Страхование застройщиков в России набирает обороты

Страховщики готовятся к возвращению на строительный рынок страхования строительно-монтажных рисков (СМР). С 5 октября 2020 года вступил в силу приказ Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр, вернувший в перечень затрат при определении стоимости строительства, расходы на страхование СМР.

Саморегулируемая организация «Всероссийский союз страховщиков» (ВВС) уже сообщила о разработке проекта внутреннего стандарта ВСС «Условия страхования строительно-монтажных работ и гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ». Стандарт разрабатывается для расчета страховых взносов и премий при страховании строительно-монтажных работ на объектах, строительство которых ведется с использованием бюджетных средств и/или счетов эскроу.

По словам вице-президента ВСС Светланы Гусар, разработка единых условий страхования СМР направлена на то, чтобы сделать его более прозрачным для государственных заказчиков и подрядчиков.  В ближайшее время проект внутреннего стандарта СРО страховщиков будет направлен на согласование в НОСТРОЙ и Минстрой России.

-Расходы на страхование СМР совсем невелики, особенно — на фоне других затрат на строительство. При этом страхование позволяет переложить непредвиденные расходы, вызванные аварией, на страховщика и, что немаловажно в современных экономических условиях, позволит снизить затраты бюджета государства по возмещению непредвиденных расходов, — сказала Светлана Гусар.

Может быть в объемах отдельной стройки затраты и невелики, но при исключении затрат на СМР из рекомендуемого перечня затрат на стройки по госзаказу в 2014 году страховые компании потеряли рынок объемом в 40 млрд руб.

Как пояснил изданию Ъ гендиректор страхового брокера «РТ Страхование» Николай Галушин, после шестилетнего перерыва тарифы на страхование СМР будут существенно снижены.

  Эксперт оценил потенциальный объем премий страховщиков всего в  10-20 млрд руб.

По его мнению, ранее подрядчики имели возможность завышать сметные затраты на страхование, но в новой реальности страхование рисков ляжет на застройщиков, а их аппетиты теперь контролируют банки.

-По сути, интересы застройщиков и страховщиков сошлись, раздувать сметы по госстройкам уже не получится так, как раньше, поэтому Минстрой вернул строку «страхование» в приказ,— считает Галушин.

В свою очередь, президент ВСС Игорь Юргенс уверен, что принятая минстроем мера повысит финансовую устойчивость подрядных организаций, т.к. при наступлении значимого убытка самостоятельно его компенсировать или достроить объект за свой счет подрядчики не могут.

-Включение расходов на страхование в перечень позволит повысить финансовую устойчивость строительных подрядчиков, что, безусловно, крайне важно в текущих условиях и неопределенности из-за коронавируса, — говорит Игорь Юргенс.

Станет ли страхование СМР действенной мерой по снижению финансовых рисков участников долевого строительства и государственных заказчиков покажет время.  Но для застройщиков плюсы очевидны – нет сомнений, что введение страхования СМР станет еще одним инструментом для снижения стоимости проектного финансирования.

Напомним, что кроме затрат на страхование, по новой методике определения сметной стоимости строительства утвержденной Приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр в сметы также могут быть включены затраты на оплату процентов за пользование кредитами и займами и затраты на обязательные противоэпидемиологические мероприятия.

Обездоленные дольщики: Страхование ответственности застройщиков могут отменить

Опубликовано: 27.02.2017Просмотров: 505

В России резко сжимается рынок страхования ответственности застройщиков перед дольщиками и может исчезнуть как класс. Замена существующих механизмов защиты монополией компенсационного фонда объемом всего 15 млрд рублей может оставить участников долевого строительства без защиты.

Их оставалось только четверо

Страхование ответственности застройщиков долгое время было довольно привлекательным, пусть и высокорисковым видом страхования: недобросовестных строительных компаний хватало всегда даже без всяких кризисов.

Тем не менее начиная с 2004 года количество участников этого рынка росло, премии собирались, выплаты при грамотном андеррайтинге были невелики.

К сентябрю 2015 года — за десять с лишним лет существования этого вида страхования — сложился пул страховщиков под эгидой «АИЖК Страхование», которое выполняло роль государственного института развития.

После его ликвидации, по словам президента Всероссийского союза страховщиков Игоря Юргенса, «пул начал дрожать», потеряв государственную поддержку. С октября 2015 года с этого рынка ушло около 90% компаний.

После прошлогодних зачисток ЦБ на рынке осталось лишь 15 компаний плюс некоммерческое общество взаимного страхования застройщиков. В реальности в этом сегменте работает всего три-четыре страховщика, признался Александр Артамонов, генеральный директор одного из лидеров рынка — компании «Респект».

Завлечь на рынок страхования ответственности застройщиков (СОЗ) таких игроков, как «СОГАЗ», «Ингосстрах», «АльфаСтрахование», «ВТБ Страхование», проблематично: успешно работать с такими рисками можно лишь при наличии компетенций в строительном страховании и мощной системы андеррайтинга, а они есть мало у кого.

Есть они у «Респекта», который давно специализируется именно на СОЗ, да, пожалуй, у ВСК, имеющей и опыт в этом сегменте, и диверсифицированную линейку продуктов (за девять месяцев 2016 года премия в этом виде страхования составила 771 млн рублей, чуть более 5% от всей собранной премии).

Как будет складываться работа в этом сегменте у РИНКО (ООО «Региональная страховая компания», бывшая «Ижтранс-Полис»), которая начала заниматься гражданской ответственностью застройщиков только в прошлом году, непонятно.

По итогам девяти месяцев 2016 года она обосновалась на первом месте с премиями в 5,155 млрд рублей и пока нулевыми выплатами. Некоторые эксперты страхового рынка предполагают, что компания набрала портфель за счет не самых надежных застройщиков.

И, соответственно, может вскоре «посыпаться» вслед за остальными страховщиками, ушедшими с рынка.

Занимающая второе место по премиям (3,90 млрд рублей за девять месяцев 2016 года) страхования компания «Респект», по словам Александра Артамонова, берет на страхование ответственность примерно одного из пяти застройщиков, которые обращаются в компанию. За счет чего имеет и сравнительно небольшие выплаты — 46,4 млн рублей за три квартала прошлого года.

Третье по объемам сборов — НО «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» — 1,763 млрд рублей при выплатах 40 млн рублей за девять месяцев 2016 года.

То, что четырех компаний, активно работающих на рынке СОЗ, категорически недостаточно, — очевидно. Но допускать на рынок тех, кто не дотягивает по капиталам или не имеет наработок в этой сфере, нельзя. В этом сходятся все эксперты.

И без того страховщиков ответственности застройщиков постоянно критикуют.

«Известно очень мало случаев по всей стране, когда при наступлении страхового случая дольщики получили компенсации от страховой компании», — говорит председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов.

Фонд, которого нет

Сейчас и этих немногих оставшихся хотят подвинуть — с 1 января 2017 года формально начал работу компенсационный фонд, в который каждый застройщик обязан будет внести 1% от стоимости строительства. По задумке Госстроя и АИЖК (авторов идеи), он должен полностью заменить существовавшие до того защитные механизмы.

Директор департамента продаж девелоперской компании «ОПИН» Наталия Немчанинова считает, что в нынешних условиях появление компенсационного фонда «вполне логично и ожидаемо, так как действующий механизм страхования жилых проектов не доказал свою эффективность».

«Для дольщиков компенсационный фонд будет лучшей мерой, чем страховая схема, — уверен Сухов. — В настоящее время количество обманутых дольщиков составляет порядка 40 тысяч человек, а количество проблемных объектов, по разным сведениям, — от 500 до 700 зданий. Так называемый фильтр страховщика раньше не спасал от недобросовестных застройщиков.

Получалось так, что застройщики страховали свою ответственность, платили страховщикам, а обманутые дольщики все равно в итоге оставались и без жилья, и без денег. Так что создание компенсационного фонда как раз и направлено на то, чтобы попробовать перейти к другим способам сокращения рисков дольщиков.

Однако станет ли новая мера действенной, покажет время».

На деле фонда пока нет, как нет и регламентирующих его работу законодательных актов. Требуется доработка механизмов достройки проблемных объектов, а также внесение изменений в устав организации. Лишь в начале февраля назначен руководитель фонда. Им стала Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС).

Формально фонд уже имеет право принимать отчисления от застройщиков на свой счет, открытый в банке «Российский Капитал», но в реальности ни один застройщик свои отчисления в фонд пока не перевел.

По прогнозам представителя Ассоциации экспертов системного менеджмента Максима Поташёва, реальная работа начнется не раньше III квартала нынешнего года. Но как будет работать фонд, до сих пор не очень понятно.

В декабре прошлого года законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ, подразумевающий создание компенсационного фонда долевого строительства в качестве единственного механизма обеспечения ответственности застройщика, получил отрицательные заключения Минфина, Минэкономразвития и Минюста. Так что над документом еще работать и работать.

Три или один?

До внесения изменений в закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) застройщик сам выбирал способ защиты дольщиков из трех вариантов: поручительство банка (применяется редко из-за жестких требований банков и высокой комиссии — 3—7%); страхование ответственности через уполномоченную ЦБ страховую организацию (самый массовый способ обеспечения обязательств); членство в ОВС, куда неблагонадежных застройщиков не берут, а самые устойчивые не идут, поскольку не хотят платить за остальных.

Заместитель генерального директора инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Владислав Луцков отмечает, что из трех возможных видов страхования гражданской ответственности наиболее надежным можно назвать банковскую гарантию. Однако многие застройщики не спешат ее получать в связи с серьезной проверкой, которую проводят банки.

«Общество взаимного страхования — в меньшей степени рабочий инструмент из-за фактического отсутствия процедуры проверки компании, — говорит эксперт. — Страховых компаний, осуществляющих на рынке страхование гражданской ответственности, осталось довольно мало после санации.

Плюс остается под сомнением их возможность реально возмещать убытки по недостроенным объектам».

Представитель девелопера между тем не уверен, сможет ли компенсационный фонд решить проблему обманутых дольщиков.

«Компенсационный фонд, по задумке властей, должен стать более надежной формой страхования дольщиков. Однако предполагаемый размер его накоплений не сможет покрыть с большой вероятностью все расходы на достройку объектов незавершенного строительства», — считает эксперт.

Страховщики тоже в один голос говорят, что фонд несопоставим по масштабам с потенциальным финансовым пузырем на рынке долевого участия.

Эксперты подсчитали, что размер фонда составит от 10 млрд до 30 млрд рублей (1% от оборота в 1 трлн — это 10 млрд рублей). Это крайне мало, считают участники рынка.

Этой суммы может не хватить на компенсации дольщикам при банкротстве даже одного крупного застройщика, отмечает Александр Артамонов. Всего же число застройщиков только в Подмосковье составляет 2,5 тыс., а по всей стране их насчитывается более 280 тыс.

Это притом, что потенциальный «пузырь» на рынке сейчас достигает 500 млрд рублей, то есть примерно половины всего объема рынка долевого строительства (около 1 трлн рублей).

Президент ВСС Игорь Юргенс обращает внимание на то, что этой суммы хватит от силы на десять домов, которые придется достраивать компенсационному фонду. Кстати, о компенсациях дольщикам при несоблюдении сроков строительства речь не идет — компенсационный фонд будет «включаться» лишь при банкротстве застройщика.

И Артамонов, и Поташёв уверены, что заявленная ставка обязательных отчислений в фонд в 1% — лишь прикидочная, никто всерьез не просчитывал, какой она должна быть. Разработчики документа ориентировались, скорее всего, на среднюю ставку в 1,5% у страховщиков.

Но страховщики, прежде чем заключать договор с застройщиком, проводят сложную многоступенчатую экспертизу и дают такую ставку только проверенным и надежным клиентам, а фонд будет отвечать за всех застройщиков оптом.

Наиболее вероятным сценарием экспертам представляется рост ставки обязательных отчислений в фонд до 3%, а то и до 5%. Но и этого будет недостаточно для покрытия всех возможных убытков.

Вместе, а не вместо

И страховщики, и девелоперы в целом приветствуют инициативу появления компенсационного фонда, понимая, что та бравая четверка страховщиков, которая сейчас пытается закрывать все потребности рынка, проблемы в целом не решает. По мнению Максима Поташёва, и 15 аккредитованных ЦБ РФ компаний на самом деле будет недостаточно, даже если они вдруг начнут более активно страховать застройщиков.

Компенсационный фонд очень нужен.

Но, по мнению страхового сообщества, он никак не должен быть единственным защищающим дольщиков механизмом, так как без наработок страховых компаний в области экспертизы застройщиков и оценки рисков не обойтись.

И конечно, нельзя на скорую руку принимать решение о замене одним механизмом трех других — нужно тщательно проработать возможности совместного использования и страховых схем, и компенсационного фонда.

По мнению Наталии Немчаниновой из «ОПИН», фонд может столкнуться с теми же проблемами, что и страховые компании при крупных страховых случаях — например, банкротстве застройщика. Хотя и считает, что надежность государственного органа будет выше, чем у страхования и банковских гарантий.

«Обсуждаемые условия сопоставимы с тарифами страховых компаний и, по предварительным прогнозам, не должны значительно повлиять на финансовую устойчивость девелоперов. Но при этом следует понимать, что любая дополнительная финансовая нагрузка отражается на цене квадратного метра», — предостерегает Немчанинова.

О дополнительной нагрузке на застройщиков, особенно если фонд будет дублировать уже существующие формы страхования гражданской ответственности, говорит и Луцков. «Если от всех продаж застройщики станут отчислять по 1%, то из оборота строительной сферы только в Москве будет уходить в среднем 2,5 миллиарда рублей в год.

Эти средства будут замораживаться, и застройщики не смогут их использовать, то есть вкладывать в новые проекты, инфраструктуру, развитие региона, — сетует представитель Est-a-Tet.

— На строительный сектор сейчас и без того оказывается серьезное давление — высокая стоимость проектного финансирования, ужесточение требований к застройщикам и изменение механизма приобретения объектов долевого строительства, внешние экономические вызовы».

Партнер «Первой юридической сети», работающей в сфере недвижимости, Павел Курлат полагает, что фонд должен стать сильным финансовым инструментом.

«Крайне важно, чтобы этот документ был серьезно проработан, — говорит эксперт.

— Все зависит от того, насколько та организация, которая будет управлять компенсационными фондами, будет наделена властными полномочиями, а также от того, насколько хорошо будет работать институт реагирования».

Всероссийский союз страховщиков сформулировал консолидированную позицию страхового сообщества по вопросу создания компенсационного фонда и направил свои предложения в Общественную палату. Там 3 февраля прошло «нулевое» слушание поправок к 214-ФЗ и будет продолжено обсуждение законопроекта.

Позиция ВСС сводится к тому, что компенсационный фонд долевого строительства целесообразно сделать дополнительным средством осуществления гарантий, в дополнение к действующим в настоящее время (в рамках 214-ФЗ) механизмам обеспечения ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.

В какой форме это может быть реализовано, не знают пока даже сами страховщики, но они готовы обсуждать идеи и с руководством фонда, и с Минстроем.

Одним из вариантов могло бы стать разделение рисков: страховые компании с уже наработанными компетенциями в андеррайтинге берут на себя предварительную экспертизу («просеивание» застройщиков) плюс перестрахование, а компенсационный фонд — достройку проблемных объектов.

В случае если дольщик хочет получить вложенные средства (при банкротстве застройщика), выплату будет осуществлять страховщик. Если же дольщик готов ждать достройки объекта новым застройщиком, компенсации могут стать задачей фонда.

У страховщиков существуют схемы успешной работы страховых компаний на рынках, где есть компенсационный фонд, обращает внимание президент ВСС Игорь Юргенс и приводит в пример автострахование, агрострахование и страхование ответственности перевозчиков. Эти механизмы можно использовать и при страховании ответственности застройщиков.

В любом случае совмещение разных механизмов защиты участников долевого строительства должно пройти широкое обсуждение с привлечением компаний, работающих на этом рынке, уверены страховщики. Еще есть время все обсудить, чтобы не принимать решений впопыхах. Тем более что скандалы с дольщиками в разных регионах России и без того возникают уже много лет.

Источник: http://www.banki.ru

Что ждет застройщика на рынке страхования

13.05.2015

Экономика

За год работы ОВС не было ни одного страхового случая

• Из трех предусмотренных законом возможностей страхования гражданской ответственности застройщиков  — банковская гарантия, коммерческое страхование и страхование некоммерческое, последним сегодня по закону может заниматься только «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС).
• Годовщине работы некоммерческого объединения «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» была посвящена мультимедийная пресс-конференция, которая прошла в международном информационном агентстве «Россия сегодня».
• Общество было образовано тридцатью крупнейшими российскими застройщиками и приступило к страховой деятельности 1 января 2014 года.
• На встрече с журналистами речь шла о ситуации на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков, о финансовых и экономических показателях деятельности организации в 2014 году, о перспективах развития рынка страхования ответственности застройщиков.

В пресс-конференции приняли участие председатель правления НО «ОВС застройщиков», президент ГК «МОРТОН» Александр Ручьев и руководитель рабочей группы президиума Генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, заместитель председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы России? Александр Хинштейн. Последний, кстати, является одним из авторов того закона, который и привел к созданию ОВС, а также ввел механизм обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Счет пострадавшим идет на десятки тысяч

О важности совершенствования института взаимного страхования застройщиков сегодня красноречиво говорят цифры. По состоянию на 1 января нынешнего года, по данным реестра «Единой России», в стране насчитывалось 70 тысяч пострадавших дольщиков. Если не принять меры по предупреждению негативного развития ситуации, эта цифра не только не снизится, но и может возрасти, считает Александр Хинштейн.

В связи с этим Александр Ручьев констатировал, что сегодня, по истечению года с начала работы ОВС, можно утверждать: цели, которые ставились при его создании, достигнуты.

Базовая идея, что общество станет защитой интересов дольщиков, реализовалась.

За год работы в обществе не было ни одного страхового случая, и из тех рисков, которые застройщики на себя приняли, более 30% уже вышли из зоны риска, введя свои дома в эксплуатацию.

За год было рассмотрено около 176 заявок на вступление в общество, из них 170 получили одобрение и 127 застройщиков стали его членами, заплатив вступительный взнос. Всего за год было застраховано рисков на 77 млрд руб.

, по которым начислена премия 750 млн руб. — это 10870 договоров. Общество ведет деятельность в 17 субъектах Российской Федерации, имеет там свои представительства.

Страховые резервы ОВС на сегодняшний день составляют 520 млн руб.

Прогноз показывает, что к концу нынешнего года ОВС достигнет 1,5 млрд руб. страховых накоплений. И если такая динамика будет сохраняться, то в течение двух—трех лет общество сможет полностью перекрывать страховые риски по тем застройщикам, которые в него вступили.

При форсмажоре придется скинуться

Но значит ли это, что сегодня ОВС еще не сможет выполнить в каких-то случаях взятые на себя обязательства? Отнюдь! Как сообщили журналистам спикеры, в случае, если сегодня вдруг начнутся процедуры банкротства сразу нескольких членов ОВС, остальным членам общества придется дополнительно «сбрасываться», чтобы покрыть страховые издержки. Это было заложено при создании ОВС. При этом добровольный выход или исключение из членов общества не означают отказа от взятых обязательств — их обязательства в полном объеме сохраняются.

Это — очень важный момент, поскольку страховой рынок сегодня по-прежнему остается достаточно непрозрачным, и большое число договоров заключаются сегодня страховщиками, не обладающими в должном объеме ни собственными средствами, ни собранными резервами. Кроме того, довольно часто договора заключаются по заведомо нереализуемым, заниженным ставкам до уровня 0,15%. На практике это означает, что такие страховщики никогда расплачиваться не будут, да и не собираются этого делать изначально.

На рынке страхования гражданской ответственности застройщиков сегодня серьезных потрясений не происходит. На данный момент зафиксировано банкротство, предбанкротное состояние или отзыв лицензии только у трех страховых компаний, которые работали в страховании долевого строительства. По этим страховым компаниям сегодня идет перезаключение договоров, как этого требует закон.

Однако относительный штиль на рынке страхования еще не значит, что так будет всегда. В частности, есть информация, что из Общества взаимного страхования планируется исключить от 6 до 10 компаний-застройщиков. В связи с чем?

Как пояснил Александр Ручьев, в общество было принято 127 компаний. Но некоторые из них вступили в ОВС только для того, чтобы получить соответствующий статус. При этом они, не страхуя свои объекты, продолжают продавать квартиры по предварительным договорам купли-продажи, а также используют и другие финансовые схемы.

Это недопустимо, поэтому правление эту ситуацию проработало, и такие застройщики будут покидать ОВС. Примерно по десяти компаниям уже принято решение об их выходе из общества. С учетом текущей ситуации общество чистит свои ряды.

Однако, как подчеркнул спикер, исключение этих компаний из ОВС не влечет за собой отказа от исполнения обязательств этими компаниями.

За что СУ—155 не пустили в ОВС

В связи с тем, что в последнее время растет протестное движение дольщиков, жилье которых строит (а точнее, не строит, хотя должно было) СУ—155, на пресс-конференции возник вопрос по этой компании. В частности, была ли компания СУ-155 когда-либо членом ОВС?

Как сообщил Александр Ручьев, СУ—155 не была соучредителем данного Общества, а в 2014 году им отказали в приеме в ОВС, потому что у них есть дела о банкротстве.

В свою очередь Александр Хинштейн рассказал о том, что СУ—155 активно использует в своей работе подложные схемы, привлекая средства граждан через жилищно-строительные кооперативы. И в случае неисполнения ими своих обязательств, никакого механизма защищенности этих средств не будет.

На сегодняшний день в суды поступил ряд исков о признании СУ—155 банкротом, рассмотрение этих исков пока не началось. Тем не менее  ситуация непростая, количество дольщиков (хотя юридически они не дольщики, а пайщики СУ—155) в различных регионах России превышает 30 000 человек.

Именно для того, чтобы подобного рода обходных схем не было, подготовлены поправки в законодательство. Некоторые из них вводят целый ряд ограничений для ЖСК с тем, чтобы застройщики не использовали их в виде подложных схем. Например, теперь юридические лица не смогут быть учредителями ЖСК.

ЖСК сегодня не может распоряжаться земельным участком, который не находится у него на правах собственности.

— Мы очень рассчитываем, что удастся избежать банкротства СУ—155, — заявил депутат Хинштейн. — Хотя объема активов, которыми располагает собственник компании, г-н Михаил Балакин, являющийся, кстати, депутатом Мосгордумы от фракции ЛДПР, вряд ли достаточно, чтобы обеспечить выдвинутые требования.

Основные требования к СУ—155 выдвигаются сегодня от лица государства или государственно ориентированных структур. В числе тех, кто уже требует возмещения средств, — банки с государственным участием.

Те, кто потенциально таковыми могут стать — Министерство обороны, администрации ряда субъектов Федерации, и в первую очередь, Московской области, а также Пенсионный фонд, долги перед которым со стороны СУ—155 составляют достаточно высокую сумму — свыше 6 млрд руб.

Дольщикам и застройщикам поможет санатор

Поскольку сегодня экономика находится, что называется, в зоне турбулентности, похожие на вышеописанную ситуации могут происходить со многими компаниями. Поэтому, как заявил Александр Хинштейн, рабочей группой партии Единая Россия подготовлены предложения по принятию комплексного пакета мер, дабы в дальнейшем злоупотребления в долевом строительстве жилья по возможности исключить.

— Законодательство в этой сфере нуждается в дальнейшей корректировке и ужесточении, считает Александр Хинштейн.

— Я очень рассчитываю, что в весеннюю сессию будет принят во втором и третьем чтениях подготовленный нами законопроект, который, в том числе, предусматривает увеличение ответственности застройщика и страховщика.

Среди прочего мы предлагаем увеличить уставной капитал компании, страхующей риски застройщиков в пользу граждан до 240 млн руб., а оборотных средств — до 1 млрд руб. По нашему мнению, это позволит защитить людей от недобросовестных страховщиков.

Депутат рассказал, что в правительство направлено предложение о том, чтобы создать механизм санирования, в основе которого должен быть некий единый санатор.

Подразумевается, что эти функции сможет на себя взять новое объединение, которое планируется создать путем слияния Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС).

Все застройщики будут отчислять незначительный страховой процент в фонд этого санатора.

Речь идет о структуре с государственным участием, которая будет вести реестр объектов строительства, мониторить их, будет иметь право вступать в дела о банкротстве, иметь право истребовать объекты незавершенного строительства, а также имеющиеся иные активы, достраивать их и страховать.

— В итоге мы предлагаем создать аналогию Агентства страхования вкладов, но только не в банковской, а в строительной сфере, — пояснил Александр Хинштейн. — А поскольку АИЖК имеет свою страховую компанию с государственным участием, последняя станет перестраховывать все риски.

При этом Общество взаимного страхования будет также активно действовать, привлекая новых членов. Это станет еще одним механизмом гарантированной защищенности средств граждан, участвующих в сооружении жилья.

Михаил ЗИБОРОВ

Этот материал опубликован в майском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты при банкротстве застройщика | Двитекс

При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.

В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:

1. Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома). 

2. Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.

Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №218-ФЗ), согласно которому вместо страховки и поручительства гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. Данный компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет дополнением к обязательным взносам в фонд.

В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.

Стороны договора страхования ответственности застройщика

Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.  Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховой случай

• Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные: 
• — решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ; 
• — решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Срок действия страхования

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. 

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).

Порядок выплат 

Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования. 

Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.

Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии. 

Страхование ответственности застройщика — договор, по 214 ФЗ, страховые компании, при долевом строительстве

Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить.

Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.

В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.

Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:

• страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
• страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
• страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.

Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.

Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.

Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.

Обязательно уплачивается залог в размере 30% от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.

Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет  с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.

Финансовое учреждение должны работать не менее 5 лет, обладать уставным капиталом от 200 млн. рублей и собственное имущество в размере 1 млрд. рублей.

Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью.  Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.

Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.

Наиболее выгодным методом страхования можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря существующей большой конкуренции между страховщиками, много программ выглядит поистине выгодными предложениями для страхователя.

Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.

Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений существенных условий договора.

По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполненных работ. Еще одно большое преимущество страхования с участием страховых компаний – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения.

Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией.

Относительно сторон соглашения можно сказать то, что страхователем выступает всегда застройщик. Страховщик выбирается в зависимости от способа страхования. Оптимальным вариантом будет именно договор, заключенный со страховой компанией.

Страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков. Они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но преимущества от оформления страховки имеет и сам страхователь. Договор страхования ответственности застройщика позволяет продолжать деятельность в сфере долевого строительства и быть конкурентно способным на рынке.

Способ страхового обеспечения застройщик выбирает самостоятельно относительно каждого жилого помещения.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

Согласно №214 застройщик за свой счет осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств (ст. 15.2).

Страхователь по договору берет на себя обязательства относительно уведомления дольщиков об условиях страхования. Условия страхования определяются правилами страхования, которые утверждаются страховщиком.

Если застройщик выбирает методом страховой защиты участие в обществе взаимного страхования, то он должен оповестить дольщиков об условиях страхования и о специфических особенностях членства в обществе.

Страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств застройщиком осуществляется в пользу выгодоприобретателей.

Ими могут быть граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства. Выгодоприобретатели по договору могут быть изменяться, но об этом обязательно уведомляется страховщик.

Принимающий участие в рынке долевого строительства застройщик обязан:

• заключить страховое соглашение еще до начала поступления средств;
• предоставить необходимую информацию относительно условий защиты всем заинтересованным личностям;
• зарегистрировать составленный договор в Росреестре.

Именно Росреестр является контролирующим органом относительно оформления полисов в сфере защиты ответственности застройщика.

На каждую отдельную долю оформляется отдельный договор. Страховой суммой признается сумма реализуемой доли. Страховое соглашение оформляется в обязательном порядке до регистрации.

Информацию о страховании гражданской ответственности в компании Росгосстрах вы можете найти на этой странице.

Правила

Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.

Объектом страхования выступают материальные интересы застройщика и третьих лиц, которые подвергаются риску в процессе выполнения договорных положений.

Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.

Подтверждается это следующим набором документов:

• решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
• решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
• выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.

По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.

Во-первых, для этого застройщику нужно иметь большую сумму и не бояться риска того, что все квартиры не будут раскуплены.

Во-вторых, неясно кто вообще будет выгодоприобретателем по договору, если застрахован весь дом, а дольщиков еще нет.

Ну, и наконец, еще два весомых аргумента в пользу страхования отдельных квартир: только при наличии дольщиков можно зарегистрировать договор и большая часть квартир продается только после ввода дома в эксплуатацию.

Правила страхования ответсвенности застройщиков.

Условия договора

Минимальная страховая сумма по договору зависит от цены соглашения, тарифных ставок, но не может быть меньше рассчитанной суммы для общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче по договору дольщику.

За страхователем остается право уплаты страховой суммы единовременно и в рассрочку. Моментом вступления договора в силу является момент зачисления первого страхового взноса.

В подобном страховом соглашении не устанавливается франшиза. Страховщик также обязуется отправлять дольщикам информацию относительно размеров произведенного страхового возмещения. Страховщик имеет право на обращение с регрессом к застройщику после проведения страховых выплат.

Досрочное прекращение и расторжение страхового договора не  лишает страховщика обязательства относительно выплаты компенсации по страховому случаю, если он произошел во время действия договора.

При досрочном прекращении и расторжении соглашения страховщик в обязательном порядке уведомляет всех долевых собственников.

Срок действия страхового соглашения зависит от срока строительства. Он рассчитывается на основании проектной декларации и ДДУ.

Договор такого рода и полис являются равнозначными понятиями. Соглашение о страховании ответственности застройщика подлежит обязательной регистрации, без которой он недействителен.

Что является страховым случаем

Страховым риском выступает риск неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиками относительно передачи жилого помещения.

Страховыми признаются следующие случаи:

• прерывание строительства;
• банкротство застройщика;
• неполучение дольщиками жилья;
• невозврат вложенных материальных ресурсов на строительство.

Объем рисков, которые может застраховать одна компания, не лимитирован. Законом ограничивается только  максимальный размер премий.

В каких компаниях можно оформить

Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не  торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.

Ими являются:

• БАЛТ-Страхование;
• ВСК;
• ВТБ;
• Восхождение;
• ГУТА;
• Диамант;
• СК Екатеринбург;
• Инвестстрах;
• Интерполистраст;
• ИСК Евро-полис;
• Купеческое;
• Лексгарант;
• Мастер-гарант;
• МЕСКО;
• МСЦ;
• НАСКО Татарстан;
• Пари;
• Помощь;
• Приоритетное страхование;
• Проминстрах;
• Респект-полис;
• СБГ;
• Страховая инвестиционная компания;
• Строительная страховая группа;
• Универс-гарант;
• Факел.

В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.

При долевом строительстве

Дольщики являются третьими лицами по договору, в чью пользу заключается само соглашение. Они выгодоприобретатели при наступлении страхового случая.

Застройщик  берет на себя обязательство относительно своевременной сдачи жилых помещений долевым участникам. Страховщик обязуется уведомлять о смене условий и порядке выплаты денежных сумм страхователем.

Дольщики могут меняться, но об этом уведомляется страховщик в обязательном порядке. С каждым долевым участником договор составляется отдельно.

Застройщик будет отвечать в отдельности перед каждым участником за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств.

Тарифы

Тарифы	Среднестатистические	Для крупных застройщиков
Текущие ставки в 2015 году. В результате крупномасштабного и длительного сотрудничества тарифы могут падать на 10-30%	0,5-0,8%	0,35-0,4%

Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты.

Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.

Страховая премия определяется исходя из существующих тарифов и срока действия договора. Последний равен сроку строительства.

Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.

Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.

Ни одна страховая компания с серьезными намереньями сегодня не будет страховать застройщика без привязки тарифов к сроку действия соглашения.

Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.

Страхование ответственности застройщика сегодня уже не является необходимостью. Это обязательное условие для каждого застройщика, который хочет быть конкурентоспособным на рынке предлагаемых им услуг.

Что говорится в договоре страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, читайте здесь.

Что такое помощь на дорогах, рассказывается в этой статье.