В этом году Центробанк опустил ключевую ставку до рекордно низкого уровня – в конце июля она была снижена в третий раз за год до 4,25%. Ключевая ставка определяет стоимость денег, которые ЦБ печатает и продает банкам, а они в свою очередь перепродают их в виде кредитов.
Разница между ключевой ставкой и ставкой по банковским кредитам – это те деньги, которые зарабатывают банки (как минимум это 2%). Коммерческие банки не могут выдавать кредиты по ставке ниже ключевой. Такова примитивная схема круговорота денег в природе и влияния ключевой ставки. На самом деле она, схема, намного сложнее, запутаннее и прибыльнее, чем кажется.
Но сама ключевая ставка – это значимый элемент работы всей кредитной системы. Хотя президент более значимый. Кто с этим поспорит?
«Ключевая ставка, размер которой определяет Банк России как мегарегулятор финансового рынка, является одним из основных показателей, в зависимости от которых банки выстраивают собственную процентную политику как в сфере привлечения денежных ресурсов, так и в сфере кредитования, – поясняет пресс-секретарь банка «открытие» по СЗФО Иван Макаров.
– Вместе с тем на процентные ставки по ипотеке не меньшее влияние оказывает общая ситуация на рынке и то, каких ставок придерживается пятерка его лидеров.
Изменение данной конкурентной среды иногда заставляет отдельных игроков ипотечного рынка идти на изменение процентных ставок по ипотечным кредитам еще до того, как Банк России изменит в ту или иную сторону ключевую ставку, исходя из динамики макроэкономических показателей».
Цена проектного финансирования остается тайной
Поскольку ключевая ставка оказывает влияние на весь финансовый рынок, то и стоимость проектного финансирования также оказывается в зависимости от решений Центробанка.
«Ключевая ставка на стоимость кредитов для застройщиков влияет значительно меньше, чем на ипотечные проценты. Проектное финансирование – довольно новый продукт для наших банков, поэтому здесь все пока индивидуально.
Очевидно одно – деньги для застройщиков стали «дороже», – отмечает Надежда Калашникова.
Ни застройщики, ни банкиры, как правило, не озвучивают стоимость кредитных средств, предоставляемых в рамках проектного финансирования. Эксперты называют некую среднюю ставку в 4-9% годовых, но добавляют, что банки подходят крайне индивидуально к этому продукту.
В мае Правительство РФ утвердило «Правила возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства», по сути запустив механизм субсидирования ставки по проектному финансированию.
Застройщики рассказывают, что им удалось в рамках госмер договориться с банками о ставке не выше ключевой. Но не всем.
«Ключевая ставка, конечно, влияет на ставку проектного финансирования. Соответственно, при уменьшении ключевой ставки уменьшается и стоимость проектного финансирования. Зависимость здесь прямая.
С некоторым отставанием от снижения ключевой ставки банки снижают процентные ставки на проектное финансирование как по новым, так и по ранее полученным кредитным соглашениям. Сейчас ставки по кредитам уже менее 10%», – рассказывает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
При этом, добавляет он, застройщики могут воспользоваться несколькими программами по субсидированию процентной ставки.
В частности, программа Министерства экономического развития, а также программа «Льготное кредитование застройщиков», которая позволяет застройщику снизить процентную ставку до уровня ключевой ставки (она появилась как мера поддержки в период «ковид»).
«Безусловно, процентные ставки по кредитам для корпоративных клиентов, в том числе в рамках проектного финансирования, серьезно зависят от уровня ключевой ставки Банка России. За последний год они, как и ставки по ипотеке, конечно, снизились вслед за ключевой ставкой более чем на 1,5 процентных пункта и впервые за последние годы перестали быть двузначными.
В среднем по рынку, без учета компенсационных механизмов Минэкономразвития, которые очень часто применяются при проектном финансировании, процентные ставки по кредитам в данной сфере на старте проектов, в том числе с применением эскроу-счетов, составляют 9-9,5% годовых, – рассказывает Иван Макаров.
