Рынок офисов в Петербурге развивался достаточно стихийно и не имеет четкого градостроительного планирования. Тем не менее, город можно поделить на некоторые деловые зоны или кластеры, пусть и размытые в границах. «Коммерческая недвижимость» разбиралась в географии петербургских бизнес-центров.
Какой-либо унифицированной градации, помимо разделения на районы, для офисов не имеется. У каждого консультанта есть собственное видение того, есть ли в городе кластеры, какие деловые зоны активны и сколько их.
Так, например, в компании JLL к офисным кластерам причисляют зону Пулково, территорию вдоль Московского проспекта в районе станций метро «Электросила» и «Московские ворота», а также Петроградскую и Выборгскую набережные и прилегающие к ним улицы.
Плотность бизнес-центров в историческом центре Петербурга достаточно равномерна и высока, считают в JLL, поэтому Центральный и Адмиралтейский районы, скорее всего, представляют некий единый субрынок – со своими более и менее привлекательными локациями.
Эксперты Maris | CBRE выделяют пять ведущих локаций. Первая такая территория – на набережных Большой Невки. Там появились одни из первых офисных центров Петербурга. На наб.
Петроградская и Аптекарская (Петроградская сторона) – БЦ «Сити центр», «Веда Хаус», «Атрио», «Линкор», «Лукойл», «Ривер Хаус». На наб.
Пироговская и Выборгская (Выборгская сторона) – БЦ «Петровский форт», «Австрийский», «Нобель», «XIX век», «Гренадерский», «Гельсингфорсский», «Грегорис Хаус».
Еще одна такая территория – около Ладожского вокзала. Она в первую очередь развивается за счет строительства офисных центров компанией «Русские самоцветы». Кроме того, там действует торгово-офисный центр «Формида», а также офисные помещения занимают несколько этажей в МФК «Заневский каскад».
В зоне Пулково сосредоточены офисные центры «Аэроплаза», Pulkovo sky, Tehnopolis, «Аэропортсити Санкт-Петербург», Pulkovo star и «Альфа». А в районе площади Конституции – четыре качественных офисных центра: «Лидер», «Пирамида», Setl Center и самый высокий в городе Leader Tower.
Перспективная зона сформировалась у станций «Электросила», «Московские ворота» и «Фрунзенская». Среди действующих офисных центров представлены Fort Tower, Fort Ross, Electro, БЦ на Московском 94, Renaissance Premium, БЦ на Варшавской 9, «Фабрика», один из «Сенаторов», «Фландрия Плаза» и «Энерго». В планах – строительство «Атлас-сити» у ст. м. «Московские ворота».
А вот в УК «МТЛ» разделяют офисный рынок по радиальному принципу. К классически сложившимся деловым зонам отнесены целиком Петроградский и Центральный районы. На Васильевском острове – восточную и юго-восточную часть (до улиц Беринга, Детской, пр. КИМа и наб. реки Смоленки). В Адмиралтейском – восточную часть (до Лермонтовского проспекта).
Среди средних зон выделены: север Кировского района – до ул. Трефолева; север Фрунзенского района – до ул. Благодатная и Салова; северо-запад Невского района – левый берег до Большого Смоленского пр.; юго-запад Выборгского – кварталы, ограниченные Новороссийской ул., Лесным пр.и Выборгская наб.; юг и центр Московского – вдоль Московского пр.
Новые деловые зоны: юг Московского района – Пулковское шоссе и аэропорт «Пулково»; юг Калининского района – Пискаревский и Кондратьевский проспекты; а также запад Приморского района – вдоль Приморского шоссе.
Объем чистого поглощения на рынке офисов по районам Петербурга в 2015-2017 годах
По данным JLL
Средние арендные ставки на офисном рынке по районам Петербурга
По данным JLL
География офисного рынка Петербурга
- По данным JLL
- Основные показатели деловых районов Петербурга
- По данным Knight Frank St Petersburg
- МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
- Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
— Среди арендаторов наибольшим спросом пользуются локации в центре города, в зоне пешеходной доступности от метро. При этом нужно иметь в виду, что удовлетворить такие запросы с учетом требуемых коммерческих условий рынок не может.
Поэтому арендаторы рассматривают и удаленные от центра районы, и объекты далеко от метро. За последние несколько лет наибольший объем поглощения наблюдался в Центральном и Московском районах.
После открытия центрального участка ЗСД в конце 2016 года ожидаемо вырос объем спроса на Васильевском острове. Также устойчивый объем поглощения наблюдается в Выборгском районе. Какой-либо масштабной реконцепции существующих бизнес-центров не происходит.
Это больше касается отдельных объектов, расположенных в центре города; после реконструкции они претендуют на повышение в классе.
Средние запрашиваемые ставки на рынке составляют 1691 руб./кв.м в месяц в классе А (рост с начала года – на 5,7%), 1183 руб./кв. м – в классе В (рост на 4%), с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Наибольшие темпы удорожания аренды наблюдаются в Василеостровском районе – почти на 20% в классе А и на 10% в классе В.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
— С начала года компании арендовали наибольшее количество офисов в деловых зонах Московского проспекта, Центрального и Василеостровского района.
В каждой из этих локаций ставки постепенно увеличиваются, а наибольшее повышение по сравнению с прошлым годом наблюдалось на Васильевском острове (в некоторых случаях до 36%). Уровень вакантных офисных помещений на В.О.
и вдоль Московского проспекта по итогам первого полугодия не превышал 3% от суммарного объема свободного предложения. В центре города уровень ставок достаточно высок – в среднем 2057 руб./кв.м в месяц для офисов класса А, и 1616 руб./кв.м – класса B.
Что касается дальнейшего развития трех этих зон, то на следующий год суммарно там заявлено к вводу около 47 000 кв.м офисных площадей. В частности, поступят третья очередь бизнес-центра «Лиговский 266» и «Дом Пушнины» на Московском пр., 98. В качестве перспективных зон мы рассматриваем район будущей станции метро «Беговая» и «Лахта центра».
Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris | CBRE:
— Деловые зоны складываются стихийно или в рамках застройки квартала одним девелопером: например, «Русские самоцветы» на Ладожской или ИСГ «Сплав» — БЦ «Кондратьевский», «Фернан Леже» и Graffiti на Кондратьевском пр. Активно развивается зона ст.
метро «Электросила», «Московские ворота» и «Фрунзенская», где анонсированы планы по строительству и реконструкции ряда офисных центров. В рамках застройки целого квартала можно отметить проект «Невская Ратуша». Тем не менее, большая часть новых офисных зданий в Петербурге строится (или реконструируется) точечно без привязки к какому-то кластеру.
Одним из перспективных направлений в формировании новых деловых зон можно считать район Лахты.
Николай Антонов, генеральный директор УК «МТЛ»:
— Офисными кластерами в Петербурге можно считать «бизнес-парки», представляющие собой группы БЦ от одного девелопера. Остальные офисные зоны города образовались спонтанно и стихийно – для них нет ни единого проекта, ни единого пространства.
Просто открывались в свое время отдельные БЦ вдоль Невского пр. Или вдоль Кантемировской улицы. Или вдоль Обводного канала. Простая логика: если появился бизнес-центр и к нему проявили интерес арендаторы, то, несомненно, неподалеку появится новый.
Но все же основу подобных групп составляют бывшие советские промышленные предприятия и комплексы НИИ.
Сейчас новых БЦ вводится немного: рынок уже не падает, но все еще стагнирует. Если пару лет назад многие арендаторы смотрели в первую очередь на локацию, то теперь все же центральным вопросом для арендатора стали параметры «цена/качество».
Можно даже расширить – «цена/качество/локация». Естественно, центр города по прежнему пользуется спросом и у тех, кому нужен престижный офис, и у тех, кому нужен офис равноудаленный от всех остальных районов города и с хорошей инфраструктурой.
В Центральном районе и части Адмиралтейского есть офисы на любые финансовые возможности – от класса С до А. Васильевский остров прирос съездом с ЗСД (потенциально даже еще одним) и новыми территориями.
Следует отметить, что на рынке ожидают движения на запад города – в связи с вводом «Лахта центра». И прогнозируют новые деловые кластеры в Приморском и Выборгском районах.
Плюс к этому арендаторы проявляют интерес к бизнес-центрам, расположенным в северных частях города вдоль Невы – Петроградский район и юг Выборгского.
Традиционно низкие ставки в «сером поясе» Петербурга. Но не сказать, чтобы они упали; наоборот, слегка поднялись на 2% за последний год. К счастью, на данный момент трудно выявить локации, где бы наблюдался спад ставок.
Разве что слегка скорректировались ставки в отдельно взятых проектах, которые не совсем вписывались в рынок.
Например, в 2014-2015 годах была большая чем по всему рынку просадка ставок в самом центре города – на Невском проспекте и Садовая улице, просто потому, что они были взвинчены выше рынка.
Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate:
— В Петербурге развиты деловые зоны в Московском, Петроградском, Центральном, Василеостровском районах. Но деловых кластеров в классическом понимании, когда компании-арендаторы специализируются в одном сегменте, пока нет.
Отчасти в бизнес-парке «Полюстрово», проекте комплексного освоения территорий, сосредоточен ряд IT-компаний: «Яндекс», Wrike, Luxsoft, но при этом там есть и резиденты из других сфер бизнеса, и собственник не ограничивает направление деятельности арендаторов.
В теории со временем в районе «Лахты» может сформироваться какой-то кластер, ориентированный на нефтегазовый сектор. Но вряд ли это повлечет за собой централизацию всех структур «Газпрома».
На данный момент Московский и Петроградский районы – две самых востребованных локации в городе, далее следует Центральный район. Популярность Московского оправдана тем, что это традиционно сложившаяся деловая зона с комфортной транспортной доступностью. Там сосредоточено большое количество офисов газпромовских структур.
Стоит отметить, что в отличие от Петроградской стороны и центра города, зона Пулково – это не исторически сложившаяся деловая зона, а была создана благодаря грамотному девелопменту. Если говорить о перспективах, то объемы рынка далеки от показателей прежних лет. Два объекта в Московском районе будет выводить «Адамант», есть заявленные проекты в Петроградском районе.
При этом некоторые игроки ушли в жилой сегмент.
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:
— Традиционные офисные кластеры есть в европейских столицах, у нас в стране пример такой синергии – Москва-Сити. Но в Петербурге нет таких проектов. И даже после ввода «Лахта-Центра» синергия офисных проектов в этой локации будет далека от такого формата. Сегодня можно говорить о популярности у арендаторов Московского и Калининского районов.
Основная причина – налаженная транспортная доступность. До конца года ожидается ввод одного БЦ в Московском районе, однако основной ввод придется на Васильевский остров и Петроградку (около 35 000 кв.м арендопригодной площади).
Рынок готовится к существенному росту вакансии офисных площадей, который произойдет в связи со сдачей «Лахта-Центра» осенью 2018 года.
Если же говорить о реконцепции, то в первую очередь она необходима офисным центрам в спальных районах и на производственных площадках. Даже сочетание цены и качества уже не работает в этих проектах.
Наберется также полтора-два десятка БЦ первой волны, которые расположены в удачных для коммерческих объектов локациях (Центральный, Выборгский, Петроградский, Адмиралтейский районы), которые изначально претендовали на высокий уровень качества, но сегодня теряют доходность, так как не подвергались изменениям с течением времени. Вероятно, им не нужна глубокая реновация, но будет ощутимо частичное обновление. В остальных случаях – это отдельные БЦ, хаотично расположенные по карте города, которые так и не смогли обеспечить себе достаточную заполняемость. Такие проекты требуют серьезной работы: смены формата, внедрения новых перспективных функций, в том числе, открытие коворкингов, гостиничных комплексов и проч.
Надо брать? Город предлагает бизнесу более 1600 помещений в аренду. «Фонтанка» искала подводные камни
В деревне под Петербургом заметили верблюда, наслаждающегося солнцемПетербург поставил новый рекорд по вакцинацииВ Петербурге сотрудники ОМОНа помогли утёнку воссоединиться с семьей11 лучших телесериалов июля: выбор «Фонтанки»Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПетербург затянуло дымом с пожара на стройке в МуриноПредыдущие новостиАрхив материалов
В разгар коронавируса у большинства предпринимателей самым острым стал вопрос аренды. По итогам карантина на рынке стало наблюдаться великое переселение — все ищут, где снять подешевле, и вариант с арендой городской площади стал особо актуальным.
фото: Михаил ОгневПоделиться
На видеоконференции проекта «Покупай у своих» 18 сентября петербургские предприниматели встретились с представителями комитета имущественных отношений, Петербургской сбытовой компании и Водоканала и выяснили, на какие льготы по аренде городской недвижимости может рассчитывать малый бизнес, как найти и как получить нужное помещение, как заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и какие факторы следует учесть арендатору.
Комитет имущественных отношений Петербурга предлагает сейчас на льготных условиях более 1600 помещений. В списке можно найти много интересных локаций: и в центре города, и недалеко от станций метрополитена.
На видеоконференции, организованной в рамках проекта «Покупай у своих», «Фонтанка» собрала петербургских бизнесменов, как арендаторов государственной собственности, так и тех, кто пока только рассматривает такой вариант.
Насколько выгодно
Самый главный вопрос — насколько дешевле будет обходиться аренда государственной собственности по сравнению с коммерческой.
«Есть методика арендной платы, которая учитывает множественные обстоятельства: в одном доме вход с улицы и со двора — это будут две совершенно разные ставки, — объясняет Наталья Барбарова, начальник управления по распоряжению объектами нежилого фонда Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. — Влияет этаж, состояние, отдельный вход или общий. Ближе к Невскому — это точно больше 10 тыс. руб. за кв. м в год. Те помещения, которые предоставляются льготным категориям, не должны превышать в этом году 7 300 руб. за 1 кв. м в год».
К примеру, один из последних объектов, предложенных городом малым и средним предпринимателям в аренду, — 58 кв. м в высоком цоколе на Ординарной улице примерно за 40 тысяч рублей в месяц, то есть примерно по 700 рублей за квадрат. Аналогичные помещения в коммерческую аренду, судя по сайтам объявлений, по соседству дешевле 1200–1400 рублей за кв. м не найти.
Или 48 кв. м в мансарде на углу Садовой и Вознесенского — 585 рублей за метр. В этом же здании и тоже под самой крышей, но у частника, — уже 900 рублей. Если уезжать из центра на окраины, можно арендовать 210 метров под хостел на «Звездной» по 540 рублей в месяц за кв. м или 114 метров под магазин у «Ломоносовской» — уже по 900, но совсем близко к метро.
Однако есть и ложка дегтя. Во-первых, с коммерческим арендатором можно торговаться, и цена с большой долей вероятности может уйти ниже, чем на ценнике. В случае с городской недвижимостью зачастую приходится торговаться — на повышение.
Кроме того, после того, как вы сделаете ремонт за свой счет, чиновники, скорее всего, повысят вам арендную ставку. Пилюлю подсластят: затраты на ремонт будут зачислены в счет арендной платы. Еще из плюсов — долгосрочный, как правило, десятилетний срок аренды у города. То есть вкладываться в ремонт «интереснее».
Также нужно понимать, что когда ты получил помещение у частного собственника, ставка аренды фиксированная, и все проблемы с инфраструктурой решает, как правило, он сам.
Помещение от города может быть несколько дешевле, но нужно самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и платить за воду и свет, нужно заключить договор страхования. То есть ставка не является окончательной по затратам арендатора на помещение.
Кроме того, большинство помещений требует проведения каких-то ремонтных работ — иногда значительных, а не косметических.
Еще из минусов — платить аренду придется сразу же — платежи начинаются с подписания акта приемки-передачи. Никаких арендных каникул на время ремонта.
Единственное, на что можно рассчитывать в разговоре с чиновниками — если после заключения договора аренды оказалось, что предстоит много работы с ПСК или Водоканалом, и начать работу в ближайшее время предпринимателю не удастся из-за этого, новому арендатору дается время на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Казалось бы, получить отсрочку и освобождение от арендной платы в разгар коронавируса у государства должно было быть гораздо проще, чем при аренде коммерческой собственности.
«На сегодняшний день, если организация имеет право на отсрочку и освобождение, конечно же, она их получает», — говорит Барбарова. Но и здесь могут возникнуть сложности.
Например, Натали Горбачёвой, владелице безглютеновой кофейни-кондитерской, не удалось получить освобождение от арендной платы потому, что коды ОКВЭД, по которым она работает, являются дополнительными, а не основными.
Натали выкупила компанию, у которой раньше брала в субаренду городское помещение. Основной код ОКВЭД этой фирмы — «консультация по вопросам недвижимости».
«Но и по нашей компании, которая занимается производством заказных тортов, получен отказ в силу того, что код звучит как «производство и продажа», то есть общепит является вторым-третьим кодом ОКВЭД, а не основным», — рассказала Горбачева.
Несмотря на то, что Натали «по наследству» достались сложности с Петербургской сбытовой компанией, помещение предпринимателя полностью устраивает, в декабре будет 2 года работы кофейни, и Горбачева планирует это место выкупить.
Как получить
Тем не менее, выгоды аренды у города очевидны. Не случайно договор съема объекта в удачном месте сам по себе может являться товаром и продаваться от одного коммерсанта к другому. Так что есть смысл изучить, как можно получить заветные квадратные метры.
Основной способ получения помещения в аренду у государства — это участие в торгах. Они регулируются ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N 135-ФЗО. На сайте СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», на сайте Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, на электронной площадке lot-online.
ru, на сайте торгов Российской Федерации публикуются списки объектов, которые сдаются в аренду. Там есть вся информация — ставка арендной платы, фотографии, сведения о том, с кем связаться, чтобы посмотреть объект, и как участвовать в торгах.
С января по сегодняшний день на аукционах были разыграны более чем 200 объектов, а новые поручения по подготовке и на аренду, и на продажу помещений даются ежедневно.
Если интересующего помещения нет в перечне, можно написать письмо в комитет с просьбой инициировать проведение аукциона на право заключение договора аренды или на выкуп помещения.
По словам Натальи Барбаровой, если в отношении помещения еще не поступило другой заявки, то в 99% случаев город выставит этот объект на аукцион.
За минувший год, к примеру, было около 30 таких обращений, и практически все увенчались успехом для предпринимателей.
Для организаций со специфическими требованиями к арендуемому помещению, таких, например, как пансионат для пожилых людей, есть услуга подбора объекта. Можно написать заявление с указанием важных характеристик, но нет гарантии, что это заявление будет удовлетворено.
«Часто ищут производственные площадки, чего практически нет, а социально-ориентированные организации ищут помещения под театры, где им нужны залы, под спортивные центры, где тоже нужны залы, определенное количество душевых, туалетов, — рассказывает Барбарова. — Такие помещения найти действительно проблематично.
Большинство наших помещений — это помещения в многоквартирных домах».
Не каждому предпринимателю, участвующему в аукционе, удается заключить выгодную сделку. У Александра Первушина, владельца магазина автозапчастей, в ходе торгов цена на объект в Приморском районе повысилась до 1 000 рублей за кв. м, что явно не дешевле аренды коммерческих помещений, где средняя ставка 800–1000 руб за кв. м.
«Когда мы проводим аукционы, не обязательно он должен состояться с повышением ставки. Если есть один претендент и он правильно оформил все документы, то аукцион может быть признан несостоявшимся, и договор заключается по начальной ставке, и таких случаев тоже достаточное количество», — объясняет Барбарова.
С другой стороны, есть фирмы, которые специализируются на нечестном участии в торгах: если претендент на помещение не заплатит такой конторе энную сумму, мошенники перебивают ставку на аукционе.
«Отрицать, что такие случаи были я, конечно, не буду, — сообщила Наталья Барбарова. — Особенно это было раньше, когда аукционы были очные. В настоящее время мы перевели все аукционы в электронную форму.
Сейчас это проводит электронная площадка, то есть заявители нигде не встречаются, документы подаются в электронном виде, аукцион проводится в электронном виде.
И сейчас мы близимся к тому, что и договор тоже будет заключаться в электронном виде.»
Субъектам малого и среднего бизнеса полагаются особые условия аренды — преференции, а те, кто занимается социально-значимыми видами деятельности, могут вообще добиться целевого предоставления помещения со скидками до 99%.На сайте КИО размещены административные регламенты, № 156-р — для целевого предоставления помещения и № 45-р для получения преференций.
Комплекты документов примерно одинаковые, только для получения преференции чуть-чуть посложнее, чуть-чуть побольше документов. Комитет рассматривает заявление, передает в Федеральную антимонопольную службу, если она согласовывает, заключается договор аренды.
«Больше всего вопросов вызывает получение помещения по преференциям. Основной способ — это аукционы. Поэтому, когда мы или антимонопольная служба отказывает, нужно понимать, что отказ получен только в соответствии с административным регламентом, а не по субъективным причинам, — говорит Барбарова. — Часто это вызывает жалобы со стороны потенциальных арендаторов.
Основания для отказов предусмотрены в регламенте — это, например, наличие задолженности по арендной плате по другим договорам, или в отношении объекта уже заключен договор аренды и т.д.
Но если вид деятельности не тот, мы не отказываем, мы направляем в антимонопольную службу и они, руководствуясь своими нормативными актами об ограничении конкуренции, принимают решение».
Когда срок действия договора аренды помещения, полученного по преференции, заканчивается, нужно снова собирать комплект документов и снова проходить процедуру согласования в ФАС.
На сайте КИО в отдельный раздел выделен фонд социально-ориентированых объектов. Это помещения, которые предоставляются общественным и некоммерческим организациям с применением льгот по арендной плате. В статье 5 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149–51 льготные категории и коэффициенты арендной платы представлены в виде таблицы.
К примеру, для детских спортивных секций скидка — 60%. Есть и совершенно неожиданные получатели скидок по аренде: «Субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие деятельность по организации креативной деятельности». Если удастся убедить чиновников, что вы именно что креативная организация, вам положена скидка в 99%.
Раньше льготы полагались и образовательным учреждениям, и даже парикмахерским, но теперь перечень льготников сильно сократился. Важное правило — не менее 70% арендуемой площади должно быть отдано именно под заявленный вид деятельности.
Если придет проверка и обнаружит, что вы вместо того, чтобы учить детей каратэ, готовите шаверму, арендную ставку вам пересчитают и потребуют заплатить по новой цене.
Сниженную арендную ставку можно получить только на помещения из специального фонда. Сейчас в нем около 4 тысяч объектов. Почти все занято, но если поискать, можно подобрать что-то подходящее: есть помещения и на Гороховой, и в Купчино, и на улице Савушкина.
Мария Головченко, исполнительный директор организации, которая обучает детей от 3 до 14 лет инженерному творчеству и конструированию, поинтересовалась, на какие льготы может рассчитывать ее фирма.
«Если мы говорим о некоммерческой организации, созданной с целью образования, то есть возможность получения помещения из фонда социально-значимых объектов с применением льгот по арендной плате, — объяснила Наталья Барбарова. — Если это коммерческая организация с лицензией на проведение образования, то льготы не будет, но есть основание для целевого предоставления, без торгов и без получения согласия антимонопольной службы».
- Как подключить
- Прежде чем лить воду в новообретенном помещении, придется собрать комплект документов и пойти в Водоканал — в офис или на сайт.
- Если договор предыдущего арендатора был заключен после 2013 года, можно просто заменить стороны договора.
- «Более старый договор нужно перезаключить, потому что условия сильно изменились, прежде всего, в части защиты прав пользователей нежилых помещений в отношениях с «Водоканалом», а не в пользу «Водоканала», — объясняет Юлия Артемьева, директор Филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».
Кроме того, она призывает всех арендаторов установить приборы учета холодной и горячей воды: «В период пандемии, собственники, не имея приборов учета, обращались за положенным им перерасчетом.
А с этим всегда большие сложности: «Водоканал» запрашивает документы, которые позволяют подтвердить, что действительно деятельность не осуществлялась, что помещение не убиралось, что никакого потребления воды не было.
Если есть прибор учета, таких проблем не будет».
Также важно помнить о том, что далеко не все вещества можно сливать в канализацию. Например, если владелец кафе или ресторана не установит жироуловители, он может столкнуться с серьезными неприятностями.
«Водоканал» вправе проверить контрольный колодец, если помещение имеет самостоятельный выпуск в систему коммунальной канализации, или качество стока, который отводится от помещения, и, если что не так, начислить плату за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения.
Заключать договор электроснабжения с «Петербургской сбытовой компанией» тоже придется самостоятельно.
«Несколько лет назад была проведена глобальная работа по подтверждению мощности в помещениях, принадлежащих городу. «Ленэнерго» выдало несколько тысяч актов о технологическом присоединении, которые подтверждали мощность в помещениях, готовых к сдаче потенциальным арендаторам.
Мы договорились с городом и «Ленэнерго» о том, что эти перечни актов о технологическом присоединении будут у нас, и, соответственно, арендаторам помещений в городе не нужно будет предоставлять техническую документацию для заключения договора», — вспоминает Дмитрий Белоусов, начальник управления по работе с непромышленными потребителями АО «Петербургская сбытовая компания».
- Но время идет, ситуация меняется, в аренду сдаются новые помещения, которые не входили в этот перечень, и энергетики вновь сталкиваются с тем, что не удается найти актуальных актов о технологическом присоединении помещений, которые сейчас сдаются в аренду.
- «В таких случаях зачастую мы вынуждены отказывать потребителю в заключении договора, пишем ему о том, что необходимо обратиться в сетевую организацию или в КУГИ за тем, чтобы этот документ получить, потому что без него у нас нет возможности заключить договор аренды», — разводит руками Дмитрий Белоусов.
- «Прежде чем арендовать помещение, которое кажется привлекательным по своему местоположению, нужно выяснить, какая мощность на этом объекте имеется», — советует Белоусов.
У предпринимателей, которые захотят устроить энергоемкое производство в жилых домах старого фонда, а в ряде случаев это может быть даже, например, пекарня, скорее всего возникнет проблема нехватки мощностей.
Придется обращаться в «Ленэнерго», чтобы заключить новый договор о техприсоединении.
Это дополнительные работы, дополнительные затраты, иногда весьма серьезные, потому что подводка дополнительной мощности может быть сопряжена с работами по вскрытию тротуара.
- Елена Шевчук, специально для «Фонтанки.ру»
- «Покупай у своих» — это проект по поддержке малого бизнеса Петербурга: карта, на которой предприниматели могут самостоятельно себя отметить, рассказать о своих товарах и услугах и, по желанию, предложить читателям скидку по промокоду FONTANKA.
- Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга
фото: Михаил Огнев
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Офисы меряются услугами
Традиционный обязательный набор услуг, предлагаемых арендаторам, уже сложился. Дополнительные услуги зависят от множества параметров бизнес-центра (БЦ) и могут разниться. Конкурентная битва за клиента рождает новые предложения.
«Когда начинается конкуренция, управляющие вступают в соревнование и каждый выдумывает, что может», – утверждает управляющий партнер «Ай-Би Групп» Сергей Игонин. Так в офисных центрах, например, появился бесплатный интернет.
На очереди – другие сервисы.
Стандартные сервисы
Услуги, которые БЦ предлагают клиентам, можно условно разделить на обязательные и необязательные. Среди обязательных (кроме, понятно, эксплуатационных) – три основные: связь, организация питания, парковка.
Причем вопрос, можно ли отнести парковку к разряду услуг, – спорный. Большинство БЦ, рекламируя свои услуги, упоминают парковку в перечне сервисов.
Однако ряд экспертов протестуют: парковка – одна из технических характеристик.
«Высококачественные интернет и телефония, в сущности, уже не сервис, а обязательное и первостепенное условие для БЦ. Пункт питания также необходим на каждом объекте, чтобы люди не тратили много времени на обед.
Причем питание должно быть качественным и недорогим, иначе арендаторы предпочтут обедать вне БЦ или непосредственно в офисе, что негативно скажется на рабочем процессе.
Удобная и вместительная парковка, особенно если она рассчитана и на гостей, – это комфорт, который арендаторы ценят», – перечисляет основные сервисы директор по развитию VMB Trust Валерий Хламкин.
Организация питания на территории БЦ напрямую зависит от его местоположения.
«Если офисный центр расположен на окраине города, на его территории обязательно надо организовать профессиональный кейтеринг с полным циклом, – поясняет руководитель отдела офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Анна Романова. – Еда должна готовиться там.
Если он расположен в центральной части города, собственники могут предусмотреть другой вариант (например, привозная кухня или небольшое кафе) или не организовывать питание вообще (в том случае, если рядом есть кафе или рестораны, которые будут востребованы у арендаторов).
Например, „Невский Плаза“ отказался от кейтеринга. С одной стороны, рядом с ним много точек общепита, с другой – у ресторанов традиционно ставка аренды в два-три раза ниже средней по БЦ. Так что собственникам офисных центров невыгодно сдавать помещения под общепит, хотя большинство из них все-таки это делают».
Объем услуг связи, по данным компании «ВестКолл», определяется составом будущих арендаторов, их потребностями в связи, архитектурой офисного пространства.
По словам менеджера по связям с общественностью Северо-Западного филиала компании «МегаФон» Людмилы Чеховой, в пакет основных телекоммуникационных услуг входят фиксированная телефонная связь и фиксированный интернет, мобильная телефонная связь и мобильный интернет.
Причем, отмечает она, «ведется индивидуальная работа с каждым арендатором, выразившим желание организовать корпоративную мобильную связь, – подбор тарифа и оборудования для мобильного интернета под нужды клиента».
Сегодняшняя практика работы управляющих компаний – заключение договоров с несколькими поставщиками услуг связи, чтобы иметь возможность предложить арендаторам тот вариант, который им требуется.
«Классовые» сервисы
Набор обязательных услуг зависит от класса объекта. «В перечне стандартных – организация зоны питания, а в БЦ класса „А“ желательны две такие зоны или три объекта: столовая днем (из расчета одно посадочное место на пять работающих), возможно, VIP-зона и кафе, где могут обслуживаться и сторонние посетители, например проводятся встречи», – говорит Сергей Игонин.
Набор услуг связи, по мнению операторов, от классности не зависит. «Арендаторы могут потребовать любые услуги фиксированной связи – начиная с телефонной линии, интернета, сети VPN MPLS и заканчивая услугами ЦОД в комплексе», – замечает Людмила Чехова.
В компании «ВестКолл» подчеркивают: невозможно предоставлять арендаторам услуги разного качества в зависимости от класса офисного центра: «Объем потребления зависит от масштабов и финансовых результатов владельцев бизнеса.
Как показывает опыт, эффективность зависит не от того, где размещен офис, но от умения делать бизнес». Скорее от классности зависит количество операторов на объекте: для БЦ класса «А» два провайдера обязательны, для класса «В» – желательны, конкретизирует Игонин.
Однако многие арендаторы приходят уже со своими провайдерами, и управляющие не возражают: у нас рынок арендатора. То есть количество провайдеров может быть любым.
Существуют и другие стандартные услуги, зависящие от класса. «В классе „А“ обязательны переговорные, конференц-залы, для класса „В“ конференц-зал – уже необязательный сервис, – перечисляет Игонин. – Банкоматы – общее место. Остальные сервисы зависят от класса, размера площадей и численности работающих».
«На мой взгляд, многое зависит еще и от собственника или управляющей компании, – добавляет руководитель отдела маркетинга и рекламы „МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости“ Елена Плахтий.
– Например, на каждом из наших объектов, вне зависимости от класса, организованы зоны free Wi-Fi, есть стойки reception, кафе или рестораны, велопарковки, несколько вендинговых аппаратов».
«Безусловно, сервис, предоставляемый БЦ, зависит от его класса. Но тут речь идет не о количестве услуг, а об их качестве. Охрана и reception присутствуют в БЦ как класса „А“, так и класса „С“. Однако в первом случае это будет профессиональная охрана и секретарь, который владеет несколькими языками, а во втором – человек с улицы и девушка-студентка», – резюмирует Анна Романова.
Необязательные сервисы
Часто управляющие стараются «посадить» в БЦ отделение банка, филиал страховой компании, организовать курьерские службы. «Страховые услуги пользуются спросом у арендаторов.
Управляющая компания отбирает определенного страховщика, который может предоставить не только качественный сервис, но и преференции.
Востребованы нотариальные услуги, банкоматы и терминалы по оплате различных услуг», – делится наблюдениями директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис.
К дополнительным услугам Скаландис относит также заказ авиа- и железнодорожных билетов, бронирование гостиниц, заказ канцелярии и сувениров к Новому году, вызов такси, курьерские услуги, косметический ремонт, доставку воды и обедов. Популярны карты БЦ, предоставляющие различные скидки, генеральная уборка, мытье окон, озеленение офиса, хранение зимних шин, отчет о входе-выходе сотрудников, организация рабочего пространства. И это не полный перечень.
«Многие БЦ предлагают сервисы, связанные с сопутствующими услугами, – продолжает Валерий Хламкин. – К примеру, в некоторых работают нотариусы, на первых этажах располагаются торговые точки по продаже канцтоваров или свежей прессы. Есть услуги, которые напрямую не связаны с профессиональной деятельностью арендаторов, но они полезны и удобны: аптека, химчистка, банк».
Анна Романова дополняет: есть БЦ, которые не просто заинтересованы, а нуждаются в дополнительных сервисах: «К примеру, „Пулково Скай“ расположен достаточно далеко от метро, поэтому здесь востребована услуга доставки арендаторов от станции метро в офис и обратно. В БЦ, работающих далеко от центра города, зачастую востребована химчистка, в некоторых – салоны красоты. Цветы и подарки тоже пользуются спросом у арендаторов офисных площадей, расположенных на окраинах».
Операторы связи также предоставляют корпоративным клиентам в БЦ дополнительные услуги по своему профилю: недорогие вызовы, в том числе видео, по всему миру (принцип IP-телефонии), управление расходами на корпоративную связь с разделением звонков абонентов на служебные и личные, запрет или разрешение звонить абонентам клиента по определенным направлениям, оповещение клиентов о смене номера и т.д., рассказывает Людмила Чехова.
Большинство дополнительных услуг, уточняет руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Олег Громков, работают и на внешнего клиента: для арендатора их наличие не слишком принципиально, скорее оно может послужить привлекательным фактором при выборе конкретного БЦ.
Очень необязательные сервисы
Единой точки зрения, насколько нужен конференц-зал в БЦ, у специалистов нет, хотя подобных помещений в городе не хватает.
Обеспечить равномерную загрузку конференц-зала в БЦ только за счет арендаторов – непростая задача, здесь может работать только эффект масштаба, полагает Олег Громков.
«Кроме того, конференц-залы в деловых центрах будут конкурировать с инфраструктурой соседствующих бизнес-отелей», – считает он.
«Лишь 15% арендаторов интересуются наличием конференц-зала в БЦ. В основном это услуга для класса „А“», – отмечает заместитель генерального директора Maris|CBRE Надежда Ермишина. «Ни в одном из наших объектов классов „А“, „В“ и „В+“ нет конференц-зала, – уверяет Елена Плахтий.
– В них „сидят“ крупные арендаторы, многие из них имеют свои конференц-пространства, и потребность в такой услуге отсутствует».
Полной загрузки конференц-залов нет, зачастую они простаивают, констатирует Валерий Хламкин: «Наличие конференц-зала свидетельствует прежде всего о высоком классе БЦ и востребовано далеко не всеми арендаторами».
Анна Романова убеждена, что все зависит от девелопера, который начинает проект: «Никто не гарантирует, что конференц-зал будет востребован, особенно если рядом есть подобные помещения. Те, кто организует конференц-зоны, воспринимают это как косвенный доход. Ставки их аренды – 1-1,2 тыс. рублей в час, что значительно ниже, чем в специализированных конгрессных и выставочных центрах».
Аналогичные споры идут вокруг вопроса об обязательности сервисов, связанных со спортом и фитнесом. На взгляд специалистов, это не есть решающий момент при выборе помещения. «Скорее поставщики спортивных, развлекательных, банковских, страховых услуг заинтересованы размещать свои офисы в крупных офисных центрах, привлекая тем самым клиентов из числа арендаторов», – говорит Громков.
Были случаи, когда якорным арендатором площадей в БЦ становился фитнес-центр (БЦ «Сити Центр»), вспоминает Романова.
«Для арендаторов это плюс, но для девелопера – большая нагрузка на паркинг при невысокой ставке аренды.
Поэтому собственники не всегда идут на то, чтобы сдавать помещения подобным операторам», – объясняет она. «Люди в БЦ приходят в первую очередь работать», – подытоживает Сергей Игонин.
Плата за услуги
Часть сервисов входит в арендную плату, часть – оплачивается дополнительно. «Например, по договору уборка производится два раза в неделю.
Если арендатор хочет, чтобы она была каждый день или осуществлялась поддерживающая уборка, это оплачивается дополнительно», – замечает Наталья Скаландис.
По данным Анны Романовой, в ставке, как правило, учтены такие эксплуатационные расходы, как охрана, reception, уборка общих зон (при этом по отдельному договору можно получить и услугу уборки собственного офиса арендатора).
Но телекоммуникационные услуги, питание, парковка в большинстве случаев в ставку не входят. «На наших объектах в стоимость аренды включены доступ к Wi-Fi в определенных зонах и услуга „Консьерж-сервис“. Цена остальных сервисов для арендаторов рассчитывается отдельно», – рассказывает Елена Плахтий.
«Наличие дополнительных сервисов практически не влияет на арендную ставку. Дополнительные сервисы могут выступать аргументом арендодателя при повышении арендных ставок или при переговорах с потенциальными арендаторами», – рассуждает Валерий Хламкин.
По словам Сергея Игонина, собственник заинтересован в том, чтобы дополнительные сервисы приносили дополнительную стоимость в арендную ставку, влияли на классность, что опосредованно опять-таки увеличит ставку.
«Сервисные арендаторы (например, кафе) платят значительно более низкую ставку, чем другие арендаторы аналогичной площади», – подчеркивает Олег Громков.
По этой причине собственники БЦ заинтересованы в сдаче им наименее привлекательных площадей, например расположенных на последних этажах или не имеющих окон.
«Но если оператор общепита ориентируется и на внешний спрос, то для него предпочтительнее расположиться на первом этаже, в идеале – с отдельным входом.
В таком случае ресторан будет полноценным арендатором», – комментирует Романова. Мало того, если сервисное предприятие занимает большую площадь (например, около 600 из 3500 кв.
м), то его, замечает Скаландис, можно отнести даже к якорным арендаторам.
В перечне сервисных компаний общепит – на особом положении. По мнению Хламкина, желающих открыть кафе в БЦ всегда много – управляющие могут выбирать. С другой стороны, уточняет Игонин, это единственный сервисный оператор, для которого делаются скидки.
Чего хотят клиенты
Арендаторы предсказуемы: в первую очередь их интересуют наличие парковки, организация питания и услуги связи. По информации Людмилы Чеховой, в перечне услуг связи наиболее востребованы «Мобильная АТС» или «Мобильный ассистент», предоставляющие возможность перенаправить входящий звонок.
«Нередко арендаторы, меняя БЦ, хотят на новом месте продолжать работать с оператором, ранее предоставлявшим им услуги. Такие запросы удовлетворяются, и на объекте появляется новый оператор. Но в некоторых случаях зайти со своим клиентом в новый БЦ весьма непросто.
Собственник (управляющая компания) предлагает „арендовать“ канал у существующего оператора БЦ. Естественно, это увеличивает стоимость услуг для потребителя со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Налицо конфликт и репутационные издержки», – поделились специалисты «ВестКолл».
«Арендаторов интересует в первую очередь арендная плата, потом – соседи, набор инженерии, локация. Даже наличие общепита неважно: крупные компании создают собственные столовые. Когда сотрудников 200 человек, это вполне можно организовать», – добавляет Сергей Игонин.
Очень интересует арендаторов парковка. «Естественно, с их точки зрения, чем больше парковочных мест, тем лучше. Однако существуют среднестатистические требования, которых придерживаются управляющие. В центральной части города парковочный индекс – одно машино-место на 100 кв. м арендопригодных площадей, на окраинах – одно машино-место в среднем на 40 кв. м», – поясняет Анна Романова.
Что на новенького?
Периодически в БЦ появляются новые услуги. Например, компания «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости» регулярно опрашивает арендаторов об их нуждах и чаяниях.
Но, как считает Надежда Ермишина, скорее следует говорить о расширении линейки уже существующих услуг, например увеличивается количество точек общепита или расширяются услуги администраторов БЦ. «ВестКолл» также напоминает о новых услугах связи – интеллектуальных, вроде виртуальной АТС, программы «Аренда ПО».
К разряду относительно новых услуг Наталья Скаландис относит «Кофе-леди». «Также присутствует на рынке, но пока не распространена услуга аренды рабочего места», – отметила она.
И этот процесс, полагают эксперты, продолжится. «В ситуации дефицита арендаторов дополнительные сервисы становятся преимуществом, поэтому мыслительный процесс не останавливается и новые услуги будут появляться», – не сомневается Валерий Хламкин. Однако, подчеркивает Анна Романова, для удержания арендаторов в первую очередь необходимо качественно выполнять уже существующие услуги.
«Мы планируем, что упростятся услуги связи и появятся новые, которые будут экономить расходы клиентов: развитие бизнеса приведет их к потребности в новых услугах», – говорит Людмила Чехова.
На взгляд Сергея Игонина, со временем в стандартный набор войдут Wi-Fi, безлимитный интернет – все, что связано с современными технологиями. В то же время, признает он, интернет уже отобрал у управляющих компаний услуги типа заказа билетов, курьерской доставки.
«То, что набор услуг будет расширяться, очевидно, – размышляет Игонин. – В переговорных, вероятно, появится аппаратура, с помощью которой можно проводить в том числе видеоконференции, по мере развития мобильности будут создаваться коворкинг-центры.
Продолжит совершенствоваться организация питания, возможно, откроются специальные зоны для общения». А главным двигателем этого процесса выступит все та же конкуренция за клиента.
Санкт-Петербург