Разбираемся, как изменятся цены на квартиры в ближайшие месяцы, будет ли новый скачок цен и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость
Роман Пименов / ТАСС
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
По оценкам Knight Frank, в 2020 году цены на первичном рынке Москвы выросли на 16,2%. Для сравнения — в 2019 году рост составлял 11%, в 2018 году — 8%. Этому способствовали программа льготной ипотеки, снижение доходности депозитов и волатильность
курса рубля — все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье.
Инвестиции
в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 году и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Семен Лиходеев / ТАСС
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром.
Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации
и негативных новостей на рынке недвижимости.
И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — заявил Лебедев «РБК Инвестициям».
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Александр Демьянчук / ТАСС
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го.
Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля.
Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса.
Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать.
Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Shutterstock
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп.
Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей».
А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
Сафрон Голиков / ТАСС
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь.
Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке.
Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%.
Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв.
м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать.
Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале.
Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию
», — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменчивость цены в определенный промежуток времени. Финансовый показатель в управлении финансовыми рисками. Характеризует тенденцию изменчивости цены – резкое падение или рост приводит к росту волатильности. Подробнее Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Прогноз цен на недвижимость в 2021 году: стоит ли ждать удешевления жилья
По прогнозам специалистов, цены на недвижимость в 2021 году будут снижаться в случае наступления второй волны коронавируса. При более благоприятных сценариях продавцы постараются сохранить или увеличить стоимость лотов. Снижение цен может наступить в долгосрочной перспективе, но будет незначительным.
Аналитики неоднократно меняли мнение о состоянии рынка жилья в следующем году. Еще в феврале специалисты прогнозировали подорожание лотов в пределах 25%.
Причиной такого скачка называли высокие кредитные ставки, действующие для застройщиков. Карантин, введенный из-за нового коронавируса, внес свои коррективы в прогнозы.
С ослаблением ограничений застройщики ожидают активизацию отложенного спроса.
Основные факторы, влияющие на рынок
Covid-19, безусловно, сильно ударил по рынку жилья. Помимо приостановления работ из-за карантина, застройщики столкнулись с падением спроса. Потеряв доход или опасаясь тратить деньги, люди не спешат совершать крупные покупки.
Существуют и положительные факторы, влияющие на сферу недвижимости. К ним относятся:
- Рекордное снижение ключевой ставки Центробанком – 19 июня она достигла. Это вызвало падение доходности депозитов и заставило граждан рассматривать альтернативные способы капиталовложения.
- Изменения программы материнского капитала.
- Введение подоходного налога на банковские вклады. С 2021 года они будут облагаться по ставке 13%.
Какие дополнительные факторы скажутся на прогнозе цен на недвижимость, покажет время. Так, наступление второй волны коронавируса осенью 2020-го заставит аналитиков говорить об удешевлении жилья в 2021-м.
Но, пока что, отмечается медленный рост цен. По данным IRN.RU, этому дополнительно способствует удешевление ипотеки. Недвижимость стала более доходной инвестицией, чем банковские вклады, отмечают в агентстве.
Прогнозы экспертов
Ожидания специалистов разнятся. Татьяна Полиди, руководитель фонда «Института экономики города», в мае прогнозировала снижение цен на 20-30%. Основываясь на прошлых кризисах, эксперт ожидает всплеска безработицы и сокращения реальных доходов граждан в 2021-м. Похожий сценарий произошел в США в 2007-2008 гг.
Дмитрий Таганов, руководитель компании «Инком-недвижимость», отметил некоторую стабильность на московском первичном рынке. Эксперт не ожидает сильного снижения цен в 2021-м. Такое решение приведет к потере доходов, которые, учитывая кризис, у застройщиков и так невысокие.
В целом, по мнению экспертов, прогноз цен на недвижимость в 2021-м будет зависеть от того, как Россия выходит из карантина.
При успешном течении процесса первичный рынок ожидает возвращение к стандартным показателям. Его поддерживает льготная (6,5%) ипотечная ставка и государственная поддержка.
Продавцам вторички будет сложнее возобновить работу и, вероятно, придется идти на уступки для привлечения покупателей.
«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году
Фото Thielker / Getty Images В ноябре квартиры в Москве подорожали на 4%. Пока ЦБ и правительство спорят, стоит ли продлевать льготную ипотеку, эксперты и застройщики уверены — цены будут расти и дальше, а весной 2021 года стоит ждать ажиотажного всплеска.
Уже второй раз за две недели глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с критикой льготной ипотеки. «Мы видим, что спрос на ипотеку уже начинает приобретать где-то черты ажиотажного спроса и ведет к неоправданному росту цен в ряде регионов, приводя к тому, что эффект от льготы получают не столько граждане, сколько действительно застройщики и банки», — сказала глава ЦБ 8 декабря, выступая в Совете Федерации. Ранее, в конце ноября, она уже говорила о рисках ипотечного пузыря и призывала «своевременно завершить» программу льготной ипотеки.
Мнение Набиуллиной пока не находит понимания в правительстве. В конце ноября премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2021. За продление выступает Минстрой, а вице-премьер Марат Хуснуллин не исключал, что льготную ипотеку могут продлить еще не раз.
Между тем, из-за ажиотажного спроса и политики крупнейших застройщиков цены на недвижимость в Москве и области за год, по оценкам опрошенных Forbes экспертов, выросли более чем на 20%. Forbes узнал, в каком состоянии пребывает сейчас рынок и что будет с ценами в 2021 году.
«Покупатели ищут, что еще осталось по относительно доступным ценам», — описывает ситуацию на рынке недвижимости руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Ажиотажный спрос распространяется как на новостройки, так и на вторичное жилье, квартиры покупают как в пределах города, так и в области.
По данным ЦИАН, в годовом выражении рост цен на новостройки составил 14% в Москве и 20% в Московском регионе. По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек в старых границах Москвы в ноябре составила 203 100 рублей за кв.
м, увеличившись на 16,2% с начала года. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», в Москве (в том числе Новой) стоимость квадратного метра по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 25%, в Подмосковье — на 30% соответственно.
В обзоре финансовой стабильности Банк России оценивал рост цен в новостройках за девять месяцев 2020 года в 21%.
Продление льготной ипотеки в октябре не особо охладило рынок, рассуждает директор риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. В «Авито-Недвижимости» рассказали Forbes, что в ноябре цены на квартиры в московских новостройках выросли на 4%, на вторичном рынке — на 1,3%. В Московской области рост еще выше — новостройки прибавили в цене 4,5%, «вторичка» — 3%.
Высокую активность на рынке подтверждают и застройщики.
Директор по продажам ГК «МИЦ» Александр Пасько говорит, что в третьем квартале в Подмосковье и Новой Москве было зарегистрировано на 26% больше сделок по ДДУ к аналогичному периоду 2019 года, а цены в проектах компании за второе полугодие выросли на 20-25%.
У «Инграда» за год цены выросли на 6-10%, сообщили в компании. За девять месяцев года продажи недвижимости ПИК выросли на 52% в годовом выражении, у ЛСР — на 16%, свидетельствуют отчеты компаний.
Застройщики — основные бенефициары сложившейся ситуации. По итогам десяти месяцев 2020 года выручка российских застройщиков увеличилась на 9% год к году, оценивает Алексей Попов из ЦИАН.
Отчасти причина роста цен на квартиры — не только льготная ипотека, но и драматическое сокращение предложения. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в Москве с начала года предложение сократилось на 32%, в области — на 45%.
В начале декабря 2019 года покупателям было доступно 93 000 квартир и апартаментов, а сейчас — 65 000, подтверждает Попов.
Сокращение предложения — часть стратегий некоторых девелоперов, которые в этом году ввели меньшее число объектов, рассуждает Алексей Попов: застройщики поддерживают искусственные дефицит, который стимулирует спрос, не все объекты с полученным разрешением на строительство выведены в продажу.
Опрошенные Forbes эксперты и застройщики единодушны — в следующие полгода цены будут расти. Другой вопрос — как быстро. «В связи с продлением [программы льготной ипотеки.
— Forbes] на рынке сохранятся текущие тенденции — останется высокий спрос на квартиры в новостройках, а цены будут расти примерно, как и в этом году», — рассуждает Дмитрий Таганов из «ИНКОМ-Недвижимости». «Поводов для падения цен на жилье сейчас нет», — считает Юрий Ильин, вице-президент ПИК.
В своих проектах компания планирует «постепенное повышение» цен с 10 и 20 декабря. «В наиболее ликвидных проектах новостроек на рынке, в котором мы работаем (Новая Москва), в первом полугодии 2021 года рост цен продолжится.
В целом мы закладываем на следующий год повышение стоимости квадратного метра в среднем на 1% каждый месяц», — заявляет Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». В «Инграде» закладывают на 2021 год более скромный рост цен — 2-3%.
«Из-за активной волны спроса в третьем квартале мы раньше достигли прогнозного уровня цен 2021 года, поэтому в следующем году динамика замедлится», — говорит вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. Снижения цен он тоже не ожидает.
«Активная дисконтная политика приводит к недоверию со стороны клиентов, а значит к откровенным потерям. Видим, что наши коллеги по рынку придерживаются схожей позиции. Активного или агрессивного дисконта на рынке пока нет. Не исключаю, что отдельные девелоперы все же будут демпинговать в декабре, но это будет происходить скорее в рамках предновогодних акций, а не долгосрочной ценовой политики», — заключает Бортневский.
Январь и февраль — традиционно «тихие» месяцы на рынке недвижимости, цены, скорее всего, будут сохраняться на уровне декабрьских значений, рассуждает Ильдар Хусаинов — зато вторая волна спроса может возникнуть в марта 2021 года.
С ним согласен и Александр Пасько из группы «МИЦ»: «Если смотреть на весенне-летний период 2021 года, то мы ожидаем второй волны рекордного спроса.
Ей будут способствовать выходы новых проектов, нормализация эпидемиологической обстановки, ну и, конечно, окончание действия ипотеки с господдержкой».
Что будет происходить на рынке в первом полугодии 2021 года, зависит от позиции, которую займут наиболее крупные девелоперы, уверен Хусаинов: «Если они сделают упор на льготную ипотеку и выведут максимальное количество проектов до ее завершения, то средняя цена квадратного метра в новостройках может даже снизиться, если же застройщики займут выжидательную позицию, то сокращение объема предложения на рынке может существенно подгореть цены».
Несмотря на ажиотажный спрос и перегрев на рынке, программа льготной ипотеки позволила сформировать «фундамент развития» строительной отрасли, считает Ильдар Хусаинов. Без льготной ипотеки спрос мог бы снизиться до минимальных значений, часть застройщиков ушла бы с рынка.
Через 2-3 года это привело бы к резкому росту цен на рынке первичного жилья из-за дефицита предложения, уверен Хусаинов.
Он согласен, что завершение льготной ипотеки — вопрос болезненный, в том числе и для строителей, которые на какое-то время потеряют существенную часть покупателей.
Но обвала (в том числе цен) не будет.
Желающих купить квартиры без субсидированной ставки, возможно, станет меньше, в связи с чем рынок войдет в легкую стагнацию, не будет такого активного роста цен, как сейчас, считает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
«Рынок отреагирует стагнацией, снижения цены уже не будет, а если будет, то в рамках акций и скидок, но не более 3-5%. Возможно временное снижение спроса, на 2-3 месяца. Далее рынок адаптируется», — соглашается Александр Пасько.
А если льготную ипотеку продлят, рост цен по итогам 2021 года не превысит 15%, прогнозирует Мищенко. «Если же на политической и экономической арене произойдет что-то существенное, что сможет взбудоражить людей, вполне возможно, что они продолжат скупать недвижимость, и тогда рост цен может достигнуть и 35%», — заключает Мищенко.
Рынок после завершения программы будет зависеть от действий ЦБ. По словам Владимира Щекина, по завершению прошлых программ субсидирования ставки не увеличивались обратно, так как за время действия льгот ЦБ снижал ключевую ставку. «Нет уверенности, что сейчас будет так же, поэтому ставки могут повыситься с текущих 5-6% до 7-8%.
Это будет означать снижение спроса, причем довольно быстрое. Это не вызовет массовых банкротств, ведь уже половина застройщиков возводит дома на средства проектного финансирования, но ничего хорошего в исчезновении покупателей нет — вернутся ли они, когда дома будут достроены?» — рассуждает Щекин.
Алексей Попов напоминает, что ипотечные ставки (даже обычные, не льготные) находятся на рекордно низких уровнях и что ЦБ анонсировал продолжение корректировки ключевой ставки вниз и в 2021 году. «Ипотека останется «доступной», обычная ипотека по своим условиям будет постепенно приближаться к льготной.
Повторения ситуации 2015 года, когда кредиты на жилье под 16-17% годовых стали неподъемными для абсолютного большинства населения, пока не просматривается», — говорит эксперт.
Директор по поддержке риэлторского бизнеса «МИЭЛЬ» Юлия Федулаева считает, что субсидированную ипотеку продлять не стоит, а ЦБ лучше вернуться к курсу, заложенному в прошлые годы — отменить дофинансирование из бюджетных средств и работать с ключевой ставкой. «С льготной ипотекой действительно нужно потихонечку заканчивать не только из-за расходования бюджетных средств, но и потому, что есть игроки рынка, которые паразитируют на этих действиях», — уверена Федулаева.
Льготная ипотека и раскол рынка: эксперт назвал причины роста цен на жилье
Меры государственной поддержки в рамках льготной ипотеки от правительства РФ, направленные на улучшение жилищных условий россиян, разделили рынок недвижимости и привели к резкому росту цен на жилье. Об этом в разговоре с корреспондентом «Вечерней Москвы» рассказал специалист сферы управления, девелопмента и оценки недвижимости Михаил Хорькин.
По его словам, первоначально, когда проект с выгодными кредитными ставками был предложен гражданам, спрос населения на жилье автоматически увеличился:
— Все мало-мальски образованные люди поняли, что по такой выгодной ставке они не отхватят квартиру уже в лучшем случае вскоре, а в худшем — никогда. И весь поток желающих выстроился в очередь за ипотекой. И буквально в течение двух–трех месяцев рынок отреагировал на такой ажиотаж неимоверным ростом цен за квадратный метр.
Предложенная властями ставка оказалась очень привлекательной для тех семей, которые взяли паузу месяцем ранее и не приобрели жилье по стандартным условиям. Для сравнения: в некоторых случаях процент при покупке квартиры в ипотеку (неважно, в новом доме или во «вторичке») при стандартных условиях может достигать до 18 процентов.
— Итак, льготная ипотека вернула покупателей, которые все время откладывали процесс приобретения жилья, — отметил эксперт. — И они тоже начали активничать, что позволило рынку перезапуститься заново. И в апреле–мае прошлого года пошли крупные сделки в сфере недвижимости именно в сегменте, который связан с льготным ипотечным кредитованием.
Однако, как заметил эксперт, девелоперы оказались не готовы к такому повышенному спросу. А в арсенале продавцов оказалось не так много квартир, чтобы реализовать их по «чистой цене».
— Квартиры по льготным ставкам начинают быстро уходить, а продавцам ничего не остается, — говорит Хорькин, — как только увеличить цены на жилье. Рост продолжается в течение лета. И это меняет настроение многих покупателей. Они видят, что ипотека дешевая, цены растут, предложений с каждым днем все меньше.
В итоге на рынке появляются новые игроки, которые не были вовлечены в процесс покупки квартиры весной, но так или иначе, по словам спикера, задумывались об этом варианте:
— Они поняли, что если сейчас не возьмут жилье в ипотеку, то завтра будет поздно. И формулировка «покупай сейчас — пока не подорожало» как раз в полной мере описывает ситуацию, возникшую на рынке недвижимости весной–летом минувшего года.
К тому же, как заметил эксперт, те, кто хотел решить свой квартирный вопрос, осознавали, что по большому счету у них альтернативных вариантов приобретения недвижимости нет.
Несмотря на это, найти вполне выгодные условия и квартиру по приемлемой цене, уточнил спикер, можно:
— Обратитесь за помощью к грамотным специалистам или в банк, который является участником программы, и вам помогут ознакомиться с текущими ценами и приобрести жилье, максимально соответствующее вашим потребностям. Все равно в ближайшие полгода ценник на столичную недвижимость падать не будет. Вполне ожидаем и дальнейший рост. И в такой ситуации вполне объяснимо желание людей приобрести жилье именно сейчас.
Такое решение эксперт считает верным и призывает не копить средства, оставляя их на депозите, а вкладываться в жилье, если такая идея давно вас преследует.
— Если ты копишь, оставляя деньги на депозите, — уточняет спикер, — они у тебя растворяются. Если ты берешь кредит по льготной ставке, понимая при этом, что квартиры вырастут в цене, то тем самым получаешь шанс сохранить семейный капитал.
Следовательно, высокий спрос на льготную ипотеку на фоне ограниченного предложения, по словам собеседника «ВМ», привел к стремительному росту цен, который «переписал» рынок недвижимости к концу прошлого года достаточно серьезно.
— В целом программа очень необходима и полезна, особенно для молодых семей. Но есть очень большой риск того, что в программу вольются заемщики с невысокой платежеспособностью. Это увеличит риски финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости. А также повысит вероятность возникновения кризисов и рецессий в экономике, что сейчас невыгодно никому.
Именно по этой причине, как заметил эксперт, процесс корректировки условий программы льготной ипотеки взял на себя Минфин РФ.
— Мне кажется, что это в том числе позволит удержать цены на жилье в новостройках — их начали увеличивать застройщики ввиду высокого спроса на данную категорию ипотеки и дефицита предложений, — сказал спикер.
— Есть еще одна любопытная ситуация: те, кто обратился за жильем по «низким ставкам», но столкнулся с высокой стоимостью квартиры, переориентировались на «вторичку», которая не участвует в этом «щедром розыгрыше льготной ипотеки».
Отсюда вывод: некоторые застройщики так поднимали цены на квадратные метры, что проще было вложиться во вторичное жилье, которое местами дороже.
Программа льготной ипотеки под 6,5 процента была запущена российским правительством в апреле прошлого года: президент РФ Владимир Путин объявил о ней как о мере поддержки застройщиков и покупателей жилья.
Максимальная сумма кредита для покупки жилья в новостройке в Москве и Санкт-Петербурге составляла изначально восемь миллионов рублей, для остальных регионов — 3,5 миллиона рублей. Позже лимиты были увеличены до 12 миллионов и 6 миллионов рублей соответственно.
Необходимый же первоначальный взнос для участия в программе был снижен с 20 процентов до 15 процентов.
Также ранее президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на год — до 1 июля 2022 года.
Россиянам объяснили, почему жилье не будет дешеветь
Цены на жилье в России весь последний год уверенно идут вверх по нескольким причинам.
При этом эксперты, опрошенные агентством ПРАЙМ, считают, что ожидать падения цен на квартиры в России не стоит.
«В России ценам обеспечен долгосрочный рост, потому что в нашей стране обеспеченность граждан жильем недостаточна. Средний метраж на душу населения в России — 26 кв. м.
, в сравнении с Германией, где на человека в среднем приходится 39 кв. м., а в США вообще 70 кв. м.
, то в России еще есть куда стремиться», — заявил генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА и президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
На его взгляд, на цены влияет ряд факторов, в том числе экономическая ситуация в стране, доходы населения, обеспеченность жильем граждан, себестоимость строительства, налоговое бремя на покупку-продажу и владение.
При этом в городах, где фиксируется массовый приток населения — как, в частности, в Подмосковье — также спрос будет подстегивать ценник предложения.
Кроме того, спрос россиян на недвижимость подстегивается не только нехваткой метров, но и действиями властей. В частности, отмечают эксперты, льготной ипотечной программой. Это также толкает цены к росту.
В свою очередь, руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев считает, что дешевых метров можно дождаться в ситуации, когда люди из какого-то региона будут массово уезжать.
Тем временем Россию ждет бум в индивидуальном домостроении, потому что растет спрос на загородные дома в связи с пандемией коронавируса и переходом многих россиян на удаленную работу. Об этом в интервью «Известиям» рассказал глава Почта Банка Дмитрий Руденко.
«Россияне хотят работать из дома, только собственные дома не у всех есть. Я считаю, что Россию ждет бум в индивидуальном домостроении. В этой области и технологическая революция происходит. Это комплекты для быстровозводимых домов, и в России видно, как эта сфера растет», — указал эксперт.
Пока же власти прорабатывают вопрос о продолжении программы льготной ипотеки на первичном рынке. Как ранее заявлял премьер-министр РФ Михаил Мишустин, выполняя поручение президента, кабмин изучает вопрос о формате продления льготной ипотеки.
Напомним также, что 8 апреля 2021 года на совещании с членами правительства президент РФ Владимир Путин поручил ФАС изучить существенный рост цен на жилье в российских регионах.
Глава государства подчеркнул, что в среднем по стране цена недвижимости выросла на 12%, но к примеру, в Северной Осетии рост достиг 30%, а в Орловской, Амурской, Рязанской областях и Адыгее — от 17% до 20%. Заметную роль в этом сыграла программа льготной ипотеки, снизившая ставку до 6,5%, и увеличение общего объема выданных кредитов, превысившего 1 трлн рублей, добавил он.
По словам Путина, в правительстве постоянно обсуждалась эта ситуация. «Мы говорили на совещаниях об этом, указали и на проблемы роста цены. Но это не просто рост цены, а такой существенный рост», — указал он, добавив, что рост в 30%-20% в европейской части страны — это чересчур.
- Одновременно с поручением ФАС разобраться в ситуации Путин указал на необходимость создавать дополнительное предложение на рынке жилья.
- 16 апреля вице-премьер Марат Хуснуллин по итогам отраслевого совещания поручил создать штаб по анализу роста цен, в который войдут представители Минстроя РФ, Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и «Главгосэкспертизы».
- Заместитель председателя правительства «обратил внимание на рост цен на жилье и дал поручение разобраться в его причинах», говорится в сообщении на сайте кабмина.
- Хуснуллин, в частности, указал, что «ключевое влияние» на стоимость жилья «оказывает комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование».
Взлёт цен: Россия стала одним из лидеров по темпам подорожания жилья
Итоги исследования Knight Frank есть в распоряжении «Секрета фирмы». По оценке экспертов, за последний год жильё в России выросло в цене на 11,1%. Годом ранее страна была на 15-м месте с показателем в 7,1%.
Цены взлетели из-за высокого спроса, который подтолкнули снижение ставок и льготная ипотека под 6,5%, отметила директор департамента аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Она добавила, что на вторичном рынке рост цен уже замедлился, а первичку ещё тянут за собой подорожание строительных материалов и другие факторы.
Если власти России свернут льготную ипотеку, то к концу года жильё может подешеветь, прогнозируют аналитики АКРА. По их прогнозу, к концу 2021 года ипотечные ставки вырастут до 9–9,5% годовых.
На это повлияет и Центробанк, который перешёл к увеличению ключевой ставки, — эксперты считают, что к концу года показатель поднимется до 5,75%.Жилье в Москве за четыре года подорожало на треть
В среднем в 56 странах, которые исследовала Knight Frank, за год жильё подорожало на 7,3%.
Эксперты признали это самым резким скачком цен с конца 2006 года. Лидером таблицы осталась Турция (+32% за год), в топ-10 также вошли Новая Зеландия (22,1%), Люксембург (16,6%), Словакия (15,5%), США (13,2%), Швеция (13%), Австрия (12,3%), Нидерланды (11,3%).
В четырёх странах — Малайзии, Марокко, Индии и Испании — жильё подешевело на 0,9–1,8%. Эксперты связали это с жёсткими локдаунами, экономическими проблемами или избыточным предложением на рынке.
Россиянам пообещали снижение цен на жилье
Стоимость вторичного жилья в России может начать снижаться уже в начале осени 2021 года: активность на рынке недвижимости падает, поэтому продавцам придется конкурировать за покупателей. Такое мнение в беседе с корреспондентом портала URA.RU высказал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
К маю спрос на недвижимость начал снижаться, отметил эксперт. Это означает, что еще в течение двух-трех месяцев собственники будут пытаться продать жилье по ценам, которые были актуальны для периода высокого спроса.
Но впоследствии они начнут постепенно предоставлять покупателям скидки, а затем — снижать ценники, пообещал Иванов.
По его словам, падение стоимости «вторички» произойдет в тех городах, где больше всего продавцов соглашаются на дисконты. Это прежде всего Новосибирск, Самара, Челябинск, Красноярск, Пермь. В Москве, Казани и Санкт-Петербурге скидки минимальные, поэтому там вероятность снижения цен небольшая.
Резкого обвала стоимости жилья не будет, подчеркнул аналитик. «Не будет резкого падения. Рынок вторичной недвижимости очень инертен. Это медленный процесс, как роста, так и снижения», — резюмировал он.
Названы виновные в чрезмерном росте цен на жилье в России
О том, каковы причины резкого роста жилья и кто в этом виноват, было рассказано в новой статье на сайте аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).
По мнению аналитиков, стоимость жилья резко рванула вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период так называемого «коронавирусного» кризиса, запуска программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов.
«С приходом пандемии правительство и Центробанк предприняли ряд шагов, которые неизбежно должны были привести к подорожанию жилья за счет резкого увеличения спроса на него», — подчеркивают в ИРН.»С резким удешевлением ипотеки и падением доходности банковских вкладов копить стало совершенно невыгодно — надо было покупать, и как можно скорее, потому что так же резко пошли в рост и цены на жилье. Как следствие, произошла досрочная реализация спроса на недвижимость: те, кто планировал купить квартиру в перспективе нескольких лет, побежали покупать ее прямо сейчас», — объяснили они.
К людям, приобретавшим жилье для себя, добавились так называемые инвесторы.
Аналитики придерживаются мнения, что рост цен на недвижимость никак не связан с увеличением стоимости стройматериалов и подорожанием рабочей силы из-за закрытия границ — по крайней мере в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и других состоятельных регионах, где уровень цен на жилье преимущественно зависит от баланса спроса и предложения.
«Проверка ФАС с подорожанием жилья ничего сделать не сможет — оно уже произошло», — резюмируют они.
Эксперты сообщили о недоступности жилья в новостройках
Конкуренция на рынке новостроек бьет рекорды, рассказали «Известия».
Чтобы опередить конкурентов, застройщикам приходится разрабатывать новые проекты, например, предлагать сложные архитектурные решения и повышать энергоэффективность домов, отметил коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов.
Такие меры значительно повышают себестоимость проектов, и цены на потребительском рынке переживают резкий взлет. В результате все меньше граждан рассматривают вариант покупки квартиры в новом доме.
Кроме того, квартиры в домах, которые уже сданы застройщиком, в 2021 году стоят дороже, чем на объектах, находящихся на этапе котлована, на 9%, объяснили специалисты агентства «Метриум».
Переход на проектное финансирование, когда строительство финансируют банки, означает, что теперь цены на квартиры в неготовых домах стали стремительно «догонять» цены жилья в сданных объектах.
Российский миллиардер нашёл способ снизить цены на новостройки
Металлургические компании могли бы заключать прямые договоры по субсидируемым ценам с застройщиками. Механизм адресной поддержки строительной отрасли позволил бы стабилизовать цены на жильё и не угрожал бы конкурентоспособности российской металлургии на мировом рынке.
Такое мнение высказал глава «Норильского никеля» Владимир Потанин в интервью «Интерфаксу».
Нужно договориться, чтобы металлурги поставляли свою продукцию застройщикам напрямую — по госзаказу или иной выбранной правительством схеме. По сниженным ценам и только ту металлопродукцию, которая востребована в строительной отрасли.
Таким образом мы сможем осуществить прямое субсидирование застройщиков, а через них и обычных людей, — сказал Потанин.
Он также назвал «тупиковыми» обсуждаемые сейчас варианты повышения металлургам экспортных пошлин, НДПИ и другие «налоговые изъятия». Потанин считает, что всё это приведёт лишь к тому, что российские компании станут более уязвимыми и менее конкурентоспособными на мировом рынке.
Ослабление позиций конкретных предприятий, отрасли приведёт к ослаблению позиций страны, — подчеркнул глава «Норникеля».В прошлом году доходы российских металлургов выросли в разы, они получили 100 млрд рублей сверхприбыли и теперь должны вернуть эти средства в бюджет. Об этом на днях заявил первый вице-премьер РФ Андрей Белоусов.
Сбербанк сообщил о снижении ставок на аренду жилья в России почти на 15% за год
Средний ценник на аренду жилья в России за год уменьшился на 15% — до 23 тыс. рублей. Причиной тому послужил объем предложения, превышающий спрос, а также выгодные ипотечные ставки, сообщила во вторник пресс-служба Сбербанка.
«По данным сервиса «Домклик», средние ставки на аренду жилья в России снизились почти на 15%. Весной этого года арендовать квартиру в среднем можно за 23 тыс. рублей по России. Годом ранее арендная ставка была выше — 27 тыс. рублей», — говорится в сообщении.
Вместе с этим растет объем предложения.
В апреле на сервисе «Домклик» размещено на 15% больше объявлений о сдаче жилья, чем годом ранее. При этом спрос вырос в несколько раз — количество запросов «снять квартиру» увеличилось почти в 1,9 раза (4,8 млн пользователей), «снять жилье» — в 4,4 раза (894 тысячи пользователей).
Также выросло количество посетителей ресурса, которые хотели арендовать комнату, — более чем в 1,6 раза (732 тыс. человек).
«Деловая активность населения восстанавливается, и на рынке аренды жилья складывается интересная ситуация Как мы видим, предложение превышает спрос. На фоне этого многим арендодателям пришлось опустить ставки, что мы сейчас и наблюдаем», — приводятся в сообщении слова вице-президента, директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Николая Васёва.
Он добавил, что к снижению ценника на арендном рынке также привели выгодные ипотечные ставки, так как многие, кто снимал раньше жилье, предпочли купить собственное. Кроме того, увеличился спрос на аренду частных домов, который, как правило, активизируется с апреля по июль. Рост составил 36% к апрелю прошлого года.
Квартиры в Москве рекордно подорожали
Средняя стоимость квартир и апартаментов на первичном рынке недвижимости в старых границах Москвы в I квартале текущего года рекордно выросла — на 24,4%. Об этом свидетельствуют результаты исследования международной консалтинговой компании Knight Frank.
Так, средневзвешенная цена квадратного метра в столице достигла показателя в 405,8 тысячи рублей. Цены на жильё бизнес-класса выросли на 11,4%, на элитный сегмент — на 9,7%, а на массовое жильё — на 7,6%, в некоторых новостройках прирост варьировался от 15% до 45%.
При этом общая площадь предложения обновила пятилетний минимум, составив 1,86 млн кв. метров. По данным аналитиков, такое подорожание связано с изменением структуры предложения и повышением себестоимости строительства.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова полагает, что большой спрос и рост цен продолжится и в II квартале текущего года. По её словам, увеличение стоимости замедлится лишь в случае увеличения объёма предложения.
В россии средний срок накопления средств на квартиру вырос до девяти лет
Чтобы накопить на квартиру, жителям России в среднем требуется около девяти лет. Об этом 1 июня сообщает Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА).
Отмечается, что годом ранее этот показатель составлял восемь лет.
«С 2017 года по 2019 год условный житель РФ со среднедушевым доходом (СДД) мог бы накопить средства на условную квартиру за восемь лет. В 2020 году доля его накоплений снизилась бы на 11,3 п. п. по сравнению с 2019 годом, а копить на такую квартиру пришлось бы почти на год дольше», — говорится в материале.
Как объясняют аналитики, по возможностям граждан купить квартиру ударила пандемия, которая оказала негативное влияние на доходы и способствовала росту цен на жилье на фоне введения программы льготной ипотеки.
Больше всего пострадала Карачаево-Черкесия, где время накопления выросло почти на 10 лет. На три года и более этот срок увеличился в Кабардино-Балкарии, Чувашии, Республике Алтай, а также Ставропольском крае и Ленинградской области.
История вопроса
Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов, после падения во время мирового экономического кризиса 2008 года цены на недвижимость почти во всём мире показывали стабильный рост. Активно действует на мировом рынке жилья Китай, демонстрирующий бурный экономический рост внутри страны и активно вкладывающийся в недвижимость других стран.
В России высокая цена на недвижимость в крупных городах является давней проблемой. Одним из решений здесь могли бы стать новостройки, однако дольщики вынуждены брать на себя высокие риски, связанные с возможным банкротством строительной компании.
Защитить права граждан должен переход на проектное финансирование, при котором деньги на строительство новостроек выделяются банком, а средства дольщиков передаются компании-девелоперу только после сдачи объекта. Однако такой подход грозит новым ростом цен и разорением мелких застройщиков.