ЦБ рассказал о кредитовании застройщиков при проектном финансировании

Более года прошло с тех пор, как в России начал действовать федеральный закон 214-ФЗ, который кардинально изменил правила долевого строительства.

С 1 июля 2019 года застройщики потеряли возможность использовать деньги дольщиков на стадии строительства объекта: теперь эти средства лежат нетронутыми на счетах эскроу до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

Строительные компании, в свою очередь, теперь должны либо искать инвестора, либо вкладывать в проект собственные средства, либо брать финансирование под проект в банке.

ЦБ рассказал о кредитовании застройщиков при проектном финансировании BankNN

  • В работе «круглого стола» приняли участие:
  • Щербакова Елена — заместитель коммерческого директора ООО «МОСКОВСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ», Застройщик МСК, г. Ростов-на-Дону
  • Коротова Марина Валериевна — коммерческий директор, Застройщик ВДК (группа компаний Хамина), г. Воронеж
  • Назарова Ольга Сергеевна — финансовый директор, Застройщик ННДК,
  • г. Нижний Новгород
  • Манякина Елена Витальевна — менеджер Управления торгового финансирования и документарных операций Волго-Вятского Банка ПАО СбербанкПершина Екатерина Андреевна — директор отдела проектного финансирования, Банк Дом.РФМиннигалеева Марина Анатольена — директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Открытие
  • Ногуманова Гузель Маратовна — начальник отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан)

Власти пообещали мягкий переход на новые правила, и буквально недавно количество объектов, которые строятся с использованием эскроу, превысило количество объектов, которые строятся «по-старому» — с непосредственным вливанием денег дольщиков.

Жизнь изменилась и у застройщиков, и у банков: они учатся работать и сотрудничать друг с другом в новых реалиях. И, конечно, изменилась жизнь тех, кто покупает жилье на стадии строительства: возможно, через некоторое время категория «обманутый дольщик» действительно перестанет существовать в российской действительности.

Во время Zoom-конференции эксперты банковской и строительной сфер рассказали BankNN о прохождении переходного периода, своих проблемах, удачах и ожиданиях в данном контексте.

Застройщики: выжили гибкие и сильные

Не секрет, что за последний год ряды застройщиков серьезно поредели. Многие компании оказались не готовы работать в новых условиях. Но те, кто заранее стал менять подход к работе и был готов к трудностям, продолжают успешно строить.

Коммерческий директор компании «ВДК» (г. Воронеж) Марина Коротова отметила, что в русском менталитете есть одна черта — ждать, что тебе что-то свалится с неба, как в сказке про Золотую рыбку. В бизнесе, по мнению Коротовой, этого быть не должно.

Люди, ведущие честный бизнес, подстроятся под любые реалии. Эта система выдавила тех, кто под реалии подстроиться не смог. Просто не бывает ничего — да, сложности есть, но это объективно. Мы как работали, так и работаем, однако наша компания кредитовалась в банках и до введения проектного финансирования — нас и раньше контролировали банк и Госстройнадзор.

Финансовый директор компании ННДК (г. Нижний Новгород) Ольга Назарова рассказала, что они изменений даже не почувствовали, потому что и раньше использовали проектное финансирование в банке, чтобы не ставить график строительства в зависимость от продаж.

Мы видели разные ситуации по продажам — и когда все квартиры распродавались буквально сразу, и когда к концу строительства была продана только треть. Поэтому всегда была установка иметь «кредитное плечо». Мы открывали в банках кредитные линии, но иногда ими даже не приходилось пользоваться.

Сроки запуска новых проектов, по словам Назаровой, у них с введением новых правил не изменились: нескольких месяцев достаточно, чтобы подготовиться к выходу на площадку.

Банки в поисках новых продуктов и предложений

Крупнейшие банки России сегодня активно работают над созданием максимально удобных и выгодных условий для сотрудничества с застройщиками. По словам экспертов банковской сферы, они практикуют индивидуальный подход к каждому клиенту и подробно разъясняют представителям бизнеса нюансы работы с эскроу.

Директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Отрытие Марина Миннигалеева отметила, что проектное финансирование и эскроу нужно четко разделять: чтобы получить первое, застройщик должен соответствовать ряду требований, а со вторым всё значительно проще. Более того, некоторые могут строить без эскроу (если квартиры будут продаваться уже после окончания строительства) или открывать эскроу, но не брать проектное финансирование (строить на собственные средства или деньги инвестора).

Что касается, кредитования, то наиболее комфортные условия — у групп компаний: отдельная компания может брать проектное финансирование под гарантии группы, в которую входит.

Застройщику это дает определенную свободу действий: юрлица из группы могут кредитоваться в разных банках под разные проекты.

