Временный мораторий на строительство многоэтажек поможет упорядочить ситуацию с хаотичной застройкой города-курорта, считают эксперты рынка жилья
Дмитрий Феоктистов
С 1 июля в Сочи запрещено строительство многоквартирных домов. До принятия нового генплана на курорте будет разрешено возводить только индивидуальные жилые дома площадью до 300 кв. м и высотой не более 12 метров. Для застройки на большей площади собственник обязан будет пройти через общественные слушания.
Общая площадь домов, на которые получены разрешения на строительство с 2010 по 2019 годы, составила 4,5 млн «квадратов», это затрудняет градостроительное регулирование в городе, говорят местные власти. В частности, в Сочи образовался дефицит мест в образовательных учреждениях, не хватает медицинских учреждений, перегружены и изношены инженерные сети.
Сейчас, согласно проектным декларациям на сайте Наш.дом.рф, в «большом» Сочи (без учета Дагомыса и Кудепсты) ведется строительство 529,4 тыс. кв. м жилья на 13 998 квартир. Из них 22% — на высокой стадии готовности (со сроком сдачи в 2021 году), запланированы к вводу в 2022 году еще 38%, 40% должно быть введено в 2023-2026 годах.
Еще одна причина такого решения — самовольное строительство. В 2020 году в Сочи было выявлено более 240 объектов самостроя. По словам губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, в самостроях живут около 30% жителей региона, которые купили квартиры по договору долевого строительства. Больше всего таких объектов построено именно в Сочи.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» считают решение ограничить застройку Сочи оправданным. Председатель совета директоров риелторской компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что необходимость упорядочить застройку в городе назрела уже давно.
Из-за активной застройки в последние 10 лет возникали сложности с инфраструктурой и нарушения при строительстве, которые могут грозить сносом самостроя, а покупателям — разными проблемами, вплоть до потери приобретенной недвижимости и вложенных в нее средств.
В то же время, отсутствие новых проектов в первый же год может привести к дефициту предложения. По данным bnMAP.
pro, за шесть месяцев 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья городского округа Сочи уже сократился на 44%, сейчас в экспозиции немногим более 90 тыс. кв. м недвижимости (квартиры+апартаменты), говорит Доброхотова.
Эффект от сокращения предложения может быть частично нивелирован в случае, если запрет не коснется проектов реконструкции старых административных зданий и отелей под апарт-комплексы, указывает она.
Ситуация на рынке жилья Сочи будет зависеть от длительности запрета на выдачу разрешений на строительство, говорит Доброхотова. Предполагается, что разработка градостроительного плана займет не менее двух лет.
В случае дефицита власти могут пойти на специальные меры, чтобы обеспечить новым жильем тех, кто в нем нуждается — например, начать точечную выдачу разрешений на строительство для проектов массового сегмента, которые будут соответствовать новым требованиям застройки, предполагает она.
Дефицит предложения из-за строительных ограничений не будет критичным, однако влияние на прирост цен он может оказать, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Временный мораторий на новое строительство поможет обратить внимание на развитие менее урбанизированных территорий и обдумать перспективы реновации существующего жилого фонда, допускает он.
У введенного моратория два существенных минуса для покупателей, рассказали «РБК-Недвижимости» в Гильдии риелторов Сочи: дефицит предложения и повышение цен на уже построенное жилье.
Жилье в городе сильно подорожало осенью 2020 года из-за роста популярности курорта в пандемию, а дополнительный рост ценника может привести к тому, что по ценам на недвижимость Сочи сравняется с Москвой.
Из-за введения моратория к осени 2021 года цены могут подняться примерно на треть, прогнозируют в Гильдии риелторов Сочи. С таким прогнозом согласны работающие на местном рынке риелторские компании «НДВ Супермаркет Недвижимости и «Этажи».
Мнение архитектора
Магда Чихонь, основатель архитектурного бюро Blank Architects:
Ограничения застройки в курортных зонах — вынужденная практика, которая, однако, достаточно распространена в Европе. Строительство высотных отелей с их обширной закрытой территорией на первой береговой линии позитивно может влиять на экономику, но при этом нарушает и визуальный облик природного ландшафта, и ограничивает доступ населения и других туристов к прибрежной зоне.
Как правило, в курортных городах многоэтажные проекты реализуются не на первой линии, а по принципу ярусов, и подобный тип застройки стремятся реализовать и в Краснодарском крае. Запрет на многоэтажное строительство приведет к резкому скачку цен, и на нормализацию ситуации может уйти не один сезон.
Наиболее действенный способ ограничения застройки по европейской методике — это строительство зданий не выше определенной отметки (самого высокого объекта в центре города, к примеру), либо ограничения, связанные с ключевыми видовыми точками города, которые ни один новый проект не должен изменять.
В таком случае для нового строительства становятся более привлекательными отдаленные территории, а инфраструктура, в свою очередь, развивается за пределы излюбленных центральных районов.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова, считает, что запрет, если он будет не слишком продолжительным, сильно не повлияет на рынок — многое уже реализовалось за счет ажиотажного спроса в связи с пандемией. «Изменения на рынке жилой недвижимости Сочи мы заметили еще в прошлом году — весь год наблюдался взрывной рост цен на новостройки, а также «бум» спроса. Темп роста цен в течение 2020 года достиг рекордных 36%», — напомнила она.
Заграничный опыт
Антон Хмельницкий, основатель Архитектурного бюро АИ:
— Практически во всех европейских городах существуют те или иные ограничения по высоте застройки.
Безусловно, есть и исторические поселения, и города с тотальным запретом на строительство — такие как Венеция или Флоренция, но в большинстве европейских городов этот запрет носит не «ковровый» характер, а зависит от конкретных районов.
К примеру, в Лондоне генеральным планом города определено несколько кластеров, где можно развивать высотное строительство. В целом же у города есть понимание того, что характер столицы предполагает высоту новых зданий не выше их исторического окружения.
Формальных ограничений на строительство в высоту в центре хотя и нет, есть множество ограничивающих видовых точек — парков и памятников архитектуры.
Виды на них не должны перекрываться, и поэтому, кроме как в заранее определенных кластерах, выбранных городом или муниципалитетами под развитие высотной застройки, априори нигде построить высотный объект не получится. Есть и пример более жестких ограничений. Так, в Риге на «плоском» силуэте города выделяются шпили соборов, и выведена целая формула, определяющая потенциальную высотность возможной застройки. Даже если где-то можно формально построить высотное здание, за счет всех этих ограничений оно не будет выше окружающей застройки.
Рейтинг регионов России по жилищному строительству в 2014 году
Москва, 20 февраля 2015, 13:51 — REGNUM Московская область, Краснодарский край и Москва вошли в тройку лидеров среди субъектов РФ по жилищному строительству в 2014 году. Такие данные опубликовало агентство Top-RF.ru, передает 20 февраля корреспондент ИА REGNUM.
На долю Московской области приходится более 10% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом — 8255,1 тыс. кв. метров. Почти вдвое меньше жилья сдали строители в Краснодарском крае (4750,6 тыс. кв. метров), но, тем не менее, это оказался второй по величине показатель в России. На третьем месте — город Москва, где в 2014 году сдано 3326,9 тыс. кв. метров жилья.
В пятерку лидеров по объемам строительства входят также Санкт-Петербург и Республика Башкирия, где сдано 3261,8 тыс. кв. метров и 2651 тыс. кв. метров жилья соответственно.
Всего в 2014 году в России введено в эксплуатацию 1080,3 тыс. квартир общей площадью 81,0 млн. кв. метров. При этом индивидуальными застройщиками введено 260,3 тыс. жилых домов общей площадью 35,2 млн. кв. метров, что составило 114,8% к 2013 году.
Топ-20 регионов России по объемам жилищного строительства в 2014 году:
| № | Регион | Введено, тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Московская область | 8255,1 | 111,5 |
| 2 | Краснодарский край | 4750,6 | 120,3 |
| 3 | г. Москва | 3326,9 | 105,8 |
| 4 | г.Санкт-Петербург | 3261,8 | 126,3 |
| 5 | Республика Башкирия | 2651 | 106,7 |
| 6 | Свердловская область | 2427,6 | 138,3 |
| 7 | Республика Татарстан | 2404,2 | 100,2 |
| 8 | Ростовская область | 2325 | 109 |
| 9 | Новосибирская область | 2207,7 | 128,1 |
| 10 | Челябинская область | 2031,3 | 113,6 |
| 11 | Самарская область | 1889,2 | 108,7 |
| 12 | Тюменская область без авт. округов | 1767 | 120,8 |
| 13 | Республика Дагестан | 1646,3 | 107,2 |
| 14 | Ленинградская область | 1603,1 | 117,9 |
| 15 | Нижегородская область | 1581,5 | 103,3 |
| 16 | Воронежская область | 1559,2 | 115,6 |
| 17 | Саратовская область | 1520,1 | 115,7 |
| 18 | Белгородская область | 1470,2 | 113,6 |
| 19 | Красноярский край | 1200,5 | 105,9 |
| 20 | Оренбургская область | 1151,8 | 145,6 |
В десятке лидеров по объемам жилищного строительства в 2014 году ожидаемо оказались наиболее развитые регионы России. Иная картина представляется, если рассмотреть не общую площадь введенного в эксплуатацию жилья, а темпы роста строительства, сообщает Top-RF.ru.
- Среди регионов, где 2014 году активно наращивались темпы строительства, оказались Чукотский автономный округ (в 4,3 раза), Чеченская Республика (в 3,1 раза) и Республика Адыгея (в 2,5 раза).
- Также уверенно росли темпы ввода жилья в Калининградской (175,7 % к 2013 году), Еврейской автономной (164,6%) и Псковской (159%) областях, Карачаево-Черкесской Республике (151,5 %), а также Оренбургской (145,6%) и Костромской (143,9%) областях.
- Отметим, рост объемов строительства в целом по России в 2014 году составил 14,9% по сравнению с 2013 годом.
- Рейтинг регионов РФ по темпам роста строительства жилья в 2014 году
- Центральный федеральный округ
| № | Регион | Введено,тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Костромская область | 328,3 | 143,9 |
| 2 | Ярославская область | 687,7 | 141,2 |
| 3 | Орловская область | 468,8 | 123,7 |
| 4 | Калужская область | 792,4 | 120,6 |
| 5 | Липецкая область | 1009,1 | 117,6 |
| 6 | Владимирская область | 605,9 | 116,8 |
| 7 | Воронежская область | 1559,2 | 115,6 |
| 8 | Тульская область | 580,1 | 115,3 |
| 9 | Белгородская область | 1470,2 | 113,6 |
| 10 | Курская область | 558 | 112,5 |
| 11 | Смоленская область | 460,9 | 112,3 |
| 12 | Московская область | 8255,1 | 111,5 |
| 13 | Тамбовская область | 770,7 | 109,4 |
| 14 | Рязанская область | 603,8 | 109,2 |
| 15 | Ивановская область | 251,7 | 108,4 |
| 16 | г. Москва | 3326,9 | 105,8 |
| 17 | Тверская область | 528,5 | 104,7 |
| 18 | Брянская область | 550,7 | 104,5 |
| Центральныйфедеральный округ | 22808,0 | 112,6 |
Северо-Западный федеральный округ
| № | Регион | Введено,тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Калининградская область | 1122,5 | 175,7 |
| 2 | Псковская область | 293,6 | 159 |
| 3 | Вологодская область | 776,1 | 134,9 |
| 4 | г.Санкт-Петербург | 3261,8 | 126,3 |
| 5 | Ленинградская область | 1603,1 | 117,9 |
| 6 | Республика Карелия | 240,4 | 110 |
| 7 | Новгородская область | 353,6 | 109,4 |
| 8 | Республика Коми | 155,4 | 108 |
| 9 | Архангельская область без авт.округа | 306,2 | 104,8 |
| 10 | Ненецкий авт.округ | 34,2 | 98,4 |
| 11 | Мурманская область | 16,5 | 66,4 |
| Северо-Западныйфедеральный округ | 8163,3 | 128,0 |
Южный федеральный округ
| № | Регион | Введено,тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Республика Адыгея | 268,6 | в 2,5р. |
| 2 | Волгоградская область | 1134,3 | 140 |
| 3 | Краснодарский край | 4750,6 | 120,3 |
| 4 | Республика Калмыкия | 121,2 | 109,2 |
| 5 | Ростовская область | 2325 | 109 |
| 6 | Астраханская область | 611,6 | 102,8 |
| Южныйфедеральный округ | 9211,3 | 119,5 |
Северо-Кавказский федеральный округ
| № | Регион | Введено,тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Чеченская Республика | 1140,1 | в 3,1р. |
| 2 | Карачаево-Черкесская Республика | 171,3 | 151,5 |
| 3 | Кабардино-Балкарская Республика | 328 | 112,8 |
| 4 | Республика Дагестан | 1646,3 | 107,2 |
| 5 | Республика Северная Осетия — Алания | 171 | 81,3 |
| 6 | Ставропольский край | 1101,1 | 80,1 |
| 7 | Республика Ингушетия | 196,8 | 78,5 |
| Северо-Кавказскийфедеральный округ | 4754,7 | 114,8 |
Приволжский федеральный округ
| № | Регион | Введено,тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Оренбургская область | 1151,8 | 145,6 |
| 2 | Кировская область | 688 | 141,2 |
| 3 | Удмуртская Республика | 631 | 118,5 |
| 4 | Саратовская область | 1520,1 | 115,7 |
| 5 | Ульяновская область | 718,8 | 113,4 |
| 6 | Республика Марий Эл | 415,5 | 112,4 |
| 7 | Пермский край | 1103,2 | 109,9 |
| 8 | Самарская область | 1889,2 | 108,7 |
| 9 | Пензенская область | 902,1 | 108,5 |
| 10 | Республика Башкирия | 2651 | 106,7 |
| 11 | Республика Мордовия | 319,4 | 104,8 |
| 12 | Нижегородская область | 1581,5 | 103,3 |
| 13 | Чувашская Республика | 862,1 | 103 |
| 14 | Республика Татарстан | 2404,2 | 100,2 |
| Приволжскийфедеральный округ | 16837,8 | 110,3 |
Уральский федеральный округ
| № | Регион | Введено,тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Курганская область | 397,3 | 142,1 |
| 2 | Свердловская область | 2427,6 | 138,3 |
| 3 | Тюменская область без авт. округов | 1767 | 120,8 |
| 4 | Челябинская область | 2031,3 | 113,6 |
| 5 | Ямало-Ненецкий авт.округ | 276,6 | 112,5 |
| 6 | Ханты-Мансийский авт.округ — Югра | 1094,8 | 104,8 |
| Уральскийфедеральный округ | 7994,8 | 121,6 |
Сибирский федеральный округ
| № | Регион | Введено,тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Республика Хакасия | 261,4 | 129 |
| 2 | Новосибирская область | 2207,7 | 128,1 |
| 3 | Томская область | 619,7 | 116,6 |
| 4 | Алтайский край | 754,5 | 113,5 |
| 5 | Республика Алтай | 100,4 | 112 |
| 6 | Республика Бурятия | 416,3 | 109,5 |
| 7 | Республика Тува | 86,2 | 109,4 |
| 8 | Красноярский край | 1200,5 | 105,9 |
| 9 | Забайкальский край | 311,5 | 105,6 |
| 10 | Омская область | 845,4 | 102,3 |
| 11 | Кемеровская область | 1098,1 | 100,7 |
| 12 | Иркутская область | 716,9 | 73,7 |
| Сибирскийфедеральный округ | 8618,5 | 107,9 |
Дальневосточный федеральный округ
| № | Регион | Введено,тыс. кв. м общей площади | В % к 2013 г. |
| 1 | Чукотский авт.округ | 1,8 | в 4,3р. |
| 2 | Еврейская авт.область | 104 | 164,6 |
| 3 | Хабаровский край | 441 | 135,6 |
| 4 | Республика Саха (Якутия) | 470,9 | 112,8 |
| 5 | Приморский край | 671,3 | 109,2 |
| 6 | Сахалинская область | 304,9 | 104,7 |
| 7 | Камчатский край | 78,3 | 94,9 |
| 8 | Амурская область | 323,5 | 89 |
| 9 | Магаданская область | 13 | 85 |
| Дальневосточный федеральный округ | 2408,5 | 110,8 |
Читайте развитие сюжета: В Красноярском крае с начала года построили более 16 тыс. квартир
В адыгее по темпам строительства лидирует тахтамукайский район
Львиная доля жилищного строительства многоквартирных домов в Адыгее приходится на самый густонаселённый район республики — Тахтамукайский.
По сообщению информационно-аналитического управления Аппарата Государственного Совета — Хасэ Республики Адыгея, в республике в 2007 году было введено 65,5 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 32,1 тысяч квадратных метров индивидуального и 33,4 тысячи квадратных метров многоквартирного жилья, что в 1,8 раза больше показателей 2006 года.
В настоящее время на разной стадии строительства находится около 160 тысяч квадратных метров, в том числе 140 тысяч многоквартирного строительства — 30 жилых многоквартирных домов в городах Майкопе и Адыгейске, Тахтамукайском и Теучежском районах. В самом густонаселённом районе Адыгеи — Тахтамукайском — ведётся особенно интенсивное строительство.
Так, в поселке Энем только в прошлом году было сдано в эксплуатацию 11 многоквартирных домов, в стадии строительства сейчас находится 8 многоквартирных домов. Рост жилищного строительства в этих двух посёлках обусловлен большой плотностью населения и потребностью в жилье, увеличением жилищного кредитования, близостью к Краснодару.
Посёлки Энем и Яблоновский находятся в нескольких километрах от краевого центра, что сказывается на стоимости жилья в этих населённых пунктах, сообщает корреспондент «Кавказского узла». Купить здесь квартиру или дом обходится намного дороже, чем в столице Адыгеи.
Отметим, что из всего количества построенного или строящегося в посёлке Энем за последние годы жилья, только один многоквартирный дом строится по программе «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья». На очереди ещё один дом.
Между тем, проблема ветхого жилья особенно актуальна для посёлка. В самом центре Энема компактно расположены так называемые бараки — старые деревянные дома, обязанные своим появлением строительно-монтажной организации, некогда построившей их для своих рабочих.
На сегодня в Энеме снесено два барака. Жившие в них семьи получили либо квартиры, либо деньги на приобретение жилья. Ещё в центре посёлка остаются десятки таких бараков.
Всего же в Адыгее ветхим жильём считается около 165 тысяч квадратных метров. По сведениям Министерства экономического развития и торговли республики, на переселение всех жителей из ветхого и аварийного жилья Республики Адыгея потребуется более 1,7 млрд рублей.
Ранее «Кавказский узел» сообщал, что самые высокие темпы строительства жилья в 2007 году среди регионов Южного федерального округа достигнуты в Адыгее (155,8%) и Ингушетии (131%). Самое большое падение объемов ввода жилья зафиксировано в Чеченской Республике (56,4%).
Росстрой подвел итоги строительной активности в 2007 году, обобщив их в «Кратком обзоре строительной деятельности за январь-декабрь 2007 года».
По данным ведомства, средняя фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в 2007 году, в целом по Российской Федерации составила 16 тысяч 387 рублей.
Самая высокая средняя стоимость строительства жилых домов в 2007 году зафиксирована в Москве — 34 тыс. 692 рубля за кв. метр.
«Кавказский узел» также приводил статистические данные по вводу жилья в Ростовской области, где в первом квартале 2008 года ввод жилья в эксплуатацию составил 396,5 тысяч квадратных метров.
Министр территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Владимир Киргинцев заявил корреспонденту «Кавказского узла», что этот показатель на 18,4 процента превышает показатели аналогичного периода прошлого года.
Ростовская область в 2008 году планирует ввести в эксплуатацию два миллиона квадратных метров жилья.
Саният Хатит, корреспондент «Кавказского узла»
Если не хватает денег на Краснодар, можно купить жилье в Адыгее. Обзор нового ЖК комфорт-класса
День добрый мои читатели!
Меня зовут Ирина Хан — риелтор в г.Краснодар, с большим опытом и юридическими знаниями в сфере купли-продажи недвижимости. Мои контакты по традиции вы сможете найти в конце этой статьи или в шапке моего канала .
Скорее всего, мало кто знает, что на территории Краснодарского края есть анклав – Республика Адыгея. И два населённых пункта этой Республики находятся совсем не далеко от центра Краснодара — это аул Новая Адыгея и посёлок городского типа Яблоновский. Оба они расположены прямо за Тургеневским мостом.
Коротко о поселке Новая Адыгея
Главной особенностью этого места является близкое расположение к городу и удобное транспортное сообщение с любой частью Краснодара. Без пробок, до города можно доехать за 10 минут. Несмотря на то, что район расположен на территории Республики Адыгея, большая часть его жителей работают или учатся в Краснодаре.
В районе построена новая школа и несколько детских садов, причем качество образования и воспитания, по отзывам жителей, не уступает Краснодарскому. К тому же, детские сады и школы здесь менее загружены, чем в городе.
Средняя школа№27 в Новой Адыгее
Средняя школа№27 в Новой Адыгее
Район быстро развивается, растет и благоустраивается, облагораживаются пешеходные зоны и скверы, строится много детских площадок и зоны отдыха для всей семьи.
Уровень экологии в районе очень высокий. Многие из тех, кто впервые приезжает в Новую Адыгею, отмечают чистоту воздуха. Удаленность промышленных предприятий и близость реки обеспечивают возможность жить и растить детей в экологически благополучном месте.
Если есть собственный автомобиль, дорога в центр займет 10-15 минут, а для тех, кто пользуется общественным транспортом, есть около 10 маршрутов в разные части Краснодара, проходящие по Тургеневскому шоссе. Удобный выезд к морю.
Район Тургеневского моста
Район Тургеневского моста
Жилая застройка района представлена малоэтажными домами, а также частным сектором, активно строятся дуплексы, таун-хаусы, коттеджи. Жители Краснодара все чаще рассматривают именно этот район, как место для строительства загородного дома, и выбор земельных участков в Новой Адыгее, на сегодняшний день, весьма приличный.
Новостройки района представлены жилыми комплексами «Новая Адыгея», «Речные просторы», «Счастье на Тургеневском», «Другие Берега»и др. Это малоэтажные дома комфорт-класса, где можно приобрести студию, одно- или двухкомнатную квартиру по приемлемой цене – как в уже сданном доме, так и на стадии строительства.
Малоэтажная стройка в Новой АдыгееВот такие уютные новые ЖК вырастают в Новой АдыгееОблагороженная территория создает уют и комфорт жизниЖК «Новая Адыгея»ЖК «Тургеневский двор»
Малоэтажная стройка в Новой Адыгее
Отдельный абзац хочу выделить, для нового строящегося комплекса «Мега», который расположился прямо за Торговым центром Мега-Адыгея
Комплекс из 14 домов комфорт-класса в 5 этажей. Дома строятся полностью из кирпича, с достаточной толщиной стен и толстыми внутренними перегородками.
Кирпичные дома считаются самыми лучшими в плане тепло-звуко-изоляции.
Шикарные планировки квартир!
Студии с двумя окнами,
1-комнатные «бабочки»,
2-комнатные с квадратными большими кухнями и двумя балконами,
3-комнатные с ленточным балконом с выходом из двух комнат
Этот жилой комплекс полностью подключен к центральным комуникациям.
Ширина между домами более 100 метров. На каждую квартиру, предусмртрено одно парковочное место.
Продаются дома с разными этапами строительства. Цены от 45 до 50т.р. за кв.м. (в зависимости от срока сдачи дома).
Как специалист могу сказать, что на данный момент, это лучшие цены за стройки такого качества!!!
Для покупателей, с не большим бюджетом, это идеальный вариант для приобретения. Аналогов на жильё комфорт класса в таком качестве просто нет!
Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля
«У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко», – рассказывал о первом своем девелоперском проекте основатель компании Mirax Сергей Полонский. В 1996 г.
он взялся достраивать жилой дом для «Ленэнерго» в Санкт-Петербурге, имея за плечами лишь опыт отделочных работ в новостройках. Менее чем через 10 лет Полонский станет одним из самых известных и в то же время одиозных людей на рынке недвижимости.
А еще через несколько лет он лишится своей компании и угодит за решетку за мошенничество при продаже квартир. История Полонского довольно точно иллюстрирует эволюцию всего рынка.
После развала СССР неожиданно обнаружилось, что строить не на что, вспоминает работавший в начале 1990-х гг. заместителем премьера правительства Москвы Александр Воронин, отец владельца одного из крупнейших застройщиков в России – ФСК «Лидер» – Владимира Воронина.
Строить тогда приходилось на собственные деньги, соглашается владелец девелоперской компании «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Платежеспособный спрос был минимальным. Не было и такого привычного сейчас инструмента, как ипотека. В 2000 г., например, было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд руб., из них половина – в валюте.
Последнее, впрочем, было совсем не удивительно: в эпоху высокой инфляции конца 1990-х – начала 2000-х гг. полстраны пользовалось исключительно долларами.
Поскольку жилья строилось мало, а квартирой в Москве мечтает обзавестись чуть ли не каждый житель России, то спрос на жилье все равно многократно превышал предложение. Именно поэтому застройщики если и возводили дома на свои, то очень недолго.
Еще с середины 1990-х гг. они освоили продажу жилья на стадии котлована.
Поначалу это выглядело диковато, вспоминает Нигматуллин: «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».
Зато строителям было очень удобно. Долгие годы они распродавали все жилье на этапе строительства, т. е. фактически строили дома за счет покупателей. А права последних не были защищены.
«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – вспоминает Владимир Воронин.
– А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед».
Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, рассказывает Нигматуллин. Поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.
После дефолта 1998 г. жилищное строительство опять резко сократилось – жилье существенно подорожало из-за девальвации рубля, а реальные доходы населения упали.
2000 В России зафиксирован минимальный ввод жилья за весь постсоветский период – 30,3 млн кв. м.
2001 Закончено строительство первого небоскреба в деловом центре «Москва-сити» – «Башни 2000» высотой 34 этажа.
2004 Создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что позволило формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. Принят закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей жилья в новостройках. Но документ оказался сырым, в результате к 2019 г. в России появилось около 200 000 обманутых дольщиков.
2007 Одни из крупнейших строителей жилья – ГК ПИК и группа ЛСР провели IPO на Лондонской бирже.
2009 Ввод жилья упал впервые с 2000 г. до 59,9 млн кв. м. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось почти втрое – с 350 000 до 130 000, а их сумма – более чем в 4 раза, с 656 млрд до 153 млрд руб.
Девелоперов лихорадит. Кирилл Писарев и Юрий Жуков за символическую плату отдали ПИК компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, по такой же схеме ВТБ забрал у «Системы» «Система-галс», а у Дмитрия Зеленова и Максима Блажко – «Дон-строй».
2010 Президент России Дмитрий Медведев уволил Юрия Лужкова с поста мэра Москвы. Вместо него назначен Сергей Собянин.
2011 Супруга Лужкова Елена Батурина продала строительную компанию «Интеко» группе БИН семьи Гуцериевых – Шишхановых. Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax.
2012 Сергей Гордеев становится крупнейшим совладельцем группы ПИК.
2013 Часть земель Московской области передана Москве. За счет новой Москвы территория столицы выросла в 2,4 раза. Объем выданных ипотечных кредитов впервые превысил 1 трлн руб.
2015 В России введено рекордное количество жилья – 85,3 млн кв. м.
2016 «Ночь длинных ковшей» в Москве – в ночь с 9 на 10 февраля снесено 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем.
Государство взялось достраивать дома рухнувшей «СУ-155», проектом занялся банк «Российский капитал». Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах он оценивал в 39 млрд руб.
ГК ПИК купила одного из крупнейших конкурен- тов, ГК «Мортон», и стала безоговорочным лидером рынка.
2019 С 1 июля все застройщики должны продавать квартиры через счета эскроу в уполномоченных банках. Исключение сделано только для тех, у кого строитель- ная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома. Особые условия введены для ГК ПИК и ЛСР – им достаточно иметь готовность объектов 6%.
Именно в начале нулевых в России появился термин «обманутый дольщик»: это люди, оплатившие жилье, но так и не получившие ключи от квартир. Например, компания «Социальная инициатива» продавала квартиры в 15 регионах. Потерпевшими от ее деятельности суды признали более 5000 человек.
В то же время период с 2001 по 2007 г. можно считать золотыми годами рынка жилой недвижимости. Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую. Вместе с доходами населения рос спрос.
Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 г. переименовано в госкорпорацию Дом.
РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15–18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура, говорит Воронин-младший.
Доходность была сумасшедшей: на 100 руб. инвестиций получали 1000 руб. прибыли, вспоминает он.
Следствием небывалого спроса стал самый большой темп роста строительства жилья в истории российского рынка. В 2007 г. в России было введено вдвое больше жилья, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.
Среди застройщиков появились гиганты. В 2007 г. ГК ПИК, группа ЛСР и AFI Development провели IPO на Лондонской бирже. Инвесторы оценили эти компании в $12,3 млрд, $6,8 млрд и $7,3 млрд соответственно.
В декабре 2004 г. была проведена первая масштабная реформа жилищной сферы: принят пакет законопроектов по развитию рынка доступного жилья. В их числе – закон о долевом строительстве, который должен был регулировать все аспекты покупки жилья в новостройках: от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строек.
Власти рассчитывали, что закон снизит риски частных инвесторов. На деле же он на первых порах усложнил застройщикам привлечение денег.
Но это препятствие было быстро устранено – компании начали продавать квартиры в обход закона: через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и проч.
Например, в конце нулевых по договорам долевого участия в Москве продавалась всего 5% жилья. Правда, в среднем по стране эта доля была существенно выше – около 60%.
Новый закон в значительной мере решил проблему двойных продаж – когда одно и то же жилье продавалось нескольким покупателям. Все потому, что договоры долевого участия в строительстве регистрировались в Росреестре. Но в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика покупатели квартир оставались ни с чем.
В тучные нулевые большинство компаний росло на заемные деньги. Поэтому кризис 2008 г., обрубивший многим среди прочего доступ к деньгам, больно ударил и по застройщикам – им тоже потребовалась помощь государства.
В перечень системообразующих организаций, которым власти были готовы помогать, правительство включило ГК ПИК, «СУ-155», группу ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко». Господдержка помогла компаниям выстоять, но позднее большая часть компаний все же сменит собственников, а «СУ-155» и вовсе обанкротится.
С рынка уйдут десятки компаний, без квартир останутся десятки тысяч семей. Ассоциация строителей России в 2009 г. оценивала количество обманутых дольщиков примерно в 200 000 человек.
На таком же уровне этот показатель остается и поныне. На начало 2019 г. Минстрой насчитал по всей стране более 2000 проблемных домов и почти 200 000 пострадавших семей. Все пострадавшие семьи получат квартиры или денежную компенсацию, обещает генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун.
Одной из самых громких историй стал крах Mirax Group Полонского. Компания была одним из самых успешных игроков на рынке: проекты на 12 млн кв. м – в России, Швейцарии, Черногории, Франции, Камбодже и Великобритании.
В кризис Полонский потерял часть проектов и уехал из России, против него возбудили уголовное дело и обвинили в мошенничестве. По версии следствия, сотрудники Mirax Group заключали в 2007–2008 гг.
предварительные договоры купли-продажи квартир в ЖК «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на другие проекты.
На деле так работали все застройщики: стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так по кругу. Полонский провел в заключении несколько лет, а бренд Mirax прекратил свое существование, проекты завершают другие инвесторы.
В декабре 2012 г. были приняты новые изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся страхования ответственности строителей. Теперь они были обязаны перечислять страховщикам 1% от договоров долевого участия.
Это расплодило сотни страховых компаний, но при банкротстве строителей лишь единицы выплатили страховки.
Экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень назвал это «показателем бесстыдства»: «Страховые компании практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям».
Подъем экономики после потрясений 2008 г. оказался недолгим. В 2014 г. Россию накрыла вторая волна кризиса. Но его влияние на рынок жилой недвижимости оказалось разнонаправленным. С одной стороны, после резкой девальвации рубля в декабре начался ажиотажный спрос на квартиры в надежде сохранить сбережения.
Это подтолкнуло цены вверх, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. С другой – стало очевидным, по его словам, снижение платежеспособного спроса со стороны населения.
А повышение ключевой ставки в декабре Банком России с 10,5 до 17% создало практически заградительные ставки по новым ипотечным продуктам.
Повторная за шесть лет девальвация рубля больно ударила по валютным ипотечникам, которые стали выходить на демонстрации. По данным Банка России, на 1 декабря 2014 г. задолженность по валютным ипотечным кредитам составляла 128,5 млрд руб. (3,7% от общего объема выданной ипотеки). Просрочка по валютным кредитам составляла 14,5%, по кредитам в рублях – менее 1%.
Одной из жертв того кризиса стала крупнейшая на тот момент строительная компания «СУ-155». У нее начались проблемы с ликвидностью, компанию пришлось банкротить. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 000 дольщиков, на завершение 130 объектов в 14 регионах потребовалось около 57 млрд руб. Достройку домов поручили госбанку «Российский капитал» (сейчас – банк Дом.РФ).
2015 год оказался рекордным по вводу жилья за всю историю России – 85,3 млн кв. м. В этот год компании завершали строительство объектов, начатых в недолгую эпоху роста.
Однако именно 2015-й можно считать началом схлопывания ценового пузыря, говорит Сергиенко. Инвестиционные квартиры выходят из моды – люди покупают жилье для себя, а не для сдачи или перепродажи. Основным инструментом покупки становится ипотека – с ее помощью в 2018 г.
покупалась каждая вторая квартира. В этот год был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб., напоминает гендиректор Дом.РФ Александр Плутник. Это произошло из-за того, что ставки достигли минимального значения с 2005 г. – 9,56%.
Доступность обслуживания среднего ипотечного кредита составила около 45% дохода российских семей, что соответствует мировой практике. По словам Плутника, сейчас с помощью ипотеки покупается более половины новостроек.
Управляющий директор строительной компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский указывает, что в его компании число ипотечников достигает 80%.
После банкротства «СУ-155» власти еще раз ужесточили регулирование застройщиков. Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г.
застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением. А с 1 июля 2019 г. все компании должны были начать работать через счета эскроу. На них поступают деньги граждан, купивших квартиры. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют.
Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома. Впрочем, для крупных компаний и жилья в высокой стадии готовности были сделаны исключения.
80% застройщиков в стране никогда раньше не работали с банками и финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, говорит Сергиенко. В нынешней системе деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков будет зависеть от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка.
В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб. Этот лимит покрывает существенную часть сделок купли-продажи, совершающихся в стране.
По словам Плутника, по счетам эскроу работает уже 20% всех застройщиков в стране.
Сегодня уже рынок не продавца, а покупателя, говорит Колочинский. Продать, как раньше, что угодно не получится, нужно постараться, чтобы выбрали именно твой объект, соглашается Владимир Воронин.
При этом введение счетов эскроу сократит строительство, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. уже увеличилось количество банкротств по сравнению с прошлым годом: с рынка уходят в основном мелкие компании.
Чтобы сохранить прежнюю доходность, девелоперам приходится поднимать цены, говорит Колочинский. Средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране выросла на 4%: если в июне он стоил в среднем 70 532 руб., то в октябре – 73 342 руб. Согласно данным портала недвижимости Domofond.ru цены на квартиры в новостройках поднялись в 62 городах страны.
До этого цены практически топтались на месте.
Но спрос упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки.
Колочинский предупреждает, что, если не предложить бизнесу своевременную помощь, отрасль неминуемо столкнется с массовым банкротством компаний.
Есть жесткая позиция президента – покончить с обманутыми дольщиками, именно этот вопрос решили одним махом и немедленно: ввели счета эскроу в 2019 г., хотя планировался плавный переход в течение трех лет, говорит один из крупных застройщиков.
По словам гендиректора РАСКа Николая Алексеенко, варианты тут ограничены: либо перейти на продажу только готового жилья, либо отрегулировать продажу на стадии строительства.
Естественно, удорожание жилья – это плата за то, что риски переходят на банки, продолжает Алексеенко: раньше дольщик за счет дисконта на стадии строительства фактически кредитовал застройщика, а в проектах с эскроу этот дисконт уменьшается вслед за перераспределенными рисками.
Сейчас в поддержке нуждаются лишь отдельные категории граждан, для них реализуются специальные программы. Для застройщиков все механизмы созданы, проектное финансирование в равной степени доступно каждой строительной компании, и поддержка в целом не нужна. Банки и застройщики быстро учатся работать друг с другом в условиях новой прозрачности рынка для государства, парирует Плутник.