Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы. Согласно данным исследования, средневзвешенная цена предложения составила 954 тыс. руб./кв. м (+7% за три месяца и +12% за год). Более существенная динамика была отмечена на новостройки премиального уровня: на конец марта цена квадратного метра достигла 795 тыс. руб. (+14% за квартал), в сегменте де-люкс за три месяца показатель увеличился на 5% до 1 437 тыс. руб./кв. м. Росту цен поспособствовали дефицит предложения, низкая девелоперская активность и стабильно высокий спрос. Средний бюджет предложения также продемонстрировал положительную динамику, увеличившись за квартал до 123 млн руб. (+10%).
За январь-март 2021 года сегмент пополнился двумя новыми проектами премиального уровня («Бадаевский» и SkyView), в отличие от I квартала 2020 года, когда на рынок элитной жилой недвижимости не вышло ни одного нового проекта.
Однако, несмотря на их крупный проектный объем, на фоне активного спроса суммарное количество лотов за первые три месяца увеличилось всего на 2% до значения 2,2 тыс. шт., а суммарный объем предложения – на 5% до значения 278 тыс. кв.
м.
Стоит отметить, что в классе де-люкс сейчас наблюдается дефицит предложения, за квартал экспонируемое число лотов сократилось на 15%, а за год – на 40%.
В целом девелоперская активность в прошлом 2020 году была низкой, к тому же два из трех новых проектов были клубного формата, что в совокупности с ажиотажными спросом на недвижимость в конце прошлого года послужило причиной отрицательной динамики.
Также небольшая часть предложения в сегменте была снята с продажи. Среди перспективных площадок проекты уровня де-люкс заявлены, но скорее всего большинство из них стартуют только во второй половине года.
Лидерство по числу экспонируемых лотов на рынке удалось сохранить району Дорогомилово, в том числе за счет нового масштабного проекта «Бадаевский».
Здесь по-прежнему сосредоточена почти треть (31%) всех квартир и апартаментов сегмента. Второе место с показателем 18% принадлежит Пресненскому району, доля которого с конца 2020 года выросла на 7 п.п.
Замыкает тройку лидеров Тверской район (11%), традиционно характеризующийся наибольшим числом новостроек.
По итогам I квартала 2021 года средневзвешенная цена предложения составила 954 тыс. руб./кв. м (+7% за три месяца и +12% в годовой динамике). Более существенная динамика была отмечена на новостройки премиального уровня: на конец марта цена квадратного метра достигла 795 тыс. руб.
(+14% за квартал), в то время как в сегменте де-люкс за три месяца показатель увеличился на 5% до значения 1 437 тыс. руб./кв. м, что обусловлено несколькими причинами.
Во-первых, было зафиксировано прямое повышение цен на большинство объектов премиум-класса, чаще всего подорожание происходило на весь объем сразу, и только в части проектов – по единичным лотам.
Во-вторых, это связано с выходом новых комплексов, поскольку предложение крупного проекта «Бадаевский» соответствует верхнему ценовому диапазону премиум-класса. В-третьих, произошло вымывание наиболее ликвидного предложения, что повлияло на его структуру в целом.
Динамика объема предложения и средневзвешенной цены на первичном рынке элитной недвижимости Москвы
Источник: Knight Frank Research 2021
Средний бюджет предложения вырос вслед за ростом цены квадратного метра и по итогам I квартала составил 123 млн руб., что на 10% превышает значение на конец 2020 года. Если в классе де-люкс наибольшая доля предложения сосредоточена в бюджетах от 100 до 150 млн руб. (29%) и от 250 млн руб. (27%), то в премиум-классе почти треть (32%) сосредоточена в бюджете от 30 до 60 млн руб.
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank:
«Пока что сохраняющийся спрос и дефицит предложения на элитном рынке двигают цены вверх. В связи с этими факторами, а также увеличением затрат застройщиков на подготовку и строительство, новые проекты будут выходить по более высоким ценам.
Даже если в перспективе ситуация на рынке поменяется, девелоперы не начнут повсеместно снижать цены – это скорее отразится на размере возможного дисконта, нежели на прайсовых предложениях. Поэтому возвращение цен к докарантинному периоду в ближайшее время не предвидится.
Недвижимость остается привлекательным для инвестирования и сохранения денег сектором экономики, сохраняя ликвидность и приемлемые риски».
Сегодня, 09:02
В период с 2011 по 2024 год в столице построено и будет построено порядка 1000 социальных объектов. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы Андрей Бочкарёв.
Сегодня, 08:27
Новая единая цифровая экосистема Стройкомплекса Москвы должна стать базой для реализации принципа «от идеи до выхода на стройплощадку до 7 дней».Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
Цены выше, выбора меньше
Эксперты Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в I квартале 2020 года.
Количество сделок снизилось на 19% за квартал
В I квартале 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 17,6 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно IV квартала 2020-го спрос просел на 11%. В годовой динамике (относительно I квартала 2019 года) число заключенных договоров снизилось на 12%.
На первичном рынке Московской области аналогичная динамика. В I квартале 2020 года застройщики заключили 16 тыс. ДДУ с физическими лицами. В сравнении с предыдущим кварталом количество сделок оказалось ниже на 26%. В годовой динамике число заключенных договоров уменьшилось еще на 14%.
В целом по Московскому региону за первые три месяца 2020 года подписано 33,6 тыс. ДДУ (–19% за квартал и –13% в годовой динамике).
Самым продуктивным месяцем квартала в Москве оказался март. Несмотря на режим самоизоляции, объявленный в последнюю неделю месяца, столичные девелоперы продали за март 6,85 тыс. ДДУ (39% всех сделок квартала).
В сравнении с февралем спрос вырос на 18% — тогда было подписано только 5,8 тыс. договоров (33% квартальных показателей). На январь пришлось 4,9 тыс. ДДУ, или 28% спроса в квартале.
В Московской области распределение сделок внутри квартала оказалось иным. На март пришлось только 30% сделок (4,8 тыс. ДДУ), на февраль — 37% (5,9 тыс.), на январь — 33% (5,3 тыс. ДДУ). Эксперты Циан объясняют активный март, несмотря на нерабочую неделю, девальвацией рубля: на рынке оказался реализован отложенный спрос.
- Динамика сделок на первичном рынке Московского региона
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра- Карантин не повод снижать цены
Расчеты Аналитического центра Циан по данным РосреестраВ конце I квартала был введен режим самоизоляции, но девелоперы не успели отреагировать на снижение спроса коррекцией цен. По итогам января–марта 2020 года средняя стоимость квадратного метра в старых границах Москвы достигла нового рекорда — 218 тыс. рублей: +4% за квартал (+8,5% за год).
На первичном рынке Новой Москвы средняя стоимость 1 кв. м увеличилась и впервые преодолела отметку 140 тыс. рублей. «Квадрат» обойдется в среднем в 141,9 тыс. рублей: +6,9% за квартал (+16,4% за год).
В Подмосковье средняя цена 1 кв. м вплотную приблизилась к 100 тыс. рублей. «Квадрат» в новостройке стоит в среднем в 98,4 тыс. рублей: +6,6% за квартал (+17,7% за год).
Стабильный рост цен на жилье связан с переходом застройщиков на проектное финансирование, а также увеличением спроса в марте. Но уже в апреле аналитики прогнозируют снижение стоимости из-за резкого падения спроса во время карантина.
Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке Московского региона
| I кв. 2019 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | IV кв. 2019 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | I кв. 2020 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | Динамика за квартал | Динамика за год | |
| Москва в старых границах | 201,3 | 210,1 | 218,5 | 4,0% | 8,5% |
| Новая Москва | 121,9 | 132,7 | 141,9 | 6,9% | 16,4% |
| Московская область | 83,6 | 92,3 | 98,4 | 6,6% | 17,7% |
По данным Аналитического центра Циан
На рынок вышло на 23% меньше жилья, чем год назад
Количество стартующих проектов в Московском регионе продолжает снижаться. По подсчетам Циан, в I квартале 2020 года в Москве вышло на рынок 13 новостроек (в Московской области нет новых проектов). За аналогичный период прошлого года рынок пополнился 23 новостройками (три из них — в области).
Количество новых корпусов на рынке в I квартале 2020 года в новых и уже строящихся ЖК Московского региона — 99, общая площадь — 1,86 млн кв. м.
Год назад (в I квартале 2019-го) на рынок было выведено 164 корпуса площадью 2,5 млн кв. м. Таким образом, девелоперы в I квартале 2020-го вывели на рынок на 23% «квадратов» меньше, чем год назад. Количество новых комплексов снизилось на 43%.
Новый объем предложения на рынке Московского региона в I квартале 2020 года
| I квартал 2019 г. | I квартал 2020 г. | Динамика, % | |
| Новые проекты, ед. | 23 | 13 | –43% |
| Новые корпуса, ед. | 164 | 99 | –40% |
| Площадь жилья в новых корпусах, млн кв. м | 2,41 | 1,86 | –23% |
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения новостроек Московского региона тоже уменьшается. По итогам первых трех месяцев 2020 года на рынке было представлено 82,9 тыс. квартир и апартаментов, что на 10,6% ниже, чем в конце 2019-го (93,6 тыс. ед.). В годовой динамике падение составило 23% (по итогам I квартала 2019-го было выставлено 108 тыс. лотов).
На столичные новостройки приходится 56% предложения новостроек региона. Резкое снижение предложения эксперты Циан связывают с политикой застройщиков.
В первой половине марта отдельные девелоперы искусственно подогревали покупательский ажиотаж, сокращая число лотов, доступных для изучения на сайтах своих ЖК, удаляя информацию о ценах и т. д.
Средний бюджет покупки увеличивается
По подсчетам экспертов Циан, средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы достиг 12,96 млн рублей, что на 1,56 млн выше, чем годом ранее.
В Новой Москве средний чек равен 6,53 млн рублей (+0,73 млн рублей за год). В Московской области средний бюджет покупки составил 4,49 млн рублей (+0,33 млн).
Средний чек сделки на первичном рынке Московского региона, млн рублей
По данным Аналитического центра Циан
Площадь купленной квартиры/апартамента в I квартале 2020 года в старых границах Москвы достигала 57,8 кв. м (+0,3 кв. м за год).
В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 «квадратов» меньше — 50,8 кв. м (+2,4 кв. м за год).
В Подмосковье выбирают самые маленькие площади: в среднем 46,6 кв. м (+0,3% за год).
Средняя стоимость 1 кв. м приобретенного жилья в Москве составила 221 тыс., в Новой Москве — 128 тыс., в Московской области — 96 тыс. рублей.
Живые деньги составили конкуренцию ипотеке
По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в старых границах в I квартале 2020 года средняя доля ипотечных сделок составила 54%. Эксперты объясняют это выходом на рынок инвесторов с живыми деньгами в середине марта из-за обесценивания рубля. Средний срок кредита составил 213 месяцев.
На первичном рынке Новой Москвы доля ипотечных сделок традиционно выше. Она составляет 61% (+3 п.п. за год).
Недвижимость в ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, которые снижают бюджет покупки за счет более компактных вариантов.
Средний срок кредита равен 221 месяцу — покупатели ТиНАО надеются рассчитаться по кредиту в среднем на 8 месяцев позже, чем дольщики проектов Москвы в старых границах.
В Подмосковье в кредит приобретается в среднем 60% квартир (за год доля не изменилась). Средний срок взятого кредита — 215 месяцев.
Рост цен компенсирует девелоперам падение спроса
За январь–март 2020 года девелоперы Московского региона продали жилья на сумму 265,7 млрд рублей — такую же сумму (265,5 млрд) выручили застройщики и в I квартале прошлого года. Количество сделок при этом снизилось на 13%, как было отмечено выше. Таким образом, рост цен на недвижимость позволяет девелоперам сохранять выручку при меньших объемах продаж.
61% выручки сгенерирован за счет новостроек Москвы в старых границах — 162,3 млрд рублей. На Новую Москву приходится 12%, или 32,6 млрд рублей. На Подмосковные ЖК — 27% выручки (70,8 млрд рублей).
В I квартале 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 15% всех сделок Московского региона. Среднее количество договоров в самых успешных проектах варьируется от 120 до 267.
Тройка новостроек-лидеров: «Саларьево парк», «Румянцево-Парк», «Скандинавия» — находятся на территории Новой Москвы, в пешей доступности от станций метро Сокольнической линии.
Из 10 проектов — лидеров продаж шесть расположено в Новой Москве, два проекта — в старых границах столицы. Причем один из них («Сердце Столицы») вышел в лидеры за счет старта продаж нового корпуса.
Еще два проекта строятся в Московской области: на севере и юге Подмосковья.
Топ-10 новостроек Московского региона с максимальным количеством сделок в I квартале 2020 года
| Проект | Среднемесячное кол-во сделок с физлицами | Доля рынка по кол-ву сделок Моск. региона | Бюджет сделки, млн руб. | Локация |
| Саларьево парк | 267 | 2,40% | 6,94 | Новая Москва |
| Румянцево-Парк | 242 | 2,20% | 6,66 | Новая Москва |
| Скандинавия | 196 | 1,80% | 7,74 | Новая Москва |
| Сердце Столицы | 150 | 1,30% | 12,58 | Москва, СЗАО |
| Остафьево | 142 | 1,30% | 5,41 | Новая Москва |
| Люблинский парк | 138 | 1,20% | 6,82 | Москва, ЮВАО |
| Бунинские луга | 132 | 1,20% | 6,84 | Новая Москва |
| Десна (Новые Ватутинки) | 126 | 1,10% | 4,54 | Новая Москва |
| Новое Медведково | 120 | 1,10% | 5,28 | МО, Мытищи |
- Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
- «Несмотря на объявленную нерабочую неделю в конце I квартала 2020 года, застройщики по инерции продолжали наращивать стоимость жилья», — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
- Как подчеркивают аналитики Циан, в период карантина 7 из 10 крупнейших застройщиков региона повысили цены — такое решение во многом обусловлено высоким спросом в первой половине месяца.
- Эксперт отмечает, что в среднесрочной перспективе рост безработицы, сокращение реальных доходов населения и снижение ВВП вынудят девелоперов пересмотреть ценовую политику.
«Полагаю, прямого снижения стоимости мы не увидим: на рынке появится больше дисконтов в размере 8–10% за счет сокращения маржи застройщиков. На сегодняшний день средняя скидка в новостройках региона составляет 6,1%», — говорит Алексей Попов.
«Сокращение объема предложения вряд ли позволит удержать стоимость. По нашим оценкам, в строящихся корпусах в Московском регионе представлено в продаже и остается в запасах у застройщиков около 180 тыс. квартир и апартаментов. Еще около 100 тыс. лотов — в корпусах, по которым получена разрешительная документация, но их продажи пока не начались. Даже при условии сохранения темпов реализации на уровне 2019 года, а это порядка 150 тыс. проданных лотов, имеющихся нераспроданных остатков (без учета корпусов, которые пока не получили разрешение на строительство) хватит на два года продаж».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
На фото: ЖК «Саларьево парк»/cian.ru
Рост или стагнация
Таблица: «Метриум»
Главным стимулом роста цен на жилье стали низкие ипотечные ставки. Льготная ипотека под 6,5% годовых была запущена весной 2020 года в разгар пандемии как антикризисная мера.
Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но власти решили продлить ее до 1 июля 2021 года.
За счет более низкой ставки должна была вырасти доступность жилья, но, по мнению многих экспертов, этого не произошло, так как спрос вырос и застройщики и девелоперы стали интенсивно повышать стоимость на квартиры в своих объектах.
До конца 2021 года льготная ипотека останется ключевым фактором, который будет влиять на спрос и цены, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По ее словам, после 1 июля существующий сегодня ажиотажный спрос на новостройки временно спадет, так как те, кто стремится купить квартиру по программе льготной ипотеки, спешат это сделать сейчас, до предполагаемой даты ее завершения.
«Если программа будет продлена на текущих условиях, то осенью и до конца года спрос на новостройки по-прежнему будет высоким, отмечает Доброхотова. По ее мнению, при небольшом повышении ставки, изменении условий кредитования (власти обсуждают возможность продления программы на год со ставкой 7–7,5%) и снижении лимита на кредит до 3 млн возможно определенное сокращение спроса.
«При полной отмене программы льготной ипотеки продажи, вероятно, снизятся. В дальнейшем ситуация будет зависеть уже от самих застройщиков. Если они смогут предложить покупателю альтернативу в виде совместных программ с банками с выгодной ставкой, то снижение спроса удастся нивелировать», — пояснила Доброхотова.
Цены на новостройки, в свою очередь, будут зависеть от спроса. «При продлении льготной ипотеки стоимость квадратного метра вырастет до конца года. Если ажиотаж в связи с отменой программы льготной ипотеки спадет, то возможна фиксация цен на текущем уровне.
А вот при заметном падении спроса не исключена корректировка цен. Однако изменения коснутся новых проектов, которые могут выходить по более низкой цене на старте.
Те квартиры, которые уже есть в экспозиции, скорее всего, дешеветь не будут», — прогнозирует глава «Бест-Новостроя».
По итогам мая-июня аналитики сервиса «Синица» прогнозируют новые рекорды по числу заключенных договоров долевого участия (ДДУ) и по выданным ипотечным кредитам, а во втором полугодии ожидают снижение спроса.
Генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина считает резкое снижение цен маловероятным — скорее всего, за счет субсидирования ипотечных ставок застройщиками и поддержания их на психологически комфортном уровне спрос будет снижаться постепенно.
После отмены льготной ипотеки ожидается стагнация средних цен на текущем уровне, отдельные наиболее удачные проекты будут показывать рост за счет стадии строительной готовности, прогнозирует Шаталина.
Несмотря на завершение программы льготной ипотеки, цены останутся на прежнем уровне ( Elle Aonshutterstock)
Сокращение предложения новостроек
Предложение новых квартир в столице сейчас находится на минимальном уровне за последние пять лет, отмечает Надежда Коркка. В массовом сегменте в старых границах Москвы в апреле, по данным «Метриума», было представлено всего 10 тыс.
квартир, количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 3,5% (за 12 месяцев -29%). Предложение в Новой Москве в первом квартале 2021 года составило 7,9 тыс. квартир (-14% за квартал и -16% за 12 месяцев). В определенных нишах рынка отмечается дефицит — к примеру, не хватает многокомнатных квартир.
Все эти факторы также простимулируют рост цен или их сохранение на высоком уровне, считает Надежда Коркка.
Основным фактором роста цен в текущей ситуации является высокий уровень спроса и низкое предложение, подтвердил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Каждый выходящий на рынок проект вызывает колоссальный интерес среди покупателей.
Сегодня зачастую предварительное бронирование лотов в новом проекте начинается еще до официального старта продаж. До конца года данная тенденция в новостройках продолжится, однако начиная со второй половины 2021 года темпы роста цен будут не такими высокими, как во второй половине 2020-го и в первой половине текущего года.
В 2022 году рост цен будет чуть выше уровня инфляции», — прогнозирует эксперт.
Предложение упало до пятилетнего минимума ( Eletha15shutterstock)
Стройматериалы, земля и мигранты
По-прежнему повышается себестоимость строительства из-за удорожания строительных материалов, утверждают аналитики. «Только арматура с апреля по май подорожала на 22–28%.
Дорожают металл, утеплители, древесина. В целом продолжается повышение цен на все виды услуг, топливо и материалы.
Все это создает предпосылки к сохранению стоимости квадратного метра на высоком уровне», — рассказала Надежда Коркка.
Еще одной предпосылкой к росту стоимости новостроек стало увеличение стоимости земли в Москве — за год она выросла примерно на 15–20%, рассказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Это, по ее словам, обусловлено высоким спросом и хорошей маржинальностью проектов.
«Рост цен на землю, локдауны, удорожание стройматериалов от 15% до 30% вынудило девелоперов вносить корректировки в проектные бюджеты. Все эти расходы пришлось покрывать за счет роста стоимости квадратного метра — плюс 5–7%.
В 2021 главным фактором остается размер ключевой ставки, как и в допандемический период. Сейчас она остается все еще минимальной», — отметила Глазунова.
По ее словам, при прогнозируемом росте во второй половине года снова вырастут расходы по проектному финансированию, что будет компенсироваться, опять же, за счет роста стоимости.
Еще одна причина удорожания квартир в московских жилых комплексах — это массовый отъезд мигрантов, в результате которого выросла стоимость целого ряда услуг в строительстве, отметил эксперт по недвижимости Ян Марчинский.
«Однако Минстрой планирует нарастить объемы строительства за счет организованного завоза трудовых мигрантов на стройплощадки. Законопроект, упрощающий въезд в Россию иностранных рабочих, уже внесен в правительство», — уточнил Марчинский.
Он подчеркнул, что нехватка рабочей силы будет стимулировать рост цен на новостройки, пока не упадет спрос.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— В последний год на цены воздействует несколько факторов — рост стоимости стройматериалов и земельных участков, высокий спрос при ограниченном предложении. До принятия решения о дальнейшей судьбе ипотечной госпрограммы возможен дополнительный скачок спроса, подобный тому, что фиксировался на рынке в октябре 2020-го.
Возможно, для кого-то из застройщиков это станет дополнительным поводом скорректировать ценник. Сейчас квартиры у большинства столичных игроков выводятся в продажу небольшими порциями для максимально гибкой ценовой политики. Начиная со второго полугодия, по нашим прогнозам, спрос несколько скорректируется, а цены на новостройки стабилизируются.
«Мы наблюдаем «идеальный шторм»
Роман Семчишин, коммерческий директор компании Sminex:
— Сейчас на рынке мы наблюдаем «идеальный шторм». Первая предпосылка для роста цен — критическое снижение ставки по банковским депозитам. Клиенты банков массово сняли деньги с привычных депозитов, которые раньше приносили доход в 6–8% годовых. На руках образовался рекордно большой объем наличных. Первое, о чем в таком случае задумывается русский человек, — это недвижимость.
Ситуация подогрелась девальвацией рубля и льготной ипотекой. Денег на руках много, они обесцениваются, но их еще можно увеличить кредитом. Спрос устремился в недвижимость, цены начали расти.
Люди видят это и начинают вкладывать средства в недвижимость еще активнее. Так система разогнала сама себя. Приведу в пример тюльпанную лихорадку в Голландии. Рано или поздно все неизбежно осознают, что рынок перегрет.
Ни одно ралли не длится вечно. И все ралли заканчиваются одинаково.
«Рост цен будет умеренным»
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент»:
— На рост цен на новостройки будут влиять те же факторы, что и в прошлом году: уменьшающийся объем вывода новых проектов на рынок, снижение доходности вкладов, введение НДФЛ на вклады общей суммой свыше 1 млн руб.
и высокая волатильность на фондовых рынках, которая приведет к удорожанию строительных материалов.
Также не последним фактором является все еще высокий спрос на покупку жилья со стороны населения, несмотря на ощутимое падение доходов.
Дело все в том, что люди в России считают недвижимость самым надежным вложением, и поэтому они продолжат покупать квадратные метры, что, несомненно, будет влиять на рост их стоимости. Относительно прогнозов мы считаем, что рост цен будет умеренным, каких-то всплесков, как, например, в прошлом году, ожидать не стоит.
«Есть предпосылки для роста цен на новостройки»
Рустам Арсланов, вице-президент ГК «Гранель»:
— В настоящий момент еще есть предпосылки для роста цен на новостройки, связанные с предстоящей отменой государственной поддержки ипотеки.
Однако, этот ресурс ограничен во времени до 1 июля и, фактически, уже отыгран. Поэтому в ближайшие несколько месяцев рынок столичного региона, скорее всего, будет стабилен.
При этом не исключен небольшой рост цен по отдельным проектам, связанный с дефицитом ликвидного предложения.
Такая «передышка» может продлиться 2-3 месяца, и уже к осени мы увидим возвращение спроса, обусловленного сезонностью и отсутствием других инвестиционных инструментов, сопоставимых с недвижимостью по сочетанию надежности и доходности. Таким образом, в этом году рынок недвижимости должен быть удачным для инвестиций и может обеспечить доход инвесторам 15-20% годовых.
«Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки»
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
— Дальнейшее развитие ситуации на рынке может произойти по трем сценариям: умеренному, позитивному и негативному.
По умеренному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года скорректируется до 6%, доходы населения будут плавно расти, политика ужесточения условий выдачи ипотеки будет умеренной, курс национальной валюты останется стабильным.
В этом случае мы ожидаем сохранение спроса на уровне выше среднего, но ниже текущего уровня, при этом рост цен на горизонте 12 месяцев замедлится до уровня инфляции.
По позитивному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года вырастет до 5,5% или рынку будут предложены альтернативные механизмы льготной ипотеки для массового потребителя.
При таком развитии спрос сохранится на высоком уровне и цены на жилье будут расти темпами, опережающими инфляцию на протяжении года, после рост цен замедлится за счет насыщения рынка новым объемом предложения и повышения девелоперской активности.
Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки до 8–9% в перспективе 12 месяцев, а именно возвращении к ипотечным ставкам на уровне 11–12%, а также снижении доходов населения при слабом росте экономики.
При таком сценарии возможен продолжительный период слабого спроса и сдерживания цен на жилье со стороны застройщиков, что в свою очередь приведет к сокращению объема рынка.
Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от запаса «прочности» девелоперов, сформированного в период ажиотажного спроса, размера ключевой ставки и динамики доходов населения.
Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится
Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит
Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.
Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.
По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.
Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».
Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.
ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.
Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.
Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.
Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.
«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.
То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».
В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.
«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.
«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.
В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.
Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».
Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.
Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».
По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.
Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.
Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .
«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.
Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».
Новостройки бизнес-класса подорожали в Москве на 7% за квартал
12 апреля 2021, 10:33
Москва. 12 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Новостройки бизнес-класса в Москве подорожали по итогам первого квартала текущего года на 7%, подсчитали эксперты компании «Метриум».
«Средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса Москвы выросла за квартал 7% и на 24,7 за год, составив 321 810 руб. Рост обусловлен появлением новых объектов с относительно высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде», — говорится в исследовании.
По оценке департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» новостройки бизнес-класса на первичном жилом рынке старой Москвы по итогам первого квартала подорожали в среднем в среднем на 9%.
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 23 млн рублей (+2,7% за квартал; +16,8% за год).
По данным экспертов, по итогам I квартала 2021 года в активной фазе реализации было представлено 93 проекта, в которых экспонировалось 11 965 квартир (856,4 тыс. кв.м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса увеличился за квартал на 23,3%, а продаваемая площадь — на 18,3%. Этому способствовал вывод новых проектов.
«За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в то время как в 2020 году за аналогичный период не вышло ни одного проекта). Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах», — комментирует управляющий партнер компании Мария Литинецкая.
«В первом квартале на первичный жилой рынок старой Москвы из 15 вышедших проектов новостроек, 13 относятся к бизнес-классу и рассчитаны согласно проектным декларациям примерно на 8 тыс. лотов.
Это больше, чем в первом квартале 2020 года, тогда началась реализация только шесть новых проектов примерно на 3 тыс.
лотов», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.
Количество зарегистрированных сделок в бизнес-классе по итогам I квартала 2021 года составило около 5,6 тыс. (+14% относительно аналогичного показателя 2020 года), доля ипотеки — 56%, подсчитали в «Метриум». По сравнению с четвертым кварталом прошлого года количество сделок в сегменте бизнес-класса на первичном жилом рынке снизилось на 37%, добавляют в «Азбуке жилья».
В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшее увеличение девелоперской активности в сегменте бизнес-класса в старых границах Москвы, прогнозируют в компании «Метриум».
«До середины текущего года ожидается, что цены в сегменте бизнес-класса вырастут еще 7-9%. Во второй половине года, в отсутствие новых внешних потрясений, динамика цен стабилизируется», — резюмирует Дарусенков.