Спрос на элитные новостройки в москве в 10 раз меньше предложения

Элитное жилье в столице России входит в десятку самых дорогих в Европе. Потребительский спрос в этом сегменте, несмотря на экономическую нестабильность и шаткий политический вес страны на мировой арене, стабильно растет вверх. При этом покупатель обращает внимание не только на категорию дома, но и на элитность самого района, где тот находится.

Ни для кого не секрет, что в ТОП-10 входят районы, расположенные в Центральном административном округе и близ него. Как прогнозируют специалисты, цены здесь будут расти и дальше, несмотря ни на что. Спрос порождает предложение.

Данные районы всегда будут привлекательными как для инвестиций, так и для проживания. Однако, из-за высокой стоимости, спрос на элитную недвижимость не такой большой, как на жилье эконом-класса, что вполне логично.

Предложений в этой нише тоже не так уж и много, одна шестая приходится на долю от общего объема рынка недвижимости.

Элитные новостройки Москвы и элитные районы

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

В самом начале текущего года была довольно благоприятная обстановка для застройщиков элитной недвижимости – объем продаж увеличился на чуть более чем восемнадцать процентов.

Многие компании начали реализовывать новые проекты в данном сегменте, заманивая потенциальных покупателей акциями и скидками. При этом на рынке остались самые сильные и крупные компании, которые понимают, что нужно потребителю.

И если ранее можно было построить элитный дом в спальном районе, то сейчас первым делом клиенты обращают внимание на элитность места.

«Если в рекламе или объявлении указать, что объект находится «в центре», можно смело прибавить к цене 30-40 процентов.

И студия в панельном доме на 30 квадратов обойдется в два, а то и три раза дороже, чем за пределами Садового кольца.

Именно поэтому самыми престижными считаются дома, расположенные в ЦАО и недалеко от него» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Средняя стоимость квартир:

  • Хамовники – от 91 млн. рублей (800 тыс. руб./кв.м).
  • Якиманка – от 82 млн. рублей (723 тыс. руб./кв.м).
  • Арбат – от 78 млн. рублей (697 тыс. руб./кв.м).
  • Пресненский – от 57 млн. рублей (580 тыс. руб./кв.м).
  • Тверской – от 49 млн. рублей (536 тыс. руб./кв.м).
  • Мещанский – от 47 млн. рублей (525 тыс. руб./кв.м).
  • Замоскворечье – от 46 млн. рублей (499 тыс. руб./кв.м).
  • Раменки – от 40 млн. рублей (440 тыс. руб./кв.м).
  • Таганский – от 38 млн. рублей (414 тыс. руб./кв.м).
  • Покровское-Стрешнево – от 48 млн. рублей (361 тыс. руб./кв.м).

Хамовники – лидер десятки

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Хамовники включают в себя небезызвестную «Золотую милю» между Остоженкой и Пречистенской набережной, которая по престижности может сравниться с Патриаршими прудами. Здесь расположены частные особняки и классические элитные новостройки. Стоимость квадратного метра составляет около 800-1200 тысяч рублей. В этом районе сосредоточена одна пятая всех элитных новостроек столицы.

В 2017 году в районе будет сдан в эксплуатацию ЖК премиум-класса «Golden Mile private residences», расположенный всего в четырех минутах ходьбы от м. Кропоткинская. «Однушка» здесь стоит 40-70 млн. рублей, «двушка» – 66-88 млн. рублей, «трешка» – 80-130 млн. рублей. Застройщик – NBM («ЭНБИЭМ-Стройсервис»).

В 2017-2018 гг. будут сданы 2 и 3-й кварталы ЖК «Садовые кварталы», расположенного у м. Фрунзенская. Однокомнатная квартира ОП до 67 кв. м. стоит от 30 до 44 млн. рублей, двухкомнатная – от 39 до 78 (ОП от 65 кв.м.), трехкомнатная – 50-184 млн. рублей (от 78 кв.м.). Первый и четвертый кварталы уже сданы в эксплуатацию.

Среди уже построенных новостроек однозначно стоит выделить ЖК «Плотникоff», расположенный в 10 минутах от м. Смоленская. На данный момент от застройщика можно купить четырёхкомнатную квартиру ОП от 187 кв. м за 146-251 млн. рублей. Дом построен в стиле модерн двадцатого века.

Якиманка – второе место в рейтинге

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Расположена Якиманка в ЦАО, привлекает соседством с государственной Третьяковской галереей, транспортной доступностью, множеством элитных новостроек. Во втором квартале 2018 года будет завершено строительство ЖК «Полянка, 44», расположенного в семи минутах ходьбы от м. Полянка и м. Октябрьская. Застройщик – Телеком. Площадь квартир – 48-250 кв. м., стоимостью от 35 дом 130 млн. рублей.

В четвертом квартале следующего года будет сдан в эксплуатацию ЖК «Шаболовская слобода», м. Шаболовская. Площадь квартир – от 38 до 111 кв. м., стоимостью 9-16 млн. рублей без планировки. Цена квадратного метра – 199-222 тыс. рублей.

Среди самых дорогих — ЖК «Palazzo Imperialе»(застройщик – Аквилон-Эстейт), стоимость квадрата в котором составляет от 600 тысяч до одного миллиона рублей. Дата сдачи – первый квартал 2018 года. ОП квартир – от 60 до 170 кв. м. Объект находится в 7 минутах ходьбы от м. Полянка, м. Третьяковская.

Не дешевле стоят квартиры в ЖК «Клубный дом НегоцiантЪ», который находится в девяти минутах ходьбы от м. Полянка. Средняя стоимость квадратного метра – 1,7 млн рублей.

Застройщик — Корпорация Развития Территорий, предлагал покупателя студии, одно-, двух-, трёх-, четырехкомнатные квартиры и квартиры со свободной планировкой.

Как заявляют некоторые риелторы, цены на объекты в этом доме чуть ли на 350 % выше, чем в аналогичных комплексах соседних районов.

Арбат – третье место

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

В 1 квартале следующего года завершится строительство ЖК «Театральный дом» (МФК «Поварская»), который расположен у м. Арбатская. Стоимость недвижимости – от 61 млн. рублей за квартиру без планировки. Площадь квартир – 66-239 метров квадратных.

Недвижимость в клубном доме «Turandot Residences», который уже сдан в эксплуатацию, обойдется от 81 до 225 млн. рублей. Площадь квартир – 100-330 кв.м.

Пресненский район – четвертое место

Ключевую роль в ценообразовании играет наличие Патриарших прудов и Делового центра в районе. В 4 квартале 2017 года сдается ЖК «RedSide» от застройщика «7-й таксомоторный парк», стоимость квартир стартует от 16 млн. рублей. В 3 квартале 2018 – МФК «Пресня Сити», цены здесь начинаются с 8,5 млн. рублей.

Количество новостроек в этой нише возросло после строительства комплекса «Москва-Сити». В башне «Москва» ММДЦ «Москва-Сити» стоимость квадратного метра начинается с 449 тыс. рублей, квартиры – со 130 млн. рублей, в МФК «Город столиц» – 553 тыс. рублей и 101 млн. рублей соответственно.

Несмотря на то, что входит район в пятерку самых дорогих, самый дешевый вариант можно приобрести за 6 млн. рублей. Однако такие предложения в новостройках расхватывают сразу же.

Дорогие и элитные районы в ЦАО и за ее пределами

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Следующие три района – Тверской, Мещанский районы и Замоскворечье, не слишком различаются по стоимости. Купить квартиру здесь можно за 21 млн. рублей и выше. На 6 млн. рублей «дешевле» район Раменки. Спрос на недвижимость обусловлен удачным расположением.

Рядом находятся посольства, Воробьевы горы, киностудия и т.п. объекты. Жилой фонд представлен и сталинками, и элитными новостройками. Данный район до сих пор активно застраивается. В ближайшем будущем здесь будут отрыты новые станции метро.

А это, в свою очередь, еще плюс 20-30 процентов к нынешней рыночной стоимости недвижимости.

В конце текущего года в Раменках будет завершено строительство ЖК «Снегири Эко» (от застройщика Снегири), стоимость объектов в котором начинается от 61 млн. рублей. ОП площадь квартир – 97-374 м. кв.

Тогда же достроят и ЖК «Лобачевский» (ООО «Бизнес-мастер»). Площадь квартир – 40 124 кв.м., стоимость – 9-23 млн. рублей. В МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» (Мортон ГК, 2 квартал 2017) цены на квартиры начинаются с 9 млн рублей.

Долгое время Таганка не интересовала застройщиков «элиток», но два-три года назад девелоперы стали активно осваивать район. После того, как началось строительство недвижимости премиум-класса, на него обратили внимание и инвесторы. Таганка имеет все шансы стать вторым Хамовником.

Сегодня можно купить квартиру в ЖК «Клубный дом на Таганке» бизнес-класса (сдача – 2 квартал 2017) за 13-31 млн. рублей, ЖК «Дом на Рогожском валу» (4 квартал 2016) за 14-19 млн. рублей. Многие объекты раскупаются на стадии котлована.

Покровское-Стрешнево привлекает своей экологичностью, чем не могут похвастаться многие административные округи столицы.

Здесь сосредоточены и элитный новостройки, и бизнес-центры, и клубы ВИП-класса. Главное достоинство СЗАО – водоемы, а это одна третья часть акватории Москвы.

Не стоит забывать и о природно-историческом парке «Покровское-Стрешнево». Район отличается развитой инфраструктурой.

Найти тут недвижимость можно на любой вкус и кошелек, было бы желание и финансы. Купить квартиру в Покровское-Стрешнево можно в ЖК «Город на реке Тушино-2018» (4 квартал 2017) за 6-14 млн. рублей, в клубной резиденции «Loft River» (дом сдан) за 7 и более млн. рублей. Более дорогие варианты в ЖК «Зодиак» – 44-52 млн. рублей.

Чем дальше, тем дешевле

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Стоимость квадратных метров за пределами ТТК ниже на 30, а то и 50 %. При этом цены в ЦАО растут ежемесячно. Кстати, стоит отметить, что резкое падение стоимости в 2014 году наблюдалось только в долларах, в переводе на рубли объекты реализовывались на 2-3 % дороже. Это объяснялось падением курса национальной валюты.

На сегодняшний день все же большая часть спроса приходится на бюджетные варианты в домах эконом- и комфорт-классов, где квадратный метр стоит 100-120 тыс. руб. Средняя стоимость вторичного жилья в элитных домах составляет около 200-400 тыс. руб. за м. кв, в зависимости от района. Что, согласитесь, не каждому жителю Москвы будет по карману.

Как утверждают специалисты, через 5-10 лет разница в ценах будет гораздо больше. Такая тенденция никого не удивляет, так как в Европейских городах разрыв стоимости жилья на окраине и в центре может достигать и 200 процентов. Центральный административный округ всегда будет премиальным. Массовая застройка районов исключена, поэтому в дальнейшем за свободные квартиры придется побороться.

Месяц на карантине. как изменился спрос на элитную недвижимость в москве?

2019 год 2020 год

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Как уже отмечали многие эксперты, начало 2020 года стало очень активным в плане продаж. В большей степени эта активность относилась к рынку городской жилой недвижимости, в том числе в элитном и премиальном сегментах. Но и в загородной недвижимости наблюдалось некоторое оживление.

Читайте также:  На Крестовском острове в Петербурге построят элитное жилье

В феврале и марте текущего года мы отметили возвращение спроса на дорогие  квартиры и дома с эксклюзивной дизайнерской отделкой, экспонируемые в долларах.

Однако на фоне падения рубля, предпочтение отдавалось тем предложениям, по которым долларовая стоимость была снижена или зафиксирована в рублях по старому курсу.

  • Средняя площадь покупки за 1 квартал 2020 года составила 320 кв.м.
  • Средняя стоимость покупки за 1 квартал 2020 года — 13000 долларов/кв.м.

К сожалению, с началом карантина, данная динамика перешла в отложенный спрос. Мы по-прежнему получаем запросы в бюджете от 3 до 6 млн долларов, но совершать покупку онлайн в этом бюджете наши клиенты сейчас не готовы. По состоянию на апрель доля таких запросов в нашей компании составила примерно 5%.

Количество ликвидных квартир в Москве снижается

Основная доля запросов (60%) сосредоточилась на вторичных квартирах с готовой отделкой в бюджете 30-35 млн рублей. В начале года мы фиксировали порядка 40% таких обращений от общего числа запросов. Самый востребованный размер площади на вторичном рынке составляет сейчас 90 — 120 кв.м. На конец прошлого года средняя площадь покупки составляла 150 кв.м.

И даже в начале этого года клиенты отдавали предпочтение квартирам с 3-мя спальнями, но сейчас хорошее предложение в таком бюджете в центре Москвы найти практически не возможно. Поскольку спрос высокий, а предложение ограничено, покупатели этого сегмента готовы проводить сделки даже в условиях ограничений.

Чем более редким является предложение, тем большую активность проявляет покупатель.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Инвестиционная привлекательность уступает место гарантиям сохранности денег

Второй по значимости запрос (25%) — это заявки на подбор первичных предложений в новостройках уже построенных или с высокой степенью готовности. В апреле бюджет запроса варьировался от 19 до 30 млн рублей. И по сравнению с началом года снизился в 2 раза.

Эксперты Troika Estate объясняют это тем, что в связи с финансовой неопределенностью у клиентов появилась потребность оставить запас свободных средств. Площадь запроса осталась прежней — от 50 до 100 кв.м.

Основная сложность работы с такими запросами заключается в том, что запрашиваемая цена значительно ниже среднерыночной.

На данный момент в премиальных новостройках средняя стоимость предложения на начальной стадии строительства составляет 400000 руб/кв.м. На высокой степени готовности — не менее 650000 руб/кв.м.

Но если в конце 2019 года покупатель охотно рассматривал новостройки на этапе котлована, то сейчас этот риск оценивается как очень высокий. Максимальный срок до окончания строительства должен составлять не более 1 года.

В этом случае покупатель готов рассмотреть покупку новостройки.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

 

Доля инвесторов на рынке элитного жилья сократилась

Важно отметить, что перечисленные выше категории покупателей запрашивают недвижимость для себя. Для них выгода покупки имеет значение, но основным критерием всё-таки является степень готовности объекта недвижимости и его качество.

Тогда как доля инвесторов  в элитном сегменте значительно сократилась и составляет сейчас по нашей статистике не более 10% от общего числа обращений. Данная категория клиентов находится в ожидании больших дисконтов.

В феврале и марте этого года с ними было проведено большое число показов, большинство уже определилось с выбором и сделало встречное предложение по цене. Ожидаемый дисконт составляет в среднем 25-30%.

Будут ли эти предложения приняты продающей стороной, покажут ближайшие месяцы. Но на данный момент ни собственники, ни застройщики к большому снижению стоимости не готовы.

Что ещё важно знать о рынке элитной недвижимости в период карантина?

Росреестр продолжает функционировать даже в условиях ограничений, поэтому регистрация сделки возможна. По нашему опыту процесс регистрации с момента подачи документов занимает около двух недель.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Основная трудность связана с выездом клиента на показ. Не все покупатели недвижимости готовы принимать решение без физической встречи с собственником или застройщиком. Но это больше психологический момент, чем технический. Данный формат сотрудничества требует высокого уровня доверия к продавцу и его представителям.

Поэтому репутация агента или застройщика важны сейчас как никогда. Мы в свою очередь готовы организовать просмотр недвижимости в Москве и Подмосковье исключительно при необходимости, используя все меры защиты и по согласованию сторон. Если у вас остались вопросы, обращайтесь к нашим экспертам.

Все консультации проводятся в онлайн режиме.

Элитный спрос: из кого формируется аудитория высокобюджетных проектов в центре Москвы

Однако эта небольшая группа жилых комплексов обладает огромным финансовым и еще большим медийным весом. Они образуют «высшую лигу» московской недвижимости с совершенно особым порядком цен.

