Условия ипотечных кредитов станут более наглядными для заемщиков

По статистике 3 из 100 человек выплачивают ипотечный кредит и с каждым годом это число растет в нашей стране. Как правильно выбрать банк для ипотеки и на что обращать внимание? Тому, кто планирует взять ипотеку, следует заранее подготовиться и изучить необходимую информацию, ведь оформление кредита на объект недвижимости является не совсем легким и быстрым процессом.

Требования к заемщику

Условия предоставления кредита на жилье в разных организациях отличаются. Однако есть определенные критерии, на которые обращает внимание каждый кредитор.

Гражданство

Общим требованием многих банков является наличие гражданства РФ или постоянное проживание в нашей стране. Некоторые организации позволяют оформлять ипотеку иностранным гражданам. В этом случае для заемщика действуют особые условия подтверждения заработка.

Уровень дохода

Одной из первых задач заемщика является предоставление справки о доходах по форме 2-НДФЛ. От уровня ежемесячного заработка зависит размер кредита и регулярных выплат. Сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40% от всех доходов клиента. При этом учитываются долги по действующим кредитным договорам.

Если клиент подрабатывает и получает дополнительный доход, сдает квартиру или другую недвижимость в аренду, все это должно быть отражено в соответствующей справке. Обязательного подтверждения требует наличие у клиента акций и вкладов.

Заемщик, который получает пенсию, должен представить соответствующую справку из пенсионного фонда, если денежные средства не приходят на карту, открытую в данной организации.

Трудовой стаж

Большую роль играют должность и стаж клиента. Для подтверждения этих данных заемщик предоставляет копию документа, содержащего записи о его трудоустройстве. Обязательные реквизиты – дата выдачи, печать фирмы и подпись кадрового сотрудника. Срок действия копии трудовой книжки составляет 45 дней с момента ее выдачи.

Причинами для отказа в ипотеке могут стать следующие ситуации:

• прекращение трудовых отношений по статье (кроме ст.77, 80 и 81);
• частая смена работы;
• трудовой стаж менее 6 месяцев.

Если клиент не может подтвердить свою трудовую занятость, кредит на недвижимость ему, скорее всего, не выдадут. Однако некоторые программы банков предусматривают наличие лишь двух документов для оформления ипотеки. Это могут быть паспорт и страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования. В этом случае понадобится довольно внушительный первоначальный взнос.

Возраст

Наименьший возраст заемщика – 21 год. Редко банки заключают ипотечный договор с лицами, которым исполнилось 18 лет. Тогда условия кредитования могут быть не совсем выгодными, ведь в этом возрасте не каждый клиент имеет стабильную и высокую заработную плату.

Часто негативным фактором становится предпенсионный возраст заемщика. Несмотря на постоянный доход и трудовой стаж, есть риск снижения платежеспособности клиента из-за проблем со здоровьем. Обычно предполагается окончательное погашение кредита к 65 годам. В Сбербанке этот критерий на 10 лет больше. Оптимальный возраст для получения ипотеки – 25-40 лет.

Брачные отношения

Клиенты, состоящие в браке, имеют свое преимущество. Так, они вправе воспользоваться маткапиталом в качестве первоначального взноса. Причиной отрицательного решения банка могут стать наличие нескольких нетрудоспособных членов семьи, отпуск по уходу за ребенком супруги заемщика.

Жилье, взятое в ипотеку, считается совместной собственностью супругов, если оно нажито в браке. Причем не важно, кто производил финансовые вложения для погашения долга, а кто вел домашнее хозяйство и не работал. Оба имеют право на данное жилье, если другие условия не оговорены в брачном контракте.

Поручители и созаемщики

Обычно поручителем выступает родственник или супруг(а). Это могут быть знакомый, друг или коллега. Никакой выгоды от взятия ипотеки он не получает, а только гарантирует кредитору, что долг будет возращен.

Наличие созаемщика повышает шансы на положительное решение банка. В этом случае учитывается доход обоих лиц, а ответственность за выплату долга возлагается на двоих. Оформление ипотеки с привлечением созаемщика подразумевает, что последний получит часть собственности.

Необходимые документы

Важным условием является предоставление правильно оформленных документов. Обычно в список обязательных бумаг входят:

• паспорт;
• свидетельство о заключении брака;
• справка 2-НДФЛ;
• копия трудовой книжки;
• СНИЛС;
• установленное заявление на выдачу кредита.

Для некоторых категорий граждан могут потребоваться иные документы. Так, молодым людям, не достигшим 27 лет, необходимо предъявить военный билет. Перечень бумаг для индивидуальных предпринимателей и иностранных граждан отличается от стандартного набора документов.

