1. За последнее время квартиры в отдельных субъектах Российской Федерации подорожали на 20 %, а то и на все 30 %. Проверить этот существенный рост цен Федеральной антимонопольной службе уже поручил В.В. Путин. Однако, чем бы ни закончились эти проверки, можно с уверенностью утверждать: дешевле жильё не станет.
Ведь за последние десятилетия в Российской Федерации выстроена целая система, чтобы застройщики и банкиры зарабатывали на постоянном подорожании квартир.
Но вернуть прежнюю норму статьи 1 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 года согласно которой в соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР граждане РСФСР имеют право на жилище, которое обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги, никакой В.В. Путин не собирается.
двойной клик — редактировать изображение
Примечательно, как на поручение Президента Российской Федерации внезапно откликнулись представители министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области, прямо заявившие, что никакого снижения цен ждать не стоит. «Спрос на жильё – высокий, свободных квартир – немного.
Также подорожали стройматериалы.
В ближайшее время ожидать снижения стоимости жилья не приходится, но возможна приостановка роста цен», – написали они на странице 3-го губернатора Калининградской области (с 29 сентября 2017 года, бывшего 3-го врио губернатора Калининградской области (6 октября 2016 года – 29 сентября 2017 года)) Антона Андреевича Алиханова (17 сентября 1986 года, город республиканского (АССР) подчинения Сухуми, Абхазская АССР, Грузинская ССР, Закавказский экономический район, СССР (ныне – город республиканского значения Сухум, Республика Абхазия/город Сухуми, Сухумский муниципалитет, Абхазская Автономная Республика, Грузия)).
Парадоксально, но факт: все главные причины, повлиявшие на рост стоимости жилья, стали прямым следствием государственной политики последних лет. Так, рост цен на строительные материалы и комплектующие – преимущественно импортные – случился из-за колебания курса рубля. Рост, –
кстати, нешуточный: только арматура за 2020 год подорожала на 70 %. А дефицит рабочей силы, вызванный оттоком трудовых мигрантов (которых активно привлекали вместо граждан Российской Федерации), спровоцировал рост издержек.
Наконец, переход на эскроу-счета повысил себестоимость строительства, привёл к укрупнению рынка жилищного строительства и уходу мелких региональных игроков. Завершающим же штрихом стала программа льготной ипотеки на покупку жилья, запущенная в 2020 году.
В общем, проверять Федеральной антимонопольной службе особенно нечего, так как и так всё – понятно.
двойной клик — редактировать изображение
2. Интересно заметить, что каждая из этих мер – будь то льготная ипотека или эскроу-счета – вводилась вроде как из самых добрых побуждений. Снижение ставок по кредитам должно было сделать жильё более доступным, а эскроу-счета – покончить с обманутыми дольщиками.
«К сожалению, нередко складывается ситуация, когда важное для рынка решение принимается без должной оценки последствий его реализации», – деликатно констатирует управляющий партнёр ООО «Метриум групп» Мария Александровна Литинецкая (13 октября 1980 года, город республиканского подчинения Москва, Центральный экономический район, РСФСР, СССР (ныне – город федерального значения Москва, Центральный федеральный округ, Российская Федерация)).
двойной клик — редактировать изображение
Рассмотрим программу льготной ипотеки на покупку жилья. Казалось бы, относительно низкие ставки по кредитам – это хорошо, ведь благодаря этому гораздо большее число россиян могут позволить себе купить квартиру. Однако, только лишь низкими ставками доступным жильё не сделать. «Если рынок сжимается и при этом накачивается деньгами, то это приводит к росту цен.
Сжимается за счёт того, что падает покупательная способность населения, а накачивается деньгами за счёт ипотеки, – рассуждает руководитель проекта LifeDeluxe, генеральный директор ООО «Медиа Лаборатория» Сергей Владимирович Бобашев. – Очень просто посчитать: при одинаковом аннуитетном платеже (имеется в виду ежемесячный платёж по кредиту – А.И.
Аганин) разница в цене на одинаковые квартиры на «вторичке» и «первичке» будет составлять 25 %. Эти 25 % – прямой вклад льготной ипотеки».
В итоге аналитики рынка жилищного строительства констатируют: в нынешних условиях при низких темпах строительства и недостаточном вводе нового жилья снижение ипотечной ставки на 1 % приводит к росту стоимости квартир примерно на 7 – 8 %.
Кроме того, выясняется, что основу нынешнего ажиотажного спроса на жильё в новостройках составили вовсе не нуждающиеся в жилье простые граждане, а инвесторы. Таких покупателей высокие ставки по ипотеке нисколько не пугают и не останавливают, однако, чем ниже ставка – тем выше заработок. Отсюда и возникает ажиотажный спрос жильё в новостройках.
Также очень большим вопросом является то, чем вообще обернётся программа льготной ипотеки. В условиях катастрофического падения доходов граждан Российской Федерации имеется риск, что многие из них просто не смогут выплачивать займы.
двойной клик — редактировать изображение
3. Или же рассмотрим проектное финансирование и эскроу-счета. Как заявлялось, эти меры должны были привести к исчезновению с рынка недобросовестных игроков и покончить с обманутыми дольщиками.
В реальности банки не спешат выдавать застройщикам дешёвые кредиты, а те, в свою очередь, переложили финансирование своих собственных затрат на покупателей.
«Например, финансово-банковская система в Европе позволяет финансировать проекты (как проектное финансирование, так и ипотечное кредитование) по ставке от 1,5 % до 2,5 %, что фактически даёт бесплатную рассрочку клиентам до 30 лет, – рассказывает управляющий партнёр семейства компаний ООО «КАСКАД ФЭМИЛИ» Борис Леонидович Цыркин. – В России же переплата даже по льготной ипотеке – существенная». Вот примерный расчёт: при стоимости жилья 5 млн. рублей и минимальной ставке 5,69 % в год переплата по кредиту, взятому на 25 лет, составит 4,3 млн. рублей. Это – фактически стоимость ещё одной такой же квартиры!
двойной клик — редактировать изображение
Немаловажную роль играет и так называемая российская специфика ведения бизнеса.
«Почему при обсчитанной стоимости квадратного метра, при всех проведённых аккредитациях и подсчётах банков, при поступлении денег на эскроу-счета стоимость метра внезапно начинает расти при росте готовности дома?» – недоумевает директор по поддержке риелторского бизнеса группы компаний ЗАО «МИЭЛЬ» Юлия Николаевна Федулаева.
А вот – ещё существенный момент.
Всякий раз, когда дело доходит до обсуждения тенденций на рынке недвижимости, в качестве примера приводят рынки жилья города федерального значения Москва (Центральный федеральный округ, Российская Федерация), города федерального значения Санкт-Петербург (Северо-Западный федеральный округ, Российская Федерация), города краевого значения Сочи (муниципальное образование «Городской округ «Город-курорт Сочи»», Краснодарский край, Южный федеральный округ, Российская Федерация) и других крупных и богатых российских городов или субъектов Российской Федерации. При этом что-то не слышно о реализации крупных девелоперских проектов по доступному жилью где-нибудь в Еврейской автономной области (Дальневосточный федеральный округ, Российская Федерация).
двойной клик — редактировать изображение
«Банкам неинтересно финансировать низкомаржинальные проекты (5 – 10 %), а таковыми являются большинство объектов региональных девелоперов, – поясняет коммерческий директор группы компаний ООО «РКС Девелопмент» Александр Владимирович Коваленко.
– Логично, что на их место приходят крупные компании с маржинальностью до 15 – 20 %».
Возникает вопрос: почему в арсенале государственного регулирования и государственной поддержки не находится никаких мер, которые бы помогли каким-то образом субсидировать строительство действительно доступного жилья в Российской Федерации? Может быть, следует отказаться от рынка жилья в Российской Федерации как такового, осуществлять реализацию права на жильё граждан Российской Федерации на некоммерческой основе через систему государственного распределения жилья?
двойной клик — редактировать изображение
«Например, можно облегчить налоговое бремя, субсидировать строительство объектов социальной инфраструктуры, субсидировать ставки по проектному финансированию, регулировать тарифы подключения к инженерным сетям и тому подобное», – перечисляет управляющий партнёр ЗАО «ВекторСтройФинанс» Андрей Викторович Колочинский.
Всё это помогло бы сдержать рост цен на жильё, а то и сделать его дешевле. Однако, подобных программ в Российской Федерации просто нет.
Как результат – выгодоприобретателями от всех государственных инициатив на рынке жилья (и недвижимости вообще) оказываются банки, девелоперы, инвесторы, то есть, кто угодно, но только не граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
3. Всё происходящее на рынке жилья (и недвижимости вообще) на первый взгляд может показаться хаосом и управленческими просчётами. Но это, как говорится, с чьей стороны смотреть.
двойной клик — редактировать изображение
24 декабря 2018 года бывший 2-й и бывший 3-й член Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации – представитель от Правительства Санкт-Петербурга – исполнительного органа государственной власти (29 октября 2003 года – 21 февраля 2007 года, 21 февраля 2007 года – 12 мая 2008 года), бывший 1-й Министр спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (12 мая 2008 года – 7 мая 2012 года, бывший 1-й врио Министра спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (7 мая 2012 года – 21 мая 2012 года), бывший 1-й Министр спорта Российской Федерации (21 мая 2012 года – 19 октября 2016 года), бывший и тогдашний Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации (19 октября 2016 года – 7 мая 2018 года, 18 мая 2018 года – 15 января 2020 года, бывший и будущий врио Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации (7 мая 2018 года – 18 мая 2018 года, 15 января 2020 года – 21 января 2020 года)) Виталий Леонтьевич Мутко (урождённый Виктор Леонтьевич Мутко, 8 декабря 1958 года, станица Куринская, Куринский сельский совет, Апшеронский район, Краснодарский край, РСФСР, СССР (ныне – сельский населённый пункт «Станица Куринская», Куринский сельский округ (муниципальное образование «Куринское сельское поселение»), Апшеронский район (муниципальное образование «Апшеронский муниципальный район»), Краснодарский край, Южный федеральный округ, Российская Федерация)) представил на заседании президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам национальный проект «Жильё и городская среда», разработанный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» и включающий в себя четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жильё», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». В настоящее время всё тот же В.Л. Мутко, уже ставший замещать должность генерального директора АО «ДОМ.РФ» – финансового института развития в жилищной сфере Российской Федерации, этот самый национальный проект «Жильё и городская среда» претворяет в жизнь.
В феврале 2021 года В.Л. Мутко заявил, что рост цен на жильё более чем на 19 % исключает выгоду для покупателей, в выигрыше остаются лишь две стороны – застройщик и банк. А теперь, как говорится, следите за руками. Главными функциями АО «ДОМ.
РФ» являются поддержка девелоперского бизнеса и развитие ипотеки. А ещё в структуре АО «ДОМ.РФ» входят универсальный ипотечно-строительный банк – Банк ДОМ.РФ и Фонд ДОМ.
РФ, реализующий проект формирования комфортной городской среды в субъектах Российской Федерации.
«Первопричина роста цен – принятый национальный проект о росте ввода жилого фонда, – отмечает Ю.Н. Федулаева.
– И основная часть мер была направлена на стимулирование продаж, которые обеспечили бы денежный поток в отрасль и позволили бы строить больше и больше.
И именно национальный проект с достаточно завышенными цифрами по вводу жилья и есть первопричина, мы не можем столько строить из-за неготовности инфраструктуры».
Кстати, «ковидный кризис» эту проблему лишь обострил: по данным Федеральной службы государственной статистики, в 2020 году в эксплуатацию было введено лишь 80,6 млн. квадратных метров жилья, что на 1,7 % ниже, чем в 2019 году.
Знал ли о таких нюансах В.Л. Мутко? Вопрос – риторический. Кстати, курируемый и реализуемый В.Л. Мутко национальный проект «Жильё и городская среда» предполагает наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн. квадратных метров в год.
Названы российские регионы, лидирующие по вводу жилья
МОСКВА, 17 мая — ПРАЙМ. Ленинградская и Московская области, а также Севастополь лидируют в рейтинге российских регионов по объемам ввода жилья в 2020 году, в аутсайдерах — Чукотка, Еврейская автономная, Магаданская и Мурманская области, свидетельствует исследование РИА Новости.
- Эксперты отмечают, что повышенный спрос на жилье из-за программы льготной ипотеки привел и к ускоренному запуску новых жилищных проектов, а значит, спада объемов ввода жилья в ближайшие два года не произойдет.
- СЛОЖНЫЙ ГОД
Как отмечается в рейтинге, прошедший год стал сложным для всех отраслей экономики, и строительная не стала исключением, из-за пандемии во втором квартале 2020 года были приостановлены работы на многих стройплощадках.
«Тем не менее, несмотря на весенний значительный спад, по итогам 2020 года наблюдается рост жилищного строительства. Ускоренному восстановлению ввода жилья способствовали меры по поддержке рынка, утвержденные весной, а также продление программы льготной ипотеки на 2021 год», — говорится в рейтинге.
Как отмечают эксперты, в 2020 году было введено 82,2 миллиона квадратного метра жилья, что на 0,2% больше, чем в 2019-м. В пересчете на одного жителя России было введено 0,561 квадратного метра, но диапазон значений показателя в регионах очень широк — от 0,034 до 1,415 квадратного метра на человека, объем ввода в регионах-лидерах и аутсайдерах отличается в 40 раз.
ЛЕНОБЛАСТЬ И СЕВАСТОПОЛЬ В ЛИДЕРАХ
На первом месте рейтинга — Ленинградская область, где на одного жителя было введено 1,415 квадратного метра. На втором месте город Севастополь — 1,34 квадратного метра. В лидерах также Московская (1,174), Калининградская (1,146), Липецкая (1,086) и Тюменская (1,027) области.
«Стоит отметить, что четыре из шести регионов были в лидирующей группе и по результатам рейтинга в прошлом году, а наращивание темпов строительства в Севастополе и Калининградской области можно объяснить повышенным спросом на курортах в условиях закрытых границ», — отмечают эксперты.
Кроме того, на подступах к лидирующей группе Сахалинская, Ульяновская и Калужская области, а также Краснодарский край – в этих регионах показатель ввода жилья на одного жителя превышает 0,8 квадратного метра. Всего же в 24 регионах РФ ввод жилья превышает общероссийский уровень (0,561 квадратного метра), среди них девять регионов Центрального федерального округа.
Отмечается, что в большинстве регионов-лидеров объемы ввода жилья в 2020 году выросли. «Наиболее заметный рост был в Сахалинской области (+32,7%), Калининградской области (+19,6%) и Краснодарском крае (+13,1%). Снижение объемов ввода жилья в этой группе наблюдается только в Ленинградской области (-9%) и Липецкой области (-1,8%)», — отмечают эксперты.
ДАЛЬНИЙ ВОСТОК В АУТСАЙДЕРАХ
В нижней части рейтинга расположились в основном регионы Дальневосточного федерального округа. На последнем месте — Чукотка, где объем ввода жилья в прошлом году составил 0,034 квадратного метра на человека.
Предпоследнее место заняла Мурманская область — 0,048.
В аутсайдерах также Магаданская (0,064) и Еврейская автономная области (0,09). «Еще в трех регионах – Забайкальском крае, Хабаровском крае и Амурской области – в 2020 году было введено менее 0,2 квадратного метра жилья на человека», — говорится в рейтинге.
ЛИДЕРЫ ПО ТЕМПАМ
Положительная динамика темпов жилищного строительства наблюдается в 48 регионах, отрицательная – в 37. В Ненецком автономном округе аналитики зафиксировали наибольший рост объемов строительства (+118,8%). «И хотя в абсолютном выражении прирост составил всего 22 тысячи квадратных метра, для такого небольшого региона это безусловно отличный результат», — отмечают эксперты.
Кроме того, на 52,3% выросли объемы строительства на Камчатке, в Орловской области — на 45,6%, на Сахалине – на 32,7%, на Чукотке – на 30,8%. Еще в трех регионах — Ханты-Мансийском автономном округе, Костромской и Магаданской областях — рост превысил 20%.
- Наиболее существенно — более чем на 35% — объемы ввода жилья снизились в Карачаево-Черкесии, ЕАО и Ингушетии.
- ПРОГНОЗ
- По мнению аналитиков РИА Новости, из-за пандемии сохранились отдельные ограничения, которые влияют на стоимость жилья.
«В первую очередь это касается запрета на перемещения людей через границы стран, что для строительной отрасли отражается на нехватке рабочих кадров на стройках, особенно в регионах РФ. Дефицит трудовых ресурсов уже привел к росту стоимости и строительных работ, и строительных материалов, что безусловно сказалось на цене квадратного метра для покупателей квартир», — отмечают эксперты.
На стоимость квадратных метров также повлияли высокие темпы инфляции, резкие скачки курсов валют, переход на проектное финансирование, а также расходы по соблюдению санитарных требований из-за пандемии, отмечается в рейтинге.
«В 2020 году программа льготной ипотеки заставила многих достать свои накопления из «кубышек» и улучшить жилищные условия, но повышенный спрос также существенно отразился на росте цен, что нивелировало смысл сниженных ипотечных ставок в самых востребованных регионах», — говорится в исследовании.
При этом эксперты отмечают, что спрос на жилье привел и к ускоренному запуску новых проектов, которые будут достраиваться в 2021-2022 годы. «А значит, спада объемов ввода жилья в ближайшие два года, скорее всего, не произойдет», — заключают эксперты.
В Подмосковье утвердят новые стандарты строительства жилья
Рынок новостроек вернется к докризисным показателям в 2025 году
Источник: Строительная газета
Полноценное восстановление рынка жилищного строительства в России до уровня благополучного 2019 года возможно не ранее 2025 года. К такому выводу пришли аналитики агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» (НКР). По прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет темпы роста объемов нового строительства, спроса и выручки не превысят 3% в год.
Взлеты и падения
По расчетам НКР, с апреля по август 2020 года объемы продаж жилья в России сократились более чем на 900 млрд рублей, или на 40% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Общая площадь проданных в январе–августе 2020 года новых квартир сократилась на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Причина такого положения достаточно очевидна: из-за ограничительных мер, связанных с пандемией, закрылись многие предприятия, соответственно сократились доходы населения и спрос на жилье. Кроме того, покупатели столкнулись с техническими ограничениями.
Перерывы в работе МФЦ и органов Росреестра в апрелемае 2020 года привели к тому, что оформление многих сделок купли-продажи было перенесено на более поздний срок.
Спрос на недвижимость начал возвращаться только летом. В июне совокупная стоимость приобретенного россиянами жилья подскочила на 42% по отношению к маю.
В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% к предыдущему месяцу соответственно.
Ключевую роль в восстановлении рынка, по мнению экспертов, сыграла льготная ипотека с господдержкой под 6,5% годовых, стартовавшая в разгар пандемии.
Если бы правительство в срочном порядке не запустило эту программу, падение продаж за апрель-август превысило бы 1,7 трлн рублей.
Вместе с тем, оживление спроса дало «побочный эффект» — повышение цен на жилье. Так, после запуска программы льготной ипотеки средняя цена сделки на первичном рынке увеличилась на 8%. Наиболее выраженным рост цен был как раз в июле-августе, что совпадает по времени с резким увеличением объемов льготной ипотеки.
Кому война…
Примечательно, что несмотря на все сложности, связанные с пандемией коронавируса, крупным игрокам рынка жилищного строительства удалось даже улучшить свои финансовые показатели — нарастить выручку и прибыль за счет увеличения продаж.
В качестве примера можно привести отчетность по МФСО двух ведущих российских застройщиков — Группы ПИК и Setl Group.
Их выручка по итогам первого полугодия 2020 года выросла на 34% и 37% (до 139 млрд рублей — у ПИКа и 48 млрд — у SG), а чистая прибыль составила соответственно 18 млрд и 7 млрд рублей (плюс 88% и 133% по сравнению с шестью месяцами 2019 года).
Однако похвастаться такими результатами могут далеко не все. В стране резко стало сокращаться количество небольших и средних застройщиков, вынужденных работать с низкой рентабельностью.
Так, на начало сентября, по данным НКР, банкротами были признаны более 70 девелоперов «второго и третьего эшелонов», а на горизонте трех-четырех лет, по прогнозам аналитиков, рынок могут покинуть до 80% таких компаний.
«Мы полагаем, что в дальнейшем количество банкротств в отрасли может существенно увеличиться, поскольку банки будут одобрять проектное финансирование в основном для проектов с приемлемым запасом прочности и прогнозируемым денежным потоком, — предупреждают исследователи рынка.
— В долгосрочной перспективе текущие тенденции в строительстве жилой недвижимости приведут к консолидации игроков. Часть средних и небольших застройщиков будут поглощены крупными компаниями, другие будут работать с ними в партнерстве (франшиза, субподряд), а кто-то покинет рынок.
В результате в отдельных регионах возможны монополизация сектора, дефицит предложения и рост цен». В правительстве и в Минстрое России это понимают и планируют поддержать застройщиков, реализующих проекты с низкой маржинальностью, через механизм субсидирования процентных ставок по кредитам. Однако пока не ясно, насколько масштабной будет эта программа и сколько компаний смогут получить помощь.
Нам пять лет простоять
Говоря о краткосрочных перспективах жилищного строительства в России — до конца 2020 года, аналитики НКР предлагают два сценария — консервативный, исходящий из предположения о замедлении роста спроса, и оптимистичный, основанный на сохранении летних темпов роста.
Если в октябре-декабре застройщики смогут сохранить достигнутые показатели по выручке, то их потери по итогам года будут минимальными — около 3% (до примерно 3,5 трлн рублей).
Однако такой оптимистичный сценарий выглядит менее вероятным в условиях продолжающегося падения доходов населения и общего торможения темпов восстановления российской экономики, отмеченного в августе текущего года. Так, по данным Минэкономразвития РФ, реальные располагаемые доходы населения сократились на 8% во II квартале 2020 года.
При этом потенциал отложенного спроса на первичном рынке недвижимости практически полностью исчерпал себя уже к началу сентября. Кроме того, часть покупателей может переключиться на вторичный рынок, где рост цен был не столь существенным.
Соответственно, лучше готовиться к консервативному сценарию, включающему в себя сокращение по итогам года выручки от продажи новостроек на 20% (до 2,9 трлн рублей). Торможение спроса в оставшиеся месяцы 2020 года отразится и на ценах. По прогнозам НКР, за год российские новостройки в среднем подорожают примерно на 12%.
Оба сценария предполагают, что по итогам года в эксплуатацию будет введено на 15% меньше новых площадей в многоквартирных домах, чем годом ранее, — около 37 млн кв. метров.
Такая динамика обусловлена не только предполагаемым снижением спроса, но и тем, что все меньше людей могут купить квартиру площадью больше 45 «квадратов».
В связи с этим доля однокомнатных квартир в структуре приобретаемой недвижимости увеличилась с 20% в начале 2000-х до рекордных 46% в середине текущего года.
Повышение цен на новостройки в сочетании с растущей востребованностью однокомнатных квартир приведет к снижению объемов продаж в натуральном выражении.
В случае сохранения летних темпов роста до конца года (оптимистичный сценарий) этот показатель снизится по сравнению с 2019 годом на 20%, до 38,8 млн кв. метров.
При консервативном варианте общая площадь проданных новостроек в 2020-м уменьшится на 33%, до 32 млн «квадратов».
За основу более долгосрочного прогноза для рынка жилищного строительства аналитики НКР взяли обновленные оценки Минэкономразвития РФ, согласно которым рост реальных доходов населения в период с 2021-го по 2023-й годы не превысит 3% ежегодно.
Поскольку реальные располагаемые доходы населения являются и основным драйвером, и одновременно основным ограничивающим фактором рынка жилья, эксперты ожидают, что рост выручки от продажи новостроек не превысит 2-3% в год.
Вместе с тем совокупная выручка девелоперов, прежде всего крупных, будет увеличиваться немного быстрее этих значений.
Что касается цен на жилье, то снижения их на горизонте 2021-2025 годов ждать особо не стоит. Аналитики рынка уверены, что застройщики будут пытаться удерживать цены на «квадрат» на текущем уровне даже в ущерб объемам продаж.
Ну а поскольку возможности дополнительного стимулирования спроса путем удешевления ипотечных кредитов ограничены отсутствием потенциала дальнейшего снижения процентных ставок и сокращением числа платежеспособных заемщиков, то и на рост продаж и увеличение объемов ввода нового жилья в ближайшем будущем рассчитывать сложно.
Стабилизации ситуации и возврата рынка жилищного строительства к докризисным показателям (уровню 2019 года) в НКР ожидают не ранее 2025 года.
60% может составить к 2025 году доля однокомнатных квартир в структуре продаж на российском рынке новостроек
Справочно:
Агентство «НКР» — дочерняя компания медиахолдинга РБК. Создано в начале 2019 года. Является одним из четырех аккредитованных Центробанком РФ рейтинговых агентств, наделенных правом присваивать российским компаниям кредитные рейтинги по национальной шкале.
Рейтинг доступности жилья в крупных городах РФ
По данным ЦБ РФ, в первый месяц 2021 года российские банки выдали 95 тыс. кредитов на покупку жилья.
По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель для традиционно «депрессивного» января на рынке жилья за всю историю.
Основная причина – высокий спрос на ипотеку с господдержкой, который на рынке новостроек образовал 85% от общего числа выданных кредитов.
Ипотека Источник: пресс-служба компании «Метриум»
В январе 2021 года россияне получили у банков 95 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 260 млрд рублей. Это на 22% больше по числу и на 27% больше по объему, чем в январе 2020 года.
По наблюдениям экспертов «Метриум», январь 2021 года стал самым результативным для банков по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет. Так, в январе 2020 года заемщики получили 78 тыс. кредитов, в 2019 году – 79 тыс., в 2018 – 78 тыс.
, в 2017 – 40 тыс., в 2016 – 37 тыс., в 2015 – 43 тыс.
«Объемы ипотечного рынка увеличились в разы за последние пять лет, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).
– Традиционно спрос на жилищные кредиты достигает пика в декабре, а наименьшего уровня – в январе, когда все уходят на длительные каникулы и не готовы заниматься покупкой жилья.
Сейчас же в “депрессивном” январе заключается столько же сделок, сколько в “активном” декабре 2015-2016 гг. – почти 100 тысяч».
Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», сезонность колебаний спроса на ипотеку все-таки сохраняется. Обычно в январе заключается наполовину меньше сделок, чем в декабре предыдущего года.
Январь 2021 года не исключение.
По сравнению с декабрем банки выдали на 55% меньше кредитов, тогда как в январе 2020 года – на 46% меньше, в январе 2019 – на 50%, в 2018 – на 48%, в 2017 – на 61%, в 2016 – на 65%, в 2015 – на 67%.
«Сезонность – это норма для российского рынка жилья, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В этом году сокращение числа сделок относительно декабря можно объяснить более высокой волатильностью спроса.
Снижение ставок по ипотеке фактически стало неожиданностью, поэтому многие покупатели стремятся заключить сделку в спешке. Соответственно от месяца к месяцу количество выданных кредитов сильно меняется.
Впрочем, абсолютные показатели говорят сами за себя – мы еще никогда не наблюдали столь высокого спроса в начале года».
На рынке новостроек заемщики ипотеки также поставили рекорд. По данным ЦБ РФ, под залог прав участника долевого строительства в январе 2021 было выдано почти 26 тыс.
кредитов, тогда как в январе 2020 года – 22 тыс., в тот же период 2019 – 23 тыс., в 2018 – 21 тыс., в 2017 – 14 тыс.
По подсчетам экспертов «Метриум», в рамках программы субсидирования ипотечных ставок, в январе было выдано 85% всех кредитов.
«Роль господдержки рынка ипотеки трудно переоценить, – считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос». – Она существенно взбодрила строительный рынок в самый критический момент прошлого года, когда казалось, что нас ждет кризис спроса.
Правительство здесь действовало очень точно, очень чётко и очень своевременно. Ипотека дала очень хороший шанс не только преодолеть последствия пандемии, но и открыла перспективы развития, ведь фактически все эти цифры – это инвестиции в строительство, вложения в разработку новых проектов.
Очевидно, что программу субсидирования ставок необходимо продолжать в свете амбициозных задач по увеличению ввода жилья до 120 млн кв.м. в год.
Чтобы достигнуть этих показателей, нужно соизмеримо увеличить инвестиции в строительство, и субсидирования ставок может позволить это сделать – масштабы отложенного спроса на жилье и кредит в России еще огромны».
«Столь высокие январские показатели спроса можно считать удачным началом года для российского девелопмента, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Если планы властей относительно окончания программы субсидирования ипотеки летом не изменятся, то вполне можно ожидать быстрое нарастание числа ипотечных сделок от месяца к месяцу – потенциальные покупатели жилья будут спешить получить кредит по льготной ставке.
Поскольку доходы населения и экономическая активность далеки от восстановления, программу субсидирования необходимо продолжать – только так можно будет обеспечить стабильность в строительной отрасли».
Минстрой РФ назвал способы увеличения жилищного строительства в регионах на примере Поморья
Строительную отрасль лихорадит и в других субъектах, а такой разбор на местах помогает найти решение общих проблем. По словам министра, главной темой дискуссий с регионами становятся как раз объемы ввода жилья.
Целевые показатели «жилищного» нацпроекта под силу далеко не всем, однако планку могут и снизить:
«Отрасль переживает очень важный период: горизонт планирования расширен до 2030 года, и к октябрю надо представить новые паспорта нацпроекта.
Так что у нас появилась возможность в диалоге с регионами еще раз оценить наши ресурсы, все взвесить и снова рассмотреть показатели», — отметил Владимир Якушев.
Для массового строительства нужен целый ряд слагаемых: добросовестные застройщики, свободная земля, спрос на жилье и доступные финансы.
Как и ожидалось, серьезной встряской для отрасли стал переход на проектное финансирование.
Прежде застройщики возводили дома на деньги дольщиков по принципу «утром — деньги, вечером – квартиры». Теперь компании должны строить на кредитные средства. А многие из них никогда не кредитовались и даже не представляют, как это делается.
С переходом на новую систему выдача разрешений на строительство в Поморье упала в разы, сообщил глава профильного облминистерства Денис Гладышев. Заключенных контрактов с проектным финансированием — единицы. Если крупный бизнес более или менее приспособился к новым условиям, то компании, которые строят по одному дому в год, порой не понимают, как им работать дальше.
Для массового строительства нужен целый ряд слагаемых: добросовестные застройщики, свободная земля, спрос на жилье и доступные финансы.
«У нас был переходный период, как и у всех застройщиков страны, сейчас переключаемся на новую модель, — поделился опытом руководитель крупного холдинга Александр Фролов.
— В Архангельске и Северодвинске мы строим примерно 80-90 тысяч квадратных метров, из них 50 тысяч — по прежней схеме. Остальная площадь заявлена на проектное финансирование, банки рассматривают документы. Отмечу, что сама финансовая модель сложная, все идет долго и тяжело.
Нам пришлось создать отдел проектного финансирования. Ведь его надо не просто получить, но еще и грамотно сопровождать».
Директор небольшой компании Григорий Тарасулов считает, что процедура получения проектного финансирования слишком зарегламентирована для застройщиков. При этом для банков правила игры, наоборот, четко не определены. Но главную проблему представители отрасли видят в том, что финансировать региональные стройки попросту невыгодно.
«Все объекты, которые мы строим, низкомаржинальные. Их рентабельность составляет в лучшем случае 10-15 процентов, поэтому банкам с нами работать неинтересно.
Нашей компании получить проектное финансирование пока не удалось. Недорогие кредиты — это благо для крупных городских агломераций.
Но регионам было бы целесообразно предоставить право самим решать, на каких условиях строить», — полагает Григорий Тарасулов.
В ответ на это глава Минстроя РФ пояснил, что возврата к долевому строительству уже точно не будет и застройщикам придется перестраивать свою экономику. Более того, именно от успеха проектного финансирования зависит будущее отрасли, заявил Владимир Якушев. При этом он согласился, что пока система не работает так, как надо.
«Если мы не раскрутим проектное финансирование в регионах, все остальные меры по стимулированию отрасли не будут иметь смысла. В строительной цепочке появились банки, и заказчики должны получать у них финансирование. Пока вся система не заработает на автомате, мы ничего не построим.
При этом банковский сектор должен понимать, что строительство жилья — не только экономика, но и важнейшая социальная задача. Нельзя потерять застройщиков с хорошей репутацией, не имеющих обманутых дольщиков.
Необходимо выстроить взаимодействие между строительным сообществом и банками, а в случае отказов подробно разбирать каждый кейс», — отметил Владимир Якушев.
Министр также сообщил, что уже в этом году низкомаржинальные проекты с рентабельностью менее 15 процентов будут субсидироваться. Кроме того, не все застройщики участвуют в действующей программе субсидирования процентной ставки по кредитам, а это тоже весомая поддержка.
Представители банков, со своей стороны, назвали основную причину отказов в проектном финансировании — неготовность компаний к вопросу кредитования в целом из-за отсутствия практики. Чтобы это исправить, банкиры проводят обучающие мероприятия — этакий кредитный ликбез.
Еще одна проблема строительного рынка Архангельска — более половины квартир в новостройках остаются нераспроданными. При этом спрос на жилье в городе есть. Специалисты объясняют такой парадокс большим числом отказов в ипотеке — 30 процентов заявок при среднероссийском показателе в пять процентов.
Марина Ледяева (Архангельская область)
Российская газета — Экономика Северо-Запада № 200(8254)
Самара вошла в ТОП-10 крупнейших городов России по объему ввода жилья на одного жителя — Волга Ньюс
Самара вошла в ТОП-10 крупнейших городов России по объему ввода жилья на одного жителя. Соответствующий рейтинг опубликовала компания ЦИАН.
Напомним, в послании президента Федеральному Собранию в числе прочих была сформулирована цель — строить по 120 млн кв. м жилья ежегодно (то есть 0,82 кв. м. на 1 человека). Аналитики компании ЦИАН проанализировали объемы ввода жилья в крупнейших городах России с 2010 по 2016 гг.
и выяснили, в каких городах план уже выполняется, а где темпы ввода жилья придется увеличивать. Использовались данные Федеральной службы государственной статистики (показатель ввода в действие жилых домов, в том числе индивидуальных, на территории муниципального образования).
В результате исследования выяснилось, что в настоящее время из 48 крупнейших городов РФ лишь в 18 показатель ввода жилья сейчас превышает целевое значение из президентского послания (0,82 кв. м на одного человека).
Среди городов с численностью населения более 1 млн человек по вводу жилья на одного жителя лидирует Ростов-на-Дону — 1,42 кв. метра. В столице Ростовской области в 2016 г.
было введено в эксплуатацию более 1,6 млн кв. м жилья. На второй позиции — Воронеж, где ввод жилья на одного человека составляет 1,18 кв. м., на третьем месте Новосибирск — 1,04 кв. м.
на одного жителя, на четвертом — Уфа (0,98 кв. м на одного жителя).
Уфа и Ростов-на-Дону среди агломераций — лидеров по душевому вводу выделяются еще по доле индивидуального жилищного строительства (более 30% на всем протяжении 2010-х годов, тогда как в среднем по крупным городам этот параметр редко превышает 15%-й рубеж).
Самара заняла в рейтинге шестое место. По данным ЦИАН за 2016 г. на одного жителя было введено 0,79 кв. м новостроек. При этом динамика ввода жилья в 2016 г. по отношению к аналогичному показателю 2010 года составила 31%.
Меньше всего жилья в расчете на одного жителя строится в Москве (0,27 кв. м). Несмотря на то что в 2010-2017 гг.
ввод жилья в абсолютном выражении вырос почти в два раза (за счет активной застройки в Новой Москве и редевелопмента промзон), столица остается одним из аутсайдеров по душевому вводу жилья.
На душу населения в Московской агломерации придется 0,61 кв. м, что лишь немногим выше существующего среднероссийского показателя (0,53 кв. м на одного жителя по итогам 2017 года).
Средний показатель душевого ввода по городам-миллионникам составляет 0,75 кв. м (или 0,79 кв. м, если также учитывать ввод жилья и численность населения в Московской и Ленинградской областях), что на 41% выше, чем в среднем по России и лишь на 8,5% ниже целевого уровня в 120 млн кв. метров.
Таким образом, целевой уровень ввода нового жилья по России в целом будет достигнут, когда по всей России будут строить примерно столько же, как сейчас в ее крупнейших городах.