Ипотека решает квартирный вопрос, но связана с переплатой и риском. За время кредита заемщик заплатит в 1,5-2 раза больше стоимости жилья. Знание подводных камней позволит минимизировать или избежать возможные потери.
Бесплатная первичная консультация юриста
Юридический департамент procollection.ru рассмотрит Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.
Звоните — консультация по телефону бесплатно:
- +7 (964) 622-42-42
- +7 (925) 772-28-14
Также пишите нам ВКонтакте: https://vk.com/club177615927 или обращайтесь по контактам на сайте
Порча квартиры
В любой момент могут произойти форс-мажорные обстоятельства в результате которых залоговая недвижимость пострадает и станет непригодна для проживания (пожар, взрыв, затопление). Жилье потеряет ценность, но заемщику все равно придется за него выплачивать.
Как избежать
Ст. 31 ФЗ 102 предписывает при заключении ипотечного договора в обязательном порядке страховать предмет залога от риска утраты и повреждения.
Заёмщик оформляет страховку на сумму полученного кредита. При наступлении страхового случая, долг по ипотеке погасит гарант.
При отсутствии страховки ни один банк не выдаст денег на приобретение квартиры.
Эксперты советуют не экономить и застраховать залоговую недвижимость на полную стоимость, без учета первоначального взноса.
Потеря трудоспособности
Ипотека — это долгосрочный кредит. В России максимальный срок составляет 30 лет. Согласно данным НБКИ за 3 квартал 2018 года ипотека в среднем берется на 15 лет. Исключить, что за столь длительный промежуток со здоровьем клиента ничего не произойдет нельзя. Вероятность тяжелой болезни, несчастного случая есть всегда.
Проблемы со здоровьем ведут к дополнительным расходам на лечение, падению доходов и отсутствию денег на выплату долга.
Как избежать
Желательно застраховать жизнь и трудоспособность. В зависимости от степени проблем компания будет платить по ипотеке, пока здоровье не восстановится либо полностью погасит оставшуюся задолженность.
В случае смерти заемщика страховщик выплатит остаток долга.
Страхование жизни и здоровья необязательно. Но банки хотят, чтобы клиент заключил комплексный договор, который бы минимизировал риски:
- утраты, повреждения недвижимости;
- утраты или ограничение права на залоговое жилье;
- потерю трудоспособности в результате ухудшения здоровья.
При отказе к процентной ставке по ипотеке добавится еще 1,5%.
Важно! Величина страховки жизни и здоровья напрямую зависит от возраста заемщика. Для 18-летнего гражданина тариф составит 0,37% страховой суммы в год, для 60-летнего 3,44%.
Объект залога упадет в цене
Подешевевшее жилье, приобретенное в кредит, не является полноценным залогом.
Банк может потребовать предоставить дополнительное обеспечение: поручителя или другое имущество в залог.
Как предотвратить
- Шанс оказаться в подобной ситуации имеют люди, чей первоначальный взнос по ипотеке был нулевым или менее 10 %.
- Чем больше собственных денег было потрачено на приобретение объекта, тем меньше риск, связанный с колебанием цен на рынке недвижимости.
- Минимизировать вероятность неблагоприятного сценария можно, если изначально внести не менее 30% от стоимости квартиры.
Падение платежеспособности
Причин, по которым человек не выплачивает ипотеку множество.
Например, рождение двойняшек — радостное событие, но затратное. Оно может не лучшим образом повлиять на своевременное погашение.
Болезнь, потеря работы, лишение премии или уменьшение зарплаты трудно предугадать.
Как себя обезопасить:
- Защитить риск потери доходов сегодня предлагают многие компании. Некоторые включают ее в страхование жизни и здоровья.
Перечень ситуаций, при которых наступает страховой случай, ограничен.
Деньги выплачиваются при:
- потере работы из-за получения инвалидности, полученной после заключения страхового договора.
- сокращении, о котором было письменно сообщено;
- ликвидации организации – места, где трудится заемщик;
- Эксперты рекомендуют при выборе ипотеки внимательно изучать кредитный договор, четко понимать последствия просрочки и трезво рассчитывать финансовые возможности.
Совет:
- брать кредит с таким расчетом, чтобы регулярные выплаты не превышали 40-50% чистого ежемесячного дохода.
- при денежных трудностях, не допуская выплат позже оговоренного соглашением срока, обратиться в банк и просить о реструктуризации долга.
Наличие трех просрочек в год, нежелание заемщика искать выход, избегание контактов с сотрудниками банка, дает кредитору основание требовать досрочной выплаты, расторжения договора.
В худшем случае человека ожидает судебное разбирательство и выселение.
- при отсутствии возможности выплачивать ипотеку договориться с банком о реализации недвижимости заемщиком.
Кредитор продает залоговые объекты ниже рыночной стоимости. Бывшему собственнику это невыгодно.
Рост процентов по кредиту
Если кредит брался под фиксированную процентную ставку, человеку не о чем беспокоиться. Изменений не будет в течение всего срока кредитования.
Если под плавающую — выплаты могут увеличиться, и оказаться непосильными. В зависимости от состояния экономики плавающая ставка меняется на низкую или высокую.
В первом случае, это позволит клиенту банка сэкономить на переплате. Во втором уменьшит потери кредитора, но больно ударит по финансовому положению заемщика.
Как избежать
Есть два варианта минимизировать потери:
- Заключить кредитный договор, предусматривающий фиксированную ставку.
- Взять кредит по плавающей ставке с ограниченным пределом роста.
Это позволит:
- просчитать риски и возможные расходы;
- получить шанс на уменьшение переплаты, суммы регулярных выплат.
Обман застройщика
Заемщик, берущий кредит, для приобретения жилья в строящемся объекте рискует:
- Стать жертвой мошенников. Как только деньги поступят на счет застройщика, он исчезнет.
- Оказаться не единственным собственником. Квартира может быть продана нескольким гражданам.
- Бесконечно долго ждать новоселья в результате затягивания или полной остановки строительства из-за финансовых проблем строительной компании.
Цена квартиры может оказаться выше, чем было заявлено изначально. Например, если использовались более дорогостоящие материалы, изменена планировка, площадь.
Что поможет
Эксперты дают два совета:
- Заключать договор с застройщиками, аккредитованными в банке.
- Перед тем как выдать строительной компании аккредитацию кредитное учреждение анализирует финансовую-хозяйственную деятельность, проводит аудит строящихся объектов, изучает рейтинг и информацию в открытых источниках.
- Аккредитация – гарантия надёжности застройщика.
- У заемщика будет больше шансов не оказаться обманутым, если застройщик партнер нескольких банков.
- Оформить с застройщиками договор долевого участия (ДДУ) на основании № 214-ФЗ. По мнению юристов, это лучший способ уберечься от проблем.
Соглашение защитит от:
- Обмана относительно качества строительства. Квартира должна отвечать требованиям, указанным в соглашении.
- Увеличения стоимости. Застройщик не вправе, самостоятельно менять оговоренные параметры (высоту потолков, площадь).
- Долгостроя. Перенос сроков согласовывается с каждым дольщиком. Если новостройка будет сдана не вовремя, строительная компания выплатит неустойку (1/150 рефинансирования за день просрочки).
- Финансовых потерь, связанных с банкротством застройщика, заморозкой по этой причине строительства. Согласно №214 — ФЗ застройщик обязан застраховать подобные риски. Если сложатся печальные события, дольщики получат деньги от страховой компании.
- Двойной продажи, когда на разных этапах строительства одна и та же квартира продается разным людям. Сделки, заключенные по №214 — ФЗ 214 регистрируются в Росреестре, что исключает такую возможность.
- От обмана и мошенничества. Застройщик вправе брать деньги только после проверки и регистрации ДДУ Росресстром.
Сделку признают недействительной
Такая ситуация возможна, когда в ипотеку приобретается вторичное жилье. Банк тщательно проверяет чистоту недвижимости, но это не дает стопроцентной гарантии, что на нее не появятся новые претенденты. Например, несовершеннолетний наследник, спустя время решивший заявить о правах или жилец, который отбывал наказание и был незаконно выписан бывшим собственником.
Как избежать:
- Запросить выписку из ЕГРП. В документе отображается актуальная информация о количестве собственников, наличии обременения, информация о статусе права собственности.
- Заключить сделку с собственником.
- Оформить титульное страхование, которое возместит убытки кредитора, если заемщик потеряет право собственности на залоговое жилье.
- Страхование титула обязательное условие получения кредита.
- Считается, что это гарантирует финансовую защиту, если сделка купли-продажи будет признана недействительной.
- Важно!
- К выбору страховщика следует подходить тщательно, внимательно изучив документацию.
- Как показывает практика, большинство компаний не включают в договор вероятные случаи, в частности, удовлетворение судом виндикационного иска (истребование квартиры из чужого незаконного владения).
В договоре указывается, что компания покроет риск, связанный с такой ситуацией. В противном случае заемщик может остаться с невыплаченным кредитом и без крыши над головой.
Уверенность в правильности страховки, чистоте залогового жилья, выборе ипотеки будет выше, если воспользоваться помощью опытного юриста. Ошибка, сделанная по незнанию, может вылиться в потерю солидной суммы, нервов и времени.
Покупателю вторички следует проверить:
- отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- не состоит ли продавец на учете в ПНД, НД;
- наличие перепланировки, ее законность.
Заключение
Чтобы выплатить ипотеку и не потерять жилье заемщику следует здраво оценивать финансовые возможности, анализировать соглашение, искать оптимальный вариант кредитования и применять на практике предложенные в статье советы.
Риски ипотечного кредитования для заемщика и банка: как уменьшить
Риски ипотечного кредитования для финансовой компании и заемщика взаимосвязаны. Но то, что для банка может быть плохим признаком, для клиента окажется благом.
Например, падение ставок по ипотеке может стать предпосылкой для рефинансирования кредита заемщиком, но повлияет на снижение доходности у первоначального банка.
Поэтому у каждой стороны будут свои способы минимизировать риски или снизить их негативное влияние.
Какие риски ипотечного кредитования у заемщика и банка встречаются чаще всего и как обе стороны могут предупредить их возникновение, расскажет Бробанк.
Какие бывают риски для банка
У кредитной организации при любом виде кредитования возникают определенные риски, но ипотека один из самых высокорискованных продуктов. Это обусловлено большой суммой займа и длительным сроком кредитования. Если спрогнозировать развитие кредитного рынка на 2-3 месяца легко, на 1 год можно, то уже на 5 лет сложнее. А предположить, что произойдет через 20-30 лет очень трудно.
Наиболее распространенные ипотечные риски для кредитора:
- кредитный;
- процентный;
- рыночный;
- имущественный;
- законодательный;
- риск досрочного погашения;
- риск снижения ликвидности.
Рассмотрим каждый вариант более подробно.
Кредитный
Самый распространенный риск — неспособность заемщика своевременно и в полном объеме платить по кредиту или процентам. Причинами кредитного риска становятся общеэкономические проблемы, связанные с кризисом в стране, или индивидуальные ситуации, возникшие у самого заемщика. В любом случае банк несет убытки.
Для уменьшения кредитного риска банки проводят тщательный андеррайтинг — предварительную проверку и анализ платежеспособности потенциального заемщика. Кроме того специалисты кредитной организации внимательно изучают недвижимость, которую приобретает покупатель.
При оценке платежеспособности клиента кредитор высчитывает два показателя:
- Коэффициент кредитной нагрузки. Его подсчитывают как отношение ежемесячной суммы по кредиту плюс проценты к ежемесячному доходу заемщика. Полученное значение не должно превышать 30%, в практике США предельным считается уровень в 28%.
- Коэффициент долгосрочной нагрузки. Отношений суммы всех долгосрочных обязательств, включая и ипотеку, к ежемесячному доходу заемщика. Некоторые российские банки допускают коэффициент до 40% и даже 50%, а в США установлен предел в 36%.
Жилье, которое планирует купить заемщик, оценивают, чтобы вычислить:
- Коэффициент займа, для этого сумму ипотеки делят на стоимость жилья. В зависимости от типа недвижимости показатель колеблется в диапазоне 0,7-0,9 к его цене. В некоторых случаях для подсчета коэффициента в основу закладывают рыночную цену, в других — ликвидационную, например, при быстрой продаже жилья.
- Первоначальный взнос. Чтобы его рассчитать из рыночной стоимости недвижимости вычитают сумму ипотеки. Как правило, банки устанавливают его размер не меньше 20%, но и не больше 50%. Итоговая сумма кредита, который одобрит банк, редко превышает 75-90% стоимости жилья. Разве что заемщик претендует на программы с государственной поддержкой.
Наличие первоначального взноса решает две задачи кредитора:
- заемщик не захочет потерять вложенные деньги, поэтому более дисциплинированно выполнит взятые обязательства;
- в случае отказа от выплаты займа банк продаст имущество и не понесет дополнительных убытков при его реализации.
Большой процент первоначального взноса оттолкнет потенциальных заемщиков. Но сумму в 40-50% от займа устанавливают для тех, кто не способен подтвердить необходимый уровень платежеспособности.
Процентный риск
Процентный риск для банка возникает из-за сложностей в точности прогноза таких показателей:
- общего объема ипотечных кредитов;
- уровня инфляции;
- срока кредитования;
- колебания процентных ставок на рынке.
Может случиться так, что выданная заемщику сумма принесет в разы меньше дохода, чем было запланировано при оформлении договора. В итоге банк не сможет покрыть уровень затрат связанных с ипотекой.
Рыночный
Рыночный риск при ипотечном кредитовании возникает как для заемщика, так и для банка и негативно сказывается на обеих сторонах, если стоимость приобретенного жилья резко падает. В этом случае при отказе должника выплачивать заем, банк не сможет вернуть свои затраты.
Заложенная недвижимость потеряет в цене, и реализовать ее за те деньги, которые выданы заемщику, будет проблематично.
Имущественный
Заложенное имущество может пострадать от непредвиденных обстоятельств и стихийных бедствий — пожара, потопа. В этом случае жилплощадь может оказаться непригодной к дальнейшему проживанию. Ситуация неприятная как для банка, так и для клиента.
Фактически заемщик все равно обязан выплатить ипотеку кредитору. Но заложенное имущество по РФ законодательству страхуется, поэтому часть обязательств может быть переложена на страховую компанию, если удастся доказать наступление страхового случая.
Российское законодательство подвижно и правовое регулирование ипотеки не исключение. Если будут приняты законодательные акты, которые отразятся на:
- максимальных или минимальных процентных ставках;
- правилах оформления залога;
- правилах реализации заложенного имущества;
- запрете на использовании первоначального взноса или любые другие изменения.
Это скажется на банках, которые выдают ипотечные займы. Поэтому чаще других кредитно-финансовых компаний ипотеку оформляют банки с государственным участием. Полностью коммерческие банки реже предоставляют такой вид кредитования. Это объясняется тем, что правительство найдет способ поддержать компании, в которых есть доля государственного пакета.
Досрочное погашение
При составлении договора кредитор рассчитывает итоговую доходность за весь период кредитования. Поэтому любое досрочное погашение уменьшает итоговую прибыль банка. Чтобы избежать такого поворота, некоторые финансовые компании прописывают отдельные пункты в кредитном договоре. Например, они накладывают на заемщика санкции за досрочное погашение в виде:
- определенного процента от первоначальной суммы ипотеки;
- процента от невыплаченного остатка;
- суммы процентов за конкретный период кредитования — три месяца, полгода или год.
В ряде случаев может быть внесен пункт о запрете или моратории досрочного погашения ипотеки, например, в первые 5 или 10 лет кредитования.
Такие условия невыгодны для заемщиков. Некоторые из них опасаются потерь и откладывают решение о рефинансировании по более привлекательной ставке или о досрочном погашении. Не всегда такое поведение оправдано. Правильнее посчитать сумму разового штрафа и итоговую экономию и только после этого делать выводы.
Риск ликвидности
Возникновение риска ликвидности для банка-кредитора связано с:
- изменением конъюнктуры;
- резким изменением процентных ставок;
- падением курса валюты кредитования;
- колебаниями на фондовых рынках;
- массовым изъятием средств из вкладов;
- снижением текущих остатков средств на счетах;
- несопоставимостью сроков погашения по активам и пассивам;
- нарушением в структуре активов и пассивов финансовой компании.
Для уменьшения риска ликвидности важно правильно рассчитать потребность банка в деньгах, разработать стратегию по мобилизации денежных потоков и выявить все источники затрат. Кроме того за соблюдением финансовых нормативов и показателей ликвидности следит Центробанк. По законодательству ипотечные кредиторы ограничены в действиях и могут участвовать только в низкорискованных операциях.
Какие риски у заемщика
При оформлении ипотеки у заемщика наиболее очевидны 5 видов рисков:
- потеря здоровья или утрата трудоспособности;
- снижение доходов;
- изменение курса валюты, если ипотека привязана к иностранной валюте;
- уменьшение стоимости недвижимости;
- повреждение жилья в залоге.
От большей части рисков заемщик может оформить страховку. Часть полисов относится к добровольному страхованию, и только страхование жилья — обязательно. Поэтому как минимум один риск будет сведен к минимуму.
Если заработная плата заемщика и валюта кредита отличаются, то возникает риск заплатить больше изначальной суммы при снижении курса одной валюты по отношению к другой.
Обезопасить себя от валютных рисков можно, если оформить кредит в той же валюте, что и выплачиваемая заработная плата. Такой вариант выгоднее выбирать, даже если по валютным кредитам ставка ниже.
Привязка к курсу инвалюты выгодна, только если доходы поступают в ней.
Для защиты от невыплат и накопления долгов в среднесрочной перспективе поможет финансовая подушка безопасности. В ней должна храниться сумма на 5-6 очередных выплат по ипотеке.
Страхование от потери работы и здоровья хоть и не обязательно, но может существенно сократить расходы заемщика в сложные финансовые периоды. Клиент окажется под защитой страховой компании, если получит серьезную травму и не сможет вернуться к исполнению трудовых обязанностей.
Как уменьшить влияние рисков
Для уменьшения рисков банки и заемщики применяют разные стратегии:
| Тип риска | Стратегия банка | Стратегия заемщика |
| Кредитный риск | Провести тщательную оценку заемщика и недвижимости. Установить максимальный первоначальный взнос, какой только возможен. | Оформить страховку от потери здоровья, жизни или трудоспособности. |
| Процентный риск | Установить плавающую процентную ставку, которая будет привязана к валютному курсу или уровню инфляции. Либо изначально заложить процент, который покроет риск процентных колебаний и повышения инфляции. | Соглашаться только на фиксированную процентную ставку, которая останется неизменной при колебаниях на рынке. Это поможет заранее запланировать свои расходы на обеспечение займа. |
| Досрочное погашение | Прописать санкции или запрет на досрочное погашение ипотеки. | Предусмотреть такой вариант договора, чтобы санкции за досрочное погашение были минимальными. |
| Риск ликвидности | Не нарушать специальные финансовые нормативы установленные Центробанком для кредитующих компаний. При соблюдении правил, установленных ЦБ РФ, уменьшается риск падения ликвидности и несбалансированности между активами и пассивами банка. | Этого риска нет у заемщика, он относится только с банку. |
| Рыночный риск | Установить первоначальный взнос от общей суммы ипотеки. Как правило, в него уже заложена часть потерь рыночной стоимости. Кроме того, риск покрывается за счет повышения процентной ставки. | Падение рыночной стоимости недвижимости негативно влияет не только на банк, но и на заемщика. Итоговая сумма переплаты может быть значительно выше, чем цена на аналогичное жилье на момент завершения выплат по ипотеке. И, даже если продать имущество, то полученных денег может не хватить для выплат банку и погашения займа. Минимизировать переплату можно рефинансированием ипотеки. |
| Имущественный риск | Без страхования недвижимости, которая остается в залоге, банк не оформит ипотеку, поэтому риск минимален. | Залоговое жилье застраховано в любом случае. Но если заемщик не оформит титульное страхование, а потом объявятся претенденты или наследники, то это не избавит должника от выплат банку. Поэтому титульное страхование больше относится к интересам заемщика, чем банка-кредитора. |
Повлиять на законодательство ни заемщик, ни банк-кредитор не смогут, поэтому страховки от этого вида ипотечного риска нет.
Страхование рисков
Страхование от большинства рисков уменьшает опасения, как банка, так и заемщика. Но если для банка наличие страховки обходится дешевле — он может дать или не дать скидку по процентной ставке по ипотеке, то для заемщика — это однозначно затраты.
При оформлении ипотеке предлагают три наиболее распространенных вида страхования:
Итоговая сумма затрат на страхование доходит до 1,5-3% от суммы кредита. При этом чем старше заемщик, тем дороже ему обойдется полис. Для клиентов старше 50 лет только страхование жизни и здоровья может стоить до 3-4% в год.
Некоторых заемщиков могут настоятельно просить застраховаться от финансовых рисков, на случай если заложенного имущества не хватит на возмещение первоначальной суммы займа. Но этот риск относится только к банковскому, поэтому вы вправе отказаться от такого вида страхования.
Все страховые полисы увеличивают стоимость ипотеки, однако они могут сыграть важную роль при длительном кредитовании. Отказ от страховки, как правило, приводит к повышению процентной ставки. Поэтому стоит заранее посчитать, где и на чем стоит сэкономить, а где можно и нужно перестраховаться.
Об авторе
Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о.
начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет.
treskova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам
Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.
Совет директоров Банка России, принимая решение по надбавкам к коэффициентам риска, исходил из следующего.
С середины 2020 года значительно ускорился рост цен на жилую недвижимость, который существенно опережал увеличение доходов населения.
По данным за I квартал 2021 года, рост цен на жилую недвижимость в целом по Российской Федерации составил на вторичном рынке 13,6% в годовом выражении, а на первичном рынке 17,6%1. При этом в отдельных регионах рост цен за 12 месяцев превысил 20%.
В этих условиях возросла значимость величины первоначального взноса по ипотечным кредитам, который отражает степень обеспеченности кредита2 и является одним из ключевых факторов риска в ипотечном кредитовании.
Уровень обеспеченности кредита залогом ограничивает риски банков, связанные с возможной коррекцией цен на жилую недвижимость. Кроме того, первоначальный взнос коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика.
Банки постепенно увеличивают долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%).
Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки, что отчасти связано с условиями льготных государственных программ ипотечного кредитования, минимальный размер первоначального взноса по которым составляет 10–15%.
На первичном рынке ипотеки доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в общем объеме предоставленных кредитов выросла с 24% в II квартале 2020 года до 45% в I квартале 2021 года3. На вторичном рынке ипотеки увеличение доли таких кредитов за указанный период незначительно — с 30 до 33%.
Годовые темпы роста задолженности по ипотечному кредитному портфелю в рублях остаются устойчиво высокими — 23% на 1 апреля 2021 года4. В этих условиях происходит быстрое накопление банками кредитов с низким первоначальным взносом, что повышает их уязвимость к возможным шокам.
Для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с соотношением «кредит/залог» от 80 до 85%. Новые значения надбавок составят от 50 до 100 процентных пунктов в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика и будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.
Надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом жилого и (или) нежилого помещения
| Отношение величины основного долга к справедливой стоимости залога (кредит/залог) | (80;85] | 70 | 50 | 50 | 50 | 70 | 80 | 90 | 100 |
| Справочно: текущие значения надбавок | 50 | 20 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 |
Надбавки к коэффициентам риска по кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях на финансирование по договору долевого участия в строительстве
| Отношение величины первоначального взноса к справедливой стоимости залога (ПВ/залог) | (15;20] | 70 | 50 | 50 | 50 | 70 | 80 | 90 | 100 |
| Справочно: текущие значения надбавок | 50 | 20 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 |
Повышение надбавок будет способствовать снижению стимулов банков к расширению кредитования за счет предоставления заемщикам кредитов с низким первоначальным взносом, а также позволит ускорить восстановление макропруденциального буфера по ипотечным кредитам и обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям.
Учитывая, что платежеспособность заемщиков в значительной мере зависит от уровня долговой нагрузки, в случае дальнейшего повышения долговой нагрузки и сохранения ускоренного роста цен на недвижимость Банк России во втором полугодии 2021 года может рассмотреть вопрос об установлении надбавок к коэффициентам риска также для кредитов с первоначальным взносом более 20% и высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика5. В I квартале 2021 года на кредиты заемщикам с высоким уровнем ПДН (более 80%) пришлось 24% объема предоставленных ипотечных кредитов.
1 По данным Росстата. 2 Показатель LTV (кредит/залог). 3 По данным формы отчетности 0409704. 4 По данным формы отчетности 0409316 и данным формы отчетности 0420863 с информацией о задолженности по секьюритизированным ипотечным кредитам.
С учетом приобретенных прав требования. 5 Применение данной меры было запланировано в 2020 году, но в последующем было отменено в связи с пандемией COVID-19 (см.
доклад для общественных консультаций «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования», декабрь 2019 года).
При использовании материала ссылка на Пресс-службу Банка России обязательна.
Кредитный риск
Кредитный риск – это вероятность финансовых убытков вследствие просрочки или невозврата платежа по банковской ссуде. Возникновение кредитного риска возможно как в отношении отдельной банковской ссуды, так и по всему портфелю услуг.
- Кредитный риск возникает вследствие того, что заемщик не может выполнить условия, прописанные в договоре. Это возможно в следующих случаях:
- — заемщик не может вносить необходимую сумму денег. Это может быть вызвано стечением различных неблагоприятных обстоятельств, а также по экономическим и политическим причинам;
- — банк не уверен в объективной оценке стоимости и ликвидности залогового имущества;
- — заемщик имеет бизнес и несет убытки, возникающие вследствие предпринимательской деятельности.
- В связи с этим банки разрабатывают систему контроля над деятельностью, связанной с кредитованием.
- Наиболее ответственным этапом является момент одобрения и выдачи кредита. Это скрытая фаза определения возможных убытков, во время которой банк должен прояснить следующее:
- — насколько финансовая организация уверена в репутации заемщика (с точки зрения его финансового положения, маркетинга, возможностей производства);
— приемлема ли для банка цель кредита, т. е. насколько изменится кредитный портфель с новыми кредитами.
Виды
Все кредитные риски в зависимости от сферы, в которой они действуют, можно разделить на внешние и внутренние.
Внешние, как правило, обусловлены характеристиками контрагента – его платежеспособностью, вероятностью дефолта и возможными потерями в связи с дефолтом.
Сюда относятся состояние и возможности экономического развития государства, кредитная, внешняя и внутренняя политика страны и изменения, возможные в связи с государственным регулированием.
Внутренние кредитные риски связаны непосредственно с самим продуктом, его особенностями и потерями, которые неизбежны при невыполнении обязательств контрагентом.
Они могут зависеть от деятельности банка (уровень менеджмента, рыночная стратегия, способность разработки и продвижения новых продуктов банка, наполнение кредитного портфеля, квалификация персонала, технологии и т. д.
) или от действий заемщика (его кредитоспособность, условия коммерческой деятельности, репутация).
Также все возможные для банков финансовые потери можно разделить на следующие группы:
- Географические. Связаны с выдачей займов в определенном регионе или стране.
- Политические. Вызваны нестабильной обстановкой в стране, коррупцией власти, вследствие чего снижается платежеспособность заемщиков.
- Макроэкономические. Вызываются снижением темпов экономического развития в стране, замедлением роста в некоторых отраслях народного хозяйства, падением ВВП.
Классификация кредитных рисков возможна по различным признакам: в зависимости от сферы влияния – внешние и внутренние, связанные с деятельностью финансовой организации и не зависящие от нее. В свою очередь, вероятные потери, зависящие от работы банка, подразделяются на фундаментальные, коммерческие, индивидуальные и совокупные.
Процесс управления
Управлением рисками занимается кредитный менеджмент. Выделяют несколько групп:
- Минимальный. При таком уровне заемщик расценивается как идеальный клиент.
- Обычный. Возможен средний уровень убытков по операциям выдачи займов.
- Предельно допустимый. Заемщик нарушает сроки возврата основного долга.
- Высокий. Финансовое положение клиента, вероятнее всего, не позволит своевременно погасить задолженность.
- Неприемлемый. Потенциальный заемщик находится на грани банкротства или имеет регулярные просрочки по платежам.
Управление кредитными рисками сводится к поэтапному использованию различных методов на разных этапах процедуры выдачи кредита. Каждый шаг предполагает выполнение группой сотрудников банка определенных задач, которые направлены на снижение потерь по кредитам. Таким образом, совокупность методов представляется как некий алгоритм управления:
- Анализ уровня платежеспособности заемщика.
- Оценка возможного кредита и его анализ.
- Структурирование займа.
- Оформление документов и выдача заемных средств клиенту.
- Осуществление контроля над выданным кредитом и залоговым имуществом.
- В область задач банков и других финансовых организаций входит управление уровнем потенциальных убытков, поскольку оно определяет эффективность работы банка. В условиях жесткой конкуренции необходима эффективная система управления кредитным риском, состоящая из нескольких этапов:
- — определяют стоимость заемных средств;
- — устанавливают принципы работы с кредитным портфелем;
- — создают принципы работы с политикой банка;
- — проводят мониторинг и анализ платежеспособности, работу с проблемными задолжниками;
- — анализируют эффективность проведенной работы.
- На основе полученной информации о величине возможных рисках кредитных операций банком разрабатываются собственные методы управления:
- — регламентированные процедуры одобрения заявки на кредит или отказа клиенту;
- — дополнительные резервы (обязательные и добровольные) на тот случай, если кредит не будет погашен;
- — установление допустимых уровней невозврата средств, использование плавающей процентной ставки, работа с клиентом до и после выдачи займа, проверка состояния финансовой деятельности заемщика.
Регулировать кредитный риск можно на макро- и на микроуровне. В первом случае максимальные возможные размеры устанавливаются в соответствии с нормативными актами Банка России. На микроуровне можно выделить следующие методы регулирования:
- — разнообразие всех выданных кредитов;
- — анализ потенциального клиента;
- — страхование заемных средств, привлечение дополнительного обеспечения.
Одним из самых распространенных методов, позволяющих снизить кредитный риск, является ограничение по кредитам. Продуманная схема позволяет сократить предполагаемые потери и убытки. На уровень вероятных убытков по займу влияет стоимость залогового имущества, цели использования заемных средств, сроки выдачи.
Чтобы методы регулирования работали на практике, необходимо соответственным образом организовать работу банков. Для этих целей создается комитет кредитного риска. В него входят руководители кредитного, аналитического, научно-исследовательского отделов. Председателем является руководитель банка.
Комитет ведет разработку дальнейшей политики в отношении кредитов, рейтинга продуктов, стандартов для залога по кредиту и для оформления отчетной документации, критериев для заемщиков по новым банковским продуктам.
Также руководители отделов устанавливают ограничения на выдаваемые ссуды в зависимости от отрасли, в которой работает заемщик и от типа его бизнеса.
Работа комитета предполагает регулярную оценку потенциальных убытков по остатку задолженности на все выданные банком кредиты и определяют возможные пути возврата просроченного долга.
Оценка и анализ
Оценка кредитного риска – определение максимального размера убытка, который может допустить банк в определенный период времени. Чаще всего причинами убытка является снижение стоимости всего портфеля, вызванное потерей платежеспособности заемщиков.
Качественная оценка предполагает сбор максимально детальной информации о заемщиках. На предварительном этапе оценки используются пять основных критериев:
- Репутация клиента. Подразумевает историю взаимодействия заемщика с кредиторами. Репутация оценивается на основании данных, предоставленных заемщиком в письменном виде, но также возможна оценка на основании беседы с заемщиком и предоставленных рекомендаций.
- Возможности – т. е. платежеспособность клиента за последний период или несколько лет, в зависимости от величины оформляемого кредита.
- Капитал. Учитывается наличие у клиента собственного капитала, часть которого можно будет направить на погашение задолженности при необходимости.
- Условия. Анализируется состояние отраслевой экономики в масштабах страны и региона заемщика.
- Залог. Является надежным обеспечением кредита. В некоторых случаях использование залога позволяет преодолеть слабость других критериев оценки.
Необходимыми частями организации процесса защиты банковского портфеля являются анализ кредита и его одобрения, а также обязательный регулярный мониторинг за состоянием заемных средств.
Кредитный риск напрямую зависит от того, какие кредиты были выданы банком за определенный период времени. Наименее подвержен рискам сбалансированный кредитный портфель. В нем высокодоходные ссуды, выданные надежным заемщикам, перекрывают убытки по займам с большой вероятностью невозврата долга банку.
Банки создают резервные средства для покрытия возможных потерь и убытков. Любая финансовая организация заинтересована в получении высокого дохода. Важно систематически контролировать влияние определенных факторов на доходность кредитного портфеля, чтобы иметь возможность предотвратить возникновение финансовых потерь.
Политика банка состоит в том, чтобы верно определить основные направления, по которым будет развиваться и совершенствоваться дальнейшая деятельность, а также в уменьшении финансовых потерь и развитии процесса кредитования.
Заключение
Управление кредитными рисками является одним из основных направлений деятельности банков. Чтобы предотвратить возникновение убытков и потерь, финансовые организации используют широкий спектр методов. В зависимости от вида вероятных убытков, банк применяет те или иные способы работы с заемщиком на разных этапах кредитования.
Каждый коммерческий банк использует свои инструменты для сокращения финансовых потерь. Общая стратегия должна соответствовать целям и принципам работы определенного банка и его политике в отношении кредитов.
Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен