Аналитики Циан оценили изменения на вторичном рынке недвижимости России. В выборку вошло 107 городов с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Вторичный рынок больше не дороже первичного: только в трех из 16 городов-миллионников стоимость «квадрата» готового жилья в среднем выше, чем строящегося.
Цены на «вторичку» росли в два раза быстрее, чем в 2019 году
Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке: рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составила по итогам 2020-го 90,2 тыс. рублей. За год прирост достиг 16,1% (по итогам 2019-го средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тыс. рублей).
Основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также начали прибавлять цены относительно первичного рынка.
Еще одна причина роста цен — большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня — 4,25%. Снижение на 2 п. п.
позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину.
Если в начале 2020 года покупатель готового жилья рассчитывал на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья удастся найти по ставке 8%.
ВI квартале 2020 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке РФ показывала минимальную динамику: –0,4% (до 77,8 тыс. рублей).
II квартал практически полностью прошел в режиме самоизоляции. И если застройщикам удалось оперативно переключиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (–1,3% относительно апреля).
Рынок купли-продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени, поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена 1 кв. м на готовое жилье не менялась. В июне за счет активизации отложенного в период карантина спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение. В результате по итогам II квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.
В III квартале 2020 года вторичный рынок еще лихорадило: в июле средние цены снижались (–1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне подорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за III квартал средняя цена 1 кв. м выросла на 5,2%.
IV квартал 2020 года ознаменовался рекордным ростом цен в декабре (+7,5%). Причины этого накапливались в течение всего второго полугодия: девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости.
Кроме того, повлияла и особенность менталитета: россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки у многих отменились — появилось время на решение жилищного вопроса. Наконец, именно в ноябре–декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».
В конце года на ценообразовании готового жилья сказалась и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь снижением объема предложения из-за пандемии.
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан
Годовой прирост цен на уровне 16,1% — в два раза выше, чем в 2019-м (тогда вторичная недвижимость увеличилась в цене на 7,5%). Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке выросли на 24,8% (в рублевом выражении — на 18 тыс. рублей за 1 кв. м).
Динамика средних цен 1 кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан
Динамика средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке
По данным Аналитического центра Циан
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) по итогам 2020-го равен 5,4 млн рублей. За год бюджет предложения увеличился на 670 тыс. рублей, за два года — на 930 тыс. рублей, или 20,4%. Всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на 1 млн рублей.
- Средний бюджет предложения на вторичном рынке (города с населением 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан- Регионы и столицы дорожают сопоставимыми темпами
По данным Аналитического центра ЦианСредняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Московской и Петербургской агломерациях по итогам 2020-го достигла 158,6 тыс. рублей — это на 15% выше, чем годом ранее.
Наибольший рост зафиксирован в Московской области (+16% за год, до 91,5 тыс. рублей). Москва и Санкт-Петербург подорожали сопоставимо: +12,6% (237 тыс. рублей) и +13% (139,2 тыс. рублей) соответственно.
Наименьший прирост зафиксирован в Ленинградской области (+7%, 75,8 тыс. рублей).
Недвижимость вторичного рынка в других регионах выросла до 64,6 тыс. рублей (+15,2% за год). Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 11,3%.
Наибольший рост — в Омске (20,6%), Нижнем Новгороде (16%), Красноярске (14,8%). Наименьший — в Самаре (2,6), Волгограде (3,8%).
Стоимость квадратного метра в городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн выросла значительнее — в среднем на 16,3%.
Циан отмечает относительно небольшую разницу в стоимости «квадрата» для обеих категорий: за счет большего роста цен города с меньшей численностью догоняют по цене крупнейшие города. Квадратный метр в крупных городах (62,8 тыс.
рублей) сегодня стоит чуть выше, как и «квадрат» в крупнейших городах год назад (61 тыс. рублей).
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры и аутсайдеры по динамике цен
По подсчетам Циан, только для трех российских городов из 107 (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), по итогам 2020-го средняя стоимость 1 кв. м снизилась или осталась прежней. Среди них ни одного города с численностью населения от 250 тыс. человек.
- Падение или стагнация цен в 2020 году зафиксированы в городах:
- Наибольший прирост цен в 2020 годуотмечен в городах:
- По данным Аналитического центра Циан
- Еще для шести российских городов цена за год выросла от 20 до 25%: Курск, Норильск, Благовещенск, Улан-Удэ, Омск, Калининград.
Но для большинства городов (38% из общей выборки в 107 городов) рост цен за год был в пределах 5–10%. Примерно такое же количество городов прибавило в цене до 5% и от 10 до 15%.
Распределение городов по годовой динамике цен на вторичном рынке
- По данным Аналитического центра Циан
- В разрезе федеральных округов по итогам года наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном (+21%) и Южном (+20%) федеральных округах.
- Динамика средней стоимости 1 кв. м в городах по федеральным округам
- По данным Аналитического центра Циан
- «Вторичка» уступила новостройкам
Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость 1 кв. м в сегменте готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках.
Из всех городов с численностью населения от 1 млн человек (16 городов) всего в трех стоимость «квадрата» на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В остальных 13 городах цена 1 кв. м на вторичном рынке ниже, чем в новостройках.
Дешевле всего обойдется вторичное жилье по сравнению со строящимся в Нижнем Новгороде, Челябинске и Волгограде.
- Средняя стоимость 1 кв. м в декабре в городах-миллионниках
- По данным Аналитического центра Циан
Циан сравнил ситуацию по этим же городам в конце 2019 года: вторичный рынок был дороже первичного (или был сопоставим по стоимости) в шести городах: Москве, Самаре и Омске (как и в 2020 году), а также в Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Таким образом, первичный рынок утрачивает свое главное преимущество — большую доступность по сравнению со вторичным рынком.
Причина — не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и в характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья.
Квартальная застройка, архитектурное единообразие, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон — с учетом этих характеристик все больше покупателей голосуют рублем именно за строящееся жилье, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам. Это долгосрочная тенденция, которая в 2020 году получила дополнительный стимул в виде снижения ставок по ипотеке.
Во время карантина собственники демпинговали для поддержания спроса
На протяжении всего 2019 года средняя стартовая стоимость квадратного метра (учитываются квартиры, вышедшие в продажу в течение конкретного месяца) показывала минимальную динамику: с небольшими подъемами и спадами в диапазоне 74–77,5 тыс. рублей. Подобная сглаженная динамика была характерна и для I квартала 2020 года.
Резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости зафиксирован в апреле 2020 года: средняя стоимость 1 кв. м новых апрельских квартир составила в целом по РФ 70,9 тыс. рублей за кв.
м — это на 8% ниже, чем цена «квадрата» квартир, выставленных на продажу в марте 2020-го.
В условиях самоизоляции именно демпинг явился главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период.
Но уже в мае новинки вторичного рынка снова подорожали, несмотря на самоизоляцию: средняя цена 1 кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тыс. рублей, обновив максимум. Эксперты объясняют это высокой долей сделок, когда на средства от продажи старой квартиры с привлечением ипотеки приобретается новое жилье в строящемся доме.
Именно в мае стартовала программа субсидирования ипотечной ставки: в продажу поступило вторичное жилье, продавцы которого рассчитывали как раз на альтернативную сделку с новостройкой, что и послужило одной из причин дальнейшего роста цен. Наращиванию стоимости также способствовала дешевеющая ипотека и в целом — активизация отложенного спроса после весеннего локдауна.
В сентябре 2020 года новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости — в среднем за 92,3 тыс. рублей за 1 кв. м. В октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет ожидаемого на тот момент завершения программы льготного кредитования.
- Средняя стартовая стоимость 1 кв. м квартир на вторичном рынке, выставляемых на продажу
- По данным Аналитического центра Циан
- Бо́льшими темпами стартовая стоимость увеличивалась в Московской и Петербургской агломерациях — +22% за год, тогда как в среднем по другим регионам прирост стартовой цены составил 16%.
- Динамика стартовых цен на вторичном рынке
- По данным Аналитического центра Циан
Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и был вынужден выживать в 2020 году самостоятельно. Но оба сегмента первичного и вторичного рынка находятся в тесном взаимодействии, поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел и к удорожанию готового жилья.
Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году.
Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам многие покупали строящееся жилье как инвестицию для дальнейшей перепродажи. В 2021-м такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, но с таким прайсом найти покупателя будет непросто, что замедлит спрос.
- Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в 2020 году
- По данным Аналитического центра Циан
Итоги I квартала: в большинстве крупных городов подорожала «вторичка»
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали квартальную динамику цен на вторичном рынке жилья за три первых месяца года.
По результатам исследования впервые за долгое время был зафиксирован средний прирост стоимости вторичных квартир в регионах, составивший около 2%. Исследование затронуло 69 городов страны с населением более 300 тысяч человек.
При подсчетах учитывались показатели всех ценовых сегментов, за исключением элитного.
«Квадраты» и бюджеты
По данным Mirkvartir.ru, отмеченный тренд на повышение, коснувшийся большинства городов, не сказался на рынке столицы. Однако, несмотря на отрицательную динамику,
Москва по-прежнему остается недосягаемой для ближайших конкурентов.
На разницу московского и петербургского квадратного метра на вторичном рынке (203 584 рубля и 109 215 рублей соответственно) можно спокойно купить по «квадрату» сразу в Твери (47 671 рубль) и Чебоксарах (47 165 рублей) — городах из середины нашего ценового рейтинга.
Третье место достается Сочи (99 177 руб./кв. м), далее идут Владивосток (95 978 руб./кв. м) и Севастополь (82 702 руб./кв. м).
«Собрат» Севастополя – Симферополь несколько сдал позиции и занимает лишь восьмую строчку (71 923 руб./кв. м), пропустив вперед Подмосковье (80 974 руб./кв. м) и Якутск (73 826 руб./кв. м).
«На рынке недвижимости Симферополя, как и в Крыму в целом, сегодня наблюдается определенное затишье, связанное со строительством моста через Керченский пролив, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Можно сказать, что цены замерли в ожидании ввода в строй этой важнейшей для полуострова магистрали. Что же касается Севастополя, то здесь наметился определенный дефицит новостроек из-за введенного в 2014 году моратория на выделение земель под застройку.
Благодаря этому обстоятельству в городе растет стоимость не только строящегося жилья, но и вторичных квартир».
По общему бюджету покупки квартиры на вторичном рынке разница между Москвой и Питером оказалась не столь велика – всего 3 млн (10 943 643 рубля против 7 931 820 рублей).
На эти деньги квартиры сразу в Твери (2 807 510 рублей) и Чебоксарах (2 554 016 рублей) уже не купишь – придется выбирать.
Третье место в номинации «Средняя стоимость предложения» досталась Сочи (6 762 990 рублей). На четвертое место вышел Севастополь (5 021 811 рублей), а Владивостоку пришлось довольствоваться пятой позицией (4 774 165 рублей). Симферополь с результатом 4 245 330 рублей замыкает первую десятку.
Звание города с максимально дешевой «вторичкой» заработал Магнитогорск (29 485 руб./кв. м и 1 476 872 рубля за квартиру). Второе и третье места с конца поделили Нижний Тагил (35 314 руб./кв. м) и Новокузнецк (35 315 руб./кв. м). Дешевые квадратные метры обнаружены также в Кургане (36 460 руб./кв. м) и Брянске (36 808 руб./кв. м).
По доступности общего ценника на квартиру ближайший «конкурент» Магнитогорска – Курган (1 730 073 рубля). Чуть подороже вторичное жилье в Нижнем Тагиле (1 911 753 рубля), Новокузнецке (1 937 448 рублей) и Волжском (1 955 655 рублей). Брянские квартиры на восьмом месте с конца – 2 091 438 рублей.
Рынок пошел в рост?
Впервые за два года более чем в 80% городов отмечена положительная динамика. Средняя коррекция составила +1,9% по цене квадратного метра и +2,1% по общему бюджету покупки. В 56 городах из 69 «квадрат» вырос, в 12 – подешевел, в Калуге прирост относительно января составил 0%.
Существенный прирост «вторичного» метра зафиксирован в Сочи (+6,1%), Махачкале (+6%), Твери (+5,2%), Томске (+4,7%) и Перми (+4,6%).
Среди максимально сбавивших обороты, по данным портала Mirkvartir.ru, – Хабаровск (–4,3%), Тольятти (–3,8%), Симферополь (–2,8%), Москва (–2,7%) и Иваново (–2,2%).
