По мнению аналитиков, тенденция уже проявилась: за последний год спрос на новостройки в Подмосковье вырос на 5%, а объем предложений сократился на 15%.
www.vedomosti.ru
Главной причиной снижения девелоперского интереса к региону руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов (на фото) считает ужесточение законодательства о долевом строительстве.
www.glavred.club
«Изменения в 214-ФЗ способны привести к возникновению общего дефицита нового жилья, который может отразиться и на областном рынке», — полагает аналитик. Такая перспектива, по его мнению, связана со «снижением рентабельности новых проектов и ограничениями для их ввода», что повлечет снижение числа застройщиков и объем предложения.
Впрочем, наступление очевидного дефицита многоквартирного жилья в Подмосковье наступит не раньше, чем через пять лет, считает Дмитрий Таганов, «когда распродадут квартиры в домах, возведенных в соответствии со старыми нормами, или в продаже останутся неликвидные лоты».
Тем не менее признаки тенденции налицо уже сегодня. По данным того же агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в период с середины 2017 по середину текущего года объем предложений на рынке жилья Подмосковья снизился на 15% в то время как спрос, напротив, вырос на 5%.
www.expert.ru
Постепенная замена долевого финансирования застройщика банковским кредитом и строгим подотчетным сопровождением со стороны уполномоченного банка вынудят многих девелоперов свернуть строительство в Подмосковье в пользу столицы. Такого мнения придерживается другой известный эксперт в сфере недвижимости, руководитель аналитического портала IRN.RU Олег Репченко (на фото).
«Если в Москве, где цены и спрос выше, строительство в любом случае будет рентабельным, то в Московской области многие площадки рискуют остаться невостребованными. Однако ждать этого стоит не раньше 2023 года», — считает он.
Не секрет, и об этом ЕРЗ уже не раз писал, что многие девелоперы стремятся максимальное число своих проектов вывести в строительство еще в рамках прежних (пока действующих до 1 июля 2019 года) правил долевого строительства.
Так, согласно данным агентства недвижимости ЦИАН, в июле текущего года на рынок новостроек Московского региона девелоперы представили рекордное количество новых корпусов за последние 1,5 года: 64 единицы, или более 1 млн кв. м. Это более чем на треть превосходит показатели июня нынешнего года и в два раза — июньские показатели 2017 года.
Тем не менее, в Минстрое России считают, что в интересах самих застройщиков как можно скорее перейти на банковское сопровождение и введение счетов эскроу, так как в этом случае они будут освобождены от целого ряда ограничений, налагаемых на них обновленным 214-ФЗ.
www.kvobzor.ru
«Этот год, по нашим оценкам, станет последним, когда объемы ввода жилья в Подмосковье либо не падают, либо будут расти, — прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин (на фото). — В последующие три года будет наблюдаться падение ввода, причем к 2021 году снижение составить около 30% по отношению к текущей ситуации», — добавляет он.
По мнению эксперта, это связано с тем, что новых проектов в Московской области практически нет. «В последние четыре года стоимость жилья в Подмосковье не растет, а себестоимость строительства возрастает, таким образом, маржинальность проектов становится меньше, — поясняет Александр Пыпин. — Сокращается и количество новых проектов, выводимых на рынок».
www.pronovostroy.ru
- Другие публикации по теме:
- Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка
- Строительство — самая депрессивная базовая отрасль экономики
- Объем текущего строительства в июне достиг 120 млн кв. м (график)
Средневзвешенная цена предложений новостроек держится на уровне 66 тыс. руб. за 1 кв. м (графики)
- «Метриум»: Объем предложения массовых новостроек Москвы за год сократился на треть
- Наступил ли на рынке новостроек кризис доверия: мнения экспертов и застройщиков
- В течение двух лет адаптации застройщиков к новым правилам работы на рынке цены на жилье расти не будут
- Domofond.ru подтверждает начавшийся процесс роста цен — теперь на вторичном рынке жилья
- Маленькие квартиры: тенденции и прогноз
- Чтобы накопить на 2-комнатную квартиру в новостройке, средней московской семье потребуется более 9 лет
- Правительственные аналитики прогнозируют рост себестоимости жилищного строительства
- Взаимосвязь между ценами на нефть и недвижимость: все не так однозначно, как раньше
- В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника
Цены на квартиры в Москве оказались завышены втрое — МК
На днях президент Путин возмутился ростом цен на жилье в отдельных регионах России на 20–30% за год. И поручил Федеральной антимонопольной службе проверить обоснованность повышения. Однако цены гнева президента не испугались и продолжают расти.
До конца 2021 года «квадрат» подорожает примерно на 10%, и это еще не предел. Власти сами спровоцировали рост цен на жилье, утверждают наши эксперты. А ФАС ничего не исправит, ну, может, оштрафует на несколько тысяч рублей зарвавшихся застройщиков…
Всего лишь год назад средняя стоимость квадратного метра в Москве перешагнула планку в 200 тысяч рублей, и уже тогда эксперты заговорили о преодолении психологической отметки для покупателей. Если народ смирится, пусть и не сразу, станет приобретать жилье и по такой цене.
Но как вам очередной психологический барьер, пройденный в начале апреля 2021-го? «Квадрат» в новостройках, по данным московских риелторов, оценивается в 251,8 тысячи рублей. Но это если брать в среднем.
А вообще, в зависимости от класса жилья, стоимость квадратного метра может превосходить и миллион рублей (см. таблицу).
— Заявление президента — это, безусловно, сигнал застройщикам, — говорит генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. И звучит он следующим образом: «Господа застройщики, вашу отрасль очень сильно поддерживает государство — и сейчас, во время пандемии, и раньше, во время кризиса 2014 года.
Поэтому хотелось бы, чтобы вы не превращали государственную помощь в собственную прибыль, задирая цены, а умерили свой пыл. Если среди компаний будет обнаружен сговор, их накажут». Мы все прекрасно понимаем, что «Семейная ипотека» вводилась отнюдь не для поддержки семей. Иначе она бы распространялась и на вторичное жилье.
Но нет — льготные программы кредитования предназначены исключительно для первичного рынка, ведь основная цель — поддержка застройщиков.
На росте цен сыграли ажиотаж и страх, утверждает Барсуков. Сильное падение цен на жилье случилось в 2015 году, на 35%. Казалось бы, покупай не хочу, но у людей после кризиса 2014-го не было денег. Рынок стоял в 2016-м, в 2017-м начал понемногу расходиться. В 2018 году роста цен по-прежнему не было, а в 2019-м стоимость квадратного метра выросла на 10%.
До начала пандемии специалисты прогнозировали, что такой же рост произойдет и в 2020 году — еще на 10–12%. Однако до мая сделок по недвижимости фактически не было, они исчислялись единицами.
Испугались даже те, кто собирался покупать квартиры, непонятно было, что произойдет с экономикой. В июне-июле покупатели тоже молчали.
И в августе активность решили проявить застройщики, заявив, что цены на квартиры вот-вот повысятся.
АГН «Москва»
У потенциальных покупателей началась паника: все, беда, сейчас придет вторая волна карантина, мировая экономика упала на дно, значит, надо брать. И все дружно побежали за жильем, даже те, кто планировал покупать квартиру через год-другой. Застройщики, в свою очередь, увидев народную панику, стали повышать цены.
— Народ сметал всё подряд. Мы видели ажиотажный спрос — когда выставляешь квартиру на продажу, и ее тут же покупают, причем конкуренцию друг другу создают несколько человек. В таких условиях цена, естественно, поднимается, — кто больше заплатит. Стоимость жилья стала расти куда большими темпами, чем в обычной ситуации, — продолжает специалист.
К людям, приобретавшим квартиры для себя, добавились инвесторы, которые в таких количествах не присутствовали на рынке недвижимости с нулевых годов.
— Цены на жилье резко рванули вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период кризиса, программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов. А ФАС, при всем желании, не сможет вернуть цены обратно, — утверждают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Напомним, что в конце апреля 2020 года Центробанк запустил программу льготной ипотеки до 1 ноября со ставкой 6,5% годовых. В итоге власти продлили программу до 1 июля 2021-го и высказали намерение не прекращать ее действие до 2024 года.
Между тем уже в августе прошлого года рост цен на новостройки в Новой Москве съел всю выгоду от дешевой ипотеки для заемщиков. В квартирах, расположенных в границах МКАД, это произошло в сентябре-октябре.
Льготной ипотекой воспользовались не только покупатели квартир сегмента «эконом», но и вполне состоятельные клиенты бизнес-класса.
Неудивительно, что в первом квартале 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 411,3 млрд рублей, в полтора раза выше (плюс 55%), чем в первом квартале прошлого года (265,7 млрд).
— Повторилась и вакханалия с ростом цен, как в нулевые, — комментируют эксперты «Индикаторов рынка недвижимости».
— С увеличением стоимости стройматериалов и подорожанием рабочей силы из-за закрытия границ рост цен на недвижимость никак не связан, по крайней мере, в Москве, Петербурге, Краснодарском крае и других богатых регионах, где уровень цен на жилье зависит от баланса спроса и предложения, а не от затрат застройщиков.
Например, в Москве средняя себестоимость квадратного метра, по данным проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, в декабре 2020 года составляла 85 тысяч рублей (с учетом домов высокого класса), а медианная (в основном касающаяся жилья эконом- и комфорт-класса, которое занимает львиную долю на рынке) — 69 700 руб.
Получается, что цены в столице завышены примерно в три раза. Так, может, пришло время остановиться?
— Замедление роста цен, скорее всего, будет наблюдаться сразу после отмены льготной ипотеки, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Но внимание со стороны ФАС и реальные санкции на это вряд ли повлияют.
К тому же до реальных действий вряд ли дойдет, в случае тотального роста цен должен быть установлен факт корпоративного сговора либо злоупотребления доминирующим положением. Первое практически недоказуемо, второе не имело места быть.
Например, если торговля медицинскими масками по завышенным ценам — это недобросовестная спекуляция, так как обязательство использовать маски закреплено законодательно, то обязанности покупать жилье у населения нет.
Условие для роста спроса (льготная ипотека) было не рыночным, но условие для роста цен (рост спроса) — рыночное вполне.
— Ажиотаж схлынул, — соглашается Константин Барсуков. — В конце года мы продавали квартиру за несколько дней, сейчас — за 2–3 недели. Вообще стандартный срок экспозиции — полтора месяца.
Если квартира стоит с прошлого года, значит, цена на нее завышена. Если не будет скачкообразного роста ключевой ставки, стоимость квадратного метра до конца года повысится еще на 10%.
Или, во всяком случае, будет сопоставима с инфляцией.
Вывод очевиден. Скорее всего, во втором полугодии средняя стоимость метра «заморозится». Плановое подорожание новостроек за счет повышения строительной готовности будет компенсироваться сравнительно невысокими стартовыми ценами новых проектов.
Возможно, это для многих будет выглядеть как результат инициативы, проявленной на высшем уровне. Но на самом деле тому будут способствовать нормальные рыночные причины — охлаждение спроса, рост предложения и конкуренции.
А проверка антимонопольной службы — это, скорее, вотум недоверия, чем реальный инструмент регулирования цен.
Продажи жилья в новостройках в Москве и Подмосковье упали на четверть
В первом квартале 2021 года в Москве и Подмосковье было заключено 40,4 тыс. сделок с первичным жильем. По сравнению с четвертым кварталом 2020 года этот показатель упал на 26,1%, сообщили в компании ЦИАН со ссылкой на данные Росреестра.
Аналитики уточнили, что в Москве продажи новых квартир к предыдущему кварталу упали на 27,7%, а в Московской области — на 23,7%. При этом в январе падение продаж по сравнению с декабрем составило 47%.
В феврале продажи выросли на 50% относительно января, а в марте — на 3% к предыдущему месяцу, пишет РБК.
При этом по сравнению с первым кварталом 2020 года рынок в январе-марте показал рост на 19,4% (+32,3% в Москве и +5,4% в Московской области).
«Рост числа сделок по отношению к февралю выглядит нетипично скромно несмотря на большее число рабочих дней в первом месяце весны (22 против 19).
Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в 2019 году — 6%. В 2020 году — всего 1%, поскольку именно в тот период был введен режим самоизоляции.
Рынок сегодня замедляется — рекордов по сделкам нет», — отметили в компании.
Из-за снижения спроса на новое жилье девелоперы снизили темпы повышения цен. Так, в феврале стоимость квадратного метра выросла на 3%, а в марте — на 0,7%. По итогам квартала жилье в столице подорожало на 7,7% и стоит теперь 251,8 тыс. рублей за квадратный метр. В Подмосковье квадратный метр в среднем стоит 121,3 тыс. рублей (+5%). В годовом выражении цены выросли на 22,6% и 26,6%.
Аналитики также зафиксировали серьезное падение предложения на первичном рынке столичного региона — текущий показатель в 58,4 тыс. лотов является минимальным с 2015 года. В марте объем предложения снизился на 10%.
«Провал в выходе новых проектов пока не компенсирован даже за счет большей девелоперской активности в последние месяцы», — добавили в ЦИАН, уточнив, что в 2021 году в Москве и области вывели на рынок 152 корпуса общей площадью 2,2 млн квадратных метров, тогда как год назад этот показатель составлял 99 корпусов и 1,8 млн квадратных метров.
В ЦИАН считают, что из-за роста цен льготная ипотека под 6,5% скоро станет недоступной для многих потенциальных покупателей жилья в столичном регионе при нынешнем максимальном сроке кредита в 20 лет. Так, сейчас средний срок оформленного льготного кредита составляет 19,9 года.
Напомним, на прошлой неделе в компании Est-a-Tet сообщили, что по итогам первого квартала 2021 года в Новой Москве было закрыто 7,1 тыс. сделок по продаже жилья в новостройках общей площадью 341,9 тыс. квадратных метров. По сравнению с четвертым кварталом 2020 года количество сделок упало на 32,8%.
Продажи квартир в новостройках Подмосковья падают
Январь 2021 года оказался провальным месяцем по продаже квартир в новостройках Подмосковья. Продажи новостроек просели не только по сравнению с декабрем, но и относительно января прошлого года. Не исключено, что в феврале та же участь постигнет Москву – по данным риелторов, в начале февраля 2021 года.
В январе2021 г. Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 5 257 договоров долевого участия в строительстве жилья — на 50,6% меньше, чем в декабре. В «старой» Москве, продажи новостроек упали на 52%, в Новой – на 28%. Всего в старых границах Москвы физлица в январе заключили 3,2 тыс. сделок, на присоединенных к столице территориях — 1,4 тыс.
В годовом выражении, относительно января2020 г., число ДДУ с московскими новостройками выросло на 6,2%.
Данные риелторов, в целом, не сильно отличаются от официальной статистики. В «Инкоме» показатели потенциального спроса (количество обращений от потенциальных покупателей в компанию) и продаж в январе2021 г. были идентичными данным января2020 г. Относительно декабря2020 г. число обращений в январе увеличилось на 6%, но количество сделок снизилось на 14%.
В «Азбуке Жилья» отмечают, что покупательская активность в январе уменьшилась на 20% по сравнению с декабрем. При этом в годовом выражении количество обращений увеличилось на 41%.
В Московской области в январе2021 г. было зарегистрировано порядка 4,3 тыс. ДДУ. По сравнению с декабрем2020 г. показатель снизился на 47%. Как и в Москве, это результат традиционной для рынка новостроек сезонности спроса. Однако, в отличие от столицы, в Подмосковье продажи первичного жилья сократились и в годовом выражении — на 17%.
Почему просели продажи в Подмосковье?
Снижение показателей января2021 г. по сравнению с прошлым годом объясняется несколькими факторами.
- Вымывание спроса в период ажиотажа в октябре-ноябре2020 г.
- Рост цен.
- Ограниченный объем предложения на рынке.
За год цены на новостройки в ближнем поясе Подмосковья выросли на 26,1%, а объемы предложения при этом снизились на 36,9%.
Вполне возможно, что по итогам февраля продажи новостроек упадут и в Москве – также по причине роста цен, сокращения объемов предложения и исчерпания спроса будущих периодов во время летне-осеннего ажиотажа.
В феврале 2020-го роль сыграла инерция рынка после ажиотажного спроса летом2019 г., в период перехода рынка на новые правила. Относительно начала января2021 г. начало февраля после каникул традиционно показывает больше спроса и сделок – на 30% и 53% соответственно.
Продажи квартир в новостройках Подмосковья упали на 50% в 2015 году – власти
14.09.2015 05:37
Снижение продаж на рынке первичного жилья в Московской области составляет в 2015 году около 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, пишет газета «Подмосковье сегодня» со ссылкой на министра строительного комплекса региона Сергея Пахомова. Текст материала опубликован на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области.
«На рынке первичного жилья в Подмосковье наблюдается общее снижение продаж, которое, по данным крупнейших игроков, составляет около 50% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Официального учета доли ипотечных кредитов в общем числе сделок госорганами исполнительной власти не ведется, но есть экспертные мнения, согласно которым они могут достигать 90% средств конкретного объекта.
Таким образом, оценки доли ипотеки в 40-50% соответствуют действительности «в среднем по больнице», – сообщил Пахомов.
По его словам, государственная программа субсидирования ипотечной ставки, запущенная весной этого года, способствовала увеличению платежеспособного спроса, однако на сегодняшний день требует увеличения.
«Господдержка оказала позитивное влияние на увеличение платежеспособного спроса, но, по нашим оценкам, требует увеличения. При этом необходимо понимать, что субсидирование рассчитывается на весь срок обслуживания ипотечного кредита», – отметил министр.
Он подчеркнул, что при сроке в 15 лет и «компенсируемой» части процентной ставки в 5% годовых 250 млрд руб. госсубсидий будет достаточно для субсидирования кредитов почти на 440 млрд руб.
Как отмечается в материале, в Московской области в стадии строительства находится свыше 21 млн кв. м жилья. При среднерыночной цене 70 тыс. руб. за квадратный метр его стоимость составит около 1,5 трлн руб. Это сопоставимо с суммой всех выданных в России ипотечных кредитов по состоянию на середину 2015 года.
Напомним, в марте этого года правительство РФ запустило государственную программу льготного ипотечного кредитования, в рамках которой на субсидирование процентных ставок по ипотеке на уровне 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд руб.
Срок действия госпрограммы — с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Программа позволяет приобретать ипотеку в новостройках по ставке не выше 12% годовых. Недополученный доход (разница между максимально возможной ставкой по ипотеке в 12% и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3,5 п. п.
) банкам возмещают из госсредств, напоминает газета. Программа сворачивается при ключевой ставке ЦБ на уровне 8,5%. Кредиты с господдержкой предоставляются на покупку жилья на первичном рынке. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет.
Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге составляет 8 млн руб., в остальных регионах — 3 млн руб.
Из-за запуска МЦД выросли цены на новостройки Подмосковья — Аналитика — Журнал Недвижимости
Что такое Московские центральные диаметры, кто выиграет от их открытия в первую очередь
21 ноября в Москве запустились первые маршруты Московских центральных диаметров (МЦД). Они должны значительно улучшить транспортную ситуацию в регионе.
Это сквозные железнодорожные линии, которые связывают районы Подмосковья, проходят через вокзалы разных направлений столицы и центр Москвы. На каждом маршруте сделали удобные пересадки на несколько станций метро и МЦК.
Поезда будут ходить с интервалом до 5–6 минут в час пик, каждый день с 5:30 утра до 1:00 ночи. За счёт этого специалисты прогнозируют экономию до 50% времени на поездках: пассажирам не нужно будет долго ждать электричку и ехать до вокзала, чтобы пересесть на метро.
А ещё появление новых сквозных линий позволит разгрузить действующие маршруты.
Пока запустились две линии: МЦД-1 «Одинцово — Лобня» (Белорусско-Савёловский диаметр) и МЦД-2 «Нахабино — Подольск» (Курско-Рижский диаметр). Поезда по ним будут курсировать вместе с действующими электричками, а со временем маршрутам выделят другие линии.
Уже проектируются ещё три сквозных маршрута, которые заработают до конца 2024 года: «Зеленоград — Раменское» (Ленинградско-Казанский диаметр), «Железнодорожный — Апрелевка» (Киевско-Горьковский диаметр) и «Пушкино — Домодедово» (Ярославско-Павелецкий диаметр).
На каждой линии три тарифные зоны — «Дальняя», «Пригород» и «Центральная». Чем дальше ехать, тем выше стоимость поездки. Оплачивать проезд можно картой «Тройка» (после того, как закончится бесплатный период работы диаметров, связанный с отладкой). Некоторые пассажиры смогут сэкономить до 75% от стоимости поездки.
От появления МЦД выиграют в первую очередь жители Подмосковья, которые сейчас добираются до Москвы на электричках.
В Департаменте транспорта Москвы прогнозируют, что с запуском первых двух маршрутов МЦД улучшится ситуация с общественным транспортом более чем в 45 районах Москвы и 6 подмосковных городах.
Больше всего выиграют районы за МКАДом, где расположены конечные станции МЦД, а метро до сих пор нет, — Одинцово, Нахабино, Лобня и Подольск. Ежедневно поезда смогут дополнительно перевозить 900 000 человек.
Как меняются цены на квартиры вокруг станций МЦД
Аналитики Яндекс.Недвижимости посмотрели, как сказывается открытие первых двух линий МЦД на ценах на недвижимость в районах, через которые пройдут маршруты.
Вокруг каждой станции МЦД определили «сферу влияния» — зону, в которую попали дома, расположенные в 20 минутах ходьбы пешком от станции.
На фоне роста цен на вторичном рынке Москвы — 8,5% в октябре год к году — жильё рядом с новыми узлами транспорта внутри МКАДа не дорожает по какому-то особому сценарию. Самое заметное повышение аналитики отмечают в радиусе влияния МЦД-2 — 10% год к году.
А вот в Подмосковье на фоне среднего роста цен на 7% рядом с МЦД квартиры дорожают быстрее — до плюс 12% за тот же период.
| Район рядом с МЦД | Цена, ₽ | Динамика цен за год, % |
| Одинцово | 128 713 | +11 |
| Лобня | 119 403 | +11 |
| Нахабино | 138 175 | +12 |
| Подольск | 113 186 | +12 |
Это логично, так как доступность именно этих районов значительно улучшается: где-то рядом вообще не было ж/д станций, где-то они были, но МЦД должны значительно улучшить ситуацию с трафиком.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est—a—Tet:
После запуска линий МЦД жильё вблизи станций станет более ликвидным. Это касается в первую очередь Московской области — для столицы изменения будут не существенны.
Предполагаю, что сначала произойдёт резкий скачок стоимости — примерно на 10–15%, но после коррекции баланс между ценой и спросом восстановится.
Антропов Вячеслав, руководитель департамента развития, аналитики и консалтинга VSN Realty
В ближайшие два года цены на квартиры в зонах МЦД, расположенных в Подмосковье, будут расти. Например, в Одинцово на вторичном рынке уже зафиксировано повышение цен. Это так называемые «хотелки» собственников, которые стремятся заложить в стоимость открытие МЦД. Нужно время, чтобы понять, будут ли востребованы эти предложения. Но тренд уже намечен.
Денис Гаджиев, заместитель руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
Цены на новостройки вблизи станций МЦД растут опережающими темпами по сравнению с остальным рынком. Например, в микрорайоне «Красногорский» с июля по ноябрь 2019 года цена на различные корпуса поднялась до 15%.
В ближайшие 3–5 месяцев мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости жилья в среднем на 5–7%. На это будет влиять не только оптимизация логистики МЦД, но и постепенный переход застройщиков на эскроу-счета, инфляция и другие факторы.
Как меняются цены на новостройки рядом с МЦД
За год новостройки в Подмосковье вне зон «влияния» МЦД подорожали в среднем на 7,6%.
На столько же выросли цены на севере и юге рядом с МЦД, но в этих районах практически нет новостроек рядом со станциями, поэтому цены тут поднимались так же, как и везде. Аналитики Яндекс.
Недвижимости предполагают, что теперь земля в этих районах станет намного привлекательнее для застройщиков и тут появятся новые ЖК.
А вот запад Подмосковья застраивается активнее, рост цен на жильё там заметнее.
Рядом с Нахабино в четырёх новых ЖК — «Красногорский», «Серебрица», «Изумрудные холмы», Grand Hills — цена квадратного метра увеличилась с 89 тысяч до 109 тысяч, это плюс 20% год к году.
А в девяти новостройках на западе, где МЦД-1 прошёл среди нескольких районов с новостройками, квадратный метр жилья подорожал на 12% — с 97 до 109 тысяч рублей. Цены выросли в пяти ЖК в районе Одинцово и в четырёх чуть ближе к МКАДу: «Одинград», «Одинбург», «Одинград. Квартал «Семейный», «Одинцово-1», «Союзный», «Сколковский», «Инновация», «М1 Сколково» и «Дом на Барвихинской».
Денис Гаджиев, заместитель руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
Согласно данным нашей компании, в III квартале 2019 года средняя стоимость квадратного метра на западе от Москвы увеличилась на 12,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Что касается Лобни и Подольска, то там почти не строятся новые объекты, причём, на наш взгляд, по разным причинам.
Если во многих районах вокруг Лобни строительство затруднено из-за близости к аэропорту Шереметьево, то объекты в Подольске будут испытывать жёсткую конкуренцию со стороны ЖК Новой Москвы и севера города (Щербинки, Остафьево, Бутово).
Но вероятно, что в среднесрочной перспективе запуск МЦД повысит их транспортную и инвестиционную привлекательность.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est—a—Tet:
Для застройщиков открытие МЦД также является драйвером продаж, стимулом к повышению цен и вводу новых объёмов, поэтому в скором времени можно ожидать запуск новых проектов в Лобне и Подольске. При этом стоит учитывать, что такие проекты будут выходить в реализацию с уже заложенным повышением цены на старте.
Иннокентий Ярыгин, эксперт по недвижимости компании «Этажи»:
В зону влияния первого МЦД попали районы Одинцово и Нахабино. Это прекрасно для покупателей, так как районы стремительно развиваются и проживание там будет комфортным.
Но для инвестирования это не лучший вариант: жилых комплексов тут будет становиться больше, конкуренция на рынке недвижимости возрастёт, поэтому выгодно продать квартиру, в которую были вложены деньги, вряд ли получится.
Есть большая вероятность появления новых жилых комплексов в зоне влияния МЦД, особенно после запуска первой станции.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.
Продажи на загородной «вторичке» Подмосковья упали за год на 21%, дачу приобрели 10% покупателей — раздел "Новости рынка"
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги прошлого года на вторичной «загородке» Московской области.
По мнению специалистов компании, лишь 25% выставленных лотов имеют адекватный ценник, стоимость остальных объектов завышена в диапазоне от 30% до нескольких раз. При этом средняя цена коттеджа выросла за год на четверть, до 10 млн руб.
, дачи, напротив, подешевели на 5%, до 5 млн руб. Впрочем, для многих клиентов это все равно дорого: сумма покупки в дачном сегменте составляет сейчас в среднем 1,5 млн руб.Сделок на загородной «вторичке» в 2019-м стало на 21% меньше, чем было годом ранее.
Эксперты компании отмечают, что помимо некачественного товара в стагнации сегмента виноваты продавцы, 30% из которых вообще не готовы предоставлять скидку, а 50% согласны уступить не более 10% от стоимости лота.
В конце 2019 года на подмосковной вторичной «загородке» в продаже находилось 56 763 объекта, что на 3% уступает показателям годичной давности. 48% предложения составили коттеджи, 38% — участки без подряда (УБП), 9% — дачные дома и 5% — блокированная застройка (таунхаусы и дуплексы).
«В прошлом году темпы сокращения экспозиции на загородной „вторичке“ ощутимо замедлились, — отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Для сравнения: за 2018-й предложение в сегменте уменьшилось на 28%.
Я считаю, что подобная стабилизация объясняется общим подъемом активности на рынке жилья. Он производит психологический эффект, который сильнее всего действует именно на владельцев „вторички“.
Как итог — мы видим, что все больше людей на загородном рынке решают выставить свой лот на продажу или, если он уже находится на реализации, продолжают ждать покупателя».
Впрочем, отсутствие перемен в экспозиции таит в себе определенные риски: из-за него не происходит оздоровление предложения, а число низколиквидных объектов растет.
«Лишь 25% представленных в продаже лотов имеют адекватную стоимость, — говорит Дмитрий Таганов. — У большей части объектов цены завышены: в среднем на 30–40%, а в отдельных случаях — в несколько раз.
Многие лоты имеют юридические проблемы, плохое техническое состояние, неудачное расположение, слишком большую площадь и т.д.
Все эти факторы значительно снижают возможность их продажи, и даже скидка не всегда помогает».
По данным Аналитического центра компании, средняя площадь выставленного на «вторичке» коттеджа составляет 281 кв. м, таунхауса — 200 кв. м, дачи — 76 кв. м, УБП — 13 соток. При этом наиболее частый запрос клиентов — это дом метражом не более 150 «квадратов».
Если рассматривать цены на вторичном рынке загородного жилья, то самым дорогостоящим форматом здесь являются таунхаусы: их средняя стоимость равна 16 млн руб., с учетом общего дефицита таких строений она поднялась за год на 45%.
Коттеджи предлагаются в среднем за 9,9 млн руб., что на 24% превышает прошлогодние показатели. Средний ценник дачи, в свою очередь, понизился на 5% и сейчас равен 5 млн руб.
Стоимость предложения УБП осталась неизменной и составляет в среднем 2 млн руб.
Интересно заметить, как различаются установленные продавцами цены и реальные бюджеты сделок на загородной «вторичке». Так, таунхаусы приобретают в среднем за 11,1 млн руб., т.е. в 1,4 раза дешевле.
Примерно такая же разница наблюдается в сегменте коттеджей, которые находят нового владельца при средней сумме сделки 7,2 млн руб. Земельные участки покупают за 1,3 млн руб., или по стоимости в 2,6 раза ниже средней цены предложения.
Однако «рекордсменом» оппозиции «ожидания — реальность» являются дачи: их приобретают в среднем за 1,5 млн руб., что в 3,3 раза меньше суммы, которую за них обычно просят.
«При разумной ценовой политике дачи являются весьма популярным товаром на „загородке“, — комментирует Дмитрий Таганов. — Особым спросом пользуются дома в хорошем состоянии, построенные из качественных материалов, с коммуникациями и удобным расположением».
Средний срок экспозиции домостроения на «вторичке» составляет сегодня 6–8 месяцев в зависимости от состояния объекта, его удаленности от столицы и т.д. Участки, а также дома больших размеров могут ожидать покупателя год-полтора.
«Проблема загородной „вторички“ заключается еще и в том, что около 30% продавцов вообще не готовы к торгу, — добавляет Дмитрий Таганов. — Половина владельцев жилья согласна предоставить скидку, но не более чем 10%. И только каждый пятый собственник готов к плодотворному диалогу с покупателем».
Как следствие, в 2019-м спрос в сегменте сократился на 21% в годовом выражении. За указанный период на подмосковной вторичной «загородке» было реализовано 1513 лотов. 45% клиентов выбрали коттеджи (на 1 п.п. меньше, чем годом ранее), 41% — УБП (+4 п.п.), 10% — дачи (-3 п.п.) и 4% — таунхаус или дуплекс (без изменений).
Среди наиболее популярных направлений в 2019 году оказались Новорижское и Егорьевское шоссе (по 14% сделок у каждого), Дмитровское и Ленинградское направления (по 8% продаж), а также Калужское и Киевское шоссе (по 7% спроса). При этом 18% приобретенных объектов находятся на расстоянии до 30 км от Москвы, 28% — от 31 до 60 км, 54% — далее 60 км.