Условия кредитования

После предоставления необходимых документов, проверки их банком и положительного решения следует правильно оформить ипотечный договор. В нем будут отражены важные условия кредитования: срок, первоначальный взнос, процентная ставка.
Срок кредита

Период, за который должен быть полностью выплачен долг, обуславливается следующими факторами:

• уровень дохода заемщика;
• его возраст;
• сумма кредита.

Минимальный срок составляет 5 лет, а максимальный – 30 лет. Некоторые организации выдают ипотеку на 50 лет. Обычно банки заключают договор на срок кратный 12-ти месяцам.

Первоначальный взнос

Средний первичный взнос в банках РФ составляет 20-30 % от полной стоимости жилья. Иногда этот показатель равен 15%. Клиенту выгодно вносить большую сумму изначально. Это поможет существенно снизить ставку по кредиту.

Процентная ставка

Ставка по процентам в среднем составляет от 12 до 14%. Существуют специальные акции, в рамках которых банки предоставляют меньший процент. Как, например, в случае с программой государственной поддержки ипотечного кредитования.

Страхование

В России страхование имущества является обязательным при оформлении ипотечного кредита. Сюда входят затопление, пожар, разрушение и противоправные действия третьих лиц. Стоимость страховки варьируется в зависимости от страховых случаев, указанных в договоре.

В некоторых банках предлагается застраховать жизнь и трудоспособность заемщика. В случае наступления его смерти долг выплатит страхования компания, а не наследники. Если клиент отказывается от этого предложения, банк выдает ему кредит под более высокий процент. Размер его повышается на 1-1,5%.

Кредитная организация может попросить заключить титульное страхование. Оно представляет собой защиту риска материальных потерь, а именно права собственности на жилье. Клиент будет единственным владельцем недвижимости до полного расчета с кредитной организацией.

Какая ипотека выгодная

На выгодные условия кредита могут рассчитывать те заемщики, которые в полной мере соответствуют требованиям банка. Однако некоторые предложения могут снижать привлекательность выгодных условий.

Допустим, по одной программе первоначальный взнос составляет 25%, а по другой – 15%. Но во втором случае эти условия доступны только после предоставления банку дополнительного залога в виде недвижимости.

Выгодно взять ипотеку можно на льготных условиях, которые предоставляются в рамках социальных и жилищных программ. Это касается военных, малообеспеченных семей, ветеранов, очередников на жилье и т.д. Перед оформлением договора заемщику необходимо выяснить, имеет ли он право получить ипотечный кредит на льготных условиях.

Советы как взять выгодную ипотеку:

1. Специалисты рекомендуют обращаться в банк, с которым у работодателя заемщика заключен договор по зарплате. Процентная ставка в этом случае будет меньше.
2. Взятие потребительского кредита ради первоначального взноса ипотеки – не самая лучшая идея. Платить два кредита одновременно не каждому под силу.
3. Не нужно торопиться с заключением договора.

   В первую очередь следует поправить свое благосостояние.

4. Не стоит сразу замахиваться на дорогостоящую квартиру. Лучше начать с малого. В будущем, когда ипотека будет выплачена, банк сможет предложить более выгодные условия для приобретения еще лучшего жилья.
5. Чем короче срок кредита, тем меньше переплата по процентам.

6. Рекомендуют подавать заявки сразу в несколько кредитных организаций. Уже по итогу можно выбрать наиболее подходящие условия.
7. Перед подписанием договора следует внимательно ознакомиться с каждым пунктом, особенно со сносками, напечатанными мелким шрифтом.

Чтобы предварительно рассчитать сумму ипотеки и ежемесячного платежа, можно воспользоваться специальным калькулятором на сайте банка.

Сэкономить деньги, время и нервы поможет ипотечный брокер, который специализируется на жилищных кредитах. Он подскажет, как выгодно взять ипотеку.

Как выгодно погасить ипотеку досрочно

Клиенты банков стараются погасить ипотеку досрочно из-за огромных переплат по процентам. Скорейшее погашение существенно уменьшает сумму задолженности. Кредитным организациям это не совсем выгодно, поэтому они выдвигают схемы платежей, которые предполагают постепенное погашение комиссии. Банки практикуют следующие виды регулирования:

• возможность досрочного погашения только через несколько лет;
• ограничение по размеру досрочных платежей;
• изменение условий договора (переоформление сделки и плата за это комиссии).

Экономисты рекомендуют прибегать к погашению кредита досрочно, только убедившись в целесообразности этой процедуры. Необходимо выяснить, в какой день возможно погашать ипотеку досрочно и рассчитать свой бюджет, исходя из этой даты.

Выгоднее погашать долг досрочно при условии сокращения срока кредитования, а не уменьшения ежемесячного платежа. Но такая схема подойдет только тем, кто уже выплатил приличную сумму кредита и в состоянии оплачивать регулярный взнос благодаря высокому окладу и стабильной работе. Для заемщиков, которые не «тянут» ежемесячные выплаты, лучше выбрать второй вариант.

Совет от экспертов: не спешить направлять свободные денежные средства на частичную оплату долга.

Лучше накопить средства в размере двух или трех ежемесячных выплат, и только тогда внести их. Не позднее 2 недель до отчетной даты необходимо обратиться в офис банка для оформления соответствующего заявления.

Условия ипотеки в Сбербанке

Среди большого количества предложений по ипотеке сложно сделать выбор в пользу той или иной организации. Крупнейший банк России ПАО «Сбербанк» предлагает заключить ипотечный договор на следующих условиях:

1. Кредит выдается максимум на 30 лет.
2. Возраст клиента от 21 до 75 лет.
3. Непрерывный стаж работы заемщика по ТК РФ не менее шести месяцев на текущей должности. Общий стаж не менее одного года.
4. Доход клиента официально подтвержден. Его сумма позволяет оплачивать взносы по ипотеке, а также личные нужды.
5. Наибольшая сумма кредита для столицы и Санкт-Петербурга составляет 15 млн рублей, для остальных городов – 8 млн.
6. Возврат долга осуществляется ежемесячно аннуитетными платежами (выплата одинаковыми сумами каждый месяц).
7. Отличная кредитная история заемщика.

В зависимости от выбранной программы и возможностей клиента эти условия могут меняться. Процентная ставка и сумма кредита устанавливаются в индивидуальном порядке и зависят от таких критериев, как статус заемщика, его платежеспособность, стоимость и вид объекта недвижимости. Стандартная ставка составляет 10% годовых.

Все предложения Сбербанка предполагают внесение первоначального взноса. На приобретение строящегося жилья он составляет 15%, готового – 20% от стоимости недвижимости.

Предоставление ипотеки молодой семье

Одной из самых востребованных программ по ипотеке для граждан РФ является «Молодая семья». В каждом регионе ее условия могут различаться. Главными требованиями для участников являются следующие моменты:

1. Супруги не достигли возраста 35 лет.
2. Семья живет в помещении, которое нуждается в улучшении жилищных условий.
3. На каждого члена семьи приходится меньше квадратов, чем прописано в законодательных нормах.

У каждого банка есть свои требования и к заемщикам. Так, оба супруга должны быть официально трудоустроены, иметь хорошую кредитную историю и возможность оплачивать ежемесячный платеж по ипотеке.

В любом случае должно быть официальное признание того, что у супругов есть потребность в покупке нового жилья. После этого семья может рассчитывать на получение субсидий, которые целесообразно использовать на оплату первичного взноса ипотеки или ее погашения. Материальная помощь из регионального бюджета составляет около 30% от стоимости объекта недвижимости.

Иногда оформление ипотеки является единственным выходом приобретения жилья. Большинство людей предпочитают платить ежемесячно некрупные суммы, чем выложить несколько миллионов за один раз. Правила получения ипотеки каждый год меняются, но неизменным остается такое условие, как платежеспособность заемщика. Взяв ипотечный кредит, нужно быть готовым к существенной переплате.

Виды кредитования и условия оформления ипотеки

Ипотека – это вид сделки, когда банк предоставляет клиенту целевой кредит на приобретение конкретной недвижимости под залог имущества, находящегося в его собственности.

При этом должник сохраняет возможность владеть и пользоваться домом или квартирой, выступающей в качестве гарантии выполнения клиентом своих обязательств.

В случае их невыполнения кредитор вправе вернуть средства, выручив их от реализации заложенного имущества.

Ипотека – это вид сделки, когда банк предоставляет клиенту целевой кредит на приобретение конкретной недвижимости под залог имущества, находящегося… Финансы

Ипотечное кредитование нужно тем, кто не может приобрести жилье за наличный расчет.

Большинство банковских программ рассчитано на молодые семьи и позволяет им приобрести квартиру в новостройке, не дожидаясь, когда для этого будет достаточно денежных накоплений.

Часто ипотеку используют люди, не имеющие собственного жилья или желающие улучшить условия проживания, приобрести или построить загородный дом, инвестировать средства в недвижимость для получения прибыли с ее аренды.

