В отличие от столичного рынка долгосрочной аренды, который просел за последнее время на 20-25 %, ставки на посуточный съем изменились не так кардинально. Ввиду того, что многие перестроились на более выгодный краткосрочный сегмент, количество предложений в этом году превысило спрос. Несмотря на экономические факторы, люди по-прежнему ищут в столице квартиры и комнаты в любое время года, а значит, прогнозы для арендодателей самые оптимистичные. Рассмотрим ситуацию более детально – в цифрах и фактах.
7 тенденций рынка посуточной аренды жилья в Москве
- Как и прежде, наиболее востребованы на рынке однокомнатные варианты. Двухкомнатными интересуются реже, а снять на время квартиру с 3-5 комнатами желают чуть больше 1 % приезжих.
| Тип квартир | Спрос, % |
| 1-комнатные | 57 |
| 2-комнатные | 34,6 |
| многокомнатные | 1,23 |
- Цены в новостройках выше, чем в старом фонде. Иногда за варианты со схожими характеристиками в первом случае могут просить более 6000 руб.
, а во втором – всего 2000 руб.
Желающие сэкономить могут рассчитывать только на старый жилой фонд
- Среди арендаторов в 2015 году появилось больше иностранных граждан. Это связано с ослаблением рубля, на фоне которого снимать жилье приезжим этой категории теперь стало гораздо выгоднее. По сравнению с прошлогодним курсом (36 руб. за доллар) сегодня ситуация изменилась в корне.
После скачка курса валют лучше всего чувствуют себя иностранцы
Недорогая «однушка» в центральной части Москвы, укомплектованная необходимой мебелью и техникой, обойдется не меньше, чем в 3000-3500 руб. За двухкомнатную при аналогичных условиях просят уже 3800-4200 руб.
- Больше всего предложений в Центральном округе. Несколько меньше вариантов – в Западном и Северном. На Северо-Западе столицы традиционно выбор весьма скромный.
- На рынке посуточной аренды в Москве появляется все больше «инвестиционных» квартир. Часть из них сдается по твердой ставке агентствам недвижимости, которые корректируют стоимость в соответствии с рыночной конъюнктурой. Владельцы изначально нацелены на увеличение прибыльности, поэтому прикладывают все усилия для того, чтобы цены повышались.
Среди арендодателей – много владельцев «инвестиционных» квартир в новостройках
- В текущем году зафиксировано смещение периода активного спроса на недвижимость этого сегмента с осени на лето. Если раньше поиск активизировался в сентябре-октябре, то сейчас путешественники задались целью обзавестись на время квадратными метрами уже летом. Одна из причин тому – рост стоимости съема загородного жилья в сезон, что вызвало недостаток предложений квартир в черте города.
- В этом году владельцы чаще, чем в предыдущем, работают на условиях фиксированного договора. Причина – желание обезопасить себя в нынешнее неспокойное время. По статистике, не менее 15 % всех столичных договоров – посуточные.
В 2015 году на рынке краткосрочной аренды предложение превышает спрос
Спрос и предложение на посуточное жилье в разных ценовых сегментах
| Тип жилья | Цена за посуточную аренду, руб. | Спрос, % |
| Эконом | до 1500 | 8 |
| Среднее | 1500-3600 | 50 |
| Бизнес | 3500-6300 | 25 |
| Люкс | от 6500 | 17 |
Арендаторы-2015: кто они?
- Туристы, для которых столичные гостиницы оказываются не по карману.
- Командировочные – из соображений комфорта и близости офиса или предприятия.
Заплатить за двухместный гостиничный номер эконом-класса придется не меньше 3000 руб.
- Компании из 15-20 человек, которые хотят сэкономить на аренде ресторана для вечеринок (таких клиентов владельцы стараются избегать).
- Влюбленные – наиболее неприхотливая категория.
Статистика краткосрочной аренды квартир в Москве формируется преимущественно за счет командировочных. Для финансовой отчетности им приходится заключать договора и оформлять документы по всем правилам.
С какой целью владельцы столичной недвижимости сдают квартиры на короткий срок
| Цель | Количество арендодателей, % |
| Дополнительный заработок | 50 |
| Переезд в другой район | 22 |
| Основной источник дохода | 14 |
| Погашение ипотеки | 14 |
В целом ситуация на рынке посуточного жилья в текущем году не вызывает опасений: несмотря на кризис, люди по-прежнему едут в столицу и поток туристов не иссякает. Эксперты прогнозируют традиционное увеличение спроса к концу года – на новогодние праздники.