Одна квартира на Ордынке стоит как 25 у «Лосиного острова», а одна квартира на Малой Бронной — как 80 квартир в Новой Москве. Покупки в массовом сегменте — это статистика, покупки в элит-классе — это светская хроника.

  Элитными их делает не только предложение во всем великолепии своих эксклюзивных опций, но и состав спроса, в который входят бизнесмены, топ-менеджеры крупнейших корпораций и представители шоу-бизнеса.

Авангард элит-класса образуют пять проектов, в которых высокий прайс сочетается с высокими темпами реализации. Это клубные дома «Бродский» и White Khamovniki в Хамовниках, комплекс ORDYNKA в Замоскворечье, апарт-отель Fairmont & Vesper Residences и отреставрированный особняк XIX века «Кузнецкий мост 12» в Тверском районе — в совокупности они охватывают более 60% спроса и выручки.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Fairmont & Vesper Residences

Каждый из указанных проектов выстраивает собственную идентичность, выделяющую его в линейке элитного предложения. Так в ЖК White Khamovniki делается акцент на его стильную модернистскую архитектуру.

Fairmont & Vesper Residences предлагает сервис на уровне пятизвездочного отеля (включая услуги портного, няни, горничной, шеф-повара, личного водителя, а также доставку блюд из ресторана, свежих цветов и фруктов).

«Кузнецкий мост 12» апеллирует к историческому бэкграунду и утонченной отделке, выполненной с участием французского бренда Lalique.

Комплекс ORDYNKA — это группа домов образующая мини-квартал с высокой степенью приватности, собственным садом и различными форматами недвижимости (квартиры, классические апратменты, апартаменты с патио, пентхаусы и реконструированная усадьба). Преимуществом 14-этажного ЖК «Бродский» является выход к Саввинской набережной и панорамные виды на центр столицы.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

White Khamovniki

Девелоперские продукты, которые предлагается в перечисленных комплексах, практически не различаются по своим качественным характеристикам. Это недвижимость примерно одного уровня, и уровень этот предельно высокий. Основным конкурентным фактором здесь становится локация.

«Кузнецкий мост 12», ORDYNKA и Fairmont & Vesper Residences, будучи расположенными в границах Садового кольца или на первой линии от него, имеют тем самым ценный бонус и могут выгодно эксплуатировать предрассудки потенциальных покупателей, уверенных в исключительном статусе этой территории.

Тем не менее хамовнические проекты успешно борются с ними за VIP-аудиторию.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

«Кузнецкий мост 12»

Среди покупателей выделенного пула элитной недвижимостью самым известным светским персонажем, безусловно, является Ксения Собчак. В декабре 2018 года она приобрела два машино-места в ЖК «Бродский» площадью 16,4 и 21,6 кв. м.

В тот же день мать Ксении сенатор Людмила Нарусова купила там две квартиры на восьмом этаже общей площадью почти в 325 кв. м. Поскольку сделки были проведены в закрытом режиме, о реальной стоимости нового жилья семьи Собчак можно судить, опираясь лишь на приблизительные оценки.

  Ориентировочно бюджет покупки должен составлять не менее 280 млн рублей. За несколько месяцев до этого Собчак опубликовала пост на своем аккаунте в Instagram’е, где призналась, что именно в «Бродском» находится «квартира ее сбывшейся мечты».

Также, по мнению телеведущей, в суперэлитном сегменте работают только три «достойных игрока» — Vesper, Capital Group и Barkli. Дебют Ксении Собчак в качестве эксперта по недвижимости был встречен со скепсисом, но, по крайней мере, ей нельзя отказать в последовательности.

Соседом Людмилы Нарусовой и ее дочери стал актер и телеведущий Игорь Верник. Прошлым летом он купил на 11-м этаже ЖК «Бродский» квартиру площадью 209,92 кв. м (оценочный бюджет — более 180 млн рублей). В январе 2019 года зарегистрирована сделка с машино-местом, а в марте — с еще одним.

Основу аудитории элитных проектов образуют собственники бизнеса и представители топ-менеджмента. В реестре сделок представлены собственники, чьи ФИО полностью совпадают с данными известных предпринимателей.

Приняв во внимание оговорку, что это может быть лишь совпадением, можно предположить, что основатель и собственник группы компаний Aim of Emperor (бизнес-авиация) Ираклий Литанишвили стал владельцем квартиры (283,8 кв. м) и двух парковочных мест в ЖК «Бродский».

Две квартиры в ЖК ORDYNKA зарегистрированы на имя Андрея Лабутя, полного тезки генерального директора ГК «Ренна» и создателя бренда молочной продукции «Коровка из Кореновки».

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

ЖК ORDYNKA

Дмитрий Комиссаров — человек с этим именем входит в совет директоров ОАО «РЖД» — в мае 2018 года оформил в собственность две квартиры в «Бродском» — их площадь равна 268,5 и 432,65 кв. м. Там же поселился и возможный коллега Комиссарова Михаил Хромов.

Можно предположить, что этот человек является председателем совета директоров АО «Центральная пригородная пассажирская компания». В августе 2018 года список клиентов Vesper пополнил Павел Середа — так же зовут заместителя генерального директора ООО «Группа компаний 1520», которая специализируется на железнодорожном строительстве и проектировании.

Таким образом, в «Бродском» может сложиться целое community высокопоставленных железнодорожников.

Несколько разбавляет его Фамил Садыгов — заместитель председателя правления «Газпромбанка» и бывший заместитель министра по налогам и сборам.

На это имя зарегистрировано сразу шесть объектов — две квартиры (191,42 и 194,89 кв. м) и четыре машино-места.

Генеральный директор и главный редактор ультраконсервативного телеканала «Царьград» Елена Шаройкина также улучшила статистику «Бродского», купив там квартиру площадью 134,84 кв м. 

В число резидентов клубного дома White Khamovniki вошла Алина Бисембаева (владелица трехкомнатной квартиры на 14-м этаже).

В прошлом Бисембаева занимала должность заместителя руководителя департамента транспорта Москвы, а в сентябре 2018-го возглавила «Аэроэкспресс».

Читайте также:  Ряд застройщиков сможет привлекать турецких рабочих без ограничений

Президент букмекерской компании «Лига Ставок» Юрий Красовский отдал предпочтение Fairmont & Vesper Residences. Он вложил средства в апартамент 262,21 кв. м и три парковочных места.

В некоторых случаях руководство девелоперских компаний лично поддерживает свои проекты. Так, председатель совета директоров Capital Group Павел Тё заключил сделку, открывшую адрес ЖК White Khamovnilki.

В ней фигурировала двухкомнатная квартира площадью 81,6 кв. м.

Екатерина Мессерер, супруга совладельца компании Vesper Бориса Азаренко, выкупила сразу семь лотов в «Бродском» — две квартиры, две кладовки и три машино-места.

В целом порядка 30% покупателей элитной недвижимости включают в сделку одно или несколько парковочных мест. Наиболее востребованной метражной категорией является «100-150» — к ней принадлежит 40% реализованных объектов. Высокобюджетные квартиры и апартаменты площадью от 150 до 200 кв. м выбирает 25% аудитории.

Еще 19% спроса связано с лотами площадью менее 100 кв. м. Сверхкрупная недвижимость (свыше 200 кв. м) привлекает только 16% покупателей. Также стоит отметить, что каждый четвертый клиент компаний-застройщиков, работающих в элитном сегменте, покупает по три объекта и более.

Как правило, это квартира и пара мест в паркинге, реже — парковочное место и кладовая.

В контексте общей статистики по сегменту VIP-покупатели почти не заметны. Их финансовый вклад в экономику элитных домов нельзя назвать решающе важным.

Но они выполняют две стратегические функции в развитии любого проекта: во-первых, их пример пользуется большим весом и большим влиянием среди состоятельной аудитории, что конвертируется в новые сделки, во-вторых, своим участием они придают жилым комплексам должную репутацию и то, что принято называть «светским лоском».

Назван лучший момент для покупки квартиры — МК

— После 1 июля возможен локальный скачок спроса. Но он уже не будет таким, как осенью прошлого года — на фоне новостей об окончании льготной ипотеки в ноябре, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова.

Во-первых, тогда лавинообразный поток покупателей пошел в офисы продаж еще в сентябре, за два месяца, а сейчас осталась неделя до «часа икс» — и чего-то сверхъестественного не наблюдается.

Во-вторых, большинство людей уже удовлетворили потребность в жилье — спрос тоже не бесконечный.

Наконец, цены полгода назад были процентов на двадцать ниже, и сейчас, например, инвесторам уже не так интересен рынок жилья.

Возможны ли скидки на первых порах? Безусловно. Когда еще не было новостей с Петербургского международного экономического форума о льготной ипотеке под 7% еще на год, девелоперы и банки вообще все ставки делали только на спецпредложения — как минимум до конца лета, а то и года.

— Рассматриваются варианты выдачи ипотеки без первоначального взноса. Профессиональная ассоциация рынка недвижимости REPA возлагает большие надежды на свою ежегодную «черную пятницу» (31 июля). На фоне отмены наиболее выгодных за всю историю условий кредитования «распродажа» недвижимости будет очень кстати, — продолжает Ирина Доброхотова.

— По данным IT-платформы bnMap.pro, в Москве квадратный метр в немногом оставшемся эконом-классе (всего 600 квартир) стоит в среднем 183 тысячи рублей, в комфорт-классе — 237 тысяч, в бизнесе — 358 тысяч. Всё, что выше, будет от 740 тысяч и до 1,2 млн рублей за «квадрат».

Мы не ожидаем, что эти показатели поднимутся больше, чем на 10%, до конца года. В основном за счет роста строительной готовности новостроек, обильно валившихся на рынок в последние 9 месяцев.

И все же повода выводить в продажу новые проекты по завышенным ценам больше нет, так что невысокие стартовые цены второй половины 2021 года отчасти смогут «разбавить» растущие по мере строительства прайсы прошлогодних проектов.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения Денис Трудников

«Для всех, кроме семей с детьми, кредит станет дороже»

— Полагаю, часть покупателей, которые не успеют получить ипотеку по текущим условиям программы, после 1 июля будут вынуждены отложить приобретение жилья, — рассуждает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

— С учетом роста ставок примерно на два процента (примерно с 5,59% годовых до 8,12%) некоторые клиенты постараются увеличить размер первоначального взноса, чтобы в итоге платить комфортный ежемесячный взнос. Его размер из-за повышения ставок увеличится примерно на 22%. Однако на аккумулирование дополнительных средств потребуется время.

Фактически прежние условия сохраняются только для семей с детьми, рожденными после 1 июля 2018 года. Для остальных кредит станет дороже. В целом для Москвы программу можно считать завершенной.

Как жителям российской столицы и Санкт-Петербурга уложиться в небольшой бюджет? Имеет ли смысл брать дополнительный кредит — например, на потребительские нужды?

— В Москве в новый кредитный лимит уложиться не удастся практически никому.

На рынке есть единичные предложения студий примерно за 4 млн рублей, которые при значительном первоначальном взносе можно будет купить по субсидированной ставке.

В остальных случаях такой кредит не позволит купить ничего, а более дорогой потребительский кредит нивелирует плюсы от сниженной ставки на малую часть суммы, — отвечает Мария Литинецкая.

— Де-факто программа субсидирования жилищных займов с 1 июля прекратит свое действие в Москве, — соглашается с коллегой  генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

— Чтобы уложиться в ее условия, потребуется увеличить размер первоначального взноса минимум до 30%: в этом случае можно рассчитывать на приобретение квартиры небольшой площади в Новой Москве.

Не исключена и миграция спроса в более доступные территории — например, Московскую область.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения Наталья Мущинкина

Стоимость апартаментов может взлететь на 15%

Есть, впрочем, и исключения, которые только подтверждают правило. «В бизнес-классе и выше ипотека вполне эффективна и при стандартных ставках. Проникновение ипотеки в эти сегменты постоянно увеличивается. Стоит ожидать сохранения такой тенденции — пока не вырастут ставки в банках по депозитам», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

В сегменте квартир эконом-класса предполагается повышенное внимание к квартирам маленьких площадей и доступных бюджетов. Клиенты, которые станут брать семейную ипотеку, будут ориентированы на эффективные планировки для комфортного проживания.

Станут набирать популярность спецпрограммы, субсидированные застройщиками: так они смогут привлечь клиентов. Сейчас есть такие проекты и программы, они пользуются популярностью. Но только те, где клиент действительно получает эффективные выгодные условия, а не завуалированно высокую ставку и переплату.

— Однозначно стоит говорить о продолжении роста цен до конца года, — считает Роман Родионцев. — Темпы повышения стоимости квадратного метра в среднем могут составить 5% в квартал (при условии отсутствия факторов сильного влияния извне).

Скачкообразный рост могут показать апартаменты. После принятия законопроекта о статусе таких помещений рывок в 15% вполне возможен. Однако надо учитывать, что рост цен в этом сегменте уже идет — в ряде случаев из расчета принятия законопроекта.

Для поддержания баланса спроса и предложения девелоперы совместно с банками уже весной запустили ряд акций.

Они предусматривают как снижение ставки ниже рыночной, так и скидку на определенные категории квартир. Активность скидочных компаний будет зависеть от степени снижения спроса.

Если на рынке возникнет заметный и ощутимый спад, то для поддержания своих продаж застройщики будут чаще предлагать скидки.

Снижения цен точно ждать не стоит, считает Алексей Перлин. С одной стороны, материалы и топливо продолжают дорожать, не удалось преодолеть дефицит рабочих на объектах.

С другой — в условиях высокой конкуренции на первичном рынке девелоперы вынуждены вкладывать больше средств в разработку концепций и повышать качественные характеристики своих проектов.

«Мы ожидаем, что за 12 месяцев 2021 года в совокупности увеличение средней цены квадратного метра по прайс-листам застройщика в новостройках может составить 10-12%», — полагает эксперт.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения Наталья Мущинкина

«Отчасти рост цен на жилье может замедлиться из-за потери интереса инвесторов»

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова приводит статистику: средний бюджет сделок по новостройкам в мае составил 20,1 млн рублей — значительно выше установленного лимита льготной ипотеки, действующего для Москвы до конца июня.

«Дефицит предложений дешевле 8 млн рублей и новые условия госпрограммы заставят большинство покупателей демократичного жилья комфорт-класса занять выжидательную позицию до осени. Многие будут ждать спецпредложений и скидок, которые традиционны для этого периода.

Однако скидки не так эффективны для поддержания постоянного спроса, как специальные предложения, которые девелоперы могут разрабатывать в партнерстве с банками. Будут и покупатели, не теряющие надежды на снижение цен. Но вероятность, что мы увидим удешевление предложений, близка к нулю.

Каждый месяц стоимость квадратного метра прибавляла по несколько процентов. Стоит ожидать лишь, что для большинства проектов цены «остановятся» на летних отметках в связи со снижением спроса и изменением условий госпрограммы ипотеки», — прогнозирует эксперт.

Эксперты консалтинговой группы SRG настроены более оптимистично. Они рассказывают, что в мае 2021 года по сравнению с апрелем средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 2,2%, в Санкт-Петербурге — на 0,67%. «Если в крупнейших городах России стоимость за год выросла в среднем на 16,6%, то за последний месяц увеличение произошло на уровне 4%.

Можно наблюдать тенденцию к замедлению темпов роста цен. При этом весомых причин для дальнейшего увеличения стоимости нет. Реальная ситуация с доходами населения, рост ключевой ставки Центробанка на фоне постепенного насыщения объемов предложения на вторичном рынке приведут к тому, что во втором полугодии цены перестанут расти», — заявляют специалисты.

Отчасти рост цен может замедлиться из-за спада ажиотажа со стороны покупателей квартир, которые приобретают их в инвестиционных целях, полагает коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Однако, по его мнению, люди, давно планировавшие покупку, на долгие годы откладывать ее не станут — напрягутся, чтобы поднакопить денег на больший первоначальный взнос.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения Наталья Мущинкина

Лучший момент для покупки квартиры – уверенность в финансовых возможностях

Мы попросили наших экспертов дать рекомендации покупателям с учетом изменившейся ситуации: когда лучше покупать квартиры, в том числе по льготной ипотеке?

Читайте также:  Правительство решит, можно ли использовать эскроу-счета в процессе строительства

— Лучший момент для покупки квартиры — финансовые возможности. Не секрет, что с каждым годом растет доля залоговых квартир на вторичном рынке, в том числе и из-за неверной оценки своих ресурсов. Перед тем как решиться на приобретение недвижимости, взвесьте все обстоятельства и смоделируйте ситуацию. Это позволит избежать многих рисков, — отвечает Алексей Перлин.

Чтобы уложиться в бюджет, стоит руководствоваться несколькими правилами. Во-первых, изучите условия различных государственных программ и предложений от банков.

Например, сейчас можно воспользоваться семейной ипотекой, а также получить кредит по более низкой ставке для зарплатных и иных особых категорий клиентов. Помимо этого, нередко застройщики совместно с кредитными организациями готовы предложить специальные условия на определенный пул квартир.

Кроме того, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, который теперь можно получить и за первого ребенка.

— На мой взгляд, брать отдельно потребительский кредит для первоначального взноса нецелесообразно. Это приведет к увеличению нагрузки на семейный бюджет. Если не хватает средств, лучше обратить внимание на варианты с более низкой стоимостью или вовсе отказаться от покупки», — говорит Алексей Перлин.

— Когда лучше покупать квартиры? Всё зависит от цели покупки — для себя или для инвестиций, — отвечает Ирина Доброхотова.

— Если нужно срочно где-то жить, то именно сейчас, кстати, не самый плохой момент для покупки почти готовой «первички»: она парадоксальным образом при прочих равных дешевле, чем аналогичные проекты на старте продаж.

Из-за ажиотажного спроса с осени 2020 года на рынок выходили новостройки по максимальным прайсам, а те, что к тому моменту были уже на стадии отливки верхних этажей, по ценам так их и не догнали.

Вот что сообщает bnMap.pro. Средняя стоимость квадратного метра новостроек Москвы и Новой Москвы на этапе «получение разрешения на ввод, благоустройство»: 249 тысяч рублей. На этапе: «старт продаж»: 347 тысяч рублей. На этапе «работы нулевого цикла»: 338 тысяч. Правда, самыми дорогими остаются уже введенные в эксплуатацию дома — 420 тысяч за метр.

— Ипотека плохо «дружит» с параллельными кредитами, — констатирует Ирина Доброхотова.- Например, некоторые пытаются взять ссуду на первоначальный взнос. Но, попадая в кредитную историю заемщика, этот шаг в большинстве банков отрезает путь к ипотеке.

Если речь идет о кредите на ремонт, сейчас как нельзя лучше обратить внимание на квартиры с готовой отделкой. Пусть они будут дороже, чем «в бетоне», но эта разница пойдет в кредит под 7-9% (как ипотека), а не под 12-15% годовых (как потребительский кредит).

К тому же при росте цен на стройматериалы, как за последний год, ремонт своими силами может обойтись непредсказуемо дорого…

Спрос на элитное жилье Москвы показал уверенный рост

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

По итогам февраля 2021 года аналитики зафиксировали рост спроса на элитную недвижимость в 1,5 раза, при этом каждый второй покупатель (58%) приобретал элитное жилье по оптимальный стоимости в бюджетах до 110 млн руб.

, а каждая вторая сделка (55% спроса) в сегменте премиальной недвижимости в центре Москвы совершалась в двух районах – в Хамовниках и Пресненском.

Такие данные приводит международное агентство элитной недвижимости Savills в России, проанализировав спрос по итогам февраля на квартиры и апартаменты стоимостью от 1 млн долларов США. 

По итогам февраля 2021 года на элитном рынке жилой недвижимости по данным Savills было заключено 144 сделки, что на 55% превышает количество сделок в январе 2021 года и на 46% больше показателя февраля годом ранее. Причем в более ранние годы прирост от января к февралю не был столь стремительным. Так, в 2020 году он составлял порядка 6%, а в 2019 г. — около 11%.

Динамику роста количества сделок в феврале Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России объясняет сформировавшимся отложенным спросом января: «В первый месяц нового года потенциальные покупатели находились в ожидании ряда глобальных новостей.

Прежде всего, итогов выборов президента США и его политики касательно «русского» вопроса, а также развития ситуации, связанной с санкциями относительно крупных инфраструктурных российских проектов.

Немаловажное влияние оказывают и темпы распространения вакцинации, поскольку от этого напрямую зависит открытие границ».

Среди локальных факторов эксперт назвал потенциал традиционного роста цены в марте.

«Поскольку мы наблюдали, хоть и сдержанную, но политическую и экономическую стабилизацию, покупатели элитного жилья приняли решение перевести намерения о покупке в январе в сделки в феврале», — говорит Дмитрий Халин.

По итогам прошедшего месяца доли востребованных районов увеличилась. Если годом ранее в центре столицы на районы Пресненский и Хамовники приходилась треть всех сделок (38%), то по итогам февраля 2021 года здесь совершалась каждая вторая покупка элитного жилья, что соответствует 55%.

«Объем сопутствующего предложения дает большую свободу выбора, что сказывается на высоких темпах продаж.

На данный момент в Хамовниках и Пресненском районе в свободной продаже находится около 40% всего рыночного предложения центра города.

При этом девелоперы грамотно используют динамическое ценообразование, что положительно отражается на спросе», — комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

Средний бюджет сделки с премиальными квартирами за год по итогам февраля снизился на 11% и составил 141 млн руб. Доля сделок в низких ценовых бюджетах элитного сегмента, – от 75 до 110 млн руб. за лот, выросла за год в два раза с 29% до 58%. То есть каждая вторая покупка в феврале совершалась в оптимальных для элитного рынка бюджетах. 

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложения

«По итогам февраля выгодного с точки зрения низкой цены предложения становится все меньше, что в очередной раз подтверждает высокую покупательскую активность, в том числе с целью инвестиций. Такая рыночная ситуация неминуемо толкает рублевую цену в элитных проектах вверх», — резюмирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.

Спрос на элитные новостройки в Москве вырос в два раза

В III квартале 2018 года
спрос на жилье в элитных новостройках Москвы удвоился по сравнению с
аналогичным периодом 2017
года, подсчитали аналитики консалтинговой компании «Метриум».

Элитный сегмент
оказался более успешным по показателям спроса, чем премиум-класс, где число
сделок выросло на 43%.

В совокупности в высокобюджетные новостройки покупатели
вложили в III квартале 19% всех средств долевого рынка Москвы.

В III квартале 2018 года в Москве по ДДУ было
продано более 150 элитных квартир и апартаментов, что в 2 раза больше, чем в
тот же период 2017 года. Тогда своих покупателей нашли 75 объектов в строящихся
комплексах столицы.

Аналитики отмечают, что
спрос вырос практически в одинаковой степени как на квартиры, так и на
апартаменты элитного сегмента. Продажи квартир в годовом выражении возросли на
88%, а апартаментов – на 108%. Тем не менее в III квартале апартаментов
было реализовано более чем в два раза больше квартир: 106 против 45 лотов.

Спрос на элитные новостройки в Москве в 10 раз меньше предложенияЖК премиум-класса Spires

В родственном сегменте – премиум-классе –
динамика продаж в этот период была не столь яркая, но тоже впечатляющая,
отмечают эксперт. С июля по сентябрь продано 724 премиальных
квартир и апартаментов, что на 43% больше, чем в IIIквартале 2017 года. В то
время число договоров долевого участия (ДДУ) в строящихся комплексах составило 508
единиц.

Примечательно, что основный вклад в рост
сегмента премиум внесли покупатели, предпочитающие квартиры, а не апартаменты.
За год число приобретенных квартир выросло на 79%, тогда как спрос на апартаменты снизился на 28%.

«Предложение
квартир премиум-класса в Москве более чем в два раза превышает число
апартаментов данного сегмента в продаже, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TektaGroup (девелопер ЖК
премиум-класса
Spires).

– В силу этой диспропорции с квартирами данного
сегмента заключается больше сделок, чем с апартаментами.

Что касается покупательской
активности в разрезе сегментов, то несмотря на более яркую динамику спроса на элитные
объекты, в натуральном выражении премиальных лотов было продано почти в пять
раз больше.

Это связано с тем, что в представлении клиентской аудитории высокобюджетного
жилья география расположения жилого комплекса теперь имеет более широкие
границы чем раньше, когда на рынке были представлены только элитные новостройки,
находящиеся исключительно в ЦАО».

Несмотря
на рост числа сделок, средняя стоимость приобретенных элитных и премиальных
квартир и апартаментов в основном снизилась.

Эксперты подсчитали, что средний бюджет покупки элитной квартиры
сократился за год со 110 млн до 101 млн рублей, а элитных апартаментов – с 34
млн до 32 млн рублей. В премиум-классе средняя стоимость приобретенной квартиры
сократилась с 35 до 32 млн рублей.

А вот за средний апартамент этого сегмента в
III квартале
2018 года покупатели заплатили 16 млн рублей, тогда как год назад такой объект
обошелся был в 13 млн.

Несмотря на снижение бюджета покупки, денежный
объем заключенных сделок все же вырос. В III квартале 2018 года 19%
всех вложений в долевое строительство Москвы были сделаны в сегментах премиум и
элит, хотя на них приходится только 7% сделок. При этом в массовый сегмент было
инвестировано 44% средств дольщиков, а в бизнес-класс – 37%.

«Элитный
сегмент аккумулирует объем средств, сопоставимый с половиной инвестиций
дольщиков в московские новостройки массового сегмента, хотя предложение
объектов в нём в шесть раз меньше, – комментирует
Илья
Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети
CBRE
.

– Проще говоря,
около 870 сделок в высокобюджетном сегменте принесли застройщикам столько же
денег, сколько свыше 4 тыс. ДДУ в массовых новостройках. Это свидетельствует о
том, что представления о стагнации в элитном сегменте и расцвете комфорт-класса
несколько искажают действительность.

По мере увеличения предложения в элитном и
премиум-классе этот сегмент будет привлекать еще больше средств покупателей».________________________________________________________

«Метриум»

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *