Любой кредит вызывает вопросы. А если дело касается жилища, заемщики стараются максимально уточнить все моменты. Тем более, что каждый год в силу вступают определенные изменения.
Поэтому, какие условия ипотечного кредитования предлагают банки в 2021 году, а также «подводные камни» данной сделки нужно знать заранее.
На фоне других видов займа ипотечное кредитование считается самым долгосрочным. На выплату таких ссуд предоставляется 10-20 лет и больше.
Почему так? Все очень просто: сумма кредита очень большая, поэтому выплачивать её должно быть посильно. Это значит, ипотеку разбивают на небольшие платежи, но и растягивают на длительный срок.
И главное в этой схеме даже не количество месяцев, которое банк утвердит для выплаты ссуды, а гарантия платежеспособности клиента. Ведь за такой длительный срок может произойти всякое. Поэтому, банк и клиент должны максимально себя застраховать от неприятностей.
Предложения по кредитованию всегда имеют две стороны. Одна – положительная, которая предоставляет возможность быстро получить покупку, еще не заплатив за нее, или отдав минимальную сумму. Такая ситуация особенно касается недвижимости, которая стоит достаточно дорого. Теперь о второй стороне, которая заставляет заемщиков «напрягаться».
Залог.
Ипотека относится к такому виду кредитования, которое оформляется только под залог. Этим самым обеспечением служит приобретаемая квартира. Поэтому, клиент должен понимать, что не будет являться фактическим владельцем нового жилья до полной выплаты ссуды.
За все время действия ипотеки вам нужно будет содержать новую квартиру (оплачивать услуги ЖКХ) и одновременно вносить ежемесячные платежи в банк. Что касается обмена, дарения и, тем более, продажи – эти действия невозможны без особого разрешения банка.
Ежемесячный платеж.
Банк не будут интересоваться личными проблемами заемщика. Есть одно важное требование – аккуратное внесение ежемесячных платежей. Ведь сумма кредитования огромная и начисленная пеня за просрочку будет тоже больших размеров.
За несколько дней просрочки ваш долг существенно вырастет. Если не возвращать сумму больше месяца – пойдет отрицательная запись в кредитную историю. Задолженность, которая длится более 3 месяцев, грозит перерасти в судебный иск.
Огромные переплаты.
Многие заемщики учитывают только комиссию, указанную в договоре. А когда дело касается выплаты, удивляются, откуда такая сумма. Все просто: практически все свои услуги банк предоставляет платно.
За то, что вам оформили кредит, застраховали, открыли счет для ежемесячного внесения средств приходится дополнительно платить. Если посчитать в общем, то сумма получается раза в 2-3 больше, чем стоит сама квартира.
Выход есть – нужно знать, каким способом можно снизить эту самую переплату.
Дополнительные расходы.Этот момент касается каждого заемщика, решившего оформить банковскую ссуду. При оформлении покупки кредитного жилья вам обязательно потребуется оценка недвижимости – это дополнительная сумма к займу. Нужна будет страховка – обязательное условия приобретения жилья через банк. Также потребуется оплатить госпошлину за то, что вашу будущую квартиру официально внесут в единый реестр госимущества РФ. Обо всех перечисленных расходах вам расскажет кредитный инспектор. Но, менеджеры банка не всегда упоминают о скрытых платежах: плату за открытие карточки, расчетного счета или комиссию при ежемесячном взносе по ипотеке. Эти все расходы также ложатся на плечи клиента.
По обязательной услуге банковского страхования нужно уточнить. Клиент должен застраховать имущество, которое приобретает в ипотеку. При этом свою жизнь и здоровье страховать не обязан.
Требования к заемщику и ограничения его прав.
Все права и ограничения сторон-участников договора займа указываются в отдельных пунктах. И эти пункты нужно внимательно изучить перед тем, как вы решитесь связываться с банком. Причем требований больше к заемщику, чем кредитору.
Из них есть логичные и те, которые можно оспорить и попросить изменить. Например, вполне логично, если банк запретит любые действия с квартирой до момента погашения ипотеки. Имеется в виду ремонты с перепланировками, продажа, обмен.
Но, поспорить можно, когда одним из требований является неизменное место работы заемщика на протяжении всего периода выплат.
Валютные риски.На текущий момент иностранная валюта упала в стоимости, что дает возможность более выгодно оформить ипотеку. Но, делать этого ни в коем случае нельзя. Ведь вы не сможете спрогнозировать курс на завтра или через неделю. А учитывая нестабильность национальной валюты, открывать ипотеку в евро или долларах крайне не рекомендуется. Даже, если банк предлагает рекордно низкий процент. Уже завтра эта ставка может поменяться, и вы переплатите огромные деньги.
Кредитование по плавающей ставке.
Такое предложение является рискованным. Даже, если кредитный инспектор расписал вам все выгоды от подобного займа. Всегда стоит помнить о нестабильном положении экономики и вероятности резких перемен, причем не в вашу сторону. Конечно, сотрудники банка не станут об этом говорить. Поэтому, будут в максимально выгодном свете расписывать действующую программу.
Если вы выбрали плавающую ставку, будьте готовы каждый месяц уточнять у своего менеджера, какую сумму вам нужно вносить по ипотеке. Ведь в таких случаях банк самостоятельно регулирует размер комиссии, который полностью зависимости от ситуации на рынке. Другими словами, плавающая ставка будет меняться так, чтобы было выгодно банку, а не заемщику.
Перечисленные выше минусы присущи любому кредиту на жилье, и не зависят от периода, когда вы решитесь на покупку. С этими моментами вам придется столкнуться в любом случае, если захотите обращаться в банк.Для тех, у кого не достаточно собственных средств на приобретение недвижимости, банковская ссуда станет оптимальным выходом из ситуации. Только так получится решить квартирный вопрос и обеспечить семью жильем. Вам придется подождать не дольше двух месяцев, пока будут оформляться документы.
Обратите внимание! Высокие на первый взгляд расходы практически сравнятся с арендной платой за съемное жилье. Поэтому, лучше выплачивать деньги за собственную квартиру, чем отдавать такие же деньги, но за чужие квадратные метры.
Сейчас расценки на квартиры снизились во всех регионах РФ. Это значит, у покупателей появился больший выбор подходящих вариантов. А это – еще одна выгода от кредита.
Государственная ипотека 2019 — как получить ипотеку с господдержкой
Квартирный вопрос — одна из острых проблем молодой семьи. Прошли времена, когда несколько поколений ютились в одном доме или квартире. Сегодня на помощь многим семьям пришло ипотечное кредитование. Но воспользоваться им могут не все ввиду низкого дохода.
Для отдельных категорий граждан функционирует ипотека с господдержкой. Есть несколько программ, но смысл у них один — помочь нуждающимся обзавестись жильем. К сожалению, не все граждане знают о своем праве воспользоваться господдержкой при оформлении ипотеки.
Что такое ипотека с господдержкой
Под ипотекой с господдержкой подразумевается предоставление займа на льготных условиях. Программа работает на федеральном уровне и предназначена для отдельных категорий граждан, которые не могут приобрести дом или квартиру на общих условиях. Несмотря на заманчивое название, воспользоваться программой господдержки довольно сложно.
Есть три вида льготной ипотеке:
- Предоставление кредита со сниженной процентной ставкой — разницу в выплате процентов банку возмещает государство.
- Господдержка при покупке дома или квартиры — из бюджета единовременно предоставляется определенная сумма, которая обычно применяется в качестве первого взноса.
- Субсидия на покупку жилой недвижимости из социального фонда.
Особенности ипотеки с господдержкой:
- Собственное жилье доступно многим гражданам.
- Ограниченный выбор недвижимости.
- Сделка заключается без привлечения посредников.
- Большая сумма первоначального взноса (в большинстве банков).
- Ипотека берется в надежном банке.
- У граждан с низким доходом гораздо больше шансов на одобрение займа.
- Приятный нюанс — банк не имеет права повышать ставку по ипотеке в целях личной выгоды.
Условия по которым будет предоставлена ипотека
Каждый банк вправе диктовать свои условия ипотечного кредитования. Также требования могут меняться в зависимости от программы. Но есть общий перечень условий, которые обязан соблюдать потенциальный заемщик для получения ипотеки:
- Наличие гражданства РФ и возраст не старше 65 лет.
- Приобрести возможно только первичное жилье от застройщика.
- Обязательное страхование жизни и имущества заемщика ровно на срок кредитования.
- Официальное трудоустройство с “белой” зарплатой.
- Предоставление документа, что семья нуждается в покупке квартиры.
- Наличие постоянной регистрации в регионе, где планируется взятие ипотеки и приобретение недвижимости.
- Кредит выдается только в российских рублях и не превышает 8 млн. (в регионах максимальная сумма составляет 3 млн.).
- Обязательный первоначальный взнос в размере 15-20% от стоимости недвижимости.
Кому полагается ипотека с господдержкой
В 2019 г. есть отдельные категории граждан, которые могут участвовать в программе льготной покупки квартиры. Кому положена ипотека с господдержкой:
- Малоимущие граждане.
- Военнослужащие.
- Многодетные семьи.
- Молодые семьи.
- Работники бюджетной сферы.
- Молодые специалисты (врачи, педагоги, ученые и др.).
Порядок оформления жилищной ипотеки
Схем получения кредита при господдержке в целом проходит по стандартной схеме: выбор банка и жилплощади, сбор документов, оформление сделки. Но есть ряд нюансов, с которыми сталкиваются льготники в процессе оформления ипотеки.
Выбор квартиры
К сожалению, ипотека с господдержкой ограничивает граждан в выборе недвижимости. В большинстве случаев заемщик может выбрать квартиру в новостройке. Количество компаний-застройщиков также ограничено.
Далеко не всегда получится обзавестись жилплощадью в желаемом районе. Список застройщиков можно узнать в банке, где планируется взятие займа.
А дальше остается сделать выбор из предложенных вариантов, отталкиваясь от финансовых возможностей и других факторов.
Какие банки участвуют в программе
Ипотеку с господдержкой предоставляют далеко не все банки. Если быть точнее, их совсем немного в стране. Государство не станет связываться с малыми кредитными организациями. В список кредиторов с господдержкой попали крупные банки, которые прошли все этапы проверок и надежно зарекомендовали себя на финансовом рынке страны.
Каждый банк предоставляет кредит на определенных условиях. Не стоит торопиться с принятием решения, лучше трезво оценить свои возможности. Часто под длительным сроком кредитования завуалирована гораздо большая сумма ежемесячного платежа. Если есть деньги на первый взнос — очень хорошо. Чем больше сумма стартового взноса, тем больше вы сэкономите в процессе погашения долга.
Какие банки дают ипотеку с господдержкой:
- Сбербанк — лидер среди кредитных организаций в РФ. Банк предлагает процентную ставку от 7,4% при стартовом взносе от 15%. Важный момент — ежемесячные выплаты не должны превышать половины семейного бюджета.
- ВТБ 24 — отличается лояльными требованиями к заемщикам. Для оформления ипотеки необходим минимум документов, также в роли созаемщика годятся родственники. Начальная ставка от 11,4%, минимальный взнос 20%. Разрешен досрочный возврат средств.
- Газпромбанк — выдает деньги под 11% при условии первоначального взноса 20%. Если заемщик готов изначально внести 50 и более процентов, ставка снижается до 10%. Есть и неприятный нюанс: обязательно страхование жизни и здоровья, иначе банк повышает ставку.
- Промсвязьбанк — выдает кредит только на приобретение квартир в новостройках. Минимальная ставка составляет 11,4%. Ссуда выдается на срок до 25 лет.
- Юникредит Банк — требует обязательное подтверждение дохода справкой 2-НДФЛ. Размер ставки составляет 10,9-12%.
- Россельхозбанк — отличается выгодными условиями для молодых и малоимущих семей. Процентная ставка варьируется от 8,9 до 12%. На ее размер влияет участие в зарплатном проекте банка, кредитная история и род деятельности заемщика. Предоставленные средства можно задействовать не только на покупку квартиры от застройщика, но и приобретение участка под строительство, частного дома, таунхауса.
Совет! На сайте каждого банка есть ипотечный калькулятор, с помощью которого можно рассчитать график платежей. Также кредитные организации иногда предлагают собственные льготные программы по ипотеке.
Какие документы необходимо предоставить
Для оформления ипотеки с господдержкой помимо стандартного перечня документов могут понадобиться дополнительные бумаги. Все зависит от конкретной программы и политики банка. К примеру, при использовании маткапитала понадобится сертификат. При господдержке в рамках программы “Молодая семья” обязательно предоставляется свидетельство о регистрации брака.
Базовый перечень документов подается независимо от программы и включает:
- Паспорт, ИНН заявителя.
- Военный билет (не во всех банках).
- Справка, подтверждающая необходимость увеличения жилплощади.
- Документы на квартиру или другой объект (запрашиваются у застройщика).
- Выписка из банка, подтверждающая способность оплатить стартовый взнос.
- Справка о доходах семьи (не всегда).
Оформление кредитного договора
Оформление документов на получение ипотеки с господдержкой отнимает гораздо больше времени и сил, чем получение кредита на общих условиях.
Сначала придется посетить местную администрацию и добиться получения документа, который будет основанием для получения льготы. Оформление и подписание договора на ипотеку — самый долгий и ответственный этап.