Возрастающая популярность ипотечного кредитования обоснована несколькими факторами:

• Удобство. Дорогостоящую недвижимость, на которую пришлось бы копить годами, можно получить здесь и сейчас.
• Выгода. Наиболее выгодной считается краткосрочная ипотека на срок не более 5-7 лет, так как значительно сокращает переплаты. Тем, кто не имеет собственного жилья, ипотека дает возможность вносить ежемесячный платеж не за аренду чужой квартиры, а в качестве выплаты за свою собственную жилплощадь.
• Необходимость. Не все могут позволить себе приобрести недвижимость за наличный расчет или воспользоваться помощью родственников в данном вопросе. Часто ипотека в Москве и других городах становится единственной возможностью получить необходимую сумму на собственное жилье.
• Доступность. Ипотечное кредитование доступно большому количеству граждан, благодаря высокой конкуренции на рынке.

Оценить популярность кредитов на покупку недвижимости под залог другого имущества позволяет индекс ипотечного рынка.

Данный индекс, разработанный специалистами «Росбанк Дом», является надежным источником аналитической информации и дает возможность увидеть изменения в количестве выданных новых кредитов.

Динамика указывает на стабильное увеличение объемов ипотечного рынка. Подтверждением этой информации является наглядный график.

Виды ипотеки

Банки предлагают различные ипотечные программы, ориентированные на разные категории клиентов.

Благодаря разнообразию предложений потенциальный заемщик может сделать выбор в пользу решения с наиболее оптимальными условиями.

Виды ипотеки различаются типом залога, под приобретаемую или уже имеющуюся недвижимость, сроком выплат по ипотеке, суммой, первоначальным взносом, процентной ставкой по кредиту, а также другими параметрами.

Одним из ведущих предоставляющих ипотеку банков является «Росбанк Дом». Организация выдает разные виды кредитов, в том числе как под имеющееся, так и под приобретаемое недвижимое имущество, а также с возможностью использования материнского капитала, отсрочки выплат для молодых семей и т.д.

Услуги банка позволяют приобрести любой тип жилья в Москве и других городах. «Росбанк Дом» предлагает простые и специальные программы, а также подключение опций и участие в акциях, которые обеспечивают клиентам дополнительную экономию.

На сайте вы можете ознакомиться с несколькими готовыми и наиболее популярными программами банка:

• Кредит на квартиру или долю на первичном или вторичном рынке недвижимости. Программа рассчитана на срок до 25 лет с первоначальным взносом от 15% и процентной ставкой от 6,80% годовых и доступна для клиентов от 21 до 65 лет с любым гражданством.
• Ипотека на квартиру в новостройке. Программа подходит для тех, кто собирается купить жилье в сданном или строящемся доме, одобренном Банком. Список квартир, доступных для приобретения с помощью ипотечного кредитования в Москве и регионах, можно посмотреть в базе аккредитованной недвижимости для ипотеки в Росбанк Доме. Предложение пользуется популярностью в частности у родителей, которые хотят купить жилье для своего ребенка.
• Рефинансирование ипотеки – досрочное погашение кредита на недвижимое имущество в другом банке с уменьшением ежемесячного платежа за счет снижения ставки или продления срока выплат. Возможно рефинансирование договора, залоговым имуществом в котором указана квартира, доля или комната в апартаментах первичного или вторичного рынка недвижимости.
• Целевой ипотечный кредит. Предоставляется на приобретение квартиры в сданном или строящемся многоквартирном доме, отдельного строения, в том числе с земельным участком, земли для постройки. Срок кредита также составляет до 25 лет, процентная ставка – от 7,10% годовых.

Подробнее с условиями всех программ ипотечного банка «Росбанк Дом» можно ознакомиться в соответствующем разделе сайта. Организация также предлагает специальные программы, дающие возможность:

• вносить платеж по ипотеке один раз в 14 дней;
• уменьшить сумму ежемесячного платежа по кредиту на 1 или 2 года;
• частично-досрочно погасить долг за счет материнского капитала и другие.

Условия и ставки

Банк «Росбанк Дом» выдает ипотечные кредиты в Москве и регионах на квартиру, дом или дачу:

• трудоустроенным людям – наемным работникам или индивидуальным предпринимателям;
• гражданам в возрасте от 21 года на момент подписания договора и до 65 лет на момент погашения кредита;
• клиентам, готовым предоставить необходимые документы.

Первоначальный взнос на покупку готового жилья – от 5% до 50%, на строящуюся недвижимость – от 15% до 40%. Минимальная сумма ипотечного кредита составляет от 600 000 рублей в Москве и области и от 300 000 рублей в других регионах. Выдается на срок от 3 лет до 25 лет.

Каждая ипотечная программа имеет свои особенности. Например, для оформления ипотеки на квартиру в новостройке необходимо предоставить определенный список документов:

• копии всех страниц паспорта;
• справку о доходах;
• копию трудовой книжки или справку по установленной форме для военнослужащих;
• заявление-анкету;
• документы на залоговое имущество;
• кадастровый/технический паспорт на недвижимость;
• копии паспортов или свидетельств о рождении продавцов;
• согласие на обработку персональных данных.

Таковы основные условия и требования, которые делают доступными ипотечные кредиты от Банка «Росбанк Дом». Рассчитать основные параметры можно прямо на сайте с помощью онлайн-калькулятора.

Условия ипотеки в 2021 году

Для многих семей остро стоит вопрос приобретения собственного жилья. Далеко не все располагают внушительными сбережениями, позволяющими единовременным платежом приобрести собственную квартиру. Помочь в решении квартирного вопроса призвана ипотека. Но всем ли она доступна и на каких условиях банки принимают решение о выдаче кредита?

Возраст и трудовой стаж заёмщика

Банки ориентируются при выдаче ипотечных кредитов на трудоспособный возраст заявителя. В некоторых случаях верхняя планка возраста заемщика может незначительно превышать пенсионный возраст на момент полного погашения кредита. Для военнослужащих, чей пенсионный возраст наступает к 45 годам, эта планка гораздо ниже.

Обычно банки предпочитают иметь дело с клиентами, чей общий трудовой стаж составляет не менее одного года, а трудовой стаж на последнем месте работы должен быть больше 6 месяцев. Нужно быть готовым к вопросам о занимаемой должности, образовании и сферах деятельности компании или организации.

Уровень дохода

Размер предоставляемого ипотечного кредита напрямую зависит от размера ежемесячного дохода кредитополучателя. Дело в том, что по закону ежемесячные платежи заемщика не должны превышать 50% дохода заемщика. Чем выше ваш подтвержденный доход, тем на большую сумму вы сможете рассчитывать.

Процентная ставка

В среднем, по ипотечным кредитам у различных банков процентная ставка колеблется в пределах 12–15% годовых, а платежи разбиваются равными долями на весь период кредитования.

Кредитная история и брачные узы

В случаях, если у вас уже имеется опыт кредитования, банки изучают кредитную историю заемщика. Наличие значительных просрочек может негативно повлиять на принятие решения.

В приоритете находятся семейные пары, в которых работают оба. В этом случае учитывается совокупный доход супругов.

Срок кредитования

Банки предлагают различные сроки ипотечного кредита. Как правило, от 5 до 30 лет (некоторые банки практикуют срок кредитования до 50  лет). Следует помнить, что чем меньше срок кредитования, тем выше будет ежемесячный платеж, но ниже общая переплата по кредиту.

Первоначальный взнос

Практически все банки практикуют обязательный первоначальный взнос на приобретаемое жилье из личных средств заемщика. В различных финансовых организациях величина взноса может варьировать от 5 до 30% рыночной стоимости жилья. Например, в банк Открытие предлагает оформить ипотеку с первоначальным взносом 20% по ставке от 12% годовых.

Страхование

Одним из обязательных условий всех ипотечных программ в РФ является страхование залога (жилья). Некоторые коммерческие банки могут включать в договор дополнительные виды страховок, например, жизни или потери трудоспособности кредитополучателя.

Ипотечное охлаждение: что будет с кредитами на жилье из-за новых мер ЦБ

ЦБ предлагает с 1 июля 2020 года ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с долей первоначального взноса от 20 до 30%, сообщил ЦБ в специальном докладе, опубликованном 17 декабря. Сейчас кредиты с такими первоначальными взносами — один из самых массовых сегментов ипотечного рынка. 

Новые меры предполагают ограничение ипотечного кредитования для заемщиков с высокой долговой нагрузкой, тратящих на обслуживание кредитов более 50% своего дохода. Надбавки к риск-коэффициентам будут тем выше, чем выше уровень предельной долговой нагрузки заемщика.

Например, для заемщиков с коэффициентом ПДН 50-60% надбавка составит 10 п.п., 60-70% — 20 п.п.,  70-80% — 40 п.п., от 80% — 60 п.п.

Введение надбавок вынуждает банки больше отчислять в резервы по таким кредитам, поэтому они выдают их менее охотно — в этом состоит механизм регулирования рынка ЦБ. 

Ранее Банк России уже предпринимал меры по охлаждению рынка ипотеки, но они касались кредитов с низким первоначальным взносом — до 20%. С 1 января 2019 года регулятор повысил для банков надбавки к коэффициентам риска по таким кредитам. Сейчас для кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% надбавка составляет 100 п.п.

, для кредитов с взносом меньше 10% — 200 п.п. на весь срок кредита. В итоге банки повысили ставки по таким кредитам — сейчас ставка по ним выше, чем по другим ипотечным кредитам, разница составляет до 0,7 п.п., говорится в материалах ЦБ. С начала года доля кредитов с низким первоначальным взносом снизилась на 7,6 п.п.

, до 35,7% в III квартале.

Но риски на рынке ипотечного кредитования все равно сохраняются, следует из документов ЦБ. Темпы роста ипотечного кредитного портфеля на 1 ноября в годовом выражении составили 20,8% — ЦБ называет их высокими.

Последние шесть лет объем ипотечного кредитного портфеля банков непрерывно рос — с начала 2013 года по 1 октября 2019 года он увеличился более чем в три с половиной раза до 7,3 трлн рублей.

На ипотечные кредиты теперь приходится почти 43% в общем объеме кредитного портфеля физических лиц, в то время как в начале 2013 года не превышало и трети. 

При этом сохраняется потенциал для дальнейшего роста ипотеки, говорится в материалах регулятора.

Спрос на ипотеку будет расти, и этому есть несколько причин, считает ЦБ: снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, реализация нацпроекта по повышению доступности жилья в рамках майского указа президента Владимира Путина и повышение доступности жилья.

На 1 октября в среднем россиянин может купить в ипотеку на первичном рынке, направляя на обслуживание долга половину среднемесячной номинальной заработной платы, 38,4 кв метра. В начале 2013 года — 22,6 кв метра. 

Российский финансовый рынок ранее не сталкивался с ипотечными кризисами, но международный опыт свидетельствует о том, что «основные уязвимости ипотечного рынка связаны с ростом долговой нагрузки заемщиков и перегревом на рынке жилой недвижимости». 

Уязвимости, пишут эксперты Банка России, нарастают в случае массового ослабления требований к заемщикам со стороны банков: предоставлением кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. 

главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова

Спрос на ипотечные кредиты и правда упал.

Если в 2018 году банки выдали новых ипотечных кредитов примерно на 3 трлн рублей, то в этом году объем кредитования сократится до 2,8-2,9 трлн рублей, говорит глава дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко. Спрос сдерживает рост цен на жилье и слабая динамика реальных располагаемых доходов, объясняет главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк. 

Пахаленко считает, что признаков перегрева на рынке ипотеки нет, но при этом оценивает меры ЦБ как своевременные и нужные. «Они смягчают последствия будущего кризиса, наступление которого просто вопрос времени. Перегрева на рынке нет, но ввести ограничения — это правильная мысль, и правильно это делать заранее, только так можно подготовиться к кризису», — считает он. 

Введение заградительных мер приведет к замедлению темпов роста выдачи ипотеки и увеличению ставок, считают опрошенные Forbes эксперты. 

Надбавки за риск приводят к большему давлению на капитал банков, и кредитные организации, вероятно, будут эту проблему решать по-разному, объясняет Вадим Пахаленко.

Любое регуляторное ограничение банки будут стараться компенсировать повышением процентной ставки, говорит заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

Однако рост ставок может сдержать снижение ключевой ставки ЦБ, указывает он. 

В целом ставки по ипотеке будут двигаться вслед за ключевой ставкой, которая была понижена 13 декабря, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Балясова.

Но по кредитам, которые попадут под введение надбавок при расчете достаточности капитала, будут наблюдаться ставки выше среднерыночных, поскольку банки будут вынуждены компенсировать дополнительное «резервирование» капитала ростом процентных платежей, говорит эксперт. 

Общее охлаждение на рынке также отразится на темпах экономического роста, так как снижение темпов ипотечного кредитования обязательно скажется на темпах роста строительства и, таким образом, на росте ВВП, считает Пахаленко. Кроме того, из-за мер ЦБ может оказаться сложнее выполнить план правительства по снижению ставок по ипотеке до 8%, добавляет он.

По мнению управляющего директора по макроэкономическому анализу и прогнозированию «Эксперт РА» Антона Табаха, предложенные ЦБ меры скорее приведут не к росту ставок, а к тому, что банки будут требовать больше подтверждающих доходы документов и созаемщиков по кредиту. «Понятно, что кредитная нагрузка более 50% — это ненормально. Это может быть естественным только в том случае, если заемщика кто-то поддерживает, если есть еще один член семьи с доходами, который становится его созаемщиком», — поясняет он.  

Опрошенные Forbes банки из топ-20 по ипотечному кредитованию пока о повышении ставок не говорят. В ВТБ считают преждевременным внедрение дополнительных ограничений в ипотечном кредитовании, сказали в пресс-службе банка в ответ на запрос Forbes.

В банке указывают на низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России и высокое качество ипотечного портфеля на банковском рынке. В ВТБ считают, что ужесточение кредитной политики в сфере ипотеки может привести к сокращению объемов кредитования.

«В ВТБ уже давно сформированы риск-процедуры, которые не позволяют оформить кредит заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Показатель просрочки по нашему ипотечному портфелю остается на минимальных значениях.

Мы также не ожидаем кардинального изменения ситуации» — подчеркнули в банке.

В Росбанке сообщили, что там не выдают ипотечные кредиты в группе клиентов с ПДН больше 80%, для которой предлагается максимальная надбавка. «Вопрос изменения ставок в сегментах, в которых планируется повышение коэффициентов риска, требует дополнительного анализа», — указала главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк. 

Первый зампред правления Совкомбанка Сергея Хотимский считает, что «ситуации, что в ипотеке растут риски, нет». «Потери в ипотеке у всех мизерные, у нас в том числе.

Банкам, которые специализируются на этом бизнесе или у которых очень большой ипотечный портфель, будет тяжело, наверное. А крупному диверсифицированному банку — нет. Мы продолжим выдавать ипотечные кредиты всем, кого считаем нормальным заемщиком.

Если нагрузка на капитал вырастет, то, значит, дороже, будем выдавать», — сказал Хотимский Forbes.

В Промсвязьбанке размер ставок по ипотеке будет зависеть от конъюнктуры рынка, рассказала руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.

«В целом мы не видим критичности распространения практики расчета ПДН на ипотеку, поскольку банк применяет консервативные подходы к расчетам дохода и долговой нагрузки.

Не прогнозируем его существенного влияния на капитал банка», — добавила Заботина.

Надбавки не окажут значимого влияния на объем продаж, сообщили и в банке «ФК Открытие», так как кредитная политика банка не предусматривает выдачу ипотеки заемщикам с высокой кредитной нагрузкой. 

Намерения регулятора логичны и последовательны, сообщил зампредправления Альфа-банка Алексей Чухлов. «Альфа-Банк в 2019 году вошел в топ-5 по выдачам ипотеки. Тем не менее, у нас пока еще скромный, но растущий портфель. Мы продолжим рост, учитывая данные требования регулятора». — добавил он. 

Цб назвал меры для ограничения закредитованности в ипотеке

ЦБ предложил с июля 2020 года ограничить российские банки при выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам, следует из консультативного доклада регулятора.

В документе приводится таблица надбавок на резервы, которую банкам, возможно, придется применять при выдаче ссуд на жилье: чем выше показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика и меньше его первоначальный взнос по кредиту, тем больше резервов придется создать кредитной организации по выдаваемой ссуде. ЦБ рассчитывает, что это снизит интерес банков к выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам.

Сейчас банки обязаны учитывать уровень долговой нагрузки клиентов при выдаче тем необеспеченных ссуд.

Почему ЦБ хочет распространить ограничения на ипотеку

Новые ограничения на ипотеку нужны, чтобы снизить риск кросс-дефолтов заемщиков, пояснила в начале декабря первый зампред ЦБ Ксения Юдаева. Такой риск возникает, если заемщик оплачивает несколько разных кредитов.

По данным ЦБ, в третьем квартале 2019 года 42% объема выданной ипотеки пришлось на людей, которые отдают на погашение долгов более половины своего ежемесячного дохода (их ПДН превышает 50%). И все больше россиян берут ипотеку в дополнение к уже имеющимся кредитам: на 1 сентября 46% ипотечных заемщиков имели задолженность по другим ссудам. Четыре года назад их доля составляла 39%.

Показатель долговой нагрузки — значимый фактор кредитного риска, говорится в докладе ЦБ. Такой вывод регулятор сделал, проанализировав портфели пяти крупнейших банков на рынке ипотеки. Согласно его исследованию, риски дефолта заметно возрастают, если ПДН заемщика превышает 70%, несмотря на наличие большого первоначального взноса по ипотеке (более 50% от суммы кредита).

Какие ограничения предлагает ЦБ

Регулятор намерен ввести надбавки по ипотеке в зависимости от ПДН заемщика и LTV (loan-to-value ratio, соотношение кредит/залог. — РБК). LTV 80-90, например, означает, что клиент внес в качестве первоначального взноса от 10 до 20% от суммы кредита.

• Если долговая нагрузка заемщика превышает 80%, банк должен будет создать дополнительные резервы, независимо от уровня первоначального взноса. Но размер набавки будет варьироваться от 10 до 200 п.п.
• Если долговая нагрузка заемщика превышает 70%, банку придется формировать дополнительные резервы, если уровень первоначального взноса ниже 50%.
• Также предложены ограничения для самого массового сегмента ипотечных кредитов — с первоначальным взносом от 20 до 30%. Если ПДН претендента на такой кредит составит от 50 до 60%, для создания резервов будет применяться надбавка в 10 п.п. Чем выше ПДН, тем больше размер надбавки: 20 п.п. для группы заемщиков с ПДН более 60%, 40 п.п. для группы с ПДН выше 70% и 60 п.п. для группы с ПДН выше 80%.

Банк России намерен оставить в силе действующие ограничения относительно ипотеки, так как у него пока нет права вводить прямые ограничения на выдачу таких ссуд. Ранее банк просил о дополнительных полномочиях — вводить повышенные коэффициенты для самого рискового сегмента,

С 2018 года российские банки должны создавать больше резервов при выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом. Для кредитов с LTV 80-90 действует надбавка в 100 п.п. Для ссуд с LTV 90 она составляет 200 п.п., а со следующего года вырастет до 300 п.п.

По оценкам ЦБ, организации уже сократили выдачу ипотеки на таких условиях. Во третьем квартале 2019 года доля выданных кредитов с низким первоначальным взносом составила 35,7%. Разница в ставках по ипотеке с небольшим первоначальным взносом и прочими ссудами увеличилась до 0,7 п.п.

Если новые меры будут введены, нагрузка на капитал банков вырастет в 1,4 раза, признает ЦБ. Но настаивает, что контрциклические меры необходимы, если российский рынок ипотеки продолжит быстро расти. Предложение ввести новые ограничения ЦБ намерен обсудить с участниками рынка. В крупных банках уже заявляли, что требования регулятора могут оказаться непосильными для рынка.

Юлия КОШКИНА

7 весомых недостатков ипотеки. Почему ипотечное кредитование это антиблаго для общества

Одно из самых частых возражений среди тех, что мне попадались, звучит следующим образом: «Цены на недвижимость не вырастут, потому что застройщики, получив дополнительную прибыль от ипотеки, станут вводить больше жилья». Разберу кратко, почему это не так.

Во-первых, недвижимость характеризуется совершенной неэластичностью предложения в коротком периоде. Поэтому при всём желании никто сразу увеличить строительство не сможет. Эффект от ипотечной стимуляции спроса проявится сразу, а предложение никак не успеет отреагировать. Так что цены в любом случае взлетят.

Во-вторых, в среднесрочной и долгосрочной перспективе возникнут мощные препятствия на пути снижения цены.

• Увеличатся рентные издержки (стоимость земли, административные издержки, коррупция). Застройщики попросту не получат весь прирост маржи, который образовался в результате роста цены. В лучшем случае — часть, а то и вовсе ничего, иначе бы не жаловались девелоперы постоянно на высокую себестоимость строительства. В итоге предложение не вырастет соразмерно росту цены.
• Появится слишком много заинтересованных лиц, которым невыгодно снижение цены. Помимо застройщиков, это банки, у которых в залогах жильё по завышенным ценникам. Если цена начнёт снижаться, а заёмщики не смогут платить, банки получат прямые убытки. Наконец, сами заёмщики. В итоге ценовую пирамиду будут поддерживать всеми правдами и неправдами до полного обрушения всей конструкции. Если бы строительство и банковская система были похожи на свободный конкурентный рынок, то да, цены бы выросли, но ненадолго. Но, увы, это не про нас.

Так что ипотека разогреет цены, а упасть им не дадут нерыночные силы, поэтому довод, что автоматически произойдёт коррекция, не несостоятелен. Конечно, рано или поздно цены упадут, да только это будет не снижение, а обвал в результате разрыва ипотечного пузыря.

Надеюсь, я посеял зерно сомнения, и многие задумаются, почему то, что мы читаем в СМИ, и реальность столь сильно расходятся. Ипотека, возможно, даёт отдельным людям возможность быстрее купить квартиру, но пользу для общества в целом не приносит. Возвращаясь к определению антиблага, мы увидим следующее.

• Ипотека обладает отрицательной полезностью, т.к. выгоды для отдельных заёмщиков перекрываются убытками для других потребителей.
• Рост кредитования приводит к долгосрочным негативным последствиям для экономики.
• Люди потребляют ипотеку не потому, что это им нравится или хочется, а т.к. надеются отбить проценты или боятся, что не успеют до повышения цены.