долго и коротко
Львиную долю спроса на краткосрочную аренду апартаментов предъявляют индивидуальные туристы и организованные группы, а также корпоративные клиенты, размещающие своих сотрудников на время командировок, обучающих семинаров, конференций. «Особенности спроса зависят от локации, — комментирует Евгений Межевикин.
— Туристы могут рассматривать как спальные районы (это будет более доступный по цене вариант), так и локации рядом с историческим центром и популярными достопримечательностями.
Корпоративные клиенты, как правило, предпочитают комфортную удаленность от деловых или выставочных центров в зависимости от конкретной цели визита».
Пример влияния локации на особенности спроса для расположенного на Пулковском шоссе (то есть на пути из аэропорта в центр города) комплекса STATUS by SALUT! приводит Владимир Федоров: «Достаточно часто встречается пребывание полдня – это пассажиры ранних утренних рейсов (когда им необходимо быть в аэропорту в 4 часа утра, они заезжают в отель с вечера и непосредственно перед рейсом выезжают в аэропорт). Плюс добавляются пассажиры и члены экипажей, размещаемые в отеле в случае сбойных ситуаций, значительных задержек и переносов рейсов». 
2
аэропорт-отель STATUS by SALUT!
Впрочем, проекты сервисных апартаментов не зацикливаются только на спросе со стороны туристов. Помимо краткосрочной аренды развивается также предложение, ориентированное на длительное проживание.
апарт-отель Studio Moskovsky
В частности, активно растет сегмент долгосрочной корпоративной аренды, отмечает Карина Шальнова: «Большинство компаний предпочитают арендовать для своих сотрудников апартаменты, как на месяц, так и на более долгий период, предусматривающий в том числе переезд сотрудника в новый город вместе с семьей. Ведь апартаменты полностью меблированы, оборудованы для долгосрочного проживания и учитывают потребности как одного человека, так и семьи». По словам Карины Шальновой, проект STUDIO MOSKOVSKY ориентирован именно на корпоративную аренду и бизнес-туризм. При этом вне зависимости от срока аренды (краткосрочной или долгосрочной), взаимодействие с компанией, управляющей апарт-отелем, для корпоративных клиентов предпочтительнее, нежели общение с частными лицами, сдающими в аренду свою недвижимость, подчеркивает Карина Шальнова: «Это более цивилизованная модель, которая предусматривает не только наличие всех закрывающих документов, но и возможность размещения сотрудников в одном месте с качественным гостиничным сервисом». Также клиентами апарт-отелей, как показывает практика RBI PM, часто являются люди, которые ждут окончания строительства их собственной квартиры. 
инвест-отель Про.Молодость
Екатерина Запорожченко к аудитории, предъявляющей спрос на долгосрочную аренду апартаментов, относит молодых предпринимателей, топ-менеджеров, специалистов из других регионов, приехавших на длительное обучение, заинтересованных в съемном жилье повышенной комфортности.
«Для них формат апартаментов наиболее удобен – нет рисков внезапного выселения, как в обычных квартирах; есть возможность максимально делегировать решение бытовых вопросов сервисной службе и пользоваться дополнительными услугами.
А главное, в отличие от квартир, в апарт-отеле есть возможность арендовать недвижимость без залога и дополнительного агентского вознаграждения», — перечисляет Екатерина Запорожченко.
Генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская отдельно выделяет спрос на долгосрочное размещение в апартаментах со стороны студентов, которые ищут качественную альтернативу общежитиям или аренде квартир. «Один из ключевых сегментов нашего проекта Про.Молодость – большой студенческий кампус на 600 номеров. Мы ведем активные переговоры с вузами города и разрабатываем специальные программы», — рассказывает Екатерина Лисовская.
«По опыту наших коллег, юниты в апарт-отелях приобретаются для родственников – например, для пожилых родителей, которым нужны комфорт, безопасность и высокий уровень сервиса», — продолжает перечисление Константин Сторожев.
В свою очередь, Оксана Кравцова подчеркивает, что многие покупатели приобретают юниты для собственного использования. «Они осознали, что, проживая в комплексе апартаментов с гостиничным сервисом, можно концентрироваться на первостепенных целях – на семье, карьере, бизнесе, и не тратить время на уборку, готовку или другие повседневные задачи. Это особенно актуально, когда апартаменты построены в районе с развитой социальной, спортивной и развлекательной инфраструктурой», — рассуждает Оксана Кравцова. По ее словам, разработчики концепции апартаментов NEXT на Васильевском острове во многом ориентировались на европейские страны, в которых проживание в комплексах с гостиничными сервисами (в случае NEXT это уровень 4*) уже многие годы является нормой.
«Апартаменты приобретаются в собственность, которой инвестор может распоряжаться на свое усмотрение. Его нельзя заставить заключить договор с управляющей компанией. Многие действительно приобретает такую недвижимость для собственного проживания», — соглашается Екатерина Запорожченко.
А Владимир Федоров добавляет, что определенный потенциал имеют и проекты, ориентированные на проживание с требуемыми услугами (например, современная реинкарнация домов престарелых) или в формате «клуба по интересам» для представителей выделенных социальных или профессиональных групп.
комплекс апартаментов NEXT
Часто разный тип проживания комбинируется в рамках одного и того же проекта апартаментов.
«Мы стремимся к разведению потоков, — описывает применяемый подход Екатерина Лисовская. — Долгосрочные и краткосрочные резиденты расположены в разных частях здания и не пересекаются с остальными группами, благодаря грамотной логистике, которая была изначально спроектирована для этих целей».
Примерно такого же принципа придерживаются и в комплексе апарт-отелей VALO. «Мы сочетаем оба формата размещения – и кратко- и долгосрочную аренду, — рассказывает Константин Сторожев.
— Причем потоки гостей распределены следующим образом: центральные секции предназначены для краткосрочного пребывания, крайние – для долгосрочного.
Таким образом, гости, которые останавливаются в наших апартаментах на несколько дней, а также те, кто гостит в юнитах долго, почти не будут пересекаться».
В первом апарт-отеле Docklands отдают предпочтение тому или иному типу проживания в зависимости от времени года. «В высокий сезон приоритет отдается посуточной аренде, в месяцы спада туристической активности – долгосрочной», — поясняет Екатерина Запорожченко. По ее словам, за каждый из четырех месяцев высокого сезона 2019 года собственники видовых студий в Docklands зарабатывали от 60 до 105 тыс. рублей в месяц. При этом минимальная стоимость долгосрочной аренды студии в низкий сезон составляет 40 тыс. рублей в месяц, начальная ставка для высокого сезона может быть в 2-3 раза выше. 
«Сочетание долгосрочной и краткосрочной аренды на одном объекте позволяет значительно расширить рамки спроса и увеличить доход для инвестора, — поясняет Евгений Межевикин. — Однако, такой подход требует высокого уровня профессионализма со стороны управляющей компании: разные виды аренды предполагают различные подходы к организации сервиса, эксплуатации, маркетингу».
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Кризис приостановил рост рынка апартаментов — продажи юнитов начали снижаться еще в первом квартале вместе с уменьшением туристического потока.
Пандемия коронавируса и ограничительные меры ударили по обеим составляющим апарт–бизнеса. Продажи у девелоперов обвалились на 40–60%, на сопоставимую цифру снизилась загрузка действующих апарт–отелей. Стагнация продлится минимум до конца лета, говорят участники рынка.
Тяжелый апрель
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам I квартала 2020 года спрос на все типы апартаментов снизился на 11% по сравнению с IV кварталом 2019 года.
«В наибольшей степени пострадал сегмент сервисных апартаментов: продажи юнитов в период с января по март 2020 года уменьшились на 24%.
Данные показатели не отражают в полной мере всю сложность ситуации на рынке, и только по итогам II квартала можно будет говорить о серьезности последствий кризиса», — говорят в компании.
«Масштаб бедствия мы сможем оценить не раньше июля–августа. Доходы населения сократились, и те, кто планировал покупку с большим кредитным плечом, нулевым или минимальным взносом, попросту испугались обязательств ипотеки.
Остались активными те инвесторы, кто полностью оплачивал приобретение самостоятельно либо с небольшим кредитным плечом.
Физически сделки стало проводить сложнее, многие ушли в онлайн, но нужно понимать, что не все готовы к этому формату покупки как психологически, так и технически», — говорит Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.
По оценке Михаила Жилина, директора департамента долевого строительства «МК–Элит», продажи апартаментов упали на карантине в среднем на 60%. «Но после отмены ограничений и возобновления деловой активности можно ожидать достаточно быстрого восстановления спроса именно на этот формат недвижимости.
Очевиден спрос на апартаменты в качестве псевдожилья: в среднем апарт–отели на 20–25% дешевле, чем жилая недвижимость такого же уровня, поэтому в условиях финансовых ограничений люди начнут выбирать их вместо классических квартир.
Восстановление темпа продаж мы ожидаем в сентябре 2020 года», — говорит он.
Впрочем, снижение спроса происходит на фоне снижения предложения — новые проекты апарт–отелей на рынок не выходят, а свободных юнитов в строящихся становится меньше.
Предложение невелико
По данным Maris в ассоциации с CBRE, в I квартале 2020 года объем предложения на рынке сократился примерно на четверть, что стало реакцией на снижение спроса. За этот период в продажу был выведен лишь один проект на 320 юнитов.
С начала года рынок действующих объектов пополнился тремя введенными в эксплуатацию комплексами в общей сложности на 1 888 юнитов. «По состоянию на апрель 2020 года в стадии строительства в городе находились комплексы апартаментов более чем на 21 тыс. юнитов.
Конечно, если бы все проекты, заявленные к вводу на 2020 год, ввелись по плану, то валовый объем предложения увеличился бы почти на 50%. Однако по состоянию на конец I квартала в эксплуатацию было введено лишь 21% от заявленного на 2020 год объема.
Не остается никаких сомнений, что сроки сдачи некоторых проектов будут перенесены», — говорит Алена Волобуева, руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE.
В состоянии дисбаланса
По оценке Владимира Федорова, заместителя гендиректора компании «Пулково Скай», сейчас рынок находится в состоянии дисбаланса.
«Растущая чувствительность к ценам как результат усложнения экономических условий является серьезным сдерживающим фактором.
Однако апарт–проекты в формате так называемого псевдожилья предоставляют потенциальным покупателям возможность решить жилищный вопрос за меньшие деньги», — отметил он.
По мнению Федорова, благодаря волатильности рубля, изменениям в налогообложении банковских вкладов интерес к инвестициям в доходные апартаменты даже увеличился. Впрочем, признает он, не все апарт–проекты обеспечивают инвесторам ранее заявленные показатели доходности.
Пока оптимистичен Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью». «Можно ожидать еще одной волны спроса на апартаменты, поскольку люди ждут второй волны девальвации рубля и пересматривают свои личные финансовые стратегии.
Но начиная с осени рынок, скорее всего, ожидает длительный спад. Проблемы с финансированием стройки, как обычно, заставят слабых игроков покинуть рынок, а у тех застройщиков, которые остаются в графике, появится возможность держать цены и даже понемногу повышать их.
Объекты, ввод которых запланирован на этот год, безусловно, будут введены», — уверен он.
На старых дрожжах
При этом стоит учесть, что прошлый год был рекордным по пополнению предложения — в 2019–м на рынок выведено 11,4 тыс. юнитов, что в 3,5 раза больше, чем в 2018–м. В прошлом году стартовали крупные проекты: Start, «Про.Молодость», ArtLine в Приморском, In2It, новые корпуса Valo. В этом году темпы ввода намного скромнее.
«Мы знаем, что ведущие застройщики рассматривают возможность вывода на рынок новых проектов апарт–отелей, однако сроки стартов неизвестны.
Вывод новых проектов будет определяться стратегиями застройщиков и зависеть от объема спроса на текущие проекты», — полагает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). С ней согласен Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
«Мы будем наблюдать спад вывода новых проектов, вызванный как охлаждением спроса в последнее время, на которое девелоперы вынуждены реагировать, так и огромным предложением, вышедшим на рынок в последние годы, — говорит он.
— Немаловажную роль играет и позиция властей, и ужесточение норм, из–за которых согласование новых проектов апартаментов стало более проблематичным. Нам известно о срыве нескольких сделок по покупке участков под такие проекты после консультаций с чиновниками».
Минус туристы
Как говорят участники рынка, еще одним фактором, который повлиял на продажи апартаментов, стали сложности со сдачей их в аренду и обеспечением дохода инвесторам.
По данным Becar Asset Management, до конца года среднегодовая загрузка составит порядка 40%. Однако, как говорят участники рынка, надежда на всплеск туристической активности в августе–сентябре еще сохраняется.
Артемий Анин, gazeta@dp.ru
Используя гостиничную терминологию, текущую ситуацию можно охарактеризовать как «очень низкий сезон». И не особо важно, как называть происходящее — «карантин» или «некая форма изоляции», в любом случае это ограничения, затронувшие практически все сферы деятельности, в том числе рынок апартаментов.
Если оценивать ситуацию формально, то продажи строящихся апарт–отелей, исчисляемые в количестве регистрируемых сделок, упали в разы. Не сильно ошибаясь, можно сказать — на порядок.
При этом величина снижения числа регистраций сделок равна сумме действующих социальных ограничений как в части свободы перемещений и удаленного режима работы офисов, так и в части изменений в порядке работы МФЦ и органов, осуществляющих государственную регистрацию.
Восстановление рынка апартаментов пока не произошло и, если судить по количеству регистрируемых сделок, не произойдет еще в течение 2–3 месяцев. Но для рынка апартаментов характерны и такие показатели, как «глубина бронирования и проведения сделок», равные 1–2 месяцам.
Как только будут сняты ограничения, довольно быстро (в течение квартала) выйдут на прежние уровни показатели обращения заинтересованных лиц в офисы продаж апартаментов.
Но случится это при условии, что не будет более серьезной второй волны пандемии, которая в самом худшем сценарии поставит потенциальных покупателей и инвесторов на грань вымирания вместе с остальным человечеством.
Впрочем, риск подобного зловещего сценария все–таки маловероятен, поэтому восстановление рынка апартаментов произойдет еще быстрее, чем прогнозирует Минэкономразвития: при оптимистичном сценарии — в течение 2–3 кварталов с момента снятия ограничений, при пессимистичном — в течение года–полутора.
Если говорить о тех апарт–отелях, которые работают давно, то чувствительное падение загрузки испытывают немногие, в основном те, где миксовалось краткосрочное и среднесрочное проживание.
Действующие апарт–отели, ориентированные на долгосрочную аренду или условно постоянное проживание, испытывают колебания загрузки в пределах 5–10% за счет того, что в традиционный график смены гостей минимально вмешался фактор ограничений, уменьшивший естественный приток.
Дополнительное влияние оказывают факторы, связанные с изменением финансовых возможностей некоторых арендаторов и увеличением конкуренции в сегменте, обусловленной появлением интересных предложений от средств размещений, ранее специализировавшихся на среднесрочном и краткосрочном проживании. Апарт–отели, ориентированные на микс среднесрочного и долгосрочного проживания, переживают период незначительного снижения заполняемости долгосрочными гостями на 10–20% и ощутимое снижение загрузки в части среднесрочного проживания с потерями до 35–45% гостей. Итоговые потери загрузки составляют до 40–50%, компенсируемые более гибкими программами бронирования, прежде всего — в части стоимости проживания и дополнительными услугами. Самые существенные потери в загрузке должны были бы понести апарт–отели, ориентированные на краткосрочное и среднесрочное проживание, но их у нас в городе практически нет. При этом потери были бы вдвойне ощутимее, поскольку у таких средств размещения лето традиционно относится к категории высоких сезонов. А по факту он оказался очень низким. Утешением служит лишь идея формирования отложенного спроса и возможная поддержка со стороны государства.
Владимир Федоров
заместитель генерального директора «Пулково Скай»
Прогнулись под вирус
Заполняемость у апарт–отелей сейчас намного выше, чем у обычных гостиниц.
Текущая средняя загрузка отелей в Петербурге составляет около 15%. При этом в аналогичный период прошлого года она находилась на уровне 80–85%.
В апарт–отелях заполняемость тоже упала, но не так сильно — примерно до 50%, подсчитали в Rusland SP Hospitality.
Эксперты уверены, что за достижение приемлемых показателей работы во время пандемии управляющие компании апартов должны благодарить долгосрочных арендаторов.
«УК апартаментов имеют возможность перестроиться на предоставление услуг по длительному проживанию. Кроме того, за счет лучших условий размещения они могут оттянуть свою долю у частников, сдающих в аренду квартиры», — говорит Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.
«Апартамент–отели чувствуют себя лучше, чем классические гостиницы, многие из которых полностью закрыты, — соглашается Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. — Основное преимущество апартаментов — их гибкость, некоторые объекты ориентируются на долгосрочное проживание, другие предлагают услуги коворкинга»,
Апарт– и инвест–отели, в отличие от классических гостиниц, обладают более развитой и современной внутренней инфраструктурой. «Это фитнес–центры, медико–диагностические пункты, коворкинги, лекционные залы, библиотеки, аптеки и так далее.
Кроме того, сервисная составляющая апарт–отелей более гибкая, нежели в гостиницах», — объясняет Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG. По ее словам, все услуги, которые предоставляют в апартаментах, можно легко комбинировать.
Если гостю не нужен какой–либо сервис, он может от него отказаться.
«В традиционных отелях, особенно сетевых, такой подход невозможен, потому как в их работе применяются жесткие стандарты, от которых нельзя отходить», — отмечает Лисовская.
Пока границы на замке
Впрочем, по итогам коронакризиса вся индустрия гостеприимства столкнется с тяжелыми последствиями. Возможно, что в июле немного начнет восстанавливаться внутренний туризм, но достичь привычных для высокого сезона показателей заполняемости в 70–80% и более гостиницам, конечно, не удастся.
По оценкам Colliers International, восстановление этого сегмента ожидается не ранее лета 2021 года и зависит от множества факторов.
В частности, от того, как скоро возобновится авиасообщение с другими странами, когда в регионах России отменят двухнедельный карантин по прибытии, а также от продолжительности действия других ограничительных мер.
Так, в настоящий момент Роспотребнадзор разработал рекомендации по работе гостиниц, в которых говорится, в частности, что в одном номере возможно размещение только одного человека или членов одной семьи. Из–за подобных ограничений сложнее всего придется хостелам, которые будут вынуждены снизить загрузку в несколько десятков раз.
«Драйвером восстановления станет событийный туризм (ЧЕ по футболу, ПМЭФ, знаковые ежегодные петербургские культурные фестивали), дополняемый волатильностью рубля.
Петербург, по сути являясь туристической столицей России, имеет огромный потенциал, реализация которого способна в течение ближайших 5–7 лет обеспечить поток до 25 млн туристов в год, и этой загрузки хватит на всех», — оптимистичен Владимир Федоров, заместитель гендиректора компании «Пулково Скай».
Длинные деньги
Впрочем, большинство гостиничных проектов — это длинные инвестиции, которые планируются на срок 15–25 лет.
«Операторы останутся, но крупные бренды, видимо, пойдут по пути наращивания экономической безопасности, уменьшая вложения собственных средств в проект, используя кредитование, переходя на коллективное финансирование или реализацию новых проектов через апарт–отели и множественных собственников», — прогнозирует Михаил Жилин, директор департамента долевого строительства «МК–Элит».
Иван Ершов, Артемий Анин
Другие материалы, подготовленные в рамках спецпроекта:
Почти как магазин: во что превратились современные апарты
Оставайтесь надолго: плюсы и минусы проживания в апартаментах
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Рынок апартаментов в Петербурге продолжает развиваться и становится главным инструментом для инвестора
Сегодня, 30 сентября, в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя» в Петербурге прошел бизнес-завтрак на тему «Апартаменты – плюсы и минусы для застройщика, покупателя и инвестора».
Модераторами встречи выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала Большой Сервер Недвижимости BSN.RU, и Константин Сторожев, генеральный директор компании «VALO Service», председатель экспертного совета по апартаментам РГУД.
Эксперты обсудили рынок апартаментов 2020 года и его насущные проблемы, а также выявили плюсы и минусы такого формата недвижимости с точки зрения покупателей.
Юрий Грудин, председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, в своем выступлении привел аналитические данные компании Knight Frank St Petersburg, согласно которым в 2020 году рынок апартаментов в Петербурге пополнился всего двумя проектами совокупно на 600 юнитов.
В первом полугодии текущего года было продано 2600 апартаментов, и высокие показатели в первом квартале компенсировали падение продаж на 26% из-за пандемии в апреле-июне. Общее предложение снизилось на 36% до 6300 юнитов, на 34% сократилось предложение сервисных апартаментов.
Все это позволяет говорить о высокой заинтересованности игроков рынка в апартаментах как инструменте инвестиций или альтернативе для собственного проживания.
Юрий Грудин отметил, что, если рынок не накроет вторая волна ограничений из-за пандемии, спрос может опередить показатели прошлого года.
Одновременно с этим эксперт указал на рост цен на все типы апартаментов, кроме элитных, в размере 3-9% по сравнению с итогами 2019 года (по данным Knight Frank St Petersburg).
При этом средняя цена на апартаменты сегодня составляет 159 тыс. рублей за 1 кв. м.
Рынок апартаментов представляет все больший интерес для девелоперов, которые прежде специализировались на строительстве жилых проектов.
Так, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2020 году «Группа ЛСР» заявила о четырех проектах несервисных апартаментов в Петербурге.
Новые сервисные апартаменты появятся у ГК «ПСК», RBI, Investa и «Плаза Лотос Групп». Совокупно это добавляет в палитру предложения 6582 юнита на 363 тыс. 193 кв. м.
Почему же апартаменты продолжают набирать популярность? Большинство экспертов говорят о том, что апартаменты являются альтернативой другим способам инвестирования.
Инвестиции в недвижимость, пусть и коммерческую, ближе и понятнее большинству покупателей, чем акции, предметы роскоши, автомобили. Более того, даже профессионалы арендного рынка недвижимости стремятся переводить активы в сервисные апартаменты.
По мнению Константина Сторожева, все больше инвесторов перекладывают средства из квартир в апартаменты, чтобы стать рантье и не заботиться о всех вопросах, связанных со сдачей жилья, самостоятельно.
Также апарт-отели во время пандемии оказались гибкими: они переориентировались с краткосрочной аренды на долгосрочную, либо превращались в офисы и места самоизоляции. Это позволило сегменту меньше пострадать в отличие от сектора гостиничных услуг.
Вместе с тем, мнения покупателей разнятся в вопросе преимущества покупки апартаментов перед квартирами. Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, озвучил плюсы и минусы апартаментов для различной целевой аудитории.
Так, например, для клиентов, планирующих постоянное проживание, приобретение апартаментов означает более низкую, по сравнению с квартирами, стоимость лота. Апарт-проекты строятся в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Все помещения продают с отделкой и полным гостиничным оснащением. Также не редко проекты предлагают дополнительный сервис.
Для арендаторов помещений выгода заключается в том, что можно официально подтвердить расходы на аренду, минимизировать риски внезапного расторжения договора, при этом комфорт проживания обеспечит охрана и полный набор гостиничного сервиса.
Для инвесторов – это выcoкий cпpoc у арендаторов, кроме того, аpeнднaя плaтa зa aпapтaмeнты oбычнo вышe пo cpaвнeнию c oплaтoй за квapтиpy. Также есть возможность продажи юнита в будущем по более высокой цене, особенно если это сервисные апартаменты.
В то же время у апартаментов есть и минусы, такие как невозможность оформления постоянной регистрации. При покупке нельзя использовать материнский капитал или иные субсидии. У застройщика отсутствуют обязательства по соблюдению градостроительных и санитарных норм, которые установлены для жилого фонда.
На апартаменты сложнее оформить ипотеку. Впрочем, как заметила Екатерина Синельникова, заместитель директора Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург», сейчас в городе только около 20% банков не работают с выдачей ипотеки на покупку апартаментов.
Все остальные, как правило, предлагают те же самые условия, что и при покупке квартир.
Также к минусам относится невозможность получения налогового вычета, на покупателей апартаментов не распространяются отдельные положения законодательства о долевом строительстве и банкротстве. Стоимость услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем за квартиру аналогичной площади. На апартаменты более высокий налог на имущество.
Отдельный список недостатков актуален в том случае, если апартаменты выбраны для собственного проживания. Так, собственники апартаментов не являются собственниками общедомового имущества. Соседи могут использовать свои апартаменты для коммерческих целей.
В апарт-проектах отсутствует социальная инфраструктура, и даже если это единственное жилье у собственника, его все равно могут забрать за долги.
Кроме того, Госжилинспекция не контролирует вопросы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги и не занимается решением коммунальных проблем в апарт-отелях. Также невозможно создать ТСЖ или выбрать управляющую компанию.
И, наконец, на проживающих в апартаментах не распространяется Закон о тишине. Однако как отметили участники дискуссии, большинство перечисленных минусов отпадают, когда апартаменты рассматриваются собственниками с точки зрения сдачи юнитов в аренду.
Главным вопросом для рынка остается то, признают ли апартаменты жильем. Как сообщила Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД, кроме как заявлений отдельных лиц в СМИ о желании на законодательном уровне определиться со статусом апартаментов, пока не разработан ни один проект закона, по которому апарты будут приравнены по статусу к квартирам.
Тем временем сам по себе рынок апартаментов продолжает активно развиваться. Как уверен Константин Сторожев, рынку сервисных апартаментов не грозит перенасыщение: «Есть стандартная тенденция во всем мире, что количество арендного жилья должно расти.
И в этом смысле сервисные апартаменты это арендное жилье, просто более высокого уровня проживания. Поэтому сектор будет расти. У нас 10-15% арендного рынка, а в Европе это 75%. С точки зрения туризма, большинство объектов выходят в сегменте 3-4 «звезды», где есть дефицит размещения в летний период.
В зимний период высока конкуренция, но апартаменты могут летом «жить» в туризме, а зимой в долгосрочной аренде».
Завершая встречу, Валентина Нагиева и Олег Островский сообщили, что в будущем году на конкурсе «Доверие потребителя» может появиться новая номинация специально для сегмента апартаментов. Это произойдет в том случае, если законодатели, наконец, определятся, как именно узаконить бурно развивающийся сегмент апартаментов.
Участники дискуссии подчеркнули, что игрокам рынка предстоит большая совместная работа с потенциальными покупателями, чтобы сформировалось четкое понимание, что же такое апартаменты и для чего они созданы.
По мнению профессионалов, успех апарт-проекта зависит от его четкого позиционирования и понимания целевой аудитории, особенностей архитектурно-планировочных решений и качества работы управляющей компании.
30 сентября 2020 г.
Как растёт сегмент Апарт-отелей в Санкт-Петербурге
https://partapart.ru/ — эксперт
Направление апарт-отелей в Санкт-Петербурге относительно новое на рынке доходной недвижимости. На момент подготовки материала в городе насчитывается около 26000 предлагаемых юнитов. Это на 40% больше, чем за тот же период в 2018 году. С начала 2019 года девелоперы вывели уже восемь крупных проектов. Рассмотрим, как развивался этот сегмент, и какие перспективы его ожидают.
Апарты, как ответ на кризис
Пять лет назад рынок страдал от кризиса. Непонятная ситуация с курсом валюты не могла не отразиться на стоимости застройки. Дорожало оборудование, стройматериалы. Власти резко усилили контроль над градостроительными нормами, постоянно ужесточая законодательство в сфере градостроения. При этом стоимость метра для покупателей в валютном эквиваленте даже упала.
Здесь и пригодился новый формат. Ведь при постройке комплекса апартаментов нет строгих требований к таким параметрам, как инсоляция, возведение социальных объектов или количество мест на стоянке. Речь идёт о гостиничном типе недвижимости.
Это привело к тому, что на рынке появилось много доступной недвижимости этой категории. Хотя в апартаментах невозможно оформить, к примеру, постоянную регистрацию(только временную), они отлично справляются с другими задачами.
Например, становятся источником постоянного дохода, и достаточно быстро окупаются при грамотном управлении.
Рост количества таких объектов в Санкт-Петербурге сохранится ещё несколько лет. В городе достаточно свободных территорий, неликвидных объектов, на месте которых по разным причинам нельзя строить жилые дома.
Также следует учитывать рост делового туризма в северную столицу.
Но следует принимать во внимание и то, что туристическая отрасль и отельный бизнес попали под пристальное внимание законодателей, и издержки на соответствие требованиям регуляторов и международных стандартов растут.
О ценах и выгоде
Уже к окончанию первого полугодия 2019 квадратный метр в апартах подорожал, и составил примерно 150 000 рублей. С другой стороны, всё менее выгодно становится вкладывать деньги на этапе котлована в жилую недвижимость.
Да, цена увеличится, но в пределах 25%. А в ряде локаций предложение обгоняет платежеспособный спрос. Поэтому смотреть нужно на доход, прогнозируемый управляющей компанией.
Важно понимать, как быстро окупятся инвестиции при сдаче в аренду, и сколько вы сможете выручить в случае перепродажи.
Какие апарты доходнее?
Выбирая предложения среди апарт-отелей в Санкт-Петербурге требуется оценить несколько параметров. Они во многом повторяют принципы выбора квартиры.
- Расположение комплекса. В идеале он должен быть вблизи бизнес-центров, дорог, туристических маршрутов, станций метро. В этом случае летом номера будут хорошо заполняться. При сдаче в длительную аренду существенное влияние имеют наличие поблизости магазинов, торговых центров, социальной инфраструктуры.
- Надёжность девелоперов и подрядчиков. Проверенная рынком компания с большей вероятностью сдаст объект в срок, выполнит работы качественно и не станет экономить на материалах. Крупные компании имеют налаженную схему поставок, и работают только с проверенными подрядными организациями.
- Проектная документация должна быть в порядке. Не помешает проверить её у специалистов. И ещё одна важная деталь – строительство в соответствии с законом 214-ФЗ или по системе финансирования через эскроу-счет.
Если у апарт-отеля хорошая соц. инфраструктура, совладельцы могут рассчитывать на приток клиентов, заинтересованных в долгосрочной аренде.
Если объект строится рядом с центральными районами, вблизи бизнес-центров, неподалёку от аэропорта, это гарантированно обеспечит высокую прибыльность посуточной аренды. Также стоит проверить по карте, насколько далеко находятся крупные ВУЗы, исторические места. Первые дают приток арендаторов – абитуриентов, ищущих временное жильё, вторые – внутренних и зарубежных туристов.
Желательно, чтобы в комплексе были магазины, фитнес-клубы, кафе, рестораны, прачечные. Залы для проведения презентаций и конференций, что расширит пул клиентов за счет проведения мероприятий. И особенно привлекательным для бизнес-туристов и творческих людей стали коворкинги. Всё это делает отель более интересным для потенциальных жильцов.
Оценив потенциал проекта, дальше можно перейти к сравнению заявленных программ доходности от девелоперских компаний.
Определение доходности апартаментов
Одним из позитивных факторов повлиявших на развитие апарт-отелей стало решение правительства о запрете размещения объектов гостиничного типа в жилом секторе.
Теперь, когда хостелы, работавшие в жилых домах, оказались вне закона, инвесторы всерьёз задумались о новых вариантах долгосрочных вложений. Кто-то покупает один юнит, чтобы изучить доходность.
Другие предпочитают более крупные инвестиции, покупая несколько апартаментов или даже целый этаж. И законодательство, регулирующее индивидуальную отельную деятельность, и далее будет ужесточаться.
В кондо-отелях выгоднее всего сдавать номера в краткосрочную аренду. Она дороже и обеспечивает быструю окупаемость. Но с недавних пор Российское законодательство исключает возможность сдачи гостиничных номеров физическими лицами. Обойти закон нельзя.
Владелец оформляется, как индивидуальный предприниматель либо делегирует задачу надёжной управляющей компании. Каждый вариант имеет свои особенности. Самостоятельное управление предусматривает необходимость самому искать постояльцев, решать вопросы их обслуживания, уборки в номерах, ремонта.
Если вы нанимаете управляющих, то с ними придётся делиться процентом.
В основном доходные программы опираются на длительность аренды. Традиционно туристический сезон в Санкт-Петербурге с мая по сентябрь. И в холодное время года гостиничный сектор загружается плохо.
А для того, чтобы посуточная аренда приносила доход выше длительной, за пять лет владения юнитом вам нужно обеспечить загруженность номера в районе 70% в год. То есть, в течение 240 – 255 дней принадлежащие вам номера должны быть заселены.
Такие результаты в СПб есть лишь у крупных сетевых отелей.
Сравним несколько примеров.
Сперва оценим долгосрочную аренду и не будем считать затраты на сервисное обслуживание номера, рекламу и периодический ремонт (амортизационные расходы). Предположим, что собственник решил заниматься сдачей в аренду самостоятельно, на длительный срок это не сложно, и для этого оформил, как требуется ИП. При покупке обошелся без ипотеки.
Итак, представим, что инвестор покупает апартаменты на 26,5 м2. в апарт-отеле VALO для самостоятельной долгосрочной сдачи. Организует ИП.
- Стоимость такого юнита составляет 3 060 000 рублей.
- Меблировка и оснащение ещё 740 000 рублей.
- Итого инвестиции составят 3 800 000 рублей.
Прогнозируемая ставка аренды в месяц на рынке на такую студию с учетом локации, проекта, оснащения – 25 000 рублей. Допустим, студия успешно сдается 11 месяцев из 12. Итого выручка в год составит 275 000 рублей.
Коммуналка в среднем обойдётся в 120 рублей с квадратного метра, то есть 3 180 рублей. Вода и электричество ещё примерно в 60 рублей на метр – 1 590р в месяц. Итого в год 57 240 рублей.
Налог на недвижимость (устанавливается регионом) в Санкт-Петербурге на апартаменты указанной стоимости в гостиничном комплексе составляет 0,1% от кадастровой стоимости.
Анализируя проекты уже построенных комплексов апартаментов, мы убедились, что кадастровая стоимость пока по ним невысокая. При такой площади она будет примерно 1 250 000 рублей.
В таком случае налог составит 1 250 рублей.
- Налог по ставке 6% для ИП по УСН придется оплатить в размере 16 500 рублей.
- Страховые взносы в ПФР для ИП – 29354 рублей (в 2019 году, а в 2020 уже 32 448 рублей)
- ОМС для ИП – 6884 рублей (в 2019 году, а в 2020 уже 8 426 рублей)
Таким образом за год юнит принесёт 163 772 рублей. Чтобы окупить инвестиции, вам понадобится более 23 лет.
Можно сдавать посуточно и самостоятельно, но коллизиями законов при этом запрещено оказывать гостиничные услуги. Судебной практики и разъяснений пока нет, чтобы дать четкие рекомендации, как избежать проблем.
Поэтому пока посчитаем краткосрочную аренду с привлечением УК.
Определим среднегодовой доход, как 2 500 рублей/ночь. При позитивном прогнозе на 70% загрузки отеля в течение всего года, можем рассчитывать на 638 750 рублей в течение года.
Комиссия УК составляет 20% (в неё включены все услуги управления отелем, обслуживания постояльцев, стандартный рум-сервис). Поэтому 127 750 вычитаем и получаем на счет выручку за год в размере 511 000 рублей.
- Коммунальные платежи, вода и свет те же 57 240 рублей.
- Налог на недвижимость те же 1 250 рублей.
- Как физлицо, уплачиваем подоходный налог 13%, а именно 66 430 рублей.
И тогда за год наш доход увеличивается до суммы в 386 080 рублей. А вложения окупятся уже за 10 лет.
Приятным бонусом в обоих случаях будет то, что недвижимость защищена от инфляции в отличии от банковских инструментов, капитализация инвестиции будет расти.
Выглядит неплохо, но пока только на бумаге.
В реальности ещё добавятся риски снижения спроса, затраты на амортизацию (периодический ремонт и обновление), скорее всего рост кадастровой стоимости (раз в 3-5 лет производится переоценка кадастровой палатой) до рыночной.
Будем надеяться, что налоговые ставки на апартаменты останутся прежними, и не появятся дополнительные косвенные налоги, как курортный сбор, если правительство Санкт-Петербурга заинтересовано в развитии рынка отелей и туристической отрасли в целом.
Выгодно ли найти способ сдавать номер посуточно самостоятельно, как индивидуальный предприниматель? С одной стороны, вы полностью управляете всеми процессами.
С другой, даже при оптимальной загруженности в те самые 70%, вы будете получать среднегодовой доход не более 43 000 рублей в месяц. По питерским зарплатам это чуть ниже среднего. И нужно будет постоянно тратить время на поиск жильцов, на рекламу, сервисы.
И, скорее всего, совсем без помощи УК обойтись тоже не получится, например, для обязательной регистрации постояльцев на рецепции.
Не преследуем цели прорекламировать такой тип инвестирования, это не коммерческий материал, нам за него никто не заплатит, но на текущей момент есть ощущение, что апарт-отели под управлением являются наиболее перспективным по доходу и наименее трудоемким вариантом. Главное убедиться в профессионализме управляющей компании и ознакомиться с её планом продаж на ближайший год работы отеля.
Варианты для инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге
Рассматривая доходную недвижимость, которую предлагают девелоперы, становится ясным, что все стараются продемонстрировать отличия от конкурентов.
Смысл такой активности понятен – за редким исключением, чаще всего с окончательным позиционированием их комплекса апартаментов застройщики определяются уже начав строительство объекта на купленном участке земли.
Локация, общая площадь, инфраструктура, перспективы развития района – все будет влиять на спрос. Нужен особенный продукт, чтобы инвестор заинтересовался. Поэтому приходится предлагать идею, образ комплекса, дополнительные услуги.
Например, «PLG» реализует в Питере сразу два проекта. Оба относятся к инвест-отелям. Предлагается схема со-инвестирования с минимальным пакетом в 300 000 рублей, объединяющая банковское инвестирование и покупку апартаментов.
Компания-застройщик готова в любой момент выкупить долю, сам юнит, пакет юнитов у инвестора. Поэтому риски потери инвестиций при вхождении в проекты «ПРО Молодость» и IN2IT для инвестора минимальные, что подогревает спрос на эти объекты.
Однако, следует понимать, что при обратном выкупе цена будет ниже текущей рыночной, и прибыль с учетом роста цен за период владения долей окажется скоромнее ожидаемой.
Более стандартный и привычный вариант предлагает апарт-отель NEXT, расположенный в Василеостровском районе города. Главное преимущество этого комплекса – долгосрочная аренда в удобной для постоянного проживания локации и высокое качество материалов в отделке, соответствующее статусу обслуживание и дополнительные сервисы.