От этого зависит, насколько быстро вы получите долгожданные ключи и какие расходы вас ждут ближайшие несколько лет.
Как проходит получение ипотеки с господдержкой:
- Поиск кредитной организации с подходящими условиями.
- Сбор документов — выше был рассмотрен базовый список, но рекомендуется уточнить его у консультанта того банка, в котором собираетесь оформлять кредит.
- Подбор будущей квартиры — выбор ограничен, но тем не менее банки предлагают разные варианты от партнеров. Окончательное решение зависит от ваших запросов и кошелька.
- Непосредственно оформление договора на ипотеку с господдержкой — здесь требуется тщательное изучение всех пунктов. Помимо срока кредитования и ставки по процентам существуют штрафы, пени, комиссии. Многие банки всячески препятствуют досрочному погашению долга — из-за этого они теряют часть прибыли. Если совсем не разбираетесь в нюансах ипотечного кредитования, воспользуйтесь услугами грамотного юриста. После полного ознакомления с документами можно ставить подпись. Бумаги подписываются в двух экземплярах, один из которых необходимо хранить до полного закрытия кредита и снятия обременения.
- Страхования квартиры — у большинства кредиторов это обязательный пункт, и даже имеется договор с определенной компанией. В банке вам просто придется перевести сумму взноса на указанный счет. Также вы имеете право самостоятельно выбрать страховую компанию с более выгодными условиями.
- Перевод застройщику первоначального взноса — на р/с застройщика или ипотечный счет банка, в котором вы взяли деньги.
- Оформление квартиры в собственность — завершающий этап сделки. Вы получите документ, который подтверждает ваше право собственности на жилплощадь.
Виды ипотеки с государственной поддержкой
В 2019 году работает несколько программ с господдержкой в приобретении жилья. Рассмотрим доступные варианты покупки недвижимости.
Ипотека под материнский капитал
За рождение второго и последующего ребенка семья получает материнский капитал. Матери выдается сертификат с уникальным номером. Несколько лет назад тратить средства запрещалось до достижения ребенком определенного возраста.
Согласно закону № 256-Ф3 ст. 10 семья вправе задействовать средства из материнского капитала для решения жилищного вопроса. Использование сертификата возможно как для оплаты первичного взноса, так и для погашения уже открытого кредита. Данный вид ипотеки с господдержкой является одним из самых доступных — почти все крупные банки поддерживают эту программу.
Важно! Не для всех банков сертификат является гарантом стабильного дохода потенциального заемщика. Нужно быть готовым предоставить сведения о других источниках дохода, иначе не исключается отказ в предоставлении средств.
Военная ипотека
Довольно распространенная программа с господдержкой, на которую могут рассчитывать семьи военнослужащих. Военная ипотека пришла на смену получению жилплощади в порядке очереди (ФЗ №117 от 05.08.2004). Теперь семьям военнослужащих не нужно годами ждать ключи от квартиры — обзавестись недвижимостью можно в кредит в рамках господдержки, с минимальными затратами.
Стать участником программы может действующий военнослужащий в возрасте 21-45 лет. С момента заключения контракта должно пройти минимум 3 года (для офицеров) и 6 лет (для рядовых). Служащий подает рапорт командиру части, после чего все документы направляются в Росвоенипотеку.
Военнослужащему необходимо открытие именного счета для поступления денежных средств. Определенная сумма зачисляется ежегодно независимо от звания и места прохождения службы. Но размер дотаций не может превышать 2,2 млн. р. По условиям военной ипотеки для покупки недвижимости нужно внести 10% от стоимости квартиры в качестве стартового взноса.
Воспользоваться накоплениями военный имеет право спустя 3 года. Обычно к этому времени на счету имеется солидная сумма, которой хватит на приличное жилье во многих регионах.
Если семья хочет недвижимость в Санкт-Петербурге или Москве, придется доплачивать недостающую сумму своими силами.
В выборе жилья ограничений нет — это может быть квартира, дом, комната в коммуналке, участок под строительство.
К плюсам господдержки военнослужащих можно отнести обзаведение жилплощадью практически без затрат. Из минусов — при увольнении заемщик самостоятельно выплачивает оставшуюся часть долга.
Ипотека для молодой семьи
Программа стартовала несколько лет назад и направлена на помощь в приобретении жилой недвижимости молодым семьям. Но сначала нужно доказать, что семейная пара нуждается в улучшении жилищных условий.
Господдержка молодых семей заключается в единовременной выплате определенной суммы. Потратить средства можно только на приобретение первичного жилья. Для участия в программе необходимо соблюдение некоторых условий:
- Пара состоит в официальном браке, оба граждане РФ.
- На момент заключения сделки старшему супругу не более 35 лет.
- Имеется официальный источник дохода.
- Наличие справки, подтверждающей необходимость расширения жилплощади (в 2019 г. минимум на одного человека составляет 18 кв. м., на двоих — 42 кв. м.).
Государство в рамках программы “Молодая семья” погашает 30% от стоимости квартиры. При наличии несовершеннолетних детей размер субсидии составляет 35%. Дотация полагается один раз. При повторном вступлении в брак да данный вид господдержки рассчитывать не стоит.
Ипотека под 6 процентов
В россии начнут выдавать ипотеку под 2%
Участники программы «Дальневосточный гектар» смогут оформить ипотеку под 2%.
Сегодня многие ропщут на систему ипотечного кредитования, особенно сравнивая её с западной. Действительно, российским семьям, выплачивая кредит за жильё, часто приходится переплачивать чуть ли не вдвое от первоначальной стоимости.
И вот недавно появилась новость, что до конца текущего года россиянам будут выдавать ипотеку под 2% годовых. Однако надеяться на то, что получить своё жильё станет проще, не стоит.
Это правило относится далеко не ко всем россиянам.
Льготные жилищные кредиты получат только те граждане, которые оформили в пользование землю по программе «Дальневосточный гектар». Им выдадут ипотеку до декабря 2019 года. Об этом заявил глава Минвостокразвития Александр Козлов.
По его словам, займы на приобретение, строительство или ремонт жилья планируется выдавать под 2 процента годовых на срок до 20 лет. При этом первоначальный взнос не потребуется. Максимальная сумма кредита составит 4 миллиона рублей.
Кроме обладателей «дальневосточного гектара», льготную ипотеку смогут оформить проживающие в регионе молодые семьи, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летия.
Закон о бесплатной раздаче земель в Дальневосточном федеральном округе действует для всех россиян с 2017 года. Каждый гражданин может взять участок размером не более гектара в бесплатную аренду на пять лет, а затем, в случае законного использования территории, получить его в собственность.
Также сообщается, что ранее Госдума приняла закон о компенсации ипотеки многодетным. Им будут выдавать единоразовые выплаты на погашение кредитной задолженности. Сумма поддержки составит 450 тысяч рублей.
- При этом из-за закона о долевом строительстве в России серьёзно подорожали квартиры в новостройках, а вскоре ожидается сильное увеличение стоимости и вторичного жилья.
- Фото Pixabay CC0
- Видео по теме:
Ипотека 2019: сколько будет стоить жилищный кредит?
Дальневосточный гектар — и даром не нужен
Дешевая ипотека в 2019 году не разрулила рынок жилья
РИА НедвижимостьРИА Недвижимость
В 2018-м году только ленивый не называл ипотеку главным фактором роста продаж жилья. Это подтверждалось цифрами, которые выглядели более чем логично: снижение ключевой ставки в марте прошлого года повлекло за собой удешевление ипотеки и, как результат, значимый рост продаж. К примеру, в сегменте московских новостроек апрельские продажи прибавили 19% в годовом выражении.
Ситуация 2019-м году развивалась с точностью до наоборот. Его первая половина проходила под знаменем рекордных продаж. На самом динамичном рынке страны, в Москве, рекордное количество договоров долевого участия (ДДУ) – 11,677 тысячи – было зарегистрировано в июне.
Именно в конце этого месяца Центробанк впервые с марта 2018 года снизил ключевую ставку до значения 7,5%. Вслед за этим ипотека ожидаемо подешевела, однако рекордных продаж или количества взятых ипотек больше не было.
Снижение объемов ипотечного кредитования началось еще в мае, когда количество новых ипотечных кредитов в России, средства по которым были фактически перечислены на счета заемщиков, снизилось на 38% в годовом отношении. При этом объемы выданных кредитов снизились на 31%, подсчитали в Объединенном кредитном бюро.
В мае 2019 года было выдано 67,99 тысячи ипотечных кредитов на 150,17 миллиарда рублей, а годом ранее – 109,66 тысячи кредитов на 218,5 миллиарда.
Всего же за 2019 год Центробанк снижал ключевую ставку пять раз, из них четыре – во втором полугодии, а последнее снижение произошло в декабре – до 6,25%.
Однако тренд на снижение спроса на ипотеку продолжился до конца года, хотя осенью падение замедлилось.
Так, по данным Росреестра, за десять месяцев 2019 года количество выданных ипотек в Подмосковье сократилось на 4%, а в Москве – на 1%.
Всего же в январе-октябре был выдан 1 миллион ипотечных кредитов (-14,2% к десяти месяцам 2018 года) на 2,23 триллиона рублей (-5,8%), подсчитали аналитики «Дом.РФ».
Дешевые деньги против дорогих квартир
Сравнение 2018 и 2019 годов очень ярко показывает, что ипотека является сильным и востребованным драйвером только при условии доступных цен на жилье, а как раз этот показатель в 2019 году планомерно ухудшался, цены росли.
Снижение спроса наблюдается на фоне устойчивого роста цен, который фиксируется в большинстве региональных центров, добавляют эксперты ЦИАН. По их данным, к октябрю цена квадратного метра продемонстрировала годовой рост на 17% (расчеты по 15 городам-миллионникам).
Вслед за ценами росли и суммы кредитов.
За десять месяцев текущего года средняя сумма ипотечного кредита в России выросла на 10% – с 2 миллионов рублей по итогам 2018 года до 2,2 миллиона рублей, подсчитали в «Дом.РФ».
На 10% вырос и средний срок кредита, достигнув почти 18 лет. Среднемесячный платеж по ипотеке в стране несколько повысился — до 21,5 тысячи рублей по сравнению с 20,7 тысячи рублей в прошлом году.
«Отчасти этот рост стал результатом увеличения на 5% среднего количества квадратных метров жилья, приобретаемых за счет заемных средств (с 35,8 квадратного метра в 2018 году до 37,4 квадратного метра)», – поясняют эксперты «Дом.РФ».
«Фактор цены остается ключевым на рынке новостроек. Повышение стоимости квартир, в том числе и в проектах, реализующихся по старым правилам, нивелировало эффект от снижения ипотечных ставок в массовом сегменте», – констатируют в компании «Азбука жилья».
Таким образом, цены стали барьером на пути роста спроса на жилье и, как следствие, снизили востребованность ипотеки даже на привлекательных условиях.
https://www.youtube.com/watch?v=LvSkjGdIDgc
Рефинансирование недорулило
Другим фактором, повлиявшим на снижение спроса на ипотеку, стал неожиданно низкий процент рефинансирования ранее взятых ипотек. «В январе-октябре 2019 года их доля составила 4-5% по сравнению с 12-14% годом ранее. Объем выдачи новой ипотеки по сравнению с прошлым годом практически не изменился», – поясняют в «Дом.РФ».
По данным «Русипотеки», наиболее высокой доля рефинансирования в объеме выданных кредитов по итогам девяти месяцев была в Промсвязьбанке – почти 40% (доля является высокой предположительно из-за фокуса на рефинансировании «военной» ипотеки), банке «Дом.РФ» – 22,7% и «ЮниКредит Банке» – 19,4%, уточняет руководитель ипотечного филиала банка Росбанка «Росбанк Дом» Денис Ковалев.
В качестве причины такой ситуации эксперты называют изменившуюся с прошлого года политику банков. «Главным защитным инструментом от переманивания клиентов является предоставление скидки действующим заемщикам, именно по такому пути пошел Сбербанк», – обращает внимание председатель правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова.
В пресс-службе Сбербанка не стали комментировать свою политику относительно рефинансирования, однако в середине декабря его глава Герман Греф объявил, что банк в 2020 году вновь будет рефинансировать ипотеку своих клиентов. Эта опция была недоступны с сентября 2018 года.
Существует вероятность, что заемщики просто откладывали рефинансирование, дожидаясь наилучших условий, так как эксперты регулярно прогнозировали дальнейшее снижение ключевой ставки. «На наш взгляд, 2020-2021 годы станут пиком по рефинансированию кредитов, выданных в 2018-2019 годов.
Граждане вновь смогут снизить ставки по действующим кредитам, в этот раз – примерно на 2-3 процентных пункта. В первую очередь это коснется ипотеки. Это позволит им значительно облегчить свою долговую нагрузку», – прогнозируют в пресс-службе ВТБ.
Новостройки рулят банками
Масштабная реформа долевого строительства, в частности переход на работу застройщиков через эскроу-счета и необходимость привлекать проектное финансирование, поставили рынок недвижимости в сильную зависимость от банков.
Однако эти перемены сработали в обе стороны, и необходимость наладить работу строительной отрасли в новых условиях потребовала дополнительных изменений, в результате которых уже рынок новостроек начал влиять на банковский сектор.
Одним из результатов таких изменений стало то, что ипотечные ставки на новостройки стали ниже, чем для вторичного жилья. По данным компании «Метриум», ставки на «первичку» и «вторичку» впервые сравнялись еще в конце 2017 года, тогда они в среднем составляли 10,24%.
Если взять прошлые периоды (до 2014 года), то ставки на «вторичку» были ниже ставок по «первичке», вспоминает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.
После появления различных программ субсидирования от государства, от застройщиков, резкого роста строительства новостроек, падения спроса на вторичном рынке и других инструментов ставки на первичном рынке стали гораздо интереснее предложений на «вторичке».
В настоящий момент спрос на вторичное жилье лишь незначительно опережает спрос на новостройки, и многие банки сравняли условия по ним, говорит он.
Кроме того, банки накопили достаточную статистику по кредитам под залог ДДУ: дефолтов по ним в три-четыре раза меньше, чем по ипотечным кредитам на вторичное жилье.
Сочетание вышеперечисленных факторов привело к тому, что ипотечные ставки на первичном рынке сейчас ниже ставок на вторичном рынке. По итогам октября средневзвешенная ставка по ипотеке на жилье в новостройках составила 8,84% против ставки 9,67% по ипотеке на вторичное жилье, добавляют в «Дом.РФ».
Первичный же рынок жилья всегда был сопряжен с большими рисками – достроят дом или нет, сдадут ли в срок – и дополнительными расходами на аренду, ипотеку.
После перехода на систему расчетов через эксроу-счета снизились и риски, поэтому количество сделок с первичной и вторичной недвижимостью несколько сбалансировалось, комментирует руководитель департамента ипотечного кредитования компании «СПИК недвижимость» Елена Мурашова.
Реформа долевого строительства, по мнению некоторых участников рынка, может породить конкуренцию между банками за возможность размещать у себя средства дольщиков – такое мнение в течение года периодически высказывали некоторые участники рынка недвижимости, а в начале ноября на тренд обратил внимание и замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Ряд представителей банков, опрошенных РИА Недвижимость, согласились с этим прогнозом.
«Банки, занимающиеся проектным финансированием, постепенно вводят в практику предоставление скидки в процентной ставке для застройщиков, часть которой они могут использовать для предоставления скидки ипотечному заемщику — покупателю жилья. Таким образом, банки стремятся привлечь большее число ипотечных заемщиков», – поясняет Ковалев, отвечая на вопрос о возможной конкуренции банков за эскроу.
Сбербанк предоставит возможность оформить ипотеку от 1% годовых на квартиры в новостройках, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу-счетов, отмечают в пресс-службе финансовой организации.
Чтобы банку получить доступ к существенному объему средств на эскроу-счетах, нужно активно кредитовать отрасль, предлагать застройщикам проектное финансирование.
Поэтому основная конкуренция сейчас разворачивается за условия, предлагаемые клиентам по проектному финансированию.
Проектов, реализация которых идет без привлечения кредитных средств (за счет инвесторов или собственных средств застройщика), на рынке крайне мало, констатирует Селезнев.
Переход на проектное финансирование породил опасения, что многие застройщики, особенно небольшие и работающие в регионах, могут не справиться и уйти с рынка. Это в свою очередь потенциально ставит под удар выполнение показателей национального проекта по наращиванию объемов жилищного строительств.
Поэтому за последние полгода регулярно появлялись или озвучивались законодательные инициативы, призванные облегчить участь строительной отрасли.
Однако часть этих инициатив потенциально может изменить стоимость новостроек как в большую, так и в меньшую сторону, а это напрямую сказывается на размерах ипотечных займов.
Позвать/прогнать заемщиков
Снижение ставок дало Центробанку повод для оптимистичного прогноза: в 2020 году регулятор ожидает роста ипотеки на уровне 20%, но одновременно с этим ведется борьба за качество кредитов.
Так, в начале декабря глава ЦБ Эльвира Набиуллина посетовала, что уже более 40% заемщиков в России имеют одновременно ипотеку и другие кредиты, и долговая нагрузка только растет.
В связи с этим Центробанк намерен ужесточить правила выдачи ипотеки для банков с 1 июля 2020 года, поставив их отчисления в резервы в зависимость от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика. По его подсчетам, без изменения структуры ипотечных портфелей эта мера увеличит нагрузку на капитал банков в 1,4 раза.
«По нашим оценкам, те меры, которые предпринимает Банк России, будут иметь последствия для охлаждения рынка: практически в два раза будет сокращен прирост задолженности граждан перед банками страны», – комментируют в пресс-службе ВТБ. Однако, считают в ВТБ, дальнейший рост объемов кредитования продолжится, но темп его замедлится. В 2020 году прирост ипотечного кредитования на рынке составит порядка 15% (по общему размеру ипотечного портфеля), добавляют в банке.
Переход на оценку полной долговой нагрузки заемщика (включая обязательства по другим кредитам) будет дополнительно способствовать минимизации рисков неплатежеспособности и сохранению высокого качества ипотечных кредитов, отмечают в «Дом.РФ». В частности, это позволит отсечь небольшой процент людей, которые для внесения первоначального взноса по ипотеке оформляют потребительские кредиты в других банках.
Но есть и более оптимистичный взгляд на данное решение ЦБ. Очевидно, что после введения показателя долговой нагрузки (ПДН) банки перестраховываются и стараются кредитовать только тех граждан, чей ПДН не вызывает у них вопросов, рассуждает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
В первую очередь речь идет о необеспеченных типах кредитов (потребкредиты и кредитные карты). К ипотеке, как к залоговому виду розничного кредитования, это относится в меньшей степени.
Помимо низкого риска по сравнению с необеспеченными кредитами, рассмотрение заявки на ипотеку всегда проводилось более тщательно и было сопряжено с анализом большого пакета документов, подтверждающих кредитоспособность заемщика, объясняет Волков.
Одновременно с этим власти начали прорабатывать новую программу льготной ипотеки, на этот раз привязанную не благосостоянию, а к региону проживания заемщиков. Так, в октябре вице-премьер России Виталий Мутко озвучил планы по предоставлению льготной ипотеки в десяти проблемных регионах.
Вскоре после этого, с 15 декабря текущего года, программа льготной ипотеки под 2% начала действовать в Дальневосточном федеральном округе. Заявки на получение кредита по таким условиям уже подали более тысячи человек.
Еще одной инициативой, предлагающей использовать ипотеку как средство помощи гражданам для улучшения жилищных условий, стала идея «аварийной ипотеки», которая предполагает предоставление жителям аварийных домов льготной ипотеки в 3% для переселения. Идея встретила противоречивую реакцию.
Так, исполняющая обязанности председателя комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Елена Перминова назвала идею логичной и актуальной, в то же время ее раскритиковали ОНФ, Национальное объединение застройщиков жилья, а также ряд чиновников и участников рынка.Основной же льготной ипотекой в 2019 году оставалась программа для семей с двумя и более детьми.
В общей сложности с февраля 2018 по октябрь 2019 года в рамках программы семейной ипотеки выдано 38,9 тысячи кредитов на 97,5 миллиарда рублей, в том числе 22,3 тысячи новых кредитов на 63,9 миллиарда рублей и 16,6 тысячи кредитов на сумму 33,6 миллиарда рублей – на цели рефинансирования, подсчитали в «Дом.РФ». Востребованность программы резко возросла после того, как в апреле этого года она была скорректирована с учетом поручений президента России Владимира Путина, которые он сформулировал в послании Федеральному собранию, добавляют эксперты «Дом.РФ».
Таким образом, на ипотечном рынке есть два разнонаправленных намерения: ограничить количество неблагополучных заемщиков и одновременно превратить ипотеку в инструмент социальной поддержки.
По итогам 2018 года, когда объемы ипотеки росли рекордными темпами, но при этом в сентябре была поднята ключевая ставка и кредитные ставки банков, эксперты оценивали перспективы довольно сдержанно, ожидая дальнейший рост ставок и снижение спроса на жилье. В конце 2019 года прогнозы выглядят оптимистичнее.
В настоящий момент сложилась тенденция снижения процентной ставки и стоимости фондирования, которая продолжится и в 2020 году: согласно прогнозу, в следующем году уровень ипотечных ставок опустится до 8,5-8,7%. Количество выданных кредитов, по оценке, составит 1,6 миллиона на общую сумму около 3,5 триллиона рублей, прогнозируют в «Дом.РФ».
В МКБ также ожидают роста рынка ипотеки на 15-20%, в «Росбанке» полагают, что он прибавит более 25%.
Есть и более сдержанные прогнозы. «По нашему мнению, ситуация в ипотечном кредитовании останется стабильной, тенденции уходящего года сохранятся.
Возможно, большей динамики выдаче ипотечных кредитов добавит прогнозируемое снижение ставок. Однако большее влияние на ипотечный рынок будет оказывать динамика реальных доходов населения.
Если ситуация с ними не улучшится, серьезного роста ожидать будет сложно», – резюмирует Волков.