Екатерина Першина, глава отдела проектного финансирования Банка ДОМ.РФ, отметила, что условия кредитования разных застройщиков в одном банке могут отличаться — они зависят от региона, класса жилья, локации, маркетингового поля.

Однако есть единые критерии оценки проекта, они одинаковы для всех застройщиков — в первую очередь, запас прочности проекта.

В банках тем временем расширяется выбор продуктов, которые предлагаются застройщикам: например, еще до вхождения в проектное финансирование компания может взять бридж-кредит, чтобы купить права на землю, оформить разрешительную документацию — в общем, подготовиться к выходу на строительную площадку.

Глава отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан) Гузель Ногуманова рассказала, что на данный момент разрабатывается продукт для низколиквидных площадок.

Сейчас многие застройщики уходят из крупных городов в районы, и там это может быть востребовано.

По словам экспертов, в ближайшее время представители строительного бизнеса могут рассчитывать на новые интересные предложения от банков.

Компании из регионов, в свою очередь, сетуют на то, что лишь в нескольких банках есть штатные специалисты для проведения строительной экспертизы перед предоставлением кредита под проект. Большинство кредитных организаций предлагают застройщикам решить этот вопрос за свой счет.

В итоге в регионах появляются банки-монополисты в сфере предоставления проектного финансирования.

Эскроу: защищают или нет?

Покупателей жилья в строящихся домах беспокоит главный вопрос: действительно ли счета эскроу защитят их от обмана? Ответ экспертов неоднозначный: и да, и нет.

С одной стороны, гарантии того, что дом обязательно будет достроен, счета эскроу не дают. Несмотря на контроль со стороны банка, застройщик может и сорвать сроки, и обанкротиться. Но даже если это случится, деньги на эскроу не пропадут, то есть дольщик как минимум останется со своими средствами.

Если объект не введен в эксплуатацию в назначенный срок и соответствующие документы не предоставлены в банк, через 6 месяцев счета эскроу автоматически раскрываются — деньги возвращаются физическим лицам, даже если договора долевого участия не расторгнуты.

Она подчеркивает, что банки в этой ситуации тоже рискуют, поэтому будут тщательно следить за тем, как реализуются кредитуемые ими проекты.

Кроме того, в нынешнем законодательстве есть серьезный недостаток: если банк, в котором открыты счета эскроу, «лопнет», то максимальная страховая выплата дольщикам составит 10 миллионов рублей.

Это серьезная сумма для регионов, но не для Москвы или Санкт-Петербурга.

По итогу все эксперты сошлись во мнении, что количество рисков для дольщиков после введения новых правил долевого строительства действительно сократилось, а строительный рынок и банковская сфера России сейчас переживают период, который, скорее всего, изменит их кардинально.

Проектное финансирование жилищного строительства

Проектное финансирование жилищного строительства

Оформить

Почему в Банке ДОМ.РФ

При достаточной устойчивости проекта собственное участие может быть ограничено только земельным участком и ИРД

Можно самостоятельно рассчитать индикативные условия кредитования до подачи заявки сразу после регистрации в Личном кабинете застройщика

Клиент управляет стоимостью финансирования, выбирая стратегию продаж и уровень собственного участия

В кабинете можно подать заявку на получение проектного финансирования и отслеживать статус её рассмотрения. Инструкция по заполнению заявки находится в анкете ЛКЗ

Мы предлагаем открытый для клиента продукт, который будет стандартом для всей банковской индустрии в отношении кредитования жилищного строительства

Средневзвешенная процентная ставка постоянно снижается в зависимости от готовности объекта и наполнения счетов эскроу средствами дольщиков

Получите кредит на исполнение строительного контракта

Лимит кредитования

до 100% согласованного бюджета за вычетом собственных средств

Срок кредитования

до 5 лет

Цель кредитования

оплата расходов на строительство, а также иных согласованных расходов застройщика на инвестиционной фазе

Процентная ставка

средневзвешенная, рассчитываемая каждый день и изменяющаяся в зависимости от объема средств на счетах эскроу (возможно снижение до 0,01%).

Ключевые требования к застройщику

  • Отсутствие недоимок по налогам, сборам, а также существенных исковых требований
  • Отсутствие кредитов, за исключением акционерных займов
  • Достаточная финансовая устойчивость проекта

Ключевые отлагательные условия для получения финансирования

  • Предоставление полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации
  • Оформленные земельные отношения на срок строительства
  • 1 зарегистрированный ДДУ со счётом эскроу

Банк осуществляет финансирование до 100% согласованного бюджета проекта, который включает:

  • Затраты, необходимые для реализации проекта на инвестиционной фазе и на эксплуатационной фазе до даты раскрытия счетов эскроу
  • Иные расходы застройщика на инвестиционной фазе, связанные с реализацией проекта, согласованные с Банком и включённые в бюджет проекта

Личный кабинет застройщика Новый формат взаимодействия с банком

  • Удобный интерфейс
  • Защищённый канал обмена документацией
  • Информирование о статусе рассмотрения заявок

ЦБ рассказал о кредитовании застройщиков при проектном финансировании

Как подать заявку на кредит

Зарегистрируйтесь в личном кабинете застройщика

Заполните скоринговую карту и финансовую модель денежных потоков проекта

Следите за статусом рассмотрения вашей заявки в личном кабинете застройщика

Зарегистрироваться

«У вас больше нет своих денег»: как новый механизм финансирования строек жилья повлиял на рынок

ЦБ рассказал о кредитовании застройщиков при проектном финансировании Фото Janine Schmitz / Photothek via Getty Images Через год после перевода жилищного строительства на проектное финансирование лишь треть жилья строится с использованием нового механизма. Те застройщики, кто все-таки перешел на эскроу, говорят о превращении банков в регулятора и контролирующий орган и сращивании их со строительными компаниями. При этом в распределении денег, которые банки выделяют на строительство, налицо дисбаланс в пользу Москвы

Тринадцатого июля на совещании у Владимира Путина, посвященном выполнению нацпроектов, вице-премьер Марат Хуснуллин, который курирует строительную отрасль, рассказывал, что выход на плановые показатели ввода 120 млн кв. м жилья в год возможен к 2026-2027 году. «В сравнении с сегодняшним показателем 75 млн кв. м рост до 120 млн — это больше, чем на 60%. Расти придется очень быстро. Тем более у нас кроме коронавируса еще переход на счета эскроу…»

Прошлой весной строители предрекали коллапс отрасли в связи с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства — не напрямую дольщиками, а при посредничестве банков.

Все в один голос обещали рост цен, снижение предложения, череду банкротств.

Строителям удалось добиться смягчения закона: дома, готовые на 30%, квартиры в которых активно продавались, разрешили достраивать по старым правилам, точные критерии определяли региональные власти.

Как работает механизм эскроуС июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу).

Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру.

Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.

Что в результате? По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), застройщики-юрлица возводят сейчас 98,7 млн кв. м жилья и только 36% из них строятся по новым правилам, то есть с использованием счетов эскроу, остальные достраиваются по старым.

Крупнейший российский застройщик группа ПИК в операционном отчете за первое полугодие показала, что поступления средств от продажи недвижимости на эскроу-счета выросли на 558% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 20 млрд рублей.

Но это все еще в четыре раза меньше, чем поступления от обычных продаж (84,2 млрд рублей). «Будучи системообразующими застройщиками, ПИК и ЛСР получили разрешение достраивать объекты «по критериям», — объясняет топ-менеджер компании-конкурента.

— Масштаб их деятельности таков, что банковская система их не переварит».

По данным ЦБ, на 1 июня в России банки заключили с застройщиками 1229 кредитных договоров на проектное финансирование на сумму 1,4 трлн рублей. Весь рынок игроки оценивают в 4,1 трлн.

«35% строительных компаний перешли на счета эскроу, — говорит Forbes аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. — Это уже более детальный контроль за финансами. Раньше было как: взял, деньги собрал, перевел их в офшоры и ничего не строишь.

И каждый месяц, каждую неделю количество обманутых дольщиков растет. Теперь все иначе, процесс жестко контролируется».

«Мы были первыми, кто полностью перешел на счета эскроу», — говорит председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский.

Другие опрошенные Forbes застройщики расстаются со старыми правилами не столь охотно: «Инград» продает с использованием счетов эскроу порядка 70%, MR Group — 20%, «Гранель» — 10%. Так что МИЦ с его 100% действительно выделяется.

Московское отделение Сбербанка финансирует проекты компании на 45 млрд рублей, ПСБ на 10 млрд, Совкомбанк на 2 млрд.

Читайте также:  Элитного жилья в Москве стали строить больше, но покупают его реже

Рябинский говорит, что о своем решении не жалеет. «Мы гораздо легче пережили кризис, связанный с пандемией, поскольку финансирование идет от банка и не так сильно зависит от продаж, — перечисляет он. — А главное, нам не пришлось перетряхивать структуру компании, потому что все лишнее и неэффективное уже было отсечено до кризиса, на этапе подготовки к переходу на эскроу».

«Нынешняя ситуация с пандемией наглядно показала важность механизма эскроу, — рассуждает вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. — В первую очередь, несмотря на падение спроса, мы продолжали стройки, поскольку понимали, что у нас есть необходимое финансирование.

 Второй момент — доверие клиентов. Часто принято приводить общую статистику падения спроса на рынке, однако если делить ее по игрокам, то окажется, что у крупных компаний падение составило от 20% до 50%.

При этом небольшие застройщики, не перешедшие на проектное финансирование, потеряли до 70%».

Что конкретно происходит с компанией, когда она подписывает договор с банком о финансировании проекта с использованием счетов эскроу? Сначала застройщик готовит объемный пакет документов: юридические права на земельный участок, исходно-разрешительная документация, финансовые модели, расписанный постатейно бюджет проекта. «От момента, когда застройщик впервые приходит в банк за проектным финансированием и до момента принятия решения может пройти полгода и больше», — говорит вице-президент ПИК Алексей Алмазов. Если банк на кредитном комитете утверждает проект, то дальше стартует совместная работа.

«Насколько банк интегрируется в процесс? Я вам скажу: очень сильно интегрируется, — делится опытом Рябинский. — По сути, у нас появился мощнейший регулятор и контрольный орган.

Причем действует он гораздо эффективнее, потому что подходит к процессу не формально, а по сути. Мы порезали много ненужных расходов, изменили структуру правления, порядок проведения тендеров и так далее.

Это потребовало от нас сил и нервов, но результат оказался положительным, потому что мы стали эффективнее».

«Вы сращиваетесь с банком-кредитором, и у вас больше нет своих денег, — делится впечатлениями финансист подмосковной строительной компании. — Деньги на финансирование вообще всей вашей деятельности вам выдает банк.

И его сотрудники становятся частью вашего казначейства, а руководители какого-то уровня — частью вашего менеджмента». По его словам, для работы по одному проекту от банка нужны минимум три человека: кредитный менеджер, эксперт по строительству и аналитик.

Общение с ними происходит ежедневно.

Для МИЦ переход на работу по новым правилам не был легким. «Мы должны были перейти на счета эскроу в июле (2019-го года. — Forbes), — рассказывает Рябинский. — По факту финансирование стройки началось только в сентябре. Это был непростой период».

Помимо всего прочего, компании пришлось сменить контрагента. Сроки ввода в эксплуатацию некоторых домов сдвинулись на 2-4 месяца. «У нас есть несколько корпусов, где мы меняли подрядчика и теряли время.

Свою лепту, конечно, внесла и приостановка строительных работ из-за пандемии, — продолжает Рябинский. — Из-за этого мы немного поехали по срокам. Мы очень серьезно относимся к этой ситуации, и мы постараемся не допускать этого больше никогда».

По данным ЕИЖС, у ГК МИЦ в стадии строительства 42 дома общей площадью 834 000 кв. м.

В распределении денег, которые банки выделяют застройщикам, налицо дисбаланс. По данным ЦБ, из 1229 кредитных договоров, заключенных в России, на Москву приходится всего 124. В денежном выражении девелоперы столицы получили почти половину пирога: 666 млрд рублей из 1,39 трлн. «Размер среднего проекта в Москве — 5 млрд рублей, в регионах — 500 млн.

Средневзвешенная цена по Москве 160 000 рублей за кв. м, а по России 65 000 рублей, — объясняет Алмазов из ПИК. — В Москве рентабельность гораздо выше, и банки относятся к кредитованию более высокомаржинальных проектов лучше».

В 13 регионах России, в числе которых Омская и Мурманская области, Дагестан, Карачаево-Черкесия, до сих пор не заключено ни одного договора о проектном финансировании.

«Основная сложность в том, что региональные застройщики и банки разговаривают на разных языках, — говорит Алмазов. — Как правило, им не приходилось общаться раньше, проекты в основном финансировались за счет дольщиков.

Многим застройщикам трудно даже сформировать подробную финансовую модель по стандартам банков».

По словам Алмазова, региональные застройщики часто склонны переоценивать качество своего продукта, бюджет проекта, цены продаж, банки же, в свою очередь, сильно консервативны в оценках проектов».

Еще одна сложность — нехватка свободных собственных средств у застройщиков.

«При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — рассказывает Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств.

Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%». Лишних денег у девелопера нет, да и участок зачастую заложен в банке.

Чтобы плотно работать с застройщиками, банкам требуется много людей. «Большинство крупных застройщиков так или иначе осядут в лидирующих банках, у которых большой капитал: Сбербанк, ВТБ, может быть, Россельхозбанк, Газпромбанк, — предполагает собеседник Forbes из числа крупных девелоперов.

— Каждый из нас принесет много больших проектов. Это огромная документация, большое количество строительных вопросов. На нашу компанию работает сейчас довольно большая группа сотрудников Сбербанка. Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту, ни по обязанностям и полномочиям эти люди не соответствуют нам.

И дальше дисбаланс будет только нарастать».

Пока новые правила действуют чуть больше года, и нет никакой единой системы требований банков к застройщикам. Кому-то нужно личное поручительство бенефициара, кому-то нет. Кто-то переводит взаимодействие с контрагентами в онлайн через личный кабинет, кто-то продолжает работать по телефону и с бумагами.

Но есть и более-менее общие коллизии, например «соцкультбыт» — объекты социальной и бытовой инфраструктуры, то есть школы, детские сады, сети и т. д.

«Единственный на сегодня легитимный способ передачи таких объектов в муниципальную собственность — передать в дар городу, — объясняет руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.

— В условиях проектного финансирования затраты на их создание приходится распределять на отдельные кредитные линии по каждому дому. Получить отдельно кредит на объект, с которого девелопер не получит прибыли, фактически нельзя».

Финансовый и административный директор ГК МИЦ Марина Заболотнева рассказывает, что банку требуется гарантия от муниципальных или региональных властей, что по окончании строительства они примут школу или детский сад на баланс. Банк, застройщик и администрация вместе вырабатывают форму и содержание этого документа.

Как отразился переход отрасли на счета эскроу на потребителях и спросе? «Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков, — говорит заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. — С другой стороны, новым правилам всего год, и очевидно, что приобрести через эскроу проект на высокой стадии готовности сегодня проблематично — просто исходя из сроков строительства».

Не доверяй и проверяй. Как проектное финансирование усложняет жизнь строителям

Криштиану Роналду обрушил акции Coca-Cola, выбрав обычную водуНаш проект: Хирургия или лазер? Как лечат болезни глаз в ПетербургеВ Петербурге из-за Евро-2020 ограничили полёты квадрокоптеровБумажные полисы ОМС отменяют, но их всё равно придётся носить с собойНеудачный разворот автомобиля на Садовой в Петербурге попал на видеоКвартиру у Смольного в Петербурге потушили. Медики осматривают жильцаВ Петербурге пожарные тушат сталинку рядом со СмольнымВ Петербург приедет до 3 тысяч финских болельщиковЦена российской нефти Urals впервые за два года превысила 70 долларовПетербургским выпускникам на «Алых парусах» споет ЛободаМарокко облегчило въезд в страну для привитых россиянУ мигрантов снимут отпечатки пальцев и проверят на инфекцииКрестовский остров в Петербурге из-за Евро-2020 закроют на деньПредыдущие новостиАрхив материалов

Реформа долевого строительства с 1 июля переложила риски с покупателей на банки. В отличие от дольщиков, они жестко проверяют застройщиков, прежде чем расстаться с деньгами, так что проектное финансирование достанется не всем.

ЦБ рассказал о кредитовании застройщиков при проектном финансированииМихаил Огнев/»Фонтанка.ру»Поделиться

Чтобы начать новый проект, теперь строители не должны тратить деньги покупателей, а получить кредит у банка, доказав свою состоятельность. Средства же дольщиков ждут на эскроу-счетах окончания стройки.

Такая схема, предложенная правительством, усложняет жизнь строителям, и они отвечают повышением цен на жилье, уходом почти трети компаний с рынка и сокращением числа строек.

Чтобы облегчить процедуру кредитования, Минстрой и Совет Федерации вновь заговорили о поправках в 214-ФЗ.

Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, выступая в понедельник, 21 октября, на конференции «Девелопмент недвижимости», организованной Сбербанком, заявил, что наконец завершена работа с застройщиками по подтверждению соответствия их домов критериям Минстроя: 30% готовности объекта и 10% распроданных квартир.

В результате на сегодня из 116,5 млн кв. м строящегося 74,7 млн кв. м будут достраиваться по старым правилам, 21,4 млн будут строиться, привлекая проектное финансирование и открывая счета эскроу. Еще 20,4 млн кв. м пока не попали ни под первую, ни под вторую категорию (например, 8,6 млн кв.

м находится в высокой степени готовности и достраивается вовсе без привлечения средств дольщиков). Другие — получили разрешения, но не строятся и не продаются. Кто-то ждет кредит. И только 0,4 млн кв.

м, или 0,3% от общего объема строящегося жилья, по словам Якушева, вызывает реальные опасения, и разбираться по ним придется в ручном режиме.

Ситуация в Петербурге развивается в том же русле, что и в целом по стране. По данным городского комитета по строительству, на начало октября в городе по договорам долевого участия квартиры продают 189 застройщиков по 431 разрешениям — это 29,1 млн кв. м.

  Как сообщают в Смольном, большую часть документов строители подали буквально в последние дни перед датой «икс», которую, к слову, перенесли на три месяца с 1 июля.

Теперь можно точно сказать, что 73% (или 314 проектов) этим критериям соответствуют и будут строиться по-старому, а примерно четверть все же перейдет на проектное финансирование или будут достраиваться за собственные средства компаний.

По данным комитета, это 107 проектов, из которых 13 вызывают реальные опасения и могут не получить деньги от банков. Оставшиеся 2% и вовсе отнесли к разряду проблемных.

– Если раньше кредитные линии покрывали максимум 15% стройки, то теперь это проектный кредит, когда банк практически полностью дает деньги на объект – до 80-85% от общего объема финансирования, – говорит заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Юлия Морозова.

Теперь строителей обязали законодательно брать кредиты, и банкам пришлось пересмотреть отношение к строительной отрасли.

Как отметила на конференции «Девелопмент недвижимости» заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова, в 2018 году многие говорили, что финансовые организации к этому не готовы и будут предлагать завышенные ставки.

Сейчас ситуация совсем другая: уполномочены выдавать проектное финансирование 94 банка, из них 37 уже изъявили готовность это делать. По данным Поляковой, уже получено более 2500 заявок, одобрено кредитов более чем на 500 млрд рублей. Особенно активизировались застройщики после 1 июля.

Читайте также:  Цены на новостройки Москвы достигли дна

Даже несмотря на высокую долю проектов, которые достраиваются по старым правилам, объемы проектного финансирования растут.

Так, по словам вице-президента – директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, если на 1 января 2019 года объем проектного финансирования банком проектов составлял 240 млрд рублей, то к 1 октября он вырос на 41%.

В частности, по Северо-Западу одобрение получили 40 проектов на 56 млрд рублей, из них половина — 18 проектов на 36 млрд рублей — по Санкт-Петербургу, уточнил председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо.

В ВТБ также отмечают кредитную активность застройщиков как при завершении начатых объектов, так и при запуске новых. В банке рассказали, что для рассмотрения кредитной заявки нужен полный пакет документов о заемщике и проекте, его финансовая модель и бизнес-план.

Часто из-за отсутствия опыта в получении проектного финансирования бумаги оформляются неверно, в таких случаях банк готов помочь и проконсультировать.

Кроме того, ВТБ предлагает субъектам малого и среднего бизнеса деньги в рамках программы поддержки Минэкономразвития, где ставка не превышает 8,5%.

Процентная ставка жестко привязана к объему средств, размещенных на счетах эскроу. Поэтому по-прежнему интересно продавать на старте строительства какое-то количество квартир, чтобы разместить деньги на эскроу-счетах.

Тогда ставка по кредиту будет ниже, что позволит сохранить рентабельность. Задача банка – понять, давать ли конкретной компании кредит, в состоянии ли она закончить объект.

Поэтому банк будет анализировать каждый проект, а застройщик – составлять модель строительства и продаж, которые будут проходить стресс-тестирование.

По словам Морозовой, пока на новую схему финансирования перешли примерно 10% объектов, до конца года эта цифра увеличится до 30% и будет расти и дальше. Сложности с получением проектного финансирования, по ее оценкам, могут коснуться до 30% строительного рынка, что приведет к их уходу с рынка.

Критерии оценки

Оценка проекта – дело многоступенчатое. Существует перечень рекомендаций Центробанка, включающий 18 критериев.

По нему оценивается уровень кредитоспособности застройщика по каждому проекту: высокий, достаточный, удовлетворительный или слабый, рассказывает заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов.

К примеру, в проектах 1-го уровня рентабельность должна составлять не менее 25%, 2-го – 15% и выше, 3-го – 5% и выше, 4-го – менее 5%. У последних, само собой, шансов получить проектное финансирование немного.

– И если ГК «КВС» с 16-летним опытом работы, репутацией и пулом объектов может ответить этим требованиям, то менее крупные игроки рынка – далеко не всегда, – говорит Кириллов. – Проходная рентабельность для банка составляет 15%, а показателем в 25% может похвастаться, пожалуй, только элитный сегмент.

Между тем в регионах с низкой маржинальностью строительства или в локациях экономкласса на окраинах Петербурга и в Ленобласти покупательские возможности просто не позволяют повышать стоимость. При этом себестоимость строительства, если исключить стоимость земли, во всех объектах практически одинаковая.

Минимальные цены на каждый квартал прописываются в кредитном договоре – застройщик просто не может выставить стоимость ниже.

Кредитные организации это, видимо, тоже понимают. Сергей Бессонов сообщил, что ориентировочно в ноябре Сбербанк предложит продукт, снижающий планку ниже 15%, но только для компаний с опытом работы, причем в нескольких регионах.

Кириллов также говорит о том, что реально из всех уполномоченных банков кредиты выдают лишь около 20. Как следствие – недостаточная конкуренция и мотивация к борьбе за клиента, завышенные требования к проектам. Строители подчеркивают, что банки не заинтересованы финансировать высокорискованные проекты.

Поэтому если расчеты корректны, то дефолта не должно произойти. В случае невозврата кредита банк будет действовать в рамках договора. Так, если дом не смогут сдать в срок или не достроят вообще, средства с эскроу-счетов должны вернуться дольщикам.

Но банку это не выгодно, поэтому он будет искать другую компанию для завершения строительства или искать способы продлить сроки. Но и при реализованном проекте могут возникнуть проблемы с возвратом средств.

«Если дом сдан, но квартиры плохо продаются, а деньги с эскроу-счетов пошли на погашение части долга, у застройщика возникает проблема: за счет каких средств и в какие сроки возвращать оставшуюся сумму кредита? Ответа на этот вопрос пока нет», – отмечает заместитель финансового директора СК «Дальпитерстрой» Алексей Дмитриев.

— На сегодняшний день по объемам привлеченного проектного финансирования и средств на счетах эскроу Санкт-Петербург отстает и от Ленобласти, и от многих других российских регионов, – поясняет генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Но для строительной отрасли города это даже к лучшему, значит, переход на новые правила работы идет постепенно и будет менее болезненным. В то же время еще на этапе подготовки поправок в 214-ФЗ было понятно, что малому и среднему строительному бизнесу не под силу получение проектного финансирования. Кто «останется в живых», станет понятно через два-три года.

На хорошем счету

Крупные застройщики уверяют: для тех, у кого уже есть опыт взаимодействия с банками, новые требования не представляют из себя невыполнимую задачу.

Так, директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев говорит: все процедуры компания прошла за достаточно сжатые сроки – около 4 месяцев.

При этом каждый сам решает для себя, что важнее: снижение ставки за счет активного наполнения счетов эскроу уже на начальном этапе или размеренный и спокойный темп продаж.

Владимир Якушев отмечает, что в среднем заявку банки рассматривают 67 дней, целевой показатель — 45. Но нужно учесть, что это – срок при предоставлении полного пакета документов, а на их сбор может уйти много времени.

В Setl Group также отмечают, что крупные игроки и раньше пользовались данным продуктом, поэтому изменения в законодательстве не были для них столь ощутимы. У банков, как правило, есть накопленная база по проектам-аналогам, что позволяет сделать объективный вывод об обоснованности стоимости строительства и цене реализации объекта с учетом его конструктивных особенностей.

Базовая ставка, как отмечают в Setl Group, составляет 10,5-11% – она распространяется на ту часть кредита, которая превышает объем средств, накопленных на счетах эскроу.

Специальная ставка — на ту сумму, которую покрывают накопления — 4-5%. Поэтому, чтобы получить наименьший процент по кредиту, нужно накопить средств на счетах эскроу больше, чем ссудная задолженность.

В Минстрое говорят о средневзвешенной ставке по проектному финансированию — 6-7% годовых.

Обязательное проектное финансирование для новых проектов, конечно, сделало жизнь застройщиков сложнее.

«Добавилось отчетности, бумажной работы, нужно нанять дополнительных сотрудников для взаимодействия с банком, проработка схем реализации и логистики сделки, – поясняет директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.

– Перед нами ставится задача более точно спрогнозировать продажи на каждом этапе, ценовую динамику». В то же время, если можно начать строительство на собственные средства, то продавать квартиры на стадии котлована вообще не обязательно.

Основные проблемы с проектным финансированием, по мнению Алексея Дмитриева, возникнут у новых компаний, которым при таком подходе практически невозможно выйти на рынок, а средние и небольшие не в состоянии будут расширить свой бизнес.

Сейчас перспектива выглядит так: новый объект застройщик сможет начать, только завершив предыдущий и получив прибыль. Поэтому на рынке, скорее всего, останутся лишь известные крупные компании с собственными источниками финансирования, реализованными в течение последних 5 лет проектами площадью 5-10 тыс.

кв. метров, с положительной кредитной историей.

Снова ждем перемен

Сейчас для кредита обязательно получить заключение о соответствии компании и проектной декларации требованиям закона о долевом участии еще до заключения первого договора этого самого долевого участия.

Это обязательство в Минстрое предлагают отменить, как избыточное и тормозящее выдачу кредитов.

У участников рынка есть и другие пожелания, которые помогли бы облегчить им получение кредита: поручительства от специального государственного фонда (по аналогии с Фондом поддержки малого бизнеса); использование части средств с эскроу-счетов в ходе строительства; паевое финансирование застройщиками/госфондами начальной стадии строительства; создание государственного оценочного бюро, для бесплатных (или за фиксированную плату, можно за счет ежегодных взносов) экспертиз и сопровождения проекта.

– Нормативного регулирования в отрасли достаточно, – говорит Юрий Бородин, глава Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон», – сейчас нужно рыночное регулирование.

Важно обеспечить условия для выхода большего количества банков на этот рынок.

Уже через год-два картина сильно изменится: большинство перейдет на работу по новым правилам, банки станут более гибкими, естественным образом произойдет эволюция проектного финансирования.

Артем Кириллов отметил, что хотелось бы исключить противоречия между 214-ФЗ и политикой Центробанка. К примеру, законодательно от застройщика при работе по эскроу-счетам не требуется собственных вложений в проект, но у ЦБ своя практика хеджирования, и он требует при выдаче проектного финансирования потратить не менее 10% собственных средств.

Во-вторых, остается непонятным, как получить деньги на инженерные сети или социальную инфраструктуру в рамках проектов КОТ, на все очереди строительства.

Такие расходы правильным было бы делить на дольщиков всех очередей, но в законе о дольщиках финансирование такой инфраструктуры не регламентировано, и банк может просто отказать в предоставлении кредита.

Также эксперт видит логичным законодательную ответственность банков за отказ от выдачи проектного финансирования, чтобы исключить вероятность монополизации рынка. «В идеале, уровней кредитоспособности заемщика должно быть не 4, а 2 – либо проходишь по условиям банка, либо нет, а отказ должен быть регламентирован», – резюмирует эксперт.

– Особенно важным для застройщиков становится ускорение строительных работ с сохранением качества, – считает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург».

– Чем быстрее первые квартиры будут переданы дольщикам и произойдет регистрация хотя бы одного права собственности, тем меньше процентов будет выплачено по кредиту.

Это позволит предложить клиентам более выгодные условия покупки, меньшее время ожидания и получить конкурентное преимущество.

Сейчас Минстрой собирает и анализирует информацию по тому, как проектное финансирование выдается на практике. Какие-то изменения в 214-ФЗ будут внесены уже в осеннюю сессию Госдумы, а остальные — весной.

Например, строители просят «вскрывать» счета эскроу, чтобы погасить кредит не после регистрации права собственности, а после сдачи дома в эксплуатацию. Ведь их задача — построить дом, дальше все зависит от чиновников, ставящих дом на кадастровый учет.

И платить проценты за проволочки с документами строители не хотят.

Анна Романова, Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Рынку жилья грозит банкротство застройщиков и непомерный рост ипотечных долгов

2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00

Центральный банк России опубликовал на своем сайте аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В документе регулятор перечисляет основные проблемы, связанные с реализацией национального проекта «Жилье и городская среда», и переходом рынка на проектное финансирование.

Риск для банков. В 2018 г. общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб. — кредитные средства банков, 3,7 трлн руб.

Читайте также:  Центробанк: спрос россиян на жилье остается низким

— средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб. — собственные средства застройщиков.

По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием.

На горизонте двух-трех лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 г. — до 6,4 трлн руб., то есть в десять раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики.

Однако имеющийся запас банковского капитала для этого достаточен, предупреждают в ЦБ РФ.

С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.

Уже сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 г. уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости — 6,1%.

Передел рынка. В связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина — в невозможности получить банковские кредиты для многих мелких застройщиков, прежде всего в регионах. Такие компании будут банкротиться и уходить с рынка. Некоторые станут подрядчиками более крупных девелоперов.

Увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий — в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей, указывает регулятор.

Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности.

Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.

Рост долгов. В России реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.), в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.

Рост ипотечного кредитования — одна из ключевых целей национального проекта. Однако ее достижение в указанных параметрах приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкому сокращению сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на покупку квартир в новостройках, полагают в ЦБ РФ.

Падение ввода. Последние три года в России наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных домов — рынок все еще переживает последствия валютного кризиса 2014–2015 гг. В 2018 г.

в стране было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м.

Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.

Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 гг., отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков.

Рост цен. В случае резкого сокращения объема жилья в новостройках, вызванного переходом на проектное финансирование, могут быстро вырасти цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этому же будет способствовать изменение модели продаж: дисконт при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства уйдет в прошлое.

В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 г. по 2022 г. — на 9% с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, предупреждают аналитики ЦБ РФ. Следовательно, появляется риск резкого снижения доступности жилья и спроса на него.

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта | Rusbase

Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта Дарья Мызникова

Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.

Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний. 

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Unsplash

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров.

За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

   

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

  • Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно. 
  • LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов. 

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка.

Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков.

По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:

  • У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков. 
  • У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.  

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем. 

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь.

Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях.

Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

Unsplash

Как достичь максимума

  1. Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.

  2. Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
  3. У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.

  4. А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.

  5. Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий. 
  6. И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало. 

Фото на обложке: Shutterstock/DimiSotirov

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *