Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен.
Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2020 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%.
Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.
Как рассчитать будущий доход?
«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
— Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой.
Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».
«Сегодня средний срок окупаемости столичной квартиры экономкласса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4–7% годовых».
Мария Жукова,управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»
пример
Предположим, собственник приобрел однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 6 млн рублей и вложил в нее еще 300 тыс. рублей на меблировку.
Квартиру он сдал за 35 тыс. рублей в месяц. За год арендная плата составит 420 тыс. рублей.
Чтобы понять, какой доход принесет эта квартира, из полученной за год суммы необходимо вычесть сумму коммунальных платежей за 12 месяцев, налог на имущество, а также налог на доходы физических лиц.
При ежемесячных коммунальных платежах 3 тыс. рублей за год собственник заплатит 36 тыс. рублей. Допустим, ежегодный налог на имущество равен 4 тыс. рублей. Если собственник не создаст ИП, а будет оплачивать налог на доходы физических лиц как самозанятый, он составит 4% полученного дохода в год, то есть 16,8 тыс. рублей.
Таким образом: 420 тыс. рублей (доход от аренды) — 36 тыс. рублей (коммунальные платежи) — 4 тыс. рублей (налог на имущество) — 16,8 тыс. рублей (НДФЛ) = 363,2 тыс. рублей.
В итоге доходность от сдачи такой квартиры составит 5,7%, а срок ее окупаемости — 17 лет.
Нелегкий бизнес
«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко.
— Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше.
Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».
По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут.
Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски.
Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».
Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.
Критерии отбора
Если вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.
Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.
Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.
Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться.
Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%.
на трехкомнатные — менее 10%.
Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.
Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.
«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.
По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее.
Наиболее популярными городами на рынке аренды Подмосковья, по информации «МИЭЛЬ-Аренда», являются Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение, где или уже открыто метро, или неплохо развита сеть общественного наземного транспорта.
Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений.
Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости, советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.
ОЦЕНИ ПРАВИЛЬНО
За какую цену купить или продать квартиру
Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров.
Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды.
Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.
Как сэкономить?
Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.
Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.
«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».
Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.
Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.
Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом
Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.
Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад.
По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%).
«Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.
«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.
Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она.
Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт).
Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.
Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.
Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.
Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.
Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен.
«Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
| 2016 | 2017 | 2018 | |
| Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)* | 7,04% годовых | 6,69% годовых | 6,56% годовых |
| Средний бюджет покупки 2-к квартиры комфорт-класса в новостройке в Москве** | 8,1 млн рублей | 8,6 млн рублей | 9,4 млн рублей |
| Доходность от размещения на депозите такой же суммы в месяц | 47 520 рублей | 47 945 рублей | 51 386 рублей |
| Средняя ставка аренды 2-к квартиры в Москве (новый фонд, комфорт-класс) | 46 000 рублей | 48 000 рублей | 51 500 рублей |
*По 30 крупнейшим банкам, данные ЦБ РФ **Данные bnMAP.pro
Доходность 1-комнатной квартиры в Москве при сдаче в аренду снизилась до 5%
К началу 2016 года средняя доходность 1-комнатной квартиры в российской столице для собственника при сдаче в аренду упала до 5,3%. Что позволит ее окупить только за 19 лет.
Речь идет о типовой «однушке», приобретенной на вторичном рынке Москвы с целью последующего предоставления в найм квартирантам. При этом год назад доходность составляла около 6% со сроком окупаемости в 17 лет. Два года назад показатели были еще привлекательнее.
Однако даже сейчас, в условиях низких арендных ставок, эксперты советуют сдавать жилье, нежели продавать. Почему?
В настоящее время вторичная типовая 1-комнатная квартира в Москве в среднем стоит 6,3 миллиона рублей. Здесь учтены как массовость торга, так как более 80% продаж сейчас идут с дисконтом, так и средний размер скидки в 10%.
Средняя арендная ставка на подобное жилье составляет 28 тысяч рублей в месяц. Поэтому, купив такой объект недвижимости для последующей сдачи в найм, получится его окупить за 19 лет, а доходность ограничится 5,3% годовых.
Такие подсчеты произвели эксперты ИНКОМ-Недвижимости.
Аналитики рассказали, что ровно год назад, в феврале 2015 года, средняя доходность аналогичной квартиры насчитывала 5,8%, а окупаемость — 17 лет.
Два года назад, в феврале 2014 года, показатели были еще более привлекательными — 6,1% и 16 лет соответственно.
При этом специалисты пояснили, что во всех случаях не учитывали налоги и другие возможные расходы арендодателя — оплату «коммуналки», патента, ремонта и обустройства жилпомещения.
Однако в условиях снижающейся доходности и увеличения срока окупаемости специалисты советуют не торопиться с продажей, а продолжать сдавать квартиру в Москве, даже в положении падающих ставок. Так как в первом случае собственник неизбежно останется в минусе. Дело в том, что в 2015 году цены на «вторичку» впервые ушли вразрез с инфляцией.
По словам главы Департамента вторичного рынка компании Сергея Шломы, после кризисных 2008-2009 годов стоимость жилья в столице росла однонаправленно с инфляцией. Поэтому потребители стали воспринимать вторичную недвижимость как гарантированный способ сохранения средств. Становясь арендодателями, они всегда могли рассчитывать на небольшой, но уверенный доход.
Причем в любой момент можно было выйти из такого актива в «плюсе» через реализацию. Ибо цены на вторичные квартиры в Москве всегда планомерно увеличивались. Но в 2015 году впервые за долгие годы «вторичка» подешевела — в среднем на 4% при подскочившей почти до 13% инфляции.
Поэтому сегодня продажа квартиры пройдет по более низкой стоимости (примерно на уровне начала 2014 года), нежели состоялась ее покупка в прошлом.
В то же время эксперты «МИЭЛЬ-Аренды» подтвердили тенденцию падения арендных ставок на вторичное жилье в Москве. За 1-комнатную квартиру эконом-класса теперь в среднем просят 29,8 тысячи рублей в месяц, или на 2% меньше.
При этом «двушки» стали доступнее более чем на 4,7%, «трешки» — на 1,6%. В целом спрос превышает предложение на 22,6%. Первый вырос почти на 17%, второй сократился практически на такую же величину.
Для удовлетворения запросов нанимателей не хватает объектов стоимостью до 25 тысяч рублей в месяц и одновременно в диапазоне 200-300 тысяч.
«Доход как в банке»: Почему сдавать квартиру в Москве невыгодно
Покупка квартиры в столице, вопреки сложившемуся стереотипу, не самая удачная инвестиция. Гораздо легче деньги разместить на банковском вкладе. Заработать можно столько же, как и на аренде.
Если непременно хочется сделать карьеру московского рантье, то самыми «прибыльными» для сдачи будут квартиры в Даниловском районе и административном поселении Мосрентген.
А вот недвижимость в Замоскворечье и Алтуфьево даст меньшую доходность.
Средняя доходность от сдачи «однушек» в аренду в Москве составляет 5,8%, и это сопоставимо со средней ставкой банковского вклада сроком от года и более, рассказал «Газете.Ru» Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
По его словам, в зависимости от района на аренде можно заработать в год от 4,8% до 8,7%.
Если ориентироваться на данные с официального сайта Центробанка, то средние ставки по вкладам в рублях на срок до одного года, кроме депозитов «до востребования», составляли на ноябрь 2019 года 4,58%. При размещении средств до трех лет можно получить доход в размере 5,83%. Свыше трех лет — 6,19%, информирует ЦБ.
Но, судя по данным портала banki.ru, можно найти предложения разместить деньги и выгоднее, чем указывает регулятор.
На рынке есть ставки по вкладам в районе 6-8% при вложении на год. Однако в таком случае кредитные учреждения требуют приобрести один из инвестиционных продуктов банка — например, купить паи ПИФов или завести индивидуальный инвестиционный счет (ИИС).
На вклад можно положить практически любую сумму, а вот для покупки квартиры в Москве необходимо потратить как минимум несколько миллионов рублей, предупреждают эксперты. Стоимость большинства пригодных для аренды вариантов начинается от 4-5 млн рублей.
«Средняя ставка аренды однокомнатных квартир в Москве составляет 37,1 тыс. рублей. Самые дорогие квартиры — в ЦАО (они могут давать доходность в районе 58,9 тыс. рублей), ЗАО (41,3 тыс. рублей) и САО (38,9 тыс. рублей).
Это связано как с расположением, так и со структурой предложения: север и запад Москвы активно застраивались проектами бизнес-класса. Самая доступная аренда — в Зеленоградском административном округе (ЗелАО) (23,6 тыс. рублей), Новомосковском административном округе (НАО) (29,4 тыс. рублей) и ВАО (32,1 тыс.).
Недвижимость первых двух округов находится за МКАД. В ВАО большое количество промзон и не самая благоприятная экологическая обстановка», — рассказали «Газете.Ru» в ЦИАН.
Чтобы получить доход выше, чем в среднем по Москве, стоит выбирать районы с невысокой стоимостью жилья и хорошей арендной ставкой.
В их число, в частности, входят Даниловский и Восточный районы, административное поселение Мосрентген, Сокольники и Лефортово.
Например, в Мосрентгене средняя стоимость «однушки» составит 6,18 млн рублей, а сдавать квартиру можно за 35,6 тыс. рублей в месяц. Это позволит получить годовой доход в размере 6,9%.
В Даниловском районе цена недвижимости будет 8,33 млн рублей. Зато в месяц от аренды можно получить 60,2 тыс. рублей. Получается доходность 8,7% годовых. В Восточном районе приемлемую для сдачи квартиру можно купить всего за 4,65 млн рублей.
Но и средняя ставка по аренде здесь невысокая — 25,3 тыс. рублей. Это позволит получить годовую доходность 6,5%. Выгодно покупать для «сдачи» недвижимость и в районах Филевский парк (доходность 6,5%), Савелки (6,4%), Некрасовка и Печатники (6,3%).
Рейтинг самых «невыгодных» для сдачи квартир районов столицы. В их числе Замоскворечье (доходность 4,8%), Гагаринский район и Алтуфьево (4,9%). Не очень удачной будет идея купить «инвестиционную» квартиру в Раменках или Хамовниках.
До этого ЦИАН опубликовал исследование, из которого следовало, что мечтающим о «карьере рантье» вообще не стоит приобретать недвижимость в Москве. Если есть цель сдавать в аренду, то лучше купить недвижимость в других российских городах.
Быть рантье в России выгоднее всего в Астрахани, где средняя доходность аренды составляет 10,6%, подсчитали в ЦИАН. Таких процентов по депозиту банки не предлагают.
«Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду — в Астрахани (10,6%), Челябинске (9%) и Новокузнецке (8,9%), Воронеже (8,9%) и Омске (8,9%). Это связано с относительно невысокой стоимостью жилья при средних по стране арендных ставках», — говорится в исследовании компании.
Мария Жукова, управляющий директор «Миэль-Аренда», отмечает, что чаще всего доходность от сдачи квартиры в Москве варьируется от 3,5 до 5%. Около 7% годовых могут получить собственники недвижимости комфорт-класса.
Доход в целом зависит от параметров конкретного объекта, поясняют агентства недвижимости.
«Большая часть арендаторов в Москве ищут квартиру в пешей доступности от метро (до 10 минут пешком), с необходимой мебелью, интернетом, с более-менее современным ремонтом и стоимостью до 30-35 тыс. рублей/мес», — рассказывает Мария Жукова.
- Так что вне зависимости от района квартира рядом с метро будет приносить высокий доход.
- Наиболее перспективными для сдачи квартир в аренду можно считать места с хорошей локацией, подтверждают в «Инком-Недвижимость».
- «Пешая доступность «беспробочного» транспорта (станций метро, МЦК или МЦД) является для арендаторов одной из важнейших составляющих», — добавляют в компании.
Кроме того, в «Миэль-Аренда» обращают внимание, что есть несколько способов приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Например, купить квартиру на городском электронном аукционе или приобрести залоговое имущество у банка. Однако в этом случае нужно тщательно проверять документы, подчеркивают риэлторы.
Источник
Как не прогадать, приобретая квартиру под сдачу
Выгодно ли сдавать квартиру в Москве? Рассмотрим вариант такого инвестирования.
По некоторым подсчетам, в идеале доходность однокомнатной квартиры составляет 8-11%. Иначе говоря, такой объект стоимостью от 3 до 7 млн руб. (от новостройки на ранних этапах до вторичного жилья), сдаваемый в аренду за 25–35 тысяч, окупится за 5-7 лет. У двушки доходность поменьше – 5-9%. При стоимости 4-9 млн руб. и ставке найма в 35-40 тысяч квартира окупится за 6-9 лет.
Однако это чистая арифметика, не учитывающая ни реалий рынка аренды, ни многих дополнительных факторов. В этих подсчетах не отражены ни простои в найме, ни обычные расходы владельца: налог на имущество, оплата услуг ЖКХ, содержание, ремонт и т. д. Поговорим обо всем этом поподробнее.
Как на самом деле
В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?
Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).
Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:
(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)
Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:
- арендную ставку иногда приходится понижать;
- возможны перерывы в найме;
- почти всегда возникают дополнительные вложения;
- другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.
И, разумеется, надо учесть обязательные ежегодные и ежемесячные расходы – те из них, которые платит собственник.
Скажем, если арендаторы оплачивают лишь потребляемые ресурсы (оплата счетчиков), а остальные позиции в счете за ЖКХ – собственник (взносы на капитальный ремонт, отопление, домофон и т. д.
), то счетчики надо исключить из формулы доходности, остальное, наоборот, включить. Если же по договору аренды квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то эти платежи не учитываются.
А вот расходы владельца на замену оборудования, на новую мебель и мелкий ремонт включать необходимо. Кроме того, примерно раз в 5-7 лет придется делать полный ремонт всех помещений.
Что купить для сдачи в аренду
Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку.
Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома.
Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости.
Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма.
Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно.
Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей.
Что еще нужно учитывать
Вообще, выгодно купить квартиру в Москве под сдачу в аренду можно, если руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор. Для них важны следующие моменты.
Район
Главным критерием выбора у съемщиков является местоположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются такие места:
- около известных вузов, в которые стремится молодежь из регионов и, возможно, иностранцы;
- рядом со станцией метро и остановками наземного транспорта;
- в районах с развитой инфраструктурой;
- рядом с крупным бизнес-центром.
Расположение квартиры
Дополнительные факторы для стабильного спроса – расположение самой квартиры.
- Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
- Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
- Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.
Отделка
Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды.
Меблировка
Чтобы в найме не было длительных простоев, к услугам арендаторов лучше иметь полный комплект необходимой мебели, бытовой техники и желательно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные минимальные требования:
- двуспальная кровать;
- шкаф;
- письменный стол со стулом;
- открытые полки;
- кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, навесная полка;
- холодильник с морозилкой;
- стиральная машина;
- кухонная плита с духовкой.
Чтобы повысить класс сдаваемого жилья, к перечисленному стоит приобрести:
- телевизор;
- утюг с гладильной доской;
- Wi-Fi-роутер;
- микроволновую печь;
- электрический чайник;
- фен.
Риски
Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов.
Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год).
И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах.
Эксперты назвали самые доходные для сдачи квартиры районы Москвы
22 июля 2016
Чем менее престижен район, тем выгоднее сдавать в нем жилье, выяснили аналитики ЦИАН. Быстрее всего окупаются квартиры в Новой Москве, Капотне, Люблино и Кузьминках, но и продать их труднее, чем жилье в престижных районах.
Привлекательная Капотня
Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры в Москве по итогам первой половины 2016 года составила 5,5%, говорится в исследовании, подготовленном специалистами компании ЦИАН. Иными словами, окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, можно за 18 лет с небольшим. При этом для разных районов срок существенно разнится.
Как оказалось, владельцам самой дорогой недвижимости в центре города сложнее всего вернуть потраченные на ее покупку средства. В лидеры антирейтинга попали районы Арбат, Хамовники и Гагаринский.
Здесь ставка капитализации (отношение между ценой актива и размером ежегодного дохода, получаемого от сдачи его в аренду) колеблется в диапазоне 4–4,5%, указывает ЦИАН.
Таким образом, купив квартиру в этих районах, ждать возврата инвестиций придется 22–25 лет.
Покупка квартиры в наименее престижных районах, напротив, является наиболее перспективным инвестиционным решением, следует из данных исследования.
Максимальную прибыль инвесторам принесет сдача в аренду квартиры в поселениях Первомайское и Марушкинское в Новой Москве, а также в районе Капотня в Юго-Восточном административном округе. Ставки капитализации здесь колеблются от 6,4 до 6,7%.
То есть окупить свои инвестиции рантье сможет за 15–15,6 года. Лидерами по доходности (6,7%) при этом являются трехкомнатные квартиры вблизи Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне.
Такой эффект вызван тем, что по мере удаления от центра города ставки аренды снижаются не так сильно, как стоимость квадратного метра, объясняют в ЦИАН.
Исследование основано на анализе свыше 1 млн объявлений по продаже и сдаче в аренду жилья в Москве, размещенных на портале cian.ru в 2012–2016 годах. При этом арендные ставки и стоимость жилья дисконтировались с учетом динамики цен и арендных ставок.
Компания «Миэль-Аренда» приводит примерно те же цифры, что и ЦИАН, правда, без разделения по районам: ставка капитализации столичных квартир экономкласса составляет от 4 до 7% годовых.
Однушки популярнее
За последний год популярность аренды однокомнатных квартир выросла. «Их доля в структуре спроса за год увеличилась на 3 п.п. и составила 58%, — отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг.
— При этом число запросов контактов по объявлениям о предложении в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир, напротив, стало ниже на 1 п.п. — 34 и 7% соответственно». Средняя арендная ставка также снизилась за минувший год во всех сегментах жилья на 3%.
Снять однокомнатную квартиру в Москве можно в среднем за 30,8 тыс. руб., двухкомнатную — за 43,3 тыс. руб.
Правило рантье
Данные ЦИАН подтверждают так называемое золотое правило рантье, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома: «Чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. С этой точки зрения приобретать с целью сдачи внаем элитную недвижимость своеобразное удовольствие: доходность элитки минимальна по сравнению с типовым жильем».
Доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости варьируется в пределах 1–4% от начальной суммы инвестиций в зависимости от стоимости квадратного метра, отделки, оборудования и мебели, оценивает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева.
Удаленность от центра также зачастую играет в пользу рантье. «В нашей базе есть квартира на Бутиковском, 5, в районе Остоженки, которая сдается за $10 тыс. в месяц, — приводит пример Ковалева.
— При этом относительно дешевую квартиру на набережной Тараса Шевченко, ½, недавно собственник сдал за $15 тыс.».
Более демократичные варианты сдаются не только выгоднее, но и быстрее. Например, квартиры экономкласса уходят сейчас в среднем в течение нескольких дней, а в прошлом году и вовсе — хватало нескольких часов, оценивает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
«Квартиры комфорт- и бизнес-класса сегодня выбирают около двух недель из семи—десяти вариантов, — продолжает она. — В прошлом году просматривали три—четыре квартиры не более четырех дней».
Элитные квартиры могут находиться в экспозиции сколько угодно долго, пока собственник не решится на адекватное снижение арендной ставки.
Если брать статистику в среднем по району, то выводы ЦИАН логичны — более дешевые районы приносят большую доходность, соглашается генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. С другой стороны, доходность всегда зависит не только от района, но и от конкретной квартиры.
Признаков ликвидного объекта несколько, перечисляет эксперт: небольшой метраж, низкая цена, близость к метро и центру. «Важно всегда помнить, что когда-то квартиру, которая сейчас сдается в аренду, еще придется продавать, — отмечает Моисеева.
— И тогда факторы, которые выгодны для рантье, будут делать ее менее ликвидной для продавца».
Покупают ближе к центру
«Срок экспозиции квартир на продажу, конечно, зависит от качества самой квартиры: адекватности ее цены, дома и этажа, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. — Но в целом квартира в более престижном районе может экспонироваться около двух-трех месяцев против шести и более месяцев для менее ликвидных квартир в отдаленных районах».
О том, что недвижимость, расположенная ближе к центру, продается лучше, свидетельствуют данные Росреестра.
Например, в первом полугодии 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано почти на 15% меньше сделок с переходом прав на жилые помещения, чем за тот же период 2015 года: 294,7 тыс. и 345,4 тыс.
сделок соответственно. Эта статистика описывает в основном операции на рынке вторичного жилья.
Снижается спрос и на новостройки. С января по июнь 2016 года число договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) в Подмосковье снизилось на 4%, до 41,3 тыс.
В Москве, напротив, сделки как с новой, так и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще. Общий объем сделок с переходом прав собственности на жилье вырос на 10,8%, до 62,7 тыс.
На популярность Москвы повлияло то, что за последние полтора года московские застройщики вывели на рынок рекордный объем новых проектов, которые по цене способны конкурировать с Подмосковьем, объясняет руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Сыграли свою роль и скидки. «Примерно в 30% проектов при 100-процентной оплате можно получить скидку 5–10%», — отмечает Калюжнова.
Средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы (в районе от ТТК до МКАД), по данным ИРН, составляет сегодня 172,3 тыс. руб. В Подмосковье по итогам июня она составила 85,4 тыс. руб. за 1 кв. м, говорится в исследовании компании «Миэль-Новостройки».
Но при взгляде на конкретные предложения выгода покупки квартиры в Москве становится более наглядной. Так, например, в середине июня компания «Желдорипотека» вывела на рынок новый жилой комплекс «Атмосфера» в районе Люблино Юго-Восточного административного округа.
На этапе подготовки площадки к строительным работам стоимость одно- и трехкомнатных квартир площадью 34,9–76,9 кв. м составляет 4,1–11,1 млн руб., или 115–145 тыс. руб. за 1 кв. м.
За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», расположенном в Подмосковье в 13 км от МКАД, придется заплатить в среднем 124 тыс. руб., а цена квартир, согласно сайту застройщика, оценивается от 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно).
Даже наиболее доходные вложения на рынке долгосрочной аренды существенно уступают по доходности традиционным банковским депозитам. По данным Центрального банка, базовый уровень доходности по рублевым депозитам сроком более одного года в июле составляет 10,7% годовых.
Вся пресса за июль