Защита прав обманутых дольщиков снова дорожает. В Москве считают деньги и требуют «продолжения банкета».
До конца 2023 в России не останется обманутых дольщиков. Так говорили, когда федеральный центр объявил в 2018 году о запуске Фонда защиты прав граждан – пострадавших участников долевого строительства. В простонародье, ДОМ.РФ, по названию структурного подразделения Фонда, через которое сегодня идут все финансовые потоки как бы на завершение проблемных долгостроев.
ДОМ.РФ тогда представлялся чем-то вроде волшебника в голубом вертолете, который прилетит с сумкой денег и армией строителей и быстро завершит все проблемные долгострои. Нужно только позвать и дать немного денег.
Или много денег: все зависит от количества проблемных объектов на территории региона и общей стоимости завершения всех работ.
Например, Ленинградская область исходя из первоначальных договоренностей в период с 2019 по 2022 год вкладывается на 2,8 млрд рублей.
Ожидания
В общей сложности в Ленинградской области сегодня насчитывается около 180 проблемных долгостроев и 17 тысяч пострадавших дольщиков. Еще несколько лет назад их было гораздо больше – такое вот печальное наследие того времени, когда разрешения на строительство выдавали муниципалы и далеко не всегда надежным застройщикам.
Благо, в последние 2-3 года в регионе было запущено несколько эффективных схем достройки, что позволило ввести несколько десятков некогда проблемных объектов и передать тысячам дольщиков ключи от их долгожданных квартир.
Но во-первых, своими силами Ленобласть вопрос с долгостроями хоть и решает, но по вполне объективным финансовым причинам не так быстро, как всем нам хотелось бы.
Во-вторых, подобная ситуация с долевками существует не только в 47 регионе, но и, практически, по всей России.
Учитывая масштабы проблемы, на федеральном уровне решили создать единую структуру, которая централизованно поможет регионам достраивать и вводить объекты долевого строительства с привлечением федерального софинансирования.
Изначально планировалось, что около 60% всех расходов будут покрываться за счет инфраструктурные облигации ДОМ.РФ и фонда защиты обманутых дольщиков, а остальные деньги на достройку выделяются из федерального и регионального бюджета.
В Ленинградской области стоимость достройки всех проблемных долевок оценивается на уровне 17 млрд рублей. Планировалось, что большую часть средств на достройку «придут» через ДОМ.РФ, за исключением 2,8 миллиардов рублей из регионального бюджета.
Реальность
В 2019-2020 годах из 180 проблемных объектов долевого строительства в Ленинградской области Наблюдательный совет принял решение менее, чем по двум десяткам долгостроев.
Причем половину из этих домов достраивать не стали и ограничились выплатой компенсаций обманутым дольщикам.
Что, впрочем, полностью вписываются в изначальную схему работы Фонда защиты прав дольщиков: средства компенсационного фонда, которому с 2017 года застройщики переводили страховые отчисления, при банкротстве застройщика первоочередно направляются на возмещение ущерба гражданам или на завершение проблемных долгостроев.
И лишь затем проводятся расчеты с соинвесторами по реализации новостроек, которые занимались прокладкой инженерно-технических сетей и других коммуникаций за собственный счет — хотя остается вероятность, что они компенсации не получат.
Да и с достройкой все оказалось не так просто и быстро, как с выплатой компенсаций. На сегодняшний день ни один из проблемных объектов долевого строительства, по которому было принято положительное решение в ДОМ.РФ еще в 2019 году, так и не был достроен.
Как объяснил корреспонденту Online47 источник в строительном блоке правительства Ленинградской области, нет никакого «волшебника в голубом вертолете» с сумкой денег на достройку, не было и не будет. Наблюдательный совет федерального Фонда принимает решение по каждому отдельно взятому объекту из списков, которые подают регионы.
Но непосредственно достройкой занимается уже региональный Фонд защиты прав дольщиков: готовит новую проектную документацию, проводит конкурс по выбору подрядчика и оплачивает работы.
Затем региональный Фонд по каждому этапу уже выполненных работ передает документы в федеральный Фонд и только тогда получает назад затраченные деньги, причем, частенько, с очень большой задержкой.
Получается, что ДОМ.РФ на самом деле всего лишь аккумулирует у себя деньги из регионального и федерального бюджетов, рассматривает документы по каждому отдельно взятому проблемному объекту и принимает решение «давать или не давать».
Да и сама по себе придуманная в Москве схема централизованного финансирования достройки оказалась слишком неповоротливой.
Недавно даже глава СК Александр Бастрыкин обратил внимание Президента России, что ДОМ.РФ слишком неэффективен. И в качестве аргумента привел очень даже убедительный цифры.
В 2018 году федеральный Фонд потратил на достройку проблемных долевок всего 56 млн рублей из предусмотренных федеральным бюджетом 8 млрд. То есть всего полпроцента от тех денег, которые у него были на решение проблемы обманутых дольщиков в России. В 2019 году освоили чуть больше 18% бюджета: 8 млрд из 43,5.
Стройки простаивают – деньги работают
Тем временем ДОМ.РФ успел уже дважды в одностороннем порядке изменить схему финансирования достройки проблемных долевок и поставить регионы перед фактом. Например, Ленинградской области решили в плюс к уже выделенным 2,8 млрд рублей увеличить нагрузку сначала на 2, а затем вообще на 8 млрд рублей.
Нагрузка даже для профицитного регионального бюджета неподъемная. По этому поводу, кстати, и губернатор Александр Дрозденко, и сенатор Сергей Перминов обращались в правительство РФ с просьбой пересмотреть пропорции финансирования в пределах 37% стоимости достройки из бюджета Ленинградской области и 63% — из федерального. Но пока положительного отклика из Москвы нет.
Другой вопрос, даже если предположить, что в Ленинградской области какими-то правдами и неправдами смогут изыскать и выделить недостающие 8 млрд рублей (для сравнения, это сумма всего регионального дорожного фонда на этот год) – поможет ли это ускорить достройку проблемных долевок?
Ходят слухи, что еще в прошлом году на старте обсуждения сотрудничества с ДОМ.РФ финансовый зампред областного правительства Роман Марков был настроен весьма скептически.
Действительно, все это очень похоже на классическую «пирамиду» из лихих 90-х: платишь деньги под обещание, что когда-нибудь потом тебе вернут в два раза больше.
Кстати, мы ни разу не видели человека, который бы смог в итоге не то что прибыль получить, но хотя бы свои деньги назад вернуть.
В то время, как в самих «пирамидах» деньги «прокручивали», например, выдавали гражданам в виде займов под внушительные проценты, и извлекали неплохую прибыль.
Кстати, чем сегодня среди прочего занимается ДОМ.РФ? Ипотечным кредитованием: выдает займы и юридическим, и физическим лицам. Не те ли это деньги, что ДОМ.РФ сегодня собирает с регионов? В то время, как дольщики продолжают годами ждать ключей от своих квартир.
Впрочем, как бы то ни было, но проблемные долевки в Ленинградской области сегодня активно достраиваются. Но не благодаря ДОМ.РФ, а скорее, вопреки.
Даже Бастрыкин приводит 47 регион в пример, подчеркивая, что недавнее обращение к губернатору Александру Дрозденко по итогам встречи с дольщиками ЖК «Щегловская усадьба» и «Десяткино 2.
0» « повлияло на решение о выделении дополнительных средств из регионального бюджета на достройку вышеуказанных объектов».
А сколько долгостроев вместе с тем вводится в Ленинградской области исключительно собственными силами, по региональным программам достройки с помощью инвесторов и доноров.
А при чем тут ДОМ.РФ? Видимо, совершенно не при чем. Всего лишь квартира, где деньги лежат. Только еще и ключ от нее, видимо, где-то потерялся.
Впрочем, уже наметились позитивные сдвиги в истории с программой достройки проблемных долевок с привлечением федерального софинансирования. Для начала, в правительстве РФ решили перевести финансовые поступления из регионов со счетов Фонда защиты прав дольщиков непосредственно в федеральный бюджет.
Таким образом деньги регионов будут под защитой от возможных рисков и «прокруток» со стороны ДОМ.РФ. Если Фонд сможет подтвердить свою «платежеспособность» и продемонстрировать эффективность своей работы — работа продолжится. В противном случае, вполне вероятно, на уровне Российской Федерации будет прорабатываться новая схема достройки проблемных объектов.
В любом случае, рано или поздно все обманутые дольщики получат или компенсации, или ключи от квартир. С ДОМ.РФ или без него.
Александр Телегин
Валентин Илюшин/Online47
Минстрой обязали отчитываться перед Правительством РФ о работе с обманутыми дольщиками
Региональные власти и Минстрой теперь будут регулярно отчитываться перед Правительством РФ о работе с обманутыми дольщиками
26 мая подписано распоряжение Правительства РФ, в рамках которого региональные власти и Минстрой будут ежеквартально отчитываться о работе с обманутыми дольщиками в соответствии с «дорожной картой», разработанной на уровне субъектов.
Результаты работы по проблемным объектам будут отражаться в итоговом рейтинге эффективности региональных властей.
По мнению руководителя фракции КПРФ в Мосгордуме Андрея Клычкова, это первые результаты активной работы КПРФ и общероссийской рабочей группы дольщиков.
КПРФ координируют работу с инициативными группами обманутых дольщиков. Делегаты со всей страны приняли участие в Общероссийском Съезде дольщиков, проведенном КПРФ в апреле. Также вопрос обманутых дольщиков поднимался председателем ЦК КПРФ Геннадием Зюгановым на заседании Государственного Совета.
В соответствии с распоряжением Правительства РФ №1063-р, до 1 августа в регионах должны быть разработаны план-графики («дорожные карты»).
В утверждённой форме будет обобщаться информация о недобросовестных застройщиках, проблемных объектах и количестве обманутых дольщиков.
Кроме того, Минстрой ждет от региональных властей информацию о мерах законодательного и организационного характера, которые планируется осуществлять. Ответственными за исполнение «дорожных карт» по работе с дольщиками станут заместители губернаторов.
«Общероссийский Съезд дольщиков КПРФ и обсуждение вопроса на Государственном Совете позволили нам выработать единые требования к федеральным властям. Исполнение этих требований может помочь решению проблемы дольщиков. Но это только начало большой работы.
Инициативным группам дольщиков важно не позволять властям в своих регионах игнорировать проблемные объекты. По опыту Московского региона власти умышленно исключают крупные проблемные объекты и дольщиков из в своей статистики», – сказал Андрей Клычков.
В ходе работы Общероссийского Съезда дольщиков была сформирована рабочая группа, представляющая все регионы страны. Обманутые дольщики во всех субъектах РФ инициировали работу по формированию своих «дорожных карт».
Главная задача, сформулированная участниками Съезда для рабочей группы, добиться решения проблемы всех дольщиков, а не отдельных объектов. Свои требования и предложения рабочая группа дольщиков планирует передать министру строительства и ЖКХ М.
Меню в рамках личной встречи, которая пройдет в ближайшее время.
Поручение региональным властям сформировать план работы с проблемными объектами обманутых дольщиков еще в 2011 году дал Президент РФ В. Путин.
Однако за эти годы количество обманутых дольщиков выросло до 132 тысяч семей. По оценкам экспертов в столичном регионе не получили свое жилье около 40 тысяч семей.
В связи с этим, КПРФ и инициативные группы дольщиков требовали организовать системную работу по проблемным объектам.
«Изменение нормативного регулирования вопросов строительства с привлечением средств дольщиков, а также создание компенсационного фонда не решает проблему старых объектов дольщиков. Для этого необходимо содействие региональных властей.
Мы рассчитываем, что в рамках новых поручений Правительства региональные власти серьезно подойдут к решению проблемы дольщиков. В Москве и других регионах практически не действуют социальные жилищные программы.
Поэтому обеспечение безопасной покупки жилья и пресечение мошеннических действий недобросовестных застройщиков – это прямая обязанность властей. Мы продолжим требовать от властей надлежащего выполнения своих функций», – сказал Андрей Клычков.
Представители инициативных групп обманутых дольщиков активно участвуют в протестных действиях. В ближайшее время дольщики намерены провести общероссийскую акцию во всех регионах, где есть проблемные объекты.
Пресс-служба фракции КПРФ в Мосгордуме
Подписывайтесь на наш Telegram, чтобы быть в курсе самых важных новостей. Для этого достаточно иметь Telegram на любом устройстве, пройти по ссылке и нажать кнопку Join.
- дольщики
- Минстрой
- мошенничество
- обман
- обманутые дольщики
- отчет
- правительство
Региональные власти и Минстрой теперь будут регулярно отчитываться перед Правительством РФ о работе с обманутыми дольщиками
Клычков Андрей Евгеньевич
член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, губернатор Орловской области
КПРФ координируют работу с
инициативными группами обманутых дольщиков. Делегаты со всей страны приняли
участие в Общероссийском Съезде дольщиков, проведенном КПРФ в апреле. Также вопрос
обманутых дольщиков поднимался председателем ЦК КПРФ Геннадием Зюгановым на
заседании Государственного Совета.
В соответствии с распоряжением
Правительства РФ №1063-р, до 1 августа в регионах должны быть разработаны
план-графики («дорожные карты»).
В утверждённой форме будет обобщаться
информация о недобросовестных застройщиках, проблемных объектах и количестве
обманутых дольщиков.
Кроме того, Минстрой ждет от региональных властей
информацию о мерах законодательного и организационного характера, которые планируется
осуществлять. Ответственными за исполнение «дорожных карт» по работе с
дольщиками станут заместители губернаторов.
«Общероссийский Съезд дольщиков
КПРФ и обсуждение вопроса на Государственном Совете позволили нам выработать
единые требования к федеральным властям. Исполнение этих требований может
помочь решению проблемы дольщиков. Но это только начало большой работы.
Инициативным
группам дольщиков важно не позволять властям в своих регионах игнорировать
проблемные объекты. По опыту Московского региона власти умышленно исключают
крупные проблемные объекты и дольщиков из в своей статистики», — сказал Андрей
Клычков.
В ходе работы Общероссийского
Съезда дольщиков была сформирована рабочая группа, представляющая все регионы
страны. Обманутые дольщики во всех субъектах РФ инициировали работу по
формированию своих «дорожных карт».
Главная задача, сформулированная
участниками Съезда для рабочей группы, добиться решения проблемы всех
дольщиков, а не отдельных объектов. Свои требования и предложения рабочая
группа дольщиков планирует передать министру строительства и ЖКХ М.
Меню в
рамках личной встречи, которая пройдет в ближайшее время.
Поручение региональным властям
сформировать план работы с проблемными объектами обманутых дольщиков еще в 2011
году дал Президент РФ В. Путин.
Однако за эти годы количество обманутых
дольщиков выросло до 132 тысяч семей. По оценкам экспертов в столичном регионе
не получили свое жилье около 40 тысяч семей.
В связи с этим, КПРФ и инициативные
группы дольщиков требовали организовать системную работу по проблемным
объектам.
«Изменение нормативного
регулирования вопросов строительства с привлечением средств дольщиков, а также
создание компенсационного фонда не решает проблему старых объектов дольщиков.
Для этого необходимо содействие региональных властей.
Мы рассчитываем, что в
рамках новых поручений Правительства региональные власти серьезно подойдут к решению
проблемы дольщиков. В Москве и других регионах практически не действуют
социальные жилищные программы.
Поэтому обеспечение безопасной покупки жилья и
пресечение мошеннических действий недобросовестных застройщиков – это прямая
обязанность властей. Мы продолжим требовать от властей надлежащего выполнения
своих функций», — сказал Андрей Клычков.
Представители инициативных групп
обманутых дольщиков активно участвуют в протестных действиях. В ближайшее время
дольщики намерены провести общероссийскую акцию во всех регионах, где есть
проблемные объекты.
Регионы будут ежеквартально отчитываться в Минстрой России о решении проблем дольщиков
Cубъекты РФ будут ежеквартально предоставлять в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации информацию о реализации мер по решению проблем дольщиков, чьи права были нарушены. Об этом 2 июня сообщил журналистам глава Минстроя России Михаил Мень на Петербургском международном экономическом форуме.
Соответствующее распоряжение Правительства России №1063-р подписал Премьер-министр Дмитрий Медведев. Документ в первую очередь утверждает форму плана-графика («дорожной карты») по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков.
Согласно распоряжению, субъекты РФ должны до 1 августа текущего года утвердить региональные планы-графики, приведенные в соответствие с новой формой. Ответственными за реализацию «дорожных карт» назначаются заместители губернаторов.
«Региональным властям важно усилить контроль за сроками строительства домов, которые возводятся с привлечением средств граждан, а также за реализацией мер, направленных на восстановление прав обманутых дольщиков», — подчеркнул Михаил Мень, комментируя документ.
Каждый квартал регионам предстоит представлять в Минстрой России актуализированный региональный план-график и информацию о ходе его реализации. Ведомство, в свою очередь ежеквартально будет докладывать итоги в Правительство России.
Источник — Минстрой России
И обманутые дольщики, и пайщики. правительство приказало регионам отчитываться за всех
Власти обещают помочь в разрешении проблем пайщиков, купивших квартиры через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Распоряжение об этом подписано в правительстве страны.
Как известно, планы-графики («дорожные карты») по решению проблем обманутых дольщиков составляют руководители субъектов РФ.
Там указывается перечень проблемных домов и недобросовестных компаний, количество обманутых дольщиков, меры, способы и сроки восстановления их прав.
Соотношение количества договоров долевого участия в проблемных домах к общему количеству договоров учитывается при оценке эффективности региональной власти.
Раньше в «дорожную карту» вносили сведения, которые касались только жилья, приобретённого по договору долевого участия. Теперь в ней должны появиться данные по квартирам, купленным ЖСК, пайщиков которых тоже обманули ушлые строители-бизнесмены.
Также в «дорожную карту» будут добавлены сведения о нежилых помещениях, например, о кладовках или машино-местах, которые приобрели граждане. Главы регионов должны обновлять план-график раз в квартал и размещать его в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.
Это поможет россиянам следить за актуальной информацией о строительстве проблемных домов.
Правительство также изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков. Напомним, Фонд гарантирует таким гражданам завершение строительства жилья и получение квартиры или возврат вложенных денег при банкротстве застройщика. Расходы фонда – из федерального бюджета, а правила предоставления субсидий регулирует правительство РФ.
В обновлённой версии правил уточняется, что с помощью господдержки Фонд сможет не только завершать строительство жилья, но и полностью исполнять обязательства застройщика по договору, заключённому с дольщиком. Что это значит?
Например, человек купил квартиру, в которой предусматривалась отделка, но всё пошло не так. Фонд сможет исполнить эти работы за счёт средств, выделенных государством. Или же, если после ввода дома в эксплуатацию возникло расхождение в площади квартиры, Фонд тоже сможет урегулировать этот вопрос с помощью федеральных денег.
Кроме того, субсидии дадут и на возмещение расходов Фонда в связи с проведением процедуры банкротства проблемных застройщиков, уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, оплату услуг банка-агента, который выплачивает возмещения гражданам.
«Изменения помогут реализовать ряд новых положений федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которые вступили в силу в июле 2020 года», – заявили в Москве.
Минстрой: регионы будут еженедельно отчитываться о строящемся на деньги дольщиков жилье
МОСКВА, 12 апреля. /ТАСС/. Регионы еженедельно будут направлять в Минстрой отчеты о состоянии жилья, строящегося с привлечением средств граждан, говорится в сообщении пресс-службы министерства.
Как отмечается, решение о еженедельном мониторинге принято в связи с предстоящим переходом на новую систему финансирования жилищного строительства, которая предполагает отмену прямого привлечения денег дольщиков с 1 июля 2019 года.
При этом часть проектов будет достраиваться по старым правилам, если будет соответствовать критериям строительной готовности и объема вложенных по договорам долевого участия средств в проект.
Часть строящегося жилья перейдет на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, а часть проектов не попадет ни в одну из этих групп. Застройщикам таких объектов может понадобиться поддержка.
«Субъекты РФ в еженедельном режиме будут предоставлять отчеты о работе, проведенной с застройщиками, по состоянию строящихся объектов.
Анализ, который проводят субъекты, должен показать состояние проекта — получит ли он проектное финансирование после 1 июля 2019 года, будет ли он попадать под действие критериев и достраиваться по старым правилам, либо он не может быть отнесен ни к первой, ни ко второй группе», — говорится в сообщении.
В релизе также отмечается, что Минстрой «готов оказать всяческую поддержку регионам при решении вопросов по объектам, которые оцениваются потенциально проблемными после 1 июля 2019 года».
Как изменится система финансирования строительства жилья
Изменение системы финансирования жилищного строительства, которое предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков, является частью федерального проекта «Ипотека» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». С 1 июля 2019 года российские застройщики лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую.
Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов.
Как следует из паспорта нацпроекта, к концу 2024 года число действующих договоров долевого участия, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн.
В то же время часть проектов сможет достраиваться по старой схеме при условии, что они будут соответствовать критериям строительной готовности (не менее 30%) и объема привлеченных по договорам долевого участия средств (не менее 10%). В настоящее время проект постановления с критериями внесен в правительство. Ожидается, что документ будет принят на следующей неделе, сообщал ранее министр строительства и ЖКХ Росси Владимир Якушев.
Осталось 200 тысяч обманутых. Говорун отчитался о защите прав участников долевого строительства — Регионы России
В общей сложности восстановить жилищные права удалось 8 тыс. дольщикам. К концу года цифра должна возрасти до 16 тыс., сообщил Говорун. Для этого потребуется 31 млрд рублей, которые уже предусмотрены.
Совокупно в фонде лежит 65 млрд рублей. Этих средств в дальнейшем хватит на обеспечение жильём ещё 40 тыс. “обманутых дольщиков”, заверил гендиректор фонда.
Между тем, жертвами недобросовестных застройщиков при долевом строительстве остается 200 тыс. россиян.
Олег Говорун
Сейчас фонд при банкротстве застройщика может либо самостоятельно достроить дом и вручить ключи дольщику, либо выплатить компенсацию. Деньги выделяют исходя из оценки рыночной стоимости недостроя. Со слов Говоруна, получая их, человек может тотчас решить свою жилищную проблему.
В Московской и Нижегородской областях фонд достраивает 90 домов. В13 люди уже получили ключи. За ближайшие два года будут достроены остальные.
Что касается самой Москвы, то недавно о результатах работы мэрии с жертвами недобросовестных застройщиков рассказал заместитель по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. С его слов, к концу декабря 2019 года удалось решить вопрос по 1694 дольщикам в 12 домах. Еще остается около 13 тыс. обманутых в 34 домах.
Заммэра пообещал, что в течение трех лет все московские дольщики, которым положены квартиры, их получат: “И не надо из этого создавать никаких политических движений, не надо на этом заниматься политическим пиаром”.
В свою очередь, премьер Дмитрий Медведев призвал руководителя профильного фонда больше внимания уделять проблемным регионам: “Я, естественно, ни на чём не настаиваю, но просто вам нужно работать таким образом, чтобы эффект от вашей работы доходил до наиболее проблемных территорий”.
Ситуация по стране разная, отметил глава правительства. Есть регионы, где проблема “обманутых дольщиков” уже решена, исполнение происходит за счёт регионального бюджета.
А есть и такие субъекты федерации, где количество жертв недобросовестных застройщиков чрезмерно высокое, поэтому в одиночку обеспечить их жильем невозможно.
Проблема оставшихся без квартир участников долевого строительства сложилась в России еще в 90-х, когда застройщики начали для своих жилых проектов привлекать деньги граждан. Всерьез решением проблемы “обманутых дольщиков” различные политические институты начали заниматься в 2017 году.
Сначала стартовала реформа системы долевого строительства — начали разрабатывать меры поэтапного замещения в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан. В Госдуме создали рабочую группу по защите прав участников долевого строительства, которая мониторила “дорожные карты” проблемных объектов и ездила по регионам.
Вскоре появился закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья.
В результате “Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства” получил новые полномочия по достройке тех проблемных объектов, которые, в том числе, не застрахованы непосредственно в фонде. С июля 2019 года всем новым проектам жилищного строительства запретили использовать договоры долевого участия, что избавило от появления новых “обманутых дольщиков”.
Купить квартиру в новостройке сегодня и стать обманутым дольщиком – насколько реалистичен такой сценарий?
Самый большой страх покупателей новостроек – вложить все свои сбережения в квартиру, а в результате остаться и без денег, и без недвижимости. Переход на проектное финансирование должен был защитить тех, кто приобретает жилье на первичном рынке, а также полностью решить проблему обманутых дольщиков – произошло ли это на самом деле, расскажет Новострой-М.
Кого защищает закон
Покупатели недвижимости защищены законодательно. Их отношения с застройщиками регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако в нем нет понятия «обманутый дольщик». Несмотря на то, что таковых сегодня насчитывается порядка 121 тысячи человек, сам термин появился и набрал популярность только благодаря средствам массовой информации.
Как правило, «обманутыми» называют участников долевого строительства, в отношении которых застройщик не выполнил своих обязательств: не завершил строительство в указанные сроки или сделал это с большим опозданием, реализовал объект по схеме «двойных продаж», не обеспечил своих клиентов необходимой инфраструктурой, предусмотренной в проекте, и т.п. Но чаще всего речь идет, конечно, о первой категории граждан – тех, кто так и не получил долгожданную квартиру.
«Термин «обманутый дольщик» используется в случае нарушения застройщиком сроков передачи ключей на срок более 6 месяцев от даты в ДДУ, без подписания дополнительного соглашения»
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»
Ранее в законе применялась формулировка «гражданин, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». Но в настоящий момент Приказ Минстроя РФ от 12.08.2016 года № 560/пр, которым было введено это понятие, признан утратившим силу.
Поэтому более актуальным в юридическом аспекте является применяемое в ст. 23.1 214-ФЗ словосочетание «участник долевого строительства, приобретший помещение в проблемном объекте», разъясняет Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege.
- Согласно этой статье критериями проблемного объекта являются:
- — нарушение сроков завершения строительства или обязанности по передаче объекта долевого строительства более чем на полгода;
- — признание застройщика банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
При этом ДДУ, который заключался гражданином, обязательно должен быть зарегистрирован (а не просто подписан), иначе его права на помещение учитываться не будут.
Также еще недавно каждый субъект РФ вел свой реестр пострадавших граждан. Его формировали на основании приказа Министерства регионального развития № 403 от 20 сентября 2013 года. Всего установлено девять критериев, по которым проект можно было признать проблемным, а дольщиков – обманутыми.
Среди них: прекращение или приостановка строительства на срок более 9 месяцев; несоответствие дома требованиям технических регламентов и проектной декларации; прекращение у застройщика права владения или пользования земельным участком; ликвидация, банкротство или процедура ликвидации/банкротства в отношении застройщика и др., рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Теперь все эти реестры заменили на Единый реестр проблемных объектов. Сегодня в нем насчитывается 2,9 тыс. новостроек в 73 регионах общей площадью более 17 млн кв. м. В Москве таких домов 107, в Московской области – 745.
Чтобы дольщика официально признали «обманутым», его средства должны быть привлечены для строительства многоквартирных домов (или иных объектов недвижимости), включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации – такое определение дает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.
«Само понятие «обманутые дольщики» гораздо шире, чем это описано в законе, поскольку на практике могут применяться различные способы восстановления прав пострадавших граждан и дом может быть формально не включен в реестр.
При этом по факту граждане являются пострадавшими.
Во многих случаях органы власти даже сопротивляются включению домов в реестр проблемных объектов, так как это портит им статистику – увеличивается количество «обманутых дольщиков»
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»
Проектное финансирование: панацея или нет?
Правительство РФ нацелено на то, чтобы в ближайшие годы полностью решить проблемы уже существующих обманутых дольщиков и больше не порождать новых. Для этого был разработан ряд мер. Одной из самых эффективных стал переход отрасли на проектное финансирование, начавшийся в июле 2019 года.
Тем не менее, на рынке все еще встречаются девелоперы, работающие по старой схеме. А до тех пор, пока есть организации, привлекающие деньги клиентов напрямую, существует риск стать обманутым дольщиком.
Впрочем, он объективно невысок, потому что рынок уже достаточно успешно перешел на работу по эскроу-счетам, когда застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до момента окончания проекта. Таким образом, потребитель защищен, а у застройщика есть гарантированный источник для завершения строительства независимо от степени кризиса.
«В рамках проектного финансирования один лишь факт появления обманутых дольщиков формирует дорожную карту по решению этого вопроса. Самый значительный вес в оказании помощи от государства имеет Фонд защиты прав дольщиков, использующий различные механизмы в зависимости от ситуации – например, выплату компенсаций или намерение о завершении строительства проблемного объекта»
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»
Андрей Колочинский также считает, что при переходе на проектное финансирование риск возникновения «недостроев» сведен к минимуму: «Новый участник процесса в лице банка призван отслеживать целевое расходование денежных средств, что полностью исключает мошеннические схемы. Но в случае ухудшения экономической ситуации в стране и прекращения продаж застройщик все-таки может оказаться банкротом. Если это случится, то участники долевого строительства могут вернуть свои деньги, которые хранятся на эскроу-счетах».
Однако юристы полагают, что данные меры, несмотря на свою действенность, не являются панацеей и требуют доработок.
Например, инвестор (как правило – это банк) вкладывает деньги в какой-то определенный проект и полностью контролирует расходование средств. При этом земельный участок и строящееся здание находятся в залоге у банка.
И он, согласно ст. 342 ГК РФ, имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед последующими залогодержателями. А таковыми считаются обычные граждане, если проектное финансирование является частичным (с привлечением как банковских средств, так и денежных средств граждан).
И при возникновении проблем со стройкой сначала будут удовлетворены финансовые требования банка, и уж потом дойдет очередь до всех остальных, разъясняет Денис Артемов.
Кроме того, в случае банкротства застройщика или «затягивания» строительства, дольщик получит свои деньги обратно без учета роста цен на недвижимость, инфляции и т.п.
На эту сумму спустя 2-2,5 года вряд ли удастся приобрести аналогичное по параметрам жилье.
Если же для покупки жилья оформлялся ипотечный кредит, то ситуация еще менее приятная: возвращаемые с эскроу деньги никак не решат вопрос выплаченных банку процентов.
Наконец, не исключено, что у самого банка могут появиться финансовые проблемы. В этом случае согласно ст. 13.2. ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на счете, но не более 10 млн рублей. Однако многие квартиры в центральных регионах РФ стоят дороже.
Если же гражданин захочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, то ему придется «включаться» в Реестр участников долевого строительства и защищать свои права в рамках процедуры банкротства застройщика. В этом случае наличие или отсутствие эскроу-счета уже не имеет никакого значения.
«В рамках проектного финансирования риск стать обманутым дольщиком становится минимальным, поскольку денежные средства фактически замораживаются на эскроу-счетах в крупных банках.
Даже в случае возникновения проблем со строительством гражданин сможет получить денежную компенсацию.
В теории можно представить себе ситуацию, при которой проблемы возникнут и у застройщика, и у банка, но она маловероятна»
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»
Что делать владельцам апартаментов
Владельцы апартаментов находятся в более уязвимом положении, нежели покупатели квартир. По сути, в законодательстве нет такого понятия, как «апартаменты». Граждане фактически заключают договор на приобретение нежилого помещения, и в случае возникновения проблем у застройщика не могут рассчитывать на механизмы приоритетной защиты своих прав, поясняет Артем Сидоров.
Получается, что строительство апартаментов находится юридически в «серой зоне». И эта коррупционная схема позволяет фактически строить под видом нежилых помещений жилье. Для покупателей во всех смыслах лучше заключать ДДУ на квартиры, а не на нежилые помещения-апартаменты.
Но если проект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, то граждане оказываются защищены от двойных продаж, срыва сроков сдачи, и даже могут претендовать на выплату неустойки, говорит Андрей Колочинский. Однако, если речь идет о банкротстве застройщика, есть один нюанс.
Закон о банкротстве исключает из состава дольщиков покупателей нежилых помещений более 7 кв. м, в том числе апартаментов. Это значит, что в случае банкротства застройщика покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту. Но вернуть деньги получится не всегда. Рассчитывать на то, что объект рано или поздно передадут собственнику, не приходится вовсе.
Как понять, что у застройщика проблемы
Пандемия продолжается, связанные с ней ограничения все еще действуют, общемировой кризис в самом разгаре. Неудивительно, что у некоторых игроков строительного рынка могут появиться проблемы.
Чтобы при покупке жилья в новостройке свести риски к минимуму, стоит обращать внимание на различные факторы. Так, Константин Тюленев считает, что в рамках проектного финансирования единственным показателем сложности с реализацией объекта являются скидки более 7-10%.
Если речь идет о дисконте 5-7%, то это обычные акции, без которых никак не обойтись в условиях конкуренции. А вот откровенный демпинг свидетельствует о недостатке средств у застройщика.
Андрей Колочинский рекомендует обязательно проверять основные документы и даты их действия (разрешение на строительство, права на земельный участок и т.д.). Просроченные документы должны стать плохим сигналом для покупателя.
Кроме того, стоит обращать внимание на динамику работ на стройке.
Если в течение нескольких месяцев картина не меняется, а на стройплощадке нет рабочих – значит, у компании есть проблемы, и вполне возможен срыв сроков строительства.
К тревожным звоночкам можно отнести отсутствие новой финансовой отчетности на сайте застройщика или в ЕИСЖС (бухгалтерские отчеты и отчеты аудиторов), из которых можно сделать выводы о финансовом состоянии застройщика, говорит Денис Артемов. Также насторожить должно нежелание банков аккредитовывать объект, так как перед этим они тщательно его оценивают на предмет юридических рисков.
Важно: по ОГРН или ИНН застройщика можно посмотреть публикации в интернет-версии газеты «Коммерсант», общем сайте арбитражных судов и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). В СМИ появятся публикации о банкротстве (а также возможной реорганизации застройщика), в арбитражном же суде появится ссылка на судебный процесс с пометкой «Б» (банкротство).
Если у покупателя возникли сомнения, то ему нужно посмотреть, есть ли просрочки по другим проектам застройщика, а также проанализировать базу данных арбитражных судов и судов общей юрисдикции, советует Артем Сидоров.
Как много исков к застройщику от подрядчиков и иных контрагентов? Какие выносятся решения по делам? Также можно посмотреть базу Федеральной службы судебных приставов.
Для получения полной картины можно почитать тематические страницы дольщиков в социальных сетях.
Как действовать покупателю, если он попал в трудную ситуацию
Сейчас активно используется механизм достройки проблемных объектов через передачу их в процедуре банкротства специальному Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства, комментирует Артем Сидоров.
Если возбуждена процедура банкротства застройщика, то нужно своевременно подать заявление о включении требований о передаче жилого помещения (или о выплате денежных средств) в реестре требований участников строительства. На это отводится 3 месяца с момента опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Права юридических лиц-участников строительства с помощью данного механизма не защищаются – только права граждан. Юридические лица вправе включить свои «запросы» только в реестр требований застройщика-банкрота, что в подавляющем числе случаев не позволяет получить какой-либо компенсации.
При взаимодействии с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства важно отследить появление проблемного объекта в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), рассказывает Денис Артемов. При наличии оснований для получения компенсации надо подать соответствующее заявление в Фонд защиты прав дольщиков.
Не исключена ситуация, когда проблемный объект в ЕРПО (Единый реестр проблемных объектов) не появляется. Тогда нужно обращаться с запросом к органам власти субъекта РФ о признании его таковым. Сложности проблемного объекта обычно разрастаются как снежный ком, поэтому во избежание пропуска сроков или неправильных действий имеет смысл привлечь к проблеме профессионального юриста.
«В целом механизм защиты прав дольщиков сейчас функционирует намного лучше, чем раньше. Появились ясные и конкретные алгоритмы решения этой проблемы, причем – что немаловажно – выделены финансовые средства за счет обязательных отчислений застройщиков (компенсационный фонд).
Тем не менее, несмотря на это, общее количество строек растет, и какой-то процент из них становится проблемным. Большое влияние здесь оказала и пандемия с ее карантинами и запретами.
Мораторий на банкротства и штрафы за срыв сроков строительства, введенный для поддержки бизнеса в пандемию, вызвал новую волну обманутых дольщиков»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Дата публикации 09 июня