Глава Минстроя Владимир Якушев подвел итоги по объемам жилья, введенного в эксплуатацию в 2018 году. По данным ведомства, данный показатель снизился на 5% по отношению к итогам 2017 года.
Ввод жилья, Россия, с 2017 по 2018, млн. м2
Падение объемов в России продолжается третий год подряд.
Глава Минстроя связал снижение объемов в ушедшем году с последствиями кризиса 2013-2015 годов. Жизненный цикл в строительстве от подписания разрешительных документов до ввода готового объекта, в среднем, занимает 3 года. Таким образом, объемы 2018 года отражают количество разрешений на строительство, выданных в кризисные 2014-2015 годы.
Прогнозы по вводу жилья в 2019-2020 годах
Неутешительными оказались прогнозы ведомства на 2019-2020 годы. Ожидается дальнейшее снижение темпов строительства многоквартирных домов и их ввода в эксплуатацию. Решающим фактором падения объемов станет новая система работы в строительстве – уход от долевого строительства к проектному финансированию.
С 1 июля 2019 года строительство многоэтажных домов должно осуществляться только посредством кредитования девелоперов уполномоченными банками по новой схеме с эскроу-счетами. Изменения в законодательстве вводятся с целью прекращения порочной практики появления большого количества обманутых дольщиков.
Побочным явлением от введения проектного финансирования станет увеличение стоимости строящихся квартир. Также, до сих пор не созданы все условия для введения новой системы.
Все участники, которые должны быть вовлечены в новую схему работы, начиная от банков и заканчивая застройщиками, в настоящее время в полной мере не готовы к новым реалиям в строительстве.
Ожидается массовое банкротство застройщиков, которое за прошедший год увеличилось на 70%.
Что ждет строительство в ближайшие пять лет
Ближайшие пять лет станут серьезным испытанием для строительной отрасли России. Переход на новые условия работы и их практическое применение можно считать экзаменом для всех участников рынка.
От результатов этой работы будет зависеть не только будущее строительной отрасли и напрямую связанных с ней сфер деятельности. Строительство является одним из ключевых локомотивов развития всего народного хозяйства страны.
Учитывая важность строительной индустрии, Президентом РФ поставлена задача за ближайшие пять лет выйти на ежегодный ввод жилья в объеме 120 млн м2. Прогнозы на выполнение указа главы государства расходятся.
По мнению главы Минстроя, за период 2019-2023 годов строительная отрасль пройдет период оздоровления (очистится от недобросовестных участников, получит прозрачную схему работы и целевое использование средств), и к окончанию периода будут созданы все предпосылки для увеличения объемов вводимого жилья до уровня, обозначенного в указе Президента.
В то же время, по мнению многих специалистов, если ситуация будет развиваться в том же ключе, что и в настоящее время, ежегодный объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов к 2024 году, наоборот, может снизиться до 55 млн м2. Рынок рискует потерять до трети крупных девелоперов и более 90% средних.
Проблемы переходного периода в строительной отрасли были услышаны на самом высоком уровне. Президентом дано поручение Правительству проработать меры поддержки девелоперов на период перехода к проектному финансированию с целью недопущения снижения объемов ввода жилого фонда. Как будет развиваться ситуация, покажет время.
Цена на жилье это существенный фактор развития строительной отрасли
Какими бы совершенными ни были системы работы и технологии, ключевым фактором в развитии строительной отрасли будет доступность строящегося жилого фонда для массового покупателя с точки зрения стоимости готовой квартиры.
Ни одна реформа не даст положительного эффекта, если потребитель не сможет купить строящееся жилье. Ведение строительства через банковское кредитование, по мнению некоторых специалистов, может увеличить стоимость квартир в новостройках до 20%.
По другим оценкам, последующая стоимость вырастет не более чем на 10%.
На цену влияют и другие факторы. Уже сейчас, до перехода к новой системе, цены начали свой рост. К примеру, в конце прошедшего года увеличение стоимости квартир в новостройках Москвы составило около 8% по сравнению с 2017 годом.
Цена квадратного метра жилья в новостройках, Москва, ноябрь 2017-2018, тыс. руб.
К факторам, повлиявшим на рост стоимости в прошедшем году, можно отнести:
Доступность ипотеки. Снижение банковских ставок по ипотечному кредитованию повысило популярность данного способа покупки жилья. В 2018 году спрос на покупку квартир через ипотеку вырос почти на 50% по отношению к 2017 году.
Снижение курса рубля. Девальвация российской валюты и последующая инфляция привели к повышению стоимости строительных материалов и оказываемых услуг.
Все это привело к подъему девелоперами цен на квартиры в новостройках уже в 2018 году.
Цены на вторичную недвижимость
Повышение стоимости квартиры в новостройках и доступность ипотеки привели в 2018 году к оживлению рынка вторичного жилья, где также стал наблюдаться рост стоимости квартир. К примеру, средняя цена на вторичное жилье в Москве выросла в 2018 году на 11%.
Средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости, Москва, январь 2018-2019, тыс. руб.
Также граждане стали более активно вкладывать средства в ремонт существующего жилья. Таким образом население стало реагировать на новые ценовые показатели в новостройках.
В конце 2018 года банки начали поднимать ставки по ипотеке. К тому же, вырос размер ипотечного кредита в первоначальном взносе за жилье, что говорит о снижении покупательной способности населения.
Дальнейшего повышения цен на вторичном рынке стоит ожидать только в случае, если на ценообразование вновь повлияют внешние факторы, такие как курс валют или существенное повышение стоимости жилплощади в новостройках.
Рост объемов вводимого жилья – залог успешного развития оконной отрасли
Строительство жилья оказывает существенное влияние на состояние рынка окон, обеспечивая более 15% от общего портфеля заказов.
От успеха перехода на проектное финансирование зависит определенная доля стабильности оконной отрасли, испытывающей в последние годы нелегкие времена. Пока перспектива не выглядит достаточно оптимистичной.
Все будет зависеть от принятия своевременных корректирующих решений, прозрачных и понятных для участников рынка и способствующих его необходимой поддержке в условиях адаптации к новым условиям работы.
Подробности на Окнамедиа
Цены на вторичное жилье в 2018 году — прогноз экспертов рынка недвижимости
Что будет с рынком вторичной недвижимости, интересно как покупателям, так и продавцам таких квартир. Первым было бы желательно дальнейшее снижение цен на рынке, вторым — их рост.
При этом многие продавцы, которые потенциально могли бы выйти на рынок со своей недвижимостью, пока придерживают ее, недовольные текущим уровнем цен.
Что может измениться в течение 2018 года? Какими будут цены на вторичное жилье в 2018 году, какой прогноз дают эксперты рынка, как повлияет на рынок “вторички” новая программа льготной семейной ипотеки.
Рынок вторичного жилья останется в 2018 году рынком покупателя
К сожалению для тех, кто продает свое жилье, и к счастью тех, кто хочет приобрести квартиру на “вторичке”, в 2018 году этот сегмент рынка недвижимости остается сегментом, где покупатель по-прежнему диктует цены.
Статистика рынка в той же Москве показывает, что в 2017 году спрос на квартиры на вторичном рынке снизился в сравнении с 2016 годом на 1,7%. Эксперты уверены, что та же ситуация возникнет и в 2018 году. Вероятнее всего, количество сделок снизится даже сильнее — на 2-3 процента.
Одной из причин меньшего интереса покупателей к “вторичке” станет новая программа льготной ипотеки для семей, в которых появляется второй или третий ребенок. По мнению экспертов, в целом по стране этой программой в течение пяти лет воспользуется около восьми миллионов покупателей жилья.
А поскольку одной из целей ипотеки с господдержкой для российских семей является поддержка строительного сектора экономики, программа прямо указывает на то, что она распространяется только на покупку жилья в новостройках.
Это, в частности, практически полностью уводит с рынка вторичной недвижимости обладателей сертификата на материнский капитал.
Еще один негативный для вторичного рынка фактор — новостройки, квартиры в которых распродаются застройщиком с дисконтом.
Такое происходит в тех новостройках, которые уже сданы, когда часть квартир не была распродана на этапе строительства. Застройщику проще и дешевле реализовать эти квартиры со скидкой, чем держать их на балансе. Такие предложения также выводят с рынка “вторички” часть покупателей.
По каким еще причинам спрос на жилье в новостройках снижается
Помимо большого количества предложений на квартиры в новостройках, в том числе продающихся со скидкой, а также ухода с рынка вторичной недвижимости большинства обладателей сертификатов на маткапитал, на снижение цен в этом сегменте, по словам экспертов, влияют также следующие факторы:
- покупки квартир на “вторичке” в качестве объекта инвестирования останутся редкостью, в основном люди будут искать квартиру для проживания;
- падение уровня жизни и доходов, которое до сих пор не восстановилось;
- неуверенность людей в завтрашнем дне и своей способности оплачивать ипотеку в течение хотя бы 10-15 следующих лет.
Особенности рынка вторичного жилья в Москве
Если говорить отдельно о Москве, то здесь имеют значение все перечисленные выше факторы, плюс не стоит забывать об еще одном сильнейшем факторе — программе реновации, которая была объявлена в 2017 году.
По мнению экспертов, реновация при некотором стечении обстоятельств может сбить цены на “вторичку” в столице на 10%.
В частности, это может произойти в том случае, если власти начнут реализовывать квартиры в новостройках, построенных по программе реновации, по демпинговым ценам. А такая вероятность имеется.
Меняет ситуацию на рынке программа реновации и из-за того, что меняются старые московские районы. Если прежде многих покупателей привлекали такие районы именно из-за отсутствия новостроек и малоэтажности, то сейчас районы Москвы будут терять привычный облик, и не всем, кто ищет себе новое жилье, это по душе.
Насколько изменятся цены на вторичное жилье в 2018 году
Если говорить о Москве, то эксперты говорят о вероятности падения цен до 10%. Хотя не все из них настолько пессимистичны.
Так, даже если принять во внимание все описанные выше негативные факторы, все же стоит учитывать и то, что ставки на ипотеку в России снижаются естественным образом даже без специальных госпрограмм.
В 2017 году средний процент по ипотечному кредиту по стране впервые в истории опустился ниже 10%, и пока тенденция такова, что процент будет снижаться и дальше.
Потенциал для снижения ставок по ипотеке есть — на 2018-2020 годы правительство планирует среднюю инфляцию на уровне четырех процентов. В 2017 году, напомним, инфляция составила процент меньше трех. Ключевая ставка в начале года составляет 7,75%, и она также, вероятнее всего, будет становиться все ниже. Если ипотека будет стоить к концу 2018 года 8-9%, в этом не будет ничего удивительного.
А это означает, что спрос на квартиры все же будет расти, в том числе и на квартиры на вторичном рынке, которые имеют свои преимущества перед новостройками.
Однако, проецировать ситуацию на рынке недвижимости в Москве на всю страну тоже неправильно.
Как говорят аналитики рынка, каждый из российских регионов имеют свою собственную специфику. Главным образом эта специфика выражается в различном уровне экономического развития регионов. Поэтому где-то спрос на жилье более платежеспособен, где-то — менее.
Тренды даже в соседних регионах могут быть абсолютно разнонаправленными.
Для того, чтобы понять ситуацию на рынке недвижимости в конкретном регионе и, в частности, предсказать, как могут измениться цены на вторичное жилье в 2018 году, стоит изучать местную прессу и искать анализ рынка от местных экспертов.
Динамика цен на рынке вторичного жилья с 2016 по 2018 гг. — Новости от Агентства недвижимости «Жилфонд» в г.Новосибирск
Аналитический центр агентства недвижимости «Жилфонд» изучил, по какой цене продавались квартиры на вторичном рынке Новосибирска за последние три года
Уникальность данных состоит в том, что указанные цены — это цена сделок из базы данных агентства, а не цена предложения.
В течение 2016 года наблюдалось падение цен на рынке Новосибирска на 6,7%. Если в январе 2016 года за 1 кв. м. жилья в Новосибирске в среднем отдавали 55 280 руб., то в декабре только 51 554 руб.
Спад, по мнению аналитиков, был связан со сложной макроэкономической ситуацией в стране, а также высокими ставками на ипотеку.
По данным Центрального банка России, средневзвешенная ставка по ипотеке варьировалась в тот период от 12,65 до 13,35%.
В 2017 году экономика России начала восстанавливаться от кризиса, что положительно отразилось на стоимости жилья.
Снижение ключевой ставки ЦБ РФ с 10% в начале 2017 года до 7,75% в декабре привело к уменьшению средневзвешенной ставки по ипотеке с 12,48% до 10,78%.
Это, в свою очередь, способствовало повышению спроса на жильё и росту цен в течение года на 3,8% с 51 973 руб./кв. м. в январе 2017 до 53 967 руб./кв. м. в декабре.
Тем не менее, среднемесячная цена 2017 года оказалась на 1,4% ниже данного показателя за 2016 год (53 103 руб./кв. м. против 53 863 руб/кв. м.), что объясняется изменчивостью цен в 2017 году.
Снижение ключевой ставки ЦБ РФ в 2018 году с 7,75% в январе до 7,5% в декабре положительно повлияло на рынок недвижимости, сделав ипотеку ещё более доступной. Средневзвешенная ставка по ипотеке сократилась с 10,64 до 9,54%. Дешёвая ипотека подстегнула высокий спрос на жильё, что привело к росту цен в течение 2018 года на 13,3% — с 52 879 руб. в январе до 59 921 руб. в декабре.
Среднегодовая цена в 2018 году была на 6,7% выше данного показателя годичной давности (56 765 тыс. руб./кв. м. против 53 203 тыс. руб./кв. м.).
За три года среднегодовая стоимость однокомнатных квартир увеличилась на 5,7%, двухкомнатных — на 4,9%, трёхкомнатных — на 6,2%.
Структура приобретаемого жилья не сильно изменилась. В 2018 году на долю однокомнатных квартир в Новосибирске пришлось 46% всех сделок, двухкомнатных — 33,4%, трёхкомнатных — 17,5%, многокомнатных — 3,1%. В 2018 году средняя цена сделки составила 2 566 тыс. руб.
«Покупатели чаще всего ищут недорогое жильё. Цена является очень важным фактором принятия решения, — рассказывает Евгения Снаткина, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на Зыряновской, 63.
— Самыми популярными вариантами остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, но люди стали выбирать квартиры с чуть большей площадью. Средняя площадь приобретаемого жилья увеличилась с 44,6 до 45,9 кв. м».
За три года больше всего выросла стоимость жилья в Ленинском и Центральном районе (на 8,1%), меньше всего в Советском районе — 1,9%.
Январь 2019 года на вторичном рынке недвижимости Новосибирска, по данным «Жилфонда», завершился со следующими показателями:
- 1-комнатные квартиры – 62 987 тыс. руб. за кв. м;
- 2-комнатные квартиры – 60 647 тыс. руб. за кв. м;
- 3-комнатные квартиры – 53 272 тыс. руб. за кв. м;
- по Новосибирску – 60 395 тыс. руб за кв. м;
- Агентство недвижимости «Жилфонд»
- Тел. (383) 201-00-01
- Готовое жильё
- Все новости
По итогам года на вторичном рынке квартир в городах РФ зафиксирован рост цен
Повышение стоимости жилья в уходящем 2018-м приятно удивило уже впавших в уныние продавцов «вторички» и подстегнуло нерешительных покупателей.
Как подсчиталиспециалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», к концу года средняя квартира на регулярном рынке стала дороже на 8,7%. Более других это почувствовали жители Владивостока, Сочи и Казани.
В исследовании учитывались показатели всех ценовых сегментов, за исключением элитного, в 69 городах с населением более 300 тысяч человек.
Где жилье дороже?
Каждый россиянин с младых ногтей знает, что все самое дорогое — в Москве. И действительно, по цене одного московского «квадрата», которая составляет почти 215 тыс.
рублей, можно купить минимум вдвое больше метров в любом городе страны, кроме Петербурга и Сочи, вчетверо больше – в Мурманске или Владимире, впятеро – в Орле, Иванове или Владикавказе.
А если судить по общей стоимости жилья, то
среднестатистическая квартира в «златоглавой» (12,5 млн рублей) легко обменивается на три в Нижнем, пять – в Улан-Уде и семь – в Магнитогорске.
Северная столица, хоть и не может похвастать столь впечатляющей статистикой, однозначно второй город страны по ценникам на жилье. Питерский «квадрат» легче московского почти на сто тысяч, он «весит» около 117 тыс. рублей, а за квартиру в среднем придется выложить 8,3 млн рублей.
Последние несколько лет к Питеру упорно приближается Сочи, где метр стоит почти 110 тыс. рублей, а средний ценник на квартиру приближается к 7 млн рублей.
На четвертом месте столица Приморья Владивосток. К концу года «квадрат» здесь перевалил за сотню – 103 тыс. рублей. Квартиру целиком здесь продают в среднем за 5,6 млн рублей.
Замыкает призовую пятерку еще один приморский город – Севастополь, где квартира на «вторичке» немногим дешевле владивостокской: 5,4 млн рублей, хотя «квадрат» отстает ощутимей – 88,5 тыс. рублей.
Дешево и сердито
Самым дешевым из крупных городов России стал Магнитогорск. Есть чему печалиться продавцам местной недвижимости, «квадрат» которой торгуется в среднем за 30 тыс. рублей, а квартира целиком стоит чуть больше 1,5 млн рублей.
Второй среди аутсайдеров – Нижний Тагил. Квадратный метр здесь оценивается в 35 тыс. рублей, а квартира – 1,8 млн рублей.
По цене «квадрата» 35−36 тыс. рублей можно купить «вторичку» в Махачкале и Брянске, чуть подороже (37−38 тыс. руб./кв. м) – в Новокузнецке, Череповце и Кургане.
При этом средняя курганская квартира стоит почти как в Нижнем Тагиле – 1,85 млн рублей. Брянск, Новокузнецк и Череповец оценивают свое жилье в среднем в 2 – 2,1 млн рублей. А квартиры в Махачкале продают за 2,3 млн рублей.
Кто больше?
К концу года рынок подошел с приличным плюсом: в 66 городах из 69, вошедших в исследование, вторичный квадратный метр стал дороже, а общая цена квартиры выросла в 65 населенных пунктах. Единственный город, которого не коснулись изменения, – это Чебоксары, где по обоим показателям отмечена нулевая динамика.
А вот во Владивостоке цены подскочили за год сразу на 20% за метр и на 21% – за квартиру. Сочинский «квадрат» прирастил к стоимости 16%. В среднем на 14−15% стал дороже квадратный метр в Казани и Иркутске.
Общая стоимость квартиры выросла почти на 20% в Казани, Томске и Новосибирске. Курское и уфимское жилье прибавило 18%.
Цифры, которые показали аутсайдеры, не такие эффектные. Крымский Симферополь стал дешевле по обоим показателям на 2,5%. Смоленск снизил цену «квадрата» на 1%, общая стоимость квартиры «упала» на 5%. В Ленинградской области метр «вторички» подешевел на 1,6%, а в Брянске и Твери квартиры в целом стали доступнее на 1% и 2% соответственно.
В среднем по всем городам квадратный метр за год стал дороже на 6,4%, а общий бюджет покупки вырос на 8,7%.
«2018 год вернул владельцам квартир надежду продать подороже, а покупателей заставил бежать за ипотекой, – комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – На повышении ценников сказались реализация отложенного спроса и угроза повышения ипотечных ставок.
Именно поэтому всплеск покупательской активности пришелся на осень. К концу года наиболее ликвидные предложения ушли с рынка, а ипотечные ставки действительно пошли в рост. Пока рынок еще активен, но уже вновь заметно ослабление спроса. Так что вряд ли тренд−2018 стоит относить к долгосрочным».
Цены на квартиры вторичного рынка в городах России
Источник: mirkvartir.ru
Итоги второго квартала 2018 года на рынке жилой недвижимости России
После положительной динамики в начале года
по итогам 2 квартала на вторичном рынке остановились и рост цен, и увеличение
числа сделок. Число сделок на рынке новостроек, напротив, продолжает уверенно
увеличиваться.
Во 2-м квартале 2018 года активное восстановление вторичного рынка
(увеличение числа сделок и рост цен предложения), которое наблюдалось в начале
года, вновь сменилось стагнацией.
Из 66 ключевых
локальных рынков (столиц субъектов Федерации с численностью населения более 200
тысяч жителей) по итогам апреля-июня 2018 в 35 городах цены по отношению к
предыдущему кварталу снизились, в 31 городе наблюдался рост.
В
конце марта 2018 года аналогичный показатель (динамика цен к предыдущему
кварталу) распределился следующим образом — рост в 44 городах, снижение в 22
городах. Продолжается восстановление цен в Москве и Санкт-Петербурге.
По итогам
апреля-июня средняя цена квадратного метра в существующих домах выросла на 0,6%
в Москве и на 0,9% в Санкт-Петербурге (по сравнению с январем-мартом этого
года). В годовом выражении рост составил +6% и +9% соответственно.
В городах-миллионниках во 2 квартале цены на вторичке выросли только в Уфе,
Красноярске, Казани, Новосибирске (в столице Сибири цены росли быстрее
всего +3,0% по итогам квартала).
В 9 городах зафиксировано снижение цен,
наиболее заметное в Омске (-5,0%). В группе городов с населением от 0,5 до 1
млн жителей выделяется только 9-й% рост цен в Краснодаре (связан с сезонным
фактором).
Еще в 5 городах (Иркутске, Кирове, Барнауле, Липецке, Оренбурге)
цены предложения подросли, но заметно меньше (от 0,1 до 3 процентных пунктов).
В городах с населением от 0,2 до 0,5 млн жителей наблюдается разнонаправленная
динамика.
Наиболее заметный рост в Чебоксарах, Саранске и Ставрополе (около
3%), наиболее ощутимое снижение зафиксировано в Туле, Владимире и Калуге (на
6-7%).
Число сделок на вторичном рынке (общее количество зарегистрированных прав
на жилые помещения) по итогам января-мая 2018 года по отношению к аналогичному
периоду прошлого года практически не изменилось (3,25 млн регистрационных действий с жильем в январе-мае 2018 году против
3,24 млн в аналогичный период 2017 года). В общем объеме сделок растет доля
регионов-лидеров. Год назад в 10 ключевых субъектах Федерации было
зафиксировано 36% регистраций сделок с жилыми помещениями, в этом году уже 39%.
Из 13 регионов, где есть города-миллионники, число сделок выросло в 8 субъектах
Федерации. Сильнее всего (на 10%) в Татарстане и Башкирии. Падение
зафиксировано лишь в Пермском крае (-12%) и Челябинской области (-1%). По 2
субъектам Федерации, столицами которых являются города-миллионники (Воронежской
области и Красноярскому краю) данные за текущий год нельзя сравнивать с прошлогодними
из-за изменений в методике статистического учета региональных подразделений
Росреестра.
Число сделок на первичном рынке по России в целом за январь-май 2018 года
выросло на 12%. Из субъектов Федерации,
где в этом году было заключено значимое число ДДУ (более 1 000 договоров)
наибольший рост зафиксирован в Тюменской, Оренбургской, Ростовской областях и
Алтайском крае (более, чем на 60%).
Статистика по Москве и Санкт-Петербургу
также демонстрирует уверенный рост числа регистраций (+46% и +54%
соответственно). В столичных регионах сохраняется тенденция по перетоку
покупателей из пригородов в центр агломерации. Активность покупателей снизилась
и в Московской области (-5%) и в Ленинградской (-20%).
Сильнее, чем в
Ленинградской области число сделок на рынке новостроек из значимых рынков
сократилось только в Орловской области (-28%).
В Москве число сделок на вторичном рынке (договоры купли-продажи) росло по
отношению к показателям прошлого года в каждый из месяцев 1 полугодия. Это связано с переходом процентных ставок по ипотеке ниже психологически
важного 10-го% рубежа, а также с сокращением разрыва между ставками для
строящегося и готового жилья.
Все это позволило покупателям, совершающим сделку
с привлечением банковского финансирования, спокойно выбирать между вторичкой и
новостройками, тогда как в прошлые 2-3 года разница в условиях по жилищным
кредитам, по сути, выталкивала многих на первичный рынок.
Тем группам
покупателей, которым квартира нужна «прямо сейчас», весной 2018 предложения на
вторичке часто могут быть интереснее по цене и локальным факторам
местоположения.
Кроме того, сейчас велико предложение на вторичке в недавно
сданных домах (по сути, тех же новостройках), где часть собственников из числа
купивших на котловане или спасавших свои сбережения зимой 2014-2015 гг.,
продает квартиры по ценам ниже, чем готовые лоты от застройщиков на первичном
рынке.
В регионах закрепить успешные показатели зимних
месяцев вторичному рынку пока не удалось. В
апреле-июне число регистраций прав на жилые помещения по сравнению с прошлым
годом практически не изменилось, а цены даже несколько снизились. Это связано с
тем, что конкуренция за покупателя между вторичкой и новостройками там в самом
разгаре.
Если в Московском регионе многие впервые покупали квартиру в
строящемся доме на фоне антикризисных предложений застройщиков в 2015-17 гг.,
то в большинстве региональных центров такие сделки начали совершаться лишь с
возобновлением роста реальных доходов населения в последние несколько
кварталов.
Поэтому пока в регионах растет число регистраций ДДУ, но не
увеличивается число сделок на вторичном рынке.
Дальнейшая динамика рынка зависит как от макроэкономической ситуации, так и
от внутрирыночных факторов. Пик кризиса (2015-2016 гг.
) рынок
жилья прошел за счет удачной программы субсидирования ипотеки, снижения цены
входного билета; в Москве дополнительным фактором роста стало начало освоения
промзон ближнего пояса, а на рынках Санкт-Петербурга, Краснодарского края,
Тюменской области — рост числа межрегиональных сделок.
Восстановление рынка
в 2017—-1-й половине 2018 года произошло, прежде всего, за счет снижения
ипотечных ставок.
Указанные выше драйверы роста рынка, де-факто, исчерпаны, так
как снижать метражи квартир (и цену лота) дальше некуда, вероятность улучшения
условий по ипотечным кредитам в ближайшие кварталы не так очевидна (снижение
ключевой ставки ЦБ на фоне ужесточения санкций и роста геополитической
нестабильности остановилось). Фактором нового этапа роста рынка может стать
лишь возобновление увеличения реальных доходов населения.
Распределение активности покупателей между первичным и вторичным рынком
будет зависеть от модальности реализации постепенного ухода от реализации
новостроек по ДДУ. С одной стороны, часть покупателей может
отреагировать на рекламные кампании застройщиков, ориентированные на то, что
«дешевых новостроек на котловане больше не будет и покупать надо сейчас».
С
другой стороны, проблемы у заметных игроков рынка (в частности, второго по
объему строящегося жилья девелопера в Московском регионе) может увести часть
покупателей на вторичный рынок, где можно с меньшими рисками купить квартиру в
недавно сданном доме.
По состоянию на конец июня более вероятным выглядит
первый вариант с повышением активности застройщиков и связанными с ней ростом
числа сделок на рынке новостроек и стагнацией на вторичке.
В мае-июне в разы
выросло число полученных разрешений на строительство (к примеру, в январе-июне
2017 года в Москве было выдано 116 разрешений на строительство многоквартирных
домов и апартаментов, а в этом году 191 аналогичных документов (несмотря на
декларируемое ужесточение требований к качеству документации).
Поправки к закону о
долевом строительстве, принятые в трех чтениях в Госдуме, хотя и ужесточают ряд
аспектов операционной деятельности девелоперов, но пока не содержат точной даты
прямого запрета продажи квартир по ДДУ.
Фактическое банкротство одного из
крупнейших застройщиков Московской области также пока не сказалось на
потребительской уверенности.
Во всяком случае, по итогам мая спрос в Московской
области оказался на уровне апреля (несмотря на традиционное сезонное снижение
на 10-15%), а спрос в локациях, где расположены остановившиеся стройки просто
перераспределился к конкурентам.__________________________________________________________________________
Пресс-служба ЦИАН
Цены на вторичное жилье в России выросли впервые за четыре года
Цены на вторичную недвижимость в России за 2018 год выросли впервые за четыре года, в среднем — на 5%. Сильнее всего подорожали готовые квартиры в Петербурге, Ленинградской области и Татарстане
По итогам прошлого года средняя цена квартир на вторичном рынке выросла на 4,9%, следует из данных Росстата. Рост цен в этом сегменте зафиксирован впервые за четыре года: с января 2015 года стоимость готовых квартир снижалась от квартала к кварталу. Средняя цена вторичного жилья, по данным службы, на конец года составила 54,9 тыс. руб. за 1 кв. м.
Схожие данные показало исследование вторичного рынка «Avito Недвижимость». Средняя стоимость метра на вторичном рынке выросла на 5% и составила 50,4 тыс. руб. «В Москве стоимость квадратного метра в конце года преодолела психологическую отметку 200 тыс. руб., в Петербурге превысила 120 тыс. руб.», — отмечается в исследовании.
По данным «Avito Недвижимость» по итогам 2018 года больше всего выросли в цене двухкомнатные квартиры — на 6,5%, трехкомнатные подорожали на 5,8%, стоимость однокомнатных увеличилась на 5%.
Больше всего за год среди 24 крупнейших российских регионов (на них в 2018 году пришлось 73% многоквартирного жилья, построенного в России, а также более 60% объявлений о продаже квартир на Avito), по данным исследования, подорожало вторичное жилье в Ленинградской области (+21,6%), Санкт-Петербурге (+11,3) и Татарстане (+11%).
В Москве цена метра увеличилась на 7,2%, до 204 тыс. руб., в Московской области рост составил 4,2%, до 82 тыс. руб. Снижение цен зафиксировано в Тюменской (на 3,3%, до 48,7 тыс. руб.) и Челябинской областях (на 0,8%, до 28,6 тыс. руб.).
Цены увеличивались в течение всего года, но самый резкий скачок произошел в ноябре, после повышения ипотечных ставок, говорится в исследовании.
Ипотечный рост
Цены на вторичное жилье растут вместе со спросом на ипотеку. По данным «Дом.РФ» ипотека обеспечивает основное развитие рынка жилья: за 11 месяцев 2018 года число ипотечных сделок в новостройках выросло на 22%, на вторичном рынке жилья — на 37% (к 11 месяцам 2017 года). Без ипотеки число сделок сократилось: в новостройках — на 8,6%, на вторичном рынке — на 37%.
В 2018 году выросла и доля вторичного жилья на ипотечном рынке. Если в 2017 году на вторичку приходилось, по данным «Дом.РФ», 31% сделок, то в 2018 году — 49%. Всего в 2018 году было выдано 1,5 млн ипотечных кредитов на 3 трлн руб., что на 50% больше, чем годом ранее.
По итогам января 2019 года цены, по данным «Avito Недвижимость», продолжают расти при сравнении с январем 2018-го: в Москве стоимость метра выроста на 6,9%, в Петербурге — на 11%, в Новосибирской области — на 6,4%, в Свердловской области — на 4,6%.
«Рост цен, который мы наблюдаем в начале 2019 года, — следствие опасений по поводу дальнейшего удорожания ипотеки.
Рыночная ситуация в текущем году в первую очередь будет определяться условиями банков по жилищному кредитованию, — уверен управляющий директор «Avito Недвижимость» Иван Дубровин.
По его словам, ужесточение условий выдачи кредитов или высокие проценты по ипотеке остановят рост цен. «При сохранении комфортных ипотечных условий вторичное жилье продолжит дорожать», — добавляет Дубовин.
Кто считал
Avito — самый посещаемый сайт объявлений в России по версии сервиса SimilarWeb. Согласно Mediascope и собственным данным компании, ежемесячная аудитория Avito составляет 34,3 млн человек. В раздел «Avito Недвижимость» заходит каждый четвертый посетитель сайта (согласно данным Mediascope по городам с населением свыше 100 тыс. человек).
https://www.rbc.ru
Владимир Астапкович / РИА Новости
Ввод жилья в России. Итоги 2018 года и прогноз до 2024 года. | Москва
Глава Минстроя Владимир Якушев подвел итоги по объемам жилья, введенного в эксплуатацию в 2018 году. По данным ведомства, данный показатель снизился на 5% по отношению к итогам 2017 года.
Падение объемов в России продолжается третий год подряд.
Глава Минстроя связал снижение объемов в ушедшем году с последствиями кризиса 2013-2015 годов. Жизненный цикл в строительстве от подписания разрешительных документов до ввода готового объекта, в среднем, занимает 3 года.
Таким образом, объемы 2018 года отражают количество разрешений на строительство, выданных в кризисные 2014-2015 годы.
Прогнозы по вводу жилья в 2019-2020 годах
Неутешительными оказались прогнозы ведомства на 2019-2020 годы. Ожидается дальнейшее снижение темпов строительства многоквартирных домов и их ввода в эксплуатацию.
- Решающим фактором падения объемов станет новая система работы в строительстве – уход от долевого строительства к проектному финансированию.
- С 1 июля 2019 года строительство многоэтажных домов должно осуществляться только посредством кредитования девелоперов уполномоченными банками по новой схеме с эскроу-счетами.
- Изменения в законодательстве вводятся с целью прекращения порочной практики появления большого количества обманутых дольщиков.
Побочным явлением от введения проектного финансирования станет увеличение стоимости строящихся квартир. Также, до сих пор не созданы все условия для введения новой системы.
- Все участники, которые должны быть вовлечены в новую схему работы, начиная от банков и заканчивая застройщиками, в настоящее время в полной мере не готовы к новым реалиям в строительстве.
- Ожидается массовое банкротство застройщиков, которое за прошедший год увеличилось на 70%.
- Что ждет строительство в ближайшие пять лет
Ближайшие пять лет станут серьезным испытанием для строительной отрасли России. Переход на новые условия работы и их практическое применение можно считать экзаменом для всех участников рынка.
От результатов этой работы будет зависеть не только будущее строительной отрасли и напрямую связанных с ней сфер деятельности. Строительство является одним из ключевых локомотивов развития всего народного хозяйства страны.
Учитывая важность строительной индустрии, Президентом РФ поставлена задача за ближайшие пять лет выйти на ежегодный ввод жилья в объеме 120 млн м2. Прогнозы на выполнение указа главы государства расходятся.
- По мнению главы Минстроя, за период 2019-2023 годов строительная отрасль пройдет период оздоровления (очистится от недобросовестных участников, получит прозрачную схему работы и целевое использование средств), и к окончанию периода будут созданы все предпосылки для увеличения объемов вводимого жилья до уровня, обозначенного в указе Президента.
- В то же время, по мнению многих специалистов, если ситуация будет развиваться в том же ключе, что и в настоящее время, ежегодный объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов к 2024 году, наоборот, может снизиться до 55 млн м2.
- Рынок рискует потерять до трети крупных девелоперов и более 90% средних.
- Проблемы переходного периода в строительной отрасли были услышаны на самом высоком уровне.
Президентом дано поручение Правительству проработать меры поддержки девелоперов на период перехода к проектному финансированию с целью недопущения снижения объемов ввода жилого фонда. Как будет развиваться ситуация, покажет время.
- Цена на жилье это существенный фактор развития строительной отрасли
- Какими бы совершенными ни были системы работы и технологии, ключевым фактором в развитии строительной отрасли будет доступность строящегося жилого фонда для массового покупателя с точки зрения стоимости готовой квартиры.
- Ни одна реформа не даст положительного эффекта, если потребитель не сможет купить строящееся жилье.
Ведение строительства через банковское кредитование, по мнению некоторых специалистов, может увеличить стоимость квартир в новостройках до 20%. По другим оценкам, последующая стоимость вырастет не более чем на 10%.
На цену влияют и другие факторы. Уже сейчас, до перехода к новой системе, цены начали свой рост. К примеру, в конце прошедшего года увеличение стоимости квартир в новостройках Москвы составило около 8% по сравнению с 2017 годом.
Цена квадратного метра жилья в новостройках, Москва, ноябрь 2017-2018, тыс. руб.
К факторам, повлиявшим на рост стоимости в прошедшем году, можно отнести:
Доступность ипотеки.
Снижение банковских ставок по ипотечному кредитованию повысило популярность данного способа покупки жилья. В 2018 году спрос на покупку квартир через ипотеку вырос почти на 50% по отношению к 2017 году.
- Снижение курса рубля.
- Девальвация российской валюты и последующая инфляция привели к повышению стоимости строительных материалов и оказываемых услуг.
- Все это привело к подъему девелоперами цен на квартиры в новостройках уже в 2018 году.
- Цены на вторичную недвижимость
Повышение стоимости квартиры в новостройках и доступность ипотеки привели в 2018 году к оживлению рынка вторичного жилья, где также стал наблюдаться рост стоимости квартир. К примеру, средняя цена на вторичное жилье в Москве выросла в 2018 году на 11%.
Средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости, Москва, январь 2018-2019, тыс. руб.
Также граждане стали более активно вкладывать средства в ремонт существующего жилья. Таким образом население стало реагировать на новые ценовые показатели в новостройках.
В конце 2018 года банки начали поднимать ставки по ипотеке. К тому же, вырос размер ипотечного кредита в первоначальном взносе за жилье, что говорит о снижении покупательной способности населения.
- Дальнейшего повышения цен на вторичном рынке стоит ожидать только в случае, если на ценообразование вновь повлияют внешние факторы, такие как курс валют или существенное повышение стоимости жилплощади в новостройках.
- Рост объемов вводимого жилья – залог успешного развития оконной отрасли
- Строительство жилья оказывает существенное влияние на состояние рынка окон, обеспечивая более 15% от общего портфеля заказов.
От успеха перехода на проектное финансирование зависит определенная доля стабильности оконной отрасли, испытывающей в последние годы нелегкие времена. Пока перспектива не выглядит достаточно оптимистичной.
Все будет зависеть от принятия своевременных корректирующих решений, прозрачных и понятных для участников рынка и способствующих его необходимой поддержке в условиях адаптации к новым условиям работы.
Источник: https://kctsoft.ru/