В начале ХХI века думали, что городское население будет переселяться в пригороды. Но интерес к загородной жизни вернули лишь пандемия и самоизоляция, утверждает Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан. По статистике, сегодня каждый третий потенциальный покупатель, ищущий жилье, обязательно рассматривает и варианты загородных домов.
Спрос на загородную недвижимость в два раза ниже карантинного пика 2020-го, но на 40% выше, чем в 2019 и 2018 годах.
В столичных регионах «загородка» дорожает на 21% в год — это чуть ниже роста цен на квартиры. Дома дорожают немного медленнее квартир, но динамика не учитывает непрямые расходы (отделку, ремонт).
Поднимаются цены на дома и в регионах с городами-миллионниками (+12%). Пик интереса к покупке домов приходится на конец лета. Это объясняется тем, что на просмотр вариантов загородного жилья требуется время.
А посмотреть?
Запись трансляции Циан.Конференции для профессионалов рынка загородной недвижимости смотрите тут
По мнению Алексея Попова, льготные ипотечные программы наиболее интересны для регионов, где больше земельных ресурсов и более высокое качество жизни по сравнению с многоэтажным жильем.
К минусам загородной недвижимости эксперт относит неготовность инфраструктуры, отсутствие интереса со стороны крупных застройщиков и более сложный процесс сделки.
Тем не менее эксперт прогнозирует рост количества сделок на загородном рынке.
«Бесподрядная вакханалия» vs идеальный поселок
«Сегодня на рынке нет идеального поселка, в котором я хотел бы иметь свой дом», — с такого откровенного заявления начал свое выступление Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
Он уточнил, что с 2003 по 2007 год было заложено много качественных поселков, но кризис 2008-го послужил причиной «бесподрядной вакханалии» — всплеск активности на рынке загородной недвижимости произошел только в прошлом году.
Идеальный поселок с точки зрения ликвидности отвечает трем параметрам, указывает Алексей Аверьянов, — это локация, продукт, управление.
Качественный продукт должен иметь сформированную социальную среду, гармоничный архитектурный стиль и четко прописанный дизайн-код.
Открытость и прозрачность действий управляющей компании, честный подход к ценообразованию за ее услуги также должны быть неизменными составляющими современного поселка.
Выступление Валерия Лукинова, учредителя экспертного клуба «Загородный девелопмент», академика МАИН, было посвящено квартальному девелопменту. Главными преимуществами такой застройки он считает привлекательный архитектурный стиль, единый социальный состав жителей поселка, быстроту застройки.
Эксперт подробно остановился на этапах квартального девелопмента: найти участок, договориться с собственником поселка об эксклюзивных условиях, определить портрет покупателя, которому будет интересна эта локация, изучить требования покупателя к архитектурным и планировочным решениям домов, создать упаковку продукта в стиле, наиболее понятном аудитории.
В итоге, по мнению спикера, реально создать продукт дороже рынка на 30–40%.
По прогнозам Валерия Лукинова, загородный рынок в следующие два-три года ждут взлет, увеличение стоимости лотов: цены будут расти на землю и дома (в Московской области эксперт прогнозирует рост цен от 20 до 30%), на рынок будут выходить коттеджные поселки без подряда.
Новые привычки после карантина
Максим Рудницкий, директор компании M9Land, проанализировал рынок загородной недвижимости 2020–2021 годов на примере самого популярного Подмосковного направления — Новорижского шоссе.
На расстоянии 40 км от МКАД в стадии продаж у компании находится пять поселков, четыре из них — с подрядом и один — без подряда. Предлагаются к продаже дома небольшой площади (от 130 до 250 кв. м) на участках от трех до пяти соток. Чем дальше от города, тем больше площадь участков.
А вот на расстоянии от 40 до 60 км у компании продается всего один проект с подрядом.
По мнению спикера, карантин сформировал новые потребительские привычки: клиенты стремятся избегать замкнутых пространств, скопления людей, предпочитают удаленную работу. Эти привычки хорошо сочетаются с загородной жизнью, поэтому, как полагает эксперт, спрос на загородную недвижимость станет долгосрочным трендом.
Дом или дача?
Самым востребованным форматом недвижимости являются готовые дома и дачи, а земельным наделом — 11–15 соток. Как рассказала Анна Березина, руководитель направления «Загородная недвижимость» Циан, для 40% покупателей загородный дом является первой покупкой. Для постоянного проживания загородную недвижимость приобретают 39%, для сезонного проживания — 25%.
Еще 24% покупателей приобретают загородные дома и для постоянного, и для сезонного проживания. Интересно, что 54% покупателей собираются начать строительство в течение года с момента покупки, 29% — в течение трех последующих лет. Как отметила Анна Березина, интерес к «загородке» велик, он не остыл в течение года и, судя по всему, сохранится на высоком уровне еще долго.
Теперь заказчики лучше разбираются в архитектуре, многие клиенты хотят необычный дом, уверен Сергей Колчин, гендиректор и основатель архитектурного бюро Le Atelier.
«Дом над водопадом» — загородный дом, построенный в 1936–1939 годах по проекту Фрэнка Ллойда Райта на юго-западе Пенсильвании (США)
Порой пожелания заказчиков, воплощенные в жизнь архитекторами, не только попадают на страницы журналов, но и входят в историю. Так произошло с домом над водопадом, придуманным архитектором Фрэнком Ллойдом Райтом, или с проектами Жана Нувеля. «Когда мы пускаем архитектуру в малоэтажку, это будущий новый вызов, который обязательно когда-то прорастет», — пояснил Сергей Колчин.
Янина Волкова, руководитель агентского направления в Calltouch, свое выступление посвятила сквозной аналитике, на основе которой измерила эффективность рекламных каналов. Среди инструментов, помогающих увеличить количество обращений, эксперт назвала обратные звонки с сайта и площадок, умную кнопку (обратный звонок для интровертов), виджет прозвона пропущенных звонков.
Цена или качество?
Сегодня 70% заказчиков не понимают, сколько стоит строительство, считает Владислав Копица, основатель и генеральный директор Open Village. По его оценкам, всего за год стоимость стройматериалов выросла с 10 до 70%, численность рабочей силы в связи с закрытием границ сократилась на 40%.
По подсчетам спикера, сегодня 33% клиентов готовы потратить на строительство загородного дома лишь до 4 млн рублей. При этом заказчиков интересует минимальная цена, но максимальное качество строительства.
Клиенты с бюджетом от 4 до 7 млн рублей пытаются совместить цену и качество строительства. Для таких заказчиков нужно прорабатывать готовые дома с интересными решениями, убежден Владислав Копица.
Покупатели с бюджетом от 7 млн рублей предпочитают индивидуальные решения, повышенный комфорт.
| Клиенты были готовы/готовы потратить | до 2020 года | в 2021 году |
| до 4 млн рублей | 30% | 33% |
| от 4 до 7 млн рублей | 30% | 33% |
| от 7 до 30 млн рублей | 30% | 25% |
| более 30 млн рублей | 10% | 9% |
Как подчеркнул Владислав Копица, заказчик наигрался с большими домами по 500 кв. м. Людям надоедает подниматься на несколько этажей, они хотят двигаться по горизонтали.
Выступление Рената Баширова, руководителя отдела продаж Good Wood, было посвящено неочевидным способам увеличения продаж, которые подарил 2020-й.
«Изучив опыт 2008 года, мы поняли, что в долгосрочной перспективе нас ждут падение спроса, падение маржи, сокращение сотрудников, поэтому мы выбрали рост в качественных показателях», — сказал спикер.
Исходя из принципа антихрупкости (понятие, введенное экономистом Нассимом Талебом в книге «Антихрупкость. Как извлечь выгоду из хаоса»), руководство компании начало сдерживать объемы продаж, отключив рекламу. Это позволило экономить ежемесячно от 3 до 4 млн рублей.
Компания сократила регионы присутствия до максимального расстояния 150 км от Москвы и Санкт-Петербурга и областей.
В отделе продаж запретили намек на скидки. «Антибизнесовые» методы привели к тому, что срок, за который покупатель принимает решение, сократился в два раза. Ренат Баширов подчеркивает, что удалось увеличить не количество, а качество продаж.
Резюме. Пандемия вернула интерес к коттеджам и дачам. Эксперты прогнозируют рост цен на загородную недвижимость в Московской области от 20 до 30%. В следующие два-три года цены будут расти как на готовые дома и на землю, так и на строительные материалы. Участники конференции полагают, что спрос на «загородку» сохранится еще долго.
Спрос на аренду домов в Подмосковье вырос на треть в этом году
По сравнению с прошлым годом количество сделок увеличилось на четверть /Д. Новожилов
Этим летом загородная недвижимость лучше сдается в аренду, чем продается, считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Но к появлению арендных поселков это не приведет, уверен управляющий партнер компании «Миэль – загородная недвижимость» Владимир Яхонтов: в России для девелоперов это убыточный проект.
«С учетом рыночных и курсовых колебаний рынок загородной аренды чувствует себя хорошо, – рассказывает Екатерина Румянцева. – Собственники сообразили, что перевод цен в рубли повысит шанс сдать дом быстро.
По сравнению с прошлым годом количество сделок увеличилось на четверть, а средняя ставка аренды загородного дома в рублях выросла на 20% до 600 000 руб. в месяц».
Аренда пользуется повышенным спросом в этом году, если сравнивать с рынком купли-продажи и показателями прошлого года, утверждает она. Директор загородного департамента «Инком-недвижимости» Андрей Кройтор согласен: спрос в этом сегменте вырос на 25-30%.
«Больше людей предпочли съем загородного жилья покупке – особенно это касается тех, кто приценивался к недвижимости уровня «эконом» или «комфорт», но решил сэкономить», – объясняет он.
Впрочем, экономить пытаются клиенты во всех сегментах. По словам Тимура Сайфутдинова, гендиректора Point Estate, «многие сейчас могут позволить себе только снимать загородный дом, но не приобрести его в собственность.
Тем более что ставки в долларах существенно снизились, а рублевые цены остались на уровне 2014 г.». Бюджет большинства сделок, по его оценке, 150 000-250 000 руб. в месяц. Люксовые дома по-прежнему сдаются за валюту, «но такие сделки редки, их бюджет не превышает $20 000-25 000 в месяц.
О докризисных $50 000-100 000 в месяц за дом сегодня уже никто не вспоминает», – утверждает эксперт.
Олег Сухов, адвокат, президенит гильдии юристов рынка недвижимости
«Затраты на обслуживание загородного дома и раньше влетали в копеечку, хотя коттеджи покупали люди не бедные.
Сейчас даже те, кто давно живет в собственном доме, начинают роптать на расходы. И налоги выросли.
2% от кадастровой стоимости недвижимости, которая порой на порядок превышает рыночную, – это довольно накладно, особенно если дом оценивается в сумму от 50 млн руб.».
Многие отказываются от зарубежного отдыха, от традиционных турне по Европе, на эту причину популярности подмосковных домов на лето указывают в «Инкоме» и Penny Lane Realty.
«Рынок остается на прежнем уровне, и мы действительно зафиксировали заметный всплеск спроса в конце весны – начале лета этого года», – говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
«Наем не обременителен: можно переезжать в новые дома хоть каждый год, цена сделок не так велика (по сравнению с покупкой), можно пожить на разных направлениях и понять, где семье комфортнее, подходит ли вообще загородная жизнь. И не нужно задумываться о последующей возможной продаже и т. д.», – объясняет активность клиентов Екатерина Румянцева.
Иногда люди арендуют дом в том месте, где хотели бы приобрести жилье. Пока, по данным Kalinka Group, это единичные случаи, «но если собственник сдает дом с перспективой его продажи – с таким владельцем проще вести переговоры о цене, других условиях.
И для собственников это выгодно: объект недвижимости «работает» в процессе продажи, вероятность, что его купят, возрастает – клиенты привыкают к домам, в которых живут».
Тимур Сайфутдинов, гендиректор Point Estate, считает, что по объему выручки сегмент элитной загородной аренды увеличился с докризисных 10% от рынка до 15%, но не более того.
Мария Жукова, директор компании «Миэль-аренда», вообще не заметила увеличения спроса на аренду коттеджей.
«Возможно, собственники и арендаторы стали чаще находить друг друга с помощью интернет-ресурсов, знакомых [то есть без риэлторов]», – предполагает она.
«Традиционно рынок элитной аренды был долгосрочным (сдавать дома на три-четыре месяца невыгодно собственнику, износ дорогостоящих помещений оборачивается куда большими потерями, чем в случае с недорогими домами).
Но в этом году арендаторы желали снимать дома именно на лето, брокеры и собственники не были готовы к подобным запросам, – делится Сергей Колосницын. – Все объекты в арендных поселках разобрали в самом начале сезона, пришлось спешно пересматривать договоры с частными владельцами».
На Рублевке сконцентрировано 35% предложения дорогих домов в аренду, цена – от 0,11 млн до 5 млн руб. в месяц. На Новой Риге дороже – 0,15-5,3 млн руб. (23% от общего объема предложения). На Калужское и Киевское шоссе (территория новой Москвы) приходится 14%, цены – от 100 000 руб. до 3,3 млн руб.
Пожить на Пятницком шоссе обойдется в сумму от 150 000 руб. до 1,3 млн руб. (10% предложения), на Можайском или Минском шоссе – от 130 000 до 1,6 млн руб. (в совокупности 6%), по данным Penny Lane Realty. В эконом-классе цены 15 000–50 000 руб. в месяц.
По оценке «Инкома», предложение на рынке загородной аренды жилья в настоящий момент превышает спрос на 40%. Андрей Кройтор объясняет это невысоким качеством многих лотов.
У арендных поселков, по мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, сейчас в Подмосковье нет больших перспектив. «Слабая транспортная доступность и отсутствие предложения в низком и среднем ценовых сегментах не дают раскрыться этому рынку», – говорит Кройтор.
В существующих доходных поселках (по данным «Миэля», их не более 20 в области и единицы – в Москве) ставки высокие, так как рассчитаны эти проекты были в первую очередь на экспатов. Последних стало меньше, и им хватает существующих вариантов и в городе, и за городом, говорит Тимур Сайфутдинов.
«Стратегия ряда девелоперских компаний на Западе, развивающих сегмент арендного жилья в коттеджных поселках и многоквартирных домах, строится на том, чтобы аккумулировать определенный пул недвижимости и тем самым повысить капитализацию компании (как правило, это открытые компании, их акции котируются на бирже), – сравнивает Владимир Яхонтов из «Миэля».
– Но на российском рынке аналогичная модель не работает из-за высокой стоимости денег и высокой инфляции. Кредиты под 2-3% в нашей стране недоступны».
«Доходность арендного бизнеса в настоящее время – не более 3-5%, если очень повезет. Подобные проекты невыгодны девелоперам», – согласен Сайфутдинов. «Появление арендных поселков в Подмосковье возможно только от безысходности, когда объект уже построен, дома предлагаются под ключ, а продаж нет, – рассуждает он.
– Тогда их могут сдавать, чтобы окупать расходы на содержание, а заодно создать жилую среду в поселке. Так продавать проще: потенциальный покупатель приезжает не на пустое место, а на вполне жилой объект, видит там мам с колясками, играющих детей.
Он не будет разбираться, купили они здесь недвижимость или снимают, и ему уже не страшно первому покупать дом в пустом поселке».
На элитном рынке доходные поселки могут «работать» вокруг курортов, гольф-клубов, отелей, – считает Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate. «Человек, который покупает жилье, и человек, который его арендует, – это две принципиально разные аудитории», – утверждает он.
Впрочем, ГК «Сапсан» рассчитывает переубедить скептиков, построив на участке 23 га на северо-западе Москвы, в ближнем Подмосковье, доходный поселок. Весной в «Сапсане» оценивали его окупаемость в 6-7 лет.
По словам Светланы Шмаковой, вице-президента холдинга, показатели по проекту не пересматривали, сейчас идет согласование документов. «Спрос на аренду в «Княжьем озере» сохраняется, 36 домов сданы еще в марте по высоким ставкам (в конце 2015 г.
было принято решение о продаже арендных коттеджей в «Княжьем озере», для того чтобы аккумулировать средства в новом проекте, процесс продажи еще не закончен)», — объясняет она этот оптимизм.
Но, Шмакова предполагает, что необходимости в поселках, где все дома только сдаются, на рынке нет: «есть спрос и на аренду элитной недвижимости, и на покупку».
Куда подальше: спрос на аренду загородной недвижимости вновь растет
Оживление связано с новым введением ограничительных мер. Как рассказали опрошенные Business FM эксперты, цены поднялись на 15-20%, на элитную загородную подмосковную недвижимость за последние две недели спрос вырос в два раза. Какие дома за городом жители столицы ищут чаще?
YAY/ТАСС
Обновлено в 13:43
С ростом заболеваемости коронавирусом и очередным усилением ограничительных мер вновь растет спрос на аренду загородной недвижимости. Прошлый ажиотаж на коттеджи в Подмосковье наблюдался весной и пошел на спад к середине лета, когда карантинные меры стали ослабевать.
Что происходит на загородном рынке сейчас, какие дома снимают москвичи и изменились ли их предпочтения осенью, рассказывает сооснователь портала «Правильная аренда» Дмитрий Лебедев.
— На покупку загородной недвижимости спрос практически не изменился, а на аренду спрос продолжает расти, особенно на комфортную загородную недвижимость, где можно совершенно спокойно жить круглогодично.
— Какую сейчас в основном ищут недвижимость, что с ценами?
— Загородная недвижимость в еще большей степени нетиповая, чем современное городское строительство, и в среднем не получается определить температуру по больнице.
Но что важно сейчас, на что стали обращать внимание: с точки зрения аренды на ближайшее время перестали обращать внимание на уровень транспортной доступности именно за счет того, что нет потребности ежедневно выезжать.
Поэтому те, кто сверхдорого мог сдавать удобно расположенные дома, из которых можно было легко добраться на работу, отвезти детей в школу, этот спрос даже немножко просел.
Те, кто чуть-чуть поглубже сидел, кому для выезда из поселка сначала требовалось 40 минут постоять на узенькой дорожке в пробке, стали сейчас достаточно легко сдавать. Цены в целом процентов, наверное, на 15-20 выросли год к году, при том что арендные цены в самом городе упали. В относительном выражении, я бы сказал, процентов на 20-25 между городом и пригородом вырос пригород.
— Какие параметры сейчас главные?
— Наличие качественной связи — либо фиксированного провайдера, либо хорошее сотовое покрытие. И если на лето не интересовали автономные котельные, отапливаемые полы, то по осени это становится ключевым фактором.
— Предложений сейчас на рынке достаточно?
— Очень много предложений. Все равно этот спрос вполне удовлетворяем.
Спрос на элитную загородную подмосковную недвижимость за последние две недели вырос в два раза, рассказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Сергей Колосницын директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty
По слова эксперта, в сегменте элитной недвижимости цены на аренду домов начинаются от 400 тысяч рублей в месяц. Самый бюджетный вариант в Подмосковье можно снять за 12 тысяч рублей в месяц, сообщает РИА Новости. Разброс цен на посуточную аренду загородных коттеджей — от 4 тысяч до 55 тысяч рублей.
Вместе с арендой растет и число сделок по продаже загородных домов. Самый оживленный спрос в ценовом сегменте от 10 млн до 15 млн рублей, причем именно на готовые дома — недострой не хотят, когда прятаться от второй волны коронавируса нужно уже сейчас, говорит председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко.
Валерий Мищенко председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family
Участники рыка обращают внимание, что ковидный спрос на загородное жилье подогревается еще и сезонным. Осень — традиционно время активности покупателей на рынке недвижимости. Но ажиотажным спрос назвать пока трудно, поскольку предложений еще достаточно, чтобы удовлетворить потребности арендаторов.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Спрос на загородную аренду вырос на 20 % — раздел "Мы в прессе"
Спрос на загородную аренду вырос на 20%, среди молодой аудитории набирают популярность таунхаусы в пределах 50 тыс. руб. в месяц
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали ситуацию на рынке загородной аренды и выявили основные тенденции начала сезона.
Традиционно спрос на сезонную загородную аренду стартовал в феврале. Несмотря на зимний месяц, это наиболее удачное время для того, чтобы начать поиски подходящего жилья. Своих пиковых значений спрос достигает к майским праздникам и держится на высоком уровне до августа. Это неудивительно, если учесть, что основной категорией арендаторов являются семьи с детьми.
Помимо семей с детьми дошкольного и школьного возраста, дома на лето снимают семьи, только ожидающие пополнения.
Арендуют загородное жилье и те, кто планирует в перспективе купить участок и построить собственный дом, но не торопится с этим в нынешних экономических условиях.
Также в числе нанимателей есть отдельная категория лиц, которые на летнее время сдают свои городские квартиры, а сами уезжают за город.
По данным ИНКОМ-Недвижимость на конец марта 2016 года, совокупный спрос на загородную аренду вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом эксперты компании прогнозируют дальнейший рост числа сделок в этом сегменте рынка, вплоть до 30% к началу мая.
Такие высокие показатели объясняются рядом причин. В первую очередь, это геополитическая ситуация в мире. Так, самые доступные и популярные у соотечественников направления — Турция и Египет — остаются закрытыми для россиян.
Сыграла свою роль и девальвация рубля, которая привела к значительному — почти двукратному — подорожанию зарубежных поездок. Впрочем, потребители все чаще склонны сами отказываться от них по причине возросшей террористической угрозы.
Также из-за снижения платежеспособности многие, кто планировал купить или начать строить свой дом, решили сэкономить и переключились на аренду.
Найти комфорт в «экономе»
На данный момент предложение на рынке загородной аренды превышает спрос примерно на 40%. Это объясняется главным образом обилием лотов ненадлежащего качества, которые не соответствуют ожиданиям потребителя.
Однако клиентам есть из чего выбрать: ассортимент сдаваемого в аренду жилья широкий, больше всего предлагаемых объектов расположено между малым и большим Московскими кольцами.
В основном это жилье экономкласса, однако в условиях кризиса именно такие лоты пользуются повышенным спросом — многие семьи снимают домики в садовых товариществах, где на небольшом участке находится домовладение площадью 40–80 кв. м.
Впрочем, скромный метраж не означает по умолчанию низкий уровень развития инфраструктуры или отсутствие «дачных» опций: в сегменте «эконом» можно найти участки с баней, беседкой, гаражом или детской площадкой.
Что касается направлений, наиболее бюджетные варианты представлены на юге, юго-востоке, востоке и северо-востоке области.
В пределах малого Московского кольца находятся объекты по преимуществу среднего и высшего ценовых сегментов, спрос на которые продолжает снижаться. Отчасти отыграть падение им помогает тот факт, что такие лоты все чаще арендуют люди, которые изначально были настроены на приобретение загородного жилья, но решили повременить с покупкой по финансовым соображениям.
От класса во многом зависят и приоритеты в выборе объекта аренды.
Так, в экономклассе нанимателям важна непосредственная близость городской инфраструктуры и наличие рядом железнодорожной станции, так как у них нередко отсутствует личный транспорт.
Те, кто арендует лоты среднего и высшего ценового сегмента, как правило, передвигаются на автомобиле, поэтому они отдадут предпочтение скорее близости реки или леса, чем города-спутника.
Таунхаусы и хай-тек — молодежи
Все большее распространение на рынке загородной аренды получают предложения таунхаусов стоимостью в пределах 50 тыс. руб. в месяц, которые стремительно завоевывают внимание молодой аудитории.
Если говорить об архитектурных стилях, наибольшей популярностью пользуются классические деревянные дома, однако в последнее время находится немало желающих провести лето в доме в стиле «хай-тек».
Цены на аренду загородного жилья снизились на 20% еще осенью 2015-го и с тех пор не продемонстрировали качественный рост.
В целом, по данным на конец марта 2016 года, объект экономкласса (дачу или дом) можно снять по стоимости от 15 тыс. руб. до 50 тыс. руб. в месяц, лот комфорт-класса (дом, коттедж или таунхаус) — от 50 тыс. руб. до 100 тыс. руб. Аренда недвижимости сегмента «бизнес» (коттедж, таунхаус) обойдется в 100 тыс. руб. и выше, премиум-класса — от 150 тыс. руб.
«В нынешних условиях роста спроса на качественный лот всегда найдутся желающие, в особенности в сегменте „эконом“, и значительное снижение арендной ставки со стороны собственника говорит, скорее, о неконкурентоспособности объекта по ряду параметров.
Однако в комфорт-, бизнес- и премиум-классах торг все же возможен, особенно при сдаче объекта на длительный срок.
В последнем случае можно получить скидку на уровне 10–30%», — резюмирует Андрей Кройтор, директор Департаментазагородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.
Эксперты назвали причины увеличения спроса на аренду подмосковных дач
10:43 Авг. 29, 2018 3156
Наиболее востребованным оказалось западное направление — Рублёво-Успенское и Новорижское шоссе.
В Аналитическом центре и Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость изучили причины почти двукратного роста спроса на найм загородных домостроений Подмосковья и выявили предпочтения арендаторов относительно типов жилья, сроков найма и географии проживания.
Так, чуть больше трети нанимателей выбирают коттеджи, четверть привлекают таунхаусы, 40% – дачные дома. Не более 10% клиентов интересует посуточная аренда; традиционная длительность загородного найма составляет от 1 недели до 4 месяцев.
Наиболее востребованным является западное направление (Рублево-Успенское и Новорижское шоссе): в августе на нем остановили выбор 51% арендаторов. География спроса постепенно смещается в дальнее Подмосковье (на расстоянии свыше 60 км) – за год количество сделок найма на этих территориях увеличилось на 15 п.п.
и достигло 54% от общего числа. Стоимость найма в годовом исчислении повысилась более чем в 1,5 раза: усредненная арендная ставка коттеджей равна 150 тыс. рублей, дач – 55 тыс. рублей в месяц.
По данным Аналитического центра и Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, за год число сделок в сегменте найма загородных домов в Подмосковье увеличилось на 97%.
Объем предложения снизился на 46%: с 6 970 объектов год назад до 3 738 лотов в настоящее время. Тем не менее, этот показатель и сегодня существенно превышает спрос – в 18 раз.
Для сравнения: в августе 2017 года разница составляла 66,3 раза.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, поясняет: «Столь значительный рост популярности загородного найма во многом обусловлен погодными условиями: прошлым летом дожди и холод отпугнули арендаторов дач, а в этом году Московский регион можно смело назвать настоящим курортом.
Другой ключевой фактор – это ослабление отечественной валюты и общая финансовая нестабильность: в этих условиях многим пришлось отказаться от зарубежных туров в пользу более бюджетного дачного отдыха». Не более 10% нанимателей интересует посуточная аренда, порядка 90% снимают дачи на срок от 1 недели до 4 месяцев.
35% арендаторов предпочитают коттеджи, 25% выбирают таунхаусы, остальные – дачные дома. Статистика ИНКОМ-Недвижимость показывает, что лидером по популярности у нанимателей являются объекты на западном географическом направлении – Рублево-Успенском и Новорижском шоссе: суммарно у них 51% от совокупного спроса.
Преимущественная часть востребованных лотов – 54% – расположена на удалении более 60 км от МКАД, тогда как годом ранее такими объектами интересовались лишь 39% арендаторов.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость объясняют рост популярности дальних локаций расширением ассортимента в экспозиции найма: так, за период кризиса число покупок загородных домостроений в дальнем Подмосковье существенно увеличилось (с 25% до 40%), часть из них постепенно перешла в сегмент аренды, и предложение найма возросло здесь до 38% от общего состава.
«Среди прочих важных аргументов – это то, что арендные ставки на областной периферии в среднем ниже, а экология – лучше. Такие варианты считают оптимальными те, кто снимает дачу на долгий срок и не планирует частые поездки в столицу», – уточняет заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Долю 32% в совокупном спросе и 33% в общей экспозиции занимают объекты найма, находящиеся в радиусе 16-30 км от МКАД. 8% домостроений, арендованных в августе, располагаются на расстоянии от 30 км до 45 км, в общем предложении таких лотов насчитывается 16%. Не более 5% среди снятых и 11% в числе сдаваемых – в удалении от 45 км до 60 км. Только 1% нанимателей сегодня выбирает и 2% арендодателей предлагают объекты в самом ближнем Подмосковье – до 15 км от кольцевой автодороги.
В настоящее время средняя цена предложения найма загородного жилья примерно в 1,5 раза выше, чем год назад. Так, стоимость аренды коттеджей в нынешнем августе составляет 150 тыс. рублей в месяц против 98 тыс. рублей в августе 2017-го. Цена найма дач в годовом исчислении выросла на 52,7%: с 36 тыс. до 55 тыс. рублей в месяц.
Дача как убежище: вырастут ли цены на загородное жилье в Подмосковье
Не за горами апрель — традиционное время начала продаж домов и земельных участков в Подмосковье.
За прошедший год на рынок загородной недвижимости в регионе большое влияние оказала пандемия Covid-19: спрос стал расти, поскольку жители столицы нередко рассматривают дачу как убежище от вируса и место отдыха на фоне закрытых границ.
О том, как коронавирус повлиял на продажи загородного жилья в Подмосковье и стоит ли сейчас покупать там дачу, читайте в материале РИАМО.
Взрывной спрос
© РИАМО, Александр Кожохин
Перед пандемией загородный рынок недвижимости в Московской области испытывал серьезную стагнацию, а большинство объектов продавались годами и с серьезным дисконтом к стоимости строительства или приобретения в начале нулевых.
Как говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов, большинство подмосковных участков и летних дач в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) к 2019 году практически потеряли популярность. Однако пандемия Covid-19 изменила ситуацию.
В результате по итогам 2020 года было приобретено большинство загородных объектов Подмосковья, у которых не было серьезных изъянов или значительной переоценки. Однако даже в такой период высокого спроса некоторые категории объектов загородной недвижимости по-прежнему остались невостребованными.
Причин для этого может быть несколько: к примеру, плохое соседство — с кладбищем или фермой, нахождение на первой линии от дороги, слишком дорогое подключение коммуникаций, неудобство самого дома и так далее.
С тем, что спрос на загородное жилье в Московской области вырос более чем существенно, согласен руководитель инвестиционно-строительной компании KRAYS Development Яков Литвинов.
«Тот навес предложения, который сформировался на загородном рынке Подмосковья с 2009 года, мало интересовавший покупателей до 2020-го, был распродан почти полностью, за исключением откровенного неликвида», — говорит эксперт.
- По оценкам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, за 2020 год спрос на покупку загородной недвижимости в Московской области вырос на 15–40% в зависимости от локации.
- Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе>>
- Дачное убежище
© РИАМО, Александр Манзюк
Как считает Александр Цыганов, приобретение дачи или загородного дома в Московской области стали популярными одновременно с пониманием того, что пандемия Covid-19, самоизоляция и дистанционная учеба и работа пришли всерьез и надолго.
При этом потребители, во многом вынужденно поехавшие в Подмосковье, увидели, что за последние годы инфраструктура там заметно улучшилась, пробок, как раньше во многих местах, тоже уже нет.
«Современные средства связи и другие технологические новшества также нивелировали неудобства удаленности от мегаполиса. Все это немалую часть москвичей привело к мысли, что жизнь за городом вполне возможна, причем без потери качества жизни и даже с большим комфортом», — объясняет Яков Литвинов.
Любопытно, что на фоне пандемии на рынке загородной недвижимости в Подмосковье росли не только продажи жилья, но и спрос на аренду. Как говорит в беседе с РИАМО владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, в праздничные дни минувшего года стоимость аренды возрастала до 300% от цены 2019 года.
В среднем же аренда в Подмосковье выросла в цене на 65% в зависимости от класса объекта. Если говорить о продаже домов, то специалисты компании «Дом Лазовского» зафиксировали увеличение спроса в прошлом году на 30–40%, и как следствие, повышение уровня цен на 25–30%.
Как отмечает Елена Мищенко, сегодня люди понимают, что в ближайшие годы Covid-19 никуда не денется — а потому активно покупают дома, дачи и земельные участки под строительство.
Это нужно для того, чтобы было где отдохнуть, подышать свежем воздухом и более-менее свободно себя чувствовать, поскольку за границу пока выезжать страшно.
И в 2021 году, по мнению эксперта, эта тенденция сохраняется.
Лайфхаки для дачи: как превратить подмосковный участок в курорт>>
Фактор направления
© РИАМО, Александр Кожохин
Не секрет, что спрос на загородную недвижимость имеет цикличный характер. Основные продажи земельных участков и домов в Московской области начинаются в апреле и заканчиваются примерно в октябре. Прошедший 2020 год не стал исключением — как, вероятно, не станет исключением и 2021 год.
По мнению Елены Мищенко, цены на загородную недвижимость в Подмосковье в нынешнем году вырастут в пределах 15%. Что касается аренды жилья, то 60% качественного предложения в пределах 50 километров от МКАД забронировано еще с прошлого года, и забронировано на длительный срок. Средняя ставка самых дешевых предложений — 30 тысяч рублей в месяц в пределах до 100 километров от МКАД.
«Все зависит от направления. Самые экономичные варианты аренды можно найти по следующим направлениям: Горьковское, Рязанское, Щелковское, Симферопольское, Каширское шоссе. Самые доступные предложения в аренду начинаются от 50 километров от МКАД и дальше», — говорит собеседница РИАМО.
Например, комфортный дом с минимальными удобствами можно арендовать от 30 тысяч в месяц в сторону от ЮВАО и ВАО, а от 50 тысяч в месяц — в сторону от СЗАО, ЗАО и ЮЗАО.
Арендовать жилье и покупать объекты на вторичном рынке Максим Лазовский советует уже сейчас, поскольку в конце апреля уже наступит сезонный ажиотаж. Но стоит учесть, что в мартовскую слякоть сложно провести комплексный анализ вторичного объекта, чтобы увидеть все подводные камни. А кот в мешке может в дальнейшем обойтись покупателю в эксплуатации и доработке гораздо дороже, чем новый дом.
Прописка на даче: как оформить ПМЖ дачникам Подмосковья>>
«Золотые» коттеджи
© РИА Новости, Руслан Кривобок
Как рассказал РИАМО руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев, сегодня загородный сегмент в Московской области продолжает оставаться крайне востребованным на рынке недвижимости — так, по итогам февраля спрос на покупку дач, домов, коттеджей и таунхаусов в регионе вырос на 40% относительно аналогичного периода прошлого года.
При этом в общей структуре традиционно преобладали дома — на них пришлось 65% всех запросов в месяц, однако в феврале значительный рост покупательского интереса был отмечен также в категории таунхаусов (+48%) и коттеджей (+66%).
«Вместе со спросом возрос и уровень цен — к концу февраля средняя стоимость покупки загородного объекта в Московской области составила 4 миллиона рублей, что на 27% превышает показатели февраля 2020 года. Наиболее заметно выросли цены на коттеджи — в феврале средняя стоимость данного типа объекта достигла почти 20 миллионов рублей (+65%)», — говорит Дмитрий Алексеев.
По данным «Авито Недвижимость», на фоне повышенного спроса общий уровень предложения в Подмосковье снизился на 10% (февраль 2021 года к февралю 2020 года), однако в категории коттеджей, напротив, отмечено увеличение числа объявлений на 18%.
Как объясняет Дмитрий Алексеев, интерес потребителей к загородному жилью зафиксирован и на рынке долгосрочной аренды. Так, спрос на съемное жилье за чертой города в феврале вырос на 15%. Чаще всего в Московской области арендовали дома — в общей структуре их доля составила 77%.
Помимо этого, существенная динамика наблюдалась в категории таунхаусов, как и в случае с куплей-продажей — потребительский интерес к этому типу объектов в феврале увеличился на 38% к предыдущему году.
«Арендные ставки в Подмосковье к концу февраля возросли на 28% — снять загородное жилье здесь можно было примерно за 50 тысяч рублей. Заметнее всего подорожали дома — их средняя цена находилась на уровне 40 тысяч рублей (+25%)», — рассказывает собеседник РИАМО.
Что касается рынка долгосрочной аренды, то, в отличие от сегмента продаж, увеличился объем предложения — в феврале рост числа объявлений составил 5% относительно аналогичного периода прошлого года.
Больше всего объявлений было размещено в категории домов (67% от общего числа), при этом высокие темпы были зафиксированы и по другим типам объектов: так, таунхаусы стали предлагать в аренду на 14% чаще, а в сегменте коттеджей количество объявлений увеличилось на 15% (февраль 2021 года к февралю 2020 года).
По мнению Дмитрия Алексеева, если говорить об уровне цен, то в перспективе стоит ожидать подорожания подмосковного загородного жилья в пределах 10%. При этом объекты, которые будут отвечать пожеланиям покупателей, смогут подняться в цене и до 15%.
Как создать райский уголок за городом: 10 книг об обустройстве дачи мечты>>
В ожидании роста
Сегодня в Московской области сохраняется высокий спрос на загородное жилье. При этом в плане предложений существует дефицит, и, как следствие, цены растут. Как объясняет Максим Лазовский, причин для этого роста несколько.
Во-первых, льготная ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с конца февраля распространилась на все категории жилья, а значит, спрос на него будет расти. Следующим этапом, как объясняет эксперт, ожидается введение эскроу-счетов — специальных банковских счетов, которые используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки.
«Это увеличит затраты строительства на 10% и тоже приведет к росту цены. Сыграет свою роль и ресурсное обеспечение. Пока мы испытываем проблемы как с рабочей силой, так и со снабжением материалами», — говорит Максим Лазовский.
По словам Лазовского, стоимость отдельных видов материалов уже возросла на 100%, как, например, в случае с металлом. Поэтому покупать объекты строительства, дачу или дом на первичном рынке или на стадии строительства стоит сейчас: дальше цены будут лишь расти.
Впрочем, покупать или нет загородную недвижимость в текущий момент, зависит во многом от цели приобретения. Как считает гендиректор агентства недвижимости Homeway и эксперт в сфере недвижимости столичного отделения общественной организации «Опора России» Марсель Ахметшин, такая покупка по-настоящему имеет смысл лишь при необходимости круглогодичного использования объекта.
«Если вы используете дом только для летнего проживания, то дешевле арендовать, чем целый год содержать его. Покупки загородной недвижимости с целью инвестирования в большинстве случаев неэффективны. Квартиры в Москве покупать выгоднее, чем «загородку», — объясняет собеседник РИАМО.
Мак, грибы и конопля – какие растения под запретом на даче в Подмосковье>>
Скрытый фактор
© РИАМО, Александр Манзюк
Впрочем, у ситуации с пандемией Covid-19 на рынке загородной недвижимости в Московской области есть и свои скрытые нюансы. К примеру, по мнению Александра Цыганова, пока пандемия не закончилась, на рынок не выйдут дома, приобретенные в спешке и по которым уже понятны неудобства проживания.
За год-два владельцам таких объектов физически не исправить недостатки или отсутствие торговой и социальной инфраструктуры, школ и поликлиник, не повысить транспортную доступность.
А в ряде случаев москвичи, переехавшие на дачи, вернулись к знакомым проблемам узких дорог и парковок, но решать их они должны уже сами в своих СНТ.
А значит, такие объекты после пандемии начнут активно выходить на рынок.
«Очевидно, что в ближайшее время можно будет оценить востребованность новых локаций и поселков, которые готовятся застройщиками к началу весеннего сезона. Развитие рынка загородной недвижимости будет сильно зависеть от темпов завершения пандемии и ее уроков», — говорит Александр Цыганов.
По мнению эксперта, вполне вероятно, что часть работы и учебы и после окончания пандемии Covid-19 останется в удаленном формате. Он выгоден многим работодателям, не связанным с физическим трудом и оказанием услуг. Кроме того, он удобен для сотрудников, чья занятость не требует постоянного присутствия на традиционном рабочем месте.
«В этом случае популярность загородного образа жизни будет поддержана, а в случае формирования комфортной среды проживания и спокойной возможности один-два раза в неделю съездить в город — закрепится в нашей жизни», — заключает Цыганов.
Эксперты сходятся в том, что сегодня можно прогнозировать продолжение спроса на покупку и аренду загородной недвижимости в Подмосковье, но уже с меньшим ажиотажем и с учетом реального удобства дома или дачи для дальнейшей жизни.