Большинство инвесторов стремятся выделить в собственном портфеле долю для стабильных и консервативных инструментов. Один из путей – направить средства в недвижимый рынок. В обзоре рассматривается, как заработать на коммерческой недвижимости различными способами с нуля. Представленные варианты предполагают низкие и средние риски, также соответствующую доходность.
Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.
Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:
- общая квадратура;
- транспортная доступность;
- наличие дополнительного оборудования;
- особые отделочные работы;
- соответствие температуры воздуха и влажности требованиям СанПин.
При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.
Виды прибыльных объектов
Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:
- торговые помещения – магазины, павильоны, преобразованные жилые площади для продажи товаров и услуг;
- складские помещения – простые ангары или оборудованные склады, предоставляемые в пользование одному или нескольким арендаторам;
- офисы – полноценные бизнес-центр или отдельные комнаты для организации работы офисных сотрудников или проведения презентаций, собеседований и т.д.;
- промышленные пространства – цеха или цельные заводы конкретного назначения;
- объекты общепита – места для ведения ресторанного бизнеса, соответствующие санитарным нормам;
- социальные объекты – здания для образовательных и медицинских организаций, административных учреждений, иных компаний по обслуживанию граждан;
- гостиничные объекты – размещенные близь памятников, центра города, рядом с транспортной развязкой отели и мини-гостиницы, пансионаты, базы-отдыха.
Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.
6 способов заработка на объектах коммерческого назначения
Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.
Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:
- грамотно выбранное расположение;
- основное назначение недвижимого объекта;
- общий показатель деловой активности – количество предпринимателей в городе, регионе, стране;
- текущее экономическое положение и состояние рынка недвижимости;
- параметры помещение – площадь, оснащенность, инфраструктура.
Получить доходность с недвижимости доступно несколькими путями. Прежде чем направлять собственные средства в объекты коммерческого назначения, важно изучить преимущества и недостатки каждого вариант.
Статья в тему: 10 идей, как зарабатывать на квартирах
1 — Сдача в аренду
Наиболее очевидный способ получить доход с объекта коммерческого назначения – сдавать помещение заинтересованным лицам. Предоставлять в аренду можно различные пространства, в том числе складские помещения или офисы.
Пороги входа зависят от города проживания. Стоимость помещений с идентичными параметрами в Москве и регионах может кардинально отличаться. Сдача в аренду недвижимости в среднем окупается за 8-10 лет. Доходность собственника составит 7-12% в зависимости от вида объекта. Наиболее значимым фактором является расположение:
- для торговых центров важно наличие высокого пешеходного трафика;
- здание под офисы – парковки, транспортные развязки и удобная инфраструктура;
- для складов – удобные подъезды, низкая влажность и надежная охрана.
Ориентировочную цену доступно уточнить на специализированных платформах – ЦИАН или Авито. Здесь же можно проверить средние ставки по аренде.
Основной недостаток способа – весомые капиталовложения. Альтернативные инструменты позволяют инвестировать даже с небольшими суммами. Однако в сопоставлении с жилой недвижимостью начальные вложения можно значительно сократить. Если мало денег, возможно приобретение небольшого офиса в пределах 100 тыс. рублей.
2 — Торги по банкротству
Более доходным способом является купля-продажа объектов недвижимости через торги по банкротству или в рамках скупки долгов в Федеральной службе судебных приставов. Одна сделка способна принести прибыль до 75% от рыночной стоимости объекта, по некоторым оценкам – до 90%. Однако получить весомую доходность можно только при грамотной стратегии.
Перед инвестором стоит задача найти объект с минимальной стоимостью и большим потенциалом. Вложиться доступно даже с ограниченным начальным капиталом, если скооперироваться с другими инвесторами.
Торговля нежилыми объектами владельцев с задолженностью сегодня осуществляется на специализированных онлайн площадках. Ознакомиться с доступными вариантами и правилами проведения торгов можно на следующих страницах:
- Банкрот База – bankrotbaza.ru;
- TBankrot – tbankrot.ru;
- официальный сайт ФССП – fssp.gov.ru.
Заключить сделку доступно как самостоятельно, также с помощью профессиональных брокеров.
Статьи в тему: Сайты по торгам по банкротству: топ-15 + 10 агрегаторов, Аукционы по продаже имущества должников: способы заработка
3 — Перевод жилого помещения в нежилое
Дополнительный способ – приобрести жилой объект с целью дальнейшего преобразования в помещение под офис или магазин. В данном случае важно выбирать квартиру, располагающуюся на первом этаже у главных улиц. Предпочтительнее новые дома, где изначально нижние этажи предназначены для коммерческих целей.
Купив ее, владельцу в дальнейшем потребуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.
После перевода квартиры в нежилой объект снять помещение смогут ИП или юридические лица для реализации собственных товаров и услуг. Доходность с видоизмененной площади повыситься – в среднем составит 7-8%.
4 — Инвестиции в строящиеся объекты с целью перепродажи
Получить прибыль с коммерческой недвижимости доступно также за счет разницы в цене при приобретении площади на стадии проектирования и продаже после постройки. Застройщики зданий позволяют принять участие в долевом строительстве. Однако в связи с поправками в ФЗ №214 от 1.07.2019 года доходность инвестиций ограничена – вводятся эскроу-счета.
Согласно статистике, в 2021 году разница между стоимостью построенной недвижимостью и объекта на стадии котлована не превысит 10%. В среднем период окупаемости составит 2-3 года, если сдать помещение сразу после завершения постройки.
Уровень доходности можно увеличить, если провести ремонтные работы, выполнить перепланировку или вовсе разделить объект на части.
5 — Инвестиции в ПИФы и ETF-фонды недвижимости
В России действует несколько ETF-фондов, также называемые ПИФами, которые инвестируют в коммерческие объекты. Такие фонды представляют собой компании, которые осуществляют управления финансами вкладчиков.
Принцип работы следующий – формируется бюджет из инвестиций пайщиков, затем деньги направляются на покупку мест определенного назначения, в том числе здания или земельные участки.
Прибыль в фонде формируется двумя путями:
- начисление арендной платы с приобретенных территорий;
- увеличивается рыночная стоимость фонда.
За управление активами с пайщиков взимается комиссия – вознаграждение УК. Полученный доход в дальнейшем перераспределяется между участниками. На данный момент существуют следующие ETF фонды соответствующей направленности:
| Название фонда | Управляющая компания | Стоимость пая | Доходность за год | Доходность за 3 года |
| Коммерческая недвижимость | Сбер Управление активами | 151 рубль | -2,93% | -11,18% |
| Арендный бизнес | Сбер Управление активами | 310000 рублей | 2,43% | 2,69% |
| ЗПИФ Недвижимости | Дом.РФ | 1338,65 рублей | 5,52% | 16,31% |
| Арендный поток | Альфа-Капитал | 305000 рублей | -1,79% (за 6 месяцев) |
В перечне представлена только часть действующих ETF-фондов разных управляющих компаний.
Физическое лицо может получать заработок с зарубежных фондов недвижимости – REIT. Среди крупнейших фондов США выделяются следующие:
- VNQ – доходность за три года составила 13,8%;
- VNQI – -9,9%;
- SRET – -36,2%;
- REM – -20,6%.
Активы фондов доступно приобрести через российских брокеров, поскольку котируются на различных торговых площадках, в том на Санкт-Петербургской бирже.
По всем существующим фондам можно отметить значительное падение стоимости. Резкое снижение стоимости пришлось на начало пандемии – в марте 2020 года. Однако рассматривать такие инвестиции необходимость на долгосрочную перспективу, не менее 3-5 лет.
6 — Краудинвестинг
Заключительный вариант – краудинвестинг. Данный способ предполагают совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. На специальных платформах размещается информация о возможности объединения капитала для строительства и выкупа нежилых объектов, которые в дальнейшем предоставляются в аренду малому или крупному бизнесу.
На первый взгляд краудинвестинг и ETF-фонды кажутся схожими инструментами. Однако два указанных варианта имеют кардинальные различия. В инвестиционных фондах пайщики предоставляются собственные средства в доверительное управление – имеющиеся финансы распределяет управляющая компания. Тогда как в краудинвестинге инвестор самостоятельно выбирает подходящий проект.
Ознакомиться с доступными вариантами вложений доступно на следующих страницах:
- AKTIVO – aktivo.ru;
- InveStore – investore.club.
Краудфандинг-площадки: топ-19 лучших российских и зарубежных платформ
Минимальные вложения – 50 тыс. рублей. Средняя доходность проектов составляет 10-17%. Прибыль зависит от типа и характеристик помещения, начальных инвестиций и основного арендатора. Средства начисляются пайщикам ежемесячно. Доход формируется также за счет арендных платежей и роста рыночной стоимости.
Выводы
Несмотря на относительную стабильность и надежность способа вложений, доходы с коммерческой недвижимости могут быть волатильными в определенных ситуациях.
В периоды экономического спада, в кризис или, к примеру, во время пандемии прибыль с помещений может свестись к нулю.
Однако это дает возможность войти новым инвесторам с минимальными вложениями за счет общего спада стоимости объектов.
- Об авторе
- Недавние публикации
● Образование: высшее, ТГТУ, менеджмент организации, управление рисками и страхование● интернет-предприниматель, блогер;● практикующий инвестор (с 2017 года инвестирую в акции, ПИФы, ETF-фонды);● эксперт по фрилансу и управлению личными финансами.
● живу на пассивный доход (пришла к этому с нуля)
Лучшие страны для инвестирования в коммерческую недвижимость. Рейтинг
Инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость в III квартале 2020 года упали в годовом выражении более, чем на треть. Лидером по общему объему инвестиций в Европе стала Германия, на втором месте — Великобритания, на третьем — Франция. Об этом говорится в отчете консалтинговой компании CBRE.
В III квартале текущего года в коммерческую недвижимость в Европе инвестировали 49,2 млрд евро, что на 36% меньше, чем за аналогичный период 2019 года. Всего за последние 12 месяцев инвестировали 306,2 млрд евро.
ivetta.ua
Снижение объема инвестиций в Европе связано с пандемией covid-19, но в период с января по март они достигли пика благодаря нескольким крупным сделкам.
Аналитики CBRE рассчитывают, что объемы инвестиций в Европе будут расти на фоне продолжающегося восстановления экономики.
Эксперты журнала International Investment настроены менее оптимистично, они считают, что возможен рост, но возможен и значительный спад. На сегодняшний день даже ведущие экономисты не могут оценить последствия и протяженность экономического кризиса, связанного с пандемией covid-19.
Что выгоднее
В целом коммерческая недвижимость более привлекательна, чем жилая. На нее не распространяется ряд ограничений, которые вводятся в отношении жилой. Соответственно, и показатели рентабельности у коммерческой недвижимости выше, чем у жилой.
Но и к коммерческой недвижимости следует относиться избирательно. Даже до кризиса в Лондоне наблюдалось закрытие магазинов, расположенных не в центре, из-за вытеснения онлайн-продажами. Пандемия обострила проблему вытеснения офлайн-торговли продажами через интернет, а работа из офиса замещается работой из дома.
- Коммерческая недвижимость: для тех, кто умеет считать
- Поэтому инвесторам следует выбирать те объекты, которые находятся в зоне дефицита и останутся востребованными арендаторами, несмотря на изменения.
Наибольший объем инвестиций
- Наибольший объем инвестиций в III квартале 2020 года зафиксирован в офисную недвижимость: 17,8 млрд евро, спад -7% по сравнению с III кварталом 2019 года.
- Рейтинг инвестиций по типам недвижимости следующий:
- Многоквартирные дома: 9,4 млрд евро, +7%,
- Торговая недвижимость: 7,9 млрд евро, +1%,
- Индустриальная недвижимость: 7,7 млрд евро, +12%,
- Другие секторы недвижимости: 3,2 млрд евро, +25%,
- Отели: 1,7 млрд евро, -30%
- Недвижимость в сфере здравоохранения: 1,4 млрд евро, +49%.
«Сфера логистической недвижимости и многоквартирные жилые дома остаются наиболее устойчивыми», — сказано в отчете.
Видео: Недвижимость в Украине 2020. На сколько упали цены и к чему готовиться дальше
Какие страны более привлекательны
Германия является самой привлекательной европейской страной для инвестиций в коммерческую недвижимость: в III квартале она привлекла 13,5 млрд евро, что на 24% больше, чем за тот же период прошлого года.
На втором месте — Великобритания: 9,3 млрд евро, -4%. На третьем месте — Франция: 5,4 млрд евро, -11%.
- Швеция: 2 млрд евро -17%,
- Италия: 1,9 млрд евро, -1%,
- Нидерланды: 1,8 млрд евро, -10%,
- Испания: 1,5 млрд евро, -31%,
- Ирландия: 1,3 млрд евро, +40%.
Дают ли заработать инвестиции в коммерческую недвижимость?
Намасте дорогие инвесторы! Инвестиции в коммерческую недвижимость считаются очень доходным инструментом, который может существенно увеличить капитал. Но вместе с тем, прибегать к этому способу заработка советуют более опытным инвесторам.
Ведь есть целый ряд нюансов, несоблюдение которых приведет не к увеличению имеющейся суммы, а к ее потере. Обо всех особенностях вложения средств в коммерческую недвижимость я расскажу далее в этой статье.
Инвестиции в недвижимость во все времена признавалась одним из наиболее надежных и выгодных капиталовложений.
Это объясняется тем, что на нее всегда был и будет спрос, что и подхлестывает рост цен на недвижимые объекты.
И если раньше только жилье было в поле зрения инвесторов и спекулянтов, то во время бурного развития капитализма именно коммерческая недвижимость является одной из наиболее выгодных инвестиций в этой нише.
Коммерческая недвижимость — сооружения, которые реализуются в коммерческих целях — для получения прибыли. К этой категории относятся торговые центры, кафе, офисы, отели, склады и т.д.
Коммерческая недвижимость — очень специфический инвестиционный инструмент. В отличии от жилья, здесь не достаточно просто найти квартиру, купить подешевле и продать подороже. Чтобы изъять максимальную прибыль необходимо быть хорошо осведомленным в данной сфере.
Сложности возникают, в первую очередь, потому что существует масса объектов коммерческой недвижимости, и все они имеют свои особенности. В то же время, рынок коммерческих объектов весьма нестабилен и необходимо знать многие тонкости, чтобы понять в каком направлении движутся настроения покупателей и какой имеется спрос.
Если все эти факторы учесть, проанализировать и спрогнозировать, то есть большая вероятность хорошего профита, который даст продажа коммерческой недвижимости или ее сдача в аренду.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Как и в случае с жилой недвижимостью, с коммерческой есть два способа реализации — продажа или сдача в аренду. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, и тут уж инвестор сам должен решить что ему подходит больше – быстрое получение прибыли или же он готов подождать, чтобы получить максимум.
К примеру, если купить офис и продать, то можно неплохо заработать и получить и затраты, и прибыль, «не отходя от кассы», а если его купить и сдавать, то можно за два-три года окупить затраты и дальше получать неограниченный профит, при чем помещение так и останется в вашей собственности, и вы сможете в любой момент его продать и получить сверхприбыль.
Коммерческая недвижимость тем и интересна, что предлагает массу возможностей для инвестора (бесчисленные возможности для вкладчиков предлагают и инвестиции в интернете, советую почитать о них в отдельной статье).
Но, нужно отметить, что хороший заработок коммерческое сооружение принесет в том случае, если будет расположено оно в относительно крупном городе и в оживленном (деловом) районе.
Актуальность на такие объекты растет с каждым годом, но только в крупных, бурно развивающихся городах, тогда как в глуши подобное приобретение приведет к убыткам или очень долгосрочному возврату затрат.
Обратите внимание и на то, что готовые коммерческие объекты в крупных мегаполисах имеют слишком завышенную цену, которая продиктована не реальными причинами, а спросом на нее – если при каких-то обстоятельствах спрос пропадет (например, начнутся военные действия, случится теракт или стихийное бедствие), то цена может упасть в десятки раз и такая покупка не скоро принесет профит.
Виды коммерческих площадок
Исходя из того, какой именно тип недвижимости вы выберете, зависит и то, как быстро вы вернете себе потраченные деньги и насколько большим будет процент чистой прибыли. Вместе с тем, разные коммерческие объекты пользуются различным спросом и если сдать в аренду торговую недвижимость не представит труда, то для промышленного объекта придется некоторое время поискать заказчика.
Коммерческие помещения
Торговая недвижимость, по оценкам экспертов, имеет не только повышенный спрос, но и способна принести весьма внушительную доходность. Магазины, торговые центры, супермаркеты, торговые ряды – растут, как грибы после дождя, и в крупных городах в них всегда будет потребность.
Если приобрести участок земли и соорудить на нем помещение под гипермаркет или торговый центр, то можно получать действительно огромную прибыль.
Ведь, если объект будет иметь выгодное местоположение, в данном районе ему не будет больших конкурентов и будет иметься постоянный спрос, то аренда может приносить тысячи рублей за квадратный метр в месяц – стоит только представить сколько можно получить за все сооружение, ведь габариты многих супермаркетов поражают воображение своим гигантизмом.
Офисные помещения
В крупных населенных пунктах не меньшим спросом пользуется аренда офисов.
Конечно, она приносит не столь большую прибыль, как огромный торговый центр с солидным метражом, но тем не менее это также весьма доходно и превышает прибыль при инвестиции в жилую недвижимость.
Нужно учитывать то, что хорошую прибыль с офисного помещения можно получить только в том случае, если она расположена в центре города или в выгодном местоположении — покупка офиса на окраине вряд ли станет удачной инвестицией.
Индустриальные объекты
Промышленные сооружения интересуют инвесторов не так часто, как другие разновидности коммерческих объектов, и зачастую, требуют значительных денежных вливаний, но есть отдельные типы сооружений, которые пользуются спросом как у желающих вложить деньги, так и у потребителей.
К таким постройкам относятся складские помещения, которые и по стоимости не опустошают карман, и нужны всем – начиная от интернет-магазинов и заканчивая крупными производственными предприятиями. Поэтому реализовать склады в аренду не составит труда, ведь спрос на них постоянный.
Кафе, рестораны
Коммерческие объекты, которые занимаются обслуживанием людей нужны всегда, причем актуальность их не теряется ни в центре города, ни на его окраине. Кафе, рестораны, отели, салоны красоты и развлекательные центры нужны всюду, ведь там, где есть представители рода людского, всегда будут нужны подобные услуги.
Если вы хотите вложить деньги в коммерческую недвижимость в определенном районе, но не знаете какой ее тип избрать, то сфера обслуживания как раз для вас. Независимо от того, какого размера, оформления, планировки и метража площадка, вы всегда сможете сдать ее в аренду, если она находится в значимой части города.
Способы заработка на коммерческой недвижимости
Необязательно покупать готовый коммерческий объект — вы можете купить его на любой стадии строительства или же соорудить самостоятельно, ведь способов заработка с таким инвестиционным инструментом существует сразу несколько. Что выгоднее, купить коммерческую недвижимость или построить самому, я расскажу далее в статье.
Покупка готовой и благоустройство
В центре города коммерческие помещения не должны пустовать. Даже если они пришли в упадок или выглядят не совсем презентабельно, то можно их выкупить отремонтировать, оборудовать и продать или сдать в аренду с хорошей выгодой. Ведь коммерческая недвижимость от застройщика будет стоить в разы дороже, чем сооружение, которое видало виды.
Как я уже отметила выше, в центре города каждый квадратный метр земли может быть использован и принесет прибыль своему владельцу.
Например, если возле только открывшегося гипермаркета пустует территория или стоит заброшенное здание, то мудрый инвестор сразу оценит данный объект, как потенциально выгодный.
Открывшийся крупный супермаркет привлечет большое количество потребителей в этот район, а значит все близлежащие коммерческие объекты также выгодно располагать в этой местности.
Строительство новой недвижимости
Преимущество строительства с нуля в том, что инвестор может сам выбрать где, как и для чего будет построена коммерческая недвижимость. Если вы избираете этот способ заработка на подобных объектах, то сами сможете выбрать наиболее выгодный район, расположение, спланировать особенности постройки и ее оформления.
Дело в том, что, проанализировав особенности того или иного района, вы можете заранее, по имеющейся инфраструктуре, определить какие коммерческие объекты будут актуальны через год или несколько лет, а значит новое сооружение будет пользоваться спросом и принесет отличную прибыль.
Инвестирование в готовое помещение
Вложить средства в уже готовый арендный бизнес – наиболее простой вариант, но он также имеет некоторые нюансы. К примеру, вы должны не просто купить уже готовое здание под магазин или кафе, но и оценить почему его продают – не по той ли причине, что данный объект расположен в невыгодном месте и попросту не приносит дохода своим владельцам?
Как инвестировать в бизнес читайте в отдельной статье блога.
Кроме того, что выкупить готовое сооружение и сразу же выручить с него деньги, продав или сдав в аренду, инвестор может выручить из него максимум и, не только инвестировать в недвижимость, но и в бизнес.
Конечно, для этого необходимо иметь определенные знания и умения, а также объективно оценивать, сможет ли данное предприятие в будущем развиваться и приносить прибыль.
Коммерческая недвижимость является весьма выгодным инвестиционным инструментом, обгоняя по прибыльности даже жилую недвижимость, которая нынче пользуется таким спросом.
Тем не менее, чтобы вложить средства в такой объект, необходимо иметь определенный опыт в инвестициях и уметь анализировать и прогнозировать, сколько конкретный объект недвижимости при имеющихся условиях сможет принести профит.
Если вы хорошо владеете конъюнктурой рынка, то вполне сможете стать успешным инвестором в этой сфере и зарабатывать очень крупные суммы.
Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.
Недвижимость-2020: время для инвестиций? — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru
За последние полгода произошло двукратное снижение ключевой ставки Центробанка, а следовательно, теряется и привлекательность банковских депозитов. Выгодно ли в период коронакризиса инвестировать в недвижимость, и если да – то в какую? AMO.RU собрали экспертные мнения и готовы ими поделиться.
Сегментация рынка
Как правило, частные инвесторы выбирают один из сегментов рынка – жилую или коммерческую недвижимость. Однако внутри каждого из классов существует собственная сегментация, и их диспозиция меняется в зависимости от экономической и политической обстановки в стране.
Виды жилой недвижимости:
- «Первичка» и «вторичка»;
- Эконом и комфорт-классы;
- Премиальная недвижимость (бизнес и элит);
- Загородные дома.
Виды коммерческой недвижимости:
- Офисные помещения;
- Ритейл;
- Складские комплексы;
- Гостиничный бизнес;
- Производственные помещения;
- Объекты свободного назначения и пр.
Доходность объекта в обоих случаях складывается из двух факторов: возможности сдать площади в аренду и возможность продать их по более высокой цене. Эти факторы очень вариативны, и мы попытались отследить их изменения на рынке.
Жилая недвижимость
Основной парадокс ситуации с жилой недвижимостью заключается в том, что люди достаточно активно ее скупают, опасаясь дальнейших экономических потрясений, но вместе с тем снизил обороты сам рынок аренды. Поэтому выбирать объект для инвестиций нужно очень тщательно, оценив локацию, инфраструктуру, планировочные решения и надежность застройщика, если речь идет о новостройках.
Алексей Максимченков, инвестор и эксперт по финансовой грамотности:
«Люди стали вкладывать деньги в недвижимость, потому что в банке они получали 6% годовых, а квартира может приносить от 4 до 8% годовых. Доходность банковского вклада уменьшилась, плюс появился налог на прибыль, а ипотечная ставка, напротив, уменьшилась. По этой причине хорошо продаются новостройки».
Антон Вассерман, исполнительный директор «Ак Барс Дом»:
«Сегодня средняя доходность квартир в новостройках с момента покупки жилья на стадии котлована до сдачи дома составляет примерно 20%. На отдельные ликвидные проекты доходность может доходить до 80%.
По нашим данным, большой популярностью среди инвесторов пользуются полноценные «однушки» (40-44 кв.м) и «двушки» (50-65 кв.м).
Поэтому в таких наших проектах, как ЖК «Мой Ритм», «Солнечный город СУПЕР», «Светлая долина» такие квартиры продаются еще на этапе котлована.
Если говорить о локации, то популярностью пользуются развитые районы с готовой инфраструктурой или с перспективой хорошей инфраструктуры. Речь даже не о магазинах и поликлиниках, а о комплексной застройке с новыми детскими садами, школой во дворе и парком рядом или на территории ЖК. Инвесторы сегодня четко понимают, какие запросы у будущего покупателя».
Ксения Павлюкович, руководитель агентства недвижимости» Пушкин», эксперт по строящейся недвижимости:
«Для столичного инвестора может быть привлекателен рынок недвижимости Петербурга. Он по-прежнему является самым активно растущим региональным рынком недвижимости и позволяет инвесторам иметь хорошие результаты.
Одна из популярных стратегий вложения — это покупка квартиры на начальных сроках строительства с целью последующей перепродажи объекта.
Точек продажи может быть несколько — продажа актива до получения ключей; продажа объекта на отрезке 2-3 лет; после оформления квартиры в собственность.
Если очень серьезно подойти к выбору актива, то его можно капитализировать с доходностью в 15-20% годовых и выше.
Высоколиквидными являются Приморский район Спб, район Каменки. Рост цен и по пятну, и по предложению, которое застраивается на нем, составил почти 40% за весь цикл освоения нового микрорайона. Сравнение стартовых цен:
| год | студия | 1-комнатные | 2-комнатные |
| 2015 | 1 900 000 руб. | 2 700 000 руб. | 4 500 000 руб. |
| 2020 | 3 000 000 руб. | 4 300 000 руб. | 6 500 000 руб. |
Цикл инвестирования в среднем составляет два года. Можно оформить объект в собственность и капитализировать его еще в течение 2-3 лет по мере развития района.
Для инвестирования интересны квартиры в эксклюзивных проектах новостроек, которые у нас точечно реализуются на фоне масс-маркета.
Такие активы изначально имеют ряд конкретных преимуществ, которые потом позволяют инвесторам продавать их выше рынка на фоне стандартного предложения.
Конечно, чек входа в такие проекты на старте более высокий, но и потенциал у них выше по сравнению с обычными проектами».
Игорь Кучма,TradingView, Inc.:
«Перед тем, как решиться инвестировать в рынок недвижимости, стоит понимать, что экономика переживает новый кризис. Согласно недавнему опросу РАНХиГС, эпидемия коронавируса спровоцировала потерю работы как минимум для 23% россиян, еще 48% отправили в неоплачиваемый отпуск. В случае с мигрантами эта цифра достигает 40%.
Отсюда несложно предположить, что сдать квартиру будет крайне тяжело, в то время как цены, по сравнению с «довирусными», ниже. Упали цены не только на арендную плату, но и на саму недвижимость. Цены на жильё в Москве на вторичном рынке впервые снизились за 2,5 года (как в рублёвом, так и в долларовом эквиваленте).
С одной стороны, это удачный момент для покупки жилья, но если вы расcчитываете получить ипотеку, и тут же сдать квартиру, дела обстоят не лучшим образом».
Интересно, что в сегменте жилой недвижимости наблюдается всплеск интереса к загородным домам – в том числе и в премиальных, дорогостоящих поселках.
Это тот случай, когда пандемия сыграла на руку застройщикам: люди высоко оценили возможность находиться на свежем воздухе, пусть даже и в отдаленных локациях.
Приобретение дома стало не просто статусной покупкой, а возможностью позаботиться о здоровье своей семьи и комфортабельности ее проживания. Вырос и спрос на долгосрочную аренду загородного жилья – скорее всего, эта тенденция сохранится в ближайшие пару лет.
Коммерческая недвижимость
Говоря о доходности realestate, нельзя забывать и о затратах на содержание объектов. Коммерческая недвижимость пострадала здесь больше, чем жилая. Однако вопреки начальным прогнозам далеко не все собственники площадей спешат снижать ставки – например, в сегменте офисной недвижимости по-прежнему наблюдается дефицит высококачественных площадей.
Офисы: арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами
Ксения Харкевич:
«По итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей, чем за аналогичный период 2019 г. Реальный объем нового строительства за 2020 г. может составить около 300 000 кв. м. вместо заявленных 400 000 кв. м. При этом большую часть составят объекты класса А.
Доля свободных помещений за последние три месяца выросла незначительно — всего на 0,5 п.п: уровень вакансии в качественных объектах остается низким. В 1 квартале года был зафиксирован рост ставок во всех классах, во втором собственники проявили гибкость по отношению к арендаторам и предоставляли временную скидку.
Мы не ожидаем серьезных изменений ставок к концу года, так как пандемия принесла с собой не только проблемы, но и рост многих сегментов бизнеса таких как онлайн маркетинг, IT-сфера, e-commerce.
Из основных тенденций следует отметить изменение формата офисного пространства (Тинькофф и Lamoda уже заявили о таких изменениях)».
Гостиничный бизнес: спросом пользуются апартаменты в курортных местах – у моря и в горах
Людям нужен отдых и они готовы за него платить. А значит, недвижимость в курортных городах по-прежнему останется востребованной. При этом особо привлекательным становится ближнее зарубежье.
Александр Мельденбург, директор по продажам Ассоциации застройщиков Грузии:
«Мы специализируемся на доходной недвижимости. Наши клиенты:
- Покупают апартаменты в мировой гостиничной сети — Hilton, Marriott, Wyndham, Holiday Inn и др;
- Сдают их в аренду через управляющую компанию, которая берет на себя полное обслуживание апартаментов и гарантирует сохранность имущества;
- Получают прибыль. УК выплачивает чистый доход за вычетом всех затрат, налогов и своей комиссии.
Дополнительно заработок идет на росте стоимости м2 (в Грузии он составляет до 15% в год). В любое время клиент может отдыхать в своих или аналогичных апартаментах по системе обмена отдыхом — в 150 странах мира.
Доходность такого формата инвестиций составляет от 7% до 14% годовых. В прошлом некороновирусном году доходность по некоторым объектам доходила до 23%.
В 2019 г в Грузии в 2019 году наблюдался туристический бум — страну посетило более 9,3 млн человек, а спрос на рынке инвестиционной недвижимости превышал предложение.
Средний срок окупаемости — от 7 лет (например, в Испании окупаемость – 13 лет, в Турции – 12 лет).
В Грузии отсутствует налог на недвижимость (и на покупку, и на владение) и прочие сборы. Процедура регистрации имущества – упрощенная, быстрая, дешевая и прозрачная – позволяет оформить недвижимость за 1 день. Все вместе это делает грузинский рынок realestateпривлекательным для инвесторов со всех стран. К тому же Грузия дает ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от 100 тысяч долларов.
Спрос на недвижимость в Грузии в период пандемии не упал, а поднялся. Одна из основных причин повышенного спроса — Грузия показала отличный результат в борьбе с коронавирусом и она объявлена «зеленой зоной». Это является важным фактором для инвесторов. Самым большим спросом пользуются апартаменты в курортных местах – у моря и в горах:
- большой поток туристов обеспечивает регулярный доход от аренды;
- такая недвижимость постоянно дорожает — после ввода в эксплуатацию апартаменты можно перепродать на 30-50% дороже;
- в любое время собственник может уехать и отдохнуть.
Некоторые наши клиенты приобретают недвижимость сразу и на летних курортах (в Батуми), и на зимних (в Гудаури). Таким образом они «охватывают» весь год и получают максимальную прибыль».
Ритейл: в зоне внимания – объекты с якорными арендаторами
Зона ритейла «просела» в период пандемии больше других – непредсказуемость карантинных решений не позволяла собственникам помещений вовремя сманеврировать. Больше всех пострадали крупные ТРЦ и собственники помещений стрит-ритейла, которым пришлось пойти на существенные уступки арендаторам.
Вместе с тем очевидно, что особых неожиданностей и потрясений больше ждать не приходится — даже если объявят «вторую волну» коронавируса, механизм карантина будет прежним. Поэтому объекты ритейла можно снова рассматривать как перспективный объект для инвестиций, обращая особое внимание на площади с якорными арендаторами.
Никита Артемьев, административный директор ООО «Отелит»:
«Среднерыночная доходность торговой недвижимости варьируется от 5 до 9 лет. Это эквивалентно 11-20% годовых. Среднестатистический объект продается с окупаемость в 7 лет или 14,3%. Чем выше доходность, тем больше рисков.
При верном выборе объекта вместе с регулярным доходом будет расти и стоимость недвижимости, что может дать в среднем доходность в еще 30% на дистанции в 7 лет.
Здесь важна роль девелопера, который видит и умеет использовать площади так, чтобы они приносили максимальную доходность.
Пандемия внесла определенные корректировки в выбор инвесторов. Сейчас особенно ценятся объекты с арендаторами, чей бизнес не закрыли ни по одному из постановлений правительства. Это площади, сданные под товары первой необходимости. Лучше всего показывают объекты, находящиеся в спальных микрорайонах, где спрос сильно превышает предложение. Желательно, чтобы это было отдельно стоящее здание.
Рынок коммерческой недвижимости всегда был инертным в плане падения цен, потому что помещения могут быть сданы разным бизнесам. И если один арендатор начнет нести убытки, то его можно заменить другим. Процесс по закрытию неактуальных розничных бизнесов и приход новых актуальных бизнесов на те же самые площади — естественный процесс при каждом кризисе».
Склады: офлайн & онлайн
Логистический бизнес несколько обособлен от коммерческой недвижимости в ее традиционном понимании, однако именно сейчас складские помещения являются одним из самых интересных объектов для инвестиций, поскольку позволяют бизнесу полноценно работать и в онлайне, и в офлайне. Это подтверждает рост спроса на аренду и покупку складов. Наиболее перспективные объекты обеспечат текущую доходность в 10% с потенциалом роста стоимости актива до 30% в течение трех лет.
Инвестируем грамотно — резюме
- В сегменте жилой недвижимости на данный момент наиболее перспективна покупка жилья премиум-класса на стадии строительства.
- Определенный интерес представляет приобретение загородной недвижимости в поселках с хорошей экологией, комфортной удаленностью от города и комплексной инфраструктурой.
- Возрос спрос на апартаменты и коттеджи в курортных зонах стран ближнего зарубежья.
- В сегменте офисной недвижимости наиболее привлекательны площади классов А и В, а также «гибкие» офисные пространства. Увеличить доходность можно за счет разделения площадей и сдачи их нескольким арендаторам.
- В сегменте торговой недвижимости предпочтение стоит отдать помещениям с якорными арендаторами, с которыми заключен долгосрочный договор аренды.
- Большой интерес для инвесторов сейчас представляют качественные складские помещения, позволяющие охватить широкий спектр товаров.