ПАО «ГК ПИК»
Журнал Forbes составил рейтинг 20 самых надежных российских девелоперов. Эксперты, привлеченные изданием, изучили данные о 100 самых крупных строительных компаниях РФ. Основными маркерами в оценке надежности застройщиков стали объем введенного жилья за период с 2016 по 2018 год, а также сумма и динамика выручки девелоперов. Кроме того, эксперты учитывали такие данные, как задержки ввода недвижимости, прозрачность компаний, их долги, судебные разбирательства и т. п.
GiperNN представляет двадцатку лучших российских застройщиков и их главные показатели надежности по мнению экспертов журнала Forbes.
ПАО «ГК ПИК»
Лидером рейтинга стала группа компаний ПИК, выручка которой за два расчетных года составила почти 479 млрд рублей, а количество квадратных метров, введенных в эксплуатацию, — 4 млн 730 тыс. Успех застройщика показывает также самый высокий темп роста выручки.
Группа компаний ПИК стала крупнейшим девелопером России после поглощения своего основного конкурента — компании «Мортон». Основной владелец ГК «ПИК», основанной в 1994 году, — миллиардер Сергей Гордеев. С момента начала своей деятельности застройщик ввел в эксплуатацию 19 млн кв.
м жилья.
Вторым номером в рейтинге идет компания Etalon Group с выручкой чуть более 199 млрд рублей. За два года застройщик ввел в эксплуатацию 1 млн 134 тыс. квадратных метров недвижимости.
Штаб-квартира компании, которую в 1987 году основал Вячеслав Заренков, находится в Санкт-Петербурге. На столичный рынок девелопер пришел в 2006 году.
В 2019 году группа «Эталон» приобрела московскую компанию «Лидер-инвест», что позволило застройщику значительно нарастить земельный банк.
Третье место у группы ЛСР, заработавшей с 2016 по 2018 год чуть более 305 млрд рублей. Компания построила за это время 2,976 млн квадратных метров. Группа ЛСР известна как один из крупнейших застройщиков и производителей стройматериалов в Санкт-Петербурге. Основатель — Андрей Молчанов, пасынок вице-мэра Северной столицы Юрия Молчанова.
ООО «Сэтл Групп»
Setl Group оказалась на четвертом месте с выручкой 244,6 млрд рублей. В эксплуатацию за два года компания ввела 3,463 млн «квадратов». По данным Forbes, компания начала свою деятельность в Санкт-Петербурге в 1994 году. Тогда застройщик носил название «Петербургская недвижимость».
70% Setl Group владеет основатель компании Максим Шубарев. По его словам, свою карьеру он начинал, работая слесарем на заводе «Ленинец», которым руководил друг его отца Анатолий Турчак. В те далекие времена контрольный пакет «Петербургской недвижимости» принадлежал «Ленинцу».
В 2017 году сын Анатолия Турчака Андрей возглавил партию «Единая Россия».
Девелопер «Брусника» построил 684 773 кв.м недвижимости, которые принесли компании 60,6 млрд рублей и пятое место в рейтинге.
«Брусника» была основана в Тюмени в 2004 году, в 2015-м головной офис открылся в Екатеринбурге. Генеральный директор — Алексей Круковский является основным владельцем компании.
Девелопер, в основном, строит в Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске, Сургуте и Московской области.
Застройщик «Самолет» выручил с 2016 по 2018 год 109,5 млрд рублей, ввел в эксплуатацию 1,156 млн квадратных метров и занял шестую позицию в списке Forbes. Штаб-квартира компании находится в Москве, она одна из самых молодых в рейтинге — год основания 2012-й. При этом застройщик снискал себе известность на рынке высокими темпами стройки и низкими ценами.
ГК ФС
Группа компаний ФСК по основным показателям опережает предыдущего участника, однако в рейтинге оказалась на более низкой позиции — седьмом месте. Заработав 121,3 млрд рублей и построив 2 862 622 кв.
м, застройщик показал меньший темп роста выручки. При этом за 14 лет своего существования ГК ФСК построила 6,5 млн кв.м недвижимости. Владелец компании — Владимир Воронин, штаб-квартира застройщика находится в Москве.
Девелопер «Гранель» построил 480 258 кв.м, выручил за них 156 млрд рублей и занял восьмое место в рейтинге.
Основали компанию в 1990-х годах Андрей Назаров и Ильшат Нигматуллин, жившие тогда в Башкортостане.
Сейчас «Гранель» занимается возведением новых домов, а также достраивает проблемные объекты, брошенные предыдущими застройщиками. Андрей Назаров в сентябре 2019 года стал вице-премьером правительства Башкирии.
На девятом месте компания «Пионер», которая за два расчетных года ввела в эксплуатацию 522 454 кв.м, принесших ей 71,8 млрд рублей. Компанию основал в 2001 году в Санкт-Петербурге Андрей Грудин, он считается ее основным владельцем. Сейчас девелопер строит и в Москве, в том числе многофункциональные комплексы для транспортно-пересадочных узлов.
ГК «Инград»
Десятку рейтинга замыкает «Инград» с выручкой 73,4 млрд, в эксплуатацию компания ввела 729 тыс. кв.м жилья.
По главным показателям опережая ближайшего конкурента, застройщик опускается на строчку ниже него из-за высоких баллов по задержке сдачи своих объектов.
Компания принадлежит миллиардеру, владельцу концерна «Россиум» Роману Авдееву и является одной из самых быстрорастущих. Выручка «Инграда» с 2016 года увеличилась в десять раз.
11-е место у компании «Абсолют»: 81,2 млрд выручки и 1,253 млн кв.м. При таких высоких показателях девелопер не поднялся выше только из-за существенных задержек сдачи строительства.
Владелец инвестиционной группы «Абсолют» — миллиардер Александр Светаков.
С начала 2018 года компания не сдала ни одного нового жилого проекта и занимается продажей ЖК и коттеджных поселков в Москве и Подмосковье.
На 12-м месте «Концерн ЮИТ». Компания заработала 58,6 млрд рублей и построила чуть больше 626 тыс. кв.м. Штаб-квартира застройщика расположена в Хельсинки. Финский девелопер начал работать в России еще в 1961 году. В настоящее время «Концерн ЮИТ» занимается строительством в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области, Ростове-на-Дону, Казани, Екатеринбурге и Тюмени.
«Кортрос»
13-е место занял застройщик «Кортрос» — 53,3 млрд выручки и 684,4 тыс. кв.м недвижимости. Этот девелопер показал 0 баллов в строке по задержке ввода в эксплуатацию.
Компания создана в 2005 году холдингом «Ренова», до 2013 года она носила название «Ренова-стройгруп». Компания занимается крупнейшими в России и Европе проектами.
Так, «Кортрос» построил крупнейший отель в Европе — Azimut Sochi на 3600 номеров и район «Академический» в Екатеринбурге, который в своем классе также стал крупнейшим в Европе.
14-я позиция у группы компаний «МИЦ», чья выручка приблизилась к 62,5 млрд, ввод в эксплуатацию готовых объектов выражается цифрой 851,4 тыс. кв.м. ГК «МИЦ» была основана в 1999 году и через два года начала инвестиционно-девелоперскую деятельность. Сегодня в группу входит более 30 компаний, в них работает более 2000 человек, штаб-квартира расположена в Москве.
На 15-м месте рейтинга «Галс-Девелопмент» — 114,8 млрд выручки и 562,25 тыс. построенных «квадратов». Высокие баллы по задержке ввода объектов не дали застройщику подняться на более высокую позицию.
При этом компания входит в пятерку крупнейших застройщиков Москвы. Год создания «Галс-Девелопмент» — 1994-й. В ноябре 2006 года компания стала первым российским застройщиком, разместившим свои акции на Лондонской фондовой бирже.
В настоящее время 98% акций компании принадлежит группе ВТБ.
MR Group
Далее 16-е место и девелопер MR Group. Компания заработала за два года 65,9 млрд рублей, ввод в эксплуатацию — на уровне 1 086 661 кв.м. Совместно с Level Group компания построит возле Павелецкого вокзала в Москве жилой квартал площадью 250 тыс. кв.м, инвестиции в проект оцениваются в 27 млрд рублей.
На 17-м месте расположился «Донстрой», которому удалось выручить 153,2 млрд рублей, введя в эксплуатацию 628 354 кв.м недвижимости. Штаб-квартира находится в Москве, год основания — 1994-й. После кризиса 2008 года акционеры отдали «Донстрой» банку ВТБ за долги.
С тех пор компанию возглавляет Алена Дерябина, бывший вице-президент банка. В настоящее время «Донстрой» — один из ведущих застройщиков элитного сегмента жилой недвижимости в Москве.
Один из самых интересных проектов — редевелопмент промышленной зоны бывшего завода «Серп и молот» на юго-востоке Москвы.
18-е место рейтинга досталось компании «Интеко». 64,1 млрд рублей застройщик заработал, построив 852 тыс. «квадратов».
Создала компанию сразу после развала СССР в 1991 году Елена Батурина — супруга бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова. В настоящее время «Интеко» практически на 95% принадлежит Центробанку.
В текущем году компания начала два проекта на западе Москвы с суммарными инвестициями 43 млрд рублей.
ГК «А101»
19-е место в списке Forbes занимает компания «А 101 Девелопмент» с выручкой 80,4 млрд рублей. Компания ввела в эксплуатацию с 2016 по 2018 год почти 307 тыс. кв.м недвижимости.
Сейчас девелоперу принадлежит 2500 га земли на территории Новой Москвы, в планах у застройщика в ближайшие 20 лет — ввести 53 млн кв.м жилья, 3 млн кв.м коммерческой недвижимости и 600 тыс. кв.
м объектов социальной инфраструктуры.
И последним в двадцатке лучших российских застройщиков оказался девелопер Capital Group. Выручка компании — 50,6 млрд рублей, а объем построенной недвижимости составил 381 377 кв.м. Специализация Capital Group — жилье премиального и бизнес-класса в Москве.
В 2009 году девелопер построил первый в России небоскреб «Город Столиц» в «Москва-Сити», в 2016-м — небоскреб «Око».
Сейчас Capital Group занимается двумя высотными проектами в столице: идет возведение трех небоскребов на Краснопресненской набережной и комплекса небоскребов «Небо» на Мичуринском проспекте.
В думе предлагают создать рейтинговые агентства для застройщиков
02.10.2015 
Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева подготовила проект закона «О деятельности рейтинговых агентств в строительной сфере». Он призван установить в российском законодательстве правовые основы деятельности рейтинговых агентств, которые будут оценивать надежность и качество работы строительных организаций.
Практика рейтингования строительных компаний, как отметила Николаева, широко распространена во всем мире.
В России же эта система только развивается — прежде всего потому, что на сегодня отсутствуют определенные правовые основы подобной деятельности, которые предлагается установить подготовленным законопроектом.
В частности, документ предлагает ввести такие понятия, как «рейтинговая деятельность», «рейтинг», «рейтинговое агентство», «субъект рейтинга» и др.
- Для соблюдения важнейших принципов осуществления рейтинговой деятельности в строительной сфере — независимости и объективности — законопроектом предлагается установить требования к юридическим лицам, которые могут признаваться рейтинговыми агентствами, а также к их организационной структуре (обязательное наличие методологического комитета), их сотрудникам — рейтинговым аналитикам.
- Особое внимание в законопроекте уделено процедуре раскрытия рейтинговым агентством информации о своей деятельности, о рейтинговых аналитиках, о субъектах рейтинга, о присвоенных рейтингах и составленных прогнозах по присвоенным рейтингам, а также о процедуре раскрытия методологии рейтингового агентства, на основании которой осуществляется собственно процесс рейтингования.
- С целью пресечения в сфере рейтинговой деятельности нарушений законодательства, таких как осуществление рейтинговой деятельности юрлицом, не включенным в единый реестр рейтинговых агентств, неподача заявления о включении лица в соответствующий реестр или его подача с предоставлением заведомо недостоверных сведений, а также осуществление рейтинговых действий не в соответствии с методологией, непредоставление уполномоченному федеральному органу методологии или неуведомление о внесенных в методологию изменениях законопроектом вводятся новые составы административных правонарушений.
— Я глубоко убеждена, что создание правовой основы для осуществления рейтинговой деятельности в строительной сфере придаст новый импульс развитию отрасли в целом, а также позволит нам решить те проблемы, которые существуют сегодня.
Независимое рейтингование — инструмент, который используется во всем мире с целью оценки способности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей исполнять взятые на себя договорные обязательства, — отметила Николаева.
— Рейтинговые оценки также широко применяются в закупочной деятельности, поскольку позволяют исключить субъективный фактор при оценке участников закупки.
Законодатель отметила, что использование рейтинговых оценок при осуществлении госзакупок в строительной сфере позволяет повысить прозрачность закупочных процедур, а также рациональнее осуществлять расходы в рамках закупочной деятельности.
По данным Минэкономразвития, в 2014 году в системе госзакупок на долю строительных работ пришлось около 48% контрактов.
Если учесть, что, по данным официального сайта госзакупок за 2014 год, было размещено контрактов на сумму 23,8 трлн рублей, то на долю строительной отрасли пришлось около 11,4 трлн.
— Рейтингование строительных компаний — хороший шаг, который мог бы помочь
сделать выбор подрядчика для госзаказа прозрачнее. Ведь как сегодня происходит? Каждый заказчик сам устанавливает качественные критерии отбора компаний, что является одним из способов отдать закупку «своей» компании.
Но у рейтинга есть и обратная сторона — это будет ограничивать конкуренцию, создаст барьер для молодых предпринимателей, которые еще не заработали себе репутацию и только открыли свое дело, — считает руководитель проекта ОНФ «За честные закупки» Антон Гетта. — Со
своей стороны мы поддерживаем это начинание, но оно потребует детальной проработки со всем экспертным сообществом и в особенности с представителями малого бизнеса.
Кроме государственного запроса на большую прозрачность расходования средств при строительных тендерах определенные запросы на понимание надежности и качественности работы строительных компаний есть и у общества — например, при долевом строительстве. В перспективе рейтинговые агентства смогут оценивать и способность компаний выполнять свои обязательства по долевому строительству.
Однако некоторые эксперты считают, что без заметного вовлечения общественности в эту сферу Россия в перспективе сможет столкнуться не только с недобросовестными компаниями-застройщиками, но и с недобросовестными рейтинговыми агентствами, которые на определенных условиях будут предоставлять те или иные характеристики строительным организациям.
— На мой взгляд, этот закон для эффективного действия нуждается в главном ингредиенте — опоре на общественное мнение. Создать видимость соблюдения его условий недобросовестные компании смогут, а вот игнорировать общественное мнение подкупленным рейтинговым агентствам будет сложно.
Сегодня достаточно людей, готовых оставлять свои отзывы, которые только надо упорядочить на каком-нибудь портале, принадлежащем, к примеру, конгломерату общественных организаций, и это будет самым сильным механизмом в борьбе с «подкрутами» рейтингов строительных организаций, — считает правозащитник и борец за права дольщиков Виктор Келлер.
Коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов считает, что просто так договориться и купить какое-либо место в рейтинге невозможно, а все существующие девелоперы стараются подтверждать свою состоятельность улучшением качества работы.
— В случае с предлагаемой нормой я немного боюсь излишней бюрократизации, чего не хотелось бы — у нас и так бюрократических механизмов больше чем достаточно. Мне кажется, надо большее внимание уделить регулированию самой сферы, нежели системе ее рейтингования, — сказал Алтухов.
Источник:
Известия
Назад
Топ-10 застройщиков России: где и сколько строят, с кем и когда можно сотрудничать
В России больше трех тысяч застройщиков. В топ-10 по версии сервиса «Всем Подряд» вошли самые крупные — те, кто на декабрь 2020 года строит больше всех: объектов, квартир и условных «квадратных метров».
Первые места в рейтинге заняли ГК «ПИК», «Группа ЛСР» и «Setl Group». «ПИК» работает преимущественно в Москве и Московской области.
Остальные — в основном на Северо-Западе, они известны как самые крупные застройщики в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
1. ГК «ПИК»
На декабрь 2020 года группа компаний строит проекты общей площадью 6 млн 229 тыс. квадратных метров. Это больше, чем у его соседей по топ-3 вместе взятых. В конце года у «ПИК» было 229 активных разрешений на строительство, он разместил по ним 230 проектных деклараций.
Для покупателя квартиры или субподрядчика на строительство проектная декларация — самый важный документ. Покупатель узнает, имеет ли право застройщик в принципе привлекать его средства для постройки.
Субподрядчик может увидеть контактные данные генерального подрядчика — застройщик обязан указывать их в декларации.
А еще можно узнать, имеет ли право генеральный подрядчик привлекать к выполнению работ субподрядные организации.
За пределами Москвы и Подмосковья «ПИК» работает не самостоятельно, а через аффилированные или дочерние организации. Например, жилой комплекс «Черноморский-2» в Новороссийске из 12 высоток строит компания «ПИК-Кубань». А в Екатеринбурге «ПИК-Урал» возводит жилой комплекс «Космонавтов 11» из шести многоэтажных корпусов.
ГК «ПИК» строит на деньги от участников долевого строительства: две трети новостроек компании возводятся по ДДУ с внесением средств в компенсационный фонд, остальное — с использованием эскроу-счетов.
2. «Группа ЛСР»
Родной регион застройщика — Санкт-Петербург. Здесь и в Ленинградской области в 2020 году строится 2,4 млн квадратных метров из чуть более чем 3 млн от общего объема проектов «Группы ЛСР». В Москве за застройщиком числятся объекты на почти 0,5 млн «квадратов».
Как и «ПИК», «Группа ЛСР» больше платит в компенсационный фонд, чем работает с эскроу-счетами. Но соотношение другое: 43 объекта строятся со взносами в компенсационный фонд, а 42 — с ДДУ, с открытием эскроу-счетов. Один из самых крупных проектов этого года — жилой комплекс «Цветной город»: 29 домов разной этажности, которые строит «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад».
3. Setl Group
У холдинга Setl Group — 3-е место по объемам застройки в 2020 году. Почти все проекты компании — это жилье в Санкт-Петербурге: 2,2 млн квадратных метров она строит в границах города. И немного в Калининграде. Всего примерно 2,3 млн «квадратов».
4. Компания «ФСК»
Из 1,3 млн квадратных метров в этом году, компания «ФСК» больше всего застроила в Московской области (907 тыс. кв. м) и в Москве. Немного проектов есть у компании в Санкт-Петербурге и в Калужской области.
5. Компания «Инград»
Из 1,3 млн «квадратов», которые построила в этом году компания, две трети приходится на Москву, оставшееся — на Подмосковье. Почти 70% проектов строятся с использованием эскроу-счетов.
6. ГК «Самолет»
Группа компания «Самолет» — это сразу несколько девелоперов. Специализируется на строительстве жилых домов в Москве (примерно 830 тыс. кв. метров в 2020 году) и Подмосковье (чуть больше 400 тыс. «квадратов»). На подмосковных проектах активно использует схему ДДУ с эскроу-счетами.
7. Компания «ЮгСтройИмпериал»
Главный застройщик Краснодарского края, работает только в регионе. Общая площадь объектов, которые числятся за ним на 2020 год, составляет примерно 1,23 млн кв. м или 68 многоквартирных домов. Застройщик активно работает с проектами, где финансирование реализовано через эскроу-счета. Самые крупные проекты застройщика: микрорайон «Родные просторы» и жилой комплекс «Дыхание».
8. «Главстрой»
Работает, в основном, в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области. В 2020 году объемы строительства составили чуть больше 1 млн кв. м. Это 56 домов, распределенных между 11 проектами: «Юнтолово», ЖК «Столичный», «Центральный», «Северная долина». Реализуются проекты по двум схемам поровну: с эскроу-счетами и взносами в размере 1,2% от ДДУ в компенсационный фонд.
9. «ЮгСтройИнвест»
Входит не только в топ-10 застройщиков России, но и в число крупнейших на юге страны: В Краснодарском и ставропольском крае, в Ростовской области. В 2020 году объемы строительства составили 1,04 млн кв.
м или 58 многоквартирных домов. В основном это одиночные застройки: на руках у компании только 57 проектных деклараций.
Почти все проекты реализуются на заемные средства: большая часть использует схему с эскроу-счетами.
10. ГК «Эталон»
Наименьший в топ-10 объем застройки — 1,02 млн кв. м. Это 31 «многоквартирник», которые распределены по 22 проектам. Работает в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области.
«Эталон» ориентируется на строительство без эскроу-счетов: чтобы использовать привлеченные средства, застройщик платит взносы в компенсационный фонд. По этой схеме строятся почти 60% его проектов.
Оставшиеся финансируются попроектно, с эскроу-счетов.
Топ-10 девелоперов — это десятки застройщиков и работа для сотен субподрядных организаций. Быть в курсе, кто, что и где строит, знать, кому предложить услуги собственной бригады, можно с сервисом «Всем Подряд». А «Карта Строек» поможет выяснить все о строящихся сейчас объектах по всей стране.
«Всем Подряд»:
- Информация о тендерах и контактные данные победителей и участников.
- Удобный поиск субподрядов в вашем или любом другом регионе России.
- Контракты и другая тендерная документация в открытом доступе.
«Карта Строек»:
- Регулярно обновляемый каталог всех строек страны.
- Проектные декларации и фотографии строящихся объектов.
- Контакты застройщиков.
Обзор отрасли жилищного строительства в РФ: антикризисный триллион для отрасли
Рынок жилищного строительства вступает в стрессовый режим работы. Переходить на новую систему проектного финансирования застройщики будут в условиях нехватки порядка 20% капитала и падения маржи в 1,5–2 раза в течение 3 лет под давлением процентных расходов.
Также около четверти участников рынка могут вообще не получить доступ к проектному финансированию, поскольку не смогут соответствовать критериям банков. Для сохранения темпов ввода и смягчения отраслевого стресса потребуется господдержка отрасли на 1 трлн рублей до 2022 года.
Дефицит капитала застройщиков угрожает успеху реформы. Для проектов в системе эскроу-счетов введен третий норматив достаточности собственных средств в 10 % от общего бюджета проекта. Чтобы его выполнить, отрасли в среднем требуется увеличение капитала по крайней мере на 18 % под новый регуляторный минимум.
Но требования банков более строгие. Они готовы кредитовать проекты с участием собственных средств застройщика в размере 15 % от общего бюджета. Поэтому для нормальной работы с банками общий капитал застройщиков в отрасли потребуется увеличить почти вдвое.
При этом собственных источников для докапитализации у отрасли нет, особенно у небольших региональных застройщиков.
Банковский кредит «съест» рентабельность. Даже самые исполнительные застройщики с постоянным превышением потока продаж над выборкой проектного кредита столкнутся с ростом процентных расходов и падением чистой прибыли.
В среднем новая система финансирования может увеличить долю процентных расходов в выручке большинства проектов до 11 % и выше, что более чем вдвое превышает нынешний уровень в 5 %. Это произойдет, если банки не внедрят льготную ступенчатую систему скидок на спецставки, а застройщики не смогут поднять цены на квартиры.
Также мы ожидаем удлинения цикла пользования застройщиками кредитными деньгами, что окажет дополнительное давление на рентабельность.
Просрочка при вводах подорожает. Треть жилой недвижимости в России строится с задержкой срока, а средний срок задержки превышает 1 год.
Застройщик в сложившейся системе финансирования, как правило, не несет за это существенной финансовой ответственности, поскольку большая часть фондирования – это бесплатные деньги дольщиков.
По расчетам агентства, каждый квартал просрочки в новых условиях будет уменьшать общую маржу проекта на 1,3 % от выручки. Просрочка в 1 год приведет к сокращению маржи за счет переплаты процентов по кредиту в размере 5,2 % от выручки.
Дефицит проектного финансирования: четверть застройщиков может не получить кредит. Несмотря на желание активно работать с застройщиками, банки вынуждены подходить к оценке рисков с более жесткими требованиями к их финансовой устойчивости, чем это предусмотрено законодательством.
Под угрозой неполучения финансирования находятся низко маржинальные проекты, а также застройщики, ранее допускавшие просрочки или связанные с проектами, ушедшими на банкротство.
По оценкам агентства, уже сейчас больше четверти застройщиков не смогли бы получить проектное финансирование, если бы они перешли систему эскроу-счетов.
Триллион за 3 года. Совокупность новых рисков рынка жилищного строительства, по оценке агентства, может привести к сжатию объема на 25 %. Это растянутый во времени процесс, но он будет нарастать в процессе замещения проектов старой системы финансирования на проекты эскроу-счетами.
Полный переход всех проектов на новую систему финансирования ожидается к 2022 году, когда последние проекты с прямым привлечением средств дольщиков будут достроены. Предотвратить сжатие без денежной поддержки проектов наиболее слабых игроков будет крайне сложно.
При этом объем требуемого финансирования оценивается нами в 1 трлн рублей в течение 3 лет.
На конец марта 2019 года, по данным Единого реестра застройщиков1, в стадии строительства находились 131,4 млн кв. м жилья, а совокупный объем отраслевого финансирования, по данным компании «ДОМ.
РФ», составлял около 4 700 млрд рублей. Из общего объема финансирования примерно 3 700 млрд рублей, или около 79 %, это бесплатные источники в виде полученных авансов от дольщиков.
Еще около 600 млрд рублей – платное кредитное финансирование.
Постановлением правительства Российской Федерации (от 26 декабря 2018 года № 1683)2 введен третий новый норматив финансовой устойчивости застройщика.
После 1 июля 2018 года размер собственных средств застройщика, оперирующего в системе эскроу-счетов, должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации.
Складывающаяся в отрасли практика финансирования проектов с эскроу-счетами показывает, что крупнейшие уполномоченные банки-кредиторы подходят еще более консервативно к достаточности капитала застройщика и кредитуют проекты с долей собственных средств застройщика ниже 15 % под более высокие ставки. По данным компании «ДОМ.РФ», доля собственного капитала застройщиков в отрасли на конец 2018 года составляла около 8 %, что означает структурную нехватку капитала для безболезненного перехода отрасли на новые требования.
| В трлн р. | Старая система | Новая система | Изменение, % |
| Объем кредитования | 0,6 | 4,23 | 605 |
| Объем собственных средств | 0,4 | 0,47 | 18 |
| Итого, финансирование без учета дольщиков | 1 | 4,7 | |
| Объем финансирования от дольщиков | 3,7 | -100 |
Источник: расчеты рейтингового агентства «Эксперт РА», на основании данных компании «ДОМ.РФ»3
В случае полного перехода отрасли на механизм эскроу-счетов видится ожидаемая структура фондирования, в которой минимум 3,6 трлн рублей средств дольщиков в структуре фондирования подлежат замещению платными банковскими кредитами, а еще минимум на 70 млрд рублей требуется докапитализация для соответствия требованиям нового норматива финансовой устойчивости в 10 % достаточности капитала. Объем кредитования в отрасли должен возрасти в 6 раз только для соответствия текущим ежегодным темпам строительства и ввода жилья. При этом устанавливающаяся в практике банковского кредитования пропорция 85:15 % между долгом и собственными средствами означает еще более высокую необходимость роста кредитования уже до 6,4 трлн рублей4, или более чем в 10 раз, к 2024 году при условии выполнения цели по национальному проекту.
Все эти расчеты характерны для условий замещения под регуляторную достаточность капитала в 10 % и не включают в себя темпы роста строительных объемов. Поскольку для минимального начисления резервов банки требуют 15 % собственных средств застройщика в проекте, реальная потребность отрасли в капитале даже выше.
Докапитализация под 15 % в масштабе отрасли означает необходимость заведения в проекты еще 300 млрд рублей. Для большинства крупнейших застройщиков проблема капитала не столь критична, как для небольших компаний.
Для многих компаний, строящих 1–2 проекта и не имеющих в моменте ресурсов докапитализации, требования банков к капиталу скорее всего окажутся непосильными, особенно если это низкомаржинальные региональные застройщики с невысоким LLCR5 (
Рейтинговые агентства в России
Планируя инвестиции в облигации, акции или иные финансовые инструменты, мы всегда оцениваем потенциальные риски. Эти риски могут быть связаны, в первую очередь, с неспособностью эмитента в будущем расплатиться с нами по своим обязательствам.
Разумеется, не каждый инвестор обладает необходимым объемом знаний и умений, чтобы самостоятельно проанализировать платежеспособность той или иной организации. Да это и не нужно, ведь для предоставления подобной информации существуют специализированные рейтинговые агентства.
Понятие кредитного рейтинга и рейтингового агентства
Кредитный рейтинг – это оценка способности предприятия / организации расплачиваться с инвесторами по своим обязательствам. Такая оценка используется в мировой практике для анализа платежеспособности как отдельных организаций, так и целых стран.
Любые перемены в рейтинге сигнализируют инвесторам об изменении рисков по конкретным финансовым инструментам. На основании этих данных формируются инвестиционные портфели, устанавливаются процентные ставки по кредитам, рассчитываются страховые резервы.
Компании с хорошим рейтингом пользуются определенными преимуществами:
- становятся более известными;
- пользуются сниженными ставками по кредитам;
- могут продавать свои ценные бумаги большему количеству инвесторов.
Для инвесторов кредитные рейтинги тоже играют важную роль:
- представляют собой независимую оценку надежности активов;
- позволяют сравнивать риск и доходность конкретных финансовых инструментов;
- дают актуальные сведения об изменении финансового положения компаний, которое влияет на рейтинг.
Рейтинговые агентства — это специализированные организации, занимающиеся анализом эмитентов и присвоение кредитных рейтингов. Их не так уж и много: порядка сотни во всем мире. Среди них выделяют международные и национальные. Самыми известными международными рейтинговыми агентствами являются:
- Standard & Poors
- Moody’s
- Fitch Ratings.
Их еще называют «большой тройкой».
Формирование рейтинга конкретного актива или участника рынка проводится по предварительному заказу. Заказчиком услуги выступают государство, финансовая организация или любое предприятие. В нашей стране изучение кредитных рейтингов проводят для:
- формирование ломбардного списка ЦБ;
- оценки целесообразности вложения средств;
- расчета резервов страховых компаний;
- определения гарантий по кредитам и т.п.
Российские рейтинговые агентства
Первые российские рейтинговые агентства начали появляться с того самого времени, как стал функционировать финансовый рынок. Они довольно активно развивались и получали поддержку со стороны государства.
В частности, Президентом РФ был издан Указ о необходимости развития рейтинговой деятельности. Первые рейтинги были далеки от тех, которые мы видим сейчас, и составлялись по ограниченному числу показателей.
В результате кризиса 1998 г. инвестиционная деятельность в России сократилась и информация о рейтингах перестала пользоваться повышенным спросом. И только с окончанием кризиса и расширением рынка кредитования предприятия стали задумываться о своей репутации и наличии хорошей кредитной истории, что помогло бы им в привлечении инвестиционных средств.
С 1 января 2017 г. в Российской Федерации работа кредитных рейтинговых агентств (КРА) регулируется на законодательном уровне. Для этих целей приняты 222 федеральных закона. Согласно изложенным в них положениям, национальные рейтинги находятся в приоритете перед международными.
Все компании, работающие с государственными средствами, должны получить национальный рейтинг у одного из агентств, имеющих аккредитацию Центрального Банка.
Виды рейтинговых агентств России
На отечественном рынке функционирует два типа рейтинговых агентств:
- универсальные;
- специализированные.
Первые изучают финансовое состояние предприятий из различных отраслей и, помимо рейтингов, выпускают другие информационные продукты (например, Эксперт РА, Moody’s-Интерфакс).
Вторые проводят анализ отдельных сегментов рынка (например, банки) и составляют соответствующие рейтинги (например, НАУФОР, «РусРейтинг», AK&M).
В реестре КРА в настоящее время состоят всего два агентства – «АКРА» и «Эксперт Ра». Они присваивают соответствующие рейтинги субъектам Российской Федерации, эмитентам ценных бумаг из корпоративного и финансового секторов, а также выпускам облигаций.
Тематическое видео доступно по ссылке:
«АКРА»
Или «Аналитическое кредитное рейтинговое агентство». Организовано 20 ноября 2015 г. во исполнение 222-ФЗ. Держатели акций — 27 российских компаний банковской и финансовой сферы с равными долями в уставном капитале (среди них — Газпромбанк, Альфа-банк, Сбербанк, Россельсхозбанк, Росстрах, Северсталь, НПФ «Благосостояние» и др.).
В августе 2016 «АКРА» прошло государственную аккредитацию при Центральном банке РФ. А в сентябре на базе ММВБ была проведена презентация методологии формирования кредитных рейтингов. Первый рейтинг был опубликован 1 ноября 2016 г.
В 2017 г партнером «АКРА» стало китайское агентство Golden Credit Rating International для обмена информацией и проведением совместных исследований.
Объектами для формирования рейтингов агентства выступают субъекты РФ, эмитенты акций и облигаций (корпорации и финансовые учреждения). Эти рейтинги применяются Банком России и Минфином согласно действующему законодательству.
«Эксперт РА»
Агентство основано в 1997 г, а с 2016 г. находится в реестре кредитных рейтинговых агентства Банка России.
В арсенале агентства 16 методологий формирования кредитных рейтингов, большая часть из которых в соответствии с 222-ФЗ могут применяться в регуляторных целях. Рейтинги присваиваются банкам, органам власти всех уровней, холдингам, проектным, лизинговым и финансовым компаниям, страховщикам и другим участникам рынка.
Наряду с этим, «Эксперт РА» исследует кредитно-денежную сферу, лизинговые рынки, факторинг, страхование, МФО, НПФ и пр., а еще делает прогнозы касаемо рейтингов кредитоспособности банков. Прогноз — это мнение Агентства по поводу вероятности изменения рейтинга. Он может быть:
- Позитивным, что означает возможное повышение рейтинга в недалеком будущем.
- Негативным, указывающим на вероятное падение кредитного рейтинга.
- Стабильным, говорящим о том, что рейтинг в ближайшее время не изменится.
- Развивающимся, предполагающим несколько вариантов поведения рейтинга.
Другие национальные рейтинговые агентства
Кроме аккредитованных «АКРА» и «Эксперт РА» свою деятельность в нашей стране ведут еще три большие рейтинговые компании:
- «Национальное Рейтинговое Агентство» (НРА)
- «Рус-Рейтинг»
- AK&M.
«Национальное Рейтинговое Агентство» функционирует с 2002 года. Однако с 2017 года занимается только некредитными рейтингами (рейтинги надежности, качества услуг и управления, риск-менеджмента, привлекательности работодателей и т.п.).
«Рус-Рейтинг» основано с 2001 г. В 2017 г. формирование кредитных рейтингов агентством было приостановлено, и сейчас компания присваивает только рейтинги надежности.
AK&M работает с 2005 г. Сформировалось на основе информационно-аналитической организации, проводящей рейтинговые исследования с 1994 г. В настоящее время деятельность агентства связана с присвоением некредитных рейтингов.
Заключение
- Кредитный рейтинг представляет собой заключение о платежеспособности организации в части своих обязательств. Формированием кредитных рейтингов занимаются специализированные организации — рейтинговые агентства. Они подразделяются на международные и национальные.
- В России рейтинговые агентства подразделяются на универсальные и специализированные. Специализированные занимаются исключительно разработкой кредитных рейтингов по предварительному заказу, а универсальные ведут и иную информационно-аналитическую деятельность.
- Наиболее известными российскими рейтинговыми агентствами, имеющими аккредитацию Центробанка, выступают «АКРА» и «Эксперт РА». Они формируют рейтинги субъектов РФ, банков и различных финансовых и нефинансовых предприятий.
- Наряду с аккредитованными национальными агентствами, на территории нашего государства осуществляют свою деятельность филиалы международных рейтинговых агентств — членов «большой тройки», а также компании, занимающиеся присвоением некредитных рейтингов (надежности, привлекательности и т.п.).