Не простым для многих оказался 2020 год. Произошло столько всего, что многие наверно затаив дыхание, ждали, когда же он, наконец, закончится этот сложный год, уйдет все плохое. Веря и надеясь, что дальше нас ожидает, все только самое лучшее. Не обошел стороной этот год и недвижимость, принеся много сюрпризов, особенно для вторичного жилья. За весь год вторичка в Москве и области подорожала прилично. Цены на вторичную недвижимость с февраля и по текущее время, повысились на 30-40 %. Из-за чего это произошло и каковы дальнейшие прогнозы, попытались мы разобраться:
Снижение ипотечных ставок на квартиры
Во многом рост цен на вторичном рынке связан с решением правительства о запуске программы льготной ипотеки.
Льготная ипотечная программа на покупку квартиры в новостройке, под 6,5 % годовых, начала действовать весной. Для вторичного жилья, минимальная ставка составила – 7,3 %.
Низкие ставки посодействовали росту цен на недвижимость в новостройках, соответственно вторичка тоже не устояла на месте.
Основной рост цен пришелся на конец года, так как спрос превышал предложение. Именно тогда произошел пик спроса на первичном и вторичном рынке жилья.
Так как программа льготного кредитования должна была завершиться, многие торопились заключить сделку о покупке квартиры до конца года.
Но как выяснилось уже позже, правительство решило продлить льготные ипотечные ставки на первичное и вторичное жилье до 1 июля 2021 года.
Ажиотажный спрос из-за ослабление рубля
Неопределенность, массовые сокращения и экономический спад, толкнули многих к мысли о покупке квартиры. Люди забирали свои накопления и торопились вложить их в недвижимость. Из-за распространенного мнения, что такие вклады выгодны. Поэтому граждане инвестировали свои сбережения, чтобы не потерять их и возможно даже приумножить в будущем.
Ажиотажный спрос, спровоцировал подорожание квартир, как в новостройках, так и на вторичном рынке. К осени цены взлетели. При низких ипотечных ставках, покупка квартиры стала обходиться дороже. Спрос в ноябре 2020 года, по данным Flatinfo превысил прошлогодние показатели на 37,5 %.
Что будет с ценами в 2021 году на вторичное жилье в Москве
Подводя итоги прошедшего 2020 года, можно сделать выводы, что в течение всего времени, недвижимость дорожала. Продолжит ли вторичка в Москве дорожать в 2021 году?
Эксперты считают, что высокий уровень спроса на вторичное жилье в Москве, постепенно начнет спадать, все кто хотели, поторопились уже заключить сделку в конце 2020 года. Ажиотаж прошел. Соответственно произойдет и замедление роста цен. Значительного подорожания не будет. Однако рост стоимости квартир хоть и замедлится, но все равно продолжится в рамках инфляции. В среднем, стоимость квадратного метра в Москве вырастет на 2-3 %. Предполагается, что цены стабилизируются к концу первого полугодия 2021 года, если опять не случится ничего экстраординарного.
Читайте так же: почему в платежке ЖКХ больше не будет льготной страховки
Вторичный рынок Москвы: забудьте определение «медленный и неторопливый»
«Вторичка» быстро отреагировала на события 2020 года, и продажи квартир в готовых домах вслед за новостройками также выросли
Жилой комплекс в Новой Москве. АГН «Москва»
В 2020 году столичные застройщики заработали на своих проектах, расположенных в границах «старой» Москвы, 840,41 млрд рублей, подсчитал портал Urbanus.ru. И хотя 58,9% этой суммы досталось десяти самым успешным компаниям, все равно общий итог для московского девелоперского корпуса выглядит впечатляющим.
На вторичном рынке подобные подсчеты невозможны по определению, но и здесь есть цифры и факты, заслуживающие особого внимания.
Например, по данным столичного Росреестра, четвертый квартал 2020 года стал максимальным по числу зарегистрированных на вторичном рынке договоров — 55 633 перехода прав, что на треть (+34%) превышает предыдущий отчетный период (41 420).
Ранее наивысший объем был зарегистрирован в 2018 году: тогда с октября по декабрь было оформлено 50 734 перехода прав.
«Обычно медленный и неторопливый вторичный рынок жилья в 2020 году показал быструю ответную реакцию на вызванные пандемией процессы, в том числе на рынке столичной недвижимости, — отмечает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
— В частности, после введения программы льготного кредитования вслед за новостройками выросли продажи квартир в готовых домах: в июне динамика составила 122%. Покупательскую активность также стимулировали низкая доходность по депозитам и ослабление рубля.
Традиционно именно в декабре мы фиксируем предновогодний ажиотаж по всем видам сделок: рост в среднем составляет 20% по отношению к ноябрю.
Но в прошлом году, уже начиная с августа, количество регистраций переходов прав стабильно росло, достигнув к декабрю рекордных за последние десять лет 20 тысяч».
Кстати, по оценкам аналитического отдела агентства недвижимости «Савва», за 2020 год средняя рублевая цена предложения на вторичном рынке Москвы выросла на 15,5% и к концу декабря составила 268,1 рубля за квадратный метр. По городским округам рост средней рублевой цены также был повсеместным и составил от +10% (ЦАО) до +18,4% (САО).
Еще один важный для вторичного рынка рекорд 2020 года — средний срок экспозиции объектов, который, по данным компании «ИНКОМ-недвижимость», снизился до 48 дней, и это минимальное значение за все время подсчета статистики по данному показателю.
Для сравнения, в декабре 2019-го он составлял 67 дней.
К такому результату привела прежде всего повышенная активность покупателей, благодаря которой объем предложения вторичного жилья за год сократился в целом на 14,3%, а в сегменте массмаркета — на 30%, что уже позволяет говорить о дефиците ликвидного предложения.
В топ-5 районов «старой» Москвы, где сокращение оказалось самым масштабным, первые три позиции занимают представители СЗАО: Куркино (-47,8%), Северное Тушино (-38,7%) и Южное Тушино (-38%), а дополнили пятерку Чертаново Центральное (-28,7%) и Южное Бутово (-27%).
При этом, по мнению специалистов компании, иногда собственники сами снимают свои объекты с продажи или откладывают сделку.
Некоторые из них надеются на дальнейший рост стоимости квартир, кто-то не может подобрать альтернативу, а часть потенциальных продавцов боятся обесценивания своих средств от реализации жилплощади.
Кроме того, в условиях высокого спроса продавцы гораздо менее склонны к тому, чтобы предоставлять покупателям скидки.
Аналитики «ИНКОМ-недвижимости» подсчитали, что с декабря 2019 года доля сделок с дисконтом на вторичном рынке сократилась с 81% до 60%, средний размер скидки — с 6,3% до 4,1%.
При этом объем сделок с превышением первоначальной цены предложения, наоборот, увеличился — с 6% до 21%, и это также рекордное значение для московской «вторички».
В Новой Москве свои рыночные особенности.
Если в начале 2020 года в ТиНАО объем вторичного предложения был заметно меньше первичного, то к концу декабря число реализуемых квартир в новостройках существенно сократилось, а вторичный рынок, напротив, пополнился новым предложением — поэтому весы качнулись в пользу вторичного сегмента, где на продажу было выставлено 5850 объектов против 5685 первичных лотов, подсчитали в «ИНКОМ-недвижимости».
А еще повышенная активность покупателей квартир в новостройках Новой Москвы привела к заметному росту цен, и сегодня первичный рынок утратил свое преимущество доступности перед рынком вторичным.
В итоге, согласно подсчетам «ИНКОМ-недвижимости», еще год назад средняя цена «квадрата» вторичного новомосковского предложения была выше первичного на 6,6%, а объекта — на 3,8%, а теперь усредненные показатели практически сравнялись: стоимость квадратного метра — 169,6 тысячи рублей («вторичка») и 171,9 тысячи рублей («первичка»), стоимость объекта — 8,9 млн рублей и 8,8 млн рублей соответственно. Так что между двумя конкурирующими рынками (кстати, в Новой Москве эта конкуренция наиболее остра) установилось ценовое двоевластие.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Максимальный разрыв в цене квадратного метра вторичного жилья на пограничных территориях Москвы и Подмосковья составляет 83% — раздел "Новости рынка"
В последнее время повышенный интерес для различных игроков рынка недвижимости представляют тенденции, связанные с миграцией покупателей жилья между Москвой и Подмосковьем.
Проанализировав ситуацию по всем направлениям (кроме юго-западного, где расположена Новая Москва), Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость выявил существенную разницу в цене квадратного метра вторичных объектов, находящихся на соседних столичных и подмосковных территориях.
На основе этих данных специалисты компании составили ТОП-3 направлений, где данный показатель достигает наибольшего значения.
Согласно подсчетам аналитиков, максимальный разрыв в стоимости квадратного метра вторичной недвижимости на территории Москвы и пограничного Подмосковья — 83% — зафиксирован на западном направлении (район Строгино / город Красногорск), наименьший — 24% — на северо-западном направлении (город Зеленоград / поселок Андреевка).
По мнению экспертов, первостепенным фактором, повлиявшим на разницу в стоимости жилья в Москве и Подмосковье по всем рассмотренным направлениям, является статус московской прописки, обладатели которой, в частности, могут рассчитывать на предоставление более качественных социальных услуг (в сфере образования, медицинского обслуживания и т. д.) и больший размер социальных выплат.
Также в том случае, когда речь идет о территории Москвы, определенное влияние может иметь и такая характеристика, как престижность района. Что же касается стоимости квадратного метра в расположенных вблизи МКАД городах Подмосковья, то здесь наиболее значимым ценообразующим фактором является степень удаленности населенного пункта от столицы и в особенности от ближайших станций метро.
Мнение экспертов подтверждают цифры: так, из рассмотренных подмосковных территорий наибольшая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Реутово, первом городе за пределами МКАД, где была открыта станция метро, — она составляет 121,7 тыс. рублей. Наименьшая средняя цена квадратного метра отмечена в граничащем с Зеленоградом поселке Андреевка, наиболее удаленном из всех исследуемых населенных пунктов, — 85,1 тыс. рублей (в то время как в самом Зеленограде данный показатель равен 105,9 тыс. рублей). В плане инфраструктуры находящиеся за МКАД подмосковные города развиты одинаково хорошо, соответственно, этот показатель в расчет не принимался.
Необходимо отметить, что такой фактор, как состояние жилого фонда, не повлиял на разницу между стоимостью вторичной недвижимости на соседних территориях Москвы и Московской области.
В целом состояние жилого фонда в Подмосковье (где расположено больше площадок для строительства) лучше, чем в пограничных столичных районах, так как выставленные на продажу вторичные объекты в области — с более удобными планировками — находятся в основном в возведенных не так давно новостройках.
Аналитики отметили следующую особенность: в окраинных районах Москвы структура предложения в большей степени состоит из жилых площадей экономкласса (в диапазоне от 48% до 69%), расположенных в основном в старых панельных домах (от 49% до 96%), в то время как в граничащих с ними городах Подмосковья доля квартир комфорт- и бизнес-классов превалирует над долей объектов сегмента «эконом», метраж квартир больше, а самыми распространенными типами домов являются «монолит» или «панели» современных серий. Несмотря на это, разница между ценой квадратного метра в Москве и Подмосковье остается весьма значительной, а ее величина во многом зависит от того, как варьируется стоимость жилых площадей по столичным районам.
ТОП-3 соседних населенных пунктов в Москве и Подмосковье с максимальной ценовой разницей на вторичном рынке жилья
| Направление | Москва, средняя стоимость кв. м, тыс. руб. | Подмосковье, средняя стоимость кв. м, тыс. руб. | Ценовая разница, % |
| Запад | Строгино: 191,3 | Красногорск: 104,7 | + 83% |
| Северо-запад | Куркино: 187,8 | Химки: 105,3 | + 78% |
| Северо-восток | Северное Медведково: 168,4 | Мытищи: 100 | + 68% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость за декабрь 2016 года
Наиболее высокая средняя цена квадратного метра среди окраинных районов Москвы — 191,3 тыс. рублей — зафиксирована в районе Строгино, на западном направлении. На втором месте — 187,8 тыс. рублей — эксклавный район Куркино, находящийся за МКАД и окруженный подмосковными Химками.
Этот пример является исключением и не соответствует приведенной выше характеристике жилфонда, так как Куркино — экспериментальный район, застройкой которого в 1999–2006 годах занимался Департамент инвестиционных программ строительства Правительства Москвы (ДИПС).
В результате структура предложения в этом районе кардинально отличается от таковой в других столичных районах, расположенных около МКАД: на территории Куркино представлены как многоэтажные дома, так и форматы, характерные для загородного рынка жилья, — коттеджи и таунхаусы.
Подавляющее большинство объектов, выставленных на продажу в Куркино, — это жилплощади бизнес-класса, их доля составляет 92% (доля объектов «комфорт» — 8%, квартир «эконом» в продаже в этом районе не имеется).
Для сравнения: доля квартир бизнес-класса в Зеленограде, где данный показатель также весьма высок, составляет 45%, а наименьшая доля объектов рассматриваемого сегмента на территории Москвы зафиксирована в находящемся на юго-востоке районе Братеево (1%) и в занявшем третье место в ТОПе Северном Медведково (3%).
Наиболее распространенный тип домов в Куркино — «монолит» (71%), доля «панелей» составляет всего 1%. Средний метраж 1-, 2- и 3-комнатных квартир в Куркино больше, чем в других московских окраинных районах, по сравнению с Химками средняя площадь 1- и 2-комнатных квартир здесь больше на 9% и 24% соответственно, 3-комнатных — на 25%. По такому параметру, как средняя общая стоимость квартиры, ценовой разрыв между парой Куркино / Химки также достигает наибольшего среди других примеров значения — 196% (22,4 млн рублей против 7,6 млн рублей).
Пары Строгино / Красногорск и Северное Медведково / Мытищи в целом соответствуют описанной выше ситуации с состоянием жилфонда.
Структура предложения в окраинных районах Москвы состоит в основном из объектов экономкласса — в Строгино этот показатель равен 65%, в Северном Медведково — 58%; наиболее распространенный тип домов — «панель»: 89% и 78% соответственно.
В подмосковном Красногорске доля объектов комфорт-класса составляет 44%, «эконом» — 38%, в Мытищах первое место по численности занимает жилье бизнес-класса (45%), на втором месте — «комфорт» (34%).
Средняя площадь 1-, 2- и 3-комнатных квартир в этих городах больше, чем в прилегающих к ним столичных районах: разрыв составляет от 7% до 13%. Средняя общая стоимость квартиры в населенных пунктах на западном направлении равна 14,7 млн рублей в Строгино и 7,7 млн рублей в Красногорске (на 90% меньше).
На северо-восточном направлении соотношение следующее: в Северном Медведково — 9,1 млн рублей, в Мытищах — 5,9 млн рублей (на 54% меньше). Высокую стоимость квадратного метра в Строгино помимо престижности данного направления можно объяснить также благоприятной экологической обстановкой (здесь расположены лесопарковые зоны), развитостью инфраструктуры района, наличием станции метро и выездов на МКАД.
При этом, по мнению аналитиков, люди, приобретающие недвижимость в граничащих с МКАД городами Подмосковья, — это либо жители тех же самых населенных пунктов, соседних областей, либо покупатели из отдаленных регионов, которые стремятся перебраться поближе к столице (например, к месту работы), однако из-за нехватки средств на приобретение жилья в Москве они соглашаются на более бюджетные варианты в Московской области. Недвижимость на окраинных территориях Москвы приобретают в основном жители этих же районов, которые переезжают на новое место жительства под влиянием каких-либо бытовых факторов.
Рынок недвижимости-2021: Регионалы рванули скупать московские квартиры
Свободная прессаСвободная пресса
Квадратный метр жилья эконом-класса в Москве, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем стоил тогда 212,1 тысячи рублей.
Впрочем, в конце первого месяца весны, как раз накануне объявления режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел. Во-первых, многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобрести жилье в новых условиях, а, во-вторых, свободно ездить на просмотры квартир не было возможности.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль – число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят.
В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2020 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50-60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь – на 54%, а октябрь – на 46%.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов – Тверской, Смоленской и других областей.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным – по 3% в каждом следующем месяце.
Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей.
Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» – в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Следует отметить, что такому положению дел способствовал и ряд других факторов.
Так, еще весной 2020 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В итоге на излете декабря, по данным «миэлевцев», количество вторичных объектов на экспозиции только в столице рухнули до шестилетнего минимума, не превысив в общей сложности 36,5 тысячи лотов. По сравнению с декабрем 2019 года падение предложения, резюмировали они, составило более 40% (тогда на рынке Москвы экспонировалось порядка 60 тысяч квартир).
Кроме того, летне-осенний ажиотаж на подержанные квартиры показал собственникам, что рынок принадлежит им. В результате сейчас средний размер дисконта по столице не превышает 100 тысяч рублей, а по Московской области – 50 тысяч, находясь, по замечанию риелторов, в пределах психологического комфорта.
«На данный момент предоставление дисконта – это инструмент ускорения сделки. Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя. Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет. Квартира, скорее всего, и без дисконта будет продана быстро – рынок оживлен», – констатировала председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.
Естественно, совокупность этих факторов привела к тому, что покупательская активность к концу 2020 года заметно снизилась.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции – по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое.
Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
Делать прогнозы на 2021 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.
«Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год – средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности, – отметил Сергей Шлома.
– Менее вероятный сценарий – колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.
Среди первых – кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на “вторичке” остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен.
Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, – в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».
«Разница в цене между столичными и подмосковными новостройками стабильная: Москва в 2,2 раза дороже»
2020 год запомнится нам целой чередой событий, которые, вероятно, войдут в учебники современной истории и экономики.
Однако основной вопрос, который волнует сегодня всех, – что же будет дальше? Об актуальных ценах на жилье в Москве и Подмосковье, а также факторах, которые окажут особое влияние на строительную отрасль и рынок недвижимости в 2021 году, специально для Новострой-М рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Спрос и предложение: «супер-комбо»
К концу 2020 года, несмотря на пандемию (а в чем-то и благодаря ей), мы пришли с несколькими рекордами. Первый: рекордное сокращение предложения новых квартир.
По состоянию на 10 декабря в Москве в продаже находилось 23,4 тыс. квартир, или 1,58 млн кв. метров новостроек всех классов. Для сравнения, в 4 квартале 2019 года на экспозиции было 31,3 тыс.
квартир общей площадью почти 2,2 млн кв. метров.
По числу лотов в продаже предложение рухнуло на 25%, а по площади – почти на треть. Предложение начало стремительно убывать сразу после снятия коронавирусных ограничений и старта ипотеки с господдержкой – с июня-июля 2020 года. Сокращению способствовала и меньшая девелоперская активность: и новые проекты, и новые корпуса в уже реализуемых ЖК выходили на рынок реже, чем в прошлом году.
По предварительным оценкам, за 11 месяцев 2020 года число подписанных ДДУ в «старой» Москве выросло на 7% и составило 47,2 тыс. А вот суммарный бюджет сделок принес девелоперам на 26% больше, чем годом ранее, – свыше 648 млрд руб.
Рост выручки происходил на фоне рекордных темпов роста цен (похожее наблюдалось только, пожалуй, в начале 2008 года): в ноябре средняя цена 1 кв. метра жилья комфорт-класса в Москве достигла 202,5 тыс. руб., за год – с ноября 2019, когда средняя цена метра составляла 173,6 тыс. руб. – рост цены составил 16,5%.
Феномен Новой Москвы
Те же тренды, но еще более ярко выраженные, мы увидели и на присоединенных территориях. Объем предложения сократился до 334,5 тыс. кв. м (-36% к 4 кварталу 2019 года), или 6286 лотов (-32%). Цены в комфорт-классе за то же время выросли до 160,5 тыс. руб. за квадрат (+28%). За год здесь открылись продажи всего в 4 новых проектах.
Убыль предложения и активный спрос привели к тому, что в Новой Москве сейчас самые низкие запасы «товарных остатков» в текущих новостройках: если новые объемы перестанут выходить на рынок, то через 9 месяцев может наступить дефицит новостроек.
Однако, забегая вперед, скорее всего, этого не произойдет: осенний ажиотаж едва ли повторится в 2021 году, так как покупательская способность будет ограничиваться ростом цен. Да и рынок будет пополняться новыми ЖК, так как в Новой Москве немало перспективных площадок под жилое строительство, и некоторые из них уже на «низком старте».
Кто эти люди?
Всех интересует, кто же обеспечивал этот невиданный рост спроса во второй половине 2020 года. Наверное, одни инвесторы? На самом деле, нет.
Небольшая доля компактных лотов в продажах (около 11% сделок было с квартирами менее 30 кв.
метров), а также тот факт, что резко возросла роль ипотеки в сделке, а кроме того, не слишком большая доля оптовых покупок, говорит о том, что инвесторов на рынке новостроек не так много, как принято думать. Хотя их активность действительно была простимулирована падением рубля и снижением ставок по депозитам.
Часть инвесторов привлекали ипотеку, но все-таки основной объем спроса обеспечили «простые покупатели». В том числе и те, кто реализовал свою вторичку. Подешевевшая ипотека стала привлекать в Москву и жителей регионов: доля сделок с регионалами порой достигала 45%.
Льготная ипотека в 2021 году – надо ли?
На фоне рекордного подорожания недвижимости многие начали разочаровываться в том, что не успели оформить льготную ипотеку летом. Однако не все потеряно! Рост цен «съел» далеко не всю выгоду покупателя.
Если брать кредит с первоначальным взносом 20% или чуть больше, банк предложит наиболее низкую ставку (например, 5,85%). За счет этого заемщик существенно сэкономит на процентах за весь срок кредита.
Даже если сам объект подорожал с весны на 1-1,5 млн руб.!
Да, первоначальный взнос увеличивается, но итоговая выгода оказывается больше, чем если бы объект стоил дешевле, а ипотечный процент был бы на уровне, скажем, 7,4% годовых. Поэтому льготная ипотека останется драйвером спроса в первой половине 2021 года за счет исторически низкой ставки.
В конкурентной борьбе
Конечно, не все девелоперы были одинаково успешны в этом непростом году. Интересно, что и в Москве, и в Санкт-Петербурге есть четко выраженный лидер, обладающий 20%-й долей рынка по спросу.
В Московском регионе это ПИК (лидирует по числу сделок и в старой, и в Новой Москве, и в Подмосковье), а в Санкт-Петербурге верхнюю строчку самых успешных компаний занимает Setl Group.
В следующем году конкуренция может ужесточиться: о создании девелоперской компании объявила государственная структура Дом.
рф, кроме того, недавно был принят закон о комплексном развитии территорий, который может распространить московскую практику реновации на всю страну.
Пока что реновационные объемы «лишних» квартир не выходят в коммерческую продажу, и нет гарантии, что они начнут поступать на реализацию в этом году. Но если это произойдет, то это станет одной из предпосылок для снижения цен. Однако, напомню, что это станет возможным только при заметном росте экспозиции и при взвешенных стартовых ценах.
Судьба Подмосковья
На фоне столичных «успехов» может показаться, что Подмосковье выглядит «бедным родственником», однако это не вполне справедливо.
Действительно, еще 4 года назад в Московской области заключалось в 1,5 раза больше ДДУ, чем в столице, а сейчас по числу сделок эти локации почти сравнялись (45 тыс. ДДУ в Москве и свыше 48,7 тыс.
– в МО), однако недвижимость Подмосковья остается более востребованной, чем в 2017 году.
Хотя нельзя не признать, что спрос все-таки активно устремляется в «старую» Москву. При этом разница в цене между столичными и подмосковными новостройками стабильная: Москва в 2,2 раза дороже. В 2021 году эта ситуация, скорее всего, не поменяется, но у подмосковного жилья была и будет своя целевая аудитория.
Тем более, что спрос будет поддерживаться за счет развития скоростного транспорта, в первую очередь, МЦД.
Апартаменты – всё?
2020 год мог поставить точку в развитии сегмента апартаментов, но, вероятно, если это и произойдет, то уже в 2021 году. Сейчас необходимо законодательным образом создать определение этому понятию, а затем станет известно, какие именно объекты и с какими характеристиками будут переведены в жилье, а какие будет запрещено строить.
- Пока же можно лишь предположить, что уже стартовавшие проекты с апартаментами, особенно реализуемые по ДДУ на «гостиничных» участках, вероятно, подорожают, так как в перспективе могут получить жилой статус.
- А вот проекты реконструкции и те, что возводятся на «офисных» землях, могут оказаться в «подвисшем» состоянии.
- Заглянуть в будущее
Нам всем хочется понимать, что же будет дальше. Думаю, что у нас все же есть повод для оптимизма, ведь, как мы помним, за каждым самым темным часом обязательно следует рассвет.
- Один из наиболее вероятных сценариев развития рынка в 2021 году: ценовая стабилизация, ровный спрос с ипотечной поддержкой в первой половине года, небольшое летнее затишье – а затем логичный рост с началом нового делового сезона.
- Доступные новостройки, до свидания: цены на массовые ЖК Москвы и ТиНАО взлетели на рекордную высоту
- Иногородние покупатели ищут в Москве дешевые квартиры в новостройках – для детей и сдачи в аренду
- Ирина Доброхотова специально для Новострой-М
Дата публикации 08 января
Новостройка или вторичка в Москве и области: что выбрать? – ЖСС Журнал
Обычно люди думают, что новостройка — это просто квартира в новом доме, а вторичка — в старом. Чаще всего, так и есть, но юридически разница между ними шире.
Вторичное жилье — квартира, которая принадлежит простому человеку или нескольким людям. В ней жили люди, у нее есть юридическая история.
Первичное жилье или новостройки — квартира в строящихся или построенных домах, которая принадлежит застройщику или подрядчику. Такая квартира никогда не была в собственности у простого человека (физического лица), в ней никто раньше не жил.
Часто квартиры в новостройках покупают для перепродажи. Риелторы называют это «новой вторичкой» — квартиры новые, в новостройках, но юридически это уже вторичное жилье.
В Москве и области, как правило, вторичка это квартиры ближе к центру или в пределах МКАД, первичка — новые микрорайоны, или новостройки в пригородах. Конечно, есть новостройки и в центре Москвы, но это квартиры бизнес-класса — они стоят в разы дороже обычных.
Цена
- Новостройки в Москве дороже вторичного жилья, в области наоборот
- В Москве новое жилье дороже старого, иногда в несколько раз.
- Сравним средние цены на однушки в одном районе:
| Бирюлево | Крылатское | Алексеевский | |
| Вторичка | 3,9 млн ₽ | 6,3 млн ₽ | 6,6 млн ₽ |
| Новостройки | 6,5 млн ₽ | 7 млн ₽ | 14,2 млн ₽ |
В Подмосковье вторичное жилье обычно дешевле, чем новостройки. Старое жилье уже обветшало и не пользуется спросом у покупателей и инвесторов. Охотно покупают только дома, построенные в 2000-х годах — они еще не успели сильно устареть и могут стоить дороже, чем строящееся жилье. В среднем вторичка в области дешевле первички на 10%.
Стоимость квадратного метра первичного жилья зависит от стадии строительства объекта. Чем меньше готов дом, тем дешевле недвижимость, и наоборот. Но смотреть лишь на стоимость квадратного метра не стоит. Площадь новостроек обычно больше, поэтому сама квартира может оказаться дороже. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.
И собственники и застройщики могут сбить цену. Проще всего торговаться с собственником — обычно продавец специально завышает цену в объявлении, чтобы оставить себе простор для маневра, если покупатель захочет торговаться.
Но добиться скидки можно и от застройщиков: через акции и спецпредложения. У застройщика есть четкий план продаж.
Если он не выполняется, отдел продаж идет на ухищрения: устраивают акции, торгуются, дарят мебель, квадратные метры или даже парковки.
Сроки
Если хотите сразу заехать и жить, вам подойдет только вторичка
Покупка вторичного жилья займет максимум месяц-два. Сразу после регистрации договора вы можете въехать в квартиру, прописаться в ней или сдавать ее.
С первичкой так получится не всегда. Если заключать договор долевого строительства и покупать квартиру до окончания стройки, переезда придется ждать от нескольких месяцев до двух и более лет, в зависимости от стадии строительства.
Подождать несколько лет ради экономии не страшно, если вы живете в своей квартире. Но если вы жилье снимаете, реальная стоимость новостройки значительно вырастет: за год-два арендных платежей может набежать существенная сумма, которая значительно снизит выгоду от низкой цены.
Иногда сроки строительства затягиваются: стройка замораживается на 5 и более лет, иногда навсегда. По закону застройщик должен платить неустойку за каждый день просрочки или оплатить аренду жилья. На практике ради этого придется собрать документы, подать в суд, результат которого непредсказуем.
Юридическая чистота и риски
Вы рискуете в обоих случаях
Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, по которым покупатель может потерять права на квартиру после покупки. Например, прописанные люди, незаконные перепланировки, наследники, обременения и долги.
При покупке вторичного жилья все это надо особенно тщательно проверить. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной.
При этом, в лучшем случае покупатель потеряет уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.
Если на одном из этапов сделки ее признают незаконной, все последующие передачи прав собственности тоже окажутся недействительными, а пострадает конечный собственник.
Претенденты на наследство могут объявиться спустя несколько лет — по закону они все равно смогут претендовать на часть квартиры.
Или в любой момент может появиться человек, который раньше отказался от приватизации в пользу родственника, а теперь имеет право жить в квартире пожизненно.
У новостроек, как правило, нет проблем с юридической чистотой: ими никто не владел, у них нет истории и обременений.
Купив квартиру у застройщика, вы можете быть уверены, что прошлые хозяева и их родственники не смогут на нее претендовать.
Но риски проблем все равно остаются: замороженное строительство, мошенничество, проблемы с документами — застройщик может так и не построить вашу квартиру.
Застройщик — строительная компания, которой купила землю и построила на ней дом. Застройщик руководит строительством, привлекает дольщиков, нанимаем подрядчиков (исполнителей конкретных строительных услуг).
Прежде чем купить у него квартиру, тщательно проверьте все документы и сведения о нем. Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство, подключение дома к коммуникациям, договор аренды или покупки земли. Проверьте что с компанией не судятся дольщики, подрядчики или муниципалитет, у нее опубликованы финансовые отчеты.
Документы должны быть доступны на сайте объекта, а также по первому запросу. Если разрешения еще не получены, надеяться на обещания застройщика оформить их задним числом не стоит.
Ипотека
Для большинства банков без разницы, но со вторичкой чуть больше возни
Обычно процентная ставка для новостроек ниже на 1% — это экономит сотни тысяч рублей переплат по процентам.
Большинство крупных застройщиков сотрудничают с банками, поэтому для покупателей новостроек те предлагают отсрочки платежей, нулевые первоначальные взносы или скидки по ежемесячным платежам на период строительства дома. Купить вторичку тоже можно, но банки требуют больше документов, а процесс занимает больше времени.
| Сбербанк | ВТБ | Альфа Банк | |
| Первичка | от 6,7% | 9,1% | 8,9% |
| Вторичка | от 8,6% | 9,1% | 9,29% |
Часто банки и застройщики идут на хитрость: предлагают более низкие проценты по кредиту на новостройки партнера, а недостающую выгоду компенсируют повышенной ценой квартиры. Поэтому, прежде чем согласиться на акционные предложения банка, внимательно изучите стоимость квартиры по обычным ставкам — второй вариант может оказаться выгоднее.
Район и инфраструктура
Обычно в обжитом районе комфортнее, но все неоднозначно
В Москве предложений новостроек гораздо меньше, чем рынок вторичного жилья. В Подмосковье же на рынке преобладает первичная недвижимость. Выбор новостроек в области огромен — на любое расположение от Москвы, комфорт и цену.
Главное преимущество вторичной недвижимости — обжитой район и развитая инфраструктура. В новых микрорайонах вся необходимая инфраструктура только создается: магазины, парковки, детские сады и школы. Обычно в новых районах проблемы с больницами и почтами: застройщик не обязан их возводить, поэтому жителям приходится ездить в одну из районных больниц или почт города.
Зато во дворах новостроек гораздо легче припарковать машину: огромные пустыри между домами отводятся на парковки, паркинги, стоянки. Припарковать машину во дворе старой пятиэтажки гораздо сложнее, ближайший паркинг может быть далеко.
Часто благоустройство новостроек оказывается гораздо комфортнее квартир на вторичном рынке: парковки, детские и спортплощадки, места для прогулок.
Покупая вторичку, вы можете выбрать любой район по средствам и личным предпочтениям центр, юг, запад или восток — подходящие квартиры будут в любой части города. Большинство доступных новостроек строят на окраинах, а то и за городом. Покупая новостройку, вы можете выбрать любую квартиру в пределах бюджета: вид из окна, этаж, подъезд, даже номер квартиры.
Главный плюс вторички в Москве — удобство передвижения и возможность купить квартиру поближе к метро. Все остальные варианты предполагают часовые затраты на дорогу на работу и обратно. Часто радость от собственного жилья обрачается необходимостью полчаса-час ездить на забитой маршрутке до ближайшей станции или часами стоять в пробке в примкадовских пробках.
Планировка, ремонт и износ
Если хотите жилье посовременнее, присматривайтесь к новостройкам. Переделать вторичку сложно и дорого
Главный плюс новостроек — это новые дома. Здесь новое все: коммуникации, трубы, электрика, счетчики, лифты, окна. Большинство новостроек строятся с учетом актуальных норм и запросов покупателей. В доме широкие подъезды, большие двери, грузовые лифты, пожарная сигнализация, видеонаблюдение.
Легко заехать, не надо таскать велосипед по лестнице на девятый этаж. Почти всегда в квартирах современная просторная, часто свободная, планировка, можно выбрать необычные вариант: несколько санузлов, кухню, совмещенную с гостиной, второй этаж, панорамные окна от пола.
Большинство квартир на вторичном рынке, даже построенные 5-10 лет назад, уже морально и технически устарели.
Если вторичка не совсем запущена, скорее всего, ничего серьезно ремонтировать не придется: достаточно переклеить обои, заменить мебель, подкрасить трубы.
Если денег на это нет, можно жить сразу, а ремонт отложить на потом.
В новостройках все зависит от отделки застройщика: если квартира с обоями, полом и сантехникой в нее можно сразу заселиться и жить, если с чистовой или черновой отделкой — прежде чем жить, придется сделать ремонт.
В новостройке не очень комфортно жить первые несколько лет. Дом полупустой, соседи постоянно делают ремонт, ломают стены и не выключают перфоратор, в подъезде и возле дома вечный строительный мусор. В первые несколько лет новый дом может дать усадку: по стенам пойдут трещины, потолок провиснет — ремонт придется делать заново.
Инвестиции и ликвидность
Для заработка на перепродаже больше подойдет вторичка в Москве
Сейчас для инвестиций больше подходит вторичный рынок — новостройку сложнее продать. Предложений слишком много, а спрос небольшой — покупателю проще купить напрямую у застройщика, чем у вас.
Если все-таки покупать, то лучше выбирать стандартные планировки — на необычную планировку вроде двухуровней или каминов спрос еще меньше.
Если покупаете квартиру для сдачи, новостройка тоже, скорее всего, не подойдет — вы недополучите доход за год-два.
Квартиры в Москве гораздо ликвиднее: на них больше спрос.
Что же выбрать
- Однозначного ответа нет: все зависит от ваших приоритетов и конкретных предложений на рынке.
- Если вам позволяет бюджет, поджимают сроки, приоритетна жизнь в центре и малые затраты времени на дорогу, хотите инвестировать или сдавать, не принципиальна ипотека и вы не претендуете на госпрограммы, выбирайте квартиру на вторичном рынке.
- Если бюджет ограничен, хотите современное жилье, собираетесь взять в ипотеку или по госпрограмме, вам комфортно долго добираться до работы, вы готовы подождать несколько лет окончания строительства, а потом еще несколько лет на развитие инфраструктуры, выбирайте квартиру среди новостроек.