Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам
Дольщиков оставят без квартир?

Накануне Нового года была решена судьба 10% обманутых дольщиков — две трети из них так и не получат долгожданные квартиры.

На что рассчитывать остальным 90%?

Постановление Правительства РФ от 12.09.2019 №1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»…

» внесло изменения в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков»: если до принятия постановления дольщики сами могли на общем собрании выбирать между жильем и денежной компенсацией, то теперь выбор за них будет делать публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Именно фонд будет принимать решение «о финансировании или о нецелесообразности финансирования» завершения строительства.

В декабре прошлого года фонд провел два первых наблюдательных совета, на которых обсудил судьбу 16 тысяч дольщиков (около 10% от всех, имеющихся в России), и преподнес им «подарок»: больше половины домов решено недостраивать, вместо квадратных метров пострадавшим выплатят денежные компенсации.

Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

Судьбу остальных 90% обманутых дольщиков фонд планирует решить на аналогичных наблюдательных советах, которые состоятся в этом, следующем и 2022 годах.

Таким образом, к 2023 году обманутых дольщиков в стране не останется вовсе — все они или получат наконец жилье, или смогут приобрести его на выплаченные компенсации.

До конца 2020 года фонд намеревается решить судьбу еще 40 тысяч обманутых дольщиков и их семей, или 25% от всего количества. Таким образом, к концу года будет решена судьба трети всех обманутых дольщиков РФ.

Впрочем, многие «осчастливленные» дольщики оказались не рады новогоднему подарку — пессимисты вспомнили по этому поводу историю с питерским домом-недостроем, который власти города отказались достраивать этим летом еще до принятия постановления.

Вместо квартир обманутые дольщики (таковых оказалось 44 семьи) получили компенсации в размере 70 тысяч рублей за квадратный метр. При этом с полученных денег каждый еще и заплатил налог 13%, в итоге на руках осталась 61 тысяча за «квадрат», что весьма далеко от истинной рыночной цены.

Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

Как показывают опросы, большинство дольщиков не хотят получать деньги вместо квартир. По их словам, на выплаченные суммы они все равно не смогут купить именно такое жилье и именно там, где они бы хотели. Поэтому подавляющее число дольщиков предпочли бы, чтобы их дома были наконец достроены.

Почему такой большой процент домов был признан негодным для завершения строительства? Как объяснил Фонд защиты прав дольщиков, он не принимает решения о выплате компенсации по собственному усмотрению.

Целесообразность достраивания дома рассчитывается на основании специальной методики, разработанной для фонда Министерством строительства ЖКХ РФ.

Объект подвергается экспертизе, которая решает, что дешевле: достраивать дом или выдать всем дольщикам компенсации? Многие строительные объекты были заморожены еще в первые годы кризиса, то есть в 2014-2015 гг., часть из них по-прежнему находится в стадии котлована.

Другая часть, доведенная до относительно высокой стадии готовности, все эти годы зимой не отапливалась, а потому многие коммуникации и материалы вышли из строя и подлежат дорогостоящей замене.

Размер компенсации взамен жилья будут определять специальные оценочные компании. Доверия к ним у людей, понятное дело, нет.

Все прекрасно помнят скандалы, которые разразились после того, как оценочные компании в несколько раз завышали стоимость домов, чтобы заставить людей платить большие налоги на недвижимость.

Что теперь помешает оценщикам пойти на поводу у местных властей и не завысить, а, наоборот, занизить рыночную цену строящегося жилья?

Новый закон вроде бы отчасти защищает дольщиков. Согласно документу, сумма компенсации пострадавшим не может быть меньше той, которую они заплатили застройщику по договору долевого участия.

Но цена квартиры на стадии котлована, да еще и уплаченная много лет назад, вряд ли сможет сравниться со стоимостью готового жилья, которое теперь обманутым дольщикам придется покупать, скорее всего, на вторичном рынке.

Аделаида Сигида.

ТАСС/А. Щербак.

Денег хватит, но… не дольщикам

Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам Петр КРАЙНОВ 20.12.2020

Количество дольщиков, пострадавших от несостоятельного ФЗ-214, мошеннических действий застройщиков и попустительства местных властей, исчисляется сотнями тысяч. Понять, как решается проблема людей, которые в один момент остались без денег, квартир и надежды на скорое восстановление справедливости, можно на примере самого известного долгостроя Ленинградской области – ЖК «Десяткино 2.0». За судьбой этого долгостроя газета «Совершенно секретно» пристально наблюдает второй год. Продолжаем рассказывать обо всех перипетиях этого объекта и пытаемся найти ответ на вопрос – является ли Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства панацеей от бед обманутых дольщиков?

Начнем с позитива – долгострой «Десяткино 2.0» был рассмотрен на Наблюдательном совете в сентябре 2020 года. Для обманутых дольщиков это событие было долгожданным, поскольку именно на Наблюдательном совете определяется способ восстановления их прав: достройка или компенсация. По «Десяткино 2.0» было принято решение в пользу достройки.

ПОРЯДОК БЕЗ ПОРЯДКА

Виталий Мутко, заместитель председателя Правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития, еще летом 2019 года приезжал с рабочим визитом в Ленинградскую область.

Тогда на примере ЖК «Шотландия» он проговорил схему поддержки: «С Александром Юрьевичем на примере данного ЖК обсудили, как запустить модель поддержки вообще для достройки таких проблемных объектов. Мы сегодня посмотрели, что, в принципе, эту первую очередь оптимально быстро можно завершить.

Этот механизм пойдет – мы и дальше будем с Ленинградской областью реализовывать поддержку других объектов, где нарушили права людей».

Правда, говорить о параллельном начале строительства пока не приходится, хотя порядок достройки действительно выглядит простым. Для начала фонд и регион заключают соглашение о финансировании, в соответствии с которым из бюджета региона предоставляется взнос в фонд. К слову, оно было заключено 25 октября 2019 года.

После фонд обследует проблемные объекты и определяет сумму и срок на их завершение, затем сравнивает сумму, необходимую для достройки проблемного объекта, с суммой предполагаемой компенсации. Например, решение в пользу компенсации могут принять, если на объекте много свободных квартир.

В этом случае сумма выплат дольщикам окажется меньше расходов на предстоящее строительство. Дольщикам выплачивают деньги, а объект оставляют под реализацию себе. Получить прибыль с долгостроя «Десяткино 2.0» можно едва ли: из 1672 квартир жилого комплекса продано 1644 квартиры, степень готовности объекта едва превышает 30%.

Даже с учетом того, что на достройку объекта требуется порядка 1,721 млрд рублей, достроить его все равно окажется дешевле, чем выплатить всем пострадавшим людям компенсации – 5,005 млрд рублей. Также на Наблюдательном совете принимается решение о финансировании, на котором определяются объемы – сколько из компенсационного фонда, а сколько из регионального.

Фонд заключает соглашение о финансировании с региональным фондом и открывает расчетный счет для получения финансирования. Потом региональный фонд направляет заявление о намерении стать приобретателем в арбитражный суд. На этом пока все – «Десяткино 2.0» находится примерно на этом этапе.

Примерно потому, что заявление в арбитраж уже направлено, но с нарушением установленных сроков: вместо декабря – крайнего по закону срока – рассмотрение пройдет в январе. Объясняют это порядком очередности проблемных объектов – их в Ленинградской области слишком много.

Для людей, которые годами ждут своих квартир, это объяснение в отставании от сроков уже звучит подозрительно, но еще подозрительнее обстоит ситуация с финансированием.

НА ФОНД НАДЕЙСЯ, А САМ НЕ ПЛОШАЙ

Поправки в бюджет с учетом предполагаемых трат на долгострои были приняты еще в октябре 2019 года.

Доходы региональной казны на 2019 год увеличены на 15,6 млрд рублей, причем общий объем доходов областного бюджета, согласно законопроекту вырастет до 138,7 млрд рублей.

Комитету по строительству направили 1,18 млрд рублей, из которых 800 млн – имущественный взнос в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

По версии 47news дело было так: «Сначала федеральный бюджет обещал 80% софинансирования со своей стороны, а потом сократил сумму с 9 до 2 млрд. Тут уж Александр Дрозденко смекнул, что два федеральных миллиарда – тоже деньги, и согласился на них».

Если поначалу регионы обрадовались хотя бы какой-то федеральной поддержке, то спустя время обнаружилось, что ее явно не достаточно. Еще бы: только на завершение долгостроя «Десяткино 2.0» потребуется 1,721 млрд рублей.

Читайте также:  Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?

Логично предполагая, что денег на всех не хватит, дольщики стали требовать подтверждение выделенного финансирования конкретно на их объект. Но никакого подтверждения этому не получили, кроме убедительных заверений Дрозденко, что денег хватит.

Когда вопросов стало слишком много, с дольщиками связался один из активистов, который лично держит связь с губернатором и подтвердил, что этот документ он видел, но почему его не показывают всем, точно не знает.

Одни дольщики сомневаются в существовании такого документа в принципе, другие – понимают, что отсутствие прозрачности в таких очевидных вопросах, как наличие финансирования, продолжает оттягивать решение их проблемы.

«НАС ПРОСТО РАЗВЕЛИ»

По части софинансирования Александр Дрозденко ориентировался, в том числе, и на средства компенсационного фонда. Отвечая на многочисленные вопросы дольщиков, хватит ли денег, губернатор убедительно отвечал: «Еще раз объясню, вопрос принципиальный.

На Ленинградскую область выделено порядка 10 млрд рублей, из них 2,8 млрд – это бюджет Ленинградской области, 2,8 млрд – зеркально отвечает бюджет РФ, и средства страхового фонда, которые идут в федеральный бюджет, но ими распоряжается Дом.РФ и Банк «Дом. РФ» – это 5 млрд. Так вот, и 5 млрд, и наш аванс, и аванс федерального бюджета находятся в Дом.РФ, в банке.

Потрачено на Ленинградскую область на сегодняшний день менее 10% от указанной суммы, в том числе практически не потрачен наш перечисленный аванс».

Однако в этом году порядок финансирования изменили. Отчисления, которые делали застройщики в компенсационный фонд, больше не учитываются, они ушли в бюджет. Возник серьезный дефицит, который фонд предлагает покрыть за счет бюджета региона.

В Ленинградской области пытались изменить ситуацию и договориться с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и Минстроем, понимая, что на ближайшие три года дополнительных средств на эти цели просто нет. Власти Ленобласти считают справедливым адресно направить деньги компенсационного фонда, но в фонде считают иначе. Для обманутых дольщиков «Десяткино 2.

0» ситуация обиднее вдвойне: Александр Дрозденко при принятии бюджета не озвучивал, что рассчитывает на компенсационный фонд. Ведь «Норманн» отчисления не делал.

Денег из компенсационного фонда на решение проблемы обманутых дольщиков нет, поэтому фонд требует их с регионов. В ноябре текущего года фонд сообщил, что финансировать достройку и выплачивать компенсации они будут только после дополнительного взноса. Всего федералы предлагают Ленобласти потратить 6,165 млрд.

Это в два с лишним раза больше, чем было оговорено в прошлом году. От первоначальных договоренностей Ленинградской области с фондом не осталось и следа. Изначально от региона требовалось софинансирование «всего» в 2,8 млрд рублей, затем потребовалось еще, теперь хотят 6 млрд.

Даже если предположить, что Ленобласть изыщет эти средства в бюджете, то где гарантии, что фонд начнет стройку, а не запросит еще?

По словам Александра Дрозденко, фонд изменил условия соглашения в одностороннем порядке. Во время заседания правительства Ленобласти 26 ноября он заявил следующее: «Все мы понимаем, что внести в расходную часть 6 миллиардов сегодня не представляется возможным. Не потому, что мы не хотим, а потому что нет такой возможности.

Мы хотели бы получить ответ на вопрос, где деньги из компенсационного фонда? И где те, что поступили на счет фонда? Я не говорю, что это не решаемая проблема. Более того, мы заинтересованы работать с фондом, и хотим до 2025 года закрыть все проблемы обманутых дольщиков.

Но менять условия соглашения в одностороннем порядке – это не по-партнерски, не по-товарищески и незаконно».

Уверенности, что и дальше все будет так, как предполагали в Ленобласти, тоже нет. На вопросы дольщиков в Instagram пресс-секретарь строительного блока Константин Андрианов теперь отвечает: «В декабре мы предполагали, что региону выделят еще около 4 млрд на достройку домов из компенсационного фонда. Потом они ушли в бюджет именем Федерального закона.

У нас нет уверенности, что дальше все будет так, как мы предполагали. Сейчас ситуация такова: проектные работы финансируются, на стройку есть деньги согласно смете. Но эти деньги находятся в федеральном фонде, и ими распоряжается он».

Открытый для общения в соцсетях губернатор Александр Дрозденко и вовсе комментирует сложившуюся ситуацию так: «Нас просто развели».

АППЕТИТЫ РАСТУТ, ДЕНЬГИ ТАЮТ

Схема с компенсационным фондом до боли напоминает схему с пенсионными накоплениями. Вроде бы средства должны где-то аккумулироваться и ежегодно индексироваться, но почему-то всегда оказываются нужны в другом месте.

Так и здесь. Застройщики исправно отчисляли взносы в казну, чтобы при случае было из чего решать возникшие проблемы. Тот самый случай наступил, а держатели этой самой казны перекладывают решение проблемы на регионы.

Отдельно стоит заметить, что по закону регионы были не обязаны вносить взносы в фонд.

В Ленинградской области осознанно пошли на этот шаг, чтобы давно назревшая в регионе проблема долгостроев решилась быстрее.

Эти средства были выделены на объекты, застройщики которых не делали взносы в компенсационный фонд, восстановить права остальных дольщиков планировалось именно за счет средств компенсационного фонда.

«Кинули область на 5 миллиардов, которые должны были поступить из компенсационного фонда. А теперь заявили, что денег не будет.

Мы свои обязательства выполняем на 100%», – открыто отвечает Александр Дрозденко на комментарии обманутых дольщиков о сложившейся ситуации в своем Instagram.

В качестве отступления отдельно стоит отметить, что такой вариант развития событий Александр Дрозденко предвидел еще в прошлом году, когда принимал решение о софинансировании: «Выражаясь языком девяностых, надеюсь, нас не кинут».

Выражаясь все тем же языком девяностых, дольщики надеются, что в этой схеме помощи дольщикам не было изначально подвоха. Для обманутых людей ситуация, в которую они угодили, по-прежнему выглядит так, будто помогать им изначально не собирались ни местные власти, ни фонд. Только теперь это преподносится под соусом «не договорились».

Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

Губернатор официально напоминает о договоренностях Марату Хуснуллину: «Это нарушает логику ранее выстроенных взаимоотношений фонда и региона в части финансирования проблемных объектов в ЛО…

Прошу Вас оказать содействие в обеспечении выполнения обязательств фондом перед пострадавшими дольщиками, застройщики которых платили взносы в компенсационный фонд, а также платили за страховку гражданской ответственности.

Кроме того, прошу рассмотреть возможность изменить пропорции софинансирования проблемных объектов (застройщики которых не платили в КФ и не страховались) по аналогии с нацпроектами: 67% на 33%, где 67% – федеральный бюджет, а 33% – казна Ленобласти». Но положительного ответа от Москвы пока нет и, судя по всему, навряд ли будет.

Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

По данным Счетной палаты, в период с 2017 по 2019 годы фонд собрал – от застройщиков, регионов и федерального бюджета – около 101,5 млрд рублей. При этом на завершение проблемных объектов было потрачено всего 17 млрд – это примерно 3 тыс. квартир и 1300 дольщиков под компенсацию. Для сравнения: только в Ленобласти около 17 тыс. обманутых дольщиков.

На что действительно идут аккумулируемые в фонде средства, остается только предполагать. Например, на зарплаты. Сотрудникам этой структуры остается только позавидовать: им платят 200–400 тыс. рублей в месяц. Обманутым дольщикам, которые продолжают со своих средних зарплат платить ипотеку за воздух, а то и одновременно за аренду, такие доходы и не снились.

Странным расходам и низкой эффективности структуры лично удивлялся и руководитель СК РФ Александр Бастрыкин. А тут еще и Правительство РФ затеяло реформу «институтов развития»: Фонд зашиты прав дольщиков предполагается объединить с Фондом ЖКХ. Для чего решение проблем обманутых дольщиков понадобилось «привинтить» к аварийному жилью и кто будет заведовать всеми деньгами – не ясно.

НЕ В ДЕНЬГАХ СЧАСТЬЕ, А В ИХ КОЛИЧЕСТВЕ

Зато ясно одно – решение проблемы обманутых дольщиков выходит на новый виток обмана: сначала застройщик, потом местные власти, теперь и фонд. Пока губернатор в очередной раз заявляет, что их просто развели, обманутые дольщики иронизируют, что на каждую рыбу всегда найдется рыба покрупнее: в Ленинградской области разводили обманутых дольщиков, а федералы развели Ленобласть.

Когда в 2017 году запускали Фонд защиты прав граждан-пострадавших участников долевого строительства, то предполагали, что к 2023 году в России не останется обманутых дольщиков. Надежды не оправдались уже в 2020 году, обещания не сбылись.

Читайте также:  Дом не достроен, а ФКР объявил о долге за капремонт. Как так?

Дольщикам остается только предполагать, чего еще им ждать от властей и всерьез опасаться, что арбитражный суд в январе может запросто отказать в передаче «Десяткино 2.0» из-за отсутствия финансирования и долгострой будет пущен с молотка в процедуре банкротства. Активисты заверяют, что пойдут на все, если что-то пойдет не так, как им было обещано.

Опыта в организации громких акций им не занимать, а тут еще и обманутые дольщики «норманновских» объектов из Санкт-Петербурга подали хороший пример своим областным коллегам по несчастью, устроив голодовку. Метод оказался эффективным: строительство началось без участия фонда.

Еще одно интересное наблюдение, которым поделились дольщики: фонд отлично расходует деньги на малую родину приближенных чиновников. Работы по восстановлению прав дольщиков активно начались в Саратовской области, откуда родом Вячеслав Володин. Увеличили финансирование для Татарстана, хотя регион не относится к числу проблемных, как Ленобласть.

Может быть, потому что Марат Хуснуллин и Ирек Файзулин родом из Татарстана? Конечно, это все из разряда догадок, но Ленинградской области тоже было бы неплохо найти земляка в фонде.

На фоне происходящего все больше вопросов вызывают принимаемые властями решения. Например, недавно в Ленобласти подписали постановление о создании Центра управления регионом. Новая структура будет отвечать за мониторинг жалоб местных жителей в Интернете.

Получается, что многолетние жалобы дольщиков так и не привели к возобновлению строительства, зато аккаунты чиновников теперь будут вести за счет бюджета. Или вот еще новость – Минфин придумал игру «Не в деньгах счастье», при помощи которой планирует повысить уровень финансовой грамотности населения.

Вот уж действительно, как еще можно помочь людям, которые остались без денег и квартир? Только играми. Как говорится, счастье не в деньгах, а в их количестве.

Фото из архива автора

Авторы:  Петр КРАЙНОВ

Итоги года работы фонда защиты прав дольщиков: куда уходят деньги обманутых дольщиков?

В середине июля Счетная палата РФ опубликовала доклад с анализом деятельности госструктур по решению проблем обманутых дольщиков, в частности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Выводы аудиторов неутешительны.

Но это не сильно удивляет.

Удивляет, как вольготно и безнаказанно тратятся деньги россиян – особенно обидно тем, кто обманутым дольщиком не является, но не по своей воле должен финансировать кроме достройки «чужих» квартир еще и армию «эффективных менеджеров».

Государственные деньги не пахнут

Если кто-то наивно полагает, что Фонд занимается решением вопросов недостроев, то лучше не читать доклад Счетной палаты (здесь можно ознакомиться со всем текстом). «ДОМ.РФ (АИЖК)», в который входит этот Фонд, уже с возмущением отверг все нападки проверяющих, оно и понятно: эта структура также с большим удовольствием тратит госденьги с целью развития жилищного строительства.

Итак, читаем: «В 2019 году основную часть расходов 321 152 тыс. рублей, или 86,6%, составляли расходы, связанные с оплатой труда (включая начисления). Так, средняя ежемесячная заработная плата в Фонде составила: в 2017 году – 372,9 тыс. рублей; в 2018 году – 422,7 тыс. рублей; в 2019 году – 219,2 тыс. рублей (338,9 тыс.

рублей – у сотрудников структурных подразделений, расположенных в Москве)».

Наверное, не надо объяснять, что большинство сотрудников Фонда получает зарплату меньше 100 тыс. рублей, а руководство, небожители, – значительно больше 340 тыс. Впрочем, в этих госструктурах привыкли себе ни в чем не отказывать. Бывший гендиректор «ДОМ.РФ» и «АИЖК» (на базе которого был сформирован «ДОМ.

РФ») Александр Плутник зарабатывал на основной работе 255 млн рублей в год и при этом не чурался подработки за 2 тыс. рублей в месяц (сейчас эту должность занимает Виталий Мутко). Так что большие зарплаты в государственной конторе – никакой не криминал.

Даже несмотря на то, что АИЖК проворонил появление обманутых дольщиков в таком масштабе, что с этой проблемой никак не справятся.

Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

Но вернемся к Фонду. Несмотря на титанические и хорошо оплаченные усилия сотрудников Фонда со средней зарплатой в 340 тыс. в месяц, Счетная палата отмечает, что до сих пор нет точных цифр о количестве обманутых дольщиков.

«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек, – прокомментировала доклад аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.

– Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек.

Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков».

Работа Фонда вообще выглядит профанацией. Фонд подозрительно экономно расходовал деньги, выделенные государством на достройку проблемных объектов. В 2018 году было израсходовано только 43,5 млн рублей, или 0,54% от предусмотренных на этот год 8 млрд рублей, а в 2019 году — 8,1 млрд рублей, то есть 18,6% от запланированных 43,56 млрд рублей.

«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила Светлана Орлова. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». То есть Фонд помог решить проблемы чуть более 4 тыс.

обманутых дольщиков из 200 тысяч. Так себе результат.

За чей счет банкет

По подсчетам Фонда, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков потребуется порядка 700 млрд рублей.

Более того, аудиторы Счетной палаты, да и в самом Фонде заявляют, что количество обманутых дольщиков может вырасти, а значит, денег понадобится еще больше. Бездонная бочка. Государство финансирует деятельность Фонда из федерального бюджета.

Также свою лепту вносят и застройщики – в виде оброка в Компенсационный фонд. На текущий момент в нем аккумулировано почти 49,5 млрд рублей.

Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

«Как и все застройщики, наша компания платит обязательные взносы в Компенсационный фонд, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Они составляют 1,2% от стоимости строительства дома.

Сегодня в среднем стоимость одного жилого проекта составляет около 5 млрд рублей. Таким образом, на взносы приходится порядка 60 миллионов. Естественно, эта сумма закладывается в смету и напрямую влияет на себестоимость строительства и конечную цену жилья.

При этом следить за использованием средств застройщики возможности не имеют и оценить эффективность расходования средств мы не можем».

Сумма, которая поступит от застройщиков, оценивается в 10 млрд рублей – капля в море. До появления Компенсационного фонда такой же процент застройщики отстегивали в качестве страховки. Система не сработала. Зато страховые компании смогли неплохо заработать, собрав 50 млрд рублей с застройщиков и дольщиков. Судьба большей части этих денег до конца неизвестна.

Региональный фонд

Кроме федерального Фонда в прошлом году местные власти получи право создавать региональные Фонды, часть средств в которые поступает из регионального бюджета.

Такой Фонд был создан в Ленинградской области (2 млрд рублей из регионального бюджета и столько же из федерального), которая входит в тройку лидеров по количеству проблемных объектов.

Наибольшее количество проблемных объектов числится в Московской области – 755 домов, или 24,7 %; в Краснодарском крае – 261 домов, или 8,5 %; в Ленобласти – 226 домов, или 7,4 %; в Нижегородской области – 190 домов, или 6,2 %.

В Петербурге не стали создавать такой фонд.

Как пояснили в Комитете по строительству, для нашего города создание такой финансовой структуры было нецелесообразно, так как проблемы обманутых дольщиков в 78 регионе решаются и без этого.

«Мы используем другие механизмы, и они эффективно работают. В реестре проблемных объектов города 30 объектов. Большинство из них будет достроено в 2020-2021 годах», – отметили в Комитете.

В Ленобласти Фонд уже работает. В списке 7 жилых объектов: ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Город Детства» (6, 7, 10 корпуса), ЖК «Шотландия», «Кирккоярви» и ЖК Yolkki Village. Более подробную информацию можно увидеть здесь  (еще один полезный ресуср для обмантуых дольщиков Ленобласти ).

Читайте также:  Статистика по строительству в России оптимистичнее прогнозов

Пока что Фонд сообщил о завершении строительства лишь первой очереди Yolkki Village. Novostroy.su посещал этот комплекс более двух лет назад – первая очередь была уже построена, и вот-вот был обещан ввод в эксплуатацию.

Так что насколько эффективно работает региональный Фонд, сказать пока что трудно.

  • Справка:
  • Во второй половине 2020 года в Ленобласти планируется ввести в эксплуатацию 14 проблемных многоквартирных жилых домов (Yolkki Village, 1 этап, уже ввели):
  • — корпусы А2, А3 ЖК «Щегловская усадьба», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, земли ЗАО «Щеглово» (застройщик – Navis Development Group);
  • — позиция 6, квартал 6 ЖК «Радужный», расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район (застройщик — АО «ГлавСтройКомплекс»);

— дом 11, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, п. Сосново, Типографский переулок (застройщик – ООО «АСП-ПРОЕКТ»). 02.06.2020 подписано соглашение о сотрудничестве при завершении строительства данного объекта;

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева

работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

  • Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
  • Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
  • Банкротство происходит по разным причинам:
  1. выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
  2. снизилась покупательская способность;
  3. деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.

Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

  1. Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
  2. Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
  3. Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
  4. Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Заявление о включении в реестр.

Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.

Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *