Слишком дорогая ипотека тормозит реализацию нацпроекта

Льготная ипотека стимулировала первичный рынок жилья больше года — объемы кредитования были беспрецедентными, как и рост цен. Отмены господдержки ждали со дня на день — по крайней мере, в Петербурге. Однако еще почти год она проработает на новых условиях — об этом заявил Владимир Путин на ПМЭФ. Рынок воспринял это как благо, но не решение всех проблем.

Слишком дорогая ипотека тормозит реализацию нацпроекта Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»Поделиться

Участники рынка считают, что негативный эффект от отмены господдержки был бы, но «не смертельный» — строители и банки уже подготовились к возможному сворачиванию программы и переключили внимание на другие инструменты поддержки спроса. Их можно будет использовать и сейчас, т.к. круг «льготных» заемщиков все же сократится.

По данным ЦБР, количество ипотечных жилищных кредитов в рублях по ДДУ в Санкт-Петербурге в 2020 году по сравнению с 2019 годом увеличилось на 16%. По новым условиям, льготная ставка поднимется до 7%, а сумма кредита будет ограничена 3 млн рублей. Но семьям с ребенком, рожденным после 1 января 2018, будет доступно до 12 млн рублей под 6% в рамках расширения семейной ипотеки.

— Уровень процентной ставки 7% является обоснованным для сохранения приемлемого уровня кредитной нагрузки при заявленной сумме кредита, которая снижена до 3 млн рублей, — прокомментировал Дмитрий Алексеев, вице- президент розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург». — В объеме выдач банка программы «Господдержка» и «Семейная ипотека» в среднем занимают 65%. Спрос на социальные ипотечные программы ожидаем и далее стабильно высоким.

Эффект обновления

— Заявление президента о продолжении программы льготной ипотеки, озвученное на ПМЭФ, — это прекрасная новость, как для рынка недвижимости, так и для экономики страны в целом, — говорит Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX, и многие участники рынка солидарны с ним.

По его мнению, сохранение льготной ипотечной ставки, пусть даже и с некоторыми изменениями, будет стимулировать рынок недвижимости: девелоперов — выводить новые проекты, а потребителей — решать свои жилищные вопросы.

Особенное значение программа играет для регионов, где позволит увеличить объем предложения новостроек в городах-миллионниках.

— Июнь начался активно, покупатели быстрее принимали решение о покупке на фоне новостей о том, что программа льготной ипотеки будет продлена, но претерпит существенные изменения, — рассказал Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). —

Доля продаж в ипотеку растет, сейчас по некоторым нашим проектам она достигает 75%. Частично, конечно, это спрос будущих периодов, и он реализуется сейчас, а не в последующие несколько месяцев.

— Продление программы ипотеки с субсидированной ставкой в какой-то степени поддержит рынок, но, возможно, более значимый эффект будет иметь расширение опций программы семейной ипотеки, — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Семьи с одним ребенком значительно расширят круг участников программы. Кроме того, в рамках семейной ипотеки достаточно высокие лимиты для Петербурга и Ленобласти.

Тем не менее снижение верхней планки кредита до 3 млн рублей может привести к перераспределению значительной части спроса с новостроек в границах КАД на новостройки Ленобласти, уточнил эксперт.

Сегодня объем сделок с ипотекой в проектах компании составляет 78%, и это рекордный показатель, выше на 9% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.

Средняя площадь продаваемой недвижимости незначительно увеличилась — льготная ипотека позволила покупателям выбирать большие однокомнатные квартиры и функциональные «двушки».

Льготная ипотека в новом формате будет актуальна, прежде всего, для регионов России, считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). В Петербурге на апрель средний размер кредита на покупку жилья составил около 4,1 млн рублей, в Ленобласти — около 3,2 млн рублей.

— Конечно, с учетом первоначального взноса общая стоимость жилья, которое можно приобрести с помощью кредита, будет выше, но всё-таки пул подходящих проектов будет ограничен, — уточнила она. — В Петербурге под такие критерии при минимальном первом взносе попадают самые дешевые студии (например, в масштабных проектах). В пригородах — дешевые студии и однокомнатные квартиры.

— Три миллиона — это средний размер займа в России в целом, отметил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». —Видимо, эта логика и легла в основу решения продлить льготную программу на новых условиях. В Петербурге такую сумму берут на покупку студии или однокомнатной квартиры на окраине города.

Есть и исключения, когда займ требуется небольшой, если, например, сделку финансируют за счет продажи имеющейся недвижимости.

Если оценивать потенциал продленной программы по схеме «минимальный первый взнос с максимально возможным льготным займом», то он охватывает порядка 25–30% предложения новой недвижимости в Петербурге.

— В нашей компании исторически доля ипотечных сделок была высокой — 70–80%, a c введением льготной ипотеки она приближается к 98%, — говорит Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».

—Очевидно, что льготная ипотека привела на рынок тех, кто откладывал покупку из-за дороговизны ипотечных ставок.

Хорошо, что Владимир Путин частично продлил эту правительственную программу, и это поддержали многие губернаторы, например Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, где мы сейчас строим наши проекты.

— Разумеется, при таком размере максимальной суммы кредита и рыночных ценах на жилье в новостройках квартиры станут менее доступны, — считает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — Условия действующей до 1 июля льготной ипотеки гораздо шире, а семейная ипотека не сможет в полной мере заменить господдержку, поэтому активность спроса замедлится.

Сейчас средняя сумма ипотечного кредита в компании «КВС» — 3,93 млн рублей. Этот показатель активно рос с начала года: к примеру, в марте он составлял 3,6 млн рублей.

Это объясняется тем, что квартиры дорожают каждый месяц, а накопления покупателей на первый взнос остаются примерно на том же уровне. Соответственно, люди берут кредит на большие суммы, добавила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

Сейчас ипотеку с господдержкой оформляют около 75% клиентов «КВС», на семейную ипотеку приходится около 9% ипотечных сделок застройщика.

— Безусловно, уменьшение суммы кредита до 3 млн рублей сократит число покупателей, которые смогут воспользоваться этой программой, — пояснила она. К примеру, чтобы приобрести двух- или трехкомнатную квартиру, будет нужен достаточно большой первый взнос. При этом новые условия программы практически не отразятся на покупателях студий.

— Средний размер ипотечного кредита в нашей компании за последние 2–3 года стал существенно выше 3 млн рублей — сейчас он приближается к 5 млн рублей, — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.

— Новые условия льготной ипотеки могут подойти и для Петербурга, и для Москвы, но в этом случае покупателю придется найти существенно большую сумму первоначального взноса.

При наиболее распространенном сценарии покупки, когда первый взнос составляет 20–30%, не сложно посчитать, что итоговая цена квартиры должна быть около 4 млн рублей, чтобы подпадать под госпрограмму.

По его словам, под это условие подходят объекты в начальной стадии готовности, в основном, студии и однокомнатные квартиры в Новом Девяткино, Мурино, Новосаратовке и т.д., то есть, в ближайших к городу районах Ленинградской области.

Но даже в этом случае не все однокомнатные квартиры и студии смогут попасть в «льготную» категорию. «На мой взгляд, под новые условия субсидированной ипотеки попадут 70% студий и однокомнатных квартир в ближайших к Петербургу районах Ленобласти.

Для приобретения остальной недвижимости по сниженной ставке потребуется более значительный первый взнос», — уточнил Сергей Терентьев.

Запасные варианты

По данным Консалтингового Центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок, которая обычно на рынке составляет 60–65%, в пиковые периоды спроса в прошлом году достигала 80% и даже более, поэтому, предвкушая возможное окончание господдержки, застройщики заранее начали разрабатывать новые инструменты — прежде всего, совместные ипотечные программы с банками. Есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2%, пояснила Ольга Трошева. Она отметила, что застройщики стали более активно выводить на рынок новые проекты. За 5 месяцев 2021 года в Петербурге и пригородах вышло в продажу в 2,7 раза больше объектов, чем за тот же период прошлого года.

Спрос на новостройки позволят поддержать собственные программы субсидирования процентной ставки, разработанные девелоперами, специальные акции и рассрочки с гибкими условиями оплаты, составляющие в ряде случаев альтернативу ипотеке, продолжил Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX. Дефицит качественного предложения сохраняется, поэтому интерес к первичному жилью будет сохраняться. В фокусе внимания покупателей будут проекты бизнес- и комфорт-класса с концепцией, функциональными планировками и внутренней инфраструктурой.

— Если ипотечную ставку не будет стимулировать государство, то этим будут заниматься банки и застройщики, — говорит Максим Жабин.

— У нашей компании были и есть программы со сниженной ипотечной ставкой с несколькими ведущими банками, включая Сбербанк и ВТБ. Снижение ставок всегда будет привлекать на рынок новых покупателей.

Сейчас цены на жилье растут по всей России, потребность в новом жилье велика, и логично, что кредиты будут дешеветь.

Стимулирование спроса со стороны девелоперов и банков будет точно, дополняет Серегей Софронов. Речь не идет о демпинге, но количество акций и разнообразие субсидированных ипотечных программ увеличится в несколько раз.

— Без стимулирования восстановление спроса будет длиться многим дольше, хотя катастрофичного спада не будет, — считает он.

Спрос снизится за счет тех, кто хотел купить квартиру по низкой ставке, поддерживать спрос будут категории покупателей, покупающие по другим обстоятельствам (расширение жилплощади, переезд либо приобретение жилья для детей, сохранение накоплений). Это принципиально иная аудитория, и она обеспечит девелоперам стабильные продажи.

Сейчас банки прикладывают максимальные усилия, чтобы нарастить свой ипотечный портфель, — в рамках партнерских программ с застройщиками предложения начинаются от 1,85–2% годовых. А это возможность купить квартиру с минимально ставкой, даже несмотря на растущую стоимость недвижимости, считает Сергей Терентьев.

Константин Гриценко вспомнил и предыдущие периоды и отмены господдержки, тогда застройщики внедряли совместно с банками различные программы субсидирования ставки. «В этот раз сценарий, скорее всего, будет похожим», — считает он.

Есть ли жизнь после ипотеки?

Рано или поздно льготную программу свернут. И в июне этого года ее возможная отмена, последующее снижение спроса и, как следствие, сокращение продаж у застройщиков были прогнозируемыми событиями, выразил общее настроение Руслан Сырцов. В первую очередь последствия коснулись бы сегмента массового спроса — здесь уменьшение активности покупателей будет наиболее заметно.

— Естественно, планомерный рост ставок отразился бы на доле ипотечных договоров в структуре продаж застройщиков, но существенно она не скорректируется, — уточнил он. — Скорее всего, после рынок останется в тех же объемах — около 70% сделок в сегменте массового спроса будут в ипотеку. В бизнес-классе эта доля составит порядка 50%, в премиум-классе — около 30%.

При окончании господдержки рынок вернулся бы на уровень показателей 2019 года, с возможным приростом к этой базе на 5% за счет первого полугодия 2021 года, но в дальнейшем рынок сам бы стабилизировался, считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». По словам эксперта, после поддержки рынка в трудный период стоит искать естественный баланс спроса и предложения, который сам отрегулирует цены. При этом государству и банкам нужно проводить комплексную политику по регулярному снижению ипотечных ставок, чтобы вернуть доступность жилья на «докризисный» уровень.

— Субсидирование ипотеки помогает людям приобрести жилье, но не решает всех их проблем, и несмотря на снижение ставок, финансовая нагрузка на заемщиков остается очень высокой, — полагает Ян Фельдман.

Читайте также:  7 приемов элитного интерьера для обычной квартиры

—Платежеспособность населения снижается, у потребителей нет уверенности в завтрашнем дне, а значит, взять на себя кредитные обязательства станет всё сложнее.

Но для многих ипотека — это единственный способ купить квартиру, поэтому к этому инструменту будут обращаться всё равно, вне зависимости от текущих ставок.

Через пару месяцев, после окончания действия программы льготной ипотеки, ставка увеличится до 8–9% годовых, считает Сергей Терентьев. При этом стоимость недвижимости снижаться не будет — предпосылок для этого в данный момент нет.

Принципиальных изменений на рынке в связи с заявлениями президента Сергей Софроновне ожидает:

—Все, кто хочет успеть в июне, — постараются купить, — говорит он. — Для рассматривающих ипотечный займ до 3 млн рублей, по большому счету, уже нет повода для спешки. Увеличение ставки на 0,5–1% при пересчете на ежемесячные выплаты не дает значительного удорожания. Вероятно, ненадолго снизится спрос на ипотеку на жилье, не попадающее под действие программы.

Эксперт отметил еще несколько аспектов. Измененная программа увеличит спрос на недорогое малогабаритное жилье — как следствие, в этом сегменте цены еще больше вырастут. Сгладить этот эффект мог бы поэтапный отказ от льготной ипотеки как антикризисной меры.

Сразу после отмены льготной ипотеки клиенты займут выжидательную позицию и будут наблюдать за рынком, потом тем, кому не хватает денег для покупки, всё равно придется прибегать к ипотечным кредитам, считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Ну а цены на строящуюся недвижимость точно не уменьшатся.

А руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова видит будущее без льготной ипотеки довольно оптимистично.

—В Петербурге в последний год-два наблюдается отчетливая тенденция увеличения числа приезжих из регионов, — говорит она, — так что спрос если и просядет, то совсем немного, так как его подпитывает большой поток иногородних. Кроме того, в льготной ипотечной программе многие банки не участвовали, но тем не менее, пошли на снижение процентной ставки.

— Принято считать, что такой спрос спровоцировала именно льготная ипотека, но это верно лишь отчасти, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

— Многие застройщики дополнительно субсидировали эту льготную ставку — иногда до 0%. И после вероятной отмены ипотеки с господдержкой такая тенденция продолжится.

Лишь с той разницей, что теперь у этих застройщиков увеличатся затраты — выплаты банку.

Наибольшие сложности и снижение спроса могут возникнуть у покупателей с ограниченным бюджетом, для которых критично увеличение ежемесячных платежей по кредиту из-за роста ставок, считает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

Темпы продаж в «экономе» и «комфорте» могут несколько снизиться. Скорее всего, чтобы поддержать спрос, покупателям будут предлагаться различные скидки и акции: паркинг или кладовая в подарок.

При этом есть вероятность, что без стимулирования произойдет отток покупателей на вторичный рынок жилья, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

Александр Халдей: Кто тормозит национальные проекты?

Судьба Национальных проектов в России следует судьбе Майских указов Путина. В исполнительной власти понимают указы как политический пиар накануне выборов президента и верят, что все понимают, что их реализация невозможна. А потому наказывать за их невыполнение реально не станут, мол, денег нет, но вы держитесь и хорошего вам настроения.

Слишком дорогая ипотека тормозит реализацию нацпроекта

Члены правительства чувствуют себя очень уверенно и заморачиваться громадьем планов не собираются. Просто потому, что у них нет никаких инструментов для их выполнения.

Задача министров – обеспечить текущее управление, а если нет, то на нет и суда нет. Любой из них понимает, что в бюджете нет денег, а если есть, то они в Казначействе, а не у правительства.

А если и у правительства, то нет органа, способного централизованно управлять такими средствами и координировать такие программы.

Ведь любое централизованное управление проектами – это социализм, не к ночи будь помянуто. А социализм — это что? Это учёт и контроль. Это пошлость уравниловки и грех популизма.

Какие могут быть номера в отелях за 1,4 миллиона рублей в сутки, которые половина россиян и за целый год не зарабатывает? Какие доходы в 443 384 380 рублей в год с удвоением их за этот год вдвое? У нас что, промышленность стала вдвое лучше, сравнялась с США и Китаем? Вроде нет. Так от чего сейчас чиновникам на Руси так жить хорошо?

Вы такое при социализме представляете? Съездить, пожить в четырехстах квадратных метров, когда в стране экономика восьмой год падает, и пенсионный возраст повышают? Никак в более скромные покои тела не поместить?

Съездить за госсчёт, и чтобы после такого никто не сел надолго или хотя бы работу не потерял? Такого быть не может при социализме. Но у нас-то, слава Богу, не социализм. С социализмом у нас покончено. Говорят, он невозможен. У нас теперь свобода.

А свобода – это осознанная необходимость. И потому работают некоторые министры себе и дальше. И ничегошеньки они не боятся. Они сами по себе, а экономика – сама по себе. Не во власти, например, Мантурова промышленность. Как и не во власти правительства экономика. Рука рынка.

Что-то типа «Бог дал, Бог и взял».

И вот уже Кудрин говорит, что национальные проекты выполнить невозможно, намекая открыто, что это всё был пиар, и нельзя вздумать всерьез за их невыполнение спрашивать.

Комитет Госдумы по бюджету раскрыл народу глаза на то, что время идет, все расписано по годам и срокам. А за первый год больше половины программ выполнено на 20%, и неясно, кто виноват, и что делать.

Все отдали в регионы – кроме денег и власти. Теперь губернаторы ответят за все. Ясно одно – уже все сорвано.

То есть срыв первого года уже показал, что нацпроекты выполнены не будут. Где-то что-то покажут, кого-то похвалят, а кого-то поругают, потом скорректируют планы, как в доброе старое брежневское время, и все пойдет так, как идет сейчас. Потому что у нас стабильность и элитный консенсус. Особенно накануне выборов.

Но что-то подсказывает современным пожилым людям, которые еще помнят советское время, что для выполнения пятилетних планов существовали некоторые нужные для этого организации.

Госплан занимался составлением планов и разбивкой их по министерствам и предприятиям. То есть в отраслевом разрезе распределял ресурсы и задания.

Совмин отвечал за соотнесение отраслевого принципа с территориальным – ведь отрасли существуют на территориях и потребляют их ресурсы. И как-то все это надо утрясать, и кому-то этим заниматься.

Больше того, Госбанк подчинялся Совмину, и план отраслей лежал в основе кассового плана Госбанка. Он контролировал его выполнение каждый день по всей стране и докладывал в Совмин.

Минфин отвечал за налоги и бюджет.

Госснаб отвечал за распределение ресурсов в соответствии с параметрами плана, а Госкомцен – за цены, обеспечивающие рентабельность или покрытие планово убыточных проектов с социальным значением.

Плоха эта система была тем, что исключала нетрудовые сверхдоходы чиновников и бизнесменов как плату за лояльность и воровство как основу элитного консенсуса с житьем, под собою не чуя страны. Понятно, что жизнь одна, и она проходит.

И прожить ее хочется так, чтобы не было мучительно больно за бесцельно прожитые годы. Правда, это было сказано немного по другому поводу, но идея-то хорошая. Хочется взять от жизни всё.

Хотя на тот свет с чемоданами нажитого непосильным трудом пока еще никто не ушёл, но ведь так далеко никто не думает.

Весь консенсус элит при отсталом социализме обеспечивался на ковре в ЦК партии. Там всех быстро приводили в чувство и к общему знаменателю, и если кто-то забывался и позволял себе компрометацию власти хамской роскошью, то он моментально терял всё, а его наследники три поколения несли на себе печать проклятия. Путь в элиту им был закрыт. Они компрометировали систему.

Конечно, это плохо и несовременно. Конечно, возврата в такой анахронизм никто себе не позволит. И Бог с ним, с социализмом. Но если вы как-то хотите что-то сделать с национальными проектами, то для этого надо создать какие-то органы управления ими. Как-то помочь скоординировать по целям и средствам, по ресурсам и отраслям, по исполнителям и срокам, по территориям и уровням управления.

А главное – по контролю и приведению в чувство тех, кто не способен работать на благо Родины. Другого способа не бывает. Что может сделать Минэкономики, если оно занимается слежением за индикаторами и потом разводит руками?

С самого начала было ясно, что без всего этого выполнение стратегических задач невозможно. Без всего этого в либеральной парадигме нацпроекты останутся пиаром, под который нет реальных денег и нет реальных распределенных функций чиновников на всех уровнях управления.

Механизм нацпроектов отторгается либеральной экономикой, в контур которой не вписаны подобные учреждения. Мотивация корпораций – это попасть в бюджетную жилу, поделить, распилить, откатить и вывести. А иначе ни в какую жилу не попадешь.

Чтобы у них все было, и им ничего за это не было. Вспомните крики олигархов вокруг программы Белоусова. Власть тогда отступила. И потому деньги на нацпроекты лежат в Казначействе и не спешат попадать в реальную экономику.

Их банально берегут от разворовывания.

Но чуткие чиновники понимают, что «всех не перевешаешь», и потому если саботаж принимает общесистемные размеры, то как бы виноватых нет, а значит и наказания не последует. Надо просто найти того, кто об этом громко заявит, и которому за это ничего не будет.

У нас таким спикером приблатнённого и уверенного в собственной безнаказанности чиновничества стал Кудрин. Он открыл окна Овертона по теме эфемерности нацпроектов и постепенного приучения народа к тому, что тему будут корректировать и спускать на тормозах.

Я допускаю, что Владимир Путин ввел нацпроекты в качестве ледокола сложившейся системы. Что они у нынешней либеральной власти как крошка в постели или камешек в ботинке. Мешают жить и отвлекают от наслаждения властью. Но думать, что Путина можно заткнуть за пояс, как рукавицу – это совершать большую ошибку.

Путин – это бумеранг, который всегда возвращается. Он уйдет из президентства, но не уйдет из политики. Ему просто не дадут этого сделать. Это уже не вопрос его желания или нежелания, это вопрос национальной необходимости. В любом качестве Путин в политике необходим, и он останется. И думать, что в суматохе трансфера никто не придёт и не вспомнит о нацпроектах – это ошибка очень дорогая.

Путин ждёт своего часа, и однажды, как показывает жизнь, он его дождётся. Верить, что трансфер все спишет, и если уволят, то хотя бы нажитое не отнимут – это глупость. Отнимут.

Читайте также:  Установка счетчиков воды: за и против, порядок действий

Ходорковского помните? Березовского? Гусинского? А помните, были такие Смоленский, Малкин, Виноградов? И где они сейчас? Уцелели лишь Фридман с Авеном и Потанин с Дерипаской.

Но и те сейчас сидят на чемоданах и дышат через раз. Думаете, нынешние ухватили Бога за бороду?

Когда станет окончательно ясно, что оборзевшее чиновничество целенаправленно сливает нацпроекты в канализацию, кто-то непременно за это ответит. Все скопом и каждый в отдельности.

Власть не может позволить так себя игнорировать. Когда будут «разборы полетов», тогда и станут менять то, что теперь называется «элитный консенсус».

И, исходя из достигнутого, строить концепцию управления экономикой и властного обеспечения этой концепции.

Нацпроекты – это арбузная корка, на которой поскользнется и упадет нынешняя либеральная система.

Они не будут реализованы, это ясно тем, кто понимает, как управляются крупные системы, но, будучи в этой системе чужеродным элементом, они эту систему ломают. Потому что система не может дать развития из себя самой и не может включать в себя внешнюю систему централизованного управления этим развитием. Не реагирует на подталкивания к развитию со стороны государства.

Так замыкается круг. Мы возвращаемся к тому, от чего отказались 30 лет назад, но на более высоком уровне осознания. Как в диалектике, через отрицание отрицания.

Под другими названиями, в других условиях, в ситуации многоукладной экономики и госкапитализма, многопартийности и борьбы за конкурентную демократию, но на тех же принципах. Экономика больше не может позволить себе продолжать быть неуправляемой.

Да, у нас больше не будет Госплана и ЦК партии, не будет Госбанка и его подчинения Кабмину.

Но эти функции востребованы управлением. И они будут реализованы через другие структурные подразделения. Эволюционным путем мы придем к осознанию необходимости переосмысления тех принципов советской экономической системы, которые позволяют выполнять те задачи, с которыми не справились нынешние министры и губернаторы при столкновении с национальными проектами.

Потому что нацпроекты – это не пиар, это – на самом деле. Просто использованы они будут для обоснования необходимости глубоких системных изменений, время для борьбы за которые придет перед 2024 годом и после него.

И уже только ради одного этого нацпроекты нужны, и ни в коем случае нельзя отказываться от их осуществления. Больше того: нацпроекты – это шаг к национально ориентированной экономике и к социально сбалансированной политической системе. Интеграция на постсоветском пространстве после этого пойдет значительно легче.

Источник: ИА REX

«Слишком дорогая»: Мишустин взялся за ипотеку

Ипотечные кредиты, несмотря на все имеющиеся льготные программы, остаются слишком дорогими в России, считают в правительстве. Ставку необходимо понижать. Об этом в четверг, 13 февраля, на заседании правительства заявил премьер Михаил Мишустин.

Средняя ставка по ипотеке по итогам прошлого года составила в среднем 9%. И это тяжелое бремя «даже для семей со средними доходами, которые решаются на займы банков».

«С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия, а это национальная цель развития, которую поставил президент и которую мы обязаны достичь», — сказал премьер.

Хватит накручивать ставки по ипотеке

Ставки должны опуститься ниже 8%, уверен глава правительства. Некоторые шаги в этом направлении уже делаются. Так, для семей с двумя и более детьми доступны льготные займы по 6%. На Дальнем Востоке жилищные кредиты выдаются по ставке 2% на 20 лет при условии внесения 20% первоначального взноса. Существует и так называемая сельская ипотека. По ней ставки 3%.

«Но в целом ипотека остается очень дорогой», — считает Мишустин.

Премьер пояснил, что резервы для снижения ставки имеются.

«Первое — необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку», — предупредил премьер.

Чтобы добиться этого, нужно сократить операционные расходы банков и уточнить правила кредитования застройщиков.

Кроме того, важно продолжить стимулирование жилищного строительства и повышать эффективность использования земли, использовать современные технологии, упрощать доступ компаний на строительный рынок.

Мишустин поручил своим заместителям — Андрею Белоусову и Марату Хуснуллину — представить соответствующие предложения, а также обсудить возможность упрощения порядка рефинансирования ипотечных кредитов, выданных ранее под более высокий процент. И наладить систему информирования населения о рефинансировании.

«У нас многие не знают о таких возможностях, а этого быть не должно», — заключил премьер-министр.

Ипотечную кабалу смягчат

Позиция вице-премьера Хуснуллина по поводу ипотеки известна, и она радикальна. В новом составе правительства чиновник курирует жилищную политику, ипотеку и ЖКХ, дороги и развитие регионов и муниципалитетов, Крым и Калининград.

«Мы программу по жилью не выполним, если не решим вопрос ипотеки. Даже если будет 5%, в наших мечтах, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 миллионов квадратных метров и продать их», — говорил 7 февраля вице-премьер.

Хуснуллин считает, что возвести такой объем жилья реально. Однако непонятно, «кому мы их продавать будем? Или мы всех загоним в ипотечную кабалу под 9%, и люди не будут есть?»

По данным Райффайзенбанка, у 38% россиян, которые хотели бы взять ипотеку, нет денег даже на первоначальный взнос. Россияне собираются брать деньги на него из материнского капитала (20% опрошенных), с продажи другого имущества (13%) и через потребительский кредит (10%).

Только 6% россиян могут накопить на первый взнос по ипотеке в течение одного года.

Ранее, 7 февраля, ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 6% годовых. После этого кредитные учреждения начали удешевлять и ипотеку.Ставки по жилищным кредитам могут достигнуть 7-8% уже к концу 2020 года, что примерно на четыре года раньше, чем это предусмотрено нацпроектом «Жилье и городская среда». Об этом 11 февраля сообщил замминистра финансов РФ Алексей Моисеев.

«У нас снижение ставок написано в нацпроекте. Мы ожидаем, что выйдем на уровень ставок в районе 7-8% до конца года», — пояснил чиновник.Напомним, президент России Владимир Путин предлагал в рамках реализации нацпроектов снизить до 8% среднюю ставку по ипотеке к 2024 году.

Федеральный проект «Ипотека» входит в состав национального проекта «Жилье и городская среда».

Его реализация рассчитана до конца 2024 года.

Ипотека не оправдала ожиданий

Минстрой и Минфин готовят проект доклада Владимиру Путину о необходимости корректировки показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» — в части ипотечного кредитования.

Из-за повышения ключевой ставки ЦБ в конце прошлого года и всплеска инфляции в начале этого средневзвешенная ставка по ипотеке в первой половине 2019-го достигала 10,56%. Несмотря на последовавшее за сокращением инфляции снижение этого показателя, достигнуть установленной на этот год цели в 8,9% уже не получится.

Это создает риски по части спроса населения на строящееся жилье, притом что жилищное кредитование в январе—июле 2019 года по сравнению таким же периодом прошлого года и так сократилось на 4%.

Среди рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» на первый план вышли вопросы ипотечного кредитования.

Глава Минстроя Владимир Якушев на прошедшей коллегии ведомства признал, что несоответствие ипотечной ставки прогнозу вызывает «серьезное напряжение» — этот показатель сейчас превышает ожидания на 1,5–2 процентных пункта.

Нацпроект предусматривает снижение среднего уровня ипотечной ставки к концу этого года до 8,9% годовых и до 7,9% — к 2024 году.

Фактическая же средневзвешенная ставка в первой половине года вела себя иначе — с 9,6%, зафиксированных в январе, она выросла до 10,56% в апреле, в июле, впрочем, снизившись до 10,24%.

Такое незапланированное повышение объясняется всплеском инфляции с локальным пиком в 5,3% в марте этого года (происшедшего на фоне повышения ставки НДС), а также прошлогодним ростом ключевой ставки ЦБ.

Нынешнее состояние ипотечного кредитования председатель набсовета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин считает «тревожным» — на коллегии Минстроя он объяснил такую оценку снижением объемов выдачи ипотеки в январе—июле 2019 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4%.

Между тем жилищный нацпроект предусматривает, что в 2024 году количество выданных в стране ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке должно удвоиться — с 0,5 млн до 1,1 млн единиц.

Отметим, что отведенная ипотеке роль в нацпроекте весьма существенна — фактически она должна стать драйвером наращивания индустриального строительства. Рост ввода жилья до 120 млн кв. м в 2024 году планируется обеспечить за счет многоквартирных домов, строительство которых на две трети будет финансироваться за счет ипотечных займов.

Глава «Дом.РФ» Александр Плутник уверен, что снижение объема выдачи ипотеки связано с тем, что в первом полугодии 2019 года практически не проводились процедуры рефинансирования. По его словам, с учетом этого обстоятельства объемы выдачи «новой ипотеки» на самом деле выросли — на 5% (до 1,4 трлн руб.), хотя количество кредитов снизилось на 5,3%.

Александр Плутник ожидает, что до конца года банки проведут еще один-два цикла снижения ставок, и они в итоге будут соответствовать прогнозу нацпроекта в 8,9%, хотя в среднегодовом выражении этот уровень достигнут уже не будет. В перспективе же, по оценкам «Дом.

РФ», при переходе ЦБ к нейтральной денежно-кредитной политике в середине 2020 года и при достижении целевых 4% инфляции ставки по ипотеке могут снизиться до уровня 9% и ниже.

По мнению Минфина, на снижение ставок помимо динамики инфляции и ставки ЦБ начала оказывать влияние и программа субсидирования ипотеки для многодетных семей (до ставки 6%).

«С июля ставки начали падать, мы уверены, что они будут ежемесячно сокращаться.

Но показатель стоимости ипотечных кредитов целевых значений нацпроекта в этом году не достигнет»,— предупредила в ходе коллегии представитель Минфина Анна Волкова.

Такое положение дел может привести к корректировке показателей нацпроекта в части ипотеки. Как сообщила Анна Волкова, Минстрой и Минфин готовят проект доклада президенту о необходимости этой меры.

Напомним, этот вопрос обсуждается еще с мая (см. “Ъ” от 30 апреля), как и корректировка показателей объема ввода жилья, который планируется заморозить на ближайшие два года на уровне 75,3 млн кв. м.

Евгения Крючкова

Новый метод стимулирования ипотечного кредитования может ударить по заемщикам

2020 год оказался сложным для многих отраслей экономики, исключением не стали и рынки страхования и ипотечного кредитования.

Однако за год в этой сфере произошли интересные события, сильно повлиявшие на рынок: средний размер ипотечных кредитов уже вернулся на докризисный уровень.

В это же время ЦБ вводит новую концепцию регулирования ипотечного страхования – с заемщиков хотят снять обязанность оформления страхования приобретаемой недвижимости. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд: читайте обо всех тонкостях в нашем материале.

Немного статистики

В июле 2020 года средний размер ипотечного займа достиг 2,61 миллионов рублей, вернувшись на уровень марта 2020 года. А в сравнении с июлем 2019 года средний размер ипотеки вырос почти на 7%: с 2,44 до 2,61 миллионов рублей. Эти данные сообщает Национальное бюро кредитных историй.

Средняя сумма ипотечного кредита резко упала в апреле 2020, сократившись с 2,61 до 2,39 миллионов рублей или на 8,6%. Восстановить этот уровень удалось только спустя 3 месяца, наибольший прирост пришелся на последний из них.

Читайте также:  Можно ли заявить о наследстве на неприватизированную квартиру?

На столь быстрое восстановление повлияло 2 фактора:

  1. Снижение ключевой ставки Центрального Банка с 6% до 4,25%.
  2. Запуск новых программ льготного ипотечного кредитования на покупки квартир и домов.

Первый фактор оказывает стимулирующее воздействие на весь рынок кредитования, так как позволяет коммерческим банкам снижать процентные ставки и привлекать новых заемщиков. Для ипотечного рынка этот эффект усиливается программами кредитования с государственной поддержкой, направленными на широкие слои населения:

  • семьи с 2-мя и более детьми;
  • желающие приобрести жилье в сельской местности;
  • желающие приобрести жилье на территории Дальнего Востока.

Однако это еще не все меры, которые могут стимулировать спрос на ипотеки. В июле Центральный Банк РФ опубликовал новую концепцию регулирования ипотечного страхования. Но давайте разберемся, положительно ли это отразится на самих заемщиках.

Какие изменения отражены в концепции?

Основное нововведение концепции регулирования ипотечного страхования – возложение на кредитора обязанности заключать договор ипотечного страхования. Если раньше банки обязывали заемщиков оформлять страховые полисы на свое имя, то сейчас страхованием банк будет заниматься самостоятельно.

Необходимость такого нововведения обосновывается тем, что при страховом случае выгодоприобретателем выступает лишь банк – страховая компенсация направляется на погашение кредита. Заемщик в этой ситуации является “лишним” звеном, на которого ложиться лишь ответственность по заключению договора страхования.

Сейчас же банк сможет выбирать страховые компании и заключать договоры на залоговое имущество от своего имени. Расходы на оформление страховки все равно будут возложены на заемщика: их просто включат в стоимость кредитования. Но теоретически это все же позволит снизить траты заемщика по 2 причинам:

  1. Согласно тексту концепции, банки по сравнению с обычными гражданами обладают “более сильной переговорной позицией“, которая позволит оформлять страховые полисы сниженным тарифам.
  2. Размер страховых премий также будет снижен за счет исключения из него суммы комиссионных отчислений кредитору.

Сейчас банки действительно сотрудничают со страховыми компаниями, направляя на них потоки своих клиентов и получая от этого определенный процент с продаж. Фактически до одной трети от стоимости каждой проданной страховки шло не страховой компании, а банку и менеджеру по кредитованию. Устранив такую несправедливость, ЦБ планирует снижение реальных затрат заемщиков при оформлении ипотеки.

Еще одно связанное с этим фактором преимущество: сократится разница между рекламируемой и реальной процентными ставками по кредиту.

После оформления всех страховок клиенты, ожидая одну процентную ставку, в итоговом договоре видели совсем другую: разница могла достигать 1%.

Включение оформления страховки в обязанности банка позволит приблизить рекламируемые процентные ставки к реальным, а значит, сделать рекламу более достоверной.

Кто окажется в проигрыше?

Центробанк фактически заставляет банки отказаться от части своей прибыли, которую они получали в виде комиссионных от страховщиков. Стоимость тарифов будет снижена именно благодаря устранению комиссии кредитора, следовательно, убытки понесут именно они.

Но часто ли банки так просто отказываются от денег? Скорее всего, эти убытки будут переложены на плечи заемщиков в виде дополнительного увеличения процентной ставки. Но некоторые специалисты, например, эксперт АУФИ Алексей Кричевский, считают, что на данный момент повышение процентных ставок нам не грозит –конкуренция в банковской сфере слишком высокая.

А глава Всероссийского союза страховщиков Игорь Юргенс считает, что под удар попадет весь страховой сектор. По его мнению, нововведения концепции будут побуждать банки оформлять страховые полисы либо у дочерних компаний, либо по самым низким ценам на рынке. Это приведет к снижению конкуренции и повысит “привлекательность” страховых компаний с низкими ценами и качеством услуг.

Что изменится для заемщиков?

Как уже было сказано выше, заемщики будут освобождены от необходимости выбирать лучшего страховщика и самостоятельно оформлять полис.

Но это сэкономит лишь время, так как стоимость страховки будет включатся в стоимость кредита путем повышения процентных ставок. Но сам полис ипотечного страхования, как ожидается будет дешевле.

Но клиент – ипотечный заемщик, лишь ощутит повышение ставки по кредитам.

Что касается самого страхования, фактически тут изменений не будет: заемщик перестает считаться страхователем, но выгодоприобретателем как был, так и остается банк. Чтобы получить компенсацию при наступлении страхового случая, заемщику придется дополнительно оформлять добровольное страхование залогового имущества.

  • Опубликованная концепция является лишь неким призывом к действиям, который не устанавливает правила этих действий в достаточной мере. Как будут реализовываться условия концепции, можно будет узнать только через некоторое время. Но уже сейчас можно предположить, что, в отличие от снижения ключевой ставки и программ льготного кредитования, положение заемщиков нововведение не улучшит, особенно в части выбора страховщика.
  • Скорее всего, рынок займут “кэптивные” страховщики, снизив тем самым, конкуренцию на рынке.
  • Чтобы снизить тариф и предложить более привлекательный процент по ипотеке не исключено, что риски по внесённой ипотеке будут редуцированы.
  • В части рисков, обсуждается включить в обязательном порядке страхование конструктивных элементов (по страхованию вторичного жилья) страхования жизни (в части страхования первичного и вторичного жилья).
  • Страхование титула, которое является самым рискованным, но при этом, самым важным для заемщиков на вторичном рынке, станет добровольным.  В связи с этим, ожидается значительное повышение тарифа на данный вид страхования.

Calmins.com ©

Источники:nbki.ru, ash-news.ru

Контрактная система тормозит нацпроекты: кто виноват и что делать

На реализацию масштабной программы «Национальные проекты 2019-2024 гг.» из федерального и региональных бюджетов планируется выделить рекордные 18,1 трлн руб.

Из 1,7 трлн руб., поступивших на финансирование нацпроектов в 2019 г., к сентябрю освоено только 46%.

Главным препятствием в осуществлении национальных проектов стал несовершенный механизм распределения бюджетных средств через систему госзакупок.

Заказчики отменяют закупочные процедуры

Проблема неэффективности закупок приобрела острый характер, когда приступили к реализации программ развития в рамках национальных проектов, затрагивающих практически все сегменты отечественной экономики и общественной жизни. Бюрократическая нагрузка в государственных закупках чрезмерна.

Система закупок слишком сложна как для заказчиков, так и для поставщиков. Принцип экономии бюджетных средств при выборе поставщика влечет снижение качества поставляемого товара или услуги.

В результате заказчики прерывают закупочную процедуру по причине отсутствия подходящих поставщиков или просто не успевают провести закупку в установленный законом срок из-за сложности оформления документации.

В I полугодии 2019 г. заказчики разместили извещений о закупках по 44-ФЗ на 4,4 трлн руб., на 59% больше, чем за тот же период 2018 г. При этом контрактов заключили на 3,1 трлн руб., на 6% меньше, чем в I полугодии 2018 г.

  • Наблюдается парадоксальная ситуация, когда государство выделяет внушительный объем средств, но они не работают на экономику, поскольку слишком медленно осваиваются заказчиками не по их вине.
  • Добросовестные поставщики отказываются от участия в закупках
  • Отсутствие привлекательных и детально проработанных заказчиком инвестиционных проектов, а также принцип снижения цены в аукционах для определения победителя нивелируют экономический смысл торгов для потенциальных участников.

Электронный аукцион – самый популярный способ определения поставщика по наименьшей итоговой цене контракта как одному из главных критериев. Общий объем таких закупок в I полугодии 2019 г. составил 3,3 трлн рублей или 76% от суммарной стоимости закупок.

В бизнес-сообществе существует стойкая уверенность в том, что требования заказчиков искусственно ограничивают круг участников госзакупки. Документация составляется под заранее выбранных поставщиков, и оставляет очень мало шансов для других участников выиграть конкурс.

Аффилированность заказчика с одним из участников закупки и жесткие сроки исполнения контрактов не прибавляют предпринимателю уверенности в целесообразности сотрудничества. Часть компаний не участвует в закупках из-за необходимости предоставлять обеспечение по контракту. Не все малые компании могут заплатить большую сумму за размещение своей заявки.

В контрактную систему спешно вносят существенные правки

Недовольство действующей системой закупок высказывает не только бизнес, но и высшее руководство страны. В связи с этим законодатель начал оперативно вносить правки в 44-ФЗ, направленные на упрощение системы госзакупок и привлечение новых потенциальных участников, в том числе малых предприятий. Изменения затронут как заказчиков, так и поставщиков.

Например, малый бизнес для обеспечения крупной заявки сможет предоставлять банковскую гарантию, а не выводить средства из оборота на специальный счет. А заказчикам позволят проводить крупные закупки по укороченной процедуре и избавят от дублирующего документооборота и отчетности.

Список наиболее важных изменений в закупочных процедурах представлен в таблице 1.

Таблица 1. Основные изменения в 44-ФЗ, вступившие в силу в 2019 г. 

Проблема Старые правила Новые правила
Излишний документооборот Заказчик готовил дублирующие документы – план-график и план закупок, где требовалось указать цели и обоснование закупок Остается только план-график закупок, не включающий цели и обоснование закупок
Блокировка средств на специальном счете в закупках свыше 1 млн руб. Обеспечение заявки средствами на специальном счете Обеспечение заявки средствами на специальном счете или банковской гарантией
Не учитываются финансовые возможности бизнеса для обеспечения заявки Малый бизнес (СМП) обеспечивал свои заявки для участия в закупке наравне с остальными участниками Обеспечение заявки для СМП не требуется, если имеется опыт исполнения контрактов за последние три года
Размер обеспечения заявки для СМП искусственно завышен Рассчитывался от начальной (максимальной) цены контракта Рассчитывается от итоговой цены контракта, которая, как право, ниже начальной
Повторное проведение закупки при срыве контракта Заказчик обязан проводить новый конкурс Можно заключить контракт со вторым участником без проведения новой закупки
Незначительные суммы закупок у единственного поставщика Предельная цена закупки у единственного поставщика составляла до 100 тыс. руб. Цена закупки у единственного поставщика увеличена в 3 раза — до 300 тыс. руб.
Низкая скорость размещения закупок заказчиком Извещение о начале закупки размещалось через 10 дней после внесения изменений в план-график закупок Извещение о закупке публикуется на следующий день после внесения изменений в план-график
Невозможность проведения крупных закупок по ускоренной процедуре Для ускоренных аукционов начальная цена контракта ограничивалась суммой до 3 млн руб. Для коротких аукционов планка цены контракта увеличена до 300 млн, для строительных работ – до 2 млрд руб.
Необходимость составлять отчетность по исполнению контракта В обязательном порядке требовалось формировать и размещать отчетность Отчетность по исполнению контракта отменяется

Итоги

При всей позитивности изменений, для придания гибкости и упрощения контрактной системы принятых мер недостаточно.

Не устранены главные изъяны государственных закупок, проводимых по 44-ФЗ: принцип снижения цены для получения заказа и механизм определения начальной цены контракта самим заказчиком.

Предпринимателю невыгодно участвовать в закупках, так как приходиться продавать свою продукцию/ услуги по себестоимости или даже ниже ее. А заказчик вынужден экономить выделяемые средства. Такой важный критерий как качество в большинстве процедур уходит на второй план.

Трансформация контрактной системы должна облегчить доступ к закупкам более широкому кругу участников, ускорит сроки проведения конкурсных процедур, а также разгрузит заказчиков от излишней отчетности.

В экономику поступают колоссальные средства. Активное участие предпринимателей в закупках – необходимое условие успешной реализации нацпроектов и нового импульса экономического роста в стране.

Будут ли реализованы национальные проекты, и сможет ли экономика успешно развиваться – во многом зависит от воли высшего руководства страны.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *