Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых
популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.
Недвижимость — это физический актив. Он застрахован от
кризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлении
недвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.
При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт
вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.
Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретать
жилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написаны
зарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти
книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости
в нашей стране.
Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора
объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и
прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в
России: жилая или коммерческая.
Доходность и окупаемость
Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие
привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.
Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и
дохода от сдачи помещения в аренду.
Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в
России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем
за 8 — 10 лет.
Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя
окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.
По критериям окупаемости и доходности преимущество у
коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность
и окупаемость инвестиций в недвижимость.
Ликвидность помещения
Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько
быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся
денежные средства.
В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.
Эксплуатационные расходы
К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи,
расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.
Коммунальные платежи
Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в
составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.
Значительно выше
расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес
центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.
Текущий и капитальный ремонт помещения
- С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.
- При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой
недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой
счет в соответствии с фирменным стилем. - Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает
собственник. - По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных
платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости
надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные
платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой
недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование
помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат
положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и
нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная
плата как правило не индексируется.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит
приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное
и регулярное поступление платежей по аренде.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки
арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги
на ремонт и так далее.
По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности
поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.
Дополнительные расходы
Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в
новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой
отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой
недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000
рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость,
необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур,
диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду
квартире или коммерческому помещению.
Арендаторы торговых площадей – сетевые
продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и
обслуживания кондиционеров на себя.
Арендаторы квартир не берут на себя
инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его
обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
В вопросе дополнительных расходов преимущество за
коммерческой недвижимостью.
Налоги
- Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят
одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду. - Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи
по налогам составят 13 % от полученных доходов. - При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить
ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения. - Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой
объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость. - Итак, подводим итоги:
| Критерий | Жилая недвижимость | Коммерческая недвижимость |
| Доходность и окупаемость | + | |
| Ликвидность | + | |
| Эксплуатационные расходы | + | |
| Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей. | + | |
| Дополнительные расходы | + | |
| Налоги | + | + |
Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческой
недвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Об
основных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Как
выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Прочитайте книгу:
Как выбрать и
выгодно купить коммерческую недвижимость
Книга —
концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки
коммерческой недвижимости.
Для
кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку
коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи; - Собственникам бизнеса, которые планируют
приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса. - Риелторам, которые хотят повысить экспертность в
области работы с коммерческой недвижимостью.
От
того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях
заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,
насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его
продать.
При
этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге
подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и
трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических
действий.
Также в
книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов:
калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников
и ссылок на полезные ресурсы.
Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: “бери, это выгодно, квартира – это актив, который всегда будет расти в цене” или вот это, например, “это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь”. Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад – в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым “отобьёт” часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем – с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось – готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие.
Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи.
Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от “конкурентов” на Авито в том же районе и за такую же цену.
Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным.
Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды.
Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь – оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Me On Christmas Morning Jump GIF from Meonchristmasmorning GIFs
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт.
Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей – это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели.
После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг – не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме.
В прошлом году выходило около тысячи рублей – с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге.
Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации.
Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент.
Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным.
Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках.
О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
Как правильно сдать квартиру в аренду
Как сдать квартиру не в убыток самому себе — расчёт
Получение доходов от сдачи квартиры в аренду является распространенным методом получения пассивного заработка. Для того чтобы получить максимальные доходы от аренды и снизить все риски связанные с этим методом — необходимо тщательно изучить все плюсы и минусы данного бизнеса, а также все нюансы российского законодательства.
Таким правом обладает только собственник недвижимости. Жилплощадь должна быть зарегистрирована в Росреестре, а на вас должно быть оформлено свидетельство о регистрации. Родственники имеют право на сдачу квартиры в аренду только при наличии заверенной у нотариуса доверенности.
Есть жилплощадь имеет двух или более собственников, то они все должны участвовать в совершении сделки по сдаче в аренду. Другим собственникам достаточно приложить юридически оформленное согласие на заключение сделки.
✓ Правовые аспекты сдачи квартиры в аренду
- Кто обладает правом на сдачу жилья в наём
- Это необходимо для регистрации в Росреестре, при заключении договора найма на период более одного года.
- Есть ли жилье сдается в наем на срок менее одного года, то регистрация в росреестре не нужна — достаточно письменного заключения договора.
- Если квартира приобретена по договору социального найма
Собственником такой квартиры по факту является государство или муниципалитет, а, следовательно, для сдачи квартиры в наём потребуется официальное разрешение. Но кто же даст такое разрешение? Такую квартиру сдавать в аренду вы не сможете.
- Если в квартире кроме собственника прописаны другие жильцы
Собирать письменное согласие зарегистрированных членов семьи собственнику не требуется. Но если квартира относится к коммунальной, а соответственно есть помещения общего пользования, то потребуется письменное согласие всех жильцов.
Еще одна особенность. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то понадобится письменное разрешение органов опеки.
Подробности
✓ Возможные варианты сдача квартиры в наём
Одним из вариантов является сдача квартиры в аренду неофициально. Плюс у такого варианта только один — вы не подаете декларацию в налоговую, и не платите налоги — все доходы от аренды идут в ваш карман. Однако есть существенный недостаток.
Идя по этому варианту, вы находитесь вне правового поля и в случае возникновения каких-либо проблем не сможете рассчитывать на законодательство. Вы даже не сможете воспользоваться судом, чтобы взыскать возможные убытки с арендаторов.
Поэтому рассмотрим несколько официальных вариантов.
- Вы заключаете договор на аренду как физическое лицо
В этом случае вы обязаны подавать декларацию в налоговую инспекцию и платить 13% НДФЛ.
- Вы регистрируете статус индивидуального предпринимателя
После регистрации статуса вы должны будете выбрать способ налогообложения. Либо упрощённую систему налогообложения с оплатой налога в 6% от полученного дохода, либо приобрести патент с фиксированным платежом за год (зависит от арендной ставки).
- Применение системы ,,доходы минус расходы».
Вы будете платить 15% от суммы, полученной от аренды, минус расходы на ремонт жилья и уборку, если арендатор меняется. При использовании всех этих способов, надо будет делать взносы в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования, а также регулярно сдавать отчёты.
- Оформить статус самозанятого
Это относительно новый способ легализовать свои доходы от аренды. Он самый выгодный и его можно применить во многих регионах России (число регионов постоянно увеличивается).
При применении этого способа налог на доход физического лица от аренды составит всего 4%. Если жильё даётся юридическим лицам, то 6%.
Взносы во внебюджетные фонды делать не надо. Кроме того, не потребуется никакая отчётность или сдача декларации. Вы можете оформить статус самозанятого не выходя из дома — достаточно скачать приложение Сбербанк Онлайн. Налог начисляется автоматически, на основании чеков о полученных платежах и выплачивается ежемесячно. Чеки формируются в приложении Сбербанк онлайн.
Необходимо выполнение нескольких условий при оформлении статуса самозанятого:
- ~ предельный годовой доход не должен быть выше 2,4 млн руб.
- ~ вы не имеете права нанимать работников
Преимущества этого варианта очевидны — никаких проблем при регистрации, низкий налог, официальное получение доходов. Это разрешается делать и лицам, которые имеют официальное трудоустройство.
✓ Как оценить — выгодно ли приобретать квартиру в новостройке для сдачи в аренду
Прежде всего, следует учесть, что на рынке аренды более всего востребованы квартиры-студии и однокомнатные квартиры (почти 50%). Это приводит к повышенному росту цен на такие квартиры. Поэтому (для получения максимальных доходов) следует принять во внимание следующие нюансы:
- Оценить сроки введения в эксплуатацию строящегося дома. Имеется ли вероятность задержки строительства или, не дай бог, его заморозки. Такие проблемы часто возникают у мелких застройщиков.
- Оценить размер упущенной выгоды при покупке на выбранном вами этапе строительства. Это несложно — умножаете количество месяцев до принятия квартиры по акту, на ожидаемую арендную плату.
Например, за два года ожидания до сдачи квартиры вы потеряете 480 000 руб., при ожидаемой арендной плате в 20 000 руб. за месяц.
- Оценить величину роста цен на жилье за некоторый период и сравнить его с возможным доходом от сдачи жилья в аренду
- Оценить насколько быстро окупится жилье при его сдаче в аренду. Необходимо учесть стоимость самой квартиры и вложенные в неё средства после покупки — стоимость отделки, мебели, бытовых приборов и т.д.
Конечно, однокомнатные квартиры и студии окупятся гораздо быстрее.
✓ Что выгоднее — купить квартиру с чистовой отделкой или делать её самому
Некоторые люди думают, что на самостоятельной отделке квартиры можно сэкономить. Это ошибка — практика показывает, что это не так. Конечно, при условии, что у вас нет возможности доставать откуда-то дармовые стройматериалы.
Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то можете сдавать её в аренду сразу после регистрации собственности. Шумные ремонтные работы в таких домах сведены к минимуму.
Во многих строящихся домах собственнику предоставляют право на выбор варианта отделки (практически на любой кошелек).
Какие факторы наиболее существенны для потенциальных квартиросъемщиков? Расставим все эти факторы по степени важности для арендаторов:
- Считают наиболее важным состояние квартиры — 84% арендаторов. То есть, как подготовлена квартира к сдаче в аренду (был ремонт или нет). Старые и замызганные квартиры в аренду брать не хотят.
- Насколько развита инфраструктура данного района и наличие в квартире бытовой техники.
- Для 55% квартиросъемщиков важно удаление место жительства от работы.
- Наличие балкона — важно для 40% арендаторов; наличие парковки — для 30%.
Менее всего арендаторов интересует площадь квартиры и возможность регистрации.
Неохотно соглашаются на аренду на первом и последнем этажах дома.
✓ Что нужно зафиксировать в договоре на аренду, чтобы не потерпеть убытков
Будет неплохо, если вы воспользуетесь готовыми договорами, которые готовили опытные юристы.
Не будем рассматривать общие правила заключения такого договора, а обратим внимание на особенно важные моменты.
Если договор заключается на срок до 11 месяцев, то он не подлежит регистрации в Росреестре. При заключении договора на больший срок, регистрация в Росреестре обязательна, при условии, что вы хотите придать договору юридическую силу.
Договор можно заключить максимум на 5 лет. Практика показывает, что первый договор предпочитают заключать на срок не более 11 месяцев. Затем заключается новый договор.
Один из важнейших разделов договора должен касаться оплаты за аренду. Там должны быть прописаны — стоимость аренды жилья, срок платежей, порядок пересмотра арендной платы, оплата коммунальных платежей, расходы на оплату интернета и кабельного телевидения, оплата стационарного телефона (лучше его отключить), штрафные санкции за просрочку платежей и т.д.
Неплохо оговорить в договоре условия перехода на другого провайдера.
Обязательно коснитесь в договоре такого вопроса как денежный депозит. Он будет служить залогом, если вашей квартире или имуществу будет нанесен ущерб. В случае расторжения договора аренды и при отсутствии ущерба квартире и вашему имуществу, вся сумма вернётся арендатору.
Очень важен раздел касающийся условий пользования квартирой. В нём необходимо четко указать, что квартира сдается в аренду только для проживания. Также надо прописать, согласны ли вы на проживание других лиц и если да, то на какой срок.
Обязательно прописать ответственность сторон. Отдельным пунктом указать, при каких обстоятельствах, и на каких финансовых условиях возможно досрочное расторжение договора и оговорить срок освобождения квартиры.
Также договор должен содержать раздел о путях решения спорных вопросов.
✓ Акт приема передачи квартиры
Этот документ является не менее важным, чем сам договор и прилагается к нему.
Что необходимо указать в акте приема — передачи:
- Состояние квартиры и наличие дефектов (если они имеются)
- Опись всей мебели, с указанием её состояния (желательно приложить фотографии). Особенно это касается элитных квартир с высококачественным ремонтом и соответствующей мебелью.
- Опись всей бытовой техники с указанием её состояния.
