В Московской области собираются обложить налогом нераспроданные квартиры в новостройках. По мнению властей, эта мера будет способствовать появлению более дешевого жилья из «запасников» застройщиков.
Однако эксперты считают, что прямо сейчас эти действия никак не повлияют на рынок, но могут оказаться бомбой замедленного действия, которая ударит сначала по нестабильным компаниям, а затем и по всем остальным.
Подмосковные власти предлагают обложить налогом на имущество юридических лиц нераспроданные квартиры в новостройках, оставшиеся на балансе у застройщика, его подрядчиков, кредиторов или соинвесторов. Соответствующий законопроект уже был одобрен в первом и во втором чтениях Мособлдумой.
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он позволит избежать спекулятивных сделок на рынке жилья. По мнению авторов инициативы, сейчас некоторые застройщики искусственно затягивают продажи, чтобы затем реализовать квартиры по более высоким ценам, когда кризис закончится, и снова начнется рост цен на жилье.
Ставка налога составит 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Чем выше класс жилья или престижнее его локация, тем больше кадастровая стоимость и тем выше сумма налога. При этом законопроект предполагает установление налоговых каникул сроком на год со дня принятия объекта к бухгалтерскому учету, который обычно совпадает со вводом здания в эксплуатацию.
Удар по неликвиду
По данным подмосковного Минфина и УФНС России по Московской области, на данный момент в регионе насчитывается более пяти тысяч нереализованных квартир в введенных в эксплуатацию домах.
По оценкам аналитиков компании «Гранель», объем нераспроданных квартир к моменту ввода в эксплуатацию не превышает 10%, если у проекта нет явных отрицательных характеристик, а цены соответствуют предложению.
В наиболее успешных проектах эта доля составляет от нуля до двух процентов.
Для примера возьмем один из уже сданных подмосковных комплексов в городе Видное. Все три очереди строительства, а это 13 корпусов, уже готовы. Первая очередь была введена в эксплуатацию три года назад. В продаже осталась единственная двухкомнатная квартира. Это 0,09% от всего объема предложения (по числу квартир) и 0,11% от количества квадратных метров.
Вторая очередь была введена в эксплуатацию два года назад. Нереализованной осталась одна трехкомнатная квартира. Это 0,13% от объема предложения квартир и 0,19% от объема всех квадратных метров квартир во второй очереди. Третья очередь проекта была введена в эксплуатацию год назад.
В продаже осталось 17 квартир, это 1,4% от всего объема предложения в лотах или 1,7% от всех квадратных метров.
Таким образом, примерно через год после сдачи в успешных подмосковных проектах остается менее 2% нереализованного жилья, и налоговая нагрузка для таких ЖК будет незначительной.
При этом в менее успешных проектах доля непроданных квартир к моменту сдачи дома может быть даже на уровне 50%, если объект находится в неудачной локации с плохой транспортной доступностью, планировки неудачные или не соответствуют классу жилья, а цены завышены.
По оценкам компании Est-a-Tet, в среднем доля квартир, оставшихся в реализации на первичном рынке после сдачи дома в эксплуатацию, может достигать 20-30% от всего объема в проекте.
Таким образом, больше всего будут платить те застройщики, которые и так столкнулись с трудностями при реализации своих квартир, и это скажется на покупателях жилья, которые решат обратиться в небольшие компании.
А у жителей Подмосковья часто нет выбора, так как в некоторые города крупные застройщики просто не заходят, и приходится покупать квартиру у небольшой компании на свой страх и риск. «Налоговая нагрузка наиболее заметно увеличится для тех проектов, в которых непроданных квартир в собственности застройщика много.
То есть уязвимыми автоматически становятся наименее ликвидные проекты, что нанесет дополнительный удар по их финансовой устойчивости», — комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Бомба замедленного действия
Правда, российский бизнес уже научился искать пути обхода и нашел пару вариантов обойти и этот законопроект.
«Например, можно продать квартиры агентству недвижимости, которое может держать у себя эти объекты как товарные запасы, не облагаемые налогом», — комментирует директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
Также возможна продажа «своему» физическому лицу, так как налоги на недвижимость для физических лиц рассчитываются по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, что существенно меньше, чем налог для организаций, отмечает руководитель юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век» Елена Сенькина. Кроме того, для физических лиц на территории Московской области действует региональный вычет, уменьшающий сумму выплат. Таким образом, по факту бюджет может не получить дополнительных налоговых поступлений.
Некоторые эксперты считают, что если прямо сейчас новые правила не окажут серьезного влияния на рынок, то в ближайшие несколько лет ситуация может резко измениться. Новый законопроект может оказаться бомбой замедленного действия, которая ударит сначала по нестабильным компаниям, а затем и по всем остальным.
Постепенно платежеспособный спрос снизится, а рекордные объемы строящегося жилья продавать надо будет. «Первичный рынок в области перегружен строящимися проектами, и в обозримом будущем количество вводимого жилья будет только увеличиваться. При этом реальный потенциал спроса значительно меньше всего объема предложения где-то в пять-десять раз.
Уже сейчас некоторые застройщики стимулируют спрос за счет дисконтов на реализуемое жилье. Через два года объем нераспроданного предложения может составить уже 70%, и все это будет облагаться налогом. В перспективе налог еще больше загонит застройщиков в яму.
Порядка половины компаний, работающих в области, и так испытывают финансовые трудности, и есть риск сокращения числа игроков, работающих на этом рынке», — предупреждает генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.
Законодательные инициативы оплатит покупатель
Помимо пополнения бюджета, у законопроекта есть другая цель. Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин считает, что этот законопроект может привести к появлению нового пула квартир в продаже.
«Новый налог позволит вывести на подмосковный рынок недвижимости дополнительный объем квартир.
Застройщикам и их соинвесторам станет выгоднее продавать квадратные метры жилья быстрее, а следовательно – дешевле», – цитирует Елянюшкина его пресс-служба.
Директор S.A. Ricci Жилая недвижимость Сергей Егоров считает, что этого не произойдет. «Застройщики и так всегда ставят перед собой цель продать строящиеся метры, как можно скорее. В идеале все стремятся к соблюдению формулы «все построил – все продал», поскольку держать на балансе готовые квартиры достаточно обременительно.
При этом рынок жилья сегодня явно не является дефицитным – объемы предложения достигли рекордных за десятилетие значений», — говорит эксперт.
«Профессиональному застройщику невыгодно держать у себя на балансе готовые квартиры, так как это связано с рядом дополнительных расходов и дополнительными трудностями в реализации такого рода объектов», — добавляет заместитель генерального директора компании RDI Дмитрий Власов.
С коллегами согласен и партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Я не думаю, что введение нового налога станет основной причиной для застройщиков как можно скорее продавать я бы даже сказал, сливать квартиры. Это стройка, есть себестоимость строительства, есть инвестиционная себестоимость, сохраняется желание хотя что-то заработать, в конце концов.
Когда застройщик перестает быть застройщиком после ввода дома в эксплуатацию, а становится, фактически, продавцом, у него остается масса других экономических причин реализовывать квадратные метры как можно быстрее. Это и операционные расходы, и рост давления вторичного рынка в своих же проектах.
И сейчас не лучшее время вынуждать застройщиков в течение года после ввода в эксплуатацию продавать квартиры только за счет снижения цены, лишь бы не «попасть» на новый налог. Не столь велик его размер, чтобы стать «кнутом» для застройщиков.
Они бы и сами с радостью продали как можно скорее, и речь о спекуляции не идет — какая может быть спекуляция, если динамика роста цен по мере готовности проекта сейчас на рынке не более 5-7% в год”», — говорит эксперт.
Также, по мнению аналитиков, вряд ли стоит ожидать снижения цен на жилье.
Эксперты считают, что возможно только появление дополнительных акций на наименее ходовые квартиры, к которым застройщики и так прибегают в своей работе.
Однако на основной пул квартир цены могут вырасти в пределах 1-2%, то есть налоговая нагрузка либо будет полностью переложена на покупателей, либо будет поделена с ними застройщиками.
Двойная продажа — деликт // Верховный суд позволил взыскивать убытки с застройщика, минуя цепочку передач
От двойной продажи пострадал житель Владивостока Александр Ганьжин (Закон.ру писал об этом деле здесь). В 2011 году он приобрел квартиру в доме, которое строило ООО «Бомарше». Квартира была куплена не напрямую у застройщика, а прошла через цепочку перепродаж. В 2012 году Ленинский районный суд Владивостока признал недействительными все договоры в цепочке по требованию Татьяны Щуровой. Она купила эту же квартиру еще в 2005 году. Одновременно суд признал за ней право собственности на долю в недостроенном доме, соответствующую ее квартире.
Александр Ганьжин предъявил иск об убытках к Максиму Горпиченко, у которого купил квартиру. Однако из 5,4 млн руб., которые взыскал суд, Александр Ганьжин получил только 181 тыс. руб.
Тогда он обратился напрямую к застройщику «Бомарше» (к тому времени уже находившемуся в процедуре банкротства), требуя заплатить уже 10,2 млн руб. убытков (№ А51-273/2015).
Сумму составили расходы на приобретение аналогичной квартиры вместо той, которую он не смог получить в доме от «Бомарше».
Нижестоящие суды, однако, отказались удовлетворять иск и включать требование обманутого дольщика в реестр кредиторов застройщика.
Они исходили из традиционного для российского права подхода: покупатель, у которого изъяли вещь, может требовать возмещения убытков со своего непосредственного контрагента.
То, что фактически деньги с него получить невозможно, суды не посчитали важным обстоятельством. Неплатежеспособность продавца в такой ситуации — это риск покупателя.
Тройка судей ВС в составе Дениса Капкаева, Ивана Разумова и Сергея Самуйлова такое решение признала неверным. Она допустила прямой иск к застройщику об убытках. Для этого судьям пришлось признать, что застройщик, допустивший двойную продажу, причинил вред имуществу конечного покупателя. Иными словами, ответственность застройщика в такой ситуации была оценена как деликтная.
О смелости решения судей говорит то, что им пришлось расширительно истолковать закон, который не упоминает о возможности перескакивать звенья цепочки перепродаж и предъявлять прямые требования об убытках к застройщику. В отсутствие такого прямого указания считается, что ответственность по правилам о деликтах не наступает.
Поэтому, например, в Гражданском кодексе в гл. 59 есть специальный параграф об ответственности за вред, причиненный некачественным товаром. Он позволяет взыскивать убытки с изготовителя товара независимо от того, находился ли потерпевший с ним в договорных отношениях.
Но такая ответственность ограничена лишь случаями, когда товар покупается для потребительских, а не коммерческих нужд.
Решение ВС, таким образом, дает дополнительную защиту тем, кто пострадал от двойной продажи квартир. Для недобросовестных застройщиков, создающих подобные ситуации, это дополнительный риск. Однако высока вероятность, что с такого застройщика покупатель все равно мало что сможет получить. При банкротстве он вряд ли будет способен удовлетворить требования в сколь-нибудь существенной части.
В своих выводах ВС идет даже дальше возложения прямой ответственности на первого продавца в цепочке перепродаж.
Солидарную с ним ответственность должны нести и участники цепочки, действовавшие «согласованно» с ним. Не ясно, однако, о какой согласованности идет речь.
Достаточно ли знания о том, что продается дефектный актив, или надо проявить какую-то более высокую степень взаимодействия с изначальным правонарушителем.
Также не ясно, ограничивается ли решение ВС только ситуациями, когда двойную продажу совершает застройщик, или эта логика может быть применена к другим случаям.
В одной из фраз ВС как будто допускает, что деликтная ответственность наступает при любой двойной продаже недвижимости.
Такая широкая формулировка означает, что покупатель, у которого недвижимость изъяло третье лицо, может предъявить требования не только к ее непосредственному продавцу, но и к тому, кто допустил двойную продажу и запустил в оборот актив с дефектным титулом.
Наличие такого прямого требования полезно в ситуации, когда продавец несостоятелен и не может возместить убытки (как было и в комментируемом деле). Впрочем, пока рано говорить, готов ли будет ВС применять этот свой вывод шире, чем позволяет контекст спора между «Бомарше» и Александром Ганьжиным.
Как получить скидку на квартиру от застройщика: советы
Эдуард купил квартиру в новостройке за 5 млн рублей. После переезда в новый дом он познакомился с соседями и узнал, что те купили точно такую же квартиру, но на этаж выше и дешевле на 300 тысяч рублей. Просто потому что попросили скидку.
Да, оказывается, так было можно. Рассказываем, как и когда просить скидку у застройщика.
Как просить скидку?
Помните, застройщик не обязан предоставлять скидку, но и вы не должны покупать первую предложенную вам квартиру.
Спросите, есть ли похожие квартиры.
Например, вам нравится район и даже дом. На сайте вы посмотрели квартиру за 5 млн на 15 этаже. Уточните у отдела продаж, есть ли в этом доме похожие квартиры, но дешевле. Например, на другом этаже, угловые или с менее красивым видом.
На какие квартиры часто дают скидки?
На первом и последнем этаже — рассказываем подробно про этажи
Боковые и угловые — считается, что они холоднее
На 13 этаже или квартиру № 13 — из-за суеверий
На втором этаже над входной группой — чуть меньше солнечного света и чуть больше шума со двора
Рядом с лифтом — бывает шумно, и хлопают двери
Если перечисленные недостатки вас не смущают, покупайте такую квартиру и смело просите скидку.
Не раскрывайте все планы сразу
Допустим, вы планируете еще покупать парковочное место. Воспользуйтесь этим аргументом, когда будете спрашивать о скидке. Скажите, что купите парковочное место, если вам предоставят скидку на квартиру.
Посмотрите предложения конкурентов
Если вам нравится район, но вы пока не определились с конкретным жилым комплексом, посмотрите строящиеся дома рядом. Узнайте цены у всех застройщиков и используйте эту информацию, когда будете выбирать квартиру и договариваться с менеджером.
Объясните, что ваш бюджет ограничен. И понимаете, что вам не обязаны давать скидку. Но вы ищете квартиру именно в этом районе, поэтому рассматриваете все варианты.
Если вы будете честны с менеджером и покажете ему более дешевые варианты от конкурентов, то, скорее всего, вам пойдут навстречу и сделают скидку. Ведь менеджеру важно не потерять горячего клиента.
Откажитесь от отделки
Если квартиры в вашем доме продаются с отделкой от застройщика, узнайте, можно ли от нее отказаться. И на какую скидку вы можете рассчитывать в таком случае. Это отлично подходит тем, кто не собирается жить с ремонтом от застройщика и планирует все переделать под себя.
Что ещё повлияет на скидку?
У менеджеров по продажам всегда есть план. Иногда до его выполнения им остается продать всего одну-две квартиры. Вероятность получить скидку в этом случае очень велика. Удачное время для просьбы о скидке — конец месяца, квартала или года.
Если вы планируете внести 100% оплату или собираетесь взять ипотеку, то вероятность получения индивидуальной скидки довольно велика. Застройщику это выгодно, ведь банк рассчитывается с ним сразу.
Если проект не очень популярный, и продажи идут медленно, то застройщик может согласиться на дополнительную скидку.
Где еще искать выгоду?
Ловите скидки. Например, сейчас Сбербанк снизил базовую ставку по ипотеке и запустил специальную летнюю акцию на квартиры от застройщиков.
Узнайте, под какие банковские скидки и программы вы можете попасть. Например, ипотека с господдержкой для семей с детьми.
Получите налоговый вычет — 13% от стоимости квартиры и процентов по ипотеке.
Для умных и экономных
Как сэкономить на ремонте
Ипотека с господдержкой для семей с детьми от 6%
Снизить ставку по ипотеку на 1% можно за счет страхования жизни и здоровья
Ипотека под 0%: как работает субсидирование ставок от застройщиков
Источник: РБК Недвижимость
Во время пандемии на рынке новостроек выросло число предложений ипотеки со сниженными ставками. Рассказываем, сколько можно сэкономить благодаря таким программам
На рынке новостроек Москвы сейчас большое разнообразие различным ипотечных программа со сниженными ставками по ипотеке. Подобные программы были и раньше, но во время пандемии коронавирусной инфекции таких предложений в рамках партнерских программ банков и застройщиков стало намного больше, а ставки достигли в некоторых случая 0%.
Такие низкие ставки, безусловно, позволяют серьезно экономить на ежемесячных платежах. Рассказываем, какие существуют дополнительные программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам, как работают такие программы, и какая экономия получается для покупателей жилья в столичных новостройках.
Эксперты в этой статье:
- Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
- Наталия Кузнецова, генеральный директор «Бон Тон»
- Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
Ипотечные программы со сниженным ставкам
На столичном рынке новостроек, действительно, можно встретить предложения по ставке в 0% или чуть выше. Такие ставки начали массово появляться на рынке во время пандемии. Тогда многие покупатели боялись брать ипотеку даже по сниженным ставкам, объяснила директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова.
Сейчас на рынке новостроек с ипотекой проводится более 70% сделок, поэтому застройщикам было жизненно необходимо простимулировать столь внушительную группу потребителей, говорит генеральный директор «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Во время пандемии ипотечные покупатели озаботились проблемой финансовой стабильности: ограничительные меры уменьшили запас прочности малых и средних предприятий, а наемные рабочие столкнулись с проблемой падения доходов и даже потери работы. Поэтому застройщики и банки предложили покупателям гибкие условия рассрочки, ипотеку с пониженной ставкой, полисы страхования на случай потери работы и другие акции, рассказала Наталия Кузнецова.
Как работают такие программы
Условия программ со сниженной ставкой варьируются в зависимости от застройщика, банка-партнера и конкретной новостройки.
Период субсидирования ипотечной ставки до 0% или чуть выше, как правило не превышает 6-12 месяцев. Есть также льготные программы, в рамках которых ставка субсидируется на более длительные сроки. По истечении этого периода начинает действовать ставка по льготной (6,5%) или базовой программе (порядка 8%).
«Величина первоначального взноса, требования к заемщику, максимальный срок кредитования и возможность использовать маткапитал зависят от конкретного банка. Есть и универсальные условия.
Например, если субсидируется ставка по льготной ипотеке, то предельная сумма кредита одинакова во всех программах (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн руб.).
Также различается и срок действия предложения, однако отдельные компании уже продлевали данную акцию», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По прогнозу Наталии Кузнецовой, такие низкие ставки около 0% будут доступны до того момента, пока действует госпрограмма.
Некоторые партнерские программы банков и застройщиков позволяют в течение определенного времени — год-два — вообще не платить, либо вносить минимальные суммы. «Если мы берем среднюю сумму кредита 4 млн руб.
и средний срок кредита 15 лет по базовой ставке 6,2%, то платеж будет 34,2 тыс. руб. Если берем субсидированную до 0% ставку, то первый год будет платить 23,3 тыс. руб. Таким образом экономия за первый год будет 130 тыс. руб.
Разница существенная», — приводит пример расчета Ирина Туманова из «НДВ».
В компании «Метриум» также приводят расчет экономии на сниженной ставке: при покупке квартиры за 9,8 млн руб. (61,4 кв. м) в семейном квартале «Мир Митино» и оформлении ипотеки в ВТБ ежемесячный платеж снижается примерно на 40% (36,5 тыс. вместо 60,6 тыс. руб.) до конца года. С 1 января 2021 года размер ставки составит 6,5% годовых.
В некоторых проектах, например, от ГК ПИК покупатель мог самостоятельно выбрать один из двух вариантов — фиксированную скидку (100 тыс. руб.) или ипотеку без процентов на год. В этом случае выгода предложения зависела от стоимости лота, величины первоначального взноса, потребностей покупателя.
Проще говоря, при наличии альтернативы следует просчитать все варианты в каждом отдельном случае, говорит Мария Литинецкая.
«Средства заимствуются из скидки, которую застройщик обычно дает покупателям. Т.е. либо обычная ставка и цена со скидкой, либо сниженная ставка, но цена без скидки. Есть разные варианты: ставка может быть снижена на определенный срок (первые год-два) или на весь срок.
При снижении на короткий срок застройщик заплатит меньше, ведь он компенсирует только недополученные проценты за эти год-два. При снижении на весь срок — недополученные за весь. Выгоду нужно считать индивидуально по каждому конкретному случаю, в зависимости от программы и текущих условий по скидкам у застройщика.
Но всегда работает одно правило: чем больше сумма кредита и короче срок, тем выгоднее брать субсидированную ставку», — поясняет Наталия Кузнецова из «Бон Тон».
Ставка по ипотеке по подобным программам субсидируется частично за счет различных программ государственной поддержки покупателей жилья и частично за счет застройщика, благодаря этому заемщик получает максимально привлекательные условия кредитования, пояснили в пресс-службе девелоперской группы «Эталон».
После запуска льготного жилищного кредита целый ряд девелоперов предложили своим клиентам еще более привлекательные условия.
Так, по данным «Метриум», совместные программы с ведущими банками разработали ПИК (в проектах которого сконцентрирована треть предложения квартир массового сегмента), ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК, «Галс-Девелопмент», «Эталон» и других компаний.
При этом такие программы есть не только в новостройках массового сегмента, но и проектах бизнес-класса и на рынке премиального и элитного сегмента, отмечает Мария Литинецкая. К примеру, программы со сниженной ставкой есть также в проектах застройщика Sminex.
Программы субсидирования ипотечных ставок есть и у банков. Например, в банке «Дом.РФ» получить ипотеку в новостройках, строящихся с использованием проектного финансирования, можно по ставке от 2,9%.
Пилотный проект запущен в мае в двух субъектах России в партнерстве со строительными компаниями ГК Prinzip (ЖК «Парк Победы», Свердловская область), ГК Rose Group (ЖК «Микрогород в лесу», Московская область). Низкая ставка действует в течение всего периода строительства объекта, после сдачи домов в эксплуатацию устанавливается обычная процентная ставка.
По условиям программы, максимальная сумма кредита — до 30 млн руб., срок — до 30 лет, первоначальный взнос — от 20%, пояснили в пресс-службе банка.
В компании «Эталон» (совместно с Сбербанком) действует программа со ставкой 2,6%, которая фиксируется на первые два года — экономия клиента составляет до 5,9%. Начиная с третьего года по седьмой год ставка устанавливается в размере 6,1%, при первоначальном взносе всего от 15% и использовании сервиса электронной регистрации Сбербанка.
dragancfm/shutterstock
Можно ли торговаться с застройщиком и как это правильно делать
Если вы услышали от менеджера примерную стоимость квартиры, то это не значит, что вам нужно спешить раскошеливаться. С компанией, занимающейся продажей квартир, можно и нужно торговаться, договариваясь о снижении цены. Поверьте, сэкономить на квартире можно около 400 000 тысяч. Ниже мы предложим наиболее действенные способы снизить цену на недвижимость
Немного подождать
В процессе выбора квартиры просто понаблюдайте за рекламой застройщика. Если вы заметили, что у него сайт, которым неудобно пользоваться, или реклама далека от креативности, то маркетологи плохо работают. Велик шанс того, что они просто предложат скидку, поскольку сделать оригинальный рекламный ход им трудно.
Часто скидок после зимы. Застройщики вкладываются в строительство летом, поэтому нуждаются в деньгах перед активным сезоном. В Сибири и на Урале и вовсе могут предложить скидку летом, поскольку люди уезжают из города, и реализация квартир значительно падает.
Следует подгадать так, чтобы покупка недвижимости выпала на конец какого-либо отчётного периода. Перед менеджерами стоит план продаж. В случае угрозы его срыва они готовы предложить значительную скидку.
Как правило, сложнее всего выполнить план в декабре. Даже если скидки нет, то её вполне реально выпросить просто так. Не исключено, что продажа именно вашей квартиры решает судьбу премиальных всего отдела.
Спрашивайте о скидке
Если вы приобретаете недвижимость на условиях ипотеки или предоплаты, то вам могут предложить снижение стоимости на несколько тысяч на «квадрат». Дело в том, что застройщикам куда выгоднее получить квартиру сразу, чем ждать долгое время.
Если в ваших планах приобрести парковочное место, не стоит сразу же заявлять об этом менеджеру. Это является сильным аргументом. Задайте ему вопрос: «Если я еще куплю и место на парковке, насколько выгодные условия покупки вы можете мне предоставить?».
Можно также поторговаться в том случае, если вы готовы выплатить стоимость квартиры быстрее. Вполне вероятно, что менеджер предложит вам куда более выгодную скидку.
Не бойтесь обсуждать дополнительную скидку не только с менеджерами но и с директорами по продажам. Достаточно попросить его о скидке и предоставить любое обоснование
Найдите подходящий вариант, но дешевле
Созданием цен у большинства компаний занимаются не экономисты, а специалисты по продажам. В случае, если квартира продаётся плохо, то они опускают цену. Как правило, квартиры с меньшей стоимостью находятся на первом и последнем этаже, на 13-м этаже, рядом с лифтом или с окнами, которые выходят во двор. Достаточно сравнить стоимость недвижимости на разных этажах или разных планировок.
Итог
Для того, чтобы получить скидку, нужно внимательно следить за предложениями компании, а также за сезоном года. Не менее важно время, когда отделу продаж нужно сделать план. Не менее важно сравнивать цены компании с конкурентами и использовать их в качестве аргумента для выгодного торга. Приведённые в статье секреты помогут вам получить скидку на недвижимость.
Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке
Вот вы выбрали застройщика и звоните в офис продаж.
Если менеджер назвал вам по телефону определенную стоимость квартиры, это еще не значит, что вы должны ее заплатить. С застройщиком можно и нужно договариваться. В этой статье расскажем, как сэкономить на квартире тысяч эдак четыреста.
Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости
У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.
На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.
Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.
Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле.
У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле.
Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.
| Квартира у лифта | Более шумно | Меньше нести тяжести от лифта |
| Первый этаж | Нет вида, бывает сыро | Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля |
| Последний этаж | Может течь крыша | Лучше вид, меньше шума |
| 13-й этаж | Несчастливое число | Для несуеверных — обычное число |
| Окна во двор | Хуже вид | Удобнее присматривать за детьми |
| Окна на улицу | Шум, пыль | Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной |
Свойство
Квартира у лифта
Преимущество
Меньше нести тяжести от лифта
Недостаток
Нет вида, бывает сыро
Преимущество
Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля
Недостаток
Может течь крыша
Преимущество
Лучше вид, меньше шума
Недостаток
Несчастливое число
Преимущество
Для несуеверных — обычное число
Преимущество
Удобнее присматривать за детьми
Преимущество
Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной
Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.
Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.
Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.
Когда выбираете квартиру, понаблюдайте за рекламой вашего застройщика. Если у него неудобный сайт и дурацкая реклама, его маркетологи плохо работают. Значит, они будут придумывать скидочные программы, так как не способны на интересный рекламный ход.
В общем случае много скидок весной, потому что застройщики больше всего тратят на стройку летом, значит, нуждаются в деньгах заранее.
На Урале и в Сибири скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены.
В Москве такое бывает реже: спрос от сезона зависит меньше. Но в Москве и цены, извините меня…
Прошлым летом Олег покупал двушку в Новосибирске за 4,5 млн. Менеджер по продажам рассказал (сам), что с 15 июня по 31 июля на двухкомнатные квартиры начнется скидка 10%. Олег сторговался еще на 50 тысяч и купил двухкомнатную за 4 млн. На сэкономленные деньги купил доллары, красавчик.
Попробуйте подгадать, чтобы заключение сделки попало на конец месяца, квартала или года. Менеджеры застройщика должны выполнять планы продаж, и, когда они не выполняются, продажники начинают нервничать.
Обычно самый немилосердный план в декабре, поэтому продажников проще уломать на скидку. Даже если у застройщика этой скидки нет, ее можно попросить просто так, ни с чего. Помните, что ваша квартира в конце декабря может решить судьбу всего отдела — выплатят им премии или нет.
Следите за рекламными акциями застройщика. Подгадайте, чтобы заключение сделки попало на начало строительства, конец месяца или года. Так у вас больше шансов на скидку.
Если у вас ипотека или предоплата, можно получить скидку до 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр квартиры. Застройщикам выгоднее получать деньги сразу, чем ждать полгода или год, пока вы рассчитаетесь по рассрочке. Благодаря этому они становятся уступчивее и дают скидку. Это работает, даже если у вас ипотека: банк платит застройщику сразу.
Тимур нашёл квартиру за 5,5 млн, но рассчитаться сразу не мог: 1,2 млн у него лежало на обычном счёте, а 4,3 — на срочном. Снять деньги без потери процентов можно было только спустя полгода. Тимур взял ипотеку с досрочным погашением и договорился с застройщиком о скидке в 160 тысяч. Этих денег Тимуру хватит, чтобы перекрыть переплату по ипотеке и купить кухню.
Если вы собираетесь покупать еще и парковочное место, не говорите менеджеру об этом сразу. Используйте как аргумент в торге: «А если я еще куплю парковку, какую скидку вы мне сможете предоставить?»
Если покупаете квартиру в рассрочку, узнайте у менеджера, каков максимальный срок. Если сможете выплатить стоимость квартиры быстрее, предложите это менеджеру и узнайте, какая скидка будет в этом случае. Договоритесь указать график платежей в договоре долевого участия.
В переговорах с менеджером по продажам Юля упомянула: «Я рассматриваю ЖК „Шолохово“, там похожая квартира дешевле на 160 тысяч. Я понимаю, что вы не обязаны давать мне скидку, и не обижусь, если это не получится. Но у меня ограничен бюджет на покупку квартиры. Как я могу получить скидку?» Менеджер взял паузу и пошел общаться с руководителем.
Директор согласился сделать Юле скидку в 110 тысяч на квартиру и 50 — на парковочное место. Юля и так планировала покупать парковку, поэтому согласилась. Cэкономленные деньги потратит на учёбу.
Дополнительную скидку менеджер вам не может дать, а директор по продажам — может. Используйте прием, о котором писал Илья: обсудите дополнительную скидку с руководителем менеджера. Просто попросите о скидке и дайте ему любую причину для этого.
Чем быстрее застройщик получает от вас деньги и чем их больше, тем ему выгоднее. Используйте это, чтобы получить дополнительную скидку.
- Сравнивайте цены на одинаковые планировки на разных этажах.
- Просто спросите о скидке — часто этого уже достаточно. Перечитайте статью Ильи Синельникова «5 правил торговли».
- В Москве скидки не зависят от сезона, на Урале и в Сибири бывают летом.
- Следите за рекламой застройщика.
- О скидке договориться проще в конце месяца, квартала или года, когда у продажников горит план.
- Сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга.
- Договоритесь с застройщиком о выгодной цене перед началом строительства дома.
- Спрашивайте скидки за ипотеку или предоплату.
- Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу.
Как правильно торговаться с застройщиком? — Рынок жилья
14.05.2015 | 09:30 25309
Выбрав квартиру в новом доме, многие задаются вопросом: имеет ли смысл торговаться с застройщиком и в каких случаях можно сбить цену? Попробуем разобраться.
Снижение спроса на первичном рынке вносит свои коррективы в ценовую политику строительных компаний. Застройщики наперебой предлагают дисконт в размере 15-20% от изначально озвученной цены. Торговаться готовы и те участники рынка, которые официально не объявляют о скидках.
Правила торга
По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», с начала этого года средняя цена «квадрата» на первичном рынке снизилась более чем на 2% (100,9 тыс. руб. на середину мая).
И несмотря на то что себестоимость строительства растет, застройщики, в попытке удержать клиентов, стараются установить минимально возможные цены. По сути, первичный рынок сейчас напоминает обычный гипермаркет: цена товаров фиксирована.
Торг, на первый взгляд, неуместен: существует установленный прайс, а о спецпредложениях и акциях объявляют отдельно. При этом многие застройщики не готовы предоставлять индивидуальные скидки – отдельным покупателям.
«Конечно, некоторые девелоперы могут пойти навстречу клиенту – когда он готов купить сразу несколько квартир. Но, скорее всего, размер скидки будет символическим. Долевое строительство – это не та сфера, в которой возможен существенный торг», – отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Это мнение подтверждает и директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко: по ее словам, застройщики готовы давать скидки клиентам, которые приобретают дорогие объекты либо покупают несколько квартир сразу.
«В таких случаях окончательное решение всегда принимает лично руководитель компании.
В практике наших продаж максимальная скидка составила 15% – при этом клиент единовременно приобрел восемь апартаментов и сразу оплатил свою покупку», – рассказала она.
Разведка боем
Впрочем, некоторые участники рынка готовы идти на уступки и в индивидуальном порядке. Так, корреспондент БН позвонил в отдел продаж одной из крупнейших строительных компаний Петербурга, которая официально не объявляла о скидках.
После непродолжительного диалога цену удалось сбить почти на 20%: «двушку» стоимостью 5,7 млн были готовы отдать за 4,7 млн. Правда, при условии, что договор долевого участия покупатель заключит в течение недели и на условиях 100-процентной оплаты.
В другой компании, которая еще в начале года открыла «сезон распродаж» и объявляла, что «дарит покупателям скидку в размере 10% на все оставшиеся в наличии квартиры», согласились уступить еще 200 тыс. руб. С учетом объявленной скидки цена «однушки» составила бы 3,5 млн.
Но нам ее были готовы продать за 3,3 млн. В общем, большинство застройщиков торговаться готовы. Главное – понять, на какую сумму они готовы «подвинуться».
Самостоятельно определить минимальную планку несложно: многие застройщики пользуются услугами агентств недвижимости, которым платят 2-5% от суммы договора за каждого привлеченного клиента. Приобретая квартиру напрямую у застройщика, можно рассчитывать сбить цену как минимум на сумму агентского вознаграждения.
Вполне может подействовать следующий аргумент: «В соседнем доме, который возводит ваш конкурент, жилье дешевле». В такой ситуации лучше всего взять паузу, точнее, дать понять, что вы готовы на покупку, но стоимость высоковата. С вероятностью 90% вам перезвонят на следующий день – предложат подписать договор по устраивающей вас цене.
Цена надежности
Понятно, что такого рода уловки действуют далеко не на всех менеджеров строительных компаний. К тому же если представители застройщика слишком сговорчивы и сразу готовы дать существенный (более 20%) дисконт – это повод насторожиться.
«Когда компания чувствует себя уверенно в финансовом плане, имеет хорошую репутацию, а ее объекты находятся в высокой стадии готовности, она вряд ли предоставит покупателю скидку более 10%», – считает заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Наталья Агрэ. По ее словам, снижение спроса стимулирует застройщиков улучшать сервис обслуживания и качество строительства, оптимизировать планировочные решения, заниматься благоустройством территорий и развитием социальной инфраструктуры. Но при этом стоимость «квадрата» все же остается фиксированной: работать в убыток никто не будет.
Более того, как напоминает президент Группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш, большие скидки всегда имеют под собой какое-то основание. «Собственно, варианта два.
Подоплекой “ярмарки невиданной щедрости” может быть непростая экономическая ситуация, при которой застройщику срочно нужны деньги и он готов распродавать квартиры по низким ценам. Понятно, что в таком случае покупать жилье не стоит.
Второй вариант – компания заведомо завышает цену, но если покупатель готов заплатить всю сумму целиком, ему дают дисконт в размере 15-20%», – говорит эксперт.
Ищите дешевле
Гораздо охотней торгуются подрядчики и поставщики стройматериалов, с которыми застройщик расплачивается квадратными метрами. И граждане, продающие жилье в новостройках по договорам переуступки.
В первом случае подрядчик заинтересован как можно быстрее продать жилье, полученное в счет оплаты работ или поставки материалов, – и получить живые деньги.
Такие фирмы чаще всего не обладают ни клиентской базой, ни соответствующими технологиями продаж и вынуждены демпинговать, чтобы быстрее реализовать полученные «квадраты».
Когда же речь идет о покупке новостройки по договору переуступки, в игру вступает человеческий фактор – обстоятельства, которые побуждают дольщика продавать будущую квартиру.
В обоих случаях вполне реально получить дисконт в размере 15-20% от изначально озвученной цены. «Одним из приемов торга является занижение суммы сделки. К примеру, квартира выставлена на продажу за 4 млн руб., а покупатель рассчитывает приобрести ее за 3,8 млн руб. В таком случае покупателю лучше снизить стоимость до 3,6 млн. Как правило, такой метод приводит к желаемому результату: продавец уступает, а покупатель приобретает квартиру по той цене, на которую и рассчитывал», – говорит Полина Яковлева. Универсальных рецептов торга с застройщиком не существует. Если вы хотите сбить цену, есть смысл прощупать почву – поинтересоваться, насколько активно у компании идут продажи, выяснить, в каких случаях застройщик готов сделать скидку. Понятно, что если жилье у застройщика пользуется спросом, а стоимость «квадрата» адекватна рынку, то выторговать скидку, скорее всего, не удастся.
Гнаться за дешевизной не стоит: золотые правила выбора надежного застройщика в кризис никто не отменял. Но сэкономить пару сотен тысяч рублей при покупке вполне возможно.
Сергей Бардин Алексей Александронок