- Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме
На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.
До старта продаж. Минимальная цена
Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.
В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.
Преимущества договора бронирования
Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры
Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!
Самый широкий выбор планировок и этажей
Недостатки договора бронирования
Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится
Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор
Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.
Проследите, чтобы возврат денег был прописан.
Этап котлована. Дешевле на 20-30%
После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.
Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона
Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов
Недостатки покупки квартиры на стадии котлована
Квартиру придется ждать несколько лет
Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры
Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.
Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.
За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.
Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.
Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%
Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.
Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности
Меньше срок ожидания квартиры
Цена все еще меньше, чем в готовом доме
Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам
Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)
Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности
Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%
Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены
Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.
Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.
Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:
- Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
- Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
- Финансовое состояние компании на момент аккредитации
- Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.
Посмотреть список аккредитованных новостроек
Квартира в сданном доме. Полная стоимость
Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.
Преимущества покупки квартиры в сданном доме
Это безопасно — объект полностью достроен и сдан
Заселиться можно в ближайшие сроки
Вы точно видите, соответствует ли объект проекту, можете оценить качество постройки, инфраструктуры и придомовой территории
Недостатки покупки квартиры в сданном доме
Дороже, чем в строящемся доме
В ближайшие год-полтора будет очень шумно и грязно, т.к. ваши соседи тоже будут делать ремонт
- Чем ниже цена на квартиру в новостройке, тем выше возможные риски
- Выбирайте застройщика из списка проверенных, аккредитованых компаний
- Будьте готовы к тому, что квартиру вы получите не сразу после завершения строительства
- Всегда внимательно читайте договоры
Подайте заявку на ипотеку до 31 августа 2018 года и получите возможность воспользоваться специальными летними ставками по ипотеке при покупке квартиры в новостройке.
Рекомендуем
Тест: ипотека или аренда — что выбрать?
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке
Была ли эта статья полезна?
Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье | Статьи по теме "Аренда жилья" на портале недвижимости Move.ru
Жилая недвижимость – один из самых популярных источников для капиталовложения.
Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве составляет от 4,5 % до 7% годовых, окупаемость – от 8 до 15 лет, в зависимости от класса жилья.
Но, как заявляют некоторые эксперты, в скором времени ситуация может кардинально измениться и покупать жилье для сдачи в аренду будет не выгодно. Так ли это на самом деле?
Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье
Иметь квартиру в Москве и сдавать ее приезжим – мечта многих жителей России. Именно поэтому, поднакопив достаточное количество средств, большинство предпочитает вкладывать их в квадратные метры. Бытует ошибочное мнение, что доходов от сдачи жилой недвижимости хватит на безбедную старость даже детям и внукам. На самом же деле все гораздо сложнее.
Выгодно ли сдавать жилье
Перед тем, как вложить деньги в тот или иной проект, специалисты рекомендуют первоначально высчитать доходность.
Только после этого можно будет понять, стоит ли покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Итак, для начала посчитайте, во сколько полностью обойдется вам недвижимость.
Речь идет не только о стоимости объекта, но и различных дополнительных тратах (госпошлины, налоги, комиссии и т.д.).
Далее высчитываем коэффициент валового дохода: годовую арендную плату делим на общую стоимость имущества и умножаем на сто процентов. К примеру, квартира обошлась в итоге в 7 миллионов рублей, сдавать вы ее сможете за 35 тысяч рублей (420 тысяч рублей в год). Уравнение выглядит так:
(420000/7000000) х100 = 6
Таким образом, доходность составляет 6 % без учёта расходов. На первый взгляд кажется, что это выгоднее, чем вкладывать деньги под проценты в банк.
Но следует понимать, что жильцы могут неожиданно съехать и придется искать новых квартирантов, на что уйдет не один месяц. Также может понадобиться понадобится обновить ремонт, купить новую мебель и технику взамен старой и испорченной.
И не забывайте про 13 % подоходного налога физлица, а также налог на имущество (0,1-0,3%).
Следующий шаг – посчитать окупаемость. Разделите стоимость имущества на годовую арендную плату: в нашем случае 7000000 рублей на 420000 рублей. Выходит, что на возврат вложенных средств у вас уйдет 16 лет и 6 месяцев без учёта дополнительных расходов.
Считается, что если последний показатель не на много превышает пятнадцать лет, покупать квартиру для сдачи в аренду выгодно. Если срок окупаемости больше двадцати лет, лучше рассмотреть другой вариант для инвестирования. Двадцать пять и более – убыточный проект.
С другой стороны, жилье всегда будет в цене. Вложив 7 миллионов рублей, через пять-десять лет недвижимость можно будет продать за 8-10 миллионов рублей. Это с учетом того, что в стране не будет серьезных проблем с экономикой и рынок недвижимости серьезно не просядет.
«Но не все вкладывают деньги для получения прибыли. К примеру, имея собственное жилье, можно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее (но только с разрешения банка), чтобы быстрее выплатить долг. Отличный вариант для тех, кто живет с родственниками или покупает недвижимость для своих детей», – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
Где и какое выгодно покупать жилье
Эксперты утверждают, что Москва – не самый лучший город для вложения в квадратные метры. И это несмотря на то, что арендная плата здесь самая высокая по России.
Согласно полученным данным, средняя доходность по столице составляет 4,8% годовых, окупаемость – 20 лет. Самые малодоходные квартиры находятся в старых домах, расположенных в спальных районах.
Выгоднее покупать недвижимость в новостройках в Новой Москве (доходность – семь процентов, окупаемость – тринадцать лет).
Тем же, кто решил купить жилую недвижимость для сдачи в аренду, следует рассматривать объекты в домах экономкласса, расположенных не более чем в 10-15 минутах ходьбы от метро или станции электричек. Если это вторичное жилье, там уже будет какой-никакой ремонт. Многие продают квартиры с техникой и мебелью, включив все это добро в первоначальную стоимость.
«Важно определиться с целевой аудиторией. Ошибка многих потенциальных арендодателей – покупка квартиры «под себя», т.к. в том районе и той планировки, которая нравится им. Какой бы шикарный вид из окна не открывался и дизайнерский ремонт не был, жилья не снимут, если оно находится далеко от метро или станции.
Идеальный вариант – в пределах Третьего транспортного кольца, в непосредственной близости от бизнес-центров и деловых комплексов. Подмосковье лучше не рассматривать, т.к. приезжие сразу стремятся снять что-нибудь подороже, но в столице. Что касается площади и количества комнат, то следует брать «однушки» до 35 кв.м. и «двушки» до 50 кв. м.
», – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
Стоит ли рассматривать эксклюзивное жилье под аренду? Лофты, мансарды и т.п. варианты пользуются популярностью среди обеспеченных иностранных гостей. Но стоит ли овчинка выделки? Средняя цена двухкомнатного лофта в Москве – 35 млн. рублей. Сдавать можно за 120 тысяч рублей в месяц. Итого, доходность – 4 %, сроки окупаемости – 25 лет. Основная проблема в данном случае – найти арендатора.
Если речь идет о студентах или трудовых мигрантах, им не важен ремонт. Главное – наличие кровати, стиральной машины, посуды. За кондиционер и посудомоечную посуду они вряд ли будут согласны платить дополнительно по 2-3 тысячи рублей в месяц. Семейные пары с детьми рассматривают обычно двухкомнатные квартиры, расположенные в непосредственной близости от детских садов или школ.
Квартирантам обычно все равно, вторичное это жилье или первичное. Арендная стоимость зависит не от возраста дома, а, как было сказано выше, от местоположения и наличия развитой инфраструктуры. Разница для будущего арендодателя в том, что «вторичку» можно будет сдавать сразу, а «первичка» на нулевом этапе строительства стоит на 20-30 % дешевле.
Как меняется цена на новостройку в зависимости от этапа строительства?
Недвижимость | 08.09.2016 | Оксана Офицерова 
Метки: Цены | Новостройки | Стадия котлована | Стадия каркаса | Стадия фасада | Покупка жилья | Девелопмент недвижимости | Маркетинг | Старт продаж
С ростом готовности строящегося дома риски для покупателя, однако и цена растет. Для того, чтобы добиться оптимального соотношения риск / доходность, покупателю необходимо понимать, в какие моменты обычно происходит рост цены, на какую сумму и с действием каких факторов это связано. Подробности – далее.
Как сильно меняется цена на новостройку от старта продаж до сдачи дома?
Для большего удобства сначала определимся с терминами:
Старт продаж – момент с которого застройщик начинает продавать квартиры в ещё не построенном доме участникам долевого строительства. Наступает после получения застройщиком разрешения на строительства и опубликования проектной декларации на сайте застройщика. На строительной площадке в этот момент обычно происходит обустройство котлована.
Сдача дома – получение застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, после чего дольщики начинают процесс подписания актов приемки-передачи квартир и оформления их в собственность.
Цена в период старта продаж обычно значительно ниже, чем в момент сдачи дома. Однако величина скидки может существенно варьироваться на разных объектах (этот параметр очень индивидуален для разных жилых комплексов). Он зависит:
- От маркетинговой и финансовой политики застройщика – если застройщик остро нуждается в денежных средствах для финансирования строительства, то размер скидки может доходить до 40-45% от цены в момент сдачи дома
- От репутации застройщика – застройщики с большим количеством успешных сданных проектов предлагают более низкий дисконт
- От целевой аудитории жилого комплекса – в проектах элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса скидка может быть минимальной – на уровне 5-10%
Средняя для рынка скидка, по оценкам Estimate-Estate.ru, составляет порядка 25%.
Так как строительство дома занимает длительный промежуток времени, в скидку заложена также ожидаемая инфляция за период строительства.
Более высокие скидки иногда (не всегда!) могут свидетельствовать о высоких рисках проекта и попытке застройщика финансировать проект по принципу финансовой пирамиды – использовании денежных средств на завершение строительства предыдущей очереди жилого комплекса.
Чтобы не возникало путаницы, обратим внимание, что скидку мы считаем как отношение цены в момент начала продаж к цене в момент окончания продаж (то есть цена на старте продаж составляет порядка 75% от окончательной цены). Это то же самое, что сказать, что цена на новостройку за период строительства вырастет примерно на 33% (1/0.75=1.33).
Как застройщики управляют ценами на разных этапах строительства?
Среднестатистический срок реализации проекта в сфере жилой недвижимости — 3 года (цифра верна для монолитных домов, на которые приходится 80% предложения новостроек).
При этом первый год обычно занимают предпроектные и проектные работы, оформление прав на земельный участок, получение разрешения на строительство. Непосредственно на строительно-монтажные работы у застройщика остается в среднем 2 года.
В течение этого периода график изменения цены обычно выглядит следующим образом:
Рост цены (на графике по оси Y отображена сумма скидки от окончательной цены) мы описали линейной зависимостью от степени готовности проекта (в ходе статистического анализа рынка новостроек, проведенного специалистами Estimate-Estate.
ru, мы не нашли каких-либо доказательств, что на каких-то этапах цена растет с более высокой скоростью, чем на других). Оранжевая линия – ожидаемая (среднестатистическая) линия роста цены, серые пунктирные линии обозначают интервал, в границах которого цена обычно может отклоняться от ожидаемого тренда (порядка 5% в обе стороны от средней цены).
Именно в границах этого коридора обычно проводятся маркетинговые акции, чтобы привлечь дополнительных покупателей.
Движение цены в коридоре в первую очередь зависит от спроса, от соотношения ожидаемых и фактических продаж квартир на каждой стадии, учитывается также фактор сезонности и конкуренцию.
Если продажи идут чуть хуже, цену могут понизить, если хорошо – наоборот, поднять.
Зная параметры старта продаж и этап (срок) строительства (и отталкиваюсь от суммы дисконта в 25%), можно относительно точно прогнозировать ожидаемую цену в конкретный период времени и оценивать, насколько та или иная маркетинговая акция является выгодной для покупателя.
Застройщик может двигать цену плавно, либо повышать её после завершения определенного этапа работ (завершение котлована, получение банковской аккредитации, завершение каркаса) – это зависит от его маркетинговой политики.
Начальная стадия – от старта продаж до завершения работ по фундаменту (стадия котлована)
Получив разрешение на строительство, застройщик выходит на площадку и приступает к обустройству котлована и заливке фундамента. В некоторых случаях этому могут предшествовать работы по выносу коммуникаций с площадки и её освобождению от старых построек. Одновременно обычно объявляется старт продаж. Данный этап характеризуется следующими особенностями:
- Наиболее низкая цена – скидка в среднем составляет от 22% до 25%
- Средняя длительность стадии – 3-4 месяца
- Наиболее широкий выбор квартир – можно подобрать предпочтительную планировку, этаж, вид из окна и т.д.
- Самый высокий риск – замораживание проекта на этом этапе практически наверняка означает для покупателя потерю всех вложенных средств (стоимость завершения строительства высока, число дольщиков относительно невелико)
- Себестоимость работ на этом этапе – в среднем 15% от всей себестоимости строительства (под себестоимостью здесь и далее понимаем полную себестоимость строительства, которая включает не только собственно строительно-монтажные работы, но и получение прав на земельный участок, его подготовку к строительству, проектные работы, маркетинговые и управленческие расходы и т.д.)
Как правило, на этом этапе покупку квартиры совершают наиболее рискованные инвесторы – те, которые хотят больше всего заработать, и при этом уверены в завершении строительства.
Для всех прочих можно рекомендовать входить в проект на этой стадии лишь в следующих случаях: 1) застройщик обладает положительной репутацией и значительным количеством успешно завершенных проектов 2) речь идет о 2-3 (но не последней) очереди крупного жилого микрорайона, который возводит зарекомендовавший себя (опять же) застройщик
Вторая стадия – от начала работ по каркасу до возведения нескольких этажей и/или получения аккредитации проекта банком (стадия конструктива / каркаса, этап 1)
После того, как построено 2-3 этажа (иногда больше), проект становится более осязаем для большинства покупателей (как правило, в этот момент дом становится возможно увидеть из-за пределов строительного забора, что само по себе является хорошей рекламой).
Кроме того, именно в этот период проект обычно аккредитуют банки (мы вновь говорим о неком среднестатистическом объекте, для крупных застройщиков аккредитация может быть осуществлена банков и ранее, более того, банк в некоторых случаях может сам выступать одним из инвесторов строительства).
Аккредитация означает, что банк проверил техническую и финансовую документацию застройщика, уверен в данном проекте и готов кредитовать покупателей квартир в этом доме.
Для застройщика это означает расширение возможностей по финансированию проекта (он сможет начать активнее привлекать средства дольщиков, так как значительная часть сделок сегодня совершается именно на заемные средства).
Для покупателя это означает подтверждение (своеобразный независимый аудит) надежности застройщика и проекта.
Отметим, что в некоторых случаях аккредитовываться может не весь жилой комплекс, а его части (в том числе отдельные дома).
Покупателю необходимо знать следующее об этом этапе строительства:
- Скидка от конечной цены составляет от 15-16% до 22%
- Средняя длительность стадии – от 4 до 6 месяцев
- Выбор квартир ещё достаточно широк
- Риск проекта уже можно обозначить как умеренный
Зачастую различные аналитики и эксперты по недвижимости считают, что именно этот момент является наиболее благоприятным для покупки квартиры в новостройке. С ними сложно спорить — скидка ещё остается очень существенной, при этом риски проекта постепенно начинают снижаться.
Третья стадия – от получения аккредитации банка до завершения работ по каркасу (стадия конструктива / каркаса, этап 2)
Наряду с предыдущей стадией на данную стадию обычно приходится наиболее активный объем продаж квартир в жилом комплексе. Причины здесь также во многом в психологии – для большинства покупателей каркас здания является визуальным доказательством того, что строительство дома будет завершено. Оговоримся, что разделение стадии каркаса на 2 этапа иногда бывает достаточно условным, мы советуем привязываться здесь либо к моменту получения банковской аккредитации, либо к моменту завершения строительства нескольких этажей.
Для стадии завершения работ по каркасу характерны следующие особенности:
- Скидка на квартиры варьируется в интервале от 9% до 16%
- Средняя длительность стадии – около от 4 до 6 месяцев
- Выбор квартир постепенно сокращается
- Риск проекта по-прежнему умеренный, с тенденцией к снижению
- Себестоимость возведения каркаса (обе стадии в совокупности) составляет приблизительно 10-15%
В заключении добавим, что несмотря на готовность каркаса говорить о готовности всего дома можно будет ещё очень не скоро.
Впереди работы по подключению коммуникаций (застройщику будет необходимо взаимодействовать с государственными органами, что всегда таит в себе риск затягивания стройки), обустройству фасада и внутренней отделке (данные работы в меньшей степени автоматизированы, чем строительство каркаса, предполагают большое количество ручного труда).
На завершение проекта требуются ещё значительные временные и финансовые ресурсы, что не позволяет нам оценить риск инвестиций на этой стадии как низкий. Отметим также, что визуально облик дома уже не будет меняться так сильно, и психологически покупателю может казаться, что работы на стройке замедлились, хотя фактически это не так.
Если же говорить о динамике цены, то важно отметить, что на данной стадии застройщик начинает конкурировать со своими покупателями, которые купили квартиры на более ранних стадиях и хотят выйти из проекта, продав квартиры по договору переуступки прав требования.
Чтобы максимально снизить эту конкуренцию, застройщик может постараться форсировать объем продаж наиболее ликвидных квартир (однокомнатные, не крайние этажи, хорошие видовые характеристики) в этот период, что дает возможность надеяться на определенные скидки.
Четвертая стадия – от завершения работ по каркасу здания до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (стадия фасада и внутренних работ)
После завершения работ по каркасу у строителей остается ещё достаточно большой объем работ – это обустройство фасада и кровли (включая утепление, гидроизоляцию и т.д.), «разводка» внутридомовых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.), а также все прочие внутренние работы (в первую очередь обустройство межкомнатных и межквартирных стен).
На этой стадии:
- Скидка на квартиры варьируется в интервале от 3% до 9%
- Средняя длительность стадии – около 6 месяцев, в некоторых случаях до года
- Выбор квартир уже невелик и продолжает сокращаться
- Риск проекта постепенно снижается от умеренного в сторону низкого
- Данный этап самый «дорогой» по себестоимости – на него приходится 30-35% всех затрат по проекту (из-за более активного использования дорогих материалов и ручного труда, чем на этапе сооружения каркаса)
Зачастую именно на этой стадии покупатели начинают нервничать, так как не все работы на стройке наблюдаемы, при этом внешний облик здания уже существенно не меняется.
Пятая стадия – от получения разрешения на ввод в эксплуатацию до завершения продаж (стадия ввода в эксплуатацию)
Завершение строительства дома предполагает получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Самые существенные расходы застройщика на этом этапе – это так называемое технологическое присоединение (подключение к городским сетям электро-, водо- и газоснабжения, городской каналилизации). В этот момент:
- Цена становится окончательной, она почти равна (может быть чуть ниже) цены на вторичном рынке на аналогичную недвижимость
- В продаже остается небольшое количество квартир, как правило, с наименее выгодными параметрами, что отчасти компенсируется большим количеством имеющихся на рынке «инвестиционных квартир» (их предлагают дольщики, вошедшие в проект на более ранних стадиях
- Риск проекта низкий, сопоставим с инвестициями во вторичное жилье
- Затраты застройщика на проект на этой стадии составляют примерно 10% от всей себестоимости строительства
В этот момент застройщик начинает подписывать с клиентами акты приемки-передачи. Срок передачи устанавливается договором долевого участия (отсчитывается от даты разрешения на ввод в эксплуатацию), обычно занимает 2-3 месяца. После этого дольшики получают возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.
Сравнительный анализ инвестиций в новостройку на разных этапах
Обобщим приведенную выше информацию в удобном виде в таблице:
| Котлован | 22-25% | 3-4 мес | Высокий | Высокий | 15% |
| Каркас 1 | 15-22% | 4-6 мес | Высокий | Умеренный | 10-15% |
| Каркас 2 | 9-15% | 4-6 мес | Средний | Умеренный | |
| Фасад | 3-9% | 6 мес | Ниже среднего | Умеренный | 30-35% |
| Ввод в эксплуатацию | 0-3% | 2-3 мес. | Низкий | Низкий | 10% |
Конечно, приведенные в таблице цифры сугубо приблизительные, где-то основаны на экспертных суждениях автора, варьируются в зависимости от конкретного проекта. Вместе с тем, мы надеемся, что понимание тенденции изменения цены на квартиру в новостройке в течение срока строительства поможет Вам сделать осознанный выбор и не ошибиться, инвестировав свои деньги в конкретный жилой комплекс.
Изменение площади квартиры по договору участия в долевом строительстве: что нужно знать дольщику? / Двитекс
Может ли ДДУ предусматривать условие об изменении цены ДДУ?
В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (нежилое помещение) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте.
- Закон № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ. То есть цена ДДУ может меняться в зависимости от фактической площади, если это предусмотрено договором с застройщиком.
В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий ДДУ. Если в ДДУ не предусмотрено изменение цены ДДУ, то она не может корректироваться при изменении площади.
Поэтому дольщику необходимо внимательно изучить свой ДДУ, обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».
Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта.
При этом застройщики указывают в ДДУ стоимость квадратного метра, исходя из которой исчисляется окончательная цена ДДУ.
Рассмотрим 3 основных варианта условий в договоре долевого участия относительно изменения цены в связи с изменением площади квартиры при долевом строительстве (или иного объекта).
- При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону (вне зависимости от величины такого увеличения) цена ДДУ подлежит корректировке — увеличению или уменьшению соответственно.
- При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону, цена подлежит перерасчету, но установлено, что при небольших изменениях цена не корректируется. Например, цена меняется, только если площадь объекта увеличилась более чем на 1 кв.метр или более 1 %.
- При изменении фактической площади объекта долевого участия цена ДДУ не меняется. Данный вариант может быть, с одной стороны, невыгодным для дольщика (например, при значительном уменьшении площади), либо, наоборот, положительным, если площадь увеличится. Однако нужно отметить, что, включая такой пункт в ДДУ, застройщики, как правило, «рассчитывают» на уменьшение площади. При этом нередки случаи существенного уменьшения площади в таких случаях.
Во всех вариантах изменения площади при любом из данных условий для дольщика существует риск. При увеличении площади с условием в ДДУ об изменении цены может возникнуть ситуация, когда площадь значительно увеличится и дольщик будет обязан внести значительную сумму, на которую не рассчитывал.
При этом при уменьшении площади также может возникнуть негативная ситуация, если площадь уменьшится значительно и помещение не будет соответствовать требованиям дольщика, а еще хуже, если в ДДУ при этом не предусмотрен пересмотр цены объекта.
При значительном изменении объекта ДДУ по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы: а) по ДДУ, заключенному после 03.07.
2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда б) сроки возврата деньги могут быть затянуты, кроме того, застройщик в конце строительства может оказаться неплатежеспособным. Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.
Порядок корректировки цены ДДУ при изменении площади
Теперь разберем ситуацию, когда уже заключен ДДУ с условием о корректировки цены при изменении площади объекта недвижимости.
Фактическая площадь объекта изменилась по сравнению с проектной.
Для расчета суммы доплаты застройщику за «лишние метры» потребуются следующие данные: проектная площадь квартиры (как правило, указана в разделе «Предмет договора» в ДДУ), фактическая площадь (указывается в акте приема-передачи объекта, а также в техническом плане объекта), стоимость 1 квадратного метра объекта (указывается в ДДУ, как правило после пункта про цену договора).
- Приведем пример: 51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь в данном случае больше проектной, в связи с чем дольщик доплачивает разницу застройщику. Доплата застройщика = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей.
Аналогичным образом рассчитывается сумма, которую застройщик должен вернуть дольщику при уменьшении площади (если такое изменение цены предусмотрено договором).
Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована в 2021 году? Плюсы и минусы
Переуступка квартиры — один из вариантов продажи прав на жилье, которое находится на стадии строительства. Многие ошибочно считают, что происходит продажа прав собственности на объект недвижимости. На практике дело обстоит немного иначе.
В период сооружения многоквартирного дома не существует прав собственности на квартиры, а потому объектом сделки выступают права требования. Изначально права требования возникают у тех, кто первый подписал договор долевого участия (ДДУ).
Реализовать свои права владелец может 2 путями:
- вступить в право собственности на квартиру после сдачи объекта недвижимости;
- продать свои права требования третьим лицам — в пользу юридического или физического лица.
Особенности переуступки квартиры
Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.
Нормативно-правовая база
Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:
- 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
- Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
- ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.
Этапы переуступки квартиры в новостройке
Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:
- Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
- Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
- Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
- Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.
Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.
Как узнать дату рождения по ИНН физического лица?
Виды переуступки объектов недвижимости
- От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
- От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.
Кому подходит квартира в новостройке
Покупка квартиры — это серьезный шаг и взвешенное решение. И выбор должен основываться не на сиюминутном желании, а на совокупности многих факторов: для чего вам это жилье, как быстро вы хотите въехать, какие параметры дома являются для вас наиболее важными…
Итак, квартира в новостройке вам подходит, если:
Вам есть где жить
Вы готовы ждать сдачу дома и завершение ремонта. Например, пожить какое-то время у родственников или без проблем для семейного бюджета платить за съемное жилье до тех пор, пока не сможете въехать в новую квартиру.
Вы покупаете квартиру на будущее
Например, для своих детей — старшеклассников или студентов. Вы сможете выбрать из большого количества вариантов, без проблем дождетесь сдачи дома и у вас будет достаточно времени, чтобы обустроить ее для будущих жильцов.
Хотите переехать в квартиру побольше
Например, планируете завести детей, и вам нужна еще одна комната. Квартира в новостройке обойдется дешевле, чем такая же по площади, но в готовом доме.
Покупка недвижимости – это инвестиция
Если вы хотите получить максимальный доход от последующей продажи жилья или просто вложить деньги, то вам подойдет покупка квартиры в новостройке на ранних стадиях строительства. Цена за квадратный метр будет ниже на 10–30%.
2 079
Преимущества и недостатки переуступки квартиры
| Для покупателя | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
| Для продавца | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
Особенности покупки квартир на ранних стадиях
Вопрос покупки квартиры на котловане в последнее время слегка теряет актуальность.
Это связано с тем, что из-за перехода на эскроу-счета застройщики теряют доступ к финансам дольщиков до конца строительства. Реализовывать квартиры с существенным дисконтом на старте становится не совсем выгодным мероприятием.
Есть ли смысл поторопиться с покупкой квартиры на котловане, пока еще есть возможность — надо разобраться. Мы оценили все плюсы и минусы такого приобретения, но у каждого покупателя может быть и собственное мнение. Решение остается за вами.
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
| Показатель | Значение |
| Гос. пошлина | 350 руб |
| Подоходный налог | 13% от налоговой базы |
| Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика | до 4% или фиксированная сумма |
Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре
Дольщик вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст.
279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн — 2 млн. = 1 млн. руб. Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.
Аргументы «Против»
Высокие риски
По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.
Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.
Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.
Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.
Как оформить займ под материнский капитал и где дают
Длительное ожидание
Даже если жилой комплекс построен в рамках сроков и банкротства не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.
Нужно также учесть, что потребуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций. И нередко это обстоятельство затягивает сроки ввода в эксплуатацию. Это случается по вине ресурсоснабжающих организаций, которые постоянно затягивают установленные сроки.
Квартиры могут продаваться с отделкой и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других.
Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.
Поэтому покупая квартиру на котловане, нужно быть готовым к тому, что переехать в новостройку получится не раньше, чем через 3 года.
Затраты на съемное жилье
Время, затраченное на строительство, связано не только с длительным и волнительным ожиданием, но и с неожиданными затратами. Если резервного жилья на этот срок нет, придется его снимать и оплачивать аренду. А если квартира покупается в счет ипотечного кредита, то одновременно еще платить банку.
Например, квартира на стадии котлована в одном из жилых комплексов приобретается за 6 миллионов рублей. Первый взнос составляет 3 миллиона рублей. Покупатель берет ипотечный кредит под 10 % еще на 3 миллиона рублей. В среднем, срок кредита составляет 20 лет. Поэтому ежемесячный платеж будет равен примерно 29 тысячам рублей.
За съем жилья уйдет примерно 30 тысяч рублей в месяц. При нехитрых подсчетах получается, что за 3 года покупатель потратит более 1 миллиона рублей за аренду, 1 миллион рублей — на выплату ипотеки за квартиру, которой пока еще нет.
Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.
Необходимо отметить, что более высокий платеж сохранится в течение всего время действия ипотечного кредита. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За все время ипотеки переплата составит 5,1 миллиона рублей против 3,9 миллиона рублей.
Покупатель сможет сэкономить 1 миллион рублей на аренде, но потратит на 1,2 миллиона рублей больше за все время действия ипотечного займа.
Сокращение переплаты возможно при досрочных погашениях. На эти цели можно направлять средства, которые могли бы быть потрачены за съем жилья.
В первые годы расходы будут сопоставимыми, но вот нервов и рисков, связанных с ожиданием конца стройки, не будет. Поэтому рассчитывать, на сколько дешевле вам обойдется квартира на стадии котлована, стоит с учетом всех нюансов.
Цены не всегда растут
В предыдущем разделе расчеты основывались на среднем показателе роста цены в 15 %.
Можно ли в воскресенье делать ремонт в квартире?
Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только существенно увеличится, но и уменьшится. Поэтому выгодность покупки жилья на стадии котлована сводится к нулю.
На данный момент во многих проектах ЖК цены возрастают всего на 5-7 %, а некоторые проекты и вовсе имеют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Отсюда вывод — не всегда покупка жилья на ранней стадии приведет к экономии.
В финале застройки остаются неликвидные объекты
Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.
Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.
Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.
Почему следует обратиться к нам?
- Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
- Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки.
Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
- Поможем подобрать оптимальную квартиру.
Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.
Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию.
На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.