На фоне кризисных явлений российской экономики 2017 год оказался не самым простым для рынка загородного жилья Московского региона. В чем были основные сложности? И чего стоит ждать покупателю в этом году?
На фоне кризисных явлений российской экономики 2017 год оказался не самым простым для рынка загородного жилья Московского региона. В чем были основные сложности? И чего стоит ждать покупателю в этом году?
Обстановка не простая
Статистика рынка недвижимости в России за 2017 год не внушает большого оптимизма. Не стала исключением и загородная недвижимость Подмосковья. Вслед за российской экономикой эта сфера испытывает серьезные трудности.
Первичный сегмент характеризуется низкой девелоперской активностью и дефицитом предложения, поскольку с обвалом курса рубля по отношению к доллару несколько лет назад, строительные материалы, которые застройщики закупают за рубежом, стали для них слишком дорогими.
Не многим лучше обстоят дела и во вторичном сегменте, куда вынужден уходить покупатель из-за дефицита предложения на «первичке». Многие дома, возведенные в 2000-х годах, морально устарели по ряду параметров и больше не устраивают современных покупателей.
К этому стоит добавить низкою покупательскую активность, ведь денег у россиян из-за кризиса стало меньше.
По словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, загородный рынок 2017 года был практически «калькой» 2016 года.
Одной из основных тенденций стала корректировка цен продавцами в сторону уменьшения.
Поскольку срок экспозиции загородной недвижимости достаточно большой, при этом содержание объекта (за исключением земельных участков) требует постоянных затрат времени и средств, собственники начинают снижать цены.
Средний размер дисконта на вторичном рынке загородной недвижимости составил в 2017 году 10%, поясняет управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. Это больше, чем в 2016 (8%) и в 2014 году (6%).
Владимир Яхонтов подчеркивает, что абсолютно новых девелоперских проектов на рынке нет. Есть те, которые были задуманы или профинансированы ранее, в 2014-2015 гг.
Темпы их освоения при этом очень медленные.
Многие проекты коттеджного строительства сегодня сознательно замораживаются девелоперами «до лучших времен», даже на стадии, когда уже проложены дороги и сети в силу низкого потенциального спроса.
Статистика рынка недвижимости
Как рассказал руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, в конце 2017 года на загородном рынке Подмосковья продавался 65 631 лот.
Годом ранее этот показатель составлял 69 354 лота, то есть был на 5% больше. Сейчас участки без подряда (УБП) составляют 67% от общего объема предложения, малоэтажное строительство – 15%.
Таунхаусы и дуплексы занимают 11% ассортимента, коттеджи – 7%.
При этом в 2017 году на загородный рынок Подмосковья вышло 67 коттеджных поселков, 76% из которых – то есть 51 поселок – не были застроены. Тенденция к сокращению численности новых проектов заметна не первый год.
В 2016 году на рынке появился 81 поселок, 70% из которых было представлено УБП, в 2015 и 2014 годах численность новых поселков была равной – 118. Только в 2015 году застройки не было в 71% из них, а в 2014 году – в 70%.
По словам Дмитрия Таганова, всего за 2017 год на подмосковном загородном рынке было совершено 12 709 сделок, что на 15% меньше, чем в 2016 году, когда было продано 15 005 объектов. 50% продаж пришлось на УБП, 29% реализованного спроса у квартир в «малоэтажках». По 9% сделок пришлось на коттеджи и таунхаусы. Дуплексы выбрали 3% покупателей.
Впрочем, в ближайшем Подмосковье статистика по УПБ несколько другая.
Если ранее доля участков в структуре сделок в среднем составляла 60%, то сейчас этот показатель снизился до 37-43% в зависимости от сезона, утверждает Владимир Яхонтов.
Земельные участки здесь покупают все менее охотно, поскольку стоимость готовых построек (как на первичном, так и на вторичном рынке) уже ненамного превышает себестоимость самостоятельного строительства на купленном участке.
Следует учитывать, что наибольшее число сделок совершалось с объектами, расположенными на расстоянии от 10 до 30 км. На эту зону пришлось 50% всех транзакций. Пятая часть спроса – это сделки с загородными объектами в зоне 30-50 км от МКАД. По 15% в структуре спроса заняли объекты в локациях до 10 км от МКАД и между 50 и 100 км. За 100 км от Москвы приобретали дома 4% покупателей.
Как уверяют эксперты, на рынке сложился определенный дисбаланс между спросом и предложением. Несмотря на то, что в продаже находятся в основном участки, покупатели все чаще хотят уже готовые дома.
Вывод на продажу застройщиками УБП обусловлен экономическими трудностями, с которыми им пришлось столкнуться в кризисные времена. Можно сказать, что многие девелоперы попытались пойти путем наименьшего сопротивления, отказываясь от затрат на возведение домов. Однако и здесь их может постичь разочарование.
Дело в том, что просто землю продать крайне сложно, поскольку сегодняшние клиенты обращают большое внимание на цены, а также готовность и насыщенность инфраструктуры.
Даже если покупатель готов приобрести просто участок, на котором потом будет сам строить дом, сделать он это согласен по максимально низкой стоимости ввиду предстоящих затрат на подводку коммуникаций, их подключение, строительство дома и так далее.
Если земля находится в коттеджном поселке, покупатель потребует его дальнейшего благоустройства (сюда можно отнести прогулочные территории, красивые аллеи, посадки, оборудованные пляжи и прочее).
Что же касается направлений, то предпочтения по ним традиционны уже на протяжении многих лет. В «Миэль-Загородная недвижимость» рассказали, что наиболее востребованными являются западные районы Подмосковья, на которые совокупно приходится 50% всех сделок с загородной недвижимостью. В лидерах – Минское и Можайское шоссе, Киевское и Калужское, а также Новая Рига и Волоколамка.
Далее по популярности следуют Новорязанское и Егорьевское шоссе, на которые совокупно приходится 11% спроса. Следом за ними идут Ярославское шоссе (9%), Дмитровка (6%), Горьковское и Каширское шоссе по 5%, Пятницкое и Щелковское по 4%.
Подводя итоги можно отметить, что в целом ситуация на загородном рынке Подмосковья вполне укладывается в общую кризисную статистику рынка недвижимости России.
Застройщики не унывают
Несмотря на все мрачные заявления аналитиков, руководитель департамента реализации компании Optiland Алексей Однорал уверяет, что в прошлом году наметилось несколько тенденций, поспособствовавших восстановлению спроса.
В частности, возросла численность ипотечных сделок, изменился средний возраст клиентов. Кроме того, в IV квартале активность покупателей ощутимо возросла.
При этом увеличилось количество сделок с теми клиентами, которые изначально склонялись к покупке городской квартиры, но выбрали для постоянного проживания такой формат жилья, как таунхаус.
Как рассказали в Optiland, в I квартале 2017 года загородная недвижимость пользовалась традиционно невысоким спросом. Во II квартале прошлого года наметилась позитивная динамика, активность покупателей начала повышаться.
В III и IV кварталах каждый месяц в поселках «Кембридж» и «Марсель» происходило по 10-20 сделок. Причем наивысшим спрос был в октябре, когда удалось продать 15 объектов, и ноябре, когда было совершено 19 сделок.
По сравнению с аналогичными месяцами 2016 года показатели выросли весьма существенно – на 73%.
Несмотря на сложные времена для загородного строительства, для «Росса Ракенне СПб» (Honka) 2017 год был достаточно успешным, говорит директор по маркетингу московского представительства компании Анастасия Фетисова.
По ее словам, за этот период появились новые проекты, и продолжилось строительство поселка «Завидово HONKA». Также началось строительство Vazuza Country Club на 56 домостроений и Lake Club на 14 домостроений.
В 2018 году компания представит покупателям несколько новых поселков в Московской и Ленинградской областях.
При этом в Honka отмечают, что в последние годы клиенты компании стали чаще отказываться от больших метражей. Это связано в основном с переосмыслением концепции дома заказчиками. Ведь большие постройки достаточно сложно обслуживать, в то время как на дынный момент для клиента главное комфорт, рациональность и функциональность дома.
Будущее мрачно?
И все же, несмотря на успехи отдельных застройщиков, в целом Владимир Яхонтов не ожидает изменений на рынке в 2018 году ввиду его очевидной консервативности. Аналитик прогнозирует выход не более 10 новых качественных проектов в первой половине года.
По прогнозам экспертов «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в 2018 году стоимость среднего чека покупки будет уменьшаться во всех сегментах загородной недвижимости на фоне увеличения предложения.
Покупательская способность россиян все еще останется низкой, в то время как продавцы будут выставлять больше предложений в связи с существенной налоговой нагрузкой.
Торг по объектам составит более 10%, а по некоторым из них дойдет до 30%.
Однако в перспективе трех лет положительные изменения сегмента могут произойти после отмены долевого строительства, прогнозирует Владимир Яхонтов.
В частности, для выхода на рынок многоэтажного жилья застройщику необходим опыт застройки не менее 10 000 кв. м.
В перспективе для застройщика может быть удобен выход на застройку таунхаусов при дальнейшем переходе к многоэтажному городскому строительству.
Таким образом, подмосковный рынок загородной недвижимости испытывает серьезный кризис ликвидного предложения. В целом качественного жилья сейчас не много как в первичном, так и во вторичном сегментах.
Ситуация вынуждает продавцов снижать цены. В противном случае реализовать объект весьма непросто.
В этом году существенных изменений ждать не стоит, хотя через несколько лет ситуация и может поменяться к лучшему.
Александр Ковалевский
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+
Дача как ответ. Будет ли переворот цен на рынке загородной недвижимости из-за вируса
Фото © ТАСС / Алексей Павлишак
— Говоря о ценах, стоит отметить, что лишь 25% лотов на загородном вторичном рынке сегодня имеют адекватную стоимость, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— У большинства объектов цены завышены: обычно на 30–40%, а в некоторых случаях — в несколько раз.
Это хорошо иллюстрируют цифры: если подмосковные дачи предлагаются в среднем за пять миллионов рублей, то активнее всего продаются лоты за один-полтора миллиона.
По словам Дмитрия Таганова, покупатели загородной недвижимости очень чутко реагируют на цены. Из-за экономического кризиса эта чувствительность может стать ещё сильнее. Именно поэтому аналитик не ожидает серьёзного подорожания дач в этом сезоне.
— В кризис и продавцы, и покупатели недвижимости, в том числе и дач, обычно занимают выжидательную позицию, — отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Рынок сжимается. Многие продавцы снимают недвижимость с продажи до тех пор, пока не станет понятно, в какую сторону движутся цены.
Покупатели тоже стараются не торопиться. Так что маловероятно, что сейчас будет какой-то ажиотажный спрос на дачи. Всё-таки для этого требуются немаленькие деньги. К тому же нужно проводить регистрацию сделок, а организации не работают. Другое дело, что может вырасти спрос на аренду загородной недвижимости.
Такой сценарий весьма вероятен.
Если говорить о покупке загородного жилья, то наиболее вероятен подъём цен в форматах таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД). По прогнозам Дмитрия Таганова, в среднем они подорожают на 15–20%. Дело в том, что эти форматы подпадают под действие 214-ФЗ. И после реформы долевого строительства крайне малое число застройщиков оказались в состоянии работать по изменённым правилам.
— Как следствие, новые проекты с таунхаусами и МЖД просто не выходят на рынок, а старые постепенно распродаются, — пояснил Дмитрий Таганов.
— В итоге эти форматы стали «краснокнижными» на рынке подмосковной загородной недвижимости. Также в этом году вероятно оживление сегмента загородной аренды. По итогам трёх недель марта мы уже видим рост спроса на 14%.
Исходя из этого, к лету средняя арендная ставка на коттеджи может повыситься на 20%, а на дачи — на 10%.
Чтобы выгодно купить дачу, сначала стоит определиться, какие нюансы для вас критичны, а какие — нет. Стандартный приём для получения скидки — это нахождение недостатков, которые вы готовы доказать продавцу. Например, можно обратить внимание на заросший вид или неровный рельеф участка, устаревший облик дома и так далее.
Ещё один вариант, по словам Дмитрия Таганова, — можно попробовать найти владельца, который из-за финансовых проблем стремится продать свой дом как можно скорее. Вполне возможно, что в нынешней экономической ситуации таких будет немало.
Дмитрий Таганов считает, что торопиться не стоит, но проявлять активность уже пора. Март и начало апреля являются самым подходящим временем для подбора жилья за городом.
— В период таяния снега и первых дождей проще понять, есть ли у дома проблемы с качеством крыши, окон и стен, не застаивается ли на участке вода, насколько у него ровный рельеф и так далее, — пояснил аналитик.
По словам Алексея Коренева, в сложившейся ситуации откладывать покупку дачи не стоит только тем, кому загородный дом стал реально необходим в ближайшее время. Например, в связи с расширением семьи. В других случаях можно посмотреть, что будет с ценами.
Аналитик предупреждает, что в кризисы часто повторяется такая история: люди начинают выставлять жильё по завышенным ценам. При этом недвижимость покупают, так как многие опасаются дальнейшего роста цен. Но обычно через несколько месяцев обстановка на рынке становится спокойнее и дома начинают дешеветь.
Таким образом, в спешке на фоне паники можно серьёзно переплатить.
— У многих людей, имеющих накопления, есть традиционный для россиян соблазн приобретать недвижимость при взлёте курса доллара, чтобы успеть сохранить дешевеющие рубли, — отметил главный аналитик «Телетрейда» Марк Гойхман.
— Это действительно может несколько подтолкнуть продажи в начальный период надвигающегося кризиса. Но, вспоминая недавний кризис 2014 года, можно предположить следующее. После первоначального увеличения покупок последует значительное снижение спроса и цен. Экономические неурядицы резко подрывают доходы людей.
Поэтому даже при необходимости и возможности приобретения дома есть смысл подождать по крайней мере до осени.
Впрочем, эта рекомендация касается в первую очередь тех, у кого уже есть деньги на покупку дачи. Если у кого-то давно была мысль приобрести дом за городом для постоянного проживания, то сейчас хороший момент это сделать, особенно если речь идёт об ипотеке.
Такое мнение высказал эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. По его словам, ниже ставки по жилищным кредитам не будут в ближайшие лет пять из-за кризиса ликвидности, инфляции, цен на нефть и прочих факторов.
Если же потенциальный покупатель может себе позволить приобрести жильё без кредита, то аналитик рекомендует подождать несколько месяцев или полгода.
Цены на загородные дома в Подмосковье встали как вкопанные
Ситуация с частными домами в Московской области с прошлого лета практически не изменилась – средняя стоимость домовладения по-прежнему составляет 15,1 млн рублей, подсчитали специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР». Они составили ценовой рейтинг всех районов Подмосковья. Оказалось, что в самых дорогих районах ценники втрое выше, в самых дешевых – в пять раз ниже средних по области.
Дорогие места
Даже без учета элитных объектов рейтинг районов Подмовсковья возглавили Одинцовский и Красногорский районы, где средняя стоимость дома оценивается в 49 млн рублей. За такую сумму можно приобрести, например, фахверковый дом 350 кв. м в деревне Подушкино, оснащенный современными инженерными системами, с большой площадью остекления, дорогой отделкой и мебелью из Европы.
Чуть дешевле, 47,4 млн рублей, средний ценник в Мытищинском районе, и 45,8 млн рублей – в Истринском. Покупка дома в Пушкинском районе обойдется в среднем в 33,9 млн рублей. Примерно такова стоимость трехэтажного кирпичного дома в селе Братовщина (450 кв. м, три санузла, прачечная, гараж 95 кв. м).
Нельзя ли подешевле?
Если запад и север Подмосковья – самые дорогие и престижные направления, то восток и юго-восток – самые бюджетные. Средние ценники здесь ниже «западных» в 16 раз.
Например, средний вариант в Орехово-Зуевском и Воскресенском районах стоит около 3 млн рублей.
За эти деньги вам предложат, например, дом площадью 70 кв. м со всеми комуникациями и участком 25 соток.
Одно из самых дорогих предложений в Орехово-Зуевском районе тянет на 25 млн рублей, это два дома (300 кв. м и 160 кв. м), летний домик и мини-ферма на участке 30 соток. Дома полностью обустроены под комфортную жизнь (гостиная с камином, бильярдная, библиотека, джакузи и т.п.), на мини-ферме предусмотрены блоки для перепелов, кроликов, кур, коз и овец.
Третье место с конца занимает самый дальний Серебряно-Прудский район (3,15 млн рублей). За ним идут Озерский (3,5 млн рублей) и Серпуховский (4,1 млн рублей) районы.
В среднем по области за дом придется заплатить 15,1 млн рублей.
Где выросло и упало?
По данным Mirkvartir.ru, за последние полгода стоимость домов практически не увеличилась – прирост составил всего +0,3%.
Самая высокая динамика отмечена в Воскресенском районе (+4,3%). Немного подросли Подольский (+3,8%), Чеховский (+3,6%), а также Егорьевский, Дмитровский и Ленинский (+3,4% каждый) районы.
За шесть последних месяцев подешевели дома в Зарайском (–4,3%), Шатурском (–3,5%), Коломенском (–3,3%), Серебряно-Прудском (–3,1%) и Волоколамском (–3%) районах.
«В прошлом году самым востребованным лотом на загородном рынке были участки без подряда. Что же касается домов и коттеджей, то здесь проявилась явная тяга покупателей к экономвариантам, – рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Площади домов, пользующихся наибольшим спросом, уменьшились и составили в прошлом году 100-130 кв. м. Также повысился интерес покупателей к предложениям на вторичном рынке.
К сожалению, программа ипотечного кредитования ИЖС развивается не так быстро, как хотелось бы, а эта мера могла бы поддержать рынок».
Рейтинг районов Московской области по ценам на частные дома
Источник: mirkvartir.ru
Желаем у дачи: цены на аренду загородных домов выросли на 50%
Цены на аренду загородных домов выросли на 50% за год. Тенденцию зафиксировали еще в 2020-й пандемийный год, сейчас она усиливается из-за жары, рассказали «Известиям» участники рынка недвижимости.
По их словам, сейчас сформировался дефицит, и клиенты арендуют любой клочок земли с домом. Объекты с бассейнами в основном в премиальном сегменте, но наличия такой свободной для съема недвижимости на рынке почти нет.
Арендаторы загородных домов масс-маркета покупают себе каркасные или надувные бассейны.
Жара и вирусы
После начала пандемии в 2020 году спрос на аренду загородного жилья резко вырос, это привело к дефициту предложения и увеличению цен. В среднем по стране по сравнению с доковидным периодом ставки выросли на 50%, рассказал «Известиям» ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. Больше всего подорожали дачи на Черноморском побережье — в три-четыре раза, отметил он.
Например, в Подмосковье до начала пандемии можно было снять качественную дачу с удобствами внутри дома за 35 тыс. рублей в месяц, сейчас — минимум за 55 тыс. рублей, рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Большие дома площадью 150–200 кв. м со всеми удобствами, ухоженным участком, инфраструктурой рядом сдают за 170–200 тыс. рублей, добавила она.
За год на 50% выросли цены и на премиальные загородные дома в Московской области, которые сдаются преимущественно на Рублевке, Новой Риге, Дмитровке, сказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
— До пандемии в нашей базе аренды находилось постоянно около 1 тыс. объектов, среди них можно было выбрать хороший вариант стоимость от 250 тыс. рублей в месяц. Теперь же предложение включает всего около 100 домов, 20% из которых — неликвид. А минимальная арендная ставка составляет 400 тыс. рублей, — сказал он.
Сейчас спрос на загородное жилье примерно такой же высокий, как год назад, то есть вдвое больше, чем в 2019-м.
Только в 2020 году катализирующим фактором была в первую очередь пандемия, а теперь в том числе и аномально жаркая погода, отметила Юлия Дымова.
Спрос за последнюю неделю, когда стоит жара, оказался на 18% выше, чем в позапрошлую неделю, когда температурных рекордов еще не было, отметила аналитик «Циан.Загородная недвижимость» Виктория Кирюхина.
Бассейны в загородных домах — это всегда преимущество, и тем более в период пандемии и всесезонного проживания в особенности, отметила директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. При этом выделить спрос именно на дома с бассейнами в нынешних условиях невозможно — он есть на любой клочок земли с домом, подчеркнула Юлия Дымова.
По данным «Циан.Загородная недвижимость», среди всех вариантов долгосрочной аренды в Московской области только 16% всех просмотров пришлось на объекты с бассейнами за последнюю жаркую неделю. Причина — в их высокой стоимости, преимущественно они относятся к элитному сегменту. По словам Юлии Дымовой, арендаторы загородных домов масс-маркета покупают себе каркасные или надувные бассейны.
На загородном рынке жилья сформировался жесточайший дефицит, сложнее всего арендовать дом современного дизайна площадью 150–200 кв. м, согласен управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Ликвидных предложений почти не осталось, что дает возможность владельцам необоснованно завышать цены. И ситуацию усугубляет отсутствие новых проектов.
Интерес девелоперов к загородному рынку растет, но в силу его инертности для принятия решения о запуске новых проектов требуется больше времени, рассказал представитель девелопера.
Будущие перспективы
Дальнейшее развитие ситуации на рынке аренды загородного жилья будет зависеть от эпидемиологической обстановки — если ограничительные меры усилят, то спрос на аренду продолжит расти, а за ним и цены, высказал мнение Александр Иванов.
— В этом году мы прогнозируем, что высокий спрос в московском регионе сохранится как минимум до начала октября. Дальше ситуация будет развиваться в зависимости от внешних факторов, — считает Юлия Дымова.
В ценовой политике арендный рынок Подмосковья сейчас конкурирует с Краснодарским краем. Работающие в дистанционном режиме люди по одной и той же цене предпочитают снять дом не в Московской области, а у моря, добавила эксперт.
В целом загородному рынку жилья ограничения из-за коронавируса выгодны: чем больше удаленных работников, тем выше интерес именно к домам — нет смысла сидеть в квартире в городе, где и риск заражения выше, и экология хуже, сказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В среднесрочной перспективе такой рынок должен процветать, полагает она. Впрочем, и после снятия любых ограничений многие люди не захотят возвращаться в город — стабильный спрос на «загородку» обеспечен еще надолго. Правда, потенциал роста цен был исчерпан в 2020-м на годы вперед, считает Ирина Доброхотова.
На элитном рынке загородного жилья ситуация в среднесрочной перспективе также останется на том же уровне, полагает Елена Куликова. После снятия всех ограничений часть спроса на сезонную аренду переместится за границу — в долгосрочной перспективе ожидается стабилизация и снижение цен на премиальные объекты.
На загородной «вторичке» у 86% лотов цены завышены в диапазоне до 50%, около 60% объектов являются неликвидом — раздел "Новости рынка"
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали ситуацию на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья по итогам третьего квартала 2016 года.
За год продажи компании на загородной «вторичке» сократились на 42%.
При этом третий квартал 2016 года показал уменьшение реализованного спроса на 29% по сравнению со вторым, а второй, напротив, продемонстрировал рост на 62% по сравнению с первым, что объясняется сезонным фактором.
По итогам прошлого квартала самым популярным форматом у покупателей являлись дачи — на них пришлось 40% сделок. Участки без подряда показали несколько меньшую динамику продаж — 31% реализованного спроса. Коттеджи приобретались в 20% случаев, блокированное жилье (таунхаусы и дуплексы) составило 9% покупок.
Дачники чаще всего выбирают объекты в ближнем Подмосковье в ценовой категории не выше 3 млн руб.
Те, кто проявляет интерес к участкам без подряда, предпочитают лоты на расстоянии 30–40 км от МКАД, с подведенными коммуникациями и ценником до 1,5 млн руб.
Покупатели коттеджей останавливаются на готовых домах с отделкой, удаленностью не более 50 км от Москвы и ценой 4–5 млн руб., приобретающие таунхаусы и дуплексы — на объектах за 3–4,5 млн руб. в радиусе 20–30 км от МКАД.
По мнению руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова, развитию загородного рынка вторичного жилья мешает тот факт, что 86% объектов на нем переоценены. Завышение рыночной стоимости лотов доходит до 50%. Неоправданно высокие цены характерны для всех форматов и классов, но особенно часто они встречаются в элитном сегменте.
Преимущественную долю на «вторичке» — порядка 60% — составляет неликвидный товар.
К признакам неликвидности относятся сомнительная репутация застройщика или история поселка, неудачная локация, отсутствие инфраструктуры, неподключенные коммуникации, низкое качество строительства, устаревшая архитектура и т. д.
Также в низших ценовых сегментах пользуются слабым спросом домовладения площадью свыше 200 кв. м, в высших — дома с метражом более 400 кв. м.
«Если говорить о целевой аудитории покупателей на загородной „вторичке“, то это, в первую очередь, дачники, которые стремятся приобрести объект для летнего отдыха или садоводства, — отмечает Дмитрий Таганов.
— А вот продают свою недвижимость самые разные категории граждан.
Впрочем, в последнее время в предложении стало появляться все больше лотов бизнес-класса — в условиях продолжающегося кризиса и последних изменений в налогоисчислении состоятельные люди начали избавляться от лишней недвижимости, как городской, так и загородной».
«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50%
Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость не был единичным. «С января по октябрь спрос на приобретение загородной недвижимости в Московской области увеличился на 98%.
В октябре в годовом выражении были зафиксированы еще более высокие темпы роста — 107% в Московском регионе и 48% по России», — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости». Риелторы заявляют более скромные цифры.
«В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был выше на 30%, чем за тот же период 2019 года», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджете до 40 млн рублей выросло на 48% за январь-октябрь (в бюджете свыше 40 млн изменений не произошло).
Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте.
По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей.
В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».
Большинство людей за городом ищут готовые к проживанию коттеджи на одну семью. «Наиболее востребованное «среднее» — это дом 120-150 м, участок 10-12 соток, все новое, ухоженное, никаких старомодных ремонтов. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале — «заезжай и живи».
Обязательно хороший подъезд, все сети (электричество, хорошо если газ, септик, скважина). Очень желательны какие-то природные особенности (река, озеро, красивый лес)», — рассказывает Яхонтов.
По его словам, людям также важно наличие интернета, возможность быстро доехать скорой помощи и чтобы дом входил в зону доставки продовольственных товаров.
По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев цены прибавили в среднем 8%. «Если год назад типичный коттедж в Подмосковье стоил 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей», — говорит Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
По словам Алексеева из «Авито Недвижимости», в третьем квартале средняя цена загородных объектов недвижимости в Подмосковье выросла на 18% к аналогичному периоду прошлого года: наиболее впечатляющие темпы роста — 39% — продемонстрировали цены на загородные коттеджи.
Риелторы приводят немного другие данные по ценам. «Максимум — на 5% с января в рублях. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки.
Цена предложения сильно выросла к лету, но цена сделки была примерно на прошлогоднем уровне», — утверждает Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость сотки земли снизилась.
Попов отмечает падение на 10% год к году: сейчас средняя цена сотки в Подмосковье до 120 км от МКАД — 369 000 рублей, год назад — 410 000 рублей.
На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году.
«Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина.
По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.
В последние годы рынок загородной недвижимости стагнировал, проектов выходило немного, нового витка спроса никто не ожидал.
По словам Попова, сейчас почти невозможно найти вариант быстрого переезда из городской квартиры в загородный дом, где будут доступны привычные городские атрибуты — стабильно работающее электричество, газ, вода, дорога с твердым покрытием «до калитки». «Таких объектов немного, а те, что есть, стоят дорого, — говорит эксперт.
— Переехать из типовой столичной квартиры можно лишь в Среднее Подмосковье, в зону от 20 до 60 км от МКАД, причем без учета затрат на обустройство, которые для загородной жизни гораздо выше, чем для квартиры». «Новых идей нет, масса предложения — устаревшие дома.
Это обусловлено тем, что загородная недвижимость — объект не первой необходимости, и самое активное развитие этого сегмента приходится на время, когда у населения есть свободные средства. А последний такой период — это, по сути, «тучные двухтысячные» и в меньшей степени годы до 2014-2015», — рассуждает Яхонтов.
Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках»
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке первичного жилья предложение уменьшилось на 15% в период с января по октябрь к аналогичному периоду прошлого года, на вторичном — на 47%.
По словам Яхонтова, с января по октябрь обращений «продать загородную недвижимость» в Подмосковье поступило на 24% меньше, чем за тот же период 2019 года.
Многие собственники сняли лоты с продаж и использовали загородные дома для собственного проживания в пандемию.
«С января по октябрь на рынок практически не выходило новых проектов. Девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса», — отмечает Магилина.
«Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках».
«Кроме того, штрафы за срыв сроков по договорам долевого участия были отменены до конца года, что предоставило девелоперам определенную свободу в принятии решений», — считает Алексеев.
Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально «новыми девелоперами».
По словам Аверьянова, Vesco Consulting получил «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье за последние несколько месяцев.
«Запросы на консалтинг поступали как от застройщиков, реализующих загородные поселки ранее, так и от специализирующихся на квартирном жилье, в том числе за пределами Московского региона», — подтверждает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которой из федерального бюджета на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей.
Деньги должны пойти на расширение площади земельных участков, строительство инфраструктуры, привлечение застройщиков, готовых строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий с применением эскроу-счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта по ипотеке на ИЖС.
«Вывести загородный рынок на другой уровень сможет только государственное вмешательство, а именно работающее проектное финансирование, регулирование и гарантии по законопроектам, доступная ипотека на готовое жилье и развитие программ ипотечного финансирования строительства домов», — одобряет программу Аверьянов.
«Оно [загородное жилье] должно стать конкурентным городскому по таким параметрам, как инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи поможет решить индустриализация ИЖС и привлечение крупных застройщиков для комплексного освоения территорий.
Но на раскручивание этого маховика понадобится несколько лет», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».
Другие участники рынка считают, что реформы могут сделать только хуже. «Перевод ИЖС на эскроу — это утопия. На сегодняшний день никто не мешает продавать инвестконтракты, подряды и т. п.», — говорит Яхонтов.
По словам Таганова, переход на систему эскроу сильно затруднил работу рынка таунхаусов и малоэтажных домов — «из-за законодательных нововведений в 2019 году с лета прошлого года с проектами таунхаусов [девелоперы] просто не выходят». То же самое может случится и с застройщикам ИЖС, считает он.
«В настоящий момент переход ИЖС на счета эскроу скорее усложняет рост темпов строительства. Однако со временем в комплексе с другими запланированными мерами данный шаг должен способствовать достижению поставленной цели», — убежден Алексеев.
Даже если госбанки профинансируют ускоренное строительство, не выдержат сети и инфраструктура, заявляет Яхонтов. «Обеспечить сети в таком количестве и за такой короткий срок нереально, — говорит он.
— Я не вижу тенденции к переселению граждан в загородное жилье на ПМЖ. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, а этого нигде, кроме Новой Москвы, не происходит.
Дороги, больницы, школы — уровень почти везде довольно низкий».
Дачи в Подмосковье могут подорожать на 12% до конца 2021 года – прогноз
Москва, 26 мая 2021, 14:30 — REGNUM В Московской области цены на дачи могут вырасти на 12% до конца 2021 года, а в остальных регионах — на 5%.
Об этом корреспонденту ИА REGNUM 26 мая заявила профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова Надежда Седова.
Так она прокомментировала прогнозы некоторых российских аналитиков о предстоящем подорожании дач в связи с ростом цен на строительные материалы.
«Рост цен на дачи, конечно же, зависит от региона, — сказала Седова.
— В Московской области рост цен может составить до 12% до конца 2021 года, в остальных регионах, где динамика роста реальных располагаемых доходов отстает, рост цен может составить до 5%.
Безусловно, к числу основных факторов, оказавших влияние на рост цен на загородную недвижимость, можно отнести общее удорожание стройматериалов и услуг по строительству загородных домов, а также рост стоимости земельных участков под строительство».
Экономист подчеркнула, что тенденция повышения стоимости дач идет параллельно с ростом стоимости недвижимости во всем столичном регионе.
«После стабилизации цен на городскую недвижимость стоит ожидать стабилизации и на рынке загородной недвижимости, вероятнее в июле-августе, однако не стоит надеяться на снижение стоимости загородной недвижимости, так как переход на дистант и цифровизация будут и далее подстегивать спрос. Спрос будет расти в случае роста реальных располагаемых доходов населения», — сказала Седова.
- Кроме того, она уточнила, что в условиях дистанционной работы люди уже не привязаны к квартирам и желают жить в более просторных условиях.
- Напомним, как сообщало ИА REGNUM, 34% жителей РФ летом 2021 года рассчитывают отдохнуть на даче или в деревне.
- Читайте ранее в этом сюжете: Большинство жителей РФ планируют отдохнуть этим летом дома
- Читайте развитие сюжета: В РФ частные дома в курортных зонах подорожают на 20% – прогноз
История вопроса
Изменения стоимости жилья. Динамика цен на первичном и вторичном рынке. Планы застройщиков и изменение спроса. Различия между уровнем цен в различных регионах России.
Значительная часть граждан считает покупку недвижимости наиболее надежным способом вариантом вложения средств. По данным на 2019 год чаще всего россияне искали жилье в Москве, Санкт-Петербурге. Казани, Краснодаре и Уфе.
Итоги лета 2020 г на рынке загородной недвижимости Подмосковья
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги сезона на вторичной «загородке» Подмосковья.
По сравнению с началом осени прошлого года предложение в сегменте уменьшилось на 28%, однако 80% экспозиции по-прежнему занятно низколиквидными объектами. Динамика спроса сильно зависит от формата: так, востребованность коттеджей за год выросла на 12%, таунхаусов – на 20%, а вот дачи потеряли 15% спроса.
Причина этого может быть в предпочтениях москвичей во время самоизоляции: большинство из них искали дом с подходящим для длительного проживания уровнем комфорта, а дачные домики редко могут его предоставить.
При этом средняя сумма покупки в формате коттеджей увеличилась за год в два раза – до 20,8 млн руб., таунхаусов – на 65%, до 19,7 млн руб. Среднестатистическая дача обошлась покупателю куда дешевле – в 1,6 млн руб.
, это на 7% ниже прошлогодних значений.
Сегодня на подмосковной вторичной «загородке» в продаже находится 27 772 объекта, это на 28% меньше, чем было в сентябре 2019 года. Почти половину предложения – 49% – составляют коттеджи, 38% экспозиции занимают участки без подряда (УБП), 8% – дачи и 5% – блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).
«Динамика предложения на загородной “вторичке” в нынешнем сезоне схожа с той, что мы наблюдали в 2019-м: тогда число лотов тоже снизилось примерно на 30%, – говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
– В этом году можно было ожидать, что вызванный пандемией подъем спроса на загородное жилье захлестнет и вторичный сегмент, что могло бы привести к более серьезному сокращению экспозиции, но такого не произошло.
В целом, причины понятны: до 80% объектов на “вторичке” – это физически и морально устаревшие дома. Чаще всего это либо неухоженные дачи, либо “призраки 90-х” с площадями свыше 400 кв. м, вычурной архитектурой и дорогой отделкой».
В среднем площадь продаваемого коттеджа сейчас равна 255 кв. м, таунхауса – 192 кв. м, дачи – 73 кв. м, УБП – 13 соток.
Если говорить о спросе, то за прошедшие восемь месяцев на вторичном загородном рынке было приобретено 432 коттеджа, что на 12% больше, чем за аналогичный период 2019 года. Также на 20% увеличился интерес к таунхаусам: новых владельцев нашли 40 лотов.
Востребованность классических дач, напротив, немного снизилась: в условиях самоизоляции люди искали жилье за городом с высоким уровнем комфорта и возможностью работать удаленно. Поэтому за указанный отрезок времени было куплено только 95 дачных домиков, что на 15% меньше, чем в прошлом году.
На 7% сократился спрос на УБП: за восемь месяцев удалось реализовать 372 земельных надела.
Средняя стоимость реализации коттеджа составила 20,8 млн руб., таунхауса –19,7 млн руб. Дача обошлась покупателям в среднем в 1,6 млн руб., УБП – 1,8 млн руб.
Любопытно, что средний чек сделки в формате коттеджей увеличился за год в 2,1 раза (9,9 млн руб. в 2019-м), в сегменте блокированных домов – на 65% (11,9 млн руб. годом ранее), участков – на 41% (1,3 млн руб.
), и только дачи стали продаваться на 7% дешевле: в прошлом году их средняя цена реализации была равна 1,7 млн руб.
В списке наиболее популярных у покупателей направлений значатся Новая Рига (16% сделок), Дмитровское шоссе (8%), а также Минское и Каширское (по 7% продаж). 19% купленных лотов находятся на расстоянии до 30 км от Москвы, 33% – от 31 от 60 км, 48% – свыше 60 км.
«Средний срок экспозиции дома на загородной “вторичке” составляет сегодня 6-8 месяцев, – отмечает Дмитрий Таганов.
– Однако многое зависит от его состояния, наличия коммуникаций, транспортной доступности и т.д. Незастроенные участки и дома с большими площадями могут продаваться дольше года.
В целом, если объект не нашел покупателя в течение двух лет, это сигнал о том, что его цена явно не соответствует рынку».
Материал предоставлен: Пресс-центр ИНКОМ-Недвижимость