К приемке квартиры в новостройке покупатели подходят по-разному. Одни закрывают глаза на мелкие недочеты, лишь бы быстрее заселиться в долгожданное жилье, другие — просят застройщика устранить дефекты.
Но далеко не все знают, что за некачественную отделку можно отсудить круглую сумму.
Newslab побеседовал с руководителем отдела экспертиз «Сибирского экспертного бюро» Вячеславом Кругловым и узнал, почему не стоит прощать застройщикам халтуру, на что может претендовать покупатель жилья и как действовать, чтобы получить свою компенсацию.
Далеко не все знают о возможности отсудить у застройщика деньги за некачественную отделку в квартире, а большинство думают, что кривые стены не стоят долгих разбирательств в суде или не верят в положительный исход.
Но, как говорит руководитель отдела экспертиз «Сибирского экспертного бюро» Вячеслав Круглов, проиграть такое дело в принципе невозможно, потому что закон всегда на стороне потребителя, который получил некачественный продукт за свои деньги.
«Часто люди рассуждают так: мы же квартиру получили, обои есть, двери есть. Что еще надо? При этом не все осознают, что заплатили деньги за готовый и качественный продукт, поэтому недочетов в нем быть не может. Но у нас так повелось, что квартиры вообще редко сдаются без дефектов, а это ни что иное, как обман покупателя», — комментирует Вячеслав.
Недостатки найдутся всегда
Поэтому, отправляясь принимать свою новенькую квартиру от застройщика, знайте, что почти со стопроцентной вероятностью в ней обнаружатся строительные недочеты, за которые вы вправе требовать компенсацию. Даже если на первый взгляд всё кажется ровным и красивым, при внимательном изучении можно обнаружить множество недостатков.
«За мою практику, а это более 900 проведенных экспертиз, мне встречалась только одна более менее ровная квартира, но и там нашлось дефектов на 20 тысяч рублей. И это еще при том, что в ней был сделан частичный ремонт. Главное при приемке знать, на что обращать внимание.
Есть такой, вроде бы, не самый существенный недостаток как обои, наклеенные внахлест, но даже за него можно отсудить деньги с застройщика. Наиболее существенными дефектами считаются некачественно установленные окна, которые со временем начинают промерзать, или неровные стены.
Неработающая вентиляция, электрика, кривые двери, — за всё это тоже можно взыскать убытки с застройщика», — добавляет юрист.
Как действовать?
Если подходить к вопросу максимально серьезно, то лучше уже на первый осмотр квартиры отправляться со специалистом. Он визуально оценит квартиру и, в частности, определит, насколько она соответствует описанию в договоре долевого участия. Сами покупатели редко подробно изучают ДДУ, а застройщики этим пользуются.
«Приемка всегда проходит быстро, но спешить в таких вопросах нельзя и лучше довериться специалисту. Мы сталкивались с такими случаями, когда в договоре долевого участия могло быть прописано, что потолок в квартире окрашенный и оштукатуренный. По факту же оказывался натяжной, и застройщик даже преподносил это как подарок для новоселов.
Но натяжной потолок — это дешевле и менее трудозатратно, чем выравнивание и окрашивание. То есть мы имели дело с явным удешевлением застройки, но покупатели и подумать не могли об этом.
Плюс за натяжным потолком можно скрыть столько дефектов, что если при экспертизе его снять, то наверняка удастся насчитать немалую сумму компенсации», — говорит Вячеслав Круглов.
Досудебная экспертиза
Если вы понимаете, что качество отделки вас не устраивает, вам следует обращаться за профессиональной экспертизой. Причем неважно, подписан ли уже акт приема-передачи. Вы даже можете пожить какое-то время в квартире и потребовать с застройщика денежную компенсацию в любой момент в течение пяти гарантийных лет после сдачи дома.
Исключение — те случаи, когда человек самостоятельно что-то уже исправил и отремонтировал. Такие объекты квартиры не учитываются ни при экспертизе, ни в дальнейшем исковом заявлении.
Но если, например, вы начали клеить обои, прошли одну стену и поняли, что поверхности кривые — смело обращайтесь к специалистам.
Одна стена учитываться не будет, но неровности на остальных эксперты зафиксируют, как и все остальные недочеты.
«Часто покупатели жилья обращают внимание на строительные недостатки, только когда появляется какая-то глобальная проблема вроде промерзания стен или окон. Нынешняя холодная зима отлично выявила такие „бонусы“ от застройщиков — за один только январь мы провели порядка 40 тепловизионных экспертиз», — приводит пример Вячеслав.
От экспертизы до суда
После того, как эксперт сделает необходимые замеры, он вынесет свое заключение, а затем к делу приступит сметчик. Он рассчитает, сколько потребуется денег, чтобы устранить все допущенные при строительстве дефекты.
Далее юрист на основе этих данных пишет застройщику претензию с требованием выплатить установленную сумму добровольно. Отвечая на претензию, застройщики чаще предлагают просто устранить дефекты, но покупатель имеет полное право требовать денежную компенсацию.
Если строительная компания не согласна, деньги взыскиваются через суд.
На мировую, по словам Вячеслава Круглова, в Красноярске идут единицы застройщиков, поэтому судебный процесс почти неизбежен. Длиться он может от полугода и больше, но, как мы уже упоминали, потребитель всегда остается в выигрыше. Вопрос только — в окончательном размере компенсации.
Так сколько можно получить за некачественную отделку квартиры?
Всё зависит от площади жилья, но в среднем в однокомнатной квартире от 30 до 50 квадратных метров можно насчитать недостатков на 120 тысяч рублей. «Двушка» — это уже около 160 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира — до 200 тысяч. Однако нужно отталкиваться от того, какой застройщик возводил дом.
«Конечно, есть застройщики, которые ответственно подходят к делу, имеют хороший контроль качества. Но и у таких компаний в квартирах может быть дефектов на 70-90 тысяч рублей, а это тоже существенные деньги», — говорит Вячеслав.
Важно и то, к какому классу относится жилье. В экономе, который строится массово и быстро, как правило, куда больше строительных дефектов. Покупатели жилья комфорт-класса не так часто сталкиваются с серьезными проблемами, однако даже самая дорогая квартира не бывает без недостатков.
Отчасти размер компенсации зависит и от того, какой стандарт применяется застройщиком. Многие компании идут на ухищрения и прописывают собственные стандарты качества отделки. И если по ГОСТу и СНиПам отклонение стены не может быть более 2-3 мм, то по стандартам компании — уже, например, не более 10 мм. Уложиться в такие параметры проще, но и это не всегда удается строителям.
Куда обращаться в Красноярске за помощью и сколько это стоит?
В Красноярске как экспертные услуги, так и юридические для собственников квартир оказывает «Сибирское экспертное бюро». Компания уже более пяти лет помогает покупателям жилья добиваться компенсации от застройщиков: проводит грамотные и точные экспертизы, делает расчеты выплат и полностью ведет дела в суде.
Сибирское экспертное бюро
Адрес: г. Красноярск, ул. Мира, д 130, оф 106
Телефон заместителя руководителя: 8-908-014-65-05 Телефон руководителя отдела экспертиз: 214-82-33; 8-923-354-82-33 Сайт: seb24.ru
При этом у заказчика есть выбор — либо сразу оплатить экспертизу (в среднем от 15 т.р.) и юридические издержки (в среднем от 20 до 25 т.р.
), а после завершения процесса забрать себе весь объем компенсации, включая штрафные санкции и сумму издержек.
Либо не тратить абсолютно никаких денежных средств, а уже после выплаты компенсации рассчитаться за предоставленные экспертные и юридические услуги процентом от выигранной суммы (не более 15%).
Во втором случае на руках у владельца квартиры гарантировано остается порядка 85% от суммы компенсации за строительные недостатки, а также выплаченный застройщиком штраф и сумма судебных расходов. Причем собственнику не нужно совершать лишних действий — достаточно обратиться к профессионалам и только ждать окончания разбирательства и выплаты компенсации.
Стоит ли ожидание того, решать вам, но не дайте застройщикам вас обмануть, и пусть новая квартира приносит только радость, а не разочарования.
Интернет-газета Newslab
DOM.RIA – Задержка сдачи дома – что делать инвестору
Самая распространенная проблема при инвестировании в недвижимость – это задержка сдачи дома. Отсрочку ввода объекта в эксплуатацию до двух-трех месяцев стоит спокойно переждать. Это привычная практика, и в этом нет ничего страшного.
А если сдачу новостройки затягивают до полугода и дольше – это уже проблема. В таком случае вкладчикам стоит прибегать к мероприятиям по возмещению материального и морального ущерба со стороны строительной компании. Одни инвесторы при этом добиваются выплат в досудебном порядке, другим приходится обращаться в суд.
Разберемся, как стоит действовать, чтобы получить компенсацию в случае задержки сдачи новостройки.
Чтобы понять, как долго вам придется ждать ключи от квартиры, стоит проанализировать причины задержки. Чаще всего ввод дома в эксплуатацию задерживают из-за следующего:
- Подключение новостройки к инженерии Задержка незначительна и обусловлена тем, что строительная компания должна договориться с поставщиками услуг, оформить документы на присоединении к их сетям.
- Отсутствие документов на землю Если земля под объектом не оформлена в пользование или в собственность застройщика, вообще не известно, сдадут ли дом. Здесь сроки задержки могут затянуться на годы.
- Несоответствие объекта проектной документации Как правило в этом случае ситуацию стараются исправить как можно быстрее, за несколько месяцев.
- Недостаточное финансирование Нехватка денег для продолжения строительства – одна из наиболее частых причин затягивания ввода жилых комплексов в эксплуатацию. Иногда это может повлечь даже банкротство компании.
- Отказ вводить объект в эксплуатацию Если орган архитектуры обнаружит ошибки, нарушения и недоработки в реализации проекта, несоответствие нормам, он откажет во вводе в эксплуатацию до исправления дефектов.
Чтобы исключить все эти риски и точно получить ключи от квартиры вовремя, можно рассматривать недвижимость не в строящихся, а в уже сданных новостройках. Так вы приобретаете уже готовое жилье, а не инвестируете в будущий объект.
На каком этапе выгодно инвестировать в строительство
Но из-за отсутствия рисков цены на квадратный метр в готовых домах выше, а выбор квартир меньше, ведь большую часть недвижимости раскупают в период строительства жилого комплекса.
Лучше всего для инвестора, если размер компенсации и точные сроки ввода дома в эксплуатацию прописаны в договоре с застройщиком. На практике добиться выплаты неустойки в большинстве таких случаев можно в досудебном порядке. Достаточно написать официальное письмо на имя директора с требованием возместить ущерб
Новостройки: как проверить репутацию застройщика
Если точных сроков сдачи дома и размеров компенсации в договоре нет, добиваться выплат придется через суд.
Если сдачу дома затягивают больше чем на 6 месяцев, напишите официальное письмо на имя директора компании с требованием объяснить причины задержки.
Выясняйте все вопросы и направляйте требования в письменной форме – далее это поможет вам в суде, так как письма будут доказательствами по делу.
Если же в договоре вообще не говорится о компенсации и ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта, то по законодательству вы все равно можете на нее претендовать.
Право на компенсацию в случае затягивания сроков сдачи новостройки инвестор может отстоять в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом.
Это исходит из практики Верховного суда, которым был установлен соответствующий судебный прецедент по делу №755/3509/18.
По решению от 7 октября 2020 года был удовлетворен иск о взыскании морального ущерба с застройщика за несвоевременную сдачу дома.
Нарушение сроков сдачи дома застройщиком может стать причиной пересмотра или расторжения договора. Вы можете попросить пересмотреть условия для защиты своих прав или потребовать вернуть деньги с выплатой компенсаций, неустоек.
Как разорвать договор с застройщиком и вернуть деньги
Порядок расторжения или пересмотра договора зависит от того, будет ли согласен застройщик на ваши условия. Если да, это получится сделать без суда, просто и быстро. Если же застройщик откажется – придется писать ему официальные письма, получать и сохранять ответы, обращаться с этими бумагами в суд.
Через суд инвестор может добиваться возмещения компенсации материальных и моральных убытков.
Возмещение материальных убытков
К материальным убыткам, которые можно потребовать возместить у строительной компании, относятся не только расходы, связанные с задержкой сдачи дома, но и недополученная прибыль.
В целом вы сможете вернуть:
- Неустойку, компенсацию Неустойка за нарушение сроков сдачи объекта может быть установлена договором или определяться по нормам закона.
- Затраты на аренду недвижимости Если в период строительства дома вам приходилось арендовать жилье, вы можете потребовать вернуть деньги, потраченные на аренду недвижимости из-за невозможности вовремя заселиться в свою квартиру.
- Упущенный доход Если вы планировали сдавать квартиру в новом доме в аренду, можете посчитать и потребовать возместить недополученную сумму дохода.
Для возмещения материальных убытков через суд вы обязательно должны предоставить доказательства наличия соответствующих расходов или недополученных доходов. Например, договор об аренде квартиры на период задержки сдачи дома.
Компенсация морального ущерба
Часто инвесторы болезненно и неспокойно переносят задержки, связанные со сдачей дома. Нарушение сна, покоя, проявление хронических заболеваний, ухудшение самочувствия и даже развитие болезней на фоне переживаний из-за затягивания ввода жилого комплекса в эксплуатацию дают вам право на компенсацию морального ущерба.
Подтверждением ухудшения самочувствия и состояния здоровья будут справки от врачей, записи в медицинской карте. Также собирайте чеки за лекарства и лечение. Они нужны для подтверждения того, что вам пришлось лечиться, и для компенсации сумм, потраченных на медикаменты, процедуры.
13 вопросов покупателей квартир в новостройке
Судебная практика показывает, что сейчас инвесторам удается отсудить материальную компенсацию, даже если в договоре она не предусмотрена. Но добиться выплат при этом гораздо сложнее, чем если бы в соглашении был прописан соответствующий пункт.
Найти квартиру в новостройке на DOM.RIA
Исключить риск задержки сроков ввода новостройки в эксплуатацию можно, вкладывая в уже готовую недвижимость или рассматривая дома на финальном этапе строительства.
Инвестируя в строящийся объект, проверьте, чтобы у застройщика было все в порядке с документами касательно его деятельности, самого жилого комплекса, разрешений и земли под новостройкой.
Это должна быть зарекомендованная на рынке строительная компания с опытом, которая доказала на практике, что сдает объекты вовремя.
Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Последнее обновление: 05.03.2021
Вопрос:
Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Ответ:
Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.
Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.
Разберем этот случай по порядку.
Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?
Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома
Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).
Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.
При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.
В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).
Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.
Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?
Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).
В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.
Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.
Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.
Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).
Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.
На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.
Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.
Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.
Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.
Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.
Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.
При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ
Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:
- дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
- ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
- подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
- предварительное слушание по делу;
- основное заседание суда и вынесение судебного решения;
- вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
- исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
- компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
- штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
- возмещение судебных расходов.
Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.
Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?
На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.
Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.
Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.
Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ
Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.
Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.
Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?
Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. на сайте ЦБ — здесь. Динамику изменения ключевой ставки можно увидеть на сайте ЦБ — здесь.
- Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
- Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
- Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:
Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки
Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.
Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).
Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.
Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!
Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ
Как получить компенсацию за задержку сдачи дома от застройщика
Треть жилых комплексов сдается позже срока, указанного в ДДУ. По закону дольщикам полагается компенсация за каждый день просрочки. Разберемся, когда и как ее можно получить.
Когда начинает капать пеня
В ДДУ застройщик указывает, когда он обязуется сдать дом (например, II квартал 2018 года) и какой срок пройдет с этого момента до передачи ключей дольщикам (например, полгода). Второй параметр важнее. Даже если застройщик сдал дом раньше обещанного срока, а передавать ключи начал через десять месяцев вместо шести – это повод просить компенсацию.
Рассмотрим пример. Предположим, застройщик «Иллизиум» прописал в договоре, что введет ЖК «Мечта» в эксплуатацию в первом квартале 2019 года. То есть срок X – 31 марта. Передать ключи дольщикам застройщик должен за шесть месяцев, то есть до 31 сентября. С этого дня можно считать просрочку.
Как написать претензию застройщику
Пишите претензию на руководителя компании. Укажите ФИО и должность адресата, ваши ФИО и адрес и подробно изложите суть конфликта.Пропишите, когда, между кем и кем был заключен ДДУ.
Процитируйте часть договора, в которой прописаны сроки сдачи дома и приемки квартиры.
Заявите, что в указанные даты никто вам ключи не отдал, и снова процитируйте пункт договора про выплату застройщиком неустойки.
Сошлитесь на документ, который свидетельствует – вы заплатили за квартиру полную стоимость. Оставьте подпись и дату. Распечатайте претензию в двух экземплярах – застройщику и себе. На вашем образце застройщик должен поставить печать о том, что претензию принял. С этого момента у компании есть 10 дней на ответ.
Как посчитать сумму компенсации
Для этого есть формула:
Ставка рефинансирования = ключевая ставка, смотрим на сайте ЦБ РФ
Например. Олег купил квартиру за 3 млн. Застройщик задержал передачу ключей на 120 дней. Ключевая ставка 11%.
1/150 * 11 *3 000 000 000 / 100 * 120 = 264 000 рублей неустойки
Ориентируйтесь на эту формулу, если дело дойдет до суда. Но скорее всего застройщик позовет вас в офис и будет торговаться. Если удастся договориться, заключите соглашение о досудебном урегулировании спора.
В нем пропишите, что застройщик получил вашу претензию, укажите сумму неустойки и сроки ее выплаты. А также счет, на который необходимо перевести деньги, и другие условности.
Если договариваться застройщик не захочет, идите в суд. По суду на компанию наложат еще и штраф в размере 50% от неустойки. Эти деньги тоже получите вы.
Семья из Екатеринбурга отсудила полмиллиона у «Брусника» за задержку сдачи квартиры
Семья из Екатеринбурга отсудила полмиллиона у «Брусника» за задержку сдачи квартиры
Екатеринбуржская семья отсудила у застройщика более полумиллиона рублей за не сданную в срок квартиру в квартале «Новаторов».
Как сообщили в Свердловском областном суде, в марте 2015 года супруги заключили договор участия в долевом строительстве с «Брусника. Екатеринбург», заплатив 4 850 400 рублей за 3-комнатную квартиру в доме на углу улиц Ломоносова–Новаторов.
По договору застройщик обязался передать квартиру в первом полугодии 2016 года – в срок окончания строительства дома. В сентябре дольщиков проинформировали о переносе срока окончания строительства объекта на второе полугодие 2016 года.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было дано в апреле 2017 года, но ключи от квартиры семья не получила. Обращение к руководству девелоперской компании с претензией результатов не принесло.
Супруги обратились в Железнодорожный районный суд Екатеринбурга с иском к «Брусника. Екатеринбург» о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры в долевке.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика утверждал, что обязанность по передаче объекта истцам до настоящего времени не наступила, следовательно, основания для взыскания неустойки отсутствуют. Однако каких-либо соглашений между сторонами по установлению иного срока окончания строительства дома суду представлено не было.
По словам истцов, по вине застройщика они вынуждены ютиться в однокомнатной квартире с двумя малолетними детьми.
Кроме того, семья лишилась дохода, который планировала получать от сдачи в аренду старой квартиры после переезда в новостройку.
Выслушав мнения сторон и изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что передача квартиры должна была быть осуществлена не позднее 18 сентября 2016 года.
Требования истцов суд удовлетворил частично. С застройщика были взысканы 500 234 рубля, в том числе 300 000 рублей – неустойка, 165 000 – штраф, 30 000 рублей – компенсация морального вреда, 5234 рубля – госпошлина.
Ответчик не согласился с решением районного суда и обжаловал его в Свердловском областном суде. По мнению ответчика, размеры неустойки и компенсации морального вреда завышены и не являются соразмерными последствиям нарушения обязательства. Суд апелляционной инстанции отклонил этот довод. Суммы были определены в соответствии с законом, и оснований для их изменения не имеется.
- В итоге суд апелляционной инстанции оставил решение районного суда в силе.
- ФОТО: «Брусника-Урал».
Семья отсудила у застройщика полмиллиона за лишний год ожидания квартиры
4 августа 2017 года в 17:14
Семья из Екатеринбурга отсудила у застройщика более полумиллиона рублей за не сданную в срок квартиру, сообщили в пресс-службе Свердловского облсуда.
В марте 2015 года семья екатеринбуржцев заключила договор участия в долевом строительстве с ООО «Брусника.
Екатеринбург», заплатив 4 850 400 рублей за 3-комнатную квартиру в доме на углу улиц Ломоносова и Новаторов.
Иллюстрация. Пользователя Falshivomonetchick из фотоальбомов Uralweb
Дом должны были достроить в первом полугодии 2016 года, тогда же и передать ключи. Но в сентябре дольщиков проинформировали о переносе срока окончания строительства объекта на второе полугодие 2016 года.
При этом разрешение на ввод дома в эксплуатацию было дано в апреле 2017 года, но ключи от квартиры семья в это время не получила, уточняют в суде.
Обращение к руководству девелоперской компании с претензией результатов не принесло.
Супруги обратились в Железнодорожный районный суд Екатеринбурга с иском о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры.
Как отмечают в облсуде, представитель застройщика утверждал, что обязанность по передаче объекта истцам до настоящего времени не наступила, следовательно, и основания для взыскания неустойки отсутствуют.
«Однако каких-либо соглашений между сторонами по установлению иного срока окончания строительства дома суду представлено не было. Истцы сообщили, что из-за длительного отсутствия информации от застройщика о сроках сдачи жилья они чувствуют себя обманутыми.
По словам истцов, по вине застройщика они вынуждены ютиться в однокомнатной квартире с двумя малолетними детьми. Кроме того, семья лишилась дохода, который планировала получать от сдачи в аренду старой квартиры после переезда в новостройку.
Выслушав мнения сторон и изучив материалы дела, суд пришёл к выводу о том, что передача квартиры должна была быть осуществлена не позднее 18 сентября 2016 года», — сообщают в пресс-службе суда.
В итоге требования семьи в суде удовлетворили — но частично.
С «Брусники» взыскали 500 234 рубля, в том числе 300 000 рублей — неустойка, 165 000 — штраф, 30 000 рублей — компенсация морального вреда, 5 234 рубля — госпошлина.
Застройщик пытался оспорить решение районного суда в областном с аргументами, что размеры неустойки и компенсации морального вреда завышены, но облсуд подтвердил решение районного.
Известно, что в настоящее время семья уже получила ключи от квартиры.
«Компания „Брусника“ действует в соответствии с законодательством, — прокомментировали у застройщика. — Были скорректированы сроки ввода квартала „Новаторов“.
Мы осознаём свою ответственность, поэтому проводили индивидуальные встречи с участниками долевого строительства, обсуждали условия дополнительных соглашений и выплачивали компенсации.
Те участники долевого строительства, с которыми не удалось достигнуть договорённости в досудебном порядке, обратились в суд».
— Мы исполняем свои обязательства перед всеми покупателями. Квартал «Новаторов» был сдан с законченным благоустройством двора и территорией вокруг, квартиры переданы 353 собственникам. Данной семье квартира была передана в мае этого года, — отметил Сергей Антонов, директор компании «Брусника» в Екатеринбурге.
Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?
Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.
Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.
Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?
Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ.
Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.
Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.
В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:
- «Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее 31.12.2016 года»
или кварталом:
- «Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»
Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:
- “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”
В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).