– Разумеется, практически каждый проект индивидуален, поэтому конечный размер процентной ставки в рамках проектного финансирования может быть и ниже – все зависит от уровня заемщика, опыта его управленческой команды, репутации бенефициаров».
Так, в частности, процентная ставка по проектному финансированию увязывается с поступлением средств на эскроу-счета – а это деньги, которые банку достаются бесплатно, деньги, которые раньше получали застройщики. При хорошем потоке денег на эскроу ставка может быть уменьшена вплоть до символических 0,01%. И это не зависит от ключевой ставки ЦБ.
Более того, очевидно, что крупные стройкомпании получают более дешевое кредитование, чем мелкие, в силу уже сложившейся кредитной истории, большому потоку денег дольщиков, да и просто откровенной поддержки государства.
Публичных данных о том, насколько подорожали деньги для застройщиков, нет. Факт, что подорожали. Но более конкретная информация хранится за семью печатями.
Что позволяет застройщикам называть любые цифры увеличения себестоимости и оправдывать увеличение цен на квартиры на рынке.
На самом деле застройщики мониторят ситуацию на рынке и могут увеличивать цены исходя из собственных оценок спроса.
Как дешевеет ипотека
В начале года застройщики впадали в уныние, как только речь заходила о будущем рынка ипотеки. Объемы кредитов падали, что негативно влияло на продаже. Банкиры на условиях анонимности намекали, что рынок ожидает дефицит заемщиков, самые смелые предрекали снижение стоимости новостроек из-за падения спроса и числа сделок.
Несмотря на то что Центробанк снижал ключевую ставку – в начале года 2019 года она составляла 7,75%, а в начале этого года 6,25%, а ставка по ипотеке находилась на уровне 10% . Даже такое существенное снижение не дало эффекта, ипотека продолжала падать.
Но на помощь пришел президент, который своим административным решением снизил ипотечную ставку до 6,5% при ключевой 6,25%.
Ипотека с господдержкой была запущена в конце апреля и стала настоящей палочкой-выручалочкой для рынка новостроек. В середине апреля уважаемое рейтинговое агентство Эксперт РА прогнозировало, что ставки по ипотеке могут вырасти с текущего на апрель средневзвешенного значения в 8,69% годовых до 10% годовых. Прогноз не сбылся – ставка опустилась по приказу свыше.
«ЦБ, как известно, тоже зависит от решений сверху. Поэтому флуктуации ключевой ставки – это еще и посыл государства бизнесу, что можно рассчитывать на определенную поддержку. Что логично, учитывая бюджетообразующий характер строительной отрасли», – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Государство уже не в первый раз искусственно снижает ставки по ипотеке, активно стимулируя строительство и попутно решая другие свои задачи.
Так было в прошлый кризис с субсидированной ставкой, этим же проверенным путем пошли власти в этот кризис. В промежутке появилось еще ряд льготных продуктов – для развития Дальнего востока, семейная ипотека, сельская ипотека.
Так что ипотека – это не просто возможность решить жилищные проблемы россиян, это большая государственная политика.
«Ипотека с льготной ставкой стала драйвером продаж последних месяцев. Люди понимают, что проценты по кредиту могут оказаться ниже процентов по инфляции, государство, по сути, вносит часть стоимости квартиры и, таким образом, помогает и застройщикам, и покупателям», – говорит Надежда Калашникова.
«ДОМ.РФ (АИЖК)» уже рапортует о рекордах. «Июль 2020 года попал в тройку месяцев с максимальной выдачей ипотеки за всю историю российского рынка наряду с декабрем 2018 и 2019 годов. За месяц всего было выдано 140 тыс.
ипотечных кредитов на 340 млрд рублей, что на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% в денежном», – свидетельствуют данные ежемесячной оценки, проводимой Аналитическим центром «ДОМ.РФ» и Frank RG.
Сами застройщик не прочь поиграть со ставками ипотеки. Тем более что проектное финансирование сделало их по сути партнерами банков-кредиторов. На рынке стали появляться предложения вплоть до 0% на первый год кредитования. А недавно банк «ДОМ.
