Сдача инфраструктуры в новостройках может затянуться из-за новых поправок к 214-фз

Федеральный закон №214: плюсы и минусы

Время чтения: 8 минут

Сдача инфраструктуры в новостройках может затянуться из-за новых поправок к 214-ФЗ Что такое ФЗ-214?

Федеральный закон №214 хоть и не совершенен, но хотя бы отчасти оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании избегают работы по этому закону.

Что такое ФЗ-214, и от чего он защищает

Федеральный закон за номером 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году.

До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно.

Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.

После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его «сыроватость» и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.

Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона.

ФЗ-214 — не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.

ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.

Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу.

Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу.

При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.

Плюсы Федерального закона №214 для покупателя жилья

Сдача инфраструктуры в новостройках может затянуться из-за новых поправок к 214-ФЗФЗ-214 защитит от двойных продаж, долгостроя или необоснованного удорожания квартиры

  • Снижается риск двойных продаж квартиры.

Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.

  • ФЗ-214 снижает риски того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.

Дело в том, что, согласно третьей статье закона, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.

  • В ФЗ-214 оговариваются правила возврата дольщику средств в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон.
  • ФЗ-214 находится в большей степени на стороне дольщика, а не строительной компании.

Размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы.

Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным.

Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта в плане высотности здания, планировки квартир и т. д.

Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику менять цену квадратного метра по своему усмотрению.

Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.

  • ФЗ-214 четко все оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать с нее неустойку.

По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.

Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

Сдача инфраструктуры в новостройках может затянуться из-за новых поправок к 214-ФЗФЗ-214 строго запрещает вносить изменения в проект уже по ходу строительства, что может привести к долгострою

  • Федеральный закон №214 удобен далеко не для всех застройщиков, поскольку накладывает на них жесткие обязательства и лишает определенной маневренности.

В ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.

  • Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья.

Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.

  • ФЗ-214 четко не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику.

В законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.

  • ФЗ-214 ставит застройщиков в жесткие условия, при которых они становятся должны государству и дольщикам, но не имеют никаких инструментов влияния на чиновников.

Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их.

Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи.

Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из «серых схем».

Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам

Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.

Сдача инфраструктуры в новостройках может затянуться из-за новых поправок к 214-ФЗ
Эскроу

Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам

Источник: АСН-инфо

Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.

Двухходовочка

Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.

И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.

В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок.

Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц.

Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный «новогодний подарок»», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.

Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.

Категорические эскроу

Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации.

Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия.

По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.

«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова.

Читайте также:  Застройщики Петербурга предлагают крупные скидки и рассрочку

«Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов.

Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.

При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей.

Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».

Привет из Центробанка

«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.

«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка.

Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании.

ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.

Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка.

«Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства».

Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».

И др.

Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.

Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов.

Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования.

Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.

Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв.

м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона.

«Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.

Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров.

На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.

Последствия

Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков.

«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются.

Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.

Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу).

Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев.

«В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.

Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию.

По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли.

Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.

«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей.

Снижение объемов предложения может стать кратным.

Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

Кстати

Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м.

То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м).

В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.

Сдача инфраструктуры в новостройках может затянуться из-за новых поправок к 214-ФЗ

Как новые поправки в 214-ФЗ отразятся на строительной отрасли

Помимо изменений о компенсационном фонде в закон о долевом строительстве вошел ряд норм, которые не связаны с фондом напрямую, но затрагивают очень важные для застройщиков вопросы…

Сдача инфраструктуры в новостройках может затянуться из-за новых поправок к 214-ФЗ

Речь идет о требованиях к их юридическому статусу, опыту, порядку взаимодействия с банками и подрядчиками, привлечении и использовании кредитов, а также наличии денежных средств.

Одним словом, механизмы работы девелоперов были глубоко пересмотрены, и это может негативным образом отразиться на ситуации на рынке.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у генерального директора Tekta Group Романа Сычева, каких изменений стоит ожидать.

Ограничение доступа для новых игроков

Законодатели уточнили понятие застройщика, установив требование к опыту работы компании. С 1 июля следующего года для получения такого статуса девелопер (или его дочерние предприятия) должен, по меньшей мере, три года принимать участие в строительстве многоквартирных домов и иметь разрешение на ввод как минимум 10 тысяч квадратных метров жилья.

То есть, например, переход бизнесменов из строительства коммерческой недвижимости или других отраслей экономики на рынок жилья пресекается. Также под вопросом и судьба девелоперов в небольших городах и районных центрах, которые возводят не более 5 тысяч кв.м. жилья в год. Возможно, на таких локациях вовсе перестанут строить новые дома.

Также новый закон требует, чтобы к началу продаж было фактически заморожено не меньше 10% от проектной стоимости новостройки. Из-за этих ограничений небольшие компании и новые застройщики не смогут попасть на рынок.

В результате такие организации вынуждены будут уйти из бизнеса, и на сегодняшний день в продаже уже появились участки, собственники которых отказались от их самостоятельной реализации из-за несоответствия новым требованиям.

Один застройщик – одно разрешение на строительство

Некоторые нововведения усложнят жизнь застройщиков, которые давно работают на рынке. Речь идет об ограничении разрешений на строительство для каждого застройщика лишь одним таким документом. Этой нормой законодатели рассчитывали ограничить вывод денежных средств из успешных проектов, чтобы компенсировать низкие продажи в других жилищных комплексах.

Но становится проблематично реализовать масштабные жилищные комплексы, в которых предполагается более пяти очередей и десяти корпусов.

Застройщики строят такие объекты несколько лет и вкладывают в них много денег, начиная с этапа разработки проектной документации.

Теперь, чтобы получить разрешение на строительство, это придется делать одновременно для всех очередей еще до старта продаж. Это требует немалых капиталовложений.

К тому же, для реализации крупных проектов застройщику придется создавать отдельное юридическое лицо под каждую очередь, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Так, руководить крупными проектами станет гораздо сложнее, из-за чего могут увеличиться сроки строительства, возрасти издержки и возникнуть управленческие ошибки.

Читайте также:  В Новой Москве построят крупный ЖК «Внуково 2016»

Законные цели расходования средств покупателей

Поправки изменят и перечень целей, на которые застройщик может тратить деньги дольщиков.

В частности, теперь средства, привлеченные от покупателей, нельзя расходовать на разработку проектной документации для возведения объектов инфраструктуры, если впоследствии они не будут переданы в совместную собственность дольщиков, государства или муниципалитета.

То есть застройщики вынуждены будут возводить коммерческую недвижимость, детские сады, поликлиники и школы, которые власти не согласятся принять на свой баланс, за свой счет.

Есть еще один неоднозначный момент в целевом использовании денег, привлеченных от покупателей: из них нельзя возмещать затраты, которые застройщик уже понес на строительство.

Теперь за счет средств дольщиков девелопер не может возместить расходы на покупку или аренду земли, которые возникли до начала продаж. Деньгами, полученными от покупателей, можно опалить лишь текущую аренду земли.

Фактически застройщик вообще утратит право рефинансировать собственные расходы на землю до окончания строительства.

Банковский контроль над расходами

Дополнительный механизм отслеживания операций застройщика – банковский контроль. Девелопера, технического заказчика и генерального подрядчика обяжут открыть счета в одном банке, где и будут осуществляться все операции между ними.

Естественно, для застройщиков, которые выполняют функции двух или трех участников строительства, это нововведение не создаст проблем. Но другим придется договариваться и искать банки, которые подходят всем сторонам.

Список кредиторов также будет ограниченным: будет создан институт уполномоченных банков, у которых будет право проводить расчеты между всеми участниками проекта.

Но с учетом сложившейся непростой ситуации в банковской сфере здесь есть и положительный момент, поскольку у уполномоченного банка вряд ли отзовут лицензию.

Задумка законодателей состоит в том, что банк сможет контролировать расход денежных средств дольщиков. Но чтобы реализовать это на практике, придется привлечь штат строительных экспертов, которые хорошо понимают суть всех операций подрядчиков и застройщиков.

Это повлечет лишние расходы для банка, которые придется компенсировать участникам строительства. К тому же, выбирая банк, девелоперы отдадут предпочтение купным игрокам, тем самым укрепляя их монопольное положение и увеличивая желание завышать цены на такие услуги.

Кредитование строительства

У девелопера не должно быть обязательств по кредитам, ссудам, займам, кроме целевого займа на реализацию проекта. Фактически законодатели намерены запретить привлечение стороннего финансирования и сделать банк единственным кредитором.

При этом сегодня девелоперы нередко предоставляют внутренние займы – к примеру, для покупки площадки под строительство и начала работ застройщики или подрядчику, который водит в его группу компаний. Таким образом, запрет на привлечение стороннего финансирования сделает проекты гораздо более зависимыми от банков, а это увеличит себестоимость строительства.

Пересмотр порядка ценообразования

Одним из наиболее важных ограничений стал полный пересмотр порядка ценообразования. В законе больше не будет понятия «вознаграждение застройщика». Будет введено определение «иные расходы», которые в сумме с зарплатой сотрудников, расходами на маркетинг, рекламу и аренду офиса не должны превышать 10% от средств, потраченных на строительство.

Прежде такого ограничения не существовало, и эти расходы застройщиков, как правило, превышали 10%. В новых проектах только на рекламу тратилось более 10% средств. Учитывая жесткую конкуренцию на строительном рынке, такие расходы вполне обоснованы, и их искусственное занижение может существенно снизить эффективность проектов.

Можно сделать вывод, что у изменений в 214-ФЗ будет три главных последствия для строительной отрасли.

Во-первых, из-за ограничений на административно-управленческие расходы, обязанности производить все платежи в одном банке и строить объект по одному разрешению на строительство станет сложнее непосредственно управлять проектами.

Во-вторых, застройщики станут более зависимыми от банковского сектора, который наделят новыми для него функциями надзора и сделают единственным источником финансирования проектов. В-третьих, из-за требования заморозить значительную часть средств к моменту старта продаж финансовая модель проекта усложнится.

Все эти три фактора приведут к увеличению себестоимости строительства, а в условиях стагнации цен это означает, что с рынка уйдет немало игроков, чья маржа не позволит компенсировать увеличившиеся расходы.

Поправки в ФЗ 214 от 1 июля 2019 года — что нового

Сдача инфраструктуры в новостройках может затянуться из-за новых поправок к 214-ФЗ

1 июля 2019 года в силу вступили поправки к ФЗ 214, которые наделали достаточно шума вокруг рынка новостроек в каждом «строящемся» городе России. Что, эпоха долевого строительства завершилась? Да, но! Возможность покупки квартиры на этапе строительства никто не отменял.

Если до наступления знаменательной даты у россиян было много вопросов, то с вступлением поправок в силу их стало еще больше. Причем, в подвешенном состоянии оказались больше застройщики, не совсем подготовленные к работе по новому порядку, нежели покупатели квартир.

Новые правила строительства МКД

И вот что поменялось!

С 1 июля 2019 года застройщики строят многоквартирное жилье на собственные средства. Деньги дольщиков теперь защищают банковские эскроу-счета. То есть, покупатель вкладывает средства, которыми застройщик воспользуется только по окончании строительства. Если точнее, то по факту сдачи дома хотя бы одному собственнику! Банковский вклад, в свою очередь, страхуют

В случае невыполнения обязательств по сроку ввода дома в эксплуатацию и сдачи – с отставанием на срок от 6 месяцев – покупатель по новому закону имеет право забрать вложенные средства.

В случае заморозки строительства или банкротства застройщика дольщик может также требовать возврат денег в сумме, не превышающей 10 млн рублей. Это максимальная сумма страхования банковского вклада покупателя.

Фактически с вступлением поправок дольщик перестает быть инвестором. Поэтому цены на строящееся жилье, как предполагают эксперты, возрастут. Соответственно, понятие «долевое строительство» уходит в прошлое, а сам процесс теряет привлекательность для обеих сторон. Теперь сделка между покупателем и застройщиком на этапе строительства называется – проектное финансирование.

Как изменилась жизнь застройщиков

С введением изменений претензии государства к порядочности застройщика ужесточились. По требованию обновленного закона, для осуществления деятельности строительная организация должна иметь опыт от 3 лет, 10% средств от общей стоимости будущей стройки, чистую кредитную историю и сданные объекты площадью от 10 000 кв. м.

По новому закону застройщик может использовать средства покупателей только для целевых трат, но не более 10% от общей суммы вкладов.

Отныне строительная организация имеет право возводить только 1 объект!

Если вложился в стройку по старым правилам

Покупатели находят новые условия более надежными и привлекательными. Отныне «дольщик» защищен государством со всех сторон – от обмана со стороны застройщика, форс-мажора и внезапного закрытия банка. Однако к чему быть готовым тем, кто вложился в квартиру на этапе строительства до вступления изменений в силу?

Если вы вложились в стройку в 2019 году на этапе котлована, можете не переживать за собственные средства. Согласно теперешнему ФЗ 214, застройщик имеет право работать без эскроу-счетов, если объект возведен на 30% и продал минимум 10% жилья в будущем МКД.

Застройщики уже обходят новый порядок!

В Анапе такой практики пока не было. Однако, по данным новостного портала «78», в Санкт-Петербурге уже обходят новый закон. Пронырливые застройщики собственноручно выкупают квартиры сами у себя и продают их по переуступке прав. Таким образом, пронырливые организации получают деньги дольщиков без всяких эскроу-счетов.

Чем поправки грозят покупателям

Поправки в ФЗ 214, вступившие в силу 1 июля 2019 года, затронут деятельность каждого застройщика. Но чем обернутся новшества для покупателей? Вот несколько версий, которые имеют право на существование:

  1. Обманом со стороны застройщиков, которые набрали разрешений на строительство до вступления поправок в силу, напугали грядущим повышением цен и заманили низкой стоимостью. В этом случае покупатель еще «дольщик» и оказывается уязвим со всех сторон.
  2. Удорожанием стоимости строящегося жилья. Застройщики, вынужденные брать кредиты на строительство, переложат вынужденные затраты на оплату кредитных процентов на покупателей.

Сейчас, в переходный период, покупатель вынужден выбирать между надежностью и экономией. Будьте внимательны при покупке строящегося жилья, внимательно проверяйте документацию и уточняйте у застройщика все важные нюансы.

Вступили в силу изменения в законы по защите прав дольщиков

По ее словам, федеральным законом № 202-ФЗ от 13 июля 2020 года внесены поправки в следующие документы:

  • № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
  • № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и др.

«Теперь застройщики, привлекающие денежные средства дольщиков, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Так, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию.

Начиная с 13 июля 2020 года это необходимо делать с использованием ЕИСЖС – Единой информационной системы жилищного строительства.

Вносить поправки надо ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным», – сказала Анастасия Пятова.

Вместе с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить следующую информацию:

  • о предельных параметрах разрешенного строительства;
  • о генподрядчике;
  • сроке передачи объекта участникам долевого строительства;
  • СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Помимо этого, к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика по нему в полном размере.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных. Их будут исключать либо после ввода, либо в случае выплаты компенсации», – отметила Пятова.

Кроме того, в обновленном 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Девелоперам разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным.

Читайте также:  В России будут строить меньше жилья

Также установлено право девелопера на подачу в Росреестр заявления о регистрации права собственности участника долевого строительства без доверенности.

«Изменения позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает обязанность предоставлять сведения о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства», – подчеркнула Пятова.

Законом также установлено, что если при банкротстве застройщика новым приобретателем становится Федеральный фонд или Фонд субъекта, Арбитражный суд сразу вместе с удовлетворением заявления о покупке выносит определение о передаче имущества и обязательств застройщика. Это позволит ускорить процесс перехода проблемных объектов для завершения их сооружения.

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления надзора.

Изменения внесены и в № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама о проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее девелопер мог давать ссылку на свой сайт.

Также установлено, что заявитель не будет представлять разрешение на строительство для государственной регистрации договора долевого участия. Это теперь можно сделать путем информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2020 года. Более подробно с ними можно ознакомиться на сайте Комитета.

Получение по ЕИСЖС банковской информации о застройщиках

Работа по сокращению админбарьеров в строительстве

Поправки в 214-ФЗ: как изменится рынок новостроек после 1 июля — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

C 1 июля 2018 года вступают в силу новые поправки в 214-ФЗ, которые серьезно изменят правила игры на рынке строящейся недвижимости для застройщиков. LIVING выяснил, как нововведения скажутся на стоимости жилья и стоит ли торопиться с решением квартирного вопроса до этой даты.

Рынок без обманутых дольщиков: законодательная летопись

Проблему обманутых дольщиков в России пытаются решить уже много лет. Закон о долевом строительстве был принят в 2005 году.

С тех пор поправки в закон вносились более 15 раз, но, судя по всему, эти косметические процедуры не возымели желаемого эффекта – искоренить явление «обманутые дольщики».

До сих пор даже по официальным данным число пострадавших от недобросовестных застройщиков граждан измеряется десятками тысяч.

Прошлый год открыл эру глобальных перемен. Сначала в закон было внесено несколько серьезных поправок.

А после в правительстве и вовсе было принято решение отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования.

Это значит, что застройщики больше не смогут использовать «бесплатные» деньги дольщиков на строительство. Вместо этого основным денежным ресурсом будет выступать банковский кредит, — весьма дорогое удовольствие.

«Новый механизм не отменяет долевое строительство полностью, он устраняет процесс взаимодействия застройщика со средствами дольщиков.

Между ними появляется посредник – финансовая организация, которая выступает в роли гаранта исполнения застройщиком всех своих обязательств», — комментирует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».

По новой системе покупатель не перечисляет деньги напрямую застройщику, а должен будет положить их на специальный экскроу-счет в одном из одобренных государством банков. К застройщику эти деньги попадают только после полного завершения строительства объекта. При этом риски покупателя в случае банкротства застройщика берет на себя банк.

living.ru

Обратной стороной медали для покупателей является стоимость квартиры. «По прогнозам экспертов, стоимость квартир увеличится на 15-30%. Из-за возросшей финансовой нагрузки, вызванной необходимостью застройщиков кредитоваться, вырастет и себестоимость строительства жилья.

Часть возросшей нагрузки застройщик переложит на покупателей.

Ниже себестоимости никто продавать не будет, как и по себестоимости, поэтому никаких сомнений в повышении цен нет», — считает Светлана Дьякова, руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость».

Так или иначе, пока что вышеописанная система остается в проекте на будущее. Согласно планам правительства, полный переход на экскроу-счета произойдет через 3 года. За это время государство обещает придумать инструменты, которые позволят удешевить кредитные деньги для застройщиков, а, значит, предотвратить рост цен на квартиры.

Застройщики со своей стороны рассчитывают на продуктивный диалог с государством и корректировку заявленных планов. «Мы надеемся, что новое правительство сфокусируется на регулировании данного процесса и будет учитывать мнение профессионального сообщества. Для отрасли важны стратегическая работа и планирование.

Только при таком подходе можно будет минимизировать риски для дольщиков. Суть долевого строительства в том, что при привлечении денег дольщиков застройщик может не привлекать денежные средства под процент.

Для борьбы с недобросовестными застройщиками необходимо вводить систему пошаговой оплаты, когда риск покупателя потерять деньги будет сведен к нулю», — считает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» (Bonava).

Такая финансовая система, когда застройщик использует деньги дольщиков при строительстве, но получает их поэтапно – по мере выполнения определенного объема строительных работ на площадке, используется во многих западных странах. И многие эксперты рынка согласны, что такой формат будет более эффективным с точки зрения баланса между рисками и стоимостью квартир.

Что изменится после 1 июля

Итак, полного ухода от долевого строительства 1 июля не случится. Пока что застройщики могут выбирать: использовать ли им деньги дольщиков при строительстве или воспользоваться системой с экскроу-счетами.

Что еще более важно, новые правила будут распространяться на объекты, которые получат разрешение на строительство уже после 1 июля.

Именно поэтому сейчас застройщики стремятся получить как можно больше разрешений с тем, чтобы не перестраиваться на новый лад: «Поправки в законодательстве будут вноситься в два этапа: первый наступит в июле этого года, второй – в июле 2019-го.

Поэтому сегодня девелоперы стремятся получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы возводить объекты и продавать их по нынешним понятным правилам.

После 1 июля 2018 года застройщики вынуждены реализовывать свои объекты на основании правил, которые будут действовать всего год – это неудобно с точки зрения организации и административного управления», — замечает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» (Bonava).

living.ru

По заявлению некоторых крупных компаний, полученных разрешений им хватит на несколько лет вперед. Однако чтобы растянуть их во времени, выводить новые объекты на рынок будут в более степенном режиме. Соответственно, новых квартир в продаже может появляться меньше, как минимум в ближайший год.

«В первом квартале 2018 года объем предложения на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга в сегменте масс-маркет выше на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Мы видим, что девелоперы продолжают выводить новые объекты и поддерживать высокий объем предложения.

После 1 июля 2018 года ситуация изменится: новые правила игры приведут к серьезному снижению девелоперской активности.

Не исключено, что застройщики начнут корректировать свои строительные программы, старт некоторых проектов может быть отложен на более поздний срок», — комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».

Хотя кардинальной смены парадигмы в этом году не случится, с 1 июля в закон о долевом строительстве вступают новые поправки, серьезно ужесточающие требования к застройщикам, особенно по финансовой части.

Уже сейчас застройщик должен уплачивать 1,2% от стоимости каждого ДДУ в специальный компенсационный фонд, направленный на защиту прав дольщиков.

С 1 июля к этой мере, регулирующей финансовую состоятельность компаний, добавится увеличение уставного капитала для застройщиков (до 1,5 млрд руб. при больших объемах строительства).

Собственные средства компании на реализацию объекта должны составлять не менее 10% от общей стоимости строительства. На одно юридическое лицо может быть оформлено только одно разрешение на строительство с тем, чтобы застройщик не тратил деньги дольщиков одного проекта на строительство другого.

living.ru

Эксперты опасаются, что с новыми финансовыми правилами справится далеко не каждая компания.

«Адаптироваться к новым правилам игры смогут не все застройщики, и это обязательно отразится на объеме предложения», — считает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».

Плюс ко всему, проблемой станет и выведение на рынок новой компании. Поскольку по новым правилам застройщик должен иметь минимум трехлетний опыт работы на рынке.

Вырастут ли цены после 1 июля

Однозначного ответа на этот вопрос традиционно нет – оценки экспертов расходятся. Юлия Ружицкая считает, что из-за снижения объема предложения цены должны вырасти: «Сокращение объема предложения повлечет за собой повышение цен.

По нашей оценке, из-за отсутствия дисконта на старте продаж проекта стоимость квартир может увеличиться минимум на 15%. Поэтому покупатель сегодня занимает выигрышную позицию.

На рынке представлен большой объем предложения в различных городских локациях и с любым сроком сдачи – от «котлована» до высокой стадии готовности объекта. Ценовая политика застройщиков ориентирована на клиента – много акций, скидок и специальных предложений.

Стоимость квадратного метра существенно не меняется. А значит, время самое благоприятное для решения квартирного вопрос», — считает эксперт.

living.ru

С другой стороны, Мария Черная уверена, что значительного увеличения цен не будет, потому что рыночная ситуация того не позволяет: «Скорее всего, цены на жилье увеличатся незначительно.

В настоящее время у рынка нет емкости для повышения цен на квартиры – покупатели просто не смогут заплатить больше.

В связи с тем, что застройщики будут вынуждены работать с большими издержками, качество конечного продукта может пострадать», — прогнозирует эксперт.

Поскольку застройщики сейчас получают разрешения на строительства наперед, по крайней мере, первое время они будут работать по старым правилам. А значит, как нам кажется, существенного повышения цен в этом году случиться не должно.

Что действительно может случиться, так это сокращение объема нового предложения. Это значит, что раскупать квартиры в каждой конкретной новостройке будут быстрее.

Поэтому с принятием решения о покупке, если вы нацелились на какой-то конкретный лот, лучше будет не медлить.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *