туда? В 2012 году городские власти уже вводили ограничение на высоту зданий выше 75 метров.
Но застройщики продолжают согласовывать с городом все новые проекты, один высотнее другого.
Расселение за город не состоится
Слабая надежда, что столица если не перестанет расти, то хотя бы начнет расширяться экстенсивным способом – на территорию Подмосковья, появилась в прошлом году, когда с началом пандемии многие жители мегаполиса, перейдя на удаленную работу, устремились за город. Специалисты заговорили о дезурбанизации.
Но увы… «Хотя после снятия ограничений многие жители столицы остались в области и продолжили трудиться дистанционно, нельзя назвать это явление тенденцией, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
– Основная причина, по которой москвичи не могут массово переехать в Подмосковье, заключается в недостаточном развитии местной инфраструктуры. Коме того, не все локации Московской области отличаются высокой транспортной доступностью.
Наконец, далеко не всем подходит загородный формат жизни».
Жить и работать за городом хорошо, но не всем и не всегда. hollivizor.ru
Дезурбанизация осталась временным явлением, и еще долго не станет трендом в России. Население готово переезжать за город, но не для постоянного проживания. Напротив, гиперурбанизация будет продолжать набирать обороты, потому что именно в больших городах сосредоточены лучшие рабочие места, качественные образование и медицина, культура и логистика.
Более того, не только загород, но даже и крупные города-миллионники уже не могут удерживать отток населения в Москву.
«Миллионникам в ближайшее время предстоит довольно жесткая конкурентная борьба, в результате которой они либо станут мегаполисами, либо втянутся в орбиту более успешных крупных городов (читай: Москвы), – прогнозирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Эксклюзивное положение Москвы как островка благополучия и неустроенность регионов вот уже много лет приводят к неиссякающей миграции потоков провинциалов, готовых вкладываться именно в столичную недвижимость, несмотря на ее высокую стоимость. В результате строительная сфера процветает, занимая под свои проекты все новые участки земли в черте города. Совладать со стихией рынка невозможно, поэтому жизнь в столице продолжит уплотняться».
Реновация и льготная ипотека как катализаторы процесса
Москвичи, как т. н. «коренные», родившиеся тут, так и поселившиеся в городе давно, конечно, не в восторге от растущих с каждым годом каменных джунглей.
Многие из тех, кто живет в кварталах высотной застройки, жалуются, что не то что горизонта, но и самого неба из их окон с каждым годом видно все меньше.
Садики и школы переполнены, как и вагоны метро по утрам, а ездить на личном транспорте стало невозможно из-за пробок, да и где парковать тот автомобиль?!
Казалось бы, чрезмерная застройка несет проблемы и для самой власти: чем больше людей живет в локации, тем сложнее ею управлять. А поскольку жители этих гетто испытывают нехватку инфраструктуры, муниципалитету приходится решать эти проблемы, выделять немалые средства из бюджета.
Небо видно только с верхних этажей. Мир Квартир
Но «слуги народа», которые могли бы изменить ситуацию – депутаты и чиновники, прославившиеся своей любовью к запретам в других сферах – что-то пока не очень стремятся ограничить строительство в Москве.
Более того, государственные инициативы только помогают застраивать город все плотнее. Такие масштабные направления градостроительной политики Москвы, как реновация ветхого жилья и редевелопмент промышленных зон, позволяют создать новые стройплощадки внутри МКАД.
«Наращивание объемов жилищного строительства будет идти за счет увеличения высоты объектов. Место пятиэтажек, снесенных по программе реновации, займут дома, высота которых составит в среднем 24 этажа.
И в течение ближайшего десятилетия, вероятно, удастся обновить жилой фонд и перестроить промзоны примерно наполовину», – говорит Мария Литинецкая.
https://www.youtube.com/watch?v=TVOc48aUM7o
С другого фланга ударила льготная ипотека, давшая мощный новый толчок к строительству в столице. Она дала возможность покупателям, в том числе иногородним, рвущимся в Нерезиновую, приобретать жилье по невиданно низкой доселе ставке 6,5%. И тем самым обеспечила бешеный спрос на квартиры, который не смог остановить даже рост цен более 20% за год.
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина», признает: «Застройщики получили хороший приток инвестиций за счет ажиотажного спроса со стороны ипотечных покупателей. Эти средства послужат основой для реализации новых проектов. В Москве сейчас строят порядка 18 млн кв. м жилья – это абсолютный рекорд.
Очевидно, город будет «расти» ввысь: 46% строящихся домов – от 18 этажей и выше».
«Ограничите высоту – повысим цены»
Рассчитано, что для комфортной жизни плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар. Но сегодня в некоторых районах столицы такая норма уже превышена почти вдвое.
Застройка уплотняется в том числе за счет появления высотных зданий.
За последние 5-7 лет количество небоскребов (от 40 этажей) в Москве увеличилось втрое, а около половины всех «квадратов» в новостройках приходится на дома от 25 этажей.
Реновация быстро увеличивает высотность застройки. Мир Квартир
Строительный бизнес упрекать сложно – его главная задача всегда извлечение максимальной прибыли. И строительство небоскреба во много раз выгоднее, чем возведение малоэтажных домов, более комфортных для жителей. А посему девелопмент можно ограничить только законодательно.
Так будут ли меры приняты? В прошлом у властей уже имеется успешный опыт по ограничению застройщиков в других аспектах. Так, нормативы по строительству социальной инфраструктуры и созданию парковочных мест при новостройках позволили избежать коллапса в этой сфере. Теперь назрела необходимость регламентации и по высотности и плотности жилья – по крайней мере, в Москве.
Неизвестно, введут ли их московские власти, но застройщики, как всегда в таких случаях, уже грозятся повышением цен на квартиры: «Любые запреты или директивные решения не дадут результатов и приведут только к усилению роста себестоимости строительства», – заявляет, например, Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина».
И оговаривает: «Но девелоперское сообщество всегда готово к обсуждению вопросов общественной важности, в том числе и по вопросам плотности застройки. Главное, чтобы этот диалог состоялся. Городу нужна комплексная градостроительная концепция, где будут учтены интересы всех участников процесса».
А мы добавим: важнее всего здесь учесть интересы жителей, которые фактически почти не имеют голоса и представительства в таких обсуждениях.
Будет расти, пока не упрется в облака
Что же до градостроительной концепции, то она, похоже, уже есть. Курс взят на модель развития Москвы по типу мировых мегаполисов.
Согласно ему, нужно создавать высокую плотность застройки во внутренних (за исключением исторического центра) районах города и понижать ее к периферии, чтобы не возник транспортный коллапс.
А в пригородах развивать застройку частными домами, таунхаусами, коттеджами.
Концепции концепциями, а на деле московская «периферия» уже выглядит вот так. Мир Квартир
Это подтвердил архитектор Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK и член Архитектурного совета города Москвы: «Исторический центр Москвы останется в тех высотных параметрах, в которых он существует.
В границах между Садовым кольцом и Третьим (и Четвертым) транспортным кольцом, где максимальная стоимость земли, естественно, будет расти высота зданий.
За МКАД нужно снижать высотную отметку, развивать малоэтажное строительство».
Участники рынка говорят, что возможно найти некий оптимум или баланс, поддержание которого выгодно для всех сторон. «По нашему мнению, комфортным будет увеличение плотности застройки до 30-35 тыс. кв. м/кв.
км, однако нужно учитывать размер территории или участка, по которому считается плотность.
Помимо плотности, нужно учитывать архитектурную выразительность, разновысотность зданий с наличием доминант, то есть аспекты эстетики и комфорта», – говорит Мария Литинецкая.
Одним словом, в профессиональном сообществе принят консенсус, что рост жилых кварталов вверх, по которому пошли многие мегаполисы, считается разумным путем развития. По которому семимильными шагами идет и наша столица.
«Город будет расти еще долго, пока не упрется в природные ограничители, потому что технологических ограничений становится все меньше, – подтверждает Юлий Борисов.
– Москва будет уплотняться, потому что люди предпочитают селиться именно здесь, чтобы получать все услуги по месту жительства: шопинг, культуру, досуг, спорт, разнообразный общепит и пр.».
Но что же это за природные ограничения, на которые только и остается уповать москвичам? Архитектор отвечает: «Наверное, все замечали, что осенью и зимой у небоскребов верхняя часть часто закрыта облачностью.
Это, разумеется, создает существенный недостаток для жилья, из которого не видно ничего, кроме «молока». Поэтому я думаю, рано или поздно эта отметка станет естественным ограничителем для строительства в Москве».
- Что ж, на власти надежды мало, остается надеяться на облака.
- «Коли доктор сыт, так и больному легче». Застройщики просят не ограничивать льготную ипотеку
- «Для снижения цен нет предпосылок». Прогноз по стоимости новостроек Москвы в 2021 году
- Рустам Арсланов: «К июлю мы ожидаем еще один всплеск спроса на недвижимость»
- «Был москвич, да весь вышел». Как мой друг взял ипотеку, но из-за пандемии не смог ее выплатить
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Высотность – не главное
Появится ли в обозримом будущем жилье с квартирами на высоте птичьего полета? В каких парках будут гулять сегодняшние младенцы и отдыхать их родители? И каков в целом архитектурный портрет региона в ближайшем будущем? Эти и другие вопросы «Известия» задали заместителю председателя правительства Московской области Герману Елянюшкину.
В апреле этого года заработал новый градостроительный совет Московской области. Каковы первые итоги его деятельности? Устраивают ли они активистов общественных слушаний?
Надо понимать, что строительство – это всегда неудобство. Даже из-за обычных пустырей возникают жаркие споры. Может, это и смешно, но некоторые привыкли годами там выгуливать собачку. Но вместе с новыми домами появляются детские сады, спортивные площадки.
Мне кажется, не самая худшая компенсация за понесенные неудобства. Опять же, не все рады размещению по соседству детских садов, школ. В той же Германии очень жесткие нормы по их размещению. Педантичные немцы расценивают их как источник повышенного шумового воздействия.
Но мы не можем не строить совсем!
Так что за три месяца успел обсудить и сделать градсовет? Что-то радикальное?
В нем работают не радикально настроенные противники какого бы то ни было строительства. Мы действуем очень осторожно, чтобы, например, с одной стороны, уменьшить вероятность нареканий со стороны жителей. И не нанести избыточный ущерб финансовому положению строительной компании, с другой. Чтобы не появились обманутые дольщики, с третьей.
А есть еще четвертые, пятые, шестые стороны. Очень многогранная проблема! На градсовете мы лишь оцениваем соответствие действующим нормам, правилам, нормативам градостроительного проектирования, возможности окружающей улично-дорожной сети справиться с возрастающим потоком того количества транспорта, которое будет у жителей строящихся домов.
И все же – главное решение, отличное от предыдущей политики в области строительства?
Это снижение этажности, плотности застройки (в мае этого года в Московской области запретили строить дома выше 17 этажей, обсуждаются дополнительные требования при возведении зданий выше 9 этажей. – «Известия»). То, что как раз в обществе вызвало единодушную поддержку: такое количество жилья возводить везде, где попало, где захотелось, застройщикам больше не позволят.
Заммэра Химок Раиса Ахмадеева как раз уволили за выдачу разрешений на строительство домов выше 29 этажей.
Андрей Юрьевич (врио губернатора области Воробьев. – «Известия») договорился со всеми главами о совершенно прозрачном и понятном механизме: не «потихонечку выдали разрешение на строительство», а «вынесли на градостроительный совет».
Оценивается необходимость строительства, соблюдение всех нормативов градостроительного проектирования, соответствие высотным регламентам. Только после этого принимается решение о строительстве. А в Химках сразу взяли и выдали разрешение на строительство 29-этажных домов.
Что само по себе не могло не повлечь соответствующей реакции со стороны областного правительства.
Если раньше проект ныне строящегося дома был выше 17 этажей, то теперь какова его судьба? Строить все же?
Нет. Проекты будут корректироваться.
А если здание необычной формы? Изменить проект – это же не просто снять несколько этажей, как верхний корж у торта.
К сожалению, у нас за те четыре больших заседания градостроительного совета, что уже прошли, и, наверное, за такое же количество рабочих градостроительных комиссий пока ни одного интересного с архитектурной точки зрения проекта не встретилось. В основном рядовые железобетонные или панельные коробки. Застывший собачий вальс.
Вы предвосхитили мой вопрос. В докладе подмосковного министра по архитектуре и градостроительству Воронцова ничего нет о каких-то мерах поощрения строительства нетиповых проектов. Сознательно?
Тяжело стимулировать морально, когда на одной чаше весов лежит дружеское похлопывание по плечу и красивая статуэтка, а на другой – несколько миллиардов рублей прибыли. Само собой, когда у нас цена за квадратный метр в ближайшем Подмосковье держится на уровне 115 тыс.
рублей, то вне зависимости от того, построишь ли ты красивый архитектурный жилой комплекс или «панель», где выжмешь все квадратные метры до последней капельки, все равно ты получишь свои 115 тыс. рублей. Но здесь необходимо и ограничение: есть опасность скатиться в какую-то вкусовщину.
В главном управлении архитектуры Московской области как раз создается комиссия, которая будет рассматривать архитектурный проект. Это будет не один человек, а архитекторы, причем достаточно известные.
Мы знаем их фамилии?
Нет, пока состав только формируется. Фамилии, которые обсуждаются, я не хотел бы пока озвучивать. Это тема для отдельного разговора.
Недавно я была в ближайшем «Подлондонье» – Виндзоре. Поражает то, что в этом частном секторе ничто не выбивается из логического визуального ряда при всем многообразии архитектурных решений. Появляются ли в области районы, с визуальной точки зрения безапелляционно красивые?
Конечно. Это – Новые Вешки. Те же Химки. «Урбан Групп» неплохой с архитектурной точки зрения построила комплекс, неплохой комплекс у RDI. И невысокая плотность застройки. Это подход с любовью к покупателям.
Каковы нормативы той самой плотности? Мне кажется, в тех же Котельниках она невероятно высокая.
Должна быть комфортная застройка – для экономики, для жителей. Такая средневзвешенная цифра – 6,5, максимум 10 тыс. кв. м на гектар. А у нас некоторые «особо одаренные» застройщики умудряются из гектара выжимать по 20 тыс. кв. м.
Хочу вернуться к вопросу о высотном строительстве. Мне казалось, что на рынке есть спрос на приобретение бизнес-жилья. Те, кто хочет жить в районе-«мегаполисе», но поближе к природе. Подмосковью-Сити не бывать?
Пока нет. Мы неоднократно с Воробьевым обсуждали, допускается ли строительство в области того или иного аналога Сити.
Могут ли быть меры вплоть до отмены запрета высотного строительства на конкретной территории? Может быть, почему нет? Но пока что инвестор, который готов развивать свою территорию именно комплексно, как высотное строительство, с обоснованием, почему это нужно делать, за счет чего возводить те же транспортные коммуникации, дороги, в область не пришел. Никто не закрывает эти двери. И региональные нормы высотного строительства (по конкретному проекту. – «Известия») утвердятся постановлением правительства, когда будет интересный и важный проект. Но пока таких нет. Как я понимаю, экономически это нецелесообразно. У нас же все строят высотный комплекс – пытаются какую-то убогую панель возвести, «догнать» до 25 этажей и побольше. Москва-Сити с архитектурной точки зрения, конечно, пример не бесспорный, но он многим нравится. В том числе профессионалам.
Модная ныне тема – экостроительство. Есть международные сертификаты, в том числе LEED, правда, нет пока российских аналогов. В столице работает около 20 сертифицированных «зеленых» офисов. Насколько важны эти бумажки?
Это больше выбор покупателя, какое жилье себе покупать: имеющее сертификаты или не имеющее. Потом, у нас граждане достаточно обоснованно не доверяют документам, которые предъявляются и показываются. Как правило, пустой звук по ряду причин. Да и недостаток денежных средств…
У нас зачастую квартиры покупаются на грани платежеспособности семьи. И выбирается квартира как можно дешевле. Уже не до каких-то современных стандартов. Цена решает все. Считается, опять же вполне обоснованно, что у нас жилье экологически безопасно. Роспотребнадзор ведет серьезный экологический мониторинг.
На территории области нет скандалов с некачественным бетоном или вредными примесями.
- Какой район Подмосковья сейчас считается самым дорогим, отчасти элитным, и какой – самым экономичным?
- Очень просто ответить: чем ближе к Москве, тем дороже.
- А если говорить о направлениях?
Самые дорогие – Химки, Балашиха, Подольск, Реутов, Красногорск. Прямая зависимость от расстояния. В Подольске не самая оптимальная доступность, но цена там не низкая.
В Химках в малоэтажном комплексе, который недавно посещал во время объезда, цена за квадратный метр составляет 73 тыс. рублей. Из экологически безопасных материалов, с хорошей инфраструктурой, с прогулочными зонами, детскими садами и т. д. Фактически такие мини-гостиницы.
Это много или мало? Достаточно много. А когда 115 тыс. рублей просят за «панель» в Мытищах? Разница существенная.
Понятно, что цена на жилье рыночная. И все же: ваши эксперты как-то прогнозируют среднюю стоимость жилья в регионе, чтобы область оставалась для жителей привлекательнее, чем столица?
Мы не стремимся к этому. А зачем? Зачем повышать привлекательность покупки жилья в Московской области? У нас и так бюджет не выдерживает той нагрузки, которая ложится в виде необходимости строительства социальной, дорожной, инженерной инфраструктуры.
Если цена здесь излишне понизится, то жилье просто будут покупать «впрок». Уже сейчас жители Московской области покупают всего лишь 20 % строящегося жилья. 30 % – москвичи и 50 % – люди из других регионов. Сибирь, Кавказ, Дальний Восток. Все хотят на пенсию приехать в более благополучный субъект Федерации.
У многих есть дети, которых родители хотят уже на стадии обучения обеспечить собственным жильем. Поэтому снижение цены повысит количество покупаемого жилья. И в то же время количество жилья, которое имеется на территории области, некому продавать. И то, которое построили, и то, которое строится.
Неоднократно цифру приводил. 25 млн кв. м, которые сейчас в строительстве, кто-то должен купить. Цена сейчас чрезмерно задрана вверх у строительных компаний. Уже сверхприбыль. И строительные компании неизбежно будут вынуждены в силу обычных экономических процессов эту цену снижать.
Квартиры просто невозможно будет долго держать, разогревая рынок. Сейчас такого количества покупателей просто нет.
От жилья – непосредственно к отдыху и развлечениям. Как вы будете развивать парковые зоны?
Инвесторы здесь не стоят в очереди. Парки значительно менее рентабельны, чем жилищное строительство. И все стараются как-то залезть на рынок строительства жилья. Гостиницы и прочие рекреационные проекты не носят массового характера. 29 июня совершали объезд, и Андрей Воробьев поручил оказать содействие городскому округу Лыткарино.
Там есть прекрасная – иначе не назовешь – традиционная зона отдыха, бывший карьер с чистой водой, с белым песком, который ранее использовался при производстве линз для высокоточного оптического оборудования. Сейчас карьер закрыт, и это зона отдыха людей, там есть минимально организованная инфраструктура.
Задача – сделать пляжи с учетом всех потребностей современного человека, который уже съездил в Турцию, Болгарию, другие страны.
А инвестору интересно вообще комплексную программу создать?
Интересно – современные парки развлечений. Пейнтбольные площадки, аттракционы, роллерные дорожки, конноспортивные трассы, пляжи – все у нас разрозненное. Нужны круглогодичные центры активного отдыха, где летом катаются на маунтин-байках, зимой на лыжах, круглый год на лошадях.
Воробьевым сейчас запущена программа «Парки Подмосковья». 157 проектов будет реализовано: рекреационные зоны, зоны отдыха. Это то, что мы хотим реализовать в Лыткарино. Хотим посмотреть, каким образом это сделать, может быть, подсказать инвесторам, что это тоже может быть интересно.
Западные инвесторы планировали строить в России несколько тематических развлекательных парков Angry Birds. Подмосковье называлось в числе желаемых территорий.
Визитку дать? (Смеется.) Не слышал, но такие интересные проекты мы готовы сопровождать и оказывать содействие. Тот же парк «Россия» – интересное место для отдыха. 6 августа в день старта «Строительной недели Московской области» в «Крокус Экспо» будет объявлен конкурс на разработку его концепции.
Придет большое количество профессиональных игроков, которые знают, как создавать огромные национальные парки. Все будет сделано вокруг идеи парка, представляющего страну во всей красе. И конкурсанты должны предложить лучшую концепцию по этой теме. Но это должны сделать профессионалы.
Спонсоры и инвесторы появятся после того, как будет выбран проект-победитель.
Вновь о жилье. Как вы расселяете ветхое и аварийное жилье?
Мы только по программе реформирования ЖКХ планируем расселить 15 тыс. семей. Это много или мало? В рамках Подмосковья – малая часть.
Планируем, что в Красногорске вскоре не останется ветхого и аварийного жилья, в Химках смотрим, каким образом поступать со всеми бараками и убогими одноэтажными домиками, потому что их расселение возможно лишь в рамках комплексного освоения территории.
Андрей Воробьев поставил амбициозную и интересную задачу поэтапно, город за городом, полностью освобождать населенные пункты от ветхого и аварийного жилья. И не в далекой перспективе, а в течение ближайших пяти лет. Слова «Подмосковье» и «аварийное жилье» должны стать понятиями-антонимами.
Новостройки под запретом
Зачем нужен мораторий на жилое строительство в Подмосковье и как на него отреагировали компании-застройщики
ИТАР-ТАСС/ Сергей Карпов
В феврале 2016 года губернатор Московской области Андрей Воробьев ввел мораторий на жилую застройку сразу в двух городах региона — в Балашихе и Королеве. Ограничения на строительство нового жилья также затронут Химки.
Основными причинами введения моратория подмосковные власти назвали чрезмерную плотность застройки, отсутствие рабочих мест и тотальную нехватку социальной инфраструктуры в указанных городах.
Редакция «РБК-Недвижимости» попросила участников рынка оценить эффективность и своевременность предложенных мер.
Что не так с Балашихой и Королевом
«Безбожно застроена Балашиха, — написал Воробьев в своем инстаграме. Дело даже не в том, что появились безумные каменные джунгли, а в том, что за это время там было не создано по сути хоть сколько-то значимых рабочих мест.
И теперь каждое утро с разбегу утром ты должен пытаться протиснуться в электричку. Больше 100 тыс. человек с 7 до 9 часов утра устремляется в Москву. И то же самое происходит вечером. Мы отменили то, что могли остановить».
Мораторий затронет только те проекты, в которых еще не начались продажи квартир. До введения этого запрета в Балашихе успели утвердить проекты планировки территории под застройку 7,68 млн кв. м жилья для 274 тыс. человек, написали «Ведомости» со ссылкой на правительство Московской области.
Эти люди могли бы пополнить нынешнее население Балашихи, которое оценивается в 424 тыс. человек. Действующий жилой фонд городского округа Балашиха насчитывает 11 млн кв. м. В Королеве сейчас проживают 221 тыс. человек в 5,96 млн кв. м жилья. До недавнего времени власти планировали возвести там еще 1,67 млн кв. м, указывает газета.
В Химках на стадии строительства находится 1,4 млн кв. м в дополнение к существующим 6,7 млн кв. м жилой недвижимости.
Запрет на появление новостроек стал полной неожиданностью для работающих в регионе девелоперов, рассказали «РБК-Недвижимости» в Ассоциации застройщиков Московской области. «Новость стала сюрпризом, — подтвердил президент инвестиционно-строительной компании «Премьер» и председатель комитета по строительству общественной организации «Опора России» Николай Циганов.
— Власть на то и существует, чтобы принимать экстренные меры в подобных ситуациях. Количество квадратных метров, находящихся сейчас в стадии строительства, и те объекты, на которые уже выданы разрешения, превышают все разумные нормы.
Для девелоперов, имеющих земельные участки и предполагающих использовать их под жилищное строительство, мораторий может стать реальной проблемой на ближайшее время».
ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин
На какой срок введен мораторий, неизвестно: в пресс-службе подмосковного стройкомплекса в течение полутора недель не смогли сформулировать ответ на соответствующий вопрос «РБК-Недвижимости».
Каким образом будут реализованы ограничения на застройку в Химках, также неясно — этот вопрос в комплексе градостроительной политики и строительства Московской области проигнорировали.
В Главном управлении архитектуры и градостроительства Подмосковья на вопросы не ответили — в региональной Главархитектуре даже не смогли сказать, участвовала ли организация в принятии решения о введении моратория.
Между тем многие риелторы поддержали решение подмосковного правительства. «Введение моратория было неизбежно, — заявила управляющий партнер риелторского агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Балашиха и Королев — лидеры среди подмосковных городов по дефициту социальной инфраструктуры. В Балашихе более 400 тыс. жителей.
При норме не менее 65 мест в детских садах на 1 тыс. человек в этом городе должно быть как минимум 80–90 очень вместительных дошкольных учреждений. Сейчас их вдвое меньше — 54. Едва ли не половина населения ежедневно ездит на работу в Москву.
При этом основные магистрали на востоке столицы (шоссе Энтузиастов, Щелковское и Носовихинское шоссе) давно исчерпали свой потенциал и нуждаются в реконструкции. Объем предложения на первичном рынке недвижимости в Балашихе стабильно в 2,5–3 раза выше, чем в других городах-спутниках Москвы.
Королев страдает от чрезвычайно плотной точечной застройки. Ярославское шоссе и пригородные поезда также не добавляют оптимизма — это направление перегружено».
Меры по запрету строительства новостроек в Балашихе и Королеве абсолютно оправданны, уверен президент риелторской компании «Мегаполис-сервис» Сергей Власенко. «Давайте смотреть на вещи объективно. В так называемые города-спутники стремятся со всей страны люди, которые не могут позволить себе жилье в столице.
В тех же Балашихе и Химках жителям трудно найти работу, поэтому им приходится ежедневно преодолевать путь в Москву и обратно. Инфраструктура в данных муниципалитетах давно не соответствует плотности проживающего в них населения. Бездумное увеличение количества жителей означает лишь приближение полного коллапса.
В этой ситуации областные власти справедливо решили, что без административного ресурса не обойтись», — заключил Власенко.
Мнения девелоперов разделились. Отдельные застройщики поддержали мораторий. «Властям и девелоперам очевидно, что и Балашиха, и Королев — это густонаселенные города, в которых новые дома строятся очень быстро без должного развития социальной инфраструктуры, — сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе строительной компании ГВСУ «Центр».
— Введенный мораторий позволит за два-три года реализовать отложенный спрос на оставшиеся предложения, а также даст возможность властям выполнить свои обязательства перед населением в плане строительства дополнительных школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры.
Надеемся, за время моратория проблема дефицита и доступности мест в детских садах и школах будет решена».
Альтернативную позицию озвучили в строительной компании Tekta Group. Директор по маркетингу этой компании Вартан Погосян назвал мораторий популизмом. «Очевидно, что подобные решения — следствие начавшейся предвыборной программной работы губернатора.
Скорее всего, это популизм, — заявил Погосян. — Принимать подобные категоричные меры в текущей экономической ситуации недопустимо. Девелоперы попросту будут уходить из этих локаций. Выбор городов также непонятен.
Губернатор говорит о проблеме рабочих мест, но это проблема не только Балашихи и Королева, а всего Подмосковья. И проблема эта должна решаться на федеральном уровне, а не путем точечных запретов.
Выходит, региональные власти пытаются организовать торги с компаниями: вы нам достройте инфраструктуру, а мы вам — новые разрешения на строительство. Это путь в никуда».
«Дурная плотность»
Балашиха, Химки и Королев — это не самые густонаселенные города в Московской области, выяснили в риелторском агентстве Est-a-Tet.
Аналитики компании подсчитали среднюю плотность застройки в крупнейших городах Московской области и пришли к выводу, что самым уплотненным населенным пунктом является Реутов — здесь на 1 га территории приходится почти 3 тыс. кв. м недвижимости.
Второе место в рейтинге заняло Одинцово, на третьем месте оказался Красногорск. Балашиха и Королев остались на девятой и одиннадцатой позициях. При подсчетах учитывалось и вторичное жилье, и те проекты, которые еще строятся.
Рейтинг городов Подмосковья по плотности застройки
| Город |
|
|
|
тыс. кв. м |
|
Средняя цена, тыс. руб./кв. м |
| Реутов | 889 | 2,6 | 2924,6 | 190 | 7,3% | 88,2 |
| Одинцово | 1960 | 4,4 | 2244,9 | 82 | 1,9% | 90,9 |
| Красногорск | 2565 | 4,2 | 1637,4 | 216 | 5,1% | 101,3 |
| Подольск | 4039 | 5,9 | 1460,8 | 173 | 2,9% | 67,4 |
| Мытищи | 3459 | 4,7 | 1358,8 | 167 | 3,6% | 84,6 |
| Видное | 1800 | 2,2 | 1222,2 | 124 | 5,6% | 79,5 |
| Люберцы | 4368 | 4,9 | 1121,8 | 210 | 4,3% | 87,1 |
| Ивантеевка | 1484,9 | 1,6 | 1077,5 | 40 | 2,5% | 57,9 |
| Балашиха | 9780 | 10 | 1022,5 | 304 | 3% | 79 |
| Долгопрудный | 3052 | 2,6 | 851,9 | 14 | 0,5% | 86,6 |
| Королев | 5547 | 4,6 | 829,3 | 146 | 3,2% | 75,9 |
| Лобня | 2950 | 2,3 | 779,7 | 83 | 3,6% | 71,1 |
| Химки | 10979 | 7,3 | 664,9 | 209 | 2,9% | 114 |
| Щелково | 5200 | 2,5 | 480,8 | 45 | 1,8% | 61,4 |
| Домодедово | 15927 | 4,9 | 307,7 | 72 | 1,5% | 59,6 |
| По данным Est-a-Tet. Площадь Балашихи, а также объем жилого фонда и нового предложения рассматривались с учетом недавнего присоединения к городу территории г. Железнодорожного |
Во многом невысокая формальная плотность Химок и Балашихи объясняется большой площадью этих городов, уточняют в Est-a-Tet. К примеру, к Балашихе недавно присоединили город Железнодорожный, что заметно снизило статистическую плотность застройки.
«Перенасыщенность рынка Балашихи новым предложением произошла на фоне низкого уровня транспортной доступности, что вдвойне усилило негативное влияние от уплотнения города», — указал руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
В некоммерческой организации «Фонд «Институт экономики города», которая изучает социально-экономическое развитие городов, сложившийся феномен назвали «дурной плотностью». «Важны не столько статистические показатели плотности, сколько качество этой плотности.
Урбанисты различают так называемую дурную плотность, не формирующую полноценной городской среды, сбалансированного развития города, — объяснил генеральный директор фонда Александр Пузанов — Однообразные районы многоэтажной жилой застройки, содержащие в своей ткани множество пустырей, но не имеющие внутренней связности, непривлекательные для развития малого и среднего бизнеса, плохо обеспеченные объектами социальной и транспортной инфраструктуры, — типичный пример такой дурной плотности. К сожалению, именно подобные районы продолжают строиться в ближнем Подмосковье. А статистическая средняя плотность населения на территории Балашихи — чуть более 2 тыс. чел. на 1 кв. км — раза в полтора ниже, чем в административных центрах прилегающих областей — Твери, Ярославле, Владимире. В Королеве плотность населения — около 4 тыс. чел., но и это в два раза ниже, чем в центре Москвы, где сложилась достаточно комфортная городская среда».
Опоздали на десять лет
Несмотря на полярные отношения к мораторию, в одном участники рынка оказались солидарны: ограничивать жилую застройку Подмосковья нужно было давно. «Запрещать, возможно, и надо было, но не сегодня, а гораздо раньше — когда не было текущих объемов строительства, — убежден Вартан Погосян из Tekta Group.
— Сегодня мораторий может обрушить экономику целого региона». «Никаких запретов не потребовалось бы, если бы власти присмотрелись к ситуации в Балашихе и Королеве пять-десять лет назад, — рассказала Мария Литинецкая. — Выправить инфраструктурный дефицит можно было и без драконовских мер.
Максимум — ввести ограничение этажности. Строительство школ и детских садов ложится на плечи застройщиков. Но дороги, развязки, медицинские учреждения, рабочие места — это компетенция государственной власти. В дефиците этих объектов застройщики не виноваты.
Не нужно было сидеть сложа руки, а затем объявлять мораторий — города должны развиваться поступательно».
В «Институте экономики города» мораторий назвали чрезвычайной мерой.
«Это своего рода признание неспособности органов региональной власти и местного самоуправления решать существующие проблемы на системной правовой основе, — констатировал Александр Пузанов.
— Забрав у органов местного самоуправления основные полномочия в сфере градостроительной деятельности, органы региональной власти взяли на себя всю полноту ответственности за ситуацию в данной сфере».
Города без правил
Ключевой причиной бесконтрольного разрастания подмосковных городов аналитики назвали отсутствие базовых документов, которые регулируют жилую застройку в регионе. «Предохранять подмосковные города от перенаселения поможет генплан. Его нужно внимательнее утверждать, чтобы не образовывалось каменных джунглей», — заявила Литинецкая.
Участники рынка рассказали, что таких генпланов в Балашихе, Королеве и Химках нет. «Нынешнее решение — это не полный запрет на строительство, а временный мораторий, который будет действовать до тех пор, пока не утвердятся генпланы городов, — уверен Николай Циганов из строительной компании «Премьер».
— Сейчас разработки генпланов ведутся во многих городах Подмосковья».
Генеральным планом Химок должно заниматься ЗАО «Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт градостроительного и системного проектирования» (бывший Институт экологии города); за генпланы Королева и Балашихи отвечает государственное унитарное предприятие «НИиПИ градостроительства», выяснила «РБК-Недвижимость». Обе компании отказались предоставить комментарии по этому вопросу. В «НИиПИ градостроительства» заявили, что не уполномочены отвечать на вопросы, так как являются ведомственной организацией, и порекомендовали обратиться в стройкомплекс Московской области. В стройкомплексе на вопросы «РБК-Недвижимости» также не ответили.
По данным «Института экономики города», в Балашихе. Королеве и Химках отсутствуют не только генпланы, но и правила землепользования — а потому новые стройки в этих городах встали бы в любом случае.
«Дело в том, что фактически федеральным законом еще в 2004 году установлен «отложенный мораторий» — запрет на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки в городах, — указал Пузанов.
— Этот запрет первоначально предполагалось ввести в действие с 1 января 2010 года, а ныне этот срок после неоднократных продлений отодвинут до 1 июля 2016 года.
Это значит, что обсуждаемое решение упредило всего лишь на несколько месяцев запрет, который должен состояться в силу федерального закона (то есть независимо от решения губернатора), поскольку, как нам известно, в указанных городах правила землепользования не приняты до сих пор».
Антон Погорельский
Подмосковье требует референдум о запрете многоэтажной застройки
Объединившиеся в инициативную группу жители нескольких городов Подмосковья выдвинули предложение провести референдум о запрете на высотную застройку на региональном уровне.
Инициаторами стали жители Кратово, которые столкнулись с планами строительства в их дачном посёлке двух 9-этажных домов под расселение пяти аварийных домов.
В Кратово нет домов выше четырёх этажей, а в случае возведения девятиэтажек население дачного посёлка вырастет на 900 человек.
При этом изначально было запланировано строительство 17-этажных домов, но жители протестами добились отмены такого проекта.
Как сообщает «Москва.ру», на прошедшей 26 сентября встрече представители различных муниципалитетов Подмосковья объединились в инициативную группу. В неё вошли жители Люберец, Одинцово, Жуковского, Красково, Томилино, Кратово и ряда других городов и поселений.
Группа займётся подачей документов для вынесения на референдум вопроса о моратории на высотную застройку по Московской области.
Инициаторы идеи настаивают, что в Подмосковье не должны строить дома выше пяти этажей.
Они указывают, что во всех поселениях люди протестуют против «человейников», но механизм публичных слушаний не позволяет блокировать такое строительство. Именно поэтому решено объявить референдум.
Член общественного совета Кратово Марина МОЗЖЕРОВА:
То, что сейчас происходит с высотной застройкой в области — это катастрофа и экологическая, и демографическая. Раздувание безумного строительного пузыря приносит выгоду только инвесторам.
Для жителей сокращается количество зон отдыха, уничтожаются лесопарки, идёт уплотнительная застройка с чудовищной плотностью населения, при этом не строятся социальные объекты, рабочих мест нет, люди ездят на работу в Москву.
Для жителей Московской области инициатива о референдуме должна стать способом вывести проблему с муниципального на региональный уровень.
Однако чтобы референдум состоялся, документы должны пройти проверку в областном избиркоме. А затем определением целесообразности займётся Московская областная дума.
- Одинцово входит в число городов России с самыми высокими домами.
- 27-этажный корпус №4 в 8-м микрорайоне
Жители городов Подмосковья уже много лет требуют от властей ввести мораторий на многоэтажное строительство, которое стало одной из главных проблем региона. Но чиновники во главе с губернатором Воробьёвым остаются глухи к этим словам.
Более того, темпы появления «человейников» растут. «Стройка — это жизнь», — заявляет губернатор. И его подчинённые активно раздают разрешения на новые многоэтажные ЖК без социальной инфраструктуры.
Вы поддерживаете запрет на строительство домов выше пяти этажей в Подмосковье?
88.214.236.20