Последние десять лет цены на жилье росли, за исключением отдельных периодов. Рынок недвижимости реагировал на кризисы: снижением средней стоимости после 2008 года и ее восстановлением до 2014 года, после чего снова произошел кризис и спад цен.
К 2020 году средняя цена квадратного метра достигла максимума. Сейчас, по данным единой информационной системы застройщиков наш.дом.рф, в новых домах она составляет 70–80 тыс. рублей, средняя цена сделки — 3–4 млн рублей.
По информации Росстата, жилье на вторичном рынке в среднем стоит дешевле — 61 тыс. рублей за квадратный метр. Цены в этом сегменте росли медленнее, чем на первичке: новое жилье по итогам десятилетия показало рост на 52%, а вторичное — всего 5%.
«После 2014 года рынок недвижимости «отстегнулся» от валюты, — объясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. — В динамике цен первоочередную роль начала играть ипотека, ее доступность.
Сейчас реализация госпрограмм субсидирования ипотеки на жилье в новостройках «разогревает» первичный рынок, повышает спрос на нем.
Вторичному ничего не остается, кроме как пытаться привлечь покупателей за счет более низкой цены в условиях более высоких ипотечных ставок».
«Одной из причин роста средней стоимости новостроек стало введение эскроу-счетов, — добавляет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. — Они повысили себестоимость строительства в среднем на 8% и ограничили «распродажи» квартир застройщиками.
Кроме того, спрос на новостройки на фоне действия ипотеки с господдержкой бьет все рекорды: этим летом он на 52% выше прошлогоднего. Из-за оттока покупателей на первичный рынок на вторичном накопился достаточный объем выгодных предложений.
Со снижением ипотечным ставок это дало восстановление спроса на вторичное жилье, в особенности на квартиры в относительно новых домах».
На вторичный рынок приходится большая часть сделок — около 75%, по данным ДОМ.РФ. При этом в базе того же ЦИАН примерно треть объявлений о продаже жилья на вторичке — это квартиры в домах, которые сданы после 2000 года. Как правило, цены на такие объекты теперь выше, чем на этапе строительства.
Чем выше доходы населения — тем активнее рынок и рост цен. Самая дорогая недвижимость сейчас там, где хорошие зарплаты. Это Москва и Питер, а также Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Но есть и исключения.
Например, высокая стоимость жилья в регионах Дальнего Востока и Крайнего Севера обусловлена более сложными техническими условиями строительства, а сравнительно невысокие цены в Краснодарском крае — большим объемом новостроек и конкуренцией, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Инфляция дает подорожание всех товаров и услуг, в том числе жилья.
«Если цены на жилье растут быстрее инфляции и доходов населения, это снижает доступность жилья, приобрести его становится все сложнее, — объясняет руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
— Мы же наблюдаем обратное: с 2010 года накопленный рост цен на жилье в новостройках почти вдвое ниже, чем накопленный уровень инфляции, и примерно втрое ниже, чем накопленный рост зарплат. Стоит отметить, что рост цен на жилье должен превышать инфляцию.
В таком случае удорожание строительных материалов, рост зарплат и других затрат застройщиков будет компенсирован увеличением доходов от продажи жилья. Это поддержит привлекательность отрасли жилищного строительства и повысит предложение жилья для населения».
Если с ростом инфляции реальные располагаемые доходы населения падают (по данным Росстата, так было с 2014 по 2017 год) или остаются неизменными, покупательская способность сокращается. Люди больше тратят на повседневные товары, а возможностей сберегать и делать крупные покупки становится меньше, говорит Мария Литинецкая.
Предложение на рынке напрямую зависит от качества жилья. Сейчас увеличилось число проектов так называемого комфорт-класса — с хорошей осмысленной архитектурой, грамотным территориальным планированием, говорит глава Всероссийского центра строительной политики Александр Моор. Цены на квартиры в таких домах выше, чем в простом экономе.
«В нулевые годы была более популярна точечная застройка, теперь все больше проектов с комплексным освоением территорий, — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Застройщики думают над дворовым пространством.
Например, по принципу «дворы без машин» в Москве и Московской области сейчас возводится более половины новых домов. Строительство детских площадок, садов и школ, система управления домом также прорабатываются при комплексном освоении».
Какое жилье строят и покупают?
Объемы строительства по сравнению с 2010 годом увеличились, и новых предложений на рынке стало больше. При этом рост числа квартир эксперты связывают со снижением их средней площади. По данным Росстата, за десять лет она упала на 17%: с 62,7 до 51,6 кв. м.
Большая часть представленных сейчас на первичном рынке квартир — однокомнатные и небольшие двухкомнатные. У некоторых крупных девелоперов портфель текущих проектов на 80% состоит из «однушек», отмечают в РАСК.
«Формирующийся дисбаланс в квартирографии может иметь существенные проблемы уже в ближайшем времени, — предупреждает Николай Алексеенко. — «Однушки» все же рассчитаны на одного или семью из двух человек, возможно с совсем маленьким ребенком.
Рано или поздно возникнет потребность в увеличении площади, и семья сталкивается сразу с двумя проблемами: с одной стороны, обилие однокомнатных квартир на рынке создает трудности с продажей, особенно если дом не находится в удобном и развитом районе.
С другой стороны, сложно найти на рынке новую подходящую «двушку-трешку».
«Однушки» расходятся быстрее больших квартир в условиях невысокой покупательской способности, и застройщики это учитывают. По той же причине в крупных городах увеличивается строительство апартаментов. По данным компании «Метриум», в Москве по итогам первого полугодия 2020 года их число на рынке достигло 3,6 тыс. единиц, показав рост на 43% за год.
«При строительстве апарт-отеля застройщики экономят на документации, на социальной инфраструктуре. Соответственно, такое жилье стоит дешевле в среднем на 10–15%. Но нужно учесть, что у него другой правовой статус, — подчеркивает Александр Моор. — Это коммерческая недвижимость, и коммунальные услуги там обходятся дороже. Кроме того, в апартамент-отеле пока нельзя оформить прописку».
По объемам вводимого жилья индивидуальное строительство (ИЖС) догоняет многоквартирные дома. В 2019 году оно показало рост 19% (6 млн кв. м) со средней площадью почти втрое больше «квартирного» показателя (139 кв. м).
Эксперты считают, что на динамику могла повлиять дачная амнистия. По предварительным оценкам, по дачной амнистии может вводиться до 7 млн кв. м жилья ежегодно, сообщают в Минстрое.
Но в 2019 году цифра могла быть больше, так как собственники стремились успеть зарегистрировать свои ранее построенные дома по упрощенной схеме.
На развитие индивидуального жилищного строительства кабмин предлагает выделить 137,7 млрд рублей. Программу до 2024 года подготовил Минстрой, она предполагает увеличение годового объема ввода ИЖС до 40 млн кв. м, использование типовых проектов домов, стандартизацию ипотечного кредитования ИЖС, а также господдержку отдельных категорий граждан.
«Мы сейчас тоже формируем предложения по развитию территорий под ИЖС в регионах, будем направлять в правительство, — поделился Александр Моор. — Скопились земли в городах, которые востребованы, но не подходят для многоэтажного строительства.
Например, есть в центре или новом районе Краснодара 10 соток под жилое строительство. Их надо осваивать грамотно, иначе на этой территории появится самострой и мы опять получим проблемный объект и судебные иски. Чтобы такого не было, нужна программа, четкие условия, что на таких землях можно строить.
Например, трех-четырехэтажные дома с социальной инфраструктурой на первом этаже, как в Европе».
Стала ли выгоднее ипотека и что о ней стоит знать?
Каждая вторая покупка квартиры в России происходит с привлечением ипотеки. По данным ДОМ.РФ, с 2010 года популярность ипотечных кредитов выросла в три раза. На первичном рынке доля поднялась до рекордных 67%, на вторичке — до 38%.
Ипотека на жилье в новостройках сейчас пользуется большим спросом за счет госпрограмм субсидирования. Из них основная — это льготная ипотека для всех категорий граждан под 6,5% годовых. На этих условиях уже выдано 123,8 тыс. кредитов общей суммой почти 330 млрд рублей, собщают в ДОМ.РФ.
«В реальности банки сейчас кредитуют население в рамках этой программы по еще более низкой ставке — 6,0–6,2%, — рассказывает Михаил Гольдберг. — Похожая программа в 2015–2016 годах была менее выгодной — реализовывалась по средней ставке 12% годовых.
Кроме того, сейчас есть еще и «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека». Это программы, направленные на отдельные категории граждан, по ним ставка даже ниже, чем по новой льготной программе — менее 5% и 2% соответственно.
Они также поддерживают спрос на жилье».
На вторичном рынке ставки по выданным кредитам в целом выше, по данным ДОМ.РФ — в среднем на 2% годовых. За счет этого доля ипотечных кредитов на вторичку, в последние годы составлявшая в среднем около 75%, снизилась до 65% в мае–июне этого года.
Снижение ставок способствует уменьшению ипотечной нагрузки, но экономия для заемщика не всегда очевидна.
«В первую очередь человек ориентируется на размер ежемесячного платежа, чтобы обслуживание ипотеки было комфортным, — объясняет Николай Алексеенко. — Но мало кто обращает внимание на общую сумму переплат.
Например, в марте 2020 года со снижением ставок размер среднего ипотечного кредита вырос и достиг максимума за последние два года: порядка 2,5 млн рублей в целом и 3,1 млн рублей — на первичном рынке жилья.
Чтобы компенсировать существенное увеличение тела кредита, население вынуждено увеличивать сроки кредитования, что сохраняет размеры аннуитетных платежей на приемлемом уровне».
Средний срок выданной ипотеки действительно увеличился. Сейчас он составляет 18,3 года (в 2010 году — 16,4 года).
Такая динамика не связана с падением ставки, подчеркивает Мария Литинецкая. Быстрее выплатить кредит люди могут, если растут их доходы.
Средний срок ипотек сокращался до 2014 года, после началось снижение доходов, и заемщики стали «растягивать» кредит, чтобы уменьшить нагрузку.
«От снижения ставок выгоду получают не только новые, но и действующие заемщики, — отмечает Михаил Гольберг. — За год ставки по ипотеке снизились почти на 3 процентных пункта. В среднем при рефинансировании это уменьшает ежемесячный платеж на 4 тыс рублей.
Снижению нагрузки и риска ипотечного дефолта способствует также наличие первоначального взноса в размере не менее 15%. Если его нет, то фактически при той же стоимости квартиры вы берете у банка кредит большего размера. Кроме того, ставки по таким кредитам обычно выше.
Как результат, растет величина ежемесячного платежа, что негативно сказывается на возможности заемщика обслуживать ипотеку».
Обслуживать ипотечные кредиты россияне стали лучше, это видно по тому, как падает доля просроченной задолженности.
Резкий рост долгов в 2011 году директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков связывает с дефолтами по валютной ипотеке из-за падения курса рубля.
Но теперь доля таких кредитов мала (в 2019 году резидентам-физлицам выдан 21 кредит, по данным ЦБ), а 40% семьей, взявших рублевую ипотеку, тратят на погашение кредитов менее четверти своих доходов.
«Сейчас среднее значение показателя долговой нагрузки у российских заемщиков — примерно 23%, — рассказывает Алексей Волков. — В целом оно комфортное и, даже если составит 30%, позволит обслуживать ипотечный кредит со средними параметрами при семейном доходе в 63,3 тыс. рублей».
По данным НБКИ, на покупку своего жилья в ипотеку большинство россиян решается в возрасте 30–39 лет (46% заемщиков). Четверть (23%) берут ипотечный кредит после 40 лет. А вот доля молодежи до 30 лет в кредитовании снизилась почти на треть: в 2014 году таких было 31%, сейчас — 22%.
Ипотеку берут чаще, если в регионе хорошие зарплаты. Например, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах на 1 тыс. жителей приходится 15 и 17,4 кредитов в год соответственно.
В Москве показатель почти в два с половиной раза ниже.
Это говорит о том, что, несмотря на самый высокий уровень доходов населения в стране, московское жилье все еще стоит слишком дорого, считает Мария Литинецкая.
Будем ли мы жить лучше?
Обеспеченность жильем растет, но медленно. По данным Росстата, сегодня на человека в среднем приходится 26 кв. м. Это низкий показатель по сравнению с развитыми европейскими странами и США.
«В США на одного жителя приходится 70 кв. м, в Германии и Франции — 39 кв. м, — приводит цифры Мария Литинецкая. — У нас схожий показатель обеспеченности с Китаем (27 кв. м), но этот паритет не в нашу пользу, учитывая тот факт, что население КНР гораздо многочисленнее».
В российских городах-миллионниках показатель обеспеченности еще ниже и составляет примерно 22 кв. м на человека. А условному жителю столицы вообще приходится ютиться на 19 «квадратах» или переезжать в Подмосковье, где самый высокий средний показатель обеспеченности жильем в стране — 33,5 кв. м.
«У нас пока не закрыта базовая потребность — чтобы каждый взрослый человек имел свою комнату, а это происходит примерно при 30 кв. м обеспеченности», — говорит Алексей Попов.
В сельской местности, где 70% населения проживает в частных домах, средний показатель обеспеченности — 27,3 кв. м. Эксперты считают, что он может быть выше, но учет площади частных домов менее прозрачный, чем многоквартирных. Частник может построить дом, но зарегистрировать меньше метров, чем есть на самом деле, или вообще не ставить постройку на учет.
За последние пять лет показатель обеспеченности вырос во всех регионах, кроме Чукотки, ЯНАО и Магаданской области.
«Обеспеченность зависит от объема всего жилищного фонда — сколько домов строят, сколько выбывает, а также от динамики численности населения, — объясняет Михаил Гольдберг.
— Для роста обеспеченности необходимо, чтобы вводы жилья устойчивого росли на протяжении долгого времени.
А вот доступность жилья может меняться на 5–10% в год в зависимости от уровеня доходов населения, ставок по ипотеке и стоимост жилья».
Показатель доступности определяет, сколько семей могут обслуживать кредит на жилье и тратить при этом не более 35% своего дохода. По данным ДОМ.РФ, в 2010 году доля таких семей в среднем по России составляла менее 25%, а к 2020-му увеличилась вдвое.
«Всего за прошедшее десятилетие свыше 30 млн семей смогли улучшить жилищные условия, – оценил Михаил Гольдберг. – Последнее время это в среднем 3–3,5 млн семей ежегодно, из них свыше 1 млн семей улучшают жилищные условия с помощью ипотеки».
«Чаще всего первое жилье приобретается по принципу «лишь бы была крыша над головой», — говорит Александр Моор. — Уже потом, когда человек начинает больше зарабатывать или заводит семью, он повышает уровень и класс проживания.
Рынок должен отвечать этим запросам, и сейчас действительно много хороших, интересных предложений. Но главное, конечно, чтобы у людей была финансовая возможность купить достойное жилье.
Для этого необходим рост благосостояния и меры поддержки, которые будут не психологическими, а реальными».
Евгения Горкунова, Артем Иволгин, Татьяна Евсякова, Константин Каковкин, Владимир Дедов
Кредит на переезд: куда и откуда уезжают россияне при помощи ипотеки
Фото Владимира Смирнова / ТАСС В 2020 году страна пережила бум ипотечного кредитования. Россияне активно брали ипотеку, чтобы переехать в другое место. Популярностью пользовались 14 регионов, включая Москву и область, выяснил Forbes
Forbes проанализировал данные Центробанка и Росреестра и обнаружил, что в 2020 году россияне активно брали ипотечные кредиты на покупку квартир в регионах, где не проживали до этого. Популярностью пользовались 14 регионов: Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, Крым, Севастополь, Адыгея, Краснодарский край, а также Ленинградская, Новосибирская, Свердловская, Калининградская, Самарская, Рязанская и Архангельская области.
Всего на первичном рынке жилья в прошлом году было оформлено около 615 500 договоров долевого участия, из них 366 379 — в одном из 14 регионов-«продавцов», причем как минимум 107 582 — жителями других мест.
В 2020 году доля покупок новых квартир, оплаченных за счет ипотечного займа, резко выросла: приблизительно с 54% в 2019 году до 79%, следует из расчетов Forbes, основанных на данных ЦБ и Росреестра.
При этом в большинстве российских регионов ипотечных кредитов было выдано больше (иногда в разы), чем продано жилья — оформленные там займы пошли на покупку квартир в других регионах.
Впервые внимание на это обратил Тelegram-канал «Шумпетер не одобрит».
В 2020 году российские банки выдали 1,71 млн ипотечных кредитов, на 35% больше, чем в 2019 году, и на 16% больше, чем в 2018-м. Сумма выданных кредитов — 4,3 трлн рублей — выросла соответственно на 51% к 2019-му и на 43% к 2018 году. Общая задолженность россиян по ипотечным кредитам по итогам года превысила 9 трлн рублей.
Интерес россиян к ипотечному кредитованию был вызван, с одной стороны, рекордно низкими рыночными процентными ставками, а с другой — запуском программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%.
В ноябре первый зампред правления «Совкомбанка» Сергей Хотимский отмечал, что из-за падения ставок по вкладам люди снимают деньги с депозитов и используют их в качестве первоначального взноса на ипотеку.
- В абсолютном выражении по числу приезжих покупателей лидирует Московская область: на строящиеся в ней квартиры было оформлено 65 411 договоров долевого участия, из которых максимум 37 296 пришлось на тех, кто уже живет в регионе (при условии, что они не покупали жилье в других регионах России, в ином случае это количество еще меньше). Иными словами, минимум 43% всех купленных в области квартир в новостройках Подмосковья приобрели жители других областей.
- Далее следует Москва, где приезжие граждане купили не менее 26 922 квартир в новостройках, то есть оформили от 30% всех договоров долевого участия; затем — Санкт-Петербург с 18 524 квартирами. В целом на две столицы и Московскую область приходится 68% из 107 582 квартир, приобретенных жителями регионов-«покупателей» в чужих субъектах. За Санкт-Петербургом следуют Краснодарский край (9408 квартир), Новосибирская (7317) и Ленинградская области (6634). Александр Москатов, управляющий директор МИЭЛЬ, оценивает числоиногородних покупателей на рынке новостроек Москвы и Подмосковья более чем в 35%, на вторичном рынке — около 25%. Ипотечных покупателей из всего объема иногородних покупателей, по его словам, — около половины.
- По доле приезжих на рынке первичного жилья лидером оказалась расположенная рядом с Краснодарским краем Адыгея, где таких квартир более половины. Далее следуют Московская, Ленинградская, Новосибирская области, Москва, Крым и Севастополь.
- Большинство регионов выступают как поставщики покупателей на рынке недвижимости: например, все кредиты в Туве, Магаданской и Мурманской областях их жители взяли для покупки жилья в других частях страны, на Кузбассе минимум 77% всех купленных жителями квартир находились за его пределами, в Калмыкии — 81%, в Томской области — 75%.
- Больше всего покупателей другим регионам обеспечивает Тюменская область: минимум 7216 квартир ее жители купили не «дома». Далее следуют Кузбасс, Башкортостан, Мурманская область, Красноярский край, Оренбургская область, Коми, Чувашия, Волгоградская и Вологодская области. Не менее 41 738 новых квартир их жители приобрели за пределами родных регионов — это около 7% всех договоров долевого участия, оформленных в прошлом году.
- Десять субъектов «для переезда» — две столицы и прилегающие области, Крым и Севастополь, Краснодарский край и Адыгея, Новосибирская, Калининградская и Рязанская области — привлекали россиян и в 2019 году. Но в целом список был шире: кроме этих десяти, в нем присутствовали Воронежская и Иркутская области, Ставропольский край, Северная Осетия, Чечня, Магаданская область с Чукоткой и Ингушетия.
Это постоянная тенденция: заработав деньги в регионе с суровым климатом, люди переезжают на юг, чтобы на пенсии жить в местности с мягким климатом, замечает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов.
Для части россиян покупка жилья в столице — инвестиционный вклад, но, помимо этого, в крупных деловых, культурных и академических центрах, таких как Москва, Санкт-Петербург или Екатеринбург, недвижимость приобретают родители для своих детей, приезжающих туда учиться, в расчете на то, что впоследствии они останутся там работать и жить.
То есть, помимо миграции пенсионеров, есть еще миграция потомков, резюмирует он. На вторичном рынке, по словам Грибанова, ситуация аналогичная.
Москатов называет несколько причин роста количества иногородних покупателей с ипотекой в 2020 году.
«Рост доли этих покупателей находится в прямой корреляции с общим ростом интереса к недвижимости, это вызвано: льготной ипотекой и снижением ипотечной ставки, в том числе и на вторичном рынке, перекладыванием сбережений из банковских депозитов в квадратные метры, реализацией отложенного спроса, накопленного за время пандемии», — перечисляет эксперт. По его словам, в 2020 году был отмечен ростом интереса к московской недвижимости со стороны покупателей из центральных регионов «притом что традиционно преобладали покупатели из Сибири, Казани, с юга России».
В ФСК не заметили роста ипотечного кредитования среди покупателей из других регионов. По словам представителя застройщика, она остается стабильной — на уровне 30-32%. «В целом среди ипотечников доля регионалов снизилась, они всегда были более аккуратные и предпочитают приобретать готовое жилье, чаще используют рассрочку и так далее», — ответили в компании.
- Оценили, сколько было заключено договоров долевого участия в строительстве квартир в каждом регионе. Росреестр регулярно публикует данные об общем количестве заключенных договоров, каждый из них регистрируется в том регионе, где строится жилье. Чтобы определить, сколько из них заключили физлица для покупки квартир (с 2018 года Росреестр не публикует эти данные), мы рассчитали среднюю долю купленных квартир за 2014-2017 годы (80,6%).
- Оценили, сколько договоров долевого участия оформили жители каждого региона. Банк России публикует данные о том, сколько ипотечных кредитов берут жители каждого региона (оформляются по месту регистрации заемщиков), а разделив общее количество взятых кредитов на общее количество оформленных договоров долевого участия, мы получили среднюю по России долю сделок на первичном рынке, профинансированных за счет ипотеки — в 2020 году она составила 79%. Чтобы определить общее количество договоров долевого участия, заключенных жителями каждого региона, мы делили количество взятых ими кредитов на эту долю.
- Исходя из разницы между этими двумя показателями, мы определили «продавцов» и «покупателей» квартир среди регионов. Регионы-«продавцы» — те субъекты, где было продано больше квартир, чем купили жители этих регионов за год где-либо в России. Значительную часть спроса на их рынке недвижимости обеспечивают россияне из других регионов. Регионы-«покупатели» — те субъекты, где количество проданных квартир оказалось меньше количества купленных их жителями где-либо в России. Проживающие там россияне активно покупают жилье в других субъектах России, в том числе с привлечением кредитов.
- Автономные округа в расчетах не учитывались.
При участии Рузаны Малиной
Россияне стали покупать новостройки и «вторичку» почти вдвое чаще
Продажи первичного жилья в России по итогам апреля 2021 года оказались на 96% выше, чем в тот же месяц 2020-го. Как сообщили в Росреестре за апрель в стране было зарегистрировано порядка 87 тыс. ДДУ.
В Росреестре подвели итоги апреля и первых 4 месяцев на рынке новостроек и вторичного жилья. За первые 4 месяца 2021 года в целом по Российской Федерации зарегистрировали примерно 276,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве. Этот результат почти в 1,5 раза (+43%) превысил показатель за аналогичный период 2020-го.
Только за апрель в стране оформлено около 87 тыс. ДДУ. Годовой рост числа сделок — 96%. Больше всего ДДУ в середине весны было зарегистрировано на рынке новостроек Москвы (13 тыс. ДДУ), Московской области (11 тыс.) и на рынке новостроек Санкт-Петербурга (10 тыс. ДДУ).
На рынке «вторички» специалисты ведомства тоже зафиксировали рост. В апреле 2021-го в стране было оформлено 405 тыс. таких сделок, а годом ранее их число составляло 197 тыс. Таким образом, спрос на вторичное жилье в России в годовом выражении увеличился на 105%.
Лидером по количеству сделок купли-продажи недвижимости в отчетный период стал столичный регион. Так, на рынке вторичных квартир в Подмосковье было зарегистрировано 25 тыс. сделок, на рынке продаж квартир в Москве – 17 тысяч. В первую тройку по числу сделок со «вторичкой» вошел и рынок недвижимости Краснодарского края (24 тыс. сделок).
Значительный всплеск активности потребителей этой весной произошел и в сегменте ипотеки. За апрель Росреестр зарегистрировал 387 тыс. ипотечных сделок, что на 14% выше результата за предыдущий месяц и на 122% больше, чем за тот же отрезок прошлого года.
Максимальной популярностью жилищное кредитование пользовалось среди тех, кто хотел приобрести квартиру или купить дом в Московской области (30 тыс. ипотечных сделок) и в Москве (24 тысяч). «Бронзу» по этому показателю поделили рынок квартир Санкт-Петербурга и Краснодарского края.
В каждом из этих регионов за месяц было оформлено около 21 тыс. ипотек.
«Значительный рост числа сделок с недвижимостью в целом по России вызван сразу несколькими факторами, — комментирует статистику президент Российской гильдии риелторов, член Общественного совета при Росреестре Игорь Горский.
– В первую очередь, влияние оказало постоянное снижение ипотечных ставок и действие программ льготного жилищного кредитования. Кроме того, повысилась и финансовая устойчивость граждан. Еще одна важная причина — недвижимость остается основным инструментом, в который россияне уверенно инвестируют.
Драйвером развития рынка выступают и застройщики, предлагающие новые, все более комфортные и технологичные концепции жилых комплексов, востребованные инфраструктурные проекты».
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Почему россияне стали реже брать ипотеку?
Business FM
Спрос на жилищные кредиты в марте по сравнению с прошлым годом сократился на 15%. По прогнозам экспертов, падение будет продолжаться
Спрос на жилищные кредиты в марте по сравнению с прошлым годом сократился на 15%. По прогнозам экспертов, падение будет продолжаться
Интерес к ипотеке упал. Банкам приходится бороться за заемщиков. По данным Объединенного кредитного бюро, число выданных россиянам жилищных кредитов в I квартале сократилось на 12% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Как пишут «Ведомости» со ссылкой на данные ДОМ.РФ и Frank RG, заметнее всего спрос на ипотеку снизился в марте — на 15% по сравнению с тем же периодом прошлого года и падение будет продолжаться.
Причины объясняет младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Екатерина Щурихина младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»
«Это обусловлено как возросшими ставками по ипотеке, так и ростом цен на жилье. Особенно активно растут цены в сегменте первичного жилья в связи с тем, что в середине года начнется переход застройщиков на банковское фондирование вместо долевого финансирования.
Как раз мартовский провал обусловлен тем, что в январе и феврале по большей части реализовывались заявки, которые были одобрены в конце прошлого года, когда начался ажиотажный спрос на ипотеку, поскольку заемщики увидели повышение ставок и предъявляли опережающий спрос.
Мы ожидаем все-таки некоторое замедление рынка, по крайней мере в первой половине года, пока ставки держатся на уровне стабильно выше 10%.
А во второй половине года динамика ставок и выдач будет в значительной мере зависеть от того, будет ли Банк России смягчать кредитно-денежную политику и пойдут ли вниз ставки по ипотеке и в целом ставки на рынке».
Сейчас стоимость однокомнатной квартиры на столичном вторичном рынке жилья начинается от 6 млн рублей. Еще два года назад ценник был ниже на 1,5 млн, говорят участники рынка. Но очень скоро цены вновь пойдут вниз, причем ипотечная политика банков сыграет в этом ключевую роль, считает гендиректор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников.
Дмитрий Овсянников гендиректор компании «Ипотек.ру»
«50% жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов.
А если мы будем рассматривать не только те кредиты, которые выдаются непосредственно на покупку, но и под залог, допустим, имеющейся недвижимости, то есть когда явно не прослеживается цель, то окажется, что ипотека играет куда более значительную роль, что не 50%, а возможно, и все 70% квартир приобретается с тем или иным участием кредитных денег.
Сейчас банки решили, что они как-то высоко повысили процентные ставки, спрос упал и не пора ли процентные ставки опять немножко понижать. Поэтому я думаю, что где-то во втором квартале мы будем замечать удивительное явление, когда, с одной стороны, процентные ставки опять сползут вниз, но и стоимость недвижимости тоже ползет вниз».
По словам экспертов, уже в марте банки стабилизировали ипотечные ставки, а в апреле некоторые крупные игроки даже начали небольшое снижение.
Источник: Business FM
Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье | Ипотека онлайн
В статье расскажем, где лучше взять ипотеку на вторичное жилье, так как рынок вторички в 2019 переживает повторный подъем. Сейчас многие потребители увидели выгоды, которых нет в новостройках, например, развитая инфраструктура, полная усадка дома и пр.
В каком банке выгоднее взять ипотеку: низкая процентная ставка
Стандартным процентом считается 10-13%. Этот показатель может существенно уменьшиться при наличии специальной программы. К примеру, Восточный банк предлагает Семейную ипотеку.
Предложение действует для семей, в которых родился второй или третий ребенок в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года.
Это программа с государственной поддержкой, и она распространяется как на новостройки, так и на вторичку (только для жителей ДФО).
Условия Восточного банка на лучшую ипотеку на вторичное жилье:
- максимальная сумма – от 500 тыс. руб. до 12 млн. рублей;
- первоначальный взнос – не менее 20%;
- продолжительность кредитования – от 3 до 30 лет;
- процентная ставка – 6%. Если заемщики проживают и имеют регистрацию в Дальневосточном округе, процент еще снижается – до 5%.
Аналогичное предложение с господдержкой на вторичку есть у ЮниКредитБанк.
Для остальных граждан, которые не попадают под данную категорию, процентная ставка выше и в среднем составляет 10-13%. Она зависит от множества факторов:
- величина первоначального взноса – чем он больше, чем меньше процент, так как риски для банка становятся минимальными;
- наличие страхового полиса жизни и здоровья – это необязательная услуга страховых компаний, при отказе от которой ставка может стать выше;
- наличие вклада или зарплатной карты – для всех проверенных клиентов банки предлагают более выгодные условия и выгодную ипотеку на квартиру.
Самая маленькая переплата
То, сколько вы переплачиваете, зависит от величины ежегодного процента и длительности кредитования. Если вы хотите минимальную сумму переплаты, необходимо заключать сделку на короткий срок, но тогда будет высокая ежемесячная оплата.
https://www.youtube.com/watch?v=0WKMQW59BPM
Альтернативный вариант – делать досрочные погашения, сперва частичные, а затем полное. Но необходимо тщательно читать условия кредитования – не будет ли начислена комиссия за такую услугу.
Промсвязьбанк предлагает программу Вторичный рынок, здесь выгодная ипотека на жилье с минимальной переплатой. Условия зависят от того, какой первоначальный взнос будет сделан. Если он от 10 до 15 процентов от стоимости квартиры, то процентная ставка равна 10,7%. При первой оплате от 15% до 80% – 10,4% годовых.
Рекомендуемая статья: Покупка новостройки по военной ипотеке
Самая маленькая сумма
Величина ежемесячного платежа будет тем меньше, чем:
- больше первоначальный взнос (соответственно, сумма самого долга становится небольшой);
- ниже процентная ставка;
- дольше срок кредитования.
Лучшая ипотека на вторичное жилье с маленькой суммой ежемесячных выплат представлена в банке ВТБ. Программа называется Вторичное жилье. Если квартира стоит 2 млн. руб., а первоначальный взнос составляет 500 000 рублей (разрешено от 10% от стоимости), то при условии максимальной продолжительности кредитования на 30 лет ежемесячная выплата будет составлять 12 800 р.
Условия ипотеки ВТБ — в помощь заемщику
Как рассчитать ипотеку ВТБ онлайн — пошаговая инструкция
Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье: там, где не учитывают иждивенцев
Раньше максимальная величина займа определялась, исходя из дохода заемщика и созаемщика.
С недавнего времени ситуация изменилась, и банки начали учитывать не только сумму зарплаты, но и вычитывать средства, которые уходят на детей, недееспособных родственников и прочих иждивенцев.
То есть теперь, чем больше неработающих членов семьи, тем меньше шанс получить большой заем. Средняя сумма понижения – от 5 до 10 тысяч рублей в месяц на каждого иждивенца.
Такая тактика позволяет минимизировать риски, поскольку в ситуации кризиса, потери работы заемщик сначала будет кормить детей, а только потом оплачивать кредит. Теперь, если у потенциального заемщика заработная плата 50 000 рублей и один ребенок, то фактически будет считаться, что доход – 40-45 тысяч.
Но не все финансовые компании придерживаются данного порядка. Самая выгодная ипотека на вторичное жилье без учета иждивенцев – программа Вторичное жилье от ВТБ.
Условия:
- процентная ставка – от 9,7%. Минимальный процент для партнеров банка;
- первый взнос – не менее 10% от стоимости жилья;
- максимальная сумма займа – от 600 000 до 60 млн. рублей;
- возможность заключить сделку без подтверждения дохода – тогда будет сделана надбавка на ставку в размере 0,25%;
- срок кредитования – до 30 лет.
При подтверждении дохода может учитываться заработок до четырех созаемщиков, но при этом ВТБ не обращает внимание на количество детей и прочих иждивенцев.
Где выгоднее взять ипотеку: там, где не учитывают кредитные карты ( или учитывают только одну)
Многие граждане пользуются кредитками. Это удобно, особенно если оплачивать задолженность в льготный период, то есть до момента начисления процентов.
Но пользование карточкой воспринимается банками как кредитование, поэтому при просмотре кредитной истории наличие кредитки равно действующему займу на сумму лимита. Есть два выхода.
Либо закрыть полностью кредитку или уменьшить лимит по ней. Либо искать, где выгоднее брать ипотеку с кредитной картой.
Но есть третий вариант. Банки против, если кредитка, которой вы пользуетесь, принадлежит другой финансовой организации. Но если у вас карточка, которую выпустил кредитор, и вы по ней оперативно и без задолженностей расплачиваетесь, то это становится плюсом при заполнении документов.
Рекомендуемая статья: Когда возможна отсрочка платежей по ипотеке
Список банков, где при наличии кредитки сразу из дохода высчитывается 10%:
- Юникредит;
- Промсвязьбанк – могут более гибко отнестись к этому вопросу при наличии созаемщика;
- Сбербанк – обычно менеджеров не устраивает наличие одновременно большого количество обязательств;
- УралСиб.
В каком банке самая выгодная ипотека при наличии действующей кредитки или потребительского кредита, список:
- Альфа-Банк;
- Открытие;
- ТрансКапиталБанк (ТКБ).
Еще один хороший вариант, когда кредитная история фактически не оценивается, а значит и не учитывается наличие кредиток, это воспользоваться программой Военная ипотека от банка Россия.
Это одна из немногих финансовых организаций, которая предлагает военнослужащим приобрести не первичку, а вторичку.
Воспользоваться выгодной ипотекой на вторичное жилье могут только военнослужащие, которые отслужили на контрактной основе более двух лет.
Условия:
- нет проверки КИ, так как ежемесячные взносы оплачивает государство;
- максимальная сумма – до 2,5 миллионов рублей;
- первоначальный взнос – от 10%, он оплачивается также государством;
- продолжительность кредитования – до 20 лет;
- процентная ставка – 9,5%.
Какой срок ипотечного кредита выгодный
Это вечный вопрос: какую ипотеку выгоднее взять – с большой ежемесячной оплатой, но на короткий срок или на все 30 лет, но с небольшой выплатой. Конечно, чем больше продолжительность кредитования, тем больше общая переплата. Наиболее выгодный срок ипотеки – 10 и менее лет, особенно если сперва оплатить большой первоначальный взнос.
Но никто не может дать гарантию, что за ближайшие годы не поменяется материальная ситуация. Поэтому безопаснее растянуть выплаты на 20-25 лет, а если получается платить больше, то следует делать досрочное погашение.
В каком банке выгоднее брать ипотеку
Рассмотрим несколько условий и порекомендуем финансовые учреждения.
Если нет 21 года
Обычно восемнадцатилетние граждане могут являться созаемщиками, например, со своими родителями. Но что делать, если вам хочется самостоятельно погашать заем, а банки считают, что только с 21 года появляется достаточная финансовая независимость? Взять ипотеку выгодно в банке, который разрешает кредитование с 18 лет. К ним относятся:
- Северный морской путь, программа Акция 9,99%.
- Открытие, программа Квартира от банка.
- Национальная фабрика ипотеки, предложение На покупку недвижимости.
Со скольки лет можно брать ипотеку
Выгодные предложения ипотеки для пенсионного или предпенсионного возраста
Большинство ипотечных продуктов предназначены для граждан в возрасте до 65 лет, иногда его еще сильнее сокращают – до 60. 65 – нормальный предпенсионный период, когда большинство людей еще работают, но уже могут получать пенсию, то есть имеют два источника дохода.
Работающим пенсионерам без труда удается получить выгодные условия. Но и только при наличии пенсии можно рассчитывать на займ по следующим программам:
- Ипотека для госслужащих от ТрансКапиталБанка – до 75 лет.
- Залоговая недвижимость от ВТБ – до 70 лет.
- Вторичное жилье от ВТБ – до 75 лет.
- Готовое жилье от Инвестторгбанка – до 75 лет.
- Готовое жилье от ТрансКапиталБанка – до 75 лет.
Рекомендуемая статья: Ипотека с друзьями – нюансы, плюсы и минусы
Условия ипотеки для пенсионеров в Сбербанке
Если нет официального трудоустройства
Большинство финансовых организаций предлагают ипотечные продукты только при условии достаточного официального дохода. Если вы не получаете белую зарплату, вы можете воспользоваться предложением от ВТБ – Победа над формальностями. Согласно условиям, заемщик имеет возможность не предоставлять справку о доходах.
Как взять ипотеку без справок о доходах?
Ипотека по двум документам: порядок оформления, документы, список банков
Если нет первоначального взноса
Лучшие ставки по ипотеке на вторичное жилье банки предлагают тем, кто вносит крупный первый взнос, около 50%. Нужно быть готовым, что чем меньше эта сумма, тем больше процент, так как для финансовой организации это всегда риск.
- Ипотека без первоначального взноса — как оформить?
- Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя
- Программы, которые вам подойдут:
- Вторичное жилье от ВТБ.
- Готовое жилье от Инвестторгбанк.
- Готовое жилье от Альфа-банк.
- Приобретение готового жилья от Интерпрогрессбанк.
Для молодой семьи
Семьи, имеющие двух и более детей, имеют возможность пользоваться господдержкой, то есть покупать квартиры на выгодных условиях – по 5,5%-6% в год. Многие финансовые организации идут навстречу государственной поддержке и предлагают потребителям не только новостройки, но и вторичку. О выгодной ипотеке отзывы наиболее хорошие на следующие предложения:
- Семейная от банка Хлынов.
- Господдержка для семей с детьми от Сбербанка.
- Ипотека с господдержкой для семей с детьми от Русь.
- Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
- Ипотека Сбербанка для молодой семьи (с субсидией)
- Аналогичные программы представлены в следующих банках:
- Плюс;
- Кубань Кредит;
- Газпромбанк;
- Актив Банк;
- Райффайзенбанк;
- Севергазбанк и другие.
Нужно сделать занижение стоимости
Большинство продавцов просят покупателей в документах проводить сделку купли-продажи с заниженной стоимостью. Это нужно для того, чтобы не платить большой налог. Но на это идут не все банковские организации. Могут согласиться:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- САИЖК;
- Росбанк;
- Дельтакредит;
- Ак Барс;
Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?
Нужно сделать завышение стоимости
Такая не совсем законно, но на это идут довольно уважаемые банки:
- Металлинвестбанк;
- Сбербанк;
- ВТБ;
- ФК Открытие;
- Райффайзенбанк;
- Транскапиталбанк;
- Россельхозбанк;
- Промсвязьбанк.
Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя
В статье мы рассказали про то, какая ипотека самая выгодная при покупке жилья на рынке вторички. Будьте внимательны при заключении сделки.
Оцените автора (1