Ознакомится со всеми предложениями посуточной аренды квартир в Москве вы можете тут
В москве ускорилось падение цен на аренду квартир :: городская недвижимость :: рбк недвижимость
За последний месяц столичное съемное жилье потеряло в цене до 6%. За год стоимость аренды квартир снизилась до 28%
ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин
Аренда квартир всех типов в Москве дешевеет: за 2015 год снижение ставок составило от 14 до 28% в зависимости от сегмента и количества комнат, подсчитали специалисты портала недвижимости «Мир квартир». В конце прошлого года, по их оценке, процесс снижения цены аренды заметно ускорился. В декабре съемные квартиры во всех сегментах, как однокомнатные, так и трехкомнатные, стали дешевле на 1,5–6,4%.
За прошедший год сильнее всего в цене потеряли московские квартиры бизнес-класса: ставки аренды однокомнатных квартир упали на 18,1%, двухкомнатных — на 26,8% и трехкомнатных — на 25,5%, говорится в материалах портала. На сегодня, по данным «Мира квартир», «однушки» в этом сегменте сдают за 52,3 тыс. руб. в месяц (–5,3% к ноябрю), «двушки» — за 63,4 тыс. руб. (–1,5%), «трешки» — за 86 тыс.
руб. (–3,5%). «Такая динамика закономерна. Арендаторы в силу сокращающихся доходов и растущих цен не в состоянии дорого платить за съемное жилье и ищут квартиры подешевле. Из бизнес-класса они переезжают в комфорт, из комфорта — в эконом. Ищут квартиры подальше от центра, поменьше площадью, лишь бы плата была более приемлемой», — поясняет генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Арендные ставки на квартиры в Москве, декабрь 2015 года
| Эконом | 1 | 27 299 | -3,7% | -21,5% |
| 2 | 32 778 | -5,4% | -18,9% | |
| 3 | 44 148 | -3,6% | -20,4% | |
| Комфорт | 1 | 36 054 | -5,2% | -18,1% |
| 2 | 42 210 | -5,3% | -26,8% | |
| 3 | 58 825 | -2,6% | -25,5% | |
| Бизнес | 1 | 52 390 | -5,3% | -24,6% |
| 2 | 63 447 | -1,5% | -28,0% | |
| 3 | 86 008 | -3,5% | -23,6% | |
| Элитный | 1 | 98 601 | -5,3% | -14,2% |
| 2 | 145 558 | -4,4% | -16,3% | |
| 3 | 200 556 | -6,4% | -18,3% | |
| Источник: «Мир квартир» |
Однокомнатные квартиры экономкласса за год «просели» на 21,5%, двухкомнатные — на 18,9% и трехкомнатные — на 20,4%. Комфорт-класс — больше: на 18,1%, 26,8% и 25,5% соответственно. На данный момент снять в Москве «однушку» экономкласса, по данным «Мира квартир», обойдется в 27,2 тыс. руб.
в месяц, что на 3,7% меньше, чем в ноябре; двухкомнатная стоит в среднем 32,7 тыс. руб. (—5,4% к ноябрю), трехкомнатная этого уровня сдается за 44,1 тыс. руб. (—3,6%). Квартиры комфорт-класса сдаются за 36 тыс. руб. в месяц (–5,2% к ноябрю), 42,2 тыс. руб. (–5,3%), 58 825 руб.
(–2,6%) соответственно.
Меньше всего в 2015 году упали ставки аренды элитных квартир. Однокомнатные в самом дорогом сегменте стали стоить всего лишь на 14,2% дешевле, чем год назад, двухкомнатные — на 16,3%, трехкомнатные — на 18,3%. Сегодня стоимость месячной аренды таких квартир составляет 98,6 тыс. руб.
(–5,3% к ноябрю), 145,5 тыс. руб. (–4,4%) и 200,5 тыс. руб. (–6,4%) соответственно. При этом спрос на них упал больше, чем в других сегментах арендного рынка, отмечает Павел Луценко.
«Дело в том, что ценник на значительную часть элитного жилья выставляется в иностранной валюте, чаще всего в долларах, в расчете на арендаторов-экспатов. В середине года с ростом доллара поднимались и рублевые цены на аренду этих квартир.
Однако потом арендодатели спохватились и стали снижать ценники — ведь на новых условиях снимать никто не соглашается, а предложение на рынке сейчас слишком велико», — объясняет эксперт.
Сергей Велесевич
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
— Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.
«В январе спрос понизился на 40% по сравнению с январем 2020 года. Основная масса предложения простаивала еще с ноября-декабря», — утверждает Мищенко. По данным «Яндекс.
Недвижимость», зимой спрос был ниже прошлогоднего на 24%.
По словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», число запросов на поиск жилья в пределах старых границ Москвы в январе уменьшилось на 15% год к году.
Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова.
В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости».
Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2020 года, двухкомнатных — в полтора раза.
Такой рост Полякова объясняет отъездом иностранных и иногородних нанимателей и отсутствием нового притока.
«Кто-то уехал из города, кто-то приобрел в столице собственные [квартиры], чему способствовало введение программы льготной ипотеки на первичном рынке и снижение ставок на вторичном, — говорит Полякова. — Это жилье также пополнило арендную экспозицию.
Рост предложения долгосрочного найма произошел и за счет объектов посуточного найма — в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой».
Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее расширение арендного предложения. Полякова из «ИНКОМ-Недвижимости» отмечает, что в наступившем году объем арендного предложения увеличится, предположительно, на 20% — отчасти благодаря жилью, приобретенному в 2020-м на волне ажиотажного спроса.
Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.
«В 2020 году мы фиксировали сокращение усредненных арендных ставок на 10%, — рассказывает Полякова. — В январе 2021 года по отношению к январю 2020-го картина та же. На массовом рынке в старых границах Москвы наем однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц, двухкомнатной — 52 000 рублей, трехкомнатной — около 60 000 рублей».
Как отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова, на понижение общей средней стоимости найма может влиять появление в Московском регионе малогабаритных студий, стоимость которых колеблется в пределах 16 000-20 000 рублей.
По ее словам, собственники все еще неохотно идут на снижение цен (если только на символические 1000 или 2000 рублей), большинство арендодателей не готовы к торгу.
По словам Жуковой, многие по-прежнему предпочитают совсем не сдавать квартиру, чем снизить стоимость ее аренды.
По словам экспертов, из-за нестабильной экономической ситуации и сокращения доходов у населения многие вынуждены искать новые способы пополнить бюджет — например, через сдачу своего жилья внаем или флэт-шеринг (совместная аренда жилья. — Forbes).
«В начале 2020 года, до пандемии, 52% запросов на аренду квартиры поступало от тех, кто планировал жить один, но после самоизоляции доля таких арендаторов снизилась до 27%, — говорит Попов из ЦИАН.
— Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% после».
Не только пенсионеры, но и работающие москвичи пытаются заработать на сдаче в аренду собственного жилья. «В 2019 году среди арендодателей комнат в квартирах, где проживают сами, 59% составляли пенсионеры, — рассказывает Полякова. — В 2020-м на их долю приходилось не более 46%.
Мы объясняем такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившимся на фоне пандемии». Увеличение арендного предложения в 2020 году произошло в том числе за счет тех, кто не имеет свободной квартиры для сдачи, считает эксперт.
Ради экономии эти люди сдают часть своей единственной жилплощади либо даже квартиру целиком, переезжая к родственникам, друзьям или в квартиру дешевле.
В январе стало известно, что Минстрой до конца года планирует внести в Госдуму законопроект, регулирующий рынок сдачи жилья, писали «Известия». Еще в августе ведомство согласилось с идеей госкорпорации Дом.рф запустить единую информационную систему учета договоров найма для выведения рынка из «серой зоны» и получения дополнительных налогов.
Эксперты не понимают, как именно будет функционировать платформа. «Непонятно, каким образом будут достигаться поставленные цели в рамках всего столичного региона и всей России, — рассуждает Мария Жукова из «Миэль».
— Неясно, как и где программа планирует обязать участников рынка найма регистрировать договоры аренды. Российское законодательство говорит, что договоры, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Это вызывает вопросы…
Будут ли вводиться изменения в Гражданский кодекс? И как можно обязать собственников и арендаторов регистрировать договоры?»
Есть и другие проблемы. «Для кого-то сдача в аренду — единственный источник дохода. Сегодня многие семьи сходятся в одну квартиру, чтобы сдавать освободившиеся метры, — говорит Мищенко. — Все это не от хорошей жизни. Для легализации рынка необходимы другие механизмы.
Собственникам нужно предложить стимулирующие инструменты. Ужесточение мер не сделает аренду жилья доступнее и безопаснее. Все дополнительные расходы собственников лягут на плечи арендаторов. А психологически благоприятные взаимоотношения между арендодателем и нанимателем гарантировать не может никто.
На рынке много случаев неадекватного поведения как тех, так и других».
С коллегами не согласен Алексей Попов из ЦИАН: «Данная инициатива — это логичный шаг в сторону цивилизованного рынка аренды после введение режима самозанятых. Это упростило уплату налогов на аренду.
Самозанятому необходимо заплатить всего 4% от полученного дохода против 13%, он может это сделать через единый портал найма жилья.
Поэтому при прочих равных рантье выберут статус самозанятого, что позволит сэкономить на налогах до трети суммы».
Агрегаторы отмечают, что в январе динамика рынка сдачи жилья была лучше, чем в декабре. По их данным, потенциальный спрос на долгосрочную аренду в Москве (число просмотров объявлений) в январе — начале февраля 2021 года увеличился на 20% относительно аналогичного периода 2020 года.
Как изменились цены на аренду квартир в Москве за последний год — Аналитика — Журнал Недвижимости
За год однокомнатные квартиры в Москве подорожали на 15%. Динамика цен на аренду выглядит так: на 1 января 2018-го однушки сдавались в среднем по 30 000 рублей, к сентябрю цены подскочили до 33 000 рублей, в начале 2019 года средняя стоимость аренды составляла уже 35 000 рублей, а к 1 сентября выросла до 38 000 рублей.
Разброс цен на однокомнатные квартиры огромный. В Новой Москве, в Троицке, аналитики Яндекс.Недвижимости нашли квартиру за 9000 рублей в месяц. Правда, за эти деньги предлагали бетонную «коробку» в новостройке.
Самая дешёвая квартира в пределах МКАДа, которую сдавали в сентябре 2019 года, стоила 15 000 рублей в месяц. Это 12-метровая студия в 7 минутах ходьбы от метро Люблино в доме, который попал в программу реновации.
А самые дорогие предложения — в башнях Москва-Сити, на сервисе можно найти сразу несколько квартир по 500 000 рублей. Правда, метраж у них не совсем привычный для однушек — от 100 квадратных метров.
Динамика цен на аренду двухкомнатных квартир в Москве аналогична: за год цены выросли на 13%. За первые девять месяцев 2018 года жильё подорожало с 45 000 до 50 000 рублей. А год к году (сентябрь-2018 — сентябрь-2019) цены выросли ещё на 10 000. На текущий момент средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве составляет 65 000 рублей в месяц.
После Чемпионата мира количество предложений резко упало. И это нормально
Объём предложений в аренде рекордно вырос прошлым летом из-за Чемпионата мира по футболу. Многие решили заработать на событии, и на рынке появились квартиры, которые обычно не сдают. Так, в первые полгода 2018-го на Яндекс.Недвижимости размещалось в среднем 2500 объявлений об аренде однокомнатных квартир единовременно.
После окончания ЧМ на рынке было больше 4000 предложений, которые постепенно ушли: жильё либо сдали, либо его владельцы не стали дальше заниматься арендой.
К середине августа, то есть к началу самого горячего на рынке аренды сезона, число предложений вернулось к уровню начала года — 2500 объявлений, а в конце сентября уменьшилось до примерно 1500.
Летом 2019 года сохраняется та же динамика: перед началом арендного сезона на сервисе было около 2800 предложений единовременно, но к началу сентября многие квартиры сняли и объявлений стало вдвое меньше — 1400. Сейчас база постепенно восстанавливается, пик спроса прошёл.
Аналогичная ситуация и с двухкомнатными квартирами. В середине августа в Москве на рынке было около 4000 предложений, а к первой неделе сентября осталось только 3000. Сейчас количество объявлений вернулось к уровням середины лета.
Спрос на аренду квартир вырос на 22%
Спрос на съёмное жильё не только сохранился, но и вырос. Так, в январе–августе 2018 года пользователи совершили 10,6 млн поисковых запросов, связанных с долгосрочной арендой в Москве и области. А за такой же период 2019 года — 11,7 млн. Таким образом прирост составил 10%.
Интересно, что такая динамика характерна не только для столицы. Для сравнения: в Петербурге и Ленинградской области интерес за этот же период вырос на 14%, в остальных регионах на 22%, а в целом по стране — на 18%.
Самые популярные районы по спросу и предложению
Больше всего предложений на западе столицы. Только на станции метро «Планерная» в августе–сентябре сдавали более 600 объектов. Чуть меньше объявлений у метро «Октябрьское поле» — 580. Топ популярных станций по предложению в аренде выглядит так:
| Станция метро | Количество предложений |
| Планерная | 637 |
| Октябрьское поле | 580 |
| Пятницкое шоссе | 514 |
| Молодежная | 492 |
| Проспект Вернадского | 48 |
Количество предложений в том или ином районе зачастую связано с большими ЖК, которые были недавно построены в этих локациях.
А вот ищут жильё совсем в других районах. Как правило, около станций метро кольцевой линии, недалеко от вокзалов. Например, топ станций по запросам за 10 дней выглядит следующим образом:
| Станция метро | Количество запросов, % |
| Белорусская | 10,9 |
| Аэропорт | 10,2 |
| Сокол | 10 |
| Парк культуры | 10,1 |
| Павелецкая | 10 |
| Профсоюзная | 10 |
| Киевская | 10 |
| Курская | 10 |
| Октябрьская | 9,9 |
| Проспект мира | 9,9 |
«Студенческий» сезон: спрос и предложение рядом с крупнейшими вузами страны
Август–сентябрь традиционно считаются высоким сезоном аренды из-за студентов, которые подыскивают жильё к началу учебного года. Логично предположить, что многие ищут дом рядом с вузом.
Мы изучили стоимость аренды квартир по районам, где располагаются крупные московские вузы.
Для исследования взяли однушки, дорога от учебного заведения до которых занимает не более 30 минут на общественном транспорте.
Сложнее всего приходится студентам, чьи учебные кампусы расположены на юго-западе Москвы, — это самое дорогое направление в столице.
Недвижимость вокруг МГУ
Сложнее всего придётся студентам МГУ, чьи учебные корпуса расположены на юго-западе: там не так много предложений — вуз занимает огромную территорию и жилых домов немного. На момент написания материала на сервисе было всего 8 объявлений, в среднем по 64 000 рублей за аренду однокомнатной квартиры.
У НИУ ВШЭ много корпусов, и все они в центре города. Часть из них находится недалеко от Чистых прудов, на Мясницкой, до которой легко добраться сразу несколькими видами транспорта. Другой крупный кластер — на «Шаболовской».
Вокруг много предложений (в день написания статьи — больше 100), но многие из них очень дороги. Средняя арендная ставка для однокомнатной квартиры — 81 000 рублей. В этом районе достаточно много предложений в элитных ЖК, в них цена за аренду однушки может доходить до 200 000 рублей.
В старом фонде цены, конечно, значительно ниже. Но в целом район нельзя отнести к бюджетным.
Стоимость аренды квартиры в Москве по районам, расположенным недалеко от МГТУ им. Баумана (станция метро «Бауманская»), составляет в среднем 53 000 рублей, аналитики насчитали 23 подходящих предложения. У МИФИ — на Каширском шоссе, ещё дальше от центра — цены ниже: средняя цена за аренду однокомнатной квартиры недалеко от института составляет 40 000 рублей.
Если учиться за городом, то можно существенно сэкономить. Например, ФизТех, один из лучших технических вузов страны, расположен в Подмосковье, в городе Долгопрудный. Рядом с ним довольно большой выбор вариантов и средняя стоимость аренды жилья самая низкая в нашем рейтинге — всего 27 тысяч в среднем за однушку. Причём самые дешёвые квартиры стоят 22 000 — 23 000 рублей.
| ВУЗ | Количество объявлений об аренде однокомнатных | Средняя цена, рублей |
| МГУ | 8 предложений | 64 000 |
| НИУ ВШЭ на «Шаболовской» | 119 предложений | 81 000 |
| МГТУ им. Баумана | 23 предложения | 53 000 |
| МФТИ | 29 предложений | 27 000 |
| МИФИ | 14 предложений | 40 000 |
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.
Сдать квартиру станет сложнее: к чему должны приготовиться арендаторы и хозяева квартир
По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однушки в крупнейших городах страны составляет 15,7 тыс. рублей, а снять двушку можно за 23,1 тыс. На рынке началась стагнация. Рост цен на аренду приостановился.
Более того, с начала мая стоимость съёмного жилья стала снижаться. В среднем на 1%. В Москве, например, можно снять однокомнатную квартиру в среднем за 38,1 тыс. рублей в месяц. Это на 1,8% дешевле, чем в начале мая.
В Санкт-Петербурге средняя цена составляет 23,4 тыс. За месяц там цены упали на 2,9%.
Впрочем, тут стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом стоимость аренды всё ещё дороже. Например, московские однушки тогда стоили на 9% дешевле.
— Традиционно июнь и июль — это самые удачные месяцы для тех, кто планирует снять квартиру на долгосрочный период и подешевле. Особенно это касается экономсегмента. Причина очень проста: многие студенты и масса сотрудников из разных городов разъезжаются на лето.
Соответственно, снижается спрос и достаточно серьёзно увеличивается предложение. В среднем разница между летними месяцами и осенними составляет как минимум 5% от ежемесячной платы.
То есть на какое-то время рынок аренды превращается в гонку за квартиросъёмщиками, а у них есть возможность выбирать и торговаться, — рассказал эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
О том, что рынок аренды жилья в крупных городах страны может не вернуться к доковидным показателям очень долго, говорилось ещё в прошлом году. Именно это сейчас и наблюдается.
Рынок стагнирует по нескольким причинам.
Во-первых, в результате карантинных ограничений и перехода на удалённый режим работы многие работодатели решили и в дальнейшем использовать дистанционный вариант трудоустройства.
— Почти половина компаний в стране заявили, что после карантина оставили часть работников на удалёнке. Таким образом, получается, что сотрудникам больше нет надобности искать квартиру в аренду.
Они могут работать из любой точки страны и мира, переезжать для работы нет необходимости.
В результате на рынке аренды предложение превышает спрос — и это долгосрочная тенденция, которая будет оказывать влияние на цены, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Второе обстоятельство — это ажиотажный спрос на ипотеку в прошлом году. Многие россияне, опасаясь проблем в экономике и падения рубля, вкладывали средства в покупку недвижимости не только для себя, но и для сдачи в аренду. И сейчас эти квартиры тоже предлагаются внаём, а цены не растут, так как нет соответствующего спроса.
По словам Артёма Деева, в дальнейшем дистанционный режим работы, высокое предложение квартир в аренду и сокращение доходов населения будут оставаться факторами, которые ограничивают рост цен на квадратные метры.
Арендаторам, которые хотят снять квартиру на долгое время, можно также снижать цену, делая акцент на удалённости жилья от метро и транспортных развязок, на отсутствии инфраструктуры или на том, что планируется снять квартиру на долгий период времени.
— По нашим данным, в апреле и мае средние цены предложения незначительно выросли. Мы считаем данное явление следствием «вымывания» наиболее экономичных объектов. У тех же, что оставались в экспозиции, арендные ставки были несколько завышены.
Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам приходится снижать стоимость.
То есть усреднённые цены сделок на рынке весной и летом остаются примерно на одном уровне, — такие данные приводит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Полякова.
По её словам, риелторы рассчитывают на восстановление рынка до допандемийного уровня к осени, когда наступит традиционный сезон высокого спроса. Весной и летом рынок найма малоактивен, и нынешний год не стал исключением. Сейчас, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», спрос на аренду жилья на 12% ниже, чем в аналогичный, но допандемийный период, то есть в мае – июне 2019 года.
— Июнь и июль — спокойный период, когда можно без спешки выбирать нужный вариант для длительной аренды, размеренно принимать решения о найме.
И если арендатору необходимо, например, сменить жильё, это вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий, а спрос в летний сезон традиционно идёт на спад.
В июне, как и весной, и зимой, жильё сдаётся по стандартным рыночным ценам, в то время как в период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5–10%, — заключила Оксана Полякова.
Что касается тех, кто планирует купить жильё под сдачу в аренду, в первую очередь необходимо хорошо подумать, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Дело в том, что с учётом инфляции и амортизации жильё вообще не приносит дохода, особенно в старом фонде. Такое мнение высказал Алексей Кричевский.
— Лучше обратить внимание на коммерческую недвижимость. Если же в планах именно жильё, то стоит обратить внимание на две категории — апартаменты и «убитые» квартиры. Первые по жилым качествам не уступают квартирам, но стоят по-прежнему на 10–15% дешевле.
Вторые можно получить с очень приличной скидкой от рынка. Она может доходить и до 20%. Вложив деньги в ремонт, отбить вложения в квартиру получится на 3–5 лет раньше, чем при простой покупке готового под сдачу жилья, — подсчитывает Алексей Кричевский.
По словам Артёма Деева, для арендодателей поводом для повышения цены может стать не только наличие хорошего ремонта и выгодное расположение квартиры. Сейчас большое значение имеют и дополнительные удобства. Например, парковочное место на стоянке или близость фитнес-центра.
— Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса, расположенные в пешей доступности от станции метро или МЦК. Это жильё недорогое, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль.
Если жилплощадь находится в непрестижном районе, дорогостоящий ремонт не изменит её статус и ценовую категорию. Ставка найма объекта экономкласса с ремонтом или без остаётся примерно на одном уровне. Стало быть, значительные вложения в отделку не окупятся.
Чтобы сдача объекта эконом- или комфорт-класса была рентабельной, траты на его ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок (т.е. оплаты проживания за два месяца). И, напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники.
В этом случае серьёзные вложения в home staging оправданны, — рассказала Оксана Полякова.
Самый неходовой товар на массовом рынке аренды — переоценённый. И если человек выполнил косметический ремонт в дешёвой квартире и решил сдать её на пару тысяч дороже, чем аналогичное жильё в той же локации, то, скорее всего, такое предложение арендаторы проигнорируют.
— Если вы решили приобрести квартиру для сдачи в аренду, выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — преимущество следует отдавать ухоженному жилью в современных домах, так вам не придётся вкладывать деньги в косметический ремонт, и коммуникации должны быть в хорошем состоянии. Жильё в новостройках требует более значительных вложений для приведения его в пригодное для проживания состояние. Кроме того, в течение трёх лет после ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, и квартиры в нём сдаются со скидкой около 10%, — пояснила Оксана Полякова.
Она считает, что аренда — это выгодный способ погашения ипотечного кредита. Особенно если квартира приобретается для себя на будущее, а не специально для того, чтобы её сдавать внаём. К примеру, для подрастающих детей.
Руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито.Недвижимости» Дмитрий Алексеев предполагает, что в перспективе арендные ставки могут не только не снизиться, но и, наоборот, вырасти.
Он ожидает, что в ближайшей перспективе в сегменте долгосрочной аренды в целом по стране спрос вернётся к докарантинным отметкам. Тогда его показатели в значительной степени зависят от сезонных колебаний.
Однако на данный момент собственникам зачастую более выгодно продать квартиру, чем сдавать её в аренду.
— Это связано с тем, что сегодня доход от предоставления жилья в аренду сопоставим с заработком от банковских депозитов, что ниже темпов роста цен на рынке купли-продажи жилой недвижимости.
В то же время можно ожидать, что в сегменте краткосрочной аренды скоро появятся новые арендодатели, которые будут сдавать квартиры, чтобы компенсировать собственные расходы на ипотечные платежи. Вместе с тем вероятно и увеличение спроса на рынке долгосрочной аренды, причём на фоне повышения стоимости квартир. Это может спровоцировать увеличение арендных ставок.
Таким образом, нынешнее время можно назвать весьма подходящим для активных действий как для тех, кто принял решение снимать жильё, так и для тех, кто хотел бы сдать его в аренду, — полагает Дмитрий Алексеев.
При этом он предостерегает собственников от необдуманных вложений в ремонт, иначе он может просто не окупиться.
По словам Дмитрия Алексеева, при составлении сметы ремонта обычно ориентируются на сумму в 5–10% от рыночной стоимости квартиры. Причём чем дороже объект изначально, тем меньше должен быть процент.
Если потенциальные затраты выше, то собственникам выгоднее сдать квартиру без вложений и просто предложить скидку будущим жильцам.
Провалы съема: цены на аренду жилья снизятся на 15–30%
К середине мая из-за кризиса, вызванного пандемией COVID-19, стоимость арендного жилья в Москве и Санкт-Петербурге может снизиться на 15–30%, в целом по России — на 15%. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости.
Причиной падения станут проблемы на рынке труда и снижение доходов квартиросъемщиков, из-за чего они будут вынуждены искать более дешевые варианты.
Но если пандемия не затянется надолго, рынок может восстановиться уже к октябрю, считают эксперты.
Удар по аренде
Самое заметное снижение стоимости аренды жилья ожидается в Москве и Санкт-Петербурге — до 30%, сообщили «Известиям» в федеральной риэлторской компании «Этажи». Оно будет связано с режимом самоизоляции и общим экономическим кризисом, вызванным пандемией коронавируса.
В крупных городах страны цены снизятся на 10–15%. Меньше всего — на 5% — подешевеет аренда в малых городах, где и сейчас ее стоимость невысока.
Пока изменения арендных ставок минимальны — последние две недели людям было явно не до этого, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Но очевидно, что экономическая ситуация будет усложняться, в том числе проблемы появятся на рынке труда, отметил он.
— В результате будут освобождаться те квартиры, нынешние жильцы которых больше не смогут платить по прежней цене. При этом, если у арендодателя с арендатором хорошие отношения, стоимость для него могут понизить, — считает эксперт.
Сейчас уже около трети собственников пошли на уменьшение ставки для своих арендаторов — в пределах 5 тыс. рублей. Это приходится делать ради сохранения квартиросъемщиков, многим из которым сейчас приходится нелегко. Собственники таким образом снимают риски долгих поисков новых жильцов в будущем, рассказала управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
По прогнозам Алексея Попова, основное снижение стоимости аренды начнется примерно через 1,5 месяца, к середине мая, если переведенные на удаленную работу сотрудники начнут возвращаться в офисы.
Увольнять сотрудников дистанционно значительно сложнее, чем оффлайн, уточнил он.
В Москве и Петербурге, в первую очередь, арендодателям придется отказаться от прироста стоимости, который произошел за последний год — около 10–15%, добавил аналитик.
Тенденцию подтвердил управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский.
По его словам, люди перейдут в режим экономии, а если они надолго лишатся заработной платы, им придется искать более экономичную аренду, например, объединяться в группы и снимать одну квартиру вместе.
Соответственно, в городах появятся вакантные площади, считает он. Заметное снижение спроса и приведет к падению арендных ставок, добавил руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
Цены на аренду однокомнатной квартиры в Москве могут сильно различаться в зависимости от района, ремонта, транспортной доступности и так далее — стоимость варьируется в среднем от 25 тыс. до 50 тыс. рублей в месяц, отметил Илья Жарский.
— По нашим оценкам, снижение арендной платы в столице может составить от 15% до 30%. Такая большая вилка дана по той причине, что не все квартиры сдаются по завышенным ценам, но большие дисконты вполне возможны. В регионах снижение стоимости может быть не настолько резкое — 10–15%, поскольку цены там ниже из-за невысоких доходов населения, — считает аналитик.
По данным группы Veta, стоимость аренды однокомнатной квартиры в Петербурге составляет 15–30 тыс. рублей в месяц, в других крупных региональных городах — 10–25 тыс. рублей, в малых — 7–12 тыс. рублей.
Ничто не вечно
Наблюдающаяся тенденция снижения стоимости аренды жилья — ненадолго, считают опрошенные «Известиями» эксперты. Как только кризис пойдет на убыль, цены начнут снова расти.
Скорее всего, пик эпидемии будет пройден через несколько месяцев, поэтому и снижение стоимости аренды можно рассматривать как временное и вынужденное явление, считает Илья Жарский. Схожего мнения придерживается Алексей Попов.
По его прогнозу, цены начнут восстанавливаться уже в сентябре–октябре.
Речь, скорее, идет об арендных каникулах, которые продлятся ориентировочно до осени. При этом собственники, которые летом сдадут квартиры по низким ценам, позже, вероятно, попытаются их поднять, высказал мнение директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
В Москве сегодня одна из самых низких доходностей от сдачи жилья — стоимость 1 кв. м в разы выше, чем цена месячной аренды.
Поэтому в пересчете на год общая сумма дохода позволяет удовлетворить только повседневные потребности владельца такой недвижимости.
Для столичных арендодателей снижение ставок будет протекать крайне болезненно, поэтому при первой возможности стоимость будет повышена, отметил Илья Жарский.
Но в целом, как рассказали «Известиям» в «Авито Недвижимость», после завершения кризиса рынок аренды всё же ожидают изменения.
В последние недели появилось много предложений в сегменте среднесрочной аренды, потому что люди уезжали на период карантина за город или к родственникам, а свое жилье пытались сдать.
Это уже сейчас влияет на рынок, и после снятия карантина объемы предложения, особенно в крупных городах, вероятно, увеличатся, высказали мнение в компании.