Спрос на ипотеку замедляется
В апреле 2021 года на рынке ипотечного жилищного кредитования выдано 191,4 тыс. займов (+7,5% за месяц, +96,4% — за год по сравнению с апрелем 2020 года) на общую сумму 550,9 млрд рублей (+10% за месяц, +153% — за год). На протяжении всего 2021 года количество и объем кредитования ежемесячно увеличивались.
В феврале относительно января прирост по количеству выданных ипотечных кредитов составил 53%, в марте относительно февраля — 23%, в апреле относительно марта — 7,5%. Ежемесячный рост постепенно замедляется.
Несмотря на последние месяцы действия льготного ипотечного кредитования, сейчас активность заемщиков ниже, чем в конце прошлого года. В целом за январь–апрель 2021-го выдано на 25% ипотечных кредитов меньше, чем в сентябре–декабре 2020 года. По объему выданных кредитов спрос ниже на 18%.
Количество и объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Итоги апреля 2021-го примечательны и тем, что программе льготного ипотечного кредитования — ровно год. В период действия субсидии — с мая 2020 года по апрель 2021-го — в целом по РФ было выдано на 46% больше ипотечных кредитов, чем в год до льготного ипотечного кредитования. За счет роста цен объемы кредитования увеличились существеннее — на 66%.
Количество сделок за год льготного ипотечного кредитования выросло абсолютно по всем регионам. Максимальный прирост отмечен в Чечне и Ингушетии (примерно в шесть раз). Но эти субъекты не отличаются высоким спросом: до самоизоляции в среднем в месяц в них проходило до 100 сделок.
Минимальный рост сделок (на 20–33%) за год льготной ипотеки произошел в Калужской, Курской, Астраханской областях, Якутии, Забайкальском крае и Еврейской АО.
Объемы и количество выданных кредитов в период льготной ипотеки
| Год льготной ипотеки (май 2020 — апрель 2021) | Год до льготной ипотеки (май 2019 — апрель 2020) | Динамика | |
| Количество предоставленных кредитов, млн | 1,96 | 1,34 | 46% |
| Объем предоставленных кредитов, трлн руб. | 5,13 | 3,09 | 66% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
27% ипотечных сделок в период субсидирования ставки прошло на первичном рынке, средний размер займа на новостройки в этот период составил 3,3 млн рублей.
За год до льготного ипотечного кредитования доля «первички» достигала 25%, а средний заем был равен 2,85 млн рублей.
Льготная ипотека не привела к значительному перераспределению спроса в пользу сегмента новостроек. Но средний заем вырос на 15%.
За 10 лет задолженность по ипотечным кредитам выросла в 10 раз
Объем ипотечной задолженности в целом по России впервые превысил отметку 10 трлн рублей. За 10 лет (с апреля 2011-го) этот показатель увеличился в 10 раз. Рост был неравномерным в течение последнего десятилетия.
Основная активность пришлась на период 2012–2014 годов — в среднем около 40% каждый год. Из-за невысокой активности потенциальных заемщиков в 2008–2009 годах банки накопили избыточную ликвидность, поэтому начали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014-го включительно.
- В 2015-м из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке количество выданных кредитов (как и прирост задолженности) снизилось.
- За последний год (фактически период действия льготной ипотеки) прирост задолженности был на уровне 26%, что ниже, чем до валютного кризиса 2014 года.
- Ежегодный объем и прирост ипотечной задолженности в РФ
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
На каждого работающего приходится 142 тыс. рублей ипотечного долга
Циан посчитал, какая задолженность приходится в среднем на одного россиянина (учитывались занятые в возрасте 15–72 лет). Сегодня это 142 тыс. рублей, или три средних зарплаты.
Для сравнения: год назад, в апреле 2020 года, когда льготная ипотека только была анонсирована, общая задолженность по ипотечным кредитам составляла 8 трлн рублей, на одного россиянина (учитывались занятые в возрасте 15–72 лет) приходилась задолженность 113,8 тыс. рублей, что соответствовало 2,7 средней зарплаты.
Два года назад — в апреле 2019-го — задолженность по ипотеке составляла 6,96 трлн рублей, или 97 тыс. рублей на работающего россиянина (учитывались занятые в возрасте 15–72 лет), на тот момент это было эквивалентно 2,3 средней зарплаты по РФ.
В апреле 2018 года задолженность составила 5,5 трлн, или 76,2 тыс. на работающего россиянина, что было сопоставимо три года назад почти с двумя (1,9) заработными платами.
В апреле 2017-го задолженность равнялась 4,54 трлн рублей, или 63,5 тыс. рублей на работающего россиянина — тогда это было примерно две (1,9) заработные платы.
Пять лет назад, в 2016-м, задолженность составила 4 трлн рублей, или 55 тыс. рублей на работающего россиянина, что эквивалентно 1,8 заработной платы.
Десять лет назад (2011-й) задолженность по ипотеке была в 10 раз ниже сегодняшней (1 трлн рублей), на одного занятого в возрасте 15–72 лет приходилось 14,4 тыс. рублей.