Цена среднего «вторичного» лота подросла в 50 городах, в 19 квартиры стали доступней.
Значительней всего прибавили Рязань и Калининград (по +7,4% каждый), Санкт-Петербург (+6,8%), Уфа (+6,7%) и Кемерово (+6,6%).
Более других снизилась средняя стоимость квартир на регулярном рынке в Туле (–6,4%), Ульяновске (–4,9%), Белгороде (–4,8%), Чите (–4,3%) и Барнауле (–4,2%).
«Общий рост по обоим показателям отмечен в 48 городах из 69 исследуемых, – отмечает Павел Луценко. – А еще три месяца назад эта цифра была в 3,5 раза меньше. Определенное оживление сегмента можно объяснить удешевлением ипотеки, хотя ситуация на рынке все еще остается волатильной. Насколько устойчив проявившийся тренд на повышение, мы увидим в ближайшие месяцы».
Цены на квартиры вторичного рынка в городах России
Источник: mirkvartir.ru
Квартиры замерли на пике
Ажиотажный спрос и рост цен на рынке вторичной недвижимости сменился стагнацией: заметного роста средних цен за минувший месяц участники рынка не заметили.
Шансов для их ощутимого увеличения у продавцов немного: волна повышенного спроса сошла на нет, и объем предложения на рынке постепенно начал увеличиваться.
Дополнительно скорректировать спрос может переход ЦБ к политике постепенного увеличения ключевой ставки.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России в апреле достигла 89,8 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,2% относительно марта и на 16,5% по сравнению с апрелем прошлого года.
Такие данные приводит ЦИАН, констатируя, что рынок перешел к стагнации: ни в одном из 16 рассматриваемых городов за последний месяц цены не выросли более чем на 2%. Согласно оценкам компании «Этажи», в среднем по стране вторичка выросла в цене на 2,45% за месяц и на 9,7% за год, до 70,13 тыс. руб. за 1 кв. м.
А по оценкам «Авито Недвижимости», жилье на вторичном рынке страны сейчас стоит 67,2 тыс. руб. за 1 кв. м — за год значение выросло на 22%.
Наиболее выраженный рост цен на вторичную недвижимость аналитики «Этажей» за минувший месяц заметили в Новосибирске, где квартиры подорожали на 2,88%, до 82,5 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте Саратов: здесь динамика составила 2,83%, до 49,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Сургуте недвижимость подорожала на 2,71% за месяц, до 91,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
В годовой динамике, по оценкам «Авито Недвижимости», лидирует Омск, где квартиры подорожали на 39%, до 61,7 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте — Нижний Новгород, где динамика составила 34%, до 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге вторичное жилье, по оценкам «Этажей», сейчас стоит 152 тыс. руб. за 1 кв. м.
За месяц показатель вырос на 0,3%, а за год — на 11%.
В Москве, согласно данным ЦИАН, вторичное жилье сейчас стоит в среднем 258,4 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 0,4%, а за год — на 15%.
Период повышенного спроса на недвижимость в столице прошел: согласно данным Росреестра, суммарно за первый квартал в столице было заключено 35 тыс. договоров купли-продажи — это примерно соответствует аналогичным значениям за 2020 (34,1 тыс.) и 2019 (35,2 тыс.) годы.
Главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова подтверждает, что объем экспозиции в Москве за месяц вырос в среднем на 7%, а в ЮАО, ЮВАО и ЦАО — на 10%.
Но одновременно эксперт констатирует, что собственники жилья в части ценообразования по-прежнему ориентируются на завышенные рыночные цены.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что вторичный рынок в целом постепенно восстанавливается от прошлогодней волны ажиотажного спроса, приведшей к резкому снижению объема предложения. За последний месяц число выставленных на продажу лотов выросло на 5% — это свидетельствует, в частности, об увеличении сроков экспозиции объектов.
Цены в новых объявлениях, по словам господина Попова, также практически не изменились и не выставляются выше, чем в существующих.
«Обычно на растущем рынке заявленная стоимость в таких объявлениях выше, чем в тех, где собственник продает квартиру уже несколько недель или месяцев»,— поясняет он.
В качестве примера эксперт приводит осень прошлого года, когда разница в месячном приросте цен для новинок была на два-три процентных пункта выше, чем для существующего объема.
Сейчас опережающий темп, по оценкам ЦИАН, нивелировался до 0,2 процентного пункта.
Общее замедление темпов роста стоимости жилья, по мнению господина Попова, говорит о том, что цены подошли к пределу платежеспособного спроса.
Этот тезис, по мнению эксперта, подтверждает и то, что переход ЦБ к последовательному повышению ключевой ставки не привел к всплеску спроса на недвижимость: тех, кто хочет купить квартиру перед ухудшением условий по кредитам, оказалось не так много, и собственники не могут повышать цены так уверенно, как прошлой осенью и в начале зимы.
На этом фоне, по прогнозам эксперта, стагнация цен на вторичном рынке в ближайшие месяцы сохранится.
Сдержанную ценовую динамику прогнозирует и руководитель направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов, предполагая, что этому будет способствовать как повышение ключевой ставки, так и сохраняющийся на рынке дефицит ликвидного предложения.
Хотя директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов ждет, что на фоне отмены программы льготной ипотеки ставки при кредитовании на первичном и вторичном рынках практически сравняются. Это, по его мнению, закономерно переориентирует часть покупательского спроса в сторону готового жилья.
При этом дисконта от собственников можно ждать только спустя два-три месяца после ослабления спроса. Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома констатирует, что в Москве пока факторы, которые способствуют росту или снижению цен на недвижимость, уравновешивают друг друга.
«Мы не ожидаем удорожания недвижимости: во-первых, уже закончился период ажиотажного спроса, а во-вторых объем экспозиции растет»,— отмечает он.
Одновременно цены на вторичке «старой» Москвы, по мнению эксперта, пока поддерживаются за счет доступной ипотеки.
Господин Шлома добавляет, что сейчас у участников рынка есть опасения относительно усиления санкций со стороны США.
«Такие события обычно приводят к некоторому ухудшению активности покупателей, которые опасаются совершать серьезные финансовые траты и откладывают приобретение недвижимости»,— объясняет он.
Александра Мерцалова
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные ЦИАН.
Цены на квартиры замерли: рынку предсказали стагнацию — МК
На вторичном рынке жилья наступило затишье. Потенциальные покупатели проявляют лишь вялый интерес к предложениям.
Появился целый класс клиентов, которые «остыли» после прошлогоднего ажиотажа и теперь сомневаются: а нужно ли приобретать квартиры? «Было ясно, что горячка, из-за которой люди раскупали квартиры, закончится с новогодними праздниками.
Так и получилось — сделок сейчас почти нет», — утверждает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
— По некоторым данным, спрос на вторичное жилье снизился на треть по сравнению с январем прошлого года. Вы согласны?
— Это не совсем показательное сравнение. В ноябре 2019 года начался бурный рост спроса и цен, который активно продолжился в январе прошлого года. А сейчас ситуация противоположная: ажиотаж, длившийся 5-6 месяцев, подостыл. А возможно, и закончился.
И не с экономической точки зрения, а с психологической. Я своим сотрудникам так и говорил осенью: считайте, что в ноябре-декабре вы выполняете норму по сделкам на несколько месяцев вперед, ведь в январе и феврале, скорее всего, будет тихо.
— Есть ли другие причины затишья на рынке?
— Обычно на новогодних праздниках люди начинают поглядывать на предложения и цены. Они, может, активно и не ведут поиск, однако уже интересуются. Но в прошлом году почти все ликвидные квартиры были распроданы.
И теперь человеку, может, и надо срочно купить жилье, а купить-то и нечего. У меня, например, несколько клиентов сидят в ожидании, когда рынок начнет пополняться предложениями. Я им так и говорю: «Давайте подождем пару недель и начнем поиск.
Сейчас в этом смысла нет».
— Что происходит с новостройками?
— На первичном рынке, по моим ощущениям, спрос тоже упал. По крайней мере, у клиентов, которых я знаю, нет проблем с продлением брони. Значит, на рынке нет ажиотажа, иначе застройщики не стали бы продлевать бронь.
— Сколько держится бронь?
— По-разному. Кто-то две недели готов ее держать, кто-то три. После этого сделка закрывается. Но сейчас у клиентов нет четкого понимания, хотят они покупать квартиру или нет.
Конечно, бывают ситуации, когда клиент приходит к застройщику и говорит: «У меня сделка прошла, деньги лежат в ячейке (или на аккредитиве), через неделю забираем». В таких случаях застройщики всегда идут навстречу.
А вот в ситуации, когда клиент колеблется, ничего толком не говорит, бронь обычно не продлевают.
— Но сейчас продлевают без проблем?
— В том-то и дело. И это — показатель того, что спроса нет.
— Каковы ваши прогнозы?
— Совершенно не понятно, чего ждать. По моим предположениям, ажиотаж в прошлом году был связан не с экономикой, а с психологией. Сейчас на первый план выходит чистая экономика. Готовы люди покупать — значит, не будут долго раскачиваться после праздников. Не готовы — стало быть, прошлогодний ажиотаж был прежде всего психологическим: «Все побежали — и я побежал».
— Когда ситуация более-менее прояснится?
— В феврале — этот месяц станет некой лакмусовой бумажкой. Если в феврале мы увидим нормальный спрос, цены могут пойти вверх. Насколько? «Прибавка» к январю может составить 5-6%, а может — 10% или даже больше, в случае возвращения ажиотажа.
Если же в феврале спрос будет вялым, если не будет сильных экономических потрясений, рынок перейдет в обычный режим. И тогда в середине марта, в апреле, в начале мая ожидается высокий спрос, но не ажиотажный.
Цены будут колебаться в пределах плюс-минус 2-3%.
По информации Индикаторов рынка недвижимости, за первый месяц 2021 года среднестатистическая стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья увеличилась на 0,7% и вплотную приблизилась к отметке 209 тысяч рублей. По сравнению с декабрем-2020 темпы роста цен упали в пять раз. За последний месяц прошлого года цены на столичные квартиры в среднем выросли на 3,5%, а за весь прошлый год — на 16,2%.
— В конце года цены еще росли по инерции, однако в январе этот рост, очевидно, начал выдыхаться, — говорят аналитики. — Скорее всего, в ближайшее время на рынок придет стагнация.
Заявленные цены будут топтаться на месте, так как продавцы-частники на вторичном рынке всегда с большим запозданием реагируют на изменение конъюнктуры.
Однако возможно неявное снижение стоимости квартир — благодаря увеличению скидок во время торга.
Квартиры на вторичке в России дорожают и продаются быстрее
«На вторичном рынке городов России (с численностью населения более 100 тысяч человек) срок продажи квартиры составляет около 3 месяцев (90 дней). С начала года показатель сократился на 27 дней. В течение первых девяти месяцев этого года снижение скорости реализации квартир наблюдается в 125 городах из 136, попавших в выборку», — рассказали аналитики.Причем быстрее всего вторичные квартиры продаются курортных и нефтедобывающих регионах. Например, в Кисловодске средний срок экспозиции составил 26 дней, Новороссийске – 38 дней и Нефтекамске – 40 дней.В Москве квартиры в среднем продаются за 94 дня (снижение на 24 дня с начала года), в Санкт-Петербурге – за 79 дней (снижение на 16 дней с начала года). В городах-миллионниках с момента вывода лота на вторичный рынок до его продажи в среднем проходит около 87 дней, с начала года срок экспозиции снизился на 19 дней. Сложнее всего квартиру продать в двух челябинских городах: Златоусте и Миассе – 172 и 161 день соответственно и горде вечной мерзлоты, Якутске – 164 дня.
Наибольшей популярностью пользуются квартиры в домах, построенных в последние 10 лет. К примеру, недвижимость в таком доме можно продать за 88 дней, в то время как в старом жилом фонде – за 112 дней. Покупателей не смущает, что и то, что в основном новые объекты расположены на окраинах городов, которые имеют проблемы с транспортной доступностью. За счет более высокого качества квартир, современной организации дворового пространства они больше привлекают покупателей.
Само сокращение среднего срока продажи квартир на вторичном рынке в большинстве российских городов связано с увеличением предложения, поясняют аналитики.
Уменьшение срока экспозиции зависит не только от изменения уровня спроса, но и от поведения продавцов, объясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«На рынке впервые после трех лет стагнации начали расти цены.
Это привело к тому, что часть собственников стали повышать и цены предложения. В итоге выросла доля, объявлений, которые находились в базах, но не завершились заключением сделок», — отмечает Алексей Попов.
Так, по его словам, на начало октября в годовом выражении цены по городам-миллионникам выросли на 10-12%. Рост цен был связан с аналогичной тенденцией на рынке новостроек. Собственники квартир на вторичном рынке индексировали цены вслед за застройщиками.
Аналогичные тренд отмечают эксперты «Мир квартир».
По их данным, с начала года квадратный метр на рынке готовго жилья подорожал в среднем на 4% до 59 тыс рублей, а средняя стоимость квартиры – почти на 5% до 3,4 млн рублей.
Причем в городах-миллионниках цены выросли еще больше — на 10-12%. Хотя еще год назад цены на вторичном рынке снижались. Увеличение цен эксперты также связывают с переходом рынка новостроек на новую модель.
Долевая реформа уже повлияла на все сегменты рынка недвижимости.
За рынком новостроек в первом полугодии поднимались и цены на вторичке, ведь собственники квартир чутко реагируют на изменения ценовой конъюнктуры, отмечает гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
«В третьем квартале они продолжали подниматься в тех городах, где из-за неспособности застройщиков найти банковское финансирование уже остановилось заметное число строек. Там покупатели обращают свои взоры на регулярный рынок, и цены на квартиры на нем растут», — говорит он.
В «Авито Недвижимость» сообщили, что цены на вторичном рынке достигли пятилетнего максимума. По их данным, стоимость квадрата в среднем по стране выросла на 7,4% до 65,4 тыс рублей. По словам руководителя направления вторичной недвижимости и аренды «Авито Недвижимость» Руслана Закирьянова, драйверами роста цен стали снижение ипотечных ставок, а также традиционное сезонное оживления рынка.
По мнению экспертов, рост цен на вторичное жилье в целом по стране продолжится. До конца года вторичка может вырасти в цене еще на 3-7%, в зависимости от того, как будут решаться вопросы с остановленными стройками, а также от снижения ставок по ипотеке, полагает Павел Луценко.
В дальнейшем тренд на повышение сохранится, но без резких скачков, считает Руслан Закирьянов. «Покупательная способность населения ограничена, а происходящие на рынке изменения уже отражены в ценах за предыдущие периоды», — поясняет он.
Что касается московского вторички, то цена квадратного метра с начала года здесь выросла на 4,9% до 212,2 тысяч рублей, а вот средний срок экспозиции почти не изменился и составляет 74 дня, говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Сам рост цен на вторичном рынке Москвы сейчас ограничен покупательской активностью, поясняет эксперт. Так, например, в январе спрос был ниже прошлогодних показателей на 15%, в феврале он сравнялся с показателями 2018 года, потом снова снижался, и в июне просел на 40% относительно данных прошлого года.
В июле-августе спрос восстановился, но все равно оказался ниже 2018 года.
По данным Росреестра, количество сделок на вторичном рынке жилья в Москве в августе по сравнению с июлем снизилось на 15%. Помимо традиционного сезонного спада, влияние на вторичный рынок могло оказать изменение ключевой ставки. Всего за восемь месяцев этого года на московской вторичке было заключено 95,3 тысячи сделок. Это всего на 1% больше прошлогодних показателей.
Однако ждать снижения цен на московской вторичке тоже не приходится, тем более, что осень – активная пора для рынка.
«Пока можно сказать, что средняя стоимость кв м в этом сегменте «замерла» – данный показатель в летние месяцы практически не менялся, колеблясь в пределах статистической погрешности – 0,1-0,2%», — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. К началу следующего года мы ожидаем минимальное снижение цен – в пределах 3%-5% – из-за продолжающегося ослабления спроса в сегмент, заключает эксперт.
Продать нельзя купить: что будет с ценами на жилье в ближайшие два года
На рынке жилья в прошлом году зафиксирован самый сильный рост цен за несколько лет, и пока они продолжают повышаться. Но эксперты уверены, что скоро подорожание пойдет на убыль. Почему квартиры взлетели в цене, когда ожидать понижения и что делать с недвижимостью сейчас – в материале «Профиля».
Что происходит на рынке
В прошлом году цены на жилье, по экспертным оценкам, выросли почти на треть. Причем в регионах, где, казалось бы, жилью дорожать уже некуда, цены показывали максимальный прирост. К примеру, новостройки в Москве прибавили от 15 до 30% в зависимости от сегмента, подсчитали в аналитическом центре IRN. В Московской области рост достиг 23%.
Следом за новостройками вверх поползли цены и на вторичном рынке. По информации того же IRN, в столице «вторичка» подорожала на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%. Заметнее всего был рост в Подмосковье – на 19,8% по итогам прошлого года.
В первом квартале 2021-го тенденция сохранилась. Хуже того, в некоторых городах было отмечено почти полуторакратное подорожание. К примеру, в Калининграде цены выросли на 44% в годовом выражении и на 17% – к предыдущему кварталу, говорится в исследовании «Авито Недвижимости».
По словам аналитика «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, рост цен на жилье в 2019 и 2020 годах оказался самым сильным за последние шесть лет. «Доступность жилья в России сократилась, – констатирует он.
– Соотношение средней заработной платы в стране и средней стоимости квадрата упало до минимальных значений за три года». Сегодня житель России может в среднем позволить себе 77% жилого метра на свою ежемесячную зарплату.
До пандемии эта цифра доходила до 82%, отмечает аналитик.
Почему растут цены
Для повышения цен на рынке сложился целый набор предпосылок, причем многие из них начали влиять на ситуацию задолго до пандемии.
С середины 2019 года в стране введен новый механизм финансирования долевого строительства – с использованием эскроу-счетов.
Теперь застройщики могут получить внесенные покупателями деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию.
Опасаясь роста долговой нагрузки, застройщики сократили инвестиции и объем ввода новых объектов, говорит Емельянов. В прошлом году они сдали 75,5 млн кв. м, что на 6% меньше докризисного 2019 года.
Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене
Вдобавок на рынок жилья ощутимо повлияла ситуация со стройматериалами. По некоторым позициям подорожание доходило до 100%. «Рост цен [отмечается] не только на стройматериалы, а на ресурсы в целом. И главное – их дефицит.
Мы можем отметить это в снабжении древесиной и металлом. Трудовые ресурсы еще более лимитированы.
Пока не решен вопрос с границами, стоимость услуг подряда на рынке продолжает расти», – рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Играет роль и геополитические факторы, повышающие уровень неопределенности. «В состоянии нестабильности и застройщики, и поставщики ресурсов принимают единственное решение – закладывают стоимость возможных убытков в цену объекта строительства», – признает владелец компании.
Однако основной причиной подорожания большинство экспертов называют высокий спрос, подогреваемый льготной ипотекой. Пользуясь субсидируемой ставкой по ипотечным кредитам, многие покупатели инвестировали в квартиры в надежде выгодно продать их в будущем.
Каждая четвертая-пятая квартира, купленная по льготной программе, относится именно к инвестиционной модели, отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Рынок стал объектом масштабных спекуляций, что привело к ажиотажу и перегреву», – подчеркивает Белоус.
Когда цены пойдут вниз
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно.
В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия.
С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
«Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу.
«Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.
Что будет с ценами на жилье в России
Валерий Емельянов из «Фридом Финанс» ожидает, что до отмены льготной ипотеки цены на жилье могут прибавить еще около 4–5%. Таким образом, за год недвижимость в сумме подорожает на 8–9%.
По мнению экспертов, после сворачивания льготной программы спрос будет перетекать во «вторичку». Одновременно на вторичный рынок выйдут инвесторы, которые покупали недвижимость в прошлом году с целью заработать на росте.
«Кто-то будет фиксировать прибыль, давая скидку против застройщиков. А кому-то придется продавать, чтобы закрыть ипотеку.
Собственно, то же самое происходило в 2017–2018 годах, в период охлаждения рынка, – вспоминает Емельянов. – Следующий аналогичный цикл придется на 2022–2023 годы».
Аналитик ожидает, что в этот период цены вернутся к значениям, которые были до наступления ажиотажа. То есть упадут примерно на 15–20%.
Что делать продавцам и покупателям
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров.
Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике.
А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения.
И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку.
«Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Читать полностью (время чтения 4 минуты )