Таблица: «Миэль»
Дефицит не навсегда
Качественного предложения на рынке немного — сказался покупательский ажиотаж последних 12 месяцев.
Но медленное восполнение экспозиции уже началось и, скорее всего, будет продолжаться до конца года, считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
С начала года предложение вторичных квартир в Москве выросло, по оценке эксперта, на 0,7% — с 45,3 тыс. до 45,6 объектов. За год — май 2021 к маю 2020-го — объем предложения сократился на 5% (с 48 тыс. объектов).
«Если экспозиция на вторичке будет восполняться, конкуренция между продавцами усилится и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда предложение было невелико», — прогнозирует Шлома. С ним соглашается и Екатерина Бережнова из «Миэль». «Объем предложения восстановится ближе к осени. Это может привести к коррекции цен на объекты с завышенной стоимостью», — прогнозирует она.
Большинство квартир в экспозиции на вторичном рынке за исключением ЦАО сегодня расположены в панельных домах, рассказала аналитик. Жилье в центре столицы в основном продается в кирпичных и монолитных зданиях.
Доля квартир в экспозиции на вторичном рынке в округах Москвы по типам домов ( «Миэль»)
Парки, маткапитал и панельные дома
Портрет покупателя заметно изменили прошлогодняя ситуация с пандемией и самоизоляция. «У многих сменилась семейная ситуация: кто-то развелся с супругом (то есть такие покупатели покупают квартиры для разъезда); кто-то, наоборот, вступил в брак (такие люди покупают жилье большей площади).
Также после изоляции появилось много маленьких детей — их родители приобретают большие семейные квартиры у парков, это настоящий тренд последних месяцев, количество таких лотов в экспозиции стремительно сокращается», — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Другое существенное изменение — увеличение роли маткапитала в расчетах. Люди используют эти средства очень активно, их не останавливает юридическая сложность, то, что детям по закону при использовании маткапитала нужно выделять долю; также не останавливает обязательное участие опеки в последующих сделках с такими лотами, пояснил аналитик Est-a-Tet.
Главная особенность покупателя вторички сейчас — это то, что люди живут сегодняшним днем, без взгляда на перспективу, отметил эксперт. «Покупатели вторичного жилья в Москве стали с большей охотой выбирать панельные дома, потому что покупка в монолитных и кирпичных домах зачастую невозможна из-за роста цен.
Главное — бюджет, и для сохранения локации клиенты часто стали выбирать жилье более бюджетного класса. Например, покупатель не хочет уезжать из, допустим, Академического района, и вместо монолита за 40 млн он приобретает аналогичное жилье в панельном доме в бюджете до 25 млн руб.», — объясняет Родионцев.
Больше половины сделок на вторичке (58%) в мае 2021 года прошло с привлечением ипотечного кредитования, уточнила Бережнова из «Миэль». В мае прошлого года показатель составлял 77%. При этом средняя сумма жилищного кредита на вторичке в столице сегодня достигла 6,6 млн руб.
Что будет до конца года
Сейчас спрос на вторичную недвижимость остается высоким, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
«Это происходит за счет покупателей-ипотечников и консервативных инвесторов, которые приобретают квартиры в первую очередь для сохранения своих сбережений.
Кроме того, из-за действующих сейчас ограничений, касающихся в том числе поездок за границу, некоторые люди сдвигают отпуск на осень и пока остаются в столице. Помимо прочего, они будут заниматься решением своих жилищных вопросов», — уточнил Сергей Шлома.
Спрос остается высоким, несмотря на летний период ( Pavel L Photo and Videoshutterstock)
Несмотря на высокий спрос, цены уперлись в потолок, уверен эксперт. «Пик роста цен в этом сегменте жилья был зафиксирован в конце 2020-го, затем в начале этого года средние бюджеты сделок в наиболее востребованных у покупателей спальных районах несколько снизились. Несмотря на это, сейчас средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным и им уже некуда расти», — считает он.
Летом при отсутствии значительных политических или экономических событий не ожидается каких-то глобальных изменений на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы, согласна и аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, при восстановлении объема предложения до допандемийного уровня цены могут немного снизиться, однако это не будет существенное падение.
«В случае же если число вторичных квартир в продаже не будет расти, можно ожидать и плавной корректировки цен вверх в отдельных локациях.
По некоторым районам Москвы наблюдается дефицит предложения, а недостаток предложения порождает спрос и рост стоимости», — прогнозирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но, помимо этих локальных трендов, оснований для роста цен на вторичку опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты не видят.
К тому же в перспективе предложение пополнится и новой вторичкой — квартирами во вчерашних и сегодняшних новостройках, которые по завершении витка роста цен начнут выходить на рынок.
За год экспозиция вторичного жилья в отдельных районах столицы сократилась до 48% — раздел "Новости рынка"
Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, насколько сильно сократился объем предложения вторичного жилья в столице за год: в целом на 14,3%, в масс—маркете — на 30%.
В основном это связано с повышенной активностью покупателей, что отразилось на среднем сроке экспозиции вторичных объектов — он снизился до 48 дней (минимальное значение за все время подсчета статистики по данному показателю). При этом, по мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, иногда собственники сами снимают свои объекты с продажи или откладывают сделку.
Некоторые из них надеются на дальнейший рост стоимости квартир, кто-то не может подобрать альтернативу, а часть потенциальных продавцов боится обесценивания своих средств от реализации жилплощади.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость составили ТОП-5 районов старой Москвы, где за год наиболее заметно сократилось предложение вторичного жилья. Первые три позиции в нем занимают локации в СЗАО — Куркино (-47,8% за отчетный период), Северное Тушино (38,7%), Южное Тушино (-38%).
Согласно подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в сравнении с концом 2019 года объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы сократился на 14,3%. При этом в масс-маркете уменьшение экспозиции за отчетный период составило 30%. Таким образом, к концу нынешнего года во вторичном сегменте жилья сформировался серьезный дефицит ликвидного предложения.
Одна из основных причин этого — повышенная активность покупателей, наблюдавшаяся в нынешнем году, в особенности после окончания периода всеобщей самоизоляции, из-за чего квартиры начали все быстрее уходить с рынка.
Для сравнения — по статистике компании, средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке столицы в декабре 2019-го был равен 67 дням, к нынешнему моменту он снизился до 48 дней.
Более того, сейчас данный показатель находится на минимальном уровне за все время систематических наблюдений аналитиков ИНКОМ-Недвижимость за сроками экспозиции (с осени 2012 года).
Кроме того, в условиях высокого спроса продавцы гораздо менее склонны к тому, чтобы предоставлять покупателям скидки.
Аналитики компании подсчитали, что с декабря прошлого года доля сделок с дисконтом на вторичном рынке сократилась с 81% до 60%, средний размер скидки — с 6,3% до 4,1%.
А объем сделок с превышением первоначальной цены предложения, установленной продавцом, за отчетный период, наоборот, увеличился — с 6% до 21% (также рекордное значение для «вторички»).
При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют и другие факторы, повлиявшие на сокращение экспозиции. Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В силу определенных обстоятельств некоторые собственники квартир порой сами снимают свой объект с продажи или откладывают выход на рынок.
Это, во-первых, те люди, которые рассчитывают на дальнейшее увеличения цен на недвижимость и, соответственно, более выгодные условия для ее реализации. Однако непрофессионалам обычно крайне сложно заключить сделку на пике роста цен, поэтому в таких случаях продавцы, наоборот, часто упускают подходящий момент.
Во-вторых, собственникам, которые после продажи планируют приобрести другое жилье, сейчас крайне сложно подобрать альтернативу. Если же заняться вначале реализацией жилплощади, то стоимость подходящих альтернативных вариантов за время их поиска может вырасти. В-третьих, некоторые люди опасаются после продажи квартиры остаться с крупной суммой на руках.
Ведь в случае дальнейшего ослабления рубля эти накопления начнут обесцениваться, а класть их в банк сейчас невыгодно из-за крайне низких ставок по вкладам.
Кроме того, отдельно можно упомянуть тех потенциальных продавцов, которые приостанавливают свою деятельность на рынке из-за общей атмосферы неуверенности в завтрашнем дне и желания заключить сделку в более спокойных условиях».
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость подтверждают свои наблюдения, в том числе, подсчетами количества новых лотов, пополняющих базу вторичного жилья компании.
В течение осени оно постепенно уменьшалось: так, в сентябре в базу ИНКОМ-Недвижимость поступило 855 объектов (-18% к аналогичному месяцу 2019-го), в октябре — 801 объект (-27,6%), в ноябре — 739 объектов (-30,1%).
В целом же за осень число таких лотов сократилось на 25,3% в сравнении с тем же периодом 2019-го.
Аналитики ИНКОМ-Недвижимость подготовили рейтинг районов старой Москвы, которые лидируют по темпам уменьшения экспозиции на «вторичке» за год. В рамках данного исследования они рассматривали те районы, где объем предложения в указанном сегменте составляет не менее 100 объектов.
ТОП-5 районов старой Москвы, где за год наиболее заметно сократилось предложение вторичного жилья
| Район | Экспозиция в ноябре-2019, шт. | Экспозиция в ноябре-2020, шт. | Сокращение, % |
| Куркино | 312 | 163 | -47,8% |
| Северное Тушино | 439 | 269 | -38,7% |
| Южное Тушино | 403 | 250 | -38% |
| Чертаново Центральное | 293 | 209 | -28,7% |
| Южное Бутово | 896 | 654 | -27% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Аналитики ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что первые три позиции данного рейтинга занимают районы, относящиеся к одному административному округу, — СЗАО.
Значительное сокращение предложения именно в этой локации специалисты компании объясняют, во-первых, высокой активностью покупателей — их привлекает то, что уровень цен здесь в среднем ниже, чем в соседних ЗАО и САО.
Во-вторых, в СЗАО ограниченный объем предложения квартир в новостройках, как следствие, отток этих лотов лишь незначительно восполняет экспозицию во вторичном сегменте жилья.
За год экспозиция комнат на «вторичке» Москвы сократилась на 50,2%
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали сегмент комнат на вторичном рынке жилья столицы и подсчитали, что за год их экспозиция сократилась на 50,2%, с 1780 до 887 лотов.
Причем наиболее заметное уменьшение числа комнат наблюдалось в период самоизоляции – так, по итогам апреля оно снизилось на 18,1%, мая – на 14%.
Специалисты компании полагают, что многие собственники таких объектов сняли их с продажи из-за ограничительных мер, однако все еще не возвращаются на рынок, так как спрос на комнаты крайне низок, особенно с учетом их конкуренции с предложением на первичном рынке.
Больше всего комнат сейчас выставлено на продажу в ЮАО (188 объектов) и ЮВАО (140 объектов), где в целом преобладает малогабаритное жилье, а также в ЦАО (161 объект) — здесь наиболее активно расселяются коммунальные квартиры.
По мнению аналитиков компании, ценники многих комнат сильно завышены относительно рынка, что по мере сокращения числа этих лотов все сильнее влияет на средние показатели по стоимости. В результате средняя цена предложения 1 кв. м комнат на вторичном рынке за год увеличилась на 6,7%, средняя стоимость объекта – на 7,3%.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент на вторичном рынке жилья старой Москвы экспонируется 887 комнат, в сравнении с октябрем прошлого года их количество сократилось на 50,2%, с 1780 лотов.
Стоимость предложения таких объектов за отчетный период при этом повысилась: средняя цена 1 кв. м комнат увеличилась на 6,7%, со 195,4 до 208,6 тыс. рублей, а их средняя стоимость – на 7,3%, с 3,2 млн рублей до 3,4 млн рублей.
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:
«Сегмент комнат всегда был весьма узок, пополняется он лишь за счет объектов, появляющихся при разделе долей между несколькими собственниками жилплощади.
Поэтому экспозиция здесь постепенно истощается, а рост цен связан в основном с тем, что в этой категории жилья велика доля лотов (даже больше, чем в сегменте квартир), выставленных на продажу по завышенной стоимости.
И чем меньше остается на рынке комнат, тем более заметно становится повышение общих ценовых показателей за счет таких объектов, которые застревают в продаже.
Отмечу также, что, на мой взгляд, темпы сокращения экспозиции комнат на “вторичке” ускорились из-за введения режима самоизоляции, “затормозившего” рынок недвижимости в целом. В это время многие собственники снимали свое предложение с продажи – как владельцы квартир, так и комнат.
Последние попали в еще более сложную ситуацию, ведь даже при нормальном функционировании рынка покупателей уже мало интересуют комнаты, особенно варианты в устаревшем жилфонде.
Благодаря активному развитию строительства на первичном, а затем и вторичном рынках столицы появляется все больше объектов, сопоставимых по цене с комнатами (например, студий или мини-квартир), но значительно превосходящих их по качественным характеристикам, не говоря уже про то, что это отдельное жилье.
В результате некоторые продавцы комнат в период ограничительных мер ушли с рынка (по нашим подсчетам, в апреле экспозиция таких лотов во вторичном сегменте сократилась на 18,1%, в мае – на 14%) и пока не возвращаются обратно, оценивая свои шансы на сделку как минимальные».
Согласно статистике аналитиков компании, наибольшее число комнат сейчас выставлено на продажу в ЮАО (188 объектов), ЦАО (161 объект) и ЮВАО (140 объектов).
В границах ЮАО лидером по предложению комнат является район , где сейчас экспонируется 31 объект. В ЦАО это район Басманный, где на продажу выставлено 28 комнат, в границах ЮВАО лидируют Текстильщики – также 28 вариантов.
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:
«Наибольшее количество комнат экспонируется сейчас как в округах с самым низкобюджетным жильем, так и в ЦАО.
Именно в Центральном округе расселение коммунальных квартир происходит наиболее активно, поэтому здесь всегда есть определенный выбор комнат.
Что же касается ЮАО и ЮВАО, то это промышленная часть города, еще в советский период застроенная домами с малогабаритным жильем для рабочих, в том числе общежитиями».
Самая дорогая комната, экспонируемая на вторичном рынке недвижимости столицы, расположена в Пресненском районе (ЦАО), в 2-комнатной квартире общей площадью 66,1 кв. м, на 5-м этаже 11-этажного дома. Метраж объекта составляет 20 кв.
м, покупателям он предлагается по цене 13 млн рублей. Квартира отличается удобной планировкой и большой кухней (10 кв. м), на первом этаже дома находятся продуктовый магазин, салон красоты и ресторан.
При этом, по мнению аналитиков компании, этот вариант – как раз пример неадекватного завышения стоимости предложения.
Самый демократичный по цене объект находится в районе Перово (ВАО), в 4-комнатной квартире общей площадью 70 кв. м, на 7-м этаже 16-этажного дома. Метраж — 7,4 кв. м, стоимость предложения объекта – 1,9 млн рублей. Две другие комнаты занимает семейная пара, третья свободна.
Материал предоставлен: Пресс-центр ИНКОМ-Недвижимость
Продавцы московских «однушек» не торгуются
Со времен кризиса рынок недвижимости стал рынком покупателя. Но как показало время, не весь. Продавцы московских «однушек» продолжают диктовать свои правила, зачастую отказываясь торговаться совсем.
Хотя явного перекоса в сторону спроса нет и предложения вроде бы достаточно.
Впрочем, если говорить о явном дефиците такого востребованного товара, как однокомнатные квартиры экономкласса, то он больше наблюдается на первичном рынке.
Со времен кризиса рынок недвижимости стал рынком покупателя. Но как показало время, не весь. Продавцы московских «однушек» продолжают диктовать свои правила, зачастую отказываясь торговаться совсем.
Хотя явного перекоса в сторону спроса нет и предложения вроде бы достаточно.
Впрочем, если говорить о явном дефиците такого востребованного товара, как однокомнатные квартиры экономкласса, то он больше наблюдается на первичном рынке.
Разъезжаются чаще, чем съезжаются
По общему мнению экспертов, московские «однушки» остаются самым ходовым товаром на рынке жилья. «Однокомнатные квартиры в спальных районах с хорошей транспортной доступностью по цене около 5 — 5,5 млн рублей пользуются наибольшей популярностью.
Это, как правило, первое отдельное жилье», — говорит начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая. По ее словам, покупателями обычно выступают молодые семьи, которые зачастую приобретают такое жилье с помощью ипотеки.
С другой стороны, родители могут купить жилье своим детям, например, при размене своей квартиры.
«Согласно опросу наших клиентов, около 23 % из них интересуются новыми квартирами с целью разъехаться с родственниками. То есть невысокая цена и доминирование альтернативных сделок на рынке недвижимости Москвы делают однокомнатные квартиры необычайно популярными», — объясняет Галина Фабрицкая.
По данным экспертов, гораздо чаще при альтернативных сделках «размениваются» на «однушки», чем наоборот.
Как говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин, например, продав четырехкомнатную квартиру, очень сложно без доплат купить две «двушки», в итоге, так или иначе в сделку оказываются вовлечены однокомнатные квартиры.
Часто люди, вследствие обстоятельств оказавшиеся в одиночестве, продают ставшую ненужной большую квартиру, получая вполне их устраивающую «однушку» и деньги.
Поэтому продать однокомнатную квартиру можно достаточно быстро, особенно ценятся такие квартиры в домах около метро.
В итоге, на вторичном рынке средняя продолжительность экспозиции правильно оцененной однокомнатной квартиры в центральной части города составляет 15-20 дней, а часто и меньше.
То есть если вы долгое время наблюдаете в продаже «однушку» по нормальной цене, это верный признак того, что там есть какие-то «подводные камни» в виде проблем с техническим состоянием, либо с документами.
Еще как за ценой постоим!
Ключевым аспектом при купле-продаже «однушек» является цена. «Высоколиквидную «однушку» должны отличать хорошее состояние и удобное местоположение. Впрочем, удастся продать любую квартиру, если ценник соответствует рынку», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Особенно популярным этот тип недвижимости стал в кризис.
Как отметил руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Петр Пономаренко, после 2008 года на рынке недвижимости произошло перераспределение спроса, и наиболее востребованным товаром у покупателей стали максимально дешевые предложения, под категорию которых как раз попадают однокомнатные квартиры в старых домах.
В Москве лидерами по самым низким ценникам являются малогабаритные квартиры, стоимость которых начинается от 3,7 млн рублей. Полноценные однокомнатные квартиры, приемлемые для проживания и расположенные в Москве не дальше МКАД, в среднем стоят от 4,5 млн рублей.
Спрос и предложение
На стабильный спрос отвечает и не менее стабильное предложение. По словам Петра Пономаренко из «ИНКОМ-Недвижимость», предложение «однушек» остается стабильным уже долгое время, правда, к концу прошлого года произошло их временное вымывание с рынка, и образовавшийся дефицит приподнял ценник.
Однако уже в феврале-марте предложение пополнилось новым объектами и стоимость вернулась на прежний уровень. «Формально дефицита однокомнатных квартир сейчас нет, предложений на рынке достаточно.
«Но очень мало объектов, выставленных на продажу по цене, за которую покупатели готовы их приобретать.
Получается, что сделок с «однушками» меньше, чем могло бы быть, во многом из-за того, что продавцы отказываются идти на торг», — говорит Петр Пономаренко.
По его словам, как будет развиваться ситуация, определят макроэкономические условия. При пессимистичном сценарии число выставленных на продажу квартир вырастет, и тогда продавцы будут вынуждены снижать цену.
«В таком случае за 3-4 месяца цены могут снизиться в пределах 10%, резкого снижения стоимости в любом случае не будет. Другое дело, что в кризисной ситуации, даже по такой цене их вряд ли будут разбирать.
При оптимистичном прогнозе, сохранится рост цен на уровне инфляции», — добавляет эксперт.
Первичка в дефиците
В целом, по данным «НДВ-Недвижимость», проблема дефицита «однушек» характерна, в большей степени, для первичного рынка. Такие квартиры, более доступные за счет меньшего метража, раскупаются очень быстро. Поэтому неудивительно, что в жилом комплексе, находящемся на завершающей стадии строительства, «однушек» уже может не остаться.
«Если говорить о росте цен на рассматриваемую категорию квартир в пределах ТТК, то он составил от 8 до 11 % с начала года.
Это объясняется в первую очередь тем, что это самое доступное жилье в Москве, в котором многие хотят «зацепиться», а потом уже улучшать жилищные условия.
Рост спроса на такие объекты в немалой степени связан с ростом популярности так называемых студий, в которые после несложных операций превращается однушка», — говорит Вадим Ламин.
Арендные преимущества
Более того, однокомнатную квартиру достаточно легко сдать в аренду: в сегменте аренды квартир это так же наиболее востребованные предложения, в первую очередь, привлекающие нанимателей своей ценой. «Судите сами, если средний заработок человека в Москве составляет порядка 45-50 тыс.
рублей в месяц, то с таким бюджетом он может снять неплохую «однушку» ценой 27-30 тыс. рублей в месяц.
Такая квартира будет меблирована, расположена в панельном доме в одном из спальных районов за пределами ТТК, в 15-20 минутах езды на метро», — говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».
По ее данным, в целом, объем предложения однокомнатных квартир на рынке аренды жилья в столице составляет порядка 26 % от общей доли квартир, находящихся в экспозиции, которая насчитывает в данный момент около 37 тыс. объектов.
Средняя стоимость найма однокомнатных квартир в сегменте экономкласса составляет 30,5 тыс. рублей, в сегменте бизнес-класса эти квартиры стоят 45 тыс. рублей в месяц, в сегменте premium – 70 тыс. рублей. За год цены найма однокомнатных квартир прибавили от 5 % до 10 %.
Естественно, активнее всего дорожал ходовой эконом.
Основные риски
Покупатели однокомнатных квартир в первую очередь отталкиваются от своего бюджета и только потом смотрят на характеристики объекта, однако необходимо также обратить внимание на несколько моментов. В основном, это стандартные рекомендации: — изучить правоустанавливающие документы, — обратить внимание на местоположение и состояние квартиры, а также познакомиться с соседями.
Если цена слишком низкая, то необходимо проверить, чем она обусловлена, чтобы не попасть на удочку мошенников. По словам Петра Пономаренко, если приобретаемая квартира находится в старой «панели», то особое внимание стоит обратить на общее состояние дома и коммуникации.
Все сложнее найти квартиру в пятиэтажке, попадающей под программу сноса и переселения, и соответствующей качеству объекта по цене. Если рыночная цена квартиры 5,2 млн рублей, а по программе сноса будет выдано новое жилье под переселение за 6 млн рублей, то продавец выставит ее не меньше, чем за 5,6 млн рублей.
Кроме того, зачастую продавцы несколько переоценивают стоимость своих предложений, желая полностью компенсировать за счет продажи старой квартиры покупку нового жилья, поэтому участие таких объектов в альтернативной цепочке может затянуть сроки сделки, или вовсе развалить ее.
Следует также учесть, что квартиры в стандартных кирпичных домах несколько меньше по площади, чем в блочных, имеют средней величины ванную и кухню, а площадь комнаты составляет около 17 кв. м. В блочных домах популярных серий ванная совсем маленькая, а площадь кухни достигает 6 кв. м, зато комната побольше – 21 кв. м.
В свою очередь, квартиры в домах, построенных по индивидуальному проекту, могут быть очень удобными, а при определенной перепланировке – весьма комфортными. Впрочем, достаточно сложную категорию представляют однокомнатные квартиры большой площади.
«Трудно реализовать «однушку» большой площади с претензией на бизнес-класс, в районе экономкласса. Например, в новых районах за МКАД есть монолитные дома с однокомнатными квартирами площадью 53 кв. м.
Но здесь стоит учитывать, что этим районом зачастую покупатели интересуются для экономии бюджета и вряд ли приобретут однокомнатную квартиру по цене около 5 млн.
, ведь за подобные деньги, возможно, купить более скромный вариант, но до МКАД: в Марьино, Выхино или Кузьминках», — говорит Галина Фабрицкая.
Алексей Лоссан
Рынок недвижимости-2021: Регионалы рванули скупать московские квартиры
Свободная прессаСвободная пресса
Квадратный метр жилья эконом-класса в Москве, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем стоил тогда 212,1 тысячи рублей.
Впрочем, в конце первого месяца весны, как раз накануне объявления режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел. Во-первых, многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобрести жилье в новых условиях, а, во-вторых, свободно ездить на просмотры квартир не было возможности.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль – число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят.
В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2020 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50-60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь – на 54%, а октябрь – на 46%.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов – Тверской, Смоленской и других областей.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным – по 3% в каждом следующем месяце.
Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей.
Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» – в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Следует отметить, что такому положению дел способствовал и ряд других факторов.
Так, еще весной 2020 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В итоге на излете декабря, по данным «миэлевцев», количество вторичных объектов на экспозиции только в столице рухнули до шестилетнего минимума, не превысив в общей сложности 36,5 тысячи лотов. По сравнению с декабрем 2019 года падение предложения, резюмировали они, составило более 40% (тогда на рынке Москвы экспонировалось порядка 60 тысяч квартир).
Кроме того, летне-осенний ажиотаж на подержанные квартиры показал собственникам, что рынок принадлежит им. В результате сейчас средний размер дисконта по столице не превышает 100 тысяч рублей, а по Московской области – 50 тысяч, находясь, по замечанию риелторов, в пределах психологического комфорта.
«На данный момент предоставление дисконта – это инструмент ускорения сделки. Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя. Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет. Квартира, скорее всего, и без дисконта будет продана быстро – рынок оживлен», – констатировала председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.
Естественно, совокупность этих факторов привела к тому, что покупательская активность к концу 2020 года заметно снизилась.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции – по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое.
Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
Делать прогнозы на 2021 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.
«Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год – средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности, – отметил Сергей Шлома.
– Менее вероятный сценарий – колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.
Среди первых – кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на “вторичке” остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен.
Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, – в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».
Страшный сон московского рантье: почему цены на аренду квартир не спешат расти
В прошлом году пандемия обрушила рынок аренды жилья в Москве. Иногородние работники уехали домой, сделок было мало, много квартир вышло на рынок. «Ставки в 2020 году снизились очень сильно и продолжают оставаться на этом уровне, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
— Если до пандемии однокомнатная квартира в спальном районе Москвы с приличным ремонтом возле метро сдавалась за 35-40 000 рублей, то сейчас аналогичное предложение выставляется уже в пределах 30 000 рублей (разница порядка 17-25%. — Forbes).
Двухкомнатные квартиры с ремонтом рядом с метро ранее сдавались за 37 000-45 000 рублей, сегодня — за 32 000-35 000 рублей».
По данным «Миэль», разрыв не такой большой: цены на однокомнатные квартиры в мае 2019 года в большинстве административных округов столицы были на 1-10% выше, чем сейчас.
Спрос так и не вернулся к допандемийному уровню. По словам заместителя директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксаны Поляковой, спрос на аренду жилья в Москве сейчас на 12% ниже, чем в мае 2019 года.
«По отношению к аналогичному периоду прошлого года в мае-июне 2021 года спрос на съемное жилье понизился в среднем на 7%, а к марту-апрелю текущего периода — на 1%», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Москва и Санкт-Петербург затоварены. По данным Циан, текущий объем предложения в столице на 20% выше, чем год назад, в области — на 40%, в Санкт-Петербурге — на 32%. «На рынок продолжают выходить лоты, купленные в прошлом году в инвестиционных целях, что также способствует росту конкуренции за счет большего объема», — говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости» замечает, что пока рынок еще не существенно пополнился предложением по отношению к предыдущим месяцам — в вузах еще не закончились экзамены.
«Но предложение по-прежнему значительно превышает спрос в виду того, что многие работодатели по-прежнему используют дистанционный вариант трудоустройства и не возвращают региональных специалистов в офисы.
К тому же, на фоне сниженных ипотечных ставок и нестабильной экономической обстановки многие, кто ранее снимал квартиру в аренду, вложились в собственное жилье», — говорит она.
«Повышенный спрос на приобретение жилья, как первичного, так и вторичного, повлиял и на состояние арендной экспозиции — она пополнилась объектами, купленными в инвестиционных целях либо на перспективу, например, для подрастающих детей», — говорит Полякова из «Инком».
«Дополнительное давление на рынок оказывает не только удаленная работа, но и выход на рынок квартир от собственников, которых сдают подобные объекты только в теплое время года, проживая при этом на даче. Это отдельная категория арендодателей, которые экспонируют объекты по более низкой стоимости», — подытоживает Попов.
По данным Циан, сейчас квартиры в Москве сдаются на 9,2% дороже, чем в период жесткого карантина в прошлом году, аналитики «Этажей» говорят о росте цен на однокомнатные квартиры на 10%.
Но куда более впечатляющую динамику показывает рынок главного российского курорта. По данным Авито-Недвижимости, в мае средняя цена на квартиры в Сочи увеличилась в 2,6 раза год к году и достигла 65 000 рублей (для сравнения, сейчас в Москве средняя ставка, по данным «Авито», составила 45 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 22 000 рублей).
Это подтверждают некоторые риелторы.
«Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Сочи с июня 2020 по июнь 2021 года выросла почти в 2,4 раза с 615 до 1476 рублей за квадратный метр, то есть студию 30 квадратных метров можно было снять в прошлом году в районе 18-20 000 рублей, теперь ее стоимость около 40 000-45 000 рублей», — говорит директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Эксперты Циан и ГК «Миэль» подтверждают, что рост цен в Сочи был наиболее сильным, но дают более скромные цифры.
По словам Попова и генерального директора офиса МИЭЛЬ «В Сочи» Ислама Казакова, цены в городе-курорте выросли на 30%. «Это связано с рекордным ростом спроса и цен на недвижимость Краснодарского края.
А также с распространением удаленной работы, многие переехали в регион с более благоприятным климатом и поближе к морю», — подытоживает Попов.
По данным Циан, спрос на московском рынке стагнирует. В мае-июне в сравнении с мартом-серединой апреля спрос в столице оказался ниже на 3%.
По мнению опрошенных Forbes экспертов, летом продолжится и снижение цен. «Прирост новых объектов опережает количество сделок. В такой ситуации одним из немногочисленных способов уменьшить простой является снижение цены.
Ожидать массовых изменений цен на все объекты не стоит, так как рынок аренды управляется преимущественно частными лицами, а значит менее активно реагирует на рыночные тенденции.
При этом возможностей «поймать» хороший объект по цене ниже рынка станет больше как минимум до августа, когда начинается новый сезонный пик спроса», — заявляет руководитель коммерческого департамента «Яндекс. Недвижимость» Евгений Белокуров.
«Рост спроса на долгосрочную аренду возможен ближе к осени — началу делового сезона, когда в крупные города возвращаются студенты, и завершается сезон отпусков.
В то же время восстановление рынка осложняется популяризацией удаленной работы, что снижает потребность в жилье рядом с бизнес-центром, а это — традиционно более дорогие варианты, расположенные обычно в центре города», — замечает Попов.
«Если арендатору необходимо сменить жилье, лето вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий (при невысоком спросе), и жилье сдается по стандартным рыночным ценам. В период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5-10%», — подытоживает Полякова.