То есть кредитная нагрузка только по ипотеке стала выше на одного работающего в 10 раз, что логично, поскольку число занятых в РФ находится примерно на одном и том же уровне (70,7–72,8 млн человек), а объем задолженности вырос в 10 раз.
Но есть одно «но»: 10 лет назад средняя задолженность по кредиту была эквивалентна сумме 0,7 заработной платы. То есть теоретически менее чем за месяц россиянин зарабатывал сумму, чтобы закрыть условный ипотечный кредит.
Сейчас речь идет уже о трех зарплатах: каждый работающий россиянин теперь «должен» отдать для покрытия «своей» доли ипотеки не 70% одной заработной платы (как 10 лет назад), а уже три среднемесячные зарплаты.
Закредитованность населения увеличивается.
Объем задолженности по ипотеке за 10 лет вырос в 10 раз. Сумма задолженности на каждого занятого россиянина в возрасте 15–72 лет увеличилась также в 10 раз (с 14,4 до 142 тыс. рублей на одного человека). При этом заработная плата за 10 лет стала выше всего в 2,4 раза (с 20,3 до 48 тыс. «на руки»).
Общий долг по ипотеке в пересчете на всех работающих россиян
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
В каких регионах самая высокая долговая нагрузка
В среднем по РФ задолженность по ипотеке увеличилась в 10 раз – с 14,4 тыс. до 142 тыс. рублей на одного работающего россиянина.
В разрезе отдельных округов и регионов показатель волатилен. К примеру, в Дальневосточном ФО задолженность на одного занятого увеличилась в 14 раз — с 11,1 до 158,2 тыс. рублей.
Этот округ показывает самый высокий прирост средних цен на вторичном рынке, что объясняется в том числе действием программы дальневосточной ипотеки, действующей и на приобретение готового жилья. За прошедший год средняя стоимость 1 кв.
м на вторичном рынке ДФО повысилась на 23,3%, что оказалось самым высоким показателем по стране.
На 22,9% подорожало вторичное жилье за год и в Центральном ФО. За 10 лет уровень задолженности по ипотеке в пересчете на одного работающего увеличился в 11,4 раза: с 12,2 тыс. рублей в 2011 году до 158,8 тыс. рублей — в 2021-м.
В Сибирский и Уральский ФО входит немало регионов с высокими доходами населения: 10 лет назад уровень задолженности на одного работающего был примерно в два раза выше, чем в целом по стране. За последние 10 лет задолженность увеличилась незначительно — примерно в 6,5 раза.
Больше всех «должен» каждый житель Северо-Западного ФО (179 тыс. рублей), а также Уральского ФО (177 тыс. рублей).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Москва далеко не первая в списке по средней задолженности на одного работающего жителя — в среднем это 101 тыс. рублей, или примерно 1,9 средней зарплаты.
Для сравнения: Санкт-Петербург в пересчете на одного работающего имеет бо́льшую задолженность — в среднем 216 тыс. рублей, или 3,3 заработной платы.
Связано это не только с более низкими доходами, но и с меньшей численностью занятого населения — в два раза ниже, чем в Москве.
Самая высокая задолженность по ипотеке на одного занятого жителя региона (от 250 тыс. рублей) отмечена в субъектах РФ с небольшим числом работающих и в то же время заработной платой выше средней. Это Якутия (задолженность 270 тыс. рублей на каждого работающего), ХМАО (299 тыс. рублей), ЯНАО (316 тыс. рублей).
Во всех перечисленных субъектах средняя заработная плата выше 70 тыс. в месяц, но регионы не отличаются высокой численностью занятого населения. Поэтому в пересчете на каждого занятого задолженность по ипотеке в два раза выше общестрановой.
От 200 до 216 тыс. рублей на каждого занятого задолжали сегодня жители Московской и Магаданской области, Тюменской области (без ХМАО и ЯНАО), а также — Ненецкого АО и Санкт-Петербурга.
Топ-10 регионов по уровню ипотечной задолженности на одного занятого жителя
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Обратная ситуация, когда задолженность ниже средней по стране на каждого жителя (до 50 тыс. рублей), — в Крыму, Севастополе, а также республиках Северного Кавказа (Дагестан, Ингушетия, Чечня), которые в целом являются аутсайдерами по объемам выдачи кредитов.
На Кавказе причина кроется не только в низких зарплатах, но и в структуре спроса, который во многом сосредоточен на частном домостроении, а не на многоэтажной застройке.
В Крыму на рынке ипотечного кредитования не представлены крупнейшие банки РФ, что сказывается на доступности кредитов.
Сколько зарплат нужно отдать каждому россиянину, чтобы погасить долг по ипотеке?
Заработная плата россиян выросла за последние 10 лет в 2,4 раза, задолженность по ипотеке — в 10 раз.
В результате каждому жителю приходится работать в четыре раза больше, чтобы полностью компенсировать задолженность по ипотеке в расчете на одного занятого россиянина.
Если в 2011 году каждому россиянину нужно было работать порядка трех недель, чтобы погасить «свою» часть долга, то сейчас — уже три месяца.
Впрочем, есть регионы, жителям которых придется работать почти полгода (от 4,5 до 5,5 месяца), чтобы заработать сумму, эквивалентную задолженности на каждого занятого по региону.
Это регионы с невысокой заработной платой и небольшой численностью занятых (Калмыкия, Кировская область и Чувашия).
Вторая категория — регионы также с низкими средними доходами, но входящие в список субъектов с высокой активностью заемщиков (Новосибирская область и Башкортостан).
Для того чтобы закрыть всю задолженность в Москве, каждый занятый должен работать 1,9 месяца. В Санкт-Петербурге — 3,3 месяца.
Проще погасить общую задолженность (менее 1,5 месяца работы) в тех локациях, где ипотека мало пользуется спросом: Крым, Дагестан, Ингушетия, Чечня.
Жилищное кредитование стало общедоступным в последние годы, что способствовало десятикратному росту задолженности при увеличении заработной платы только в два с половиной раза, отмечает Виктория Кирюхина, главный аналитик Циан.Ипотеки. Она подчеркивает, что общий уровень закредитованности следует оценивать не только в абсолютных, но и в относительных значениях.
«В России доля ипотечной задолженности от ВВП находится на уровне около 10%, тогда как, например, в США накануне ипотечного кризиса показатель превышал 80%.
Более того, согласно стратегии развития жилищной сферы, намечено увеличение доли задолженности по ипотеке до 15% к ВВП уже к 2025 году.
Но добиться таких показателей за столь небольшой срок не удастся только за счет субсидирования, необходимо увеличивать ввод жилья, объемы которого пока отстают от целевых значений», — делает вывод эксперт.
Распределение задолженности по ипотеке на каждого работающего россиянина
*Динамика: показатели в мае 2020 года — апреле 2021-го по сравнению с показателями в мае 2019 года — апреле 2020-го.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Ставка на жильё: как пандемия коронавируса отразилась на российском рынке недвижимости
Спрос на недвижимость в России начал постепенно снижаться после резкого роста в 2020 году. Об этом RT рассказали специалисты сервисов по подбору жилья.
По словам экспертов, ещё в начале эпидемии коронавируса интерес россиян к покупке квартир рекордно возрос на фоне введения государственных льготных программ, снижения ставки ЦБ и желания людей инвестировать сбережения в квадратные метры. Как отмечают специалисты, такое положение дел обернулось резким подорожанием недвижимости в стране.
Впрочем, уже сейчас аналитики говорят о снижении ажиотажа на рынке и фиксируют замедление роста цен. При этом всё более высоким спросом у граждан теперь пользуется загородное жильё.
В настоящий момент спрос на покупку жилья в России начал стабилизироваться после ажиотажного роста в 2020 году. Об этом RT рассказали специалисты сервиса «Авито Недвижимость».
«В мае 2021 года наметилась тенденция к стабилизации на рынке, а наблюдавшийся в прошлом году покупательский бум стал постепенно снижаться.
Так, по сравнению с мартом 2020 года сейчас спрос на квартиры в новостройках уменьшился на 28% в среднем по стране, а на вторичное жильё — на 10%», — отметил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
По данным компании, в 2020 году спрос на квартиры в новостройках вырос в среднем на 23%. Наиболее высокий интерес к покупке жилья проявили жители Москвы и Екатеринбурга (прирост на 350%), а также Санкт-Петербурга (на 64%) и Ростова-на-Дону (на 51%).
Похожую оценку RT предоставили аналитики компании «ДОМ.РФ». Как подсчитали эксперты, всего с января по декабрь 2020-го в России было выдано 1,8 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,4 трлн рублей, что стало абсолютным рекордом за всё время наблюдений. Относительно уровня 2019 года ипотечный рынок вырос на 36% в количественном и на 51% в денежном выражении.
«На фоне пандемии и глобального кризиса многие люди боялись потерять сбережения и по возможности стали вкладывать деньги в самый понятный для них инструмент — недвижимость.
Дополнительно спрос подогрела программа льготной ипотеки.
В результате граждане, которые прежде откладывали вопрос с приобретением жилья, всё же решились на этот шаг», — рассказал RT старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников.
Также по теме
В поиске выгоды: за год россияне стали почти в два раза чаще интересоваться вторичным жильём
За последний год интерес россиян к покупке вторичной недвижимости вырос почти вдвое (на 86%). Чаще всего готовое жильё хотят…
Напомним, в апреле 2020 года россияне получили возможность оформить кредит по льготной ставке 6,5%.
Первоначально инициатива была рассчитана почти на шесть месяцев, но позже правительство продлило её действие до 1 июля 2021-го.
Получить заём по сниженной ставке можно при покупке квартир в новостройках стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях, а также до 6 млн рублей — в других регионах страны.
По словам президента России Владимира Путина, инициатива стала одной из ключевых антикризисных мер поддержки граждан и экономики в период пандемии. Согласно оценке центра «ДОМ.РФ», в 2020-м каждый пятый ипотечный кредит в России был выдан в рамках этой программы.
«Всего же за время действия льготной программы жилищные условия с её помощью улучшили более 500 тыс. российских семей, а сумма выдачи составила свыше 1,5 трлн рублей», — рассказал RT руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.
- РИА Новости
- © Алексей Майшев
В период пандемии интерес россиян к приобретению недвижимости вырос и за счёт общего снижения рыночных ставок по жилищным займам. Таким мнением с RT поделился руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами Михаил Коган. По его словам, ипотечные кредиты стали доступнее в результате действий Банка России.
Так, в 2020 году в рамках поддержки экономики и бизнеса Центробанк опустил ключевую ставку с 6,25 до 4,25% годовых — минимального уровня за весь постсоветский период.
Традиционно банки внимательно следят за изменением ключевой ставки ЦБ и на основе принимаемых регулятором решений определяют уровень своих долгосрочных кредитных ставок, включая ипотечные.
На этом фоне с января по декабрь 2020-го средний процент по жилищным кредитам в России опустился с 9,05 до 7,36% годовых.
Примечательно, что снижение ключевой ставки ЦБ привело и к падению доходности банковских вкладов.
Так, согласно оценке регулятора, в 2020 году максимальная ставка по депозитам в десяти крупнейших банках опустилась с шести до 4,49% годовых.
В этих условиях россияне стали ещё активнее вкладывать деньги в недвижимость, отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов.
«Более того, в 2020 году у многих граждан остались неиспользованные деньги на отдых в связи с закрытием границ. Эти средства были в том числе вложены в приобретение недвижимости», — добавил эксперт.
Отметим, что ажиотажный спрос на рынке жилья привёл и к заметному подорожанию недвижимости в стране. Согласно оценке специалистов ЦИАН, за год стоимость квартир в новостройках в российских городах с численностью населения свыше 100 тыс. человек выросла в среднем на 22%. В то же время цены на вторичном рынке поднялись на 19%.
Жилищное равновесие
Впрочем, уже в 2021 году темпы подорожания жилья в России резко замедлились. Об этом в интервью RT рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
По его словам, с начала года цены на квадратные метры в стране растут не более чем на 1% в месяц.
Как пояснил специалист, большинство россиян, которые хотели приобрести недвижимость, уже вложили деньги в жильё, поэтому спрос начал снижаться.
«При этом даже объявленное президентом продление программы льготной ипотеки не должно привести к серьёзному подорожанию жилья. Дело в том, что в рамках инициативы с 1 июля 2021 года максимальная сумма кредита станет одинаковой для всех регионов. Это позволит немного снизить спрос и цены на квартиры в тех субъектах страны, где наблюдалась наиболее сложная ситуация», — считает эксперт.
Напомним, в начале июня Владимир Путин во время выступления на Петербургском международном экономическом форуме предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года.
В рамках инициативы размер ставки будет повышен с 6,5 до 7% годовых, а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов страны и составит 3 млн рублей.
По задумке властей, обновлённые условия кредитования должны защитить рынок недвижимости от перегрева и стимулировать покупку готового жилья в России.
- РИА Новости
- © Владимир Смирнов
Более того, как полагает Михаил Коган, в настоящий момент стабилизировать ситуацию на рынке жилья позволяет изменение политики Центробанка. Так, с начала 2021 года для сдерживания инфляции ЦБ стал повышать ключевую ставку и уже поднял её до 5% годовых. При этом специалисты не исключают, что в ближайшее время показатель продолжит расти.
«Центробанк планомерно поднимает ставку, и к концу года её значение может дойти до 6% годовых. На этом фоне рынок недвижимости тоже начнёт охлаждаться», — подчеркнул Коган.
На годы вперёд
Любопытно, что за время пандемии в России заметно увеличилась и средняя сумма ипотечного кредита.
Так, если ещё с марта по апрель 2020-го на фоне временного введения карантинных мер показатель опускался с 2,59 до 2,37 млн рублей, то в последующий месяцы значение стало непрерывно расти и в апреле 2021-го превысило 3 млн рублей — впервые за всё время наблюдений. Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НКБИ).
«Большинство объектов покупалось в ипотеку с первоначальным взносом менее 40—50%. На фоне низких ставок активизировались также те, кто уже имел недвижимость, но собирался улучшить жилищные условия.
Кроме того, значимую популярность получили альтернативные сделки, когда покупатель продаёт своё жильё, берёт в кредит недостающую сумму и покупает квартиру большей площади», — объяснил Пётр Гусятников.
Вместе с суммой ипотеки в России заметно увеличился срок кредитования. Так, если ещё в марте 2020 года россияне в среднем оформляли ипотеку на 18 лет, то уже в апреле 2021-го соответствующее значение превысило 20 лет. Об этом свидетельствуют материалы Центробанка.
«Рекордно низкие ставки по ипотеке позволили многим ипотечным заёмщикам варьировать срок кредита, чтобы получился наиболее комфортный ежемесячный платёж. Фактический срок, за который заёмщики погашают ипотеку, существенно меньше официальных данных, но подчеркну, что у заёмщика есть выбор — гасить ипотеку досрочно или вносить плановый платёж», — добавил Михаил Гольдберг.
Дачная жизнь
Как отмечают опрошенные RT эксперты, введение режима самоизоляции и закрытие границ в период острой фазы пандемии спровоцировали высокий интерес россиян к покупке загородной недвижимости.
По данным «Авито Недвижимости», в мае 2021 года спрос на коттеджи и дома вырос на 35% по сравнению с мартом 2020-го.
При этом особенно заметно покупательская активность увеличилась в категории дач — в 1,7 раза.
- РИА Новости
- © Илья Питалев
«В результате перевода многих граждан на удалённый формат работы или учёбы россияне стали рассматривать загородные объекты в качестве постоянного места жительства, а не только как место для отдыха.
Развитию сегмента способствовали и меры государственной поддержки в виде продления дачной амнистии, реализации программы сельской ипотеки и расширения перечня возможностей использования материнского капитала», — отметил Дмитрий Алексеев.
При этом покупатели всё чаще рассматривают для себя покупку именно земли, а не готового дома, добавил Алексей Попов. По его словам, в настоящий момент почти четверть всех просмотров загородных лотов приходится на земельные участки.
«Во многом это связано с утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем. Это делает такие лоты более привлекательными», — заключил Попов.
Почему растут цены на недвижимость
РОССИЙСКИЙ РЫНОК
В 2020 году в большинстве регионов России наблюдалость повышение темпов роста цен на жилье, что негативно сказывалось на его доступности. О ключевых причинах этой тенденции рассказал Банк России в аналитической записке «Жилищное строительство».
Почему такой сильный рост
Во второй половине 2020 г. ускорение роста цен на жилье происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно для большинства регионов. При этом темпы оставались заметно выше уровня увеличения потребительских цен. Существенное повышение стоимости жилья может в значительной степени нивелировать положительный эффект от снижения ипотечных ставок.
Согласно альтернативным источникам данных, рост цен на первичном и вторичном рынках жилья по итогам 2020 г. оценивается как выше, так и ниже, чем зафиксировано Росстатом.Так за 2020 г.
прирост средних по России цен на первичное жилье оценивается в диапазоне от 11 до 48%, на вторичное – от 8 до 16%.
Различия в подходах к формированию баз данных по ценам на рынке жилья, региональной и/или структурной специфике, периодичности
сбора, валюте измерения предопределяют дифференциацию альтернативных индексов цен.
В целом ускорение роста цен на недвижимость во II полугодии 2020 г. происходило под влиянием следующих основных факторов:
• Значительный рост спроса на жилье. Во многом из-за увеличения доступности ипотечных кредитов в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России и действия льготных ипотечных программ, в первую очередь — «Программы 6,5%».
Так, в июле-декабре 2020 г. в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно.
• Низкие ставки по депозитам населения и сохранение экономической неопределенности привели к увеличению привлекательности жилья как средства сбережения.
• Ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 г.
При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 г.
Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.
• Рост издержек застройщиков. Увеличение затрат связано в основном с ростом цен на стройматериалы и временным дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа в условиях пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г.
значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках.
Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.
Что дальше
В ближайшей перспективе ситуация в жилищном строительстве будет зависеть от скорости восстановительных процессов в экономике, объемов и характера государственной поддержки отрасли, а также ее способности обеспечивать необходимое предложение жилья, отмечается в обзоре Банка России.
В первые месяцы 2021 г. сохранялись признаки высокой активности участников ипотечного рынка. За январь было выдано свыше 95 тыс. кредитов (против 78–79 тыс. в январе 2018–2020 гг.). Однако в более длительной перспективе можно ожидать умеренного снижения этой активности.
Рост цен на недвижимость, исчерпание эффекта «опережающего спроса», связанного со стремлением воспользоваться преимуществами «Программы 6,5%», и завершение цикла смягчения денежно-кредитной политики будут оказывать сдерживающее влияние на ипотечный рынок.
В начале 2021 г., на фоне значительного роста цен и рисков перегрева на рынке жилой недвижимости и в сфере ипотечного кредитования активизировалось обсуждение перспектив продления антикризисной программы льготной ипотеки. Правительством Российской Федерации, Банком России и бизнес-сообществом рассматриваются различные варианты реализации «Программы 6,5%» во II полугодии 2021 г.
ЦБ обращает внимание на возможность возникновения рисков перегрева рынка и фактическое снижение доступности недвижимости для населения из-за роста цен. Предложение Банка России состоит в том, чтобы сохранить программу льготной ипотеки в тех регионах, где цены на недвижимость выросли незначительно и имеется достаточный объем предложения на первичном рынке жилья.
БКС Мир инвестиций
#В России #Недвижимость #Новости #Среднесрочные тренды #ЦБ
Откройте брокерский счет в БКС и инвестируйте Откройте брокерский счет и зарабатывайте
с «БКС Мир инвестиций»
Покупайте и продавайте валюту на бирже
Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель
Совершайте операции с ценными бумагами
Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт
Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.
Понятно
аІа баЕбаИаЛ аПбаОбаКаНббб аИаПаОбаЕбаНбаЙ аПбаЗббб: а аОббаИбаНаАаМ аПбаЕаДбаЕаКаЛаИ баЕаЗаКаИаЙ баОбб ббаАаВаОаК аПаО аКбаЕаДаИбаАаМ аНаА аЖаИаЛбаЕ
т€ЈаЃаЖаЕбб‚аОб‡аЕаНаИаЕ аДаЕаНаЕаЖаНаОаЙ аПаОаЛаИб‚аИаКаИ аІа‘ а аЄ, аПаОаВб‹бˆаЕаНаИаЕ аНаОб€аМаАб‚аИаВаОаВ аДаЛб аБаАаНаКаОаВ аИ аОаКаОаНб‡аАаНаИаЕ аПб€аОаГб€аАаМаМб‹ аЛбŒаГаОб‚аНаОаЙ аИаПаОб‚аЕаКаИ — аПб€аИаВаЕаДбƒб‚ аК аЗаАаМаЕб‚аНаОаМбƒ бƒаДаОб€аОаЖаАаНаИбŽ аКб€аЕаДаИб‚аОаВ аНаА аПаОаКбƒаПаКбƒ аЖаИаЛбŒб, аПб€аОаГаНаОаЗаИб€бƒбŽб‚ аАаНаАаЛаИб‚аИаКаИ ааНаАаЛаИб‚аИб‡аЕбаКаОаГаО аКб€аЕаДаИб‚аНаОаГаО б€аЕаЙб‚аИаНаГаОаВаОаГаО аАаГаЕаНб‚бб‚аВаА (ааšа а).
т€Ја’ б€аЕаГаИаОаНаАб… б аНаАаИаБаОаЛаЕаЕ аЕаМаКаИаМ б€б‹аНаКаОаМ аЖаИаЛаОаГаО бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаА б б‚аЕаКбƒб‰аИб… 7,3% аГаОаДаОаВб‹б… аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹аЕ бб‚аАаВаКаИ аПаОаДаНаИаМбƒб‚бб аДаО 9-9,5% аК аКаОаНб†бƒ аГаОаДаА, аГаОаВаОб€аИб‚бб аВ аИббаЛаЕаДаОаВаАаНаИаИ ааšа а.
аŸб€аОаГб€аАаМаМаА аЛбŒаГаОб‚аНаОаЙ аИаПаОб‚аЕаКаИ аПаОаД 6,5%, аВаВаЕаДаЕаНаНаАб аВ аПаЕб€аИаОаД аПаАаНаДаЕаМаИаИ, аПаОбаЛбƒаЖаИаЛаА аИаМаПбƒаЛбŒбаОаМ аДаЛб б€аОбб‚аА аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… аВб‹аДаАб‡. аžаДаНаАаКаО аВб‹аГаОаДаА аОб‚ аНаЕаЕ аПб€аОаДаОаЛаЖаАаЛаАббŒ б‚аОаЛбŒаКаО аПаЕб€аВб‹аЕ аПаОаЛаГаОаДаА.
а’ аКаОаНаЕб‡аНаОаМ аИб‚аОаГаЕ аПб€аОаГб€аАаМаМаА аПб€аИаВаЕаЛаА аК б€аЕаЗаКаОаМбƒ б€аОбб‚бƒ б†аЕаН аНаА аЖаИаЛбŒаЕ аИ аОаБаЕб€аНбƒаЛаАббŒ аПаОаВб‹бˆаЕаНаИаЕаМ аДаОаЛаГаОаВаОаЙ аНаАаГб€бƒаЗаКаИ аНаАбаЕаЛаЕаНаИб: бб€аЕаДаНаИаЙ б€аАаЗаМаЕб€ аИаПаОб‚аЕб‡аНаОаГаО аКб€аЕаДаИб‚аА аПаОаДбаКаОб‡аИаЛ аНаА 14% аВбаЛаЕаД аЗаА бб‚аОаИаМаОбб‚бŒбŽ аКаВаАб€б‚аИб€.
ааАаПб€аИаМаЕб€ аВ аœаОбаКаВаЕ, аПаО аДаАаНаНб‹аМ IRN.RU, аГаОаДаОаВаОаЙ б€аОбб‚ б†аЕаН аВ аМаАаЕ аДаОбб‚аИаГ 20,7% аИ бб‚аАаЛ б€аЕаКаОб€аДаНб‹аМ аЗаА 9 аЛаЕб‚. а’ б€бƒаБаЛбб… аКаВаАаДб€аАб‚аНб‹аЙ аМаЕб‚б€ аПаОаДаОб€аОаЖаАаЛ аДаО 221,3 б‚б‹ббб‡аИ б€бƒаБаЛаЕаЙ, аА аДаОаЛаЛаАб€аАб… аДаО 2,985 б‚б‹ббб‡аИ.
а˜аПаОб‚аЕб‡аНб‹аЙ аБбƒаМ аПб€аИаВаЕаЛ аК б‚аОаМбƒ, б‡б‚аО аЗаА аКб€аЕаДаИб‚аАаМаИ аАаКб‚аИаВаНаО аПаОбˆаЛаИ б‚аЕ, аКаОаМбƒ аНаЕ аПаО аКаАб€аМаАаНбƒ аДаАаЖаЕ аНаИаЗаКаИаЙ аПаЕб€аВаОаНаАб‡аАаЛбŒаНб‹аЙ аВаЗаНаОб. ааЕ аМаЕаНаЕаЕ 7% аЗаАаЙаМаОаВ аВб‹аДаАаЕб‚бб аЛбŽаДбаМ, аКаОб‚аОб€б‹аЕ аДаЛб аОаПаЛаАб‚б‹ бб‚аОаГаО аВаЗаНаОбаА аБаЕб€бƒб‚ аОб‚аДаЕаЛбŒаНб‹аЙ аКб€аЕаДаИб‚, аПаОаДбб‡аИб‚аАаЛаИ аВ ааšа а.
ааГаЕаНб‚бб‚аВаО аОаЖаИаДаАаЕб‚ б€аОбб‚аА аДаОаЛаИ аПб€аОбб€аОб‡аЕаНаНб‹б… аБаОаЛаЕаЕ б‡аЕаМ аНаА 90 аДаНаЕаЙ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… бббƒаД аДаО 2,5% аВ б‚аЕб‡аЕаНаИаЕ баЛаЕаДбƒбŽб‰аИб… 12 аМаЕббб†аЕаВ.
аŸаОбаЛаЕ аОаКаОаНб‡аАаНаИб аПб€аОаГб€аАаМаМб‹ аИ аВаВаЕаДаЕаНаИб аПаОаВб‹бˆаЕаНаНб‹б… аНаАаДаБаАаВаОаК аК аКаОбб„б„аИб†аИаЕаНб‚аАаМ б€аИбаКаА аПаО аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹аМ бббƒаДаАаМ баПб€аОб аНаА аИаПаОб‚аЕаКбƒ баНаИаЗаИб‚бб, б‡б‚аО аЗаАаПбƒбб‚аИб‚ аПб€аОб†аЕбб аПаАаДаЕаНаИб б†аЕаН аНаА аЖаИаЛбŒаЕ. а’ аНаАаИаБаОаЛаЕаЕ аПаЕббаИаМаИбб‚аИб‡аНаОаМ бб†аЕаНаАб€аИаИ аОаНаО аМаОаЖаЕб‚ баОбб‚аАаВаИб‚бŒ 5-7%, бб‡аИб‚аАбŽб‚ аВ ааšа а.
аŸаО аДаАаНаНб‹аМ аІа‘ а аЄ, аЗаА баНаВаАб€бŒ-аАаПб€аЕаЛбŒ аБаАаНаКаИ аВб‹аДаАаЛаИ б„аИаЗаЛаИб†аАаМ 1,715 б‚б€аЛаН б€бƒаБаЛаЕаЙ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… аКб€аЕаДаИб‚аОаВ — аНаА 77,6% аБаОаЛбŒбˆаЕ, б‡аЕаМ аЗаА б‚аОб‚ аЖаЕ аПаЕб€аИаОаД аГаОаДаОаМ б€аАаНаЕаЕ.
аšаОаЛаИб‡аЕбб‚аВаО аПб€аЕаДаОбб‚аАаВаЛаЕаНаНб‹б… аЗаА б‡аЕб‚б‹б€аЕ аМаЕббб†аА аЖаИаЛаИб‰аНб‹б… аКб€аЕаДаИб‚аОаВ аВб‹б€аОбаЛаО аНаА 52,7% — 609,6 б‚б‹ббб‡аИ аПб€аОб‚аИаВ 399,2 б‚б‹ббб‡аИ.
аЁаОаВаОаКбƒаПаНб‹аЙ аПаОб€б‚б„аЕаЛбŒ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… аКб€аЕаДаИб‚аОаВ аВ баНаВаАб€аЕ-аАаПб€аЕаЛаЕ 2021 аГаОаДаА аВб‹б€аОб аНаА 981,7 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙ, аИаЛаИ аНаА 10,8%, аДаО 10 б‚б€аЛаН 68 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙ.
аЁб€аЕаДаНаИаЙ б€аАаЗаМаЕб€ аОаДаНаОаГаО аИаПаОб‚аЕб‡аНаОаГаО аКб€аЕаДаИб‚аА аВ аАаПб€аЕаЛаЕ баОбб‚аАаВаИаЛ 2,878 аМаЛаН б€бƒаБаЛаЕаЙ.
аб‚аО аНаА 2,3% аБаОаЛбŒбˆаЕ, б‡аЕаМ аВ аМаАб€б‚аЕ, аИ аНаА 28,7% аБаОаЛбŒбˆаЕ, б‡аЕаМ аВ аАаПб€аЕаЛаЕ-2020.
аЁб€аЕаДаНаИаЙ бб€аОаК аИаПаОб‚аЕаКаИ аДаОбб‚аИаГ 237,9 аМаЕббб†аА — б‚аО аЕбб‚бŒ аПаОб‡б‚аИ 20 аЛаЕб‚.
«а”аАаЛбŒаНаЕаЙбˆаЕаЕ аМаАббˆб‚аАаБаНаОаЕ бб‚аИаМбƒаЛаИб€аОаВаАаНаИаЕ аИаПаОб‚аЕб‡аНаОаГаО аКб€аЕаДаИб‚аОаВаАаНаИб, аНаЕ аПаОаДаКб€аЕаПаЛаЕаНаНаОаЕ баОаОб‚аВаЕб‚бб‚аВбƒбŽб‰аИаМ б€аОбб‚аОаМ аЖаИаЛаИб‰аНаОаГаО бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаА аИ аДаОб…аОаДаОаВ аНаАбаЕаЛаЕаНаИб, баОаЗаДаАаЕб‚ б€аИбаКаИ б„аОб€аМаИб€аОаВаАаНаИб б†аЕаНаОаВб‹б… «аПбƒаЗб‹б€аЕаЙ» аИ б€аОбб‚аА аДаОаЛаГаОаВаОаЙ аНаАаГб€бƒаЗаКаИ аНаАбаЕаЛаЕаНаИбТЛ, — аПб€аЕаДбƒаПб€аЕаДаИаЛ аІа‘ а аЄ.
аœаАб‚аЕб€аИаАаЛб‹ аПаО б‚аЕаМаЕ
а˜аЗаОаБб€аАаЖаЕаНаИаЕ: rrr
Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что ставки по ипотеке в России должны снизиться до 4−5%, как в развитых странах. В то же время, программа льготной ипотеки на строящееся жилье под 6,5%, которая начала действовать в апреле в качестве меры поддержки населения и жилищного рынка, принесла неоднозначные результаты.
С одной стороны, спрос на недвижимость вырос на 149% по сравнению с осенью 2019 года. С другой, цены на жилье, причем не только строящееся, но и на вторичное, резко подскочили.
Как сообщают участники рынка, средняя стоимость первичного жилья к концу 2020-го увеличилась на 18%. За ней подтянулась и цена на «вторичку».
Например, в Москве, Санкт-Петербург и областях стоимость вторичного жилья выросла на 15%, в других субъектах — до 5%.
Многие эксперты убеждены, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, и дают прогнозы о динамике в 10−12%. При этом реальные доходы населения за ней явно не успевают. В 2020 они сократятся как минимум на 5%, а в следующем году их восстановление, по прогнозам, составит не более 2%. То есть на докризисный уровень они выйдут, в лучшем случае, в 2022.
Как пояснила «СП» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, получается, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.
— Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.
Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции.
Во-вторых, очередную порцию банков грозят лишить лицензии, что подрывает доверие к сектору. В-третьих, с 1 января 2021 вводят налог на доходы с депозитов, чего раньше никогда не было.
Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.
Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры.
Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике. Не случайно не только риэлторы и застройщики, но и брокерские компании в этом году пожинают богатый урожай.
Число частных клиентов на фондовом рынке выросло в два раза, так как люди каким-то образом пытаются сохранить свои сбережения.
«СП»: — Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?
— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост.
Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости.
Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.
«СП»: — Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?
— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы.
Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии. Даже мэр Москвы Сергей Собянин говорил о том, что им не хватает плиточников и других рабочих.
Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Тем более что в апреле им предоставили поблажку и разрешили не применять штрафные санкции за задержку сроков из-за пандемии. Поэтому они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды.
Повторю, от льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Я не против того, чтобы поддерживать строительную отрасль. Это тоже важно. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.
Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы.
Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать дисконт на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость.
Не будет никаких проблем с выселением детей, судами и выпиской, как бывает в случае со «вторичкой». Это инвестиционные сделки, в которых риски несут граждане.
«СП»: — Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?
— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.
«СП»: — ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?
— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис. Напротив, появляются новости о том, что правительств собирается отменить даже льготы для участников Великой отечественной войны, которых и так почти не осталось.
У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею.
Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита.
У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что рост цен на недвижимость в следующем году не гарантирован, так как тесно связан с экономической ситуацией в стране.
— Давать прогнозы на длительный период сейчас — не самая хорошая идея. Цены на недвижимость в 2021 году могут вырасти, а могут и остаться на нынешнем уровне. Говорить об этом предметно можно будет в феврале-марте, когда станет ясно, что происходит с экономикой.
Рост цен во втором полугодии 2020-го был связан с психологическим фактором. После пандемии люди не понимали, что будет с рублем, с работой, все говорили, что цены будут расти, и на этом фоне застройщики действительно начли их поднимать. Все это сыграли свою роль в ажиотажном спросе, как и карантин, который заставил многих отложить покупки, а потом наверстывать упущенное.
Будет ли такой же спрос в 2021 году — большой вопрос. Если он останется активным, цены продолжат расти, тем более что предпосылки для этого есть. В 2015 году цены сильно упали, и только сейчас вышли на прежний уровень без учета инфляции. Однако экономические предпосылки для роста вызывают сомнения. Если у людей все так же не будет денег, ажиотажный спрос плавно затихнет.
А если в экономике страны начнется ухудшение, то, несмотря на низкие ставки по ипотеке мы увидим даже падение спроса и небольшое снижение цен на недвижимость. Если же начнется рост экономики доходов, он потянет за собой и рост цен. На сегодняшний день можно дать только такой неопределенный прогноз, так как совершенно не ясно, что будет с экономикой страны в 2021 году.