РФ» и «Группа компаний ПИК» запустили программу субсидирования ипотечных ставок – оформить кредит на покупку жилья можно по ставке от 4,6% в рамках льготной ипотеки на новостройки. Льготная ставка устанавливается на весь срок кредитования – до 30 лет. Первоначальный взнос – 15%.
Это действительно уникальное предложение на рынке!
Однако есть и ложка дегтя в этой бочке липового меда. «Как показал анализ развития ипотечного рынка в 2015–2019 годах, при снижении кредитной ставки в диапазоне с 14% до 10% выдача ипотечных кредитов возрастала примерно на 15% на каждый процентный пункт снижения ставки.
Опыт реализации программы льготной ипотеки под 6,5% в 2020 году свидетельствует о том, что при более низких ставках эластичность выдачи ипотеки снижается: понижение ставок на 3 п.п. (с 9% до 6%) обеспечило прирост ипотечной выдачи лишь на 20%.
Это объясняется тем, что число семей с доходами, достаточными для вступления в ипотеку, ограничено», – грустят аналитики «ДОМ.РФ».
Что будет со ставками по ипотеке
- Что будет со ставками по ипотеке
Как инфляция и ключевая ставка влияют на стоимость ипотечных кредитов? Разбираемся вместе с заместителем руководителя комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов Михаилом Хорьковым.
Партнерский материал
Что такое ключевая ставка
Ключевая ставка — это один из инструментов денежно-кредитной политики Центрального банка (ЦБ). С помощью ключевой ставки ЦБ влияет на уровень процентных ставок, то есть фактически на стоимость денег.
Если говорить проще, то ключевая ставка — это минимальная процентная ставка, по которой ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам. Следовательно, стоимость банковских кредитов не может быть ниже, чем размер ключевой ставки. Исключение — государственные программы по ипотеке с субсидированной (пониженной) ставкой.
Динамика ключевой ставки, а также официальные комментарии, которые дает Центробанк при ее повышении или снижении — то, за чем нужно следить, если вы подумываете о покупке жилья и планируете брать для этого ипотечный кредит.
В 2019 году этот показатель уменьшился уже в третий раз — в совокупности на 0,75 процентных пунктов. Очередное снижение — очевидный сигнал к тому, что ставки по ипотечным кредитам тоже будут уменьшаться.
Изменения ипотечных ставок связаны с ключевой ставкой
Вслед за ее повышением можно ожидать будущее удорожание ипотеки. И наоборот: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты. В последнее время ЦБ последовательно снижает ключевую ставку. Согласно законам рынка, ставки по кредитам также должны корректироваться в меньшую сторону. Причем в первую очередь начнут дешеветь ипотечные кредиты.
Ключевая ставка и инфляция
Центробанк, принимая решение о размере ключевой ставки, опирается на большое число рыночных индикаторов. Один из основных — это инфляция. Если инфляция снижается, то повышается вероятность снижения ключевой ставки. Поэтому, чтобы понимать, как будут меняться ипотечные ставки, надо также обращать внимание на уровень инфляции.
6 сентября Центробанк принял решение о снижении ключевой ставки до 7%. При этом в официальном комментарии отмечается, что до конца 2019 года риски ускорения и замедления инфляции сбалансированы, а годовая инфляция прогнозируется на уровне 4%. Все это создает предпосылки для снижения ипотечных ставок.
Что будет с ипотечными ставками в будущем
С одной стороны, эти изменения можно оценить позитивно, поддержит рынок. И привлечет на него новых покупателей. Не исключено, что предложения банков вернутся к минимальным значениям 2018 года уже в 2019 году — и многие покупатели вновь будут рассматривать вопрос о покупке жилья с помощью ипотеки.
С другой стороны, в том же решении Центробанка о снижении ключевой ставки сказано, что темпы роста российской экономики по-прежнему ниже ожиданий. Это значит, что эффект от снижения ставок по ипотеке может оказаться не столь заметным, как хотелось бы.
В 2019 году Сбербанк предлагает несколько ипотечных программ. Ставки по ипотеке зависят от типа приобретаемой недвижимости, срока кредитования, суммы первоначального взноса и других факторов.
Приобрести квартиры в новостройке в ипотеку можно по ставке от 7,6% годовых, а квартиру на вторичном рынке — от 9,1%. В рамках программы «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» ставка составит от 5%.
Чтобы узнать условия ипотечного кредита, который подходит вам, воспользуйтесь персональным подбором ипотечной программы.
Сейчас читают
Моя квартира не продается. Что делать?
Как написать продающее объявление для недвижимости
Как сделать квартиру уютной и функциональной: 15 простых правил
Была ли эта статья полезна?
Ипотека: заманчивая выгода и риски низких процентов по субсидированным ставкам «от застройщика» и переменным ставкам от АИЖК
Периодически на ипотечном рынке появляются заманчивые предложения: одни советуют занять деньги под очень низкие проценты, другие – взять ипотеку без первоначального взноса, третьи – ипотечные каникулы…
Но эти совместные предложения банков и застройщиков возникают не от гуманности и любви к заемщикам. Банки и девелоперы пытаются привлечь новых клиентов, поэтому и создают привлекательные ипотечные продукты.
Портал недвижимости superrielt.ru постарался выяснить, что в итоге получат заёмщики, которые решат воспользоваться нестандартной программой.
Субсидированные ставки «от застройщика»
Суть
Сегодня у практически каждого более или менее крупного застройщика есть совместные программы с банками, в рамках которых предлагается оформить кредит по ставке от 6 до 8% годовых. В некоторых случаях ставки стартуют даже от 5%.
Ставка по наиболее крупной партнерской программе от Сбербанка составляет 7,4%, и число партнеров-застройщиков здесь измеряется сотнями.
Часто предлагаемая ставка не только ниже среднего показателя по рынку (по информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ставка на первичном рынке составляет 9,8%), но и ключевой ставки Центрального банка (7,75%). Напомним, сами банки получают кредиты от Центробанка по ключевой ставке, поэтому им не выгодно работать себе в убыток.
Банку необходимо каким-то образом вернуть недополученный доход от процентов, и в этом случае его покрывает застройщик. Между банком и строительной компанией заключается договор о субсидировании, где оговаривается, что застройщик будет возвращать кредитору процент, который не доплачивает заемщик.
Где застройщик берет деньги, которые платит банку? Существует два варианта – можно отдать часть своей прибыли, а это происходит достаточно редко, либо взять эти средства у покупателя, что бывает гораздо чаще.
Остановимся на последней схеме подробнее.
Зачастую заёмщик, который хочет воспользоваться программой субсидирования ставки от застройщика, при покупке жилья не получает часто практикуемую скидку, которую предоставляют «стандартным» ипотечникам.
Следовательно, неиспользованная «скидка» отдается банку. Иногда дисконт могут предоставить и покупателю, которому субсидируют ставку, но его размер будет меньше.
Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, такая схема весьма логична и честна по отношению к заемщикам, останавливающимся на обычных ипотечных программах.
Также застройщик может продать такому заемщику квартиру по более высокой цене, причем разница может быть весьма ощутима. Еще один вариант для застройщика – «размазать» недополученные доходы по всем клиентам, то есть пропорционально поднять цены на все квартиры, при этом они по-прежнему останутся вполне «красивыми».
Говоря о сроке субсидирования, стоит отметить, что воспользоваться пониженной ставкой можно первые год-два после оформления ипотеки, а затем её возвращают на уровень базовой до конца срока кредитования.
По словам Татьяны Гусевой, директора ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на сегодняшний день большинство банков согласны субсидировать ставку в течение всего срока кредитования. Правда, в этом случае он будет существенно меньше базового (25-30 лет) – следовательно, воспользоваться такой программой сможет только платежеспособный заемщик.
К примеру, в Сбербанке ставка в 7,4% будет актуальна для заемщиков в течение всего срока, составляющего 7 лет. Средний же срок кредитования с субсидированной ставкой составляет 10 лет, но некоторые банки готовы доплачивать процент за клиента и целые 25-30 лет. Это во многом зависит от застройщика, которому придется платить деньги банку.
Так, при покупке жилья в комплексе бизнес-класса «Прайм Тайм» (метро «Аэропорт», ООО «Атлантик) можно оформить ипотеку в Россельхозбанке по ставке от 6% годовых с первоначальным взносом не менее 50% и сроком кредитования до 20 лет.
В жилищном комплексе «Митино 02» (Красногорский район Подмосковья) ипотечная ставка от «Абсолют Банка» составляет 5,75% годовых (максимальный срок кредитования – 10 лет, минимальный первоначальный платеж – 20%).
Покупатели квартир в комплексе «Люберцы 2018» могут рассчитывать на ставку в 6,45% годовых от ВТБ (срок – до 30 лет, взнос – от 30%).
В жилищном комплексе «Спутник» (Одинцовский район) банк предлагает ставку в 6,7% (срок – до 30 лет, взнос – от 20%).
Кому выгодно воспользоваться
Оценим потенциальную выгоду субсидированной ипотеки для клиента, сравнив несколько предлагаемых на рынке лотов (без дисконта, с более низким дисконтом при субсидировании ставки на два года, без завышения стоимости объекта и с завышением).
Например, возьмем квартиру стоимостью 5 миллионов рублей и самую популярную программу от Сбербанка, в рамках которой можно оформить кредит по ставке 7,4% годовых сроком на семь лет, размер первоначального платежа составит 15% от цены жилья. В этом случае каждый месяц заемщику придется платить 64 978 рублей, а в общей сложности он вернет банку 6 208 162 рубля.
Если клиенту скинули 5% от стоимости квартиры (то есть 250 тысяч рублей), реальная цена составит 4,75 миллиона. Оформив семилетний кредит под 9,4% годовых, каждый месяц необходимо будет платить банку 65 782 рубля, а в общей сложности – 6 238 209 рублей. Это всего на 30 тысяч рублей отличается от первой суммы с субсидированной ставкой – по сути, разницы между вариантами практически нет.
Но если клиент получает более крупную скидку, начинает прослеживаться выгода. Так, при дисконте в 10% конечная стоимость жилья составит 5,9 миллиона рублей.
Как отмечает Татьяна Гусева, большинство покупателей выберут вариант, где стоимость квартиры будет наименьшей, то есть предпочтут скидку.
Выгода в сотни рублей будет, если заемщик выберет и субсидированную ставку, и скидку, правда, сниженную с 7% до 4%. На рынке представлены такие варианты, хоть и в небольшом количестве.
Клиент теряет, если с субсидированной ставкой покупает квартиру по завышенной цене. А такое может быть при низких процентах и больших сроках. При этом если стоимость лота завышается на 5% и более, кредит будет совсем невыгодным, уверяет директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова.
Преимущество субсидированной ставки в том, что при достаточно больших сроках кредита размер ежемесячного платежа становится весьма комфортным для заемщика. Помимо обслуживания ипотеки, он может нормально жить, ездить в отпуск и т.д. Но, к сожалению, таких предложений не слишком много.
Дольщикам, которые рассчитывают погасить кредит в пятилетний срок, Мария Литинецкая рекомендует вместо субсидированной ипотеки выбирать скидку.
Руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой» Наталья Селиванова также говорит, что при ипотеке на короткий срок или досрочном погашении кредита скидка будет выгоднее.
Перспективы
По мнению участников рынка, субсидированная ставка – в первую очередь маркетинговый ход, вполне хорошо работающий сегодня. К примеру, заемщик может взять квартиру с более высокой стоимостью, которую он прежде даже не рассматривал.
По словам Андрея Носонова, руководителя ипотечной группы департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», субсидированная ставка применяется для образования большей воронки продаж, чем существует при старте продаж в проекте.
К тому же, ввиду постепенного снижения ипотечных ставок, через некоторое время она может снизиться до 8% годовых, и субсидировать будет особо нечего. Возможно, тогда субсидированные ставки исчезнут, хотя это произойдет не сразу.
Переменная ипотечная ставка
Суть
Такие кредиты сегодня выдают в АИЖК. По словам представителей агентства, при разработке предложения был учтен отечественный и международный опыт. В ипотеке с переменной ставкой процент привязан к индексу потребительских цен, который таргетируется Центробанком.
Это новый продукт на российском рынке, и при его развитии агентство анализирует опыт наиболее преуспевших в этом стран. Например, в Швеции на ипотеку с переменной/плавающей ставкой приходится порядка 70% рынка, а в Великобритании при выдаче кредитов ставка фиксируется не более чем на пять лет.
Главной особенностью программы с переменной ставкой является фиксированный размер ежемесячного платежа. Вслед за ставкой меняется срок кредитования (в кредитном договоре он указывается лишь ориентировочно и может меняться как в большую, так и в меньшую сторону). При этом ежемесячный платеж остается прежним.
Ставка по таким кредитам пересматривается ежеквартально.
При ее расчете учитывается фактический уровень инфляции (индекс потребительских цен) за три предыдущих месяца, который публикуется Росстатом, плюс маржа в размере 5,9 процентного пункта (п.п.).
То есть ставка меняется четыре раза в год: первого числа января, апреля, июля и октября. Новая ставка актуальна в течение всего квартала. В четвертом квартале прошлого года она составляла 6,45%, в первом квартале этого года – 6,98%.
Кредиты с переменной ставкой предлагают партнеры агентства, их можно оформить по таким продуктам, как «Приобретение готового жилья», «Приобретение квартиры на этапе строительства», «Перекредитование».
Кредит с переменной ставкой смогут получить покупатели жилья в комплексах «Город-событие Лайково» (Одинцовский район, застройщик Urban Group), «Лесобережный» (Красногорский район, застройщик Urban Group), «Символ» (Лефортово, застройщик «Донстрой»), в проектах ДСК-1, ГК ПИК, ФСК «Лидер».
Минимальный размер первоначального платежа равен 30%, предлагаемый срок кредитования составляет от 3 до 30 лет.
Кому выгодно, кому невыгодно
У воспользовавшегося этим продуктом заемщика точно не появится непредвиденных ежемесячных расходов, если ставка возрастет, кроме того, он может существенно сэкономить на процентных платежах, если ставка снизится.
Также, по словам представителей АИЖК, благодаря продукту при снижении ставок на финансовых рынках можно получить низку ставку, не прибегая к рефинансированию кредита.
В агентстве отмечают, что вначале этот продукт выбирали люди с высоким уровнем финансовой грамотности и граждане, желающие привязать свои расходы к экономическим показателям.
Как отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, преимущество такой программы для заемщика в том, что при низкой инфляции он получает более низкую ставку, чем фиксированные, которые можно получить в банках.
Как предполагает руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА» Сергей Гордейко, в ближайшие несколько лет уровень инфляции снизится, следовательно, воспользовавшиеся продуктом заемщики останутся в выигрыше.
Поскольку сумма платежа останется прежней, вместе со снижением процентной ставки уменьшится срок кредитования. Причина этого – в особенности платежа по ипотеке, так называемого аннуитета, внутри которого как выплата основного долга, так и выплата процентов.
Когда проценты снижаются, больше денег идет на гашение основного долга – следовательно, он быстрее уменьшается, поясняет эксперт.
Среди минусов Екатерина Щурихина отмечает то, что заемщик берет на себя риски, связанные с инфляцией, на которую он не в силах повлиять. Ежемесячный платеж остается прежним, поэтому меньше рисков, что в ближайшее время заемщик не сможет его внести. Но при увеличении срока кредитования ему придется переплатить по кредиту, причем существенно при тяжелой ситуации с инфляцией.
Как предупреждает Сергей Гордейко, теоретически при определенном росте инфляции может быть такая ситуация, когда в течение какого-то периода (несколько кварталов, год) основной долг вообще не будет гаситься, а весь ежемесячный платеж будет уходить на выплату процентов. Причем с увеличением срока кредитования такой риск возрастает.
Сергей Гордейко приводит данные об изменении переменной ставки в 2016-2017 годах. Напомним, в текущем квартале переменная ставка составляет 6,98%.
Квартал Ставка Маржа, АИЖК, п.п.
- I квартал 2016 13,19% 4,9
- II квартал 2016 14,41% 4,9
- III квартал 2016 10,16% 4,9
- IV квартал 2016 8,54% 4,9
- I квартал 2017 10,07% 5,9
- II квартал 2017 10,88% 5,9
- III квартал 2017 9,23% 5,9
- IV квартал 2017 6,45% 5,9
В январе 2016 года средняя ставка по стандартным ипотечным программам находилась на уровне 12,5%, в феврале – 12,89%, в марте – 12,92%. Сергей Гордейко отмечает, что если заемщик оформлял кредит с постоянной ставкой в январе 2016 года, то он оставался в выигрыше 6 месяцев, а потом кредит с переменной ставкой стал выгоднее.
Вспомним ранее приведенный пример с квартирой, цена которой составляет 5 миллионов рублей: взяв кредит под 12,5% годовых при сроке кредитования в 7 лет, заемщику ежемесячно придется платить по 62,7 тысячи рублей. А если ставка составляет 6,98% – 53 тысячи.
Перспективы
Как полагает Екатерина Щурихина, эти программы при стабильной экономической ситуации могут развиваться достаточно длительный срок.
Сергей Гордейко отмечает, что кредитная программа с переменной ипотечной ставкой – некий переходный вариант компромисса, поскольку она исключает риски заемщика. Но выбранный в качестве индикатора индекс инфляции за предыдущий квартал не отвечает на вопрос, где взять фондирование по такой цене. Эксперт предполагает, что объем выдачи таких кредитов будет ограниченным.
Как говорят в аналитическом центре АИЖК, для того чтобы продукт стал популярным, необходимо время. Эксперты агентства считают, что по мере стабилизации экономической ситуации и снижения ключевой ставки такие продукты будут становиться все более популярными. Пока продукт тестируется, и в АИЖК полагают, что в будущем он будет предлагаться и другими участниками рынка.
Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
- Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке.
Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей.
Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
Ситуация на первичном рынке жилья
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.
По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
- Иван Барсов
- Директор по розничному кредитованию МТС Банка
- Сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что, если на примете есть подходящий объект и возможность взять льготную ипотеку, при благоприятном финансовом положении семьи кредит стоит оформить сейчас.
Программы субсидирования ипотеки на новое жильё
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.
Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.
Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:
- ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
- компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
- 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
- 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Иван Барсов
Директор по розничному кредитованию МТС Банка
Ещё один бонус для ипотечников от государства — материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или просто для погашения ипотеки на новостройку или вторичное жильё.
Ситуация на вторичном рынке жилья
Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в 2021-м эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2021 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Главные условия выгодной ипотеки
Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем.
Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена.
Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
Подать заявку
Что будет с ценами на жилье после повышения ключевой ставки ЦБ
По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен
В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.
Ипотека будет дорожать
В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек.
Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%.
На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.
«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже.
Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки.
Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.
Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам».
По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях.
Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).
«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке.
Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.
Ипотечный рекорд-2020
В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.
Что будет с ценами на жилье
В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.
Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.
Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке.
«Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью.
Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.
Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.
«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.
Эффект льготной ипотеки
Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб.
в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики.
В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.
Мнение застройщиков
Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики.
По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост.
Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.
«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.
На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%.
«Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых.
С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».
Источник: РБК Наталия Густова
Читайте договор: правда, что банк может резко увеличить ставку по действующей ипотеке?
Центробанк вернулся к повышению ключевой ставки, и СМИ разродились новостями: банки начнут повышать ипотечные ставки по уже выданным кредитам. Якобы в большинстве ипотечных договоров есть пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке менять условия по процентам. Разберёмся, о чём идёт речь и когда кредитор вправе менять ставку.
Подмена понятий или ошибка?
14 апреля многие СМИ «напомнили» россиянам, что банки вправе менять ставки по ипотеке в одностороннем порядке. Журналисты ссылаются на слова преподавателя Высшей школы экономики Марии Абрамовской. Эксперт обсуждала тему ипотеки с изданием Regnum.
Правда ли, что ставка по действующему кредиту может внезапно вырасти? vertexsochi.ru.
По словам Абрамовой, такая возможность предусмотрена кредитным договором.
Как только Центральный банк поднимет ключевую ставку, банк-кредитор может последовать его примеру. Как правило, кредитный договор содержит пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке после уведомления заёмщика поднимать ставку по договору в случае роста ключевой ставки. В этом случае ежемесячный платеж вырастет существенно. И это будет уже проблема только заёмщика
То, о чём говорит эксперт, – это так называемые плавающие ставки по ипотеке. Сейчас в России практически нет такого вида кредитов, хотя Сбербанк предлагал ЦБ запустить программу. Центробанк пока прорабатывает правовую сторону вопроса.
Плавающая ставка не запрещена в России, просто используется очень редко. Объём задолженности по кредитам на жильё с плавающей ставкой менее 0,1%, отмечает Банк России. А по словам Марии Абрамовской получается наоборот – в кредитных договорах предусмотрено подорожание ипотеки вслед за увеличением ключевой ставки.
Что говорит закон
В законе «О банках и банковской деятельности» говорится, что финансовая организация не вправе менять в одностороннем порядке процентные ставки по кредиту. Исключения – случаи, предусмотренные законом или кредитным договором.
То же самое написано в законе «О потребительском кредите (займе)».
Когда ставка может вырасти:
- по согласованию с заёмщиком;
- по решению суда, например, если клиент нарушает условия кредитного договора;
- при отказе от оформления страхования или продления страховки.
В докладе о регулировании рисков, связанных с возможностью распространения плавающих ставок по ипотеке, ЦБ пишет следующее:
Применение плавающих ставок должно быть строго ограничено – только теми заемщиками, у которых есть запас по показателю долговой нагрузки и которые останутся платежеспособными в случае повышения процентных ставок
По мнению ЦБ, практика плавающих ставок чревата мисселингом – ситуациями, когда банк навязывает финансовые продукты или выдаёт одни под видом других.
Изучаем договор
У сотрудников «Выберу.ру» тоже есть ипотека. Мы решили заглянуть в документы и проверить условия по ставкам. Вот, например, ипотечный договор со Сбербанком от 2011 года:
Условия ипотечного договора со Сбербанком от 2011 года. редакция «Выберу.ру».
В п. 5.3.1. говорится, что кредитор имеет право в одностороннем порядке только снижать ставку по договору, если ЦБ в свою очередь снижает ключевую ставку. Банк должен предупредить клиента об изменениях и ознакомить с новым графиком платежей.
Если заёмщик нарушает условия кредитного договора, например, отказывается предоставить для проверки объект залога (недвижимость), банк вправе потребовать досрочно вернуть кредит или погасить вместе с начисленными процентами. Но о росте ставки речи не идёт.
В ипотечном договоре со Сбербанком от 2020 года условие изменения ставки одно – отсутствие страхового договора. Например, действие страхового полиса закончилось на 10-м году ипотеки, а платить ещё столько же. Банк имеет право поднять ставку, но не выше максимально возможной на дату заключения договора.
Условия ипотечного договора со Сбербанком от 2020 года. редакция «Выберу.ру».
Так может ли банк поднять ставку?
Сейчас – нет, так как большинство ипотечных договоров этого не предусматривает.
Более того, законы о потребительском кредите и банковской деятельности имеют приоритет над договором с банком. Если кредитор повысит проценты, ссылаясь на рост ключевой ставки, это решение оспорит суд.