Застройщики могут с полным правом сказать, что все эти санкции, карантины, закрытие границ стали благом для рынка, которому после введения эскроу-счетов предрекали печальное будущее.
Даже покупатели квартир оказались в выигрыше – цены на недвижимость растут и, покупая сегодня, с большой долей вероятности можно заработать завтра.
Как же так получается, ведь, наоборот, в начале прошлого года казалось, что мир катится в тартарары и строительство неминуемо споткнется о новые реалии.
Запретный плод принес доход
Эксперты-аналитики гадают, сколько продлится ажиотаж на рынке недвижимости, чем завершится. Но уже можно подводить итоги. «Любые крупные политические события приводят к изменениям в экономике.
Новые санкции обычно приводят к колебаниям курса рубля, росту инфляции и иногда – к возникновению дефицита тех или иных товаров.
А это, в свою очередь, влияет на цены на жилье в том числе», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Прошлый год начался ростом курса доллара, что практически всегда ведет к повышению спроса на рынке новостроек, держатели валюты бегут покупать подешевевшую для них недвижимость. Держатели рублей бегут туда же, чтобы сохранить свои сбережения.
Почти все эксперты прогнозировали повышения ключевой ставки и стоимости ипотеки. Потом пришел коронавирус и «обнулил» этот эффект.
Но стабильность на рынке уже была нарушена, а нестабильность – это как раз то прекрасное состояние, когда можно или много заработать, или много потерять, этакий стимулятор процессов на рынке новостроек.
В то же время усиливались санкции со стороны Европы и США. Больших зримых проблем в российской экономике они не принесли. Но заставили богатых россиян понервничать. Думается, немало миллиардеров были напуганы реальной и потенциальной потерей своих активов за рубежом.
Даже те, кто не попал в санкционные списки, могли оказаться под пристальным вниманием карательных финансовых органов Запада. В интернете легко можно найти истории, как санкции прилетали ничего не подозревающим предпринимателям.
Эта ситуация в немалой степени повлияла на активизацию элитного рынка, который слабо зависит от ипотечной политики государства и потому на него не оказало сильного влияния введение льготной ипотеки – основные сделки в элитке проходят без привлечения ипотечных средств, да и лимит в 12 млн рублей отсекает дорогие покупки.
В результате продавцы элитки неплохо заработали по итогам года. Так, ГК «Еврострой» увеличила объем продаж в денежном выражении на 56% по сравнению с 2019 годом. Сумма среднего чека в элитном сегменте выросла на 12% – с 46,9 млн рублей в 2019-м до 52,5 млн рублей в 2020-м.
Безусловно, свою роль сыграла изоляция, закрытие границ. Миллиарды рублей, которые должны были уйти на путешествия и отдых, остались в карманах россиян. Их лишились туроператоры, гостиницы, перевозчики, но часть этих денег плавно перетекла на рынок недвижимости.
Льготная госипотека добавила инвестиционной привлекательности новостройкам. Цены выросли. Заговорили про ажиотаж на рынке. Да, если сравнивать с первым полугодием, когда покупатели дружно ушли в самоизоляцию, спрос вырос.
Но по итогам года количество сделок сократилось в Петербурге на 5,7% (76,2 тыс. ДДУ), в Ленобласти на 9% (21,6 тыс. ДДУ). Дешевая ипотека и ослабление карантина привели к тому, что в декабре было заключено в три раза больше ДДУ, чем в мае (11,6 тыс. и 4 тыс.
соответственно)! Логично, что, видя растущий спрос, застройщики легко поднимали цену, а россияне на этой волне халявы и усталости от самоизоляции, как бандерлоги, покупали квартиры.
«Я убежден, что, если бы не госипотека в том виде, в той форме, которую мы видим сейчас, роста цены на недвижимость не было бы в принципе», – отмечает гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Вечные ценности
Впрочем, в этой огромной бочке меда-2020 осталось место и для солидной ложки дегтя, которая заставляет реалистов смотреть в будущее без иллюзий.
«Больший ущерб благосостоянию страны и граждан наносят продолжающиеся карантинные меры, растущая инфляция, сокращение реального сектора экономики и увеличение безработицы, – отмечает Надежда Калашникова.
– В ближайшее время стоит ожидать дальнейшего повышения цен на недвижимость, но не из-за протестов или санкций, а по объективным причинам. Уровень предложения в прошлом году серьезно просел, доступная ипотека существенно повысила спрос.
Дефицит рабочей силы и подорожание строительных материалов также негативно влияют на ценообразование».
За год количество строящихся многоквартирных домов в Петербурге сократилось на 113 штук – минус 18,3%. Такие данные приводят аналитики ДОМ.РФ.
Как санкции отразятся на рынке недвижимости
Из-за падения рубля увеличится спрос на жилье, цены вырастут, а доступность ипотеки снизится
Санкции и последовавшее за ними падение рубля могут привести к подорожанию ипотеки, считают эксперты рынка недвижимости, опрошенные РБК. Банки в первую очередь окажутся в зоне риска. Банки выдают ипотечные кредиты, а после планируемой отмены долевого строительства они станут держателями эскроу-счетов, на которых будут храниться средства покупателей квартир.
Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски
Финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников отмечает, что пока девелоперы работают в нормальном режиме. Он полагает, что проблемы могут возникнуть в сфере ипотечного кредитования. Влияние санкций серьезно ощутят крупные банки, в том числе лидеры в сфере ипотечного кредитования.
Это отразится на строительной отрасли. Уже второй год подряд главным драйвером роста на рынке недвижимости является ипотека. Доля сделок с жильем с применением ипотечного кредитования растет. Сейчас на ипотеку приходится до 65% сделок.
Возможности банков из-за снижения капитализации будут ограничены.
Многие эксперты сходятся во мнении, что падение рубля приведет к росту спроса на недвижимость.
Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик подчеркивает, что вложение средств в недвижимость — это единственный инструмент, при помощи которого рядовые россияне могут попытаться сохранить сбережения.
Если падение курса рубля будет долгим, кризисный спрос на жилье постепенно угаснет, а на рынке недвижимости наступит застой.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая полагает, что санкции повлияют на застройщиков и рынок ипотеки косвенно, через ухудшение экономической ситуации. Рубль подешевел из-за падения котировок акций российских компаний.
По ее словам, в России, которая сильно зависит от импорта, укрепление доллара неизменно приводит к подорожанию всего, в том числе к повышению цен на стройматериалы. Платежеспособность покупателей жилья при этом падает.
Эксперт отмечает, что ускорение инфляции и затруднение доступа российских банков к дешевым западным займам не позволит дальше снижать ключевую ставку ЦБ и станет серьезным препятствием для повышения доступности ипотеки.
По словам Литинецкой, в санкционном списке нет отечественных девелоперских компаний, однако их акции все равно упали на международных биржах. В частности, акции ГК «Эталон» просели на 11%, акции ЛСР — на 9%. Акции подешевели из-за того, что инвесторы не могут предсказать, кто окажется следующим.
Глава департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдар Галеев полагает, что на застройщиков новые обстоятельства тоже повлияют. Он говорит, что из-за снижения стоимости акций российских компаний, попавших под санкции, и падения объемов их выручки вырастет стоимость финансирования девелоперских инвестпроектов.
Он рекомендует девелоперам радикальный выход: заморозить проекты и оценить их для последующей продажи. Другие эксперты настроены более оптимистично. Глава отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба считает, что рынок недвижимости сможет справиться со стрессом благодаря своей инерционности.
Она убеждена, что повышенная волатильность на финансовом рынке, вызванная эмоциональным эффектом, в ближайшее время сойдет на нет. По словам эксперта, после резких колебаний курсов валюты обычно идет период коррекции.
Поэтому снижение курса рубля, и его влияние на инфляцию, в итоге могут быть недостаточно значительными для коррекции денежной политики ЦБ.
Почти половина кредитов россиян оформляется на покупку жилья
Продажный метр: почему летом должны измениться цены на квартиры и когда наступит лучшее время для покупки
В прошлом году резкое увеличение активности покупателей на вторичном рынке жилья столицы привело к заметному росту цен. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с апрелем прошлого года средняя цена предложения 1 кв.
м на вторичке старой Москвы выросла на 18,8%, усреднённая стоимость объекта — на 12,7%.
Правда, уже в начале этого года средние ценники сделок в популярных районах с относительно бюджетным жильём снизились на 200–300 тысяч рублей и остаются пока на том же уровне.
— В данный момент рынок жилья перегрет. Совсем скоро он столкнётся с дефицитом платёжеспособного спроса. 2020 год в этом отношении был феноменальным.
Мы давно занимаемся юридическим сопровождением сделок по купле-продаже недвижимости, и такого наплыва, как в прошлом году, ещё не было — ни в кризис 2014-го, ни ранее.
Весной этого года спрос начал падать, количество сделок сокращается, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Юрист обращает внимание, что лето — традиционно мёртвый сезон для рынка городской недвижимости. Поэтому, по его мнению, цены здесь точно остановятся, а может быть, даже просядут в пределах 5%.
— По нашим наблюдениям, пик роста цен был пройден ещё в конце прошлого года. Кроме того, мы считаем, что экспозиция на вторичке будет постепенно восстанавливаться. В таких условиях продавцы не смогут повышать ценники, как они делают при дефиците предложения.
Но, с другой стороны, сокращения стоимости вторичных квартир также не ожидается. Уровень спроса на недвижимость остаётся высоким.
В марте компания получила на 25% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в феврале, в апреле их количество выросло ещё на 5%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По его словам, весьма активной остаётся группа ипотечных покупателей. Многие из них сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам. Кроме того, значительной остаётся доля так называемых консервативных инвесторов. Они приобретают квартиры ради сохранения своих сбережений. К этой категории относится каждая седьмая сделка на вторичке.
Сергей Шлома считает, что в ближайшей перспективе сильного изменения цен на вторичное жильё ждать не стоит. Даже если квартиры и начнут дешеветь, то произойдёт это крайне медленно и поначалу почти незаметно для непрофессионалов рынка недвижимости.
На его взгляд, похожая ситуация уже складывалась ранее, когда после скачка спроса в конце 2014-го цены на вторичном рынке стали постепенно снижаться. Причём этот процесс продолжался в течение нескольких лет — с 2015-го по 2018 год.
Затем активность покупателей резко выросла — и жильё вновь начало дорожать.
— Да, цены на вторичном рынке жилья перегреты. Но их подстёгивает высокий спрос. В начале мая наблюдался некоторый спад интереса со стороны покупателей, но после праздников он снова восстановился. Спрос сейчас соответствует традиционному апрелю, то есть высокий.
Сейчас прямо чувствуется покупательский голод, когда люди стремятся сохранить и преумножить свои накопления. Стимулом, безусловно, является доступная ипотека.
Но при этом покупателей с наличными стало на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По её прогнозам, рост цен не остановится. Можно ждать лишь небольшой временной стагнации. В дальнейшем стоимость жилья снова пойдёт вверх. По итогам