Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых и арендованных площадей, а следовательно, и объём спроса. Многие аналитики утверждают, что свободных офисов в городе становится всё больше — сейчас суммарная доля пустующих офисных помещений в Петербурге на 48% больше, чем было в конце 2019 года. Всё больше компаний отдаёт предпочтение помещениям классом пониже, а кто-то и вовсе от них отказывается и переводит сотрудников на удалёнку.
Что будет с рынком офисов дальше, выяснял «ДП».
Кризисный сценарий
По подсчётам компании JLL, впервые в истории Петербурга показатель чистого поглощения офисов высшего и среднего класса (A и B) опустился ниже нуля. Отметка этого показателя достигла 48 тыс. м2.
В целом отрицательные показатели рынка наблюдались в кризисные 2009 и 2015 годы, однако впервые это затронуло офисы двух классов одновременно.
В JLL объяснили, что с каждым новым кризисом масштабы отрицательного чистого поглощения в офисном сегменте увеличиваются. Причиной этого является не столько глубина падения экономики в целом, сколько растущий с каждым годом объём офисного рынка. По мнению аналитиков компании, показатель чистого поглощения восстановится через пару кварталов.
Однако пока эксперты всё же указывают, что доля вакантных площадей растёт. Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, указывает, что сейчас доля никем не занятых офисов достигла 233,4 тыс. м2, что на 48% больше, чем в конце 2019 года. По его мнению, в первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияло пополнение рынка новыми площадями.
«Офисный рынок ощутимо отреагировал на ситуацию с карантином. Уровень вакансии возрос, и в течение второй половины года тенденция к увеличению сохранится.
Уже сейчас наметилась миграция из бизнес-центров класса А в объекты класса В, компании сокращают свои площади, всё чаще встречается субаренда. В связи с этим можно предположить, что к концу года ставки аренды снизятся, особенно в объектах класса А.
Удалённый формат работы для многих компаний уже стал нормой и, по нашим оценкам, продлится как минимум до конца 2020 года», — отметил эксперт.
Изменились также и запросы арендаторов.
Согласно опросу, который провёл Knight Frank St Petersburg среди потенциальных арендаторов, большинство компаний ориентированы на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном и Петроградском районах (67% запросов).
При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений в 100–400 м2 (31%) или 701–1,2 тыс. м2 (32%). Примечательно, что 66% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1,2–1,8 тыс. рублей в месяц за 1 м2.
Рынок восстановится
По оценке Colliers International, объём чистого поглощения офисов составил несколько более скромную величину — 31 тыс. м2. Отрицательная динамика по спросу была зафиксирована в двух кварталах подряд, на что, по мнению аналитиков компании, повлияла пандемия COVID-19, приостановившая деловую активность на рынке.
Наихудшие показатели были в Выборгском и Фрунзенском районах. Там суммарный объём освободившихся за два квартала офисов превысил фактически арендованный. Районами — лидерами по спросу в этих условиях стали Московский и Центральный.
«Тем не менее на рынке было заключено несколько крупных сделок, переговоры по которым велись ещё до начала кризиса COVID-19. Основную долю спроса в первые 6 месяцев 2020 года сформировали компании энергетического сектора (41%).
На втором месте расположились компании производственного профиля (18%), сместив компании профиля ИТиТ на третье место (16%).
Заметную долю в структуре сделок аренды заняли компании из сферы профессиональных услуг — 9%», — обратил внимание Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.
Он подчеркнул, что доля свободных офисов растёт в основном в B-классе. В зданиях класса А вакантность возросла незначительно, по большей части из-за ввода нового бизнес-центра «Невский 1».
«Экономическая нестабильность и влияние COVID-19 продолжат оказывать давление на офисный спрос в ближайшей перспективе.
В то же время растёт число запросов на пересогласование условий аренды: корпоративные клиенты находятся в поисках оптимальной организации своего офисного пространства.
В перспективе опыт удалённой работы увеличит востребованность гибких офисных решений с возможностью организации определённого количества незакреплённых рабочих мест. Возобновления докризисной активности арендаторов мы ожидаем не ранее 2021 года», — спрогнозировал эксперт.
Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE, даёт более позитивную оценку рынку. По её мнению, сейчас наблюдаются закономерные колебания. В результате ограничительных мер пострадали в первую очередь представители малого бизнеса. Соответственно, на рынке освободились небольшие офисные блоки (до 200 м2). Отсюда и прирост вакансии в обоих сегментах.
«Крупные компании более инертны в своём поведении на рынке аренды офисной недвижимости. Следовательно, итоги влияния пандемии на данный сектор мы сможем увидеть в конце года, когда будут сформированы стратегии развития компаний на 2021-й.
Представители среднего бизнес-формата с наибольшей вероятностью среагируют на изменение экономических реалий уже осенью, когда закончится сезон отпусков и станет понятно, в каком объёме удалось восстановить бизнес-процессы», — добавила она.
Её коллега Алёна Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE, обращает внимание, что в большинстве случаев офисы начинают пустовать по нескольким основным причинам: сокращение штата компаний, отказ от части помещений, переход на удалённую работу, переезд в более дешёвый офис с целью экономии.
«Потенциальные арендаторы довольно активно обращаются с просьбой найти новый офис, но часто разочаровываются в ограниченности предложения и том, что ставки на самом деле не упали, как всем казалось. Также снизился спрос на поиск помещений с целью улучшить условия», — поделилась она.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Эксперты прогнозируют изменение ставок на офисном рынке Петербурга :: С.-Петербург :: РБК
Интерпресс / PhotoXPress.ru
На рынке офисной недвижимости Петербурга растёт вакантность на фоне стабильных арендных ставок. Как отмечают аналитики JLL, основные причины — оптимизация затрат на аренду офисов текущими арендаторами и прирост нового предложения. Что касается снижения ставок, то это вопрос времени, говорят эксперты, добавляя, что рынок ждут и более серьезные структурные сдвиги.
Офисы пустеют
С начала 2020 года доля свободных площадей в бизнес-центрах Петербурга увеличилась на 2,2%, до 8,2%. За 9 месяцев объем пустующих офисов вырос на 79 тыс. кв. м, из которых 30 тыс. кв. м пришлось на июль—сентябрь, подсчитали в JLL. В начале 2020 года в городе пустовало 217 тыс. кв. м офисов.
«Доля свободных офисов растет третий квартал подряд, а основные причины — оптимизация затрат на аренду офисов текущими арендаторами и прирост нового предложения. Предпосылок к сокращению вакантности пока нет, к концу года общий объем пустующих офисов в Петербурге может превысить 300 тыс. кв.
м», — комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. С такой тенденцией согласен и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его прогнозу, по итогам 2020 года в каждом классе бизнес-центров вакансия вырастет примерно на 5% по сравнению с 2019 годом.
Спрос на аренду офисов стал снижаться с конца марта. Сегодня компании продолжают сокращать издержки, проводят переговоры с собственниками о предоставлении скидок и сокращают арендуемые площади за счет перевода части сотрудников на удаленную работу, говорят опрошенные РБК Петербург эксперты.
Ни роста, ни падения
Эксперты JLL отмечают, что в целом на рынке арендные ставки пока серьезно не изменились. Меньше всего пострадали от пандемии и финансового кризиса бизнес-центры класса А. Но офисные здания, в первую очередь класса В, построенные более 10 лет назад, уже начали снижать ставки. Новые бизнес-центры не корректируют запрашиваемые коммерческие условия, но готовы к дисконту в процессе переговоров.
«Конечно, в этом году трудно ждать обычного для осени роста ставок на 5-7%. Но нет и падения ставки. Вакансия держится на уровне 5% в среднем. В бизнес центрах В+ мы видим падение арендных ставок на 5-10%, вакансия составляет примерно 10%.
В классе В ставки упали на 15% и вакансия в среднем равна 15%. А в бизнес-центрах класса С сейчас наблюдается до 20-30% незанятых площадей. О ставках в этом классе говорить нет смысла, поскольку там работают другие механизмы привлечения и удержания арендаторов.
Там все очень индивидуально», — говорит Николай Антонов.
В основном, из бизнес-центров съезжают арендаторы, чей бизнес был связан с проведением массовых мероприятий, логистикой, авиаперевозками, туризмом и другой внешнеэкономической деятельностью.
«Индивидуальные предприниматели и небольшие компании испытывают «колоссальные проблемы», в результате многие из них покидают офисы. И никакими скидками их уже не удержать.
Это системная проблема, они просто закрывают свои бизнесы», — говорил ранее РБК Петербург Николай Антонов.
Структурные сдвиги
Из-за падения спроса на аренду офисных помещений девелоперы пересматривают свои планы относительно строящихся зданий, перенося сроки ввода на следующий год или замораживая на неопределенный период времени до появления потенциального арендатора на все здание. Это будет сдерживать рост вакантности, отмечают в JLL.
Эксперты прогнозируют к весне более серьезные структурные сдвиги на рынке, например — новую волну спроса на smart-офисы, flex-офисы, на места в коворкингах. Предложение тоже начнет меняться в эту сторону.
«Для владельцев БЦ переоборудовать пустующие помещения в коворкинги — это хорошая возможность удержать своих арендаторов, позволив им переждать финансовые сложности без смены юридического адреса. Однако в классе С это вряд ли удастся сделать — затраты на доводку офисов до современных стандартов окажутся слишком высоки.
Единственный выход для собственников в этом сегменте — переждать трудные времена вместе с оставшимися арендаторами», — прогнозирует Николай Антонов.
Справка
- На начало октября средневзвешенная арендная ставка на офисы класса А составляет в Петербурге 1 915 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, и 1 321 руб. на офисы класса В;
- С начала года в городе введено в эксплуатацию 8 бизнес-центров арендопригодной площадью 138 тыс. кв. м, включая вторую очередь «Лахта Центра» (80 тыс. кв. м), который не представлен на рынке аренды и будет заселен в ближайшие два-три года, подсчитали в JLL;
- По прогнозу Bright Rich | CORFAC International, до конца года ожидается ввод семи новых и реконструированных объектов офисной недвижимости, общая площадь которых составит порядка 127 158 кв. м. При этом общая площадь новых объектов в классе А составит 75 тыс. кв. м (67% от общего запланированного до конца 2020 года объема ввода).
Ожидание «Газпрома» сжало рынок офисов. Эксперты видят дефицит
«Итоги недели» с Андреем КонстантиновымВ Бразилии выявили опасный вариант «лямбда»-штамма коронавирусаОбъявлено, какие актёры и за что получат почётный «Оскар» в 2022 годуУтренний туман сделал Ладогу невидимойРоспотребнадзор: Обязательную вакцинацию введут ещё 8 регионов РоссииМинздрав разрешил прививать беременных вакциной «Спутник V»В Крыму рассказали о правилах посещения туристами курортов полуостроваМЧС предупреждает: на Петербург надвигаются тучи, заряженные градомПетербуржцы прорываются на вакцинацию через глюкиПредыдущие новостиАрхив материалов
Планы газового гиганта подогрели интерес бизнеса к вложениям в офисную недвижимость. Но новые объекты строятся медленнее, чем возникает в них потребность, инвесторы неверно оценили перспективы.
Александр Коряков/КоммерсантъПоделиться
В следующем году Петербург ожидает усиление дефицита офисных площадей, следует из данных участников рынка коммерческой недвижимости. Согласно отчету компании Knight Frank, в 2019 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 105 тыс. кв. м, что почти в три раза меньше, чем в 2018 году.
По данным экспертов, новые офисы открывались преимущественно в Приморском, Центральном и Василеостровском районах. Одним из самых крупных объектов стал МФК «Наличная 44» (15,5 тыс. кв. м) — проект СК «Дальпитерстрой», начатый еще в 2011 году.
Также рынок аренды пополнил комплекс зданий на Большой Морской улице суммарной площадью 22,8 тыс. кв. м, выкупленный холдингом «Империя» (развивает сеть БЦ «Сенатор») у ВТБ. Renaissance Development ввела БЦ Renaissance Fontanka класса А общей площадью 4 500 кв. м.
Примерно треть новых площадей задействована строителями под собственные нужды, остальное – для сдачи в аренду.
Объем сделок тоже сокращался. Так, по данным Knight Frank, в 2019 году было сдано 106 тыс. кв. м, что на 22% меньше, чем годом ранее. Главными потребителями, как и раньше, выступили ИТ-компании и представители нефтегазового сектора: на них пришлось 32% и 39% всего объема соответственно.
В целом баланс между спросом и предложением пока удалось соблюсти. Доля свободных офисных площадей в течение года сохранялась на уровне 4 – 6%, оценивают в Colliers International. Но больших офисов в городе практически не осталось, признают эксперты. К примеру, блоки свыше 1 000 кв.
м на конец третьего квартала были доступны лишь в девяти бизнес-центрах класса A. В объектах класса B также обострился дефицит.
В итоге, чтобы удовлетворить спрос, собственники занялись игрой в тетрис: перемещали арендаторов внутри объектов, чтоб «посадить» на объединенные площади более крупных клиентов.
Ставки неизбежно растут. По итогам 2019 аренда в классе A подорожала на 5 – 7%, в классе B на 2 – 3%, комментирует Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International. Для сравнения: в 2018-м площади класса А выросли в цене на 6,7%, класса B – на 0,5%, оценивал Knight Frank.
В следующем году ситуация только усугубится. «В 2020 году рынок ждет дальнейшее сокращение объема ввода и свободного предложения, поскольку новых объектов почти не строится», – комментирует Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.
В создавшемся дефиците косвенно виноваты инвесторы, которые неверно оценили планы «Газпрома», в один голос заявляют участники рынка. Они слишком долго откладывали строительство новых объектов, потому что ожидали освобождения площадей структурами газового гиганта.
Но, во-первых, небоскреб Лахта Центр, построенный уже больше года назад, не будет заселен сотрудниками газового гиганта в 20-м, как раньше планировалось. Задержка вызвана отделочными работами. А во-вторых, даже окончательный ввод небоскреба не слишком повлияет на ситуацию на рынке.
Еще в начале 2019 года выяснилось, что весь небоскреб на Лахте займет головная компания ПАО «Газпром». Даже «Газпром нефть», которая строила здание, ищет земельный участок для строительства собственного офиса и должна принять решение до конца 2020 года. По оценкам экспертов IPG.
Estate, компании потребуется порядка 120 – 150 тыс. кв. м офисных площадей, чтобы консолидировать все структуры в рамках будущей штаб-квартиры.
В город же продолжают переезжать и другие дочерние структуры «Газпрома».
Известие о том, что Лахта Центра хватит не всем, создало оживление на офисном рынке, отмечает Михаил Тюнин. К примеру, началось строительство новой очереди бизнес-центра «Невская ратуша» в Дегтярном переулке. Арендопригодная площадь здесь составит около 77,3 тыс. кв. м, но ввод запланирован только на второе полугодие 2022 года.
Компания «Развитие» получила разрешение на строительство бизнес-центра рядом с ТРК «Варшавский экспресс» общей площадью около 46 тыс. кв. м.
«Много проектов размораживается. И многие владельцы участков думают строить на них именно бизнес-центры», – отмечает Дмитрий Кузнецов. По его словам, особенной популярностью пользуются локации вблизи «Невской ратуши». К примеру, ранее «Фонтанка» рассказывала, что на месте снесенных гаражей на Кирочной улице может появиться 9-этажный офисный центр.
Но сроки ввода в эксплуатацию большинства уже заявленных объектов находятся на горизонте 2022 -2023 годов, а до этого времени дефицит качественных площадей сохранится, считает Михаил Тюнин.
В Rusland SP ожидают значительного сокращения вакантных площадей в 2020 году. «Нынче объём ввода был значительно ниже, чем в прошлом году», – отмечает Александра Царук.
Кроме того, большинство новых проектов имеют сравнительно небольшую площадь – от 3 до 5 тыс. кв. м. Крупные офисы строятся компаниями в основном под собственные нужды.
В результате арендные ставки вырастут в пределах 5%, прогнозирует эксперт.
Основными претендентами на новые офисы продолжат оставаться структуры «Газпрома» и ИТ-сектор, считают в Colliers International. Последние, по сути, стали «новой нефтью».
«Этому способствуют как глобальные тренды – многократное увеличение объема передаваемого в мире трафика, требующее новых технологий для обеспечения скорости их передачи и обработки, так и курс на импортозамещение, локальные законодательные инициативы – например, «закон Яровой», предписывающий хранить все данные в России», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
Усиливающаяся нехватка офисов послужит стимулом для инвесторов вкладываться в создание новых объектов. «Наиболее востребованные бизнес-центры – это проекты нового строительства класса А в Центральном, Петроградском и Московском районах, в частности в локации «Пулково», – комментирует Михаил Тюнин.
Но, судя по последним приобретениям инвесторов, в ближайшее время новые проекты будут, скорее, результатом реконцепции, а не новым строительством, заключает Александра Царук.
Нехватка крупных офисных пространств также задает моду на коворкинги. Так, по оценке компании JLL, в Петербурге сегодня работает более 40 таких пространств, управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами. Их общая площадь составляет 22,7 тыс. кв. м. В 2020 году рынок пополнится еще 8 тыс. кв. м таких офисов.
Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Перспективы офисного девелопмента в Петербурге после переезда структур «Газпрома»
- Международная консалтинговая компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО «Газпром» в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 года.
С вводом в эксплуатацию «Лахта Центра» освободившиеся в городе офисы, по мнению экспертов, займут подразделения «Газпрома». Как результат – в ближайшие полтора-два года вакансия площадей в бизнес-центрах класса А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; а ставки аренды ускорят рост.
Согласно прогнозу Colliers International, с реализацией второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции» к 2023 году структуры «Газпрома» в целом будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв.
м общей площади БЦ (GBA).
Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния «фактора Газпрома», полагают консультанты, послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента.
В режиме ожидания
«Фактор «Газпрома» поставил девелоперов в «режим ожидания», – говорит гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – В результате на рынке Петербурга нарастает дефицит высококлассных офисов.
Скорее всего, потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 году, после завершения переезда подразделений «Газпрома» в «Лахта Центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов.
Принимая во внимание минимальный трехлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023-му».
«Газпром» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости северной столицы. По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%.
Самый высокий спрос наблюдался в 2014-2015 годах, когда активно переезжающие структуры группы «Газпром» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в городе. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема всех сделок.
Перевод более 90% штата администрации «Газпрома» (этот этап закончили к 2017-му) ознаменовал завершение переезда монополиста.
В то же время в минувшем году на рынке недвижимости Петербурга были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв.м.
Показатель служит иллюстрацией «эффекта ожидания» девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок приостановили инвестиции в новые проекты, поскольку считали, что после ввода первой очереди «Лахта Центра» вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет.
Согласно анонсированным на текущий момент проектам спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв.м.
«Газпром» в цифрах
Как рассчитали в Colliers International, суммарная аренднопригодная площадь офисов, которую занимает на сегодня «Газпром» и его дочерние компании, составляет порядка 424 000 кв.м. Более половины из них – 254 400 кв.
м – сформировано бизнес-центрами, которые компания арендует целиком. Еще 25% составляют БЦ, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Лидерство по количеству занятых бизнес-центров принадлежит Центральному району, по объему арендуемых площадей – Московскому району. Всего «Газпром» арендует более 50 качественных бизнес-центров в Петербурге. Около 70% – объекты класса А.
С вводом в эксплуатацию первой очереди «Лахта Центра» (а это 129 000 кв.м новых арендопригодных площадей) и при коэффициенте размещения – 20 кв.м на человека – новая штаб-квартира энергетиков сможет вместить не более 6400 человек.
Таким образом, если говорить о сценарии переезда на новое место, то можно прогнозировать, что площади в «Лахта Центре» займут работники основных подразделений «Газпрома». В большинстве своем сейчас они арендуют качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. В итоге рынок сможет получить около 100 000 кв.
м вакантных офисов, где смогут работать чуть более 6000 человек (при коэффициенте размещения в них около 15 кв.м на человека).
Надежда на IT
Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития – освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы «Газпром». В результате, в ближайшие годы вакансия объектов в классе А снизится до рекордных 1%, и стоимость аренды в БЦ начнет дорожать.
К 2023 году планируют сдать вторую очередь «Лахта Центра» и первую очередь «Морской резиденции». Рынок офисной недвижимости получит еще 114 000 кв.м высококлассных площадей. При коэффициенте размещения 15 кв.м на человека новые здания вместят около 7600 сотрудников и освободят около 90 000 кв.м в качественных бизнес-центрах.
«На протяжении последних пяти лет «Газпром» выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам.
Ежегодный объем чистого поглощения без учета спроса со стороны «Газпрома» и компаний, строящих собственные офисы, составляет в среднем около 90 000 кв.м.
С переездом газового монополиста в «Лахта центр» IT-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение», – заключают консультанты Colliers International.
Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов
Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы.
Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино.
В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.
Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.
«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова.
И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса».
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд.
Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.
«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»
Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе.
«Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%, в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%».
По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».
«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая».
«Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова.
— Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».
Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.
«В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова.
— О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».
Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.
«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.
«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»
«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».
Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000.
Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных.
По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».
В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.
Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают.
«Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической».
Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.
«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами.
Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes.
«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.
«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»
Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.
«Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».
Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.
В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия».
По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.
«Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.
Рынку недвижимости обещают падение цен
Россию ждет ипотечный бум второй год подряд, несмотря на безудержный рост цен на недвижимость. Такие ожидания транслируют Банк России и ВТБ. С другой стороны, искусственный интеллект предсказал, когда цены на жилье в России прекратят увеличиваться и начнут наконец падать. Что ждать от рынка недвижимости в этом году?
Банк России ожидает по итогам текущего года роста ипотечного кредитования в стране примерно на 20%, сообщил глава департамента обеспечения банковского надзора Александр Данилов. В прошлом году ипотека увеличилась на 21,4%. То есть регулятор ждет фактически повторения ипотечного бума в стране.
Рынок ипотеки может побить рекорд прошлого года, не исключает в интервью агентству «Прайм» зампред правления ВТБ Анатолий Печатников. «Общий объем продаж ипотеки в России по итогам года может превысить 5,4 трлн рублей. Даже по сравнению с рекордным 2020-м рынок может вырасти примерно на четверть», – сказал он.
Тем временем эксперты гадают, когда же закончится этот безудержный рост цен на недвижимость, который частично нивелировал выигрыш от льготной ипотечной госпрограммы.
Цены на жилье перестанут расти уже в ноябре 2021 года, вычислил искусственный интеллект Realiste. Именно к этому моменту россияне станут медленнее покупать жилье по завышенным ценам. Ноябрь 2021 года станет поворотным для российского рынка недвижимости, заявил Алексей Гальцев, основатель IT-компании Realiste.
Согласно расчетам искусственного интеллекта Realiste, ноябрь 2021 года станет концом «рынка продавца» и началом «рынка покупателя». Цены на недвижимость замрут на какое-то время, а через четыре-пять месяцев продавцы и девелоперы пойдут на уступки и можно будет получить скидку в 10% или даже 15%.
«В таком случае есть реальный шанс, что рыночная цена на недвижимость в некоторых районах крупных городов опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года (с ноября 2021-го до ноября 2022 года)», – отмечает Гальцев.
Однако эксперты ждут иной ситуации на рынке недвижимости в этом году. В повторение ипотечного бума прошлого года они не верят.
«Судя по статистическим данным, в этом году объем выданных ипотечных кредитов будет ниже показателей прошлого года, и рост 20%, который прогнозирует ЦБ РФ, вряд ли будет достигнут», – считает Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets.
Потому что цены на жилье с начала 2020 года выросли значительно, тогда как покупательская способность, наоборот, снизилась.
«Количество выданных кредитов продолжает расти год от года в среднем на 35-40%, но темп прироста в месячном выражении начинает снижаться на 8-9%. Это не значит, что ипотечных кредитов стали брать меньше.
Просто прошел былой ажиотаж, нынешними ипотечными ставками уже трудно удивить, и ситуация на рынке начинает выравниваться», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Хотя за оставшиеся две недели до окончания льготной ипотеки по старым правилам, будет отмечаться рост сделок, потому что люди будут стараться успеть запрыгнуть в уходящий поезд.
«Не исключено, что увеличится и средняя сумма кредита, так как цены на недвижимость продолжают расти, а доходы нет: на московском рынке средняя сумма кредита выросла уже на 26% и составила 6,2 млн рублей против 4,9 млн рублей год назад, а срок кредитования – на 6,8% и составил 20,1 лет против 19,1 лет год назад», – отмечает Кузнецова.
«Ипотечный всплеск подходит к концу. Против продолжения бума – частичная отмена льгот по ипотеке», – говорит Егор Дахтлер, аналитик «БКС Мир инвестиций». С 1 июля текущего года меняются условия льготной ипотеки – максимальный размер кредита составит 3 млн рублей вместо выдаваемых ранее 12 млн рублей.
Для столичного региона это означает фактическое закрытие программы, поскольку при существующих рыночных ценах данная сумма слишком мала, говорит заместитель директора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Например, для покупки квартиры в Новой Москве за 6 млн рублей потребуется внести первоначальный взнос размером 50%, хотя формально он составляет 15%.
«Кроме того, количество качественных заемщиков в экономике уменьшается. В прошлом году доходы населения не росли. При этом задолженность клиентов возросла, поэтому банки вряд ли будут готовы кредитовать заемщиков в таком же темпе», – указывает Дахтлер.
Собственно, спад ажиотажного спроса на ипотеку и перенос льготной программы из столичных городов в регионы (из-за снижения суммы кредита до 3 млн рублей) может действительно поспособствовать остановке роста цен на жилье, которые сильно выросли с начала 2020 года. «В среднем по стране недвижимость на первичном рынке подорожала в полтора раза.
В крупнейших российских городах рост стоимости квадратных метров составил почти 30% к июню 2020 года и 17,3% к началу 2021 года, только за май этого года квартиры выросли в цене на 2%. И эта тенденция продолжается из-за роста стоимости строительных материалов, некоторые из них выросли в цене в два-три раза к прошлому году», – отмечает Деев.
С начала прошлого года средние цены по всем сегментам выросли на 25% в Москве и Новой Москве, подчеркивает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ супермаркет недвижимости». За год средняя цена квадратного метра на квартиры в старой Москве выросла на 34%, при этом объем предложения сократился на 32%, указывает Кузнецова.
Остается главный вопрос: сбудется ли расчет искусственного интеллекта об остановке роста цен в ноябре и дальнейшее их снижение вплоть до 30%? Ожидания участников рынка и экспертов неоднородны.
«Сильного снижения цен на новостройки и на вторичное жилье ждать не стоит – даже при сокращении спроса девелоперы вряд ли будут снижать цены, так как при росте затрат это приведет к потере прибыли», – категоричен Деев.
«Избыточный спрос по отношению к недостаточному предложению будет приводить к повышательному ценовому тренду, поэтому снижения цен ожидать не приходится. Хотя рост цен замедлится.
В среднем по рынку можно ожидать прирост порядка 3-4% в месяц», – считает Кузнецова.
«Никаких точных подтверждений того, что цены на недвижимость перестанут расти именно в ноябре этого года – нет. Тем более, что в конце года всегда наблюдается высокая покупательская активность», – считает Сергей Ковров.
И все же эксперт не исключает небольшой стагнации цен в начале следующего года.
«Возможными причинами могут стать падение рубля, снижение стоимости строительных материалов (арматуры и стали), а также в случае стабилизации эпидемиологической ситуации – приток рабочей силы из ближнего зарубежья», – говорит эксперт. По его словам,
если цены и снизятся, то коррекция будет небольшая – на 5-10%, не больше.
Валерий Кочетков ждет стабилизации, а затем и снижения цен на 5-7% на многокомнатные квартиры в столичном регионе.
А вот квартиры малой площади – однокомнатные и студии – вряд ли начнут дешеветь, так как спрос на них сохранится.
Эксперт не исключает, что застройщики начнут строить больше жилья с небольшой площадью: «двушки» по метражу станут как стандартные «однушки» сегодня. Это связано с новыми правилами льготной ипотеки.
А вот Егор Дахтлер из «БКС Мир инвестиций» считает вполне реальным сценарием падение цен на недвижимость.
«Можно посмотреть на 2014 год, когда мы видели, что население понесло все свои сбережения в недвижимость – и рост цен был достаточно высоким в 2014-2015 годах, а потом был откат цен на 20-30% в зависимости от сегмента.
С учетом того, что сейчас население несло не сбережения, а ипотечные деньги, откат цен видится вполне реальным», – говорит он. А вот насколько именно цены снизятся, спрогнозировать пока тяжело.
Смотрите ещё больше видео на YouTube-канале ВЗГЛЯД