- Показания всех приборов учета — воды, электричества, газа.
Договор и акт приёма-передачи заключаются в двух экземплярах и подписываются обеими сторонами. Не забудьте указать в договоре, что квартира на момент прекращения договора должна иметь такое же состояние, как и до заселения.
Обсудите с арендатором дату вашего посещения квартиры.
✓ Как определить стоимость аренды
Это очень важный момент. Если вы переоцените стоимость аренды, то квартира будет простаивать, если недооцените, то лишитесь части доходов.
- Сравнительный метод определения стоимости аренды
Точность оценок этого метода расчёта стоимости аренды достаточно высока и не требует больших трудозатрат. В основе метода лежит анализ сделок с аналогичными объектами недвижимости, а также учет спроса и предложения на рынке.
Заключается в том, что арендодатель рассчитывает стоимость аренды с учётом потраченных средств на приобретение квартиры и имущества. Арендодатель ставит цель компенсации затрат и получения дохода.
✓ Возможные риски при сдаче квартиры в аренду
- Порча имущества — квартиры, мебели или бытовой техники
К сожалению, это часто встречается. Здесь действует несколько факторов — халатное отношение к чужому имуществу, а также наличие детей или животных. Минимизировать такой ущерб можно только мерами ответственности, предусмотренными договором, либо с помощью страхования.
- Проживание большего количество жильцов, чем предусмотрено договором
Такие ,,хитросделанные» жильцы тоже не редкость, поэтому надо держать ,,ушки на макушке». Это можно предотвратить только с помощью личного контроля. Продумайте, как это сделать.
- Сдача вашей квартиры в Субаренду
Ваши квартиросъемщики бесцеремонно сдают квартиру другим людям на правах хозяев.
Иногда умудряются сдавать арендованное жильё ещё нескольким арендаторами и соответственно получают гораздо больший доход, чем вы сами. Противодействие может быть только одно — личный контроль.
- Какие-либо противоправные действия арендаторов
Вас могут попросту обокрасть, продать что-то из вашего имущества, нанести непоправимый вред какими-либо переделками квартиры и т. д.
Если вы сдаёте квартиру легально, то следует сразу же обратиться в полицию. Очень хорошую помощь окажет грамотный договор и акт приема-передачи.
✓ Какие меры ответственности предусмотрены законодательством за нелегальную сдачу жилья в аренду
- Штраф в размере 20% от суммы полученных нелегальных доходов (согласно НК)
- Штраф до 300 000 руб., а также исправительные работы или арест до полугода за незаконную предпринимательскую деятельность, если была получена прибыль более 1,5 млн руб.(согласно УК РФ).
- Штраф до 300 000 руб. или арест до 1 года за уклонение от уплаты налогов физическими лицами (согласно УК РФ). Лишение свободы применяется тогда, когда налогоплательщик не может оплатить денежный штраф.
Личный опыт: как сдать квартиру в аренду и заработать на новую — INMYROOM
Советы
Рассказываем, как случай и увольнение с работы могут изменить жизнь к лучшему. И почему нужно дружить с таксистами и работниками соседних банков и кафе
Кажется, будто сдавать квартиру в аренду сложно и рискованно, поэтому немногие решаются начать свой бизнес. Однако Анна не побоялась и открыла дело всей своей жизни. Мы узнали, с чего она начинала, и попросили поделиться опытом. В посте есть даже смета с товарами из ИКЕА — листайте до конца.
Как начать сдавать квартиру?
Эта идея у меня возникла еще давно: хотелось проводить больше времени с ребенком и меньше в офисе. Было страшно взять квартиру в субаренду и уйти в минус. Как ни странно, помог случай и сокращение: когда меня уволили, я уехала на Украину к бабушке и впервые решилась сдать квартиру посуточно.
В это же время в Донецкой области началась война, и в город приехали беженцы. Моя мама работает администратором в гостинице и видела, как люди соглашались ночевать прямо в лобби на диванчике: мест не было.
Так мы стали брать людей к себе: у нас было две свободные квартиры. Сдавали койко-места за копейки по сто рублей, лишь бы помочь людям. Стирали, гладили и убирались тоже сами.
Сейчас я нисколько не жалею о своем выборе: мне нравится то, чем я занимаюсь.
Сложно ли сдавать посуточно?
Очень просто! Если у вас нет своего жилья, снимите квартиру в субаренду. Главное — сообщить владельцу, что квартира будет сдаваться. И убедить, что это безопасно и законно.
Вы можете взять его квартиры в управление. Так он получит больше, чем при долгосрочной аренде. В первые пару месяцев вы будете покрывать лишь аренду — ведь поток гостей появится не сразу.
Мне повезло: мне дали сразу шесть студий в соседних домах. Тогда я поняла, что больше никогда не вернусь к офисной рутинной работе.
Нужно ли нанимать дизайнера?
Первый ремонт я делала со своей семьей: не было денег даже на строителей, не то что на дизайнера. Зато теперь я умею выравнивать пол правилом!
Сейчас, спустя пять лет, ремонт в этой же квартире делают рабочие. Делю ее на две студии для посуточной аренды. Кстати, пол останется тот же.
В этом и есть преимущество квартиры перед гостиницей: стиральная машинка всегда с порошком, на кухне есть посуда и средство для ее мытья. Сюда хочется вернуться: у меня поток постоянных гостей около 25%.
Окупится ли бюджет на обустройство квартиры?
Есть минимум, который должен быть в любой квартире под сдачу. Из мебели — все самое необходимое вроде кровати и обеденного стола. А вот наполнение должно быть максимальным.
Когда дом достроится, я окуплю квартиру стоимостью 1,3 млн за пару лет.
Почти все предметы декора я покупала в ИКЕА. Это удобно, если у вас нет времени ездить по магазинам и выбирать. Как вариант, можно разместить объявление о сдаче квартиры и купить все необходимое за один день.
Кухня: 3 884 ₽
- Столовые приборы МОПСИНГ (16 предметов) — 399 ₽
- Бокалы для вина ФОРСИКТИНГ (6 шт.) — 199 ₽
- Прозрачные кружки БЕТИТАД (4 шт.) — 116 ₽
- Тарелки белые ОФТАСТ (4 шт.) — 236 ₽
- Миски белые ОФТАСТ (4 шт.) — 196 ₽
- Прозрачная салатница КЕМИСК — 59 ₽
- Половник ФУЛЛЭНДАД — 69 ₽
- Венчик ФУЛЛЭНДАД — 59 ₽
- Лопатка ФУЛЛЭНДАД — 59 ₽
- Штопор ИДЕАЛИСК — 149 ₽
- Терка ИДЕАЛИСК — 119 ₽
- Разделочные ножи ФОРДУББЕЛА (2 шт.) — 279 ₽
- Деревянная разделочная доска МАГАЗИН (2 шт.) — 399 ₽
- Сковорода СТЕКА — 139 ₽
- Кастрюля ШЭНКА — 1199 ₽
- Банки для специй РАЙТАН (4 шт.) — 119 ₽
- Мусорное ведро ФНИСС — 89 ₽
Ванная: 3258 ₽
Полотенец для ног в ИКЕА пока нет, так что пришлось искать в другом месте. А вот тканевые коврики в ванной лучше не использовать.
- Полотенце для рук ЛЕЙАРЕН (10 шт.) — 190 ₽
- Банное полотенце ГЭРЕН (10 шт.) — 2990 ₽
- Дозатор для мыла ТАККАН — 49 ₽
- Щетка для унитаза ТАККАН — 29 ₽(заливайте «Доместосом», а лучше меняйте периодически).
Спальня: 14 085 ₽
- Водоотталкивающий наматрасник ГОКЭРТ — 1499 ₽
- Пододеяльник и две наволочки КУНГСБЛОММА (4 шт.) — 5196 ₽
- Простыня ФЭРГМОРА (4 шт.) — 1596 ₽
- Одеяло ГРУСБЛАД (2 шт. — 1 запасное) — 2598 ₽
- Подушка РОЗЕНСТЭРНА (4 шт.) — 3196 ₽
ИТОГО: 22 000 ₽
Вложения минимальны, но это при условии, что квартира принадлежит вам. Если вы покупаете квартиру только для сдачи, выгоднее разделить ее на студии. Например, у меня в управлении есть квартира, которую купили за 6 млн. В год она приносит 1,4 млн рублей — и это выгодно.
Недавно я купила еще одну студию за 1,3 млн рублей. Когда дом достроится, я окуплю ее за пару лет. Некоторые владельцы отдают мне квартиры, купленные специально под сдачу в ипотеку. Даже после уплаты кредита у них остается приличная сумма.
Можно не бояться ипотеки, если она работает на вас.
Через какой сервис сдавать?
Я использую Booking и Airbnb. Первый сервис приводит много гостей, но второй мне нравится больше:
- гости редко пишут неадекватные отзывы, зная, что вы их тоже оцениваете;
- оплату отправляют сразу после заселения гостя;
- гости проходят верификацию (селфи, паспорт);
- комиссия ниже, чем у Букинга;
- возмещают владельцам ущерб;
- дают хорошие бонусы: я пригласила своего друга и получила 7727 рублей.
Разместите объявление на всех сервисах и в соцсетях. И используйте расположение квартиры, чтобы привлечь еще больше клиентов.
Рядом с моим объектом находится главный офис Тинькофф. Я пообщалась с руководителем кадров, и теперь ко мне с удовольствием направляют командировочных специалистов.
А что есть рядом с вами? Поликлиника, аэропорт, налоговая? Подойдет абсолютно все!
Договоритесь с соседними кафе, кальянными, салонами красоты о взаимном пиаре (в виде листовок или визиток). Здорово, если у вас есть знакомые таксисты — «ходячая» реклама, только на колесах.
Можно попросить помощи у более опытного соседа-арендодателя с большим потоком гостей: возможно, он поделится с вами клиентами.
Как бороться со страхами и конкурентами?
Страхов не было, я была готова понести мелкие потери, но обошлось без них: когда сдаете квартиру посуточно, гости приходят лишь переночевать.
Кстати, многие сайты-агрегаторы полностью покрывают убыток своей страховкой. Однажды у меня сломалось основание у стула, и Airbnb все покрыл. А вот если вы работаете с Цианом или Авито — берите залог.
Зачем бороться с конкурентами? Пусть будут. Читайте их отзывы и «мотайте на ус» недостатки.
Полезный совет напоследок
Старайтесь все автоматизировать. Не ждите гостей, которые заселяются ночью: придумайте дистанционный доступ в квартиру (электронные замки, где дверь можно открывать через приложение на телефоне).
Если сдаете квартиру на время, уберите все личные вещи туда, где их не найдут. Например, закройте в шкафу на балконе или увезите к друзьям. И доверьте прием гостей людям, в которых уверены.
Чистота, комфорт гостей и дружелюбие — основные критерии нашей работы. Только ради прибыли не стоит идти в этот бизнес. Ведь недаром он зовется гостеприимством.
Подводные камни длительного договора аренды для собственника квартиры
Повсеместная сдача россиянами квартир на фоне уклонения налоговых обязательств, не могла не найти соответствующие отклики в законодательстве РФ. В последнее время появилось немало правовых норм, которые налагают на арендаторов обязательства дополнительного свойства, а значит, и определенные риски.
В первую очередь вероятность проблем прослеживается в области длительного найма – от 1 до 5 лет. Безусловно, собственнику выгоднее сдать квартиру на продолжительное время, что позволяет получать стабильный доход. Однако такая форма арендных отношений чревата множеством подводных камней, о чем мы поговорим подробно.
Начиная с 2014 года, необходимо регистрировать сдачу недвижимости в аренду на срок, не менее 12 месяцев. На базе судебной практики, можно сказать, что к таким договорам относят и те, которые заключены с 1 января по 31 декабря, а также документы, в которых не проставлены сроки действия. Ведь по закону максимальный срок договора составляет 5 лет.
Договор требует регистрации в Росреестре в течение 30 дней с момента его заключения между собственником недвижимости и жильцом.
К счастью, в подавляющем большинстве случаев судами не признается арендный договор недействительным, когда он не зарегистрирован. В законодательстве указано, что собственнику вменяется зарегистрировать документ, при этом отсутствуют ссылки на его ничтожность, если этого не произошло.
Однако штрафные санкции за нарушение сроков положенной регистрации – явление частое. Так, собственнику грозит штраф в размере 5 000 рублей.
Жилищные аферы на фоне аренды недвижимости
Все операции с квартирами и другой недвижимостью – это достаточно доходный «бизнес». Поэтому мошенники и аферисты этим пользуются, проживая за счет арендодателей бесплатно, либо вовсе зарабатывают.
Перечислить все мошеннические схемы, имеющиеся в арсенале недобросовестных граждан, невозможно, поэтому остановимся на наиболее распространенных вариантах:
- Поднайм жилья без согласия собственника. Не исключено, что ваш жилец захочет заработать на недвижимости, пересдаст квартиру третьим лицам по более высокой стоимости. А кем уже будут эти третьи лица, вопрос другой. В любом случае, в минусе оказывается собственник квартиры. При этом не исключено, что ему могут нанести имущественный ущерб.
- Распоряжение чужой собственностью с помощью поддельных документов. Тут все сложнее, при этом изощреннее. Квартиру мошенники могут продать, если подделают документы. Вариант редкий, но также случается в современной судебной практике.
Регистрация жильцов либо штрафные санкции
Когда квартира сдается на продолжительный срок, владелец собственности должен зарегистрировать своих жильцов по их новому месту жительства.
Согласно закону, проживание граждан России дольше 3-х месяцев в одном месте на фоне отсутствия регистрации запрещено. Исключение – когда арендодатель является близким родственником, либо у жильца имеется прописка в том же регионе.
Обязанность регистрации возлагают не только на жильца, но и на владельца квартиры. Если квартирант в течение 90 дней не сообщил в МВД о месте своего пребывания, это должен сделать арендодатель. В противном случае грозят штрафные санкции – 2 000-3 000 рублей. Если правонарушение совершено в столице РФ, то штраф 5 000 рублей.
Гости, которых не звали
При долгосрочной аренде у жильцов появляются законные права, которые, в свою очередь, ограничивают права самого собственника недвижимости. Так, жильцы могут вселить на арендуемую площадь временных жильцов (на срок до 6 месяцев). При этом согласие владельца квартиры не нужно, достаточно уведомления.
Запретить заселение гостей собственник может только в одном случае – когда вместе с новыми жильцами общая площадь жилых помещений на каждого квартиранта менее установленных норм. В остальных случаях остается только смириться, либо досрочно расторгать договор, значит, нести убытки.
Проблема выселения квартирантов
В досрочном порядке расторгнуть договор найма сложно – необходимо заранее предусмотреть такую возможность или разбираться в суде. Подводный камень в том, что даже по окончанию действия договора найма квартиранты вправе оставаться в квартире на законных основаниях на аналогичный срок.
Законодательством РФ предусматривается автоматическое продление долгосрочного договора аренды на такой же срок. Но при условии – когда арендодатель за 90 дней до его окончания не предупредит квартирантов о нежелании сдавать жилье в течение следующих 12 месяцев.
Если собственник квартиры скажет жильцам, что квартиру он больше сдавать не планирует, и спустя небольшое время заселит новых квартирантов, то прежние жильцы могут подать в суд, при этом имеют большие шансы на удовлетворение своего иска.
Тяжело продать квартиру
Договор долгосрочной аренды не прекратится, даже если недвижимость перейдет в собственность другого лица посредством договора купли-продажи. Законодательство указывает, что все обязанности прошлого владельца переходят новому.
Так, купив жилое помещение, в котором долгое время проживают квартиранты на основании долгосрочного договора найма, новому собственнику придется ждать его окончания. А учитывая факт того, что автоматически договор может продлиться, покупателя при таких условиях найти практически нереально.
Вывод простой – лучше сдавать квартиру на основании краткосрочного договора, перезаключая его каждый раз на очередной срок. Это предупредит массу негативных последствий, которые обусловлены долгосрочной арендой.
Рекомендуем к прочтению: