Фото Getty Images В «Москва-Сити» растет число сделок с офисами, ближайшие три года могут стать одними из самых активных в истории делового района, считают аналитики. В другие московские бизнес-центры арендаторы, покинувшие их в пандемию, пока так и не вернулись
В первом квартале 2021 года в «Москва-Сити», по данным компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости JLL, было закрыто в пять раз больше сделок, чем год назад. Всего было арендовано и куплено около 30 000 кв. м площадей. Последние пять лет этот показатель был вдвое ниже. Исключение составляет лишь 2019 год, в первом квартале которого было арендовано 41 000 кв. м. Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов связывает высокий спрос с тем, что по мере выхода из пандемии, у компаний растет интерес к офисам как к месту общения с партнерами. «Поэтому сравнительно хорошо выглядят именно наиболее развитые бизнес-локации», — объясняет Ефимов.
Больше всего площадей с начала года арендовали в башнях «Империя» (10 000 кв. м) и Neva Towers (5100 кв. м), «Северной Башне» (3200 кв. м), «Башне на набережной» (3000 кв. м) и в «Федерации» (2100 кв. м). Крупнейшими арендаторами стали компании «Интернет решения» (юрлицо Ozon, 3100 кв. м), «Нижфарм» (2800 кв. м), Московский кредитный банк (2600 кв. м) и Renaissance (2500 кв. м).
В ближайшие годы «Москва-Сити» ждет бум. «Если анонсированные планы будут реализованы или реализованы с небольшим сдвигом сроков, то 2022-2024 годы будут наиболее активным трехлетием за всю историю «Москва-Сити» с точки зрения нового предложения. Будет введено около 500 000 кв.
м, это больше, чем за любой трехлетний период», — говорит Ефимов. Сейчас в «Москва-Сити» 14 зданий общей площадью 1,2 млн кв. м.
До 2024 года планируется ввести еще пять объектов — Capital Towers, «Империя II», «Гранд Тауэр», ICity и One Tower, совокупная офисная площадь которых составит 1,8 млн кв. м.
Если в целом по Москве ставки аренды, как утверждают опрошенные Forbes эксперты, практически не изменились, то в «Москва-Сити» на фоне повышенного спроса, наоборот, выросли. По данным JLL, за год средневзвешенная запрашиваемая ставка выросла на 7,2% и составляет 36 000 рублей за кв.
м в год. На рост ставок влияет и сокращающаяся вакантность — доля свободных площадей с начала года снизилась на 1,3% до 10,8%. Ефимов из JLL объясняет это тем, что с рынка была временно снята часть площадей в недавно введенном в эксплуатацию Neva Towers.
Планируется, что эти площади (всего около 20 000 кв. м) уйдут под внутренние структуры собственника — компании Metrika Investments, входящей в концерн «Россиум» Романа Авдеева. Metrika Investments выкупила офисные площади в Neva Towers (всего около 60 000 кв.
м) у девелопера здания Renaissance в начале 2020 года.
В целом на офисном рынке Москвы картина иная. Алексей Ефимов отмечает, что общая доля свободных площадей за три первых месяца года выросла на 0,6% — до 12,5%. Офисных площадей в столице стало больше. По данным JLL, за четыре месяца было введено около 310 000 кв.
м новых площадей — на 38% больше, чем в 2020-ом. Введенный объем стал рекордным квартальным значением за последние три года, отмечает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. По ее словам, в сегменте офисов классе А прибавилось почти 208 000 кв.
м, большего ввода за квартал не было с 2014 года.
Впрочем, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина объясняет, что причиной роста стал ввод всего лишь двух больших объектов, строившихся под государственные нужды, — это бизнес-комплекс «Ростех-Сити» (174 000 кв. м) для одноименной госкорпорации и долгострой «Два капитана» (80 000 кв. м) в Красногорском районе, в который планирует переехать правительство Московской области.
По словам аналитика Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, предложение крупных офисных пространств (20 000 кв. м и больше) в Москве крайне ограничено.
«Поэтому большинство потенциальных арендаторов площадей такого объема рассматривают вариант заключения сделки built-to-suit [под конкретного клиента. — Forbes]», — говорит она.
По данным Colliers International и JLL, около 80% всех новых офисов в Москве строились под конкретную компанию.
Большинство компаний сейчас стараются экономить на офисных нуждах. Арендаторы активно пересматривают договоры с целью оптимизировать пространство и обеспечить наиболее гибкие условия.
По данным консалтинговой компании CBRE, объем сделок по продлению и пересмотру текущих договоров аренды растет третий квартал подряд, увеличившись почти в два раза в годовом значении и охватив офисы площадью более 120 000 кв. м.
Еще один тренд — все больше компаний сдают «свободные» площади в субаренду. Ее объем в апреле достиг 103 000 кв. м, что втрое превосходит показатели 2019 год, отмечает Ефимов из JLL.
Значительно уменьшился средний размер сделок. По данным Knight Frank, если в 2019 году средняя сделка по аренде офиса составляла 2200 кв. м, в 2021-ом она сократилась до 1200 кв. м.
«В результате изменений посткризисного мира меняется само представление об офисном пространстве — теперь оно воспринимается как место встреч и совместной работы, а не только как оборудованные рабочие места.
Арендаторы заинтересованы во flex-пространствах, лаунж-зонах, с постепенным снижением количества рабочих мест», — поясняет Мария Зимина.
Москва-Сити: небоскребы пусты или почти пусты. Арендаторов НЕТ!
?
Сергей Иванович Веревкин (sergey_verevkin) wrote, 2015-03-07 22:55:00 Сергей Иванович Веревкин sergey_verevkin 2015-03-07 22:55:00 Categories:
- Россия
- Архитектура
- Cancel
Serguei Fomine / Russian Look
Офисный рынок Москвы в кризисе: в столичных бизнес-центрах пустует 2,3 млн кв. м.Это на 60% больше прошлогоднего объема строительства офисных площадей и почти 15% всего столичного рынка качественных офисов. РБК решил вычислить десятку самых необитаемых бизнес-центров Москвы. Получившийся рейтинг (см.таблицу) основан на данных, которые предоставили пять крупнейших международных консалтинговых компаний, а также на информации, полученной от самих собственников объектов.
Общая площадь пустующих площадей бизнес-центров, которые сформировали первую десятку, составила 625,2 тыс. кв. м. Для сравнения: это сопоставимо с площадью семи гостиниц «Украина» или восьми зданий Госдумы.
Первые три места в получившемся антирейтинге заняли небоскребы «Москва-Сити»: President Plaza, которая принадлежит «Стройгазконсалтингу» Зияда Манасира, башня ОКО компании Capital Group Владислава Доронина и «Стальная вершина» «Нафты Москва» Сулеймана Керимова. Также в десятке – Mercury City Tower Игоря Кисаева (тоже находится в «Москва-Сити») и бизнес-центры Льва Леваева и Романа Абрамовича. В двух объектах из десяти нет ни одного арендатора, еще в восьми количество свободных площадей превышает 50%.
| OKO | Capital Group, Владислав Доронин, Павел Те, Эдуард Берман | 2014 | 110 000 | 110 000 | 100 |
| Стальная вершина (экс-Евразия) | «Нафта Москва», Сулейман Керимов | 2014 | 93 878 | 93 878 | 100 |
| President Plaza | «Стройгазконсалтинг», Зияд Манасир | 2014 | 114 695 | 106 884 | 93 |
| Arcus III | AB Development, Altera Investment, Кирилл Андросов | 2014 | 34 305 | 28 810 | 84 |
| Mebe One: Khimki Plaza | Mebe Development, Билек Мустафа (президент) | 2014 | 34 508 | 28 780 | 83 |
| Aquamarine III | AFI Development, Лев Леваев | 2014 | 88 404 | 45 890 | 52 |
| Mercury City Tower | Mercury Development, Игорь Кесаев | 2013 | 87 574 | 61 931 | 71 |
| White Gardens | Millhouse, Роман Абрамович | 2013 | 63 900 | 40 597 | 64* |
| PREO 8 | Starr International Company, Лила Вад (директор) | 2012 | 75 000 | 41 607 | 55 |
| БЦ Lotos | MR Group, Роман Тимохин и Виктор Лабуздко | 2014 | 88 404 | 45 890 | 52 |
|
Рынок перегрет
По данным Colliers International, в 2014 году было введено 1,4 млн кв. м офисов классов А и B. В результате общий объем рынка качественных офисов в Москве достиг 16 млн кв. м.
К концу 2014 года несданными были около 15% от совокупной площади столичных офисов, посчитал региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин. При этом в офисах класса А вакантность год к году выросла сразу на 11 п.п.
– с 17 до 28%, говорит директор отдела по работе с глобальными корпоративными клиентами CBRE Ирина Хорошилова. В офисах класса B рост, по ее данным, составил 1,8 п.п. – до 12,8%.
В 2015 году количество пустующих площадей может вырасти до 35% в классе А и до 15,5% в классе B, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Офисы дешевеют
Вслед за ростом вакантности начали падать арендные ставки. По итогам третьего квартала 2014 года Москва оставалась в пятерке самых дорогих городов мира по цене аренды в сегменте «Прайм», а к концу года переместилась сразу на 12-е место, говорит Хорошилова.
В аналогичном рейтинге, составленном компанией Cushman & Wakefield, Москва заняла шестое место, опустившись за год на три позиции.
Средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А снизилась в 2014 году на 25%, до $590 кв.
м в год (triple net – чистая арендная плата без учета эксплуатационных расходов арендатора), и достигла минимального значения за последние десять лет, рассказывает Лосюков.
По данным Knight Frank, ставка аренды на офисные площади класса А, номинированная в рублях, по итогам прошлого года составила 30 144 руб./кв. м в год, на офисы класса B – 17 150 руб./кв. м в год (triple net).
Битва за арендатора
Собственники помещений делают все возможное, чтобы сохранить арендатора: они предлагают клиентам долгие арендные каникулы (12–18 мес.
), готовы сами финансировать отделку, фиксировать курс и ставку аренды на первые два-три года и даже компенсировать штрафы за досрочное прекращение аренды, перечисляет Хорошилова.
В борьбе за исчезающих арендаторов большинство собственников бизнес-центров уже перешли на рублевые ставки аренды, добавляет Владимир Сергунин из Colliers.
Девелопер MR Group перешел на рубли еще в прошлом году, подтверждает директор компании по маркетингу Евгения Старкова, при этом стоимость квадратного метра сейчас сопоставима с прошлогодними долларовыми ставками до падения курса рубля.
«Раньше мы предлагали ставки аренды в долларах, так как в этой валюте номинированы кредиты на строительство, но в конце 2014 года перешли на рубли», – говорит руководитель отдела аренды и маркетинга Mebe Development Мария Белова.
«Мы также готовы делать отделку помещений под арендатора в соответствии с его техническим заданием, включив стоимость отделки в арендную ставку», – добавляет она. Другой способ, по словам Беловой, дробление площадей на небольшие офисные блоки от 150 кв. м, которые также сдаются уже с отделкой.
С видом на крыши: почему в «Москва-Сити» пустуют кабинеты «Сегодняшний арендатор не готов выходить на стадию сделок до полной сдачи башни», – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. Ставки аренды теперь формируются под каждого клиента «индивидуально». Для привлечения арендаторов Capital Group готова фиксировать курс на срок более одного года, индексируя ставку на уровень инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы и даже частично компенсировать их стоимость для клиента. Вакантность в башне ОКО Capital Group сейчас составляет 100%. Но о полном отсутствии спроса в «Сити» все же говорить нельзя, утверждает Сергиенко: интерес со стороны потенциальных арендаторов есть, некоторые из них уже подписали LOI [письмо о намерениях], «которые мы надеемся довести до контрактов в ближайшем будущем». Но размер площадей, по которым подписаны такие письма, она не раскрыла.
И только в редких случаях собственники предпочитают не замечать кризис, опасаясь ухудшения пула своих арендаторов.
К примеру, по словам представителя Millhouse Джона Манна, компания не только не изменила ставку аренды, но и не собирается идти ни на какие «уступки» арендаторам.
«Белые сады» – это бизнес-центр первого класса, – объясняет он. – У нас долгосрочный взгляд, и мы готовы ждать хороших клиентов».
Алексей Пастушин, Анна Дерябина, РБК
Почему мы уехали из офиса в Сити и рады этому — Офлайн на vc.ru
Рассказываем, почему ИнтернетУрок съехал из офиса в Сити, какие преимущества и недостатки аренды там есть и что мы предпочли взамен. А также всё-таки кому в Сити будет хорошо.
Москва-Сити — заоблачная красота, труднодостижимая вершина, мечта многих бизнесменов и специалистов и просто место с неповторимой атмосферой предпринимательства, городского ритма и деловой среды. Некоторые утверждают и обратное — говорят о давящей энергетике, бездушности пространства, ощущении огромного муравейника.
Мы же хотим рассказать об объективных недостатках и сложностях, с которыми можно столкнуться, арендуя офис в одной из стеклянных башен.
ИнтернетУрок работает с 2009 года, а с 2015 по конец 2018 года наш офис располагался в Сити — сначала в Городе столиц, башня «Москва», затем в Федерации–«Восток». В конце 2018 мы переехали на Петровку.
Надо сказать, что 90% наших сотрудников работают удаленно — так было еще до пандемии, и в связи с последними событиями этот процент возрастает.
Но нахождение остальных 10% в офисе очень важно для построения эффективного рабочего процесса и оперативных коммуникаций по всем вопросам.
К тому же при личном общении гораздо легче выстраивать работу, проводить встречи и совещания, держать руку на пульсе всего происходящего и сохранять вовлеченность.
Очевидно, но факт: в Сити чуть ли не самая дорогая аренда — около 40–45 тысяч рублей за квадратный метр в год. Конечно, все зависит от бюджета и целей.
Но, для сравнения, в торгово-деловом комплексе «Галерея Актер» арендная ставка составляет 36–47 тысяч рублей за квадратный метр в год (данные с сайта ЦИАН). И речь идет о здании на Тверской, в самом сердце исторической Москвы, в полной транспортной доступности и с выходом из метро прямо под окнами. А рядом можно найти варианты еще дешевле.
Москва-Сити — это микрогород в городе, там есть все: магазины, кафе, развлечения, медицина, фитнес, спа, кинотеатр, ТРЦ, консьерж-сервис, химчистки и т. п. С другой стороны, все то же самое можно найти в центре столицы, а все эти возможности под рукой через 1,5–2 месяца перестают иметь большое значение.
Например, кафе — их везде довольно много, и еда конкретно в Сити не отличается от любой другой. К тому же многие заведения, особенно доступные по цене, находятся вообще на -1 этаже, то есть в подвале, либо в Афимолле — в общем-то, таком же ТРЦ, как и десяток других в Москве.
Во всяком случае, бесспорно то, что в Сити очень развитая экосистема, и всё доступно в одном месте.
Возможно, самая большая сложность — это путь из дома до офиса. Начнем с того, что подавляющее большинство сотрудников передвигаются на метро, а в Сити находятся станции «Выставочная», «Деловой центр» и «Международная», которые далеко не всем удобны.
Как следствие, многим нужно ехать как минимум с 2 пересадками. Справедливости ради, наличие станции МЦК для кого-то сильно меняет дело.
Тем более, ехать на поезде с видом не на черную стену тоннеля гораздо приятнее — наверное, это особенно приятно тем же людям, которым и вид из окна в Сити доставляет наибольшее удовольствие.
Однако метро — это далеко еще не весь путь. Нужно подняться по эскалаторам, дойти пешком по ветру до своей башни (и хорошо, если она расположена близко к выходу), и после этого пройти через эпопею с лифтом. В часы пик очередь такая, что не всегда можно зайти в первый же лифт. Мы снимали офис на невысоких этажах, в районе 8–12, но и в на такой высоте по пути может быть много остановок.
Парковка — отдельная песня, пройдемся по ценам:
- уличная — 350 р./час;
- Афимолл с 06:00 до 18:00 — 250 р./час (при въезде до 18:00 продолжают действовать дневные тарифы);
- Афимолл после 18:00 — 50 р./час.
Для коротких разовых приездов это приемлемо, но для постоянных — сложно и накладно. Ведь парковку нужно не только оплатить, но и найти.
Как многие знают, окна в большинстве офисов в Сити не открываются — это сделано в целях безопасности. Хотя справедливости ради стоит отметить, что где-то есть форточки под потолком, но у нас их не было. Большая же часть офисов имеют внутреннюю вентиляцию, вытяжку: забор воздуха производится на технических этажах наверху.
С точки зрения СанПиН, отсутствие возможности открыть окна — это не очень хорошо. Тем более, воздух из вентиляции довольно сухой. Нашим сотрудникам не хватало воздуха, они плохо себя чувствовали — жаловались на головную боль, усталость и разбитость.
Выбраться на свежий воздух — целое дело: взять с собой верхнюю одежду (шапку, шарф, перчатки зимой), рюкзак (сумку), скалолазные крюки и запасы еды на 2 дня, затем дойти до лифта, отстоять очередь, переждать десять остановок, наконец выбраться — и тут же на улице еще и машины ездят. Особенно тяжело курильщикам. Да, работодатели по-разному смотрят на этот вопрос, учитывая затраты рабочего времени, но все же.
Когда мы снимали офис в Сити, то 2-3 раза в год, если не чаще, проходили плановые пожарные учения, которые могут занять 3 часа рабочего времени сотрудников. Предупреждали за 1 день до планируемой эвакуации, практически в последний момент, так что приходилось подстраиваться.
Кроме того, у нас был случай, когда всех эвакуировали, обнаружив в фойе подозрительный пакет. Вызвали саперов — оказалось, в пакете была игрушка, его просто забыл какой-то мужчина.
Удивительно, но факт. Ты арендуешь дорогой офис с хорошим видом, чтобы любоваться на город, но в итоге ждешь по полгода, чтобы тебе помыли окна. Нанять кого-то со стороны нельзя, нужно просто ждать. А окна действительно очень пачкаются. И это не просто грязное окно — это целая стена грязи!
Порой было стыдно приглашать партнеров в офис, в конференц-зал. Они заходили и первым делом видели огромные грязные окна, о чем не стеснялись нам сообщить: «Какие у вас грязные окна!»
Если настает пора прощаться со стеклянными башнями, то переезд превращается в длительный квест. Вывозить вещи можно в определенное время, на определенном лифте. За несколько дней нужно известить управляющую компанию, какой лифт нам нужен и в какое время. Лифт работает 2 часа, затем делает перерыв еще на 2 часа. И так переезд маленького офиса может затянуться более чем на сутки.
- Вынос мусора. По договору с арендодателем, мусор можно выносить строго в определенное время — до 10:00, после 19:00.
- Система пропусков. Гостям надо заказывать пропуск, будь то курьер, внештатный сотрудник, кандидат на собеседование или кто-либо другой. С одной стороны, наличие охраны является плюсом. С другой стороны, система пропусков отнимает время.
- Тяжелое оборудование. Тяжелое оборудование является нагрузкой на пол, поэтому его можно завозить в офис только с письменного разрешения арендодателя, причем только в часы, определенные собственником, и в отдельных лифтах. Поэтому покупка нового МФУ (принтер, сканер, копир и т.п.) была еще одним сайд-квестом.
- Шум. Забавно: отдельным пунктом в договоре оглашалось, что нельзя «производить шум посредством игры на музыкальных инструментах, радиотрансляцией, переговорными устройствами, шумом немузыкального характера, свистом, пением, и т.д.»
Зачем все-таки многие предприятия стремятся в Сити, почему там снимают офисы, чего бы это ни стоило? Вероятно, дело в том, что атмосфера оказывает значительное влияние на коллектив.
Управленцы принимают такие решения, как переезд в деловой центр, чтобы все сотрудники там бегали быстрее, говорили о делах и носили галстук.
Когда ты сидишь в кафе на обеде, едешь в лифте, идешь по улице, то всё вокруг тебя буквально кричит о бизнесе — просто невозможно оставаться равнодушным и невовлеченным.
Многое зависит от бюджета, башни арендодателя — где-то лучше, где-то хуже. Кроме того (если, конечно, помыть окна), офис в Сити прекрасно выполняет свою представительскую задачу — например, для банков. К тому же сейчас там много офисов различных ведомств.
Но перед нами не стоит представительская задача таких масштабов. Мы в «ИнтернетУроке» для себя решили, что сфера образования и Сити — это разные вещи.
И поэтому переехали в центр, поближе к культурной части города, историческим достопримечательностям. Это тоже влияет на коллектив, создает свою духовную атмосферу, творческое умонастроение.
У нас в офисе вместо стеклянных стен — картины современных художников.
И в центре, не меньше, чем в Сити, но совершенно по-другому кипит жизнь: люди идут гулять на Патриках, у «Камчатки», на Кузнецком мосту, на Камергерке, в теплое время — посидеть на веранде или на крыше. Никто не едет погулять в Сити, там просто негде.
В Сити есть серость и практически нет зелени. Все в одинаковых стеклянных офисах. Стеклянная стена противоположного здания вдохновляет и воодушевляет первые полтора месяца. Эффект новизны и крутизны, вершины эвереста быстро проходит.
И все же напоследок пройдемся по плюсам, о которых вы и так наверняка наслышаны:
- Вид из окон на высоких этажах вдохновляет.
- Ощущение всеобщего движа заряжает энергией коллектив.
- Представительские задачи — для некоторых сфер бизнеса это важно, в частности для банков, а также для тех, кто связан с министерствами.
- Тишина — по сравнению с офисом в невысоком здании где-нибудь в центре, в Сити будет тихо.
- Великолепно развитая инфраструктура, всё в одном месте.
Если вы хотите узнать больше о жизни в Москва-Сити, на VC недавно публиковали еще одну очень интересную статью, в которой авторы сравнивают жизнь в Сити и жилых зданиях бизнес-класса.
Небескребы Москва-Сити не простоят столько, сколько колокольня Ивана Великого — Интервью
Существующие и проектируемые сегодня столичные небоскребы уже достигают в высоту более 300 метров. Такое стремление столичных зодчих к новым вершинам, идущее еще с советских времен, не может не натолкнуть на вопрос о безопасности строительства на рискованных московских грунтах, испещренных подземными реками.
По данным Мосгоргеотреста, организации, которая до конца 1980-х была практически монополистом по выполнению в городе всех геологических исследований, если в начале 2000-х годов в зоне геологического риска находилось порядка 40% территории города, то сегодня рискам подвержена половина площади Москвы.
В связи с особыми условиями строительства, геологические изыскания в столице проводятся под каждым объектом, будь то склад в один этаж или небоскреб в несколько сот метров. Однако, несмотря на жесткие нормативные предписания и отработанные технологии, провалы грунта в столице встречаются довольно часто.
О том, какие риски несет в себе московская почва, где и как можно и нужно строить небоскребы в столице, изданию RealEstate.ru рассказал главный инженер ГУП «Мосгоргеотрест» Станислав Майоров.
Станислав Георгиевич, какие в Москве существуют геологические риски при строительстве?
Активное техногенное воздействие на геологическую среду Москвы приводит к активизации ряда опасных геологических процессов.
Наиболее опасными являются в той или иной степени карстовый, карстово-суффозионный, суффозионный, оползневой процессы и подтопление грунтовыми водами.
Больше всего говорят и пишут о карстово – суффозионной опасности, проявляющейся на поверхности земли в виде провалов (образования воронок) и проседаний. Эта опасность существует примерно на 15% территории города.
Только не надо их путать с провалами, образующимися чаще всего на улицах города в результате вымывания и выноса грунта в местах интенсивных утечек воды, да еще под давлением, из старых водонесущих подземных коммуникаций с образованием в траншеях искусственных пустот. Таких провалов повсеместно предостаточно.
Какие тогда геологические риски самые часто встречаемые в городе?
Самым распространенным геологическим риском является подтопление подземных частей сооружений грунтовыми водами, когда уровень воды поднимается до трех и менее метров от поверхности земли. Ведущие гидрогеологи Москвы признают, что постоянно подтопленными являются до 30% территории города и еще 40% относятся к сезонно подтопляемым.
Подъем грунтовых вод приводит к затоплению подвалов.
Однако самая главная опасность это ухудшение несущих свойств грунтов при замачивании, что приводит к неравномерной осадке фундаментов, образованию трещин в конструкциях зданий и сооружений, т.е.
приводит к преждевременным деформациям, что создает опасность разрушения зданий и сооружений. Это вызывает необходимость ремонтов и усиления конструкций и тем самым наносит значительный экономический ущерб городу.
Подтопления вызваны человеческими деяниями?
Да, они происходят в результате нарушения естественного стока подземных вод, питающихся за счёт атмосферных осадков. В результате засыпки русел речек, ручьёв, оврагов. При выравнивании территории города, являющейся естественным дренажом.
Это ограничение испарения влаги из грунта за счет покрытия асфальтом улиц и площадей города. Это, наконец, утечки воды из износившихся подземных коммуникаций (водопровод, теплосеть, канализация, водосток) в грунт. Притом процент утечек очень значительный — порядка 30% от общего числа подтоплений.
Хотя снизить его можно за счёт ремонта и замены коммуникаций.
Кроме того, местное подтопление может быть вызвано перегораживанием естественного течения грунтовых вод в пониженные места рельефа сооружениями (здания, коллекторы и др.), построенными поперёк потока и работающими как плотины.
Предотвратить негативное воздействие грунтовых вод можно строительством водоотводящих дренажей.
Обычно дренажи проектируются и строятся, где это необходимо, но, как правило, они работают недостаточно эффективно или вообще не работают.
Очень удачный пример дренажа это обводящий дренаж вокруг подземного сооружения на Манежной площади, позволяющий сохранить уровень грунтовых вод, существовавший до строительства.
Где на карте города подтопления происходят чаще всего?
Наиболее высокий уровень грунтовых вод в Москве наблюдается на равнинных территориях. Такие участки преобладают на севере, северо-востоке, востоке, юго-востоке, в районах Ленинградского, Дмитровского, Ярославского и Щелковского шоссе.
Там грунтовые воды залегают в основном на глубине 3-5 метров от поверхности земли. Помимо этого, почти половину территории города занимают долины рек Москва и Яуза.
Здесь уровень грунтовых вод залегает на глубине 5-6 метров за счёт работы большого количества водозаборов, понижающих уровень. Отметки поверхности в этой зоне равны 125-140 метрам, а уровень Москва-реки в центре города держится на отметке 122 метра.
Вместе с тем подтопления могут случиться и на самой высокой точке столицы — на Ленинских горах, где отметки поверхности варьируются от 190 до 250 метров.
Какие еще существуют риски?
Наименее распространенным геологическим риском являются оползневые процессы. Оползневые процессы приурочены к долине реки Москва и ее притокам, к высоким берегам рек. Наиболее характерные места для возможности проявлений глубинных оползней существуют в районе Воробьевых гор, Коломенского, Карамышевской набережной, Крылатских холмов и других мест.
На сегодня выделено 15 оползневых участков с развитием глубоких оползней. Кроме того, на берегах рек развиты неглубокие локальные оползневые процессы, проявляющиеся в виде оплывин. Проявление оползней возможно при утяжелении грунтовой массы при её перенасыщении водой или нагружении при строительстве объектов вблизи крутых склонов.
Учитывая большую опасность, строительство на оползневых склонах и вблизи их запрещено.
Самым опасным из геологических рисков являются карстово-суффозионные процессы. Эти процессы наиболее характерны для северо-запада Москвы в районе Хорошевского шоссе и прилегающих к нему территорий. Вообще, эта опасность существует примерно на 15% территории Москвы, и за последние 40-50 лет в городе было зарегистрировано 42 карстово-суффозионных провала.
В целом карстово-суффозионные проявления приурочены к древним долинам реки Москвы и её притоков, которые встречаются на всей территории города. Эти долины прорезают толщу более поздних отложений грунтов на глубину 20-50 метров и более.
При значительном понижении уровня подземных вод карстовые пустоты и трещины способны вместе с водой поглотить и водонасыщенные пески. При отсутствии надёжного водоупора из глинистых пород вынос песка может достигнуть поверхности земли и вызвать на поверхности воронки и проседания.
Размер воронок в Москве чаще всего колебался от трех до пяти метров, размер проседаний до 40 метров в поперечнике, а глубина до пяти-восьми метров от поверхности.
Несмотря на то, что Хорошовка более всех подвержена карстовым процессам, там сегодня стоят целые многоэтажные микрорайоны. Можно ли строить здания тем более высотные на таких рискованных грунтах?
Начнем с того, что по карстово-суффозионной опасности территория Москвы подразделяется на опасные, потенциально-опасные и неопасные районы. Строить в опасной зоне в целом можно, но это определяется исключительно необходимостью и экономической целесообразностью.
Строить жилые здания и другие наиболее ответственные здания там не рекомендуется. В потенциально-опасных зонах здания строятся, как правило, на плитных и свайно-плитных фундаментах.
В этом случае серьезной опасности закарстованные породы на достаточной глубине для наземных сооружений не представляют.
Особую опасность наличие закарстованных известняков представляет для строительства объектов глубокого заложения. Проходка тоннелей на глубине 20-50 метров.
В известняках, пораженных древним карстом, вызывает много трудностей при встрече с пустотами, даже закальматированными рыхлым материалом. То же касается глубоких опор и многоэтаэжных подземных сооружений.
В данном случае мы сталкиваемся еще с одним признаком геологического риска – наличие древнего погребенного карста в известняках.
Многие современные геологи утверждают, что строить можно везде и приводят в качестве доказательства пример строительства Японии на искусственных островах. Можно ли в Москве строить «где угодно» и нужно ли это?
Существующее понятие, что строить можно везде, опирается на непременное условие выполнения всех обязательных мероприятий, исключающих или снижающих риск до допустимого уровня, и с учётом острой необходимости и экономической целесообразности.
В Японии, и не только, действительно, строят на искусственных островах, в том числе и огромные современные аэропорты. Аналогичный аэропорт на искусственном острове построен в Гонконге и так во многих местах за рубежом, где недостаточно земли.
Затраты на снижение геологического риска должны предусматриваться на стадиях проектирования с учетом районирования территории по геологическому риску. Академик В.И.
Осипов, директор института геоэкологии РАН, предложил схематическую карту районирования территории Москвы по геологическому риску.
Территория поделена на 5 типов участков: чрезвычайно опасные – 2,3 %, весьма опасные – 2,3%, опасные – 2,6%, мало опасные – 54%, неопасные –12,0%.
При строительстве на участках с геологическим риском для снижения уровня риска до допустимого, необходимо запроектировать и выполнить работы по улучшению свойств грунтов, дренированию территории, укреплению склонов, цементации карстовых пустот и другие необходимые работы.
Стоимость реализации таких мероприятий для чрезвычайно опасных участков может составлять 20-30% от себестоимости сроительсва и выше — в зависимости от вида рисков и стоимости самого объекта. На опасных – 5-15%, на малоопасных – до 3-5%.
Принятие решения в таких случаях зависит от необходимости и экономической целесообразности строительства.
Сегодня большинство столичных небоскребов строятся вблизи рек, на подверженном карстовым процессам западе Москвы. К примеру тот же ММДЦ «Москва-Сити» , согласно Вашим картам, стоит в весьма опасной зоне. Целесообразно ли такое расположение высотных зданий?
Что касается строительства в Москве высотных сооружений с повышенной степенью ответственности, то на участках с высоким уровнем геологического риска принимать решение о строительстве нецелесообразно.
Если сравнивать геологические условия и геологические риски строительства в Москве, то они аналогичны условиям в Центральной Европе. Можно сравнивать строительство высоток на территории ММДЦ «Москва-Сити» и высоток на таком же небольшом участке во Франкфурте-на-Майне в Германии.
Геологические условия и риски примерно одинаковые, площадь застройки аналогичная, глубина подземной части так же порядка 20 м, фундаменты свайно-плитные и сваи буронабивные. Правда, там сваи основаны на глинах, а наши на известняках.
Немцы ведут тщательный геотехнический мониторинг в период строительства и эксплуатации и уверены в надежности объектов.
Московские проектировщики и строители также гарантируют надежность и безопасность объектов в Сити, несмотря на высокий уровень грунтовых вод и потенциальную опасность в карстово-суффозионном отношении. Высота задний в Сити уже сегодня достигает 200-300 м, а планируется до 400 и даже 600 м.
Кроме того, опыт строительства высотных зданий в России имеется не малый. Семь высоток, возведенных в 50-х годах с очень неглубоким заложением фундаментов надёжно стоят почти 60 лет. Здание института «Гидропроект» и здание СЭВ построены из бетона и стекла в начале 60-х годов.
Тогда же была построена Останкинская телебашня высотой 540 м — самое высокое сооружение в Европе — которая имеет фундаменты на глубине всего 6 м, основанные на моренных суглинках без всяких свай, и стоит более 40 лет несмотря на повреждения от пожара.
Так же надежны все высотки, построенные за последние 20 лет в разных местах Москвы.
Есть ли в Москве эталон высотного строительства?
Главным примером надежности и долголетия высотных зданий в Москве по-прежнему является колокольня Ивана Великого высотой 80 метров, построенная на Боровицком холме в Кремле из натурального природного камня более 5 веков назад. Устоявшая при взрыве в 1812 году, она простоит еще века.
А сколько в сравнении с Ивановской колокольней простоят современные небоскребы?
Конечно, современные материалы под действием влаги, ветра и температуры не вечны, как натуральные материалы, из которых создана колокольня. Поэтому такого рода сооружения требуют постоянного геотехнического мониторинга. Однако при необходимом уходе все эти здания простоят много десятилетий.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА
Стакан наполовину пуст: «Москва-Сити» страдает избыточным предложением — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru
ММДЦ «Москва-Сити» — один из самых амбициозных столичных проектов последних лет. Благодаря ему в городе наконец-то появились современные небоскребы — один из обязательных атрибутов каждого уважающего себя мегаполиса.
Вот только старт этого бизнес-кластера не задался: скандалы вокруг главной башни, проблемы с транспортной доступностью и логистикой и перспектива работать посреди стройки арендаторов поначалу отпугивали.
Но по мере ввода запланированных объектов, улучшения ситуации с подъездами и парковкой и появлением сразу трех станций метро, дела вроде пошли на лад. Спрос на офисы в ММДЦ стал расти, вакансия — сокращаться, а застройщики наперебой заявляли новые объекты.
Однако кризисное первое полугодие 2015 года, итоги которого стали моментом истины для всех без исключения сегментов рынка недвижимости, вдруг показало, что уровень пустующих площадей в «Москве-Сити» — один из самых высоких в городе и достигает чуть ли не 45%.
Статистику в первом полугодии текущего года испортил ввод большого количества новых объектов, которые еще не успели найти своих арендаторов, а потому пустуют.
За счет этого сейчас вакансия составляет порядка 42%.
Кроме того, рынок офисной недвижимости пострадал из-за кризиса и ММДЦ тут не стал исключением: здесь в основном, представлены офисы класса А, спрос на которые сейчас заметно снизился.
Впрочем, массового оттока арендаторов из этого бизнес-кластера не зафиксировано: съезжать отсюда для многих компаний — себе дороже. Подавляющее большинство арендных договоров было заключено на долгосрочную перспективу, поэтому спонтанный переезд юридически сложно осуществим.
К тому же лендлорды сейчас настроены конструктивно, ввиду этого компании не переезжают, а передоговариваются, происходит активная реструктуризация арендных соглашений.
Разумеется, собственники еще в прошлом году начали отказываться от долларов, поэтому цены в валюте стали сильно ниже, а вот в рублях немного подросли.
В итоге, сейчас средняя стоимость аренды здесь составляет 450-650 долларов за кв. метр в год. Общий объем офисных площадей равняется 856 тысячам кв. метров, из них порядка 738 тысяч кв. метров относятся к классу А.
По прогнозам экспертов, в этом году на долю «Москвы-Сити» придется около 25% от нового офисного предложения в столице, а объем площадей здесь к концу 2015 года приблизится к отметке в 1 миллион кв.
метров, что, несомненно, повысит уровень вакансии.
В такой ситуации застройщикам, которые уже вложились в новые проекты, остается надеяться, что до масштабного ввода новых площадей, который ожидается в 2016 и 2018 годах, рынок сумеет поглотить большую часть простаивающих офисов. Однако, насколько реально такое развитие событий в текущей экономической ситуации — предсказать сложно.
А пока «Москве-Сити» остается рассчитывать только на свои конкурентные преимущества, стараясь привлечь арендаторов редкой возможностью снять помещение, площадью более 30 тысяч кв. метров, статусными объектами класса А с панорамными видами и улучшением транспортной доступности.
Но, как известно, помимо коммерческой недвижимости, в «Москве-Сити» есть еще и жилая, представленная форматом «апартаменты». Несколько лет назад, когда подобные предложения только начинали поступать в продажу, девелоперы, пользуясь уникальностью проекта, смело относили их к премиум, а то и к элитному сегменту.
Цены и площади были соответствующие: от 10 до 30 тысяч долларов за кв. метр при среднем метраже лота 150-180 кв. метров. Сейчас, когда клиенты больше не склонны бросать деньги на ветер, застройщикам пришлось посмотреть правде в глаза и снизить классность. Теперь апартаменты в ММДЦ, за редким исключением, рассчитаны на бизнес-бюджет.
А это значит, что их метраж начинается уже с 60 кв. метров, а средняя стоимость «квадрата» упала в разы.
Суммарно на сегодняшний день в «Москве-Сити» выведено на рынок порядка 260 тысяч кв. метров жилья в строящихся и построенных объектах или 1,5 тысячи апартаментов.
Из них на первичном рынке покупатели могут выбирать из 350 объектов, а на вторичном выставлено более 100 лотов. Средний бюджет предложения составляет 1,5 миллиона долларов.
С одной стороны, пока невостребованных площадей не так уж много, а с другой, результаты первого полугодия довольно вялые: за шесть месяцев было реализовано только 40 апартаментов.
Теперь жилье здесь позиционируется как «статусные видовые апартаменты в районе с развитой инфраструктурой». При этом девелоперы в новых проектах пытаются разбавить застройку зелеными зонами, в надежде привлечь новых клиентов. А тех пока настораживает обилие стекла, бетона и высокая плотность трафика.
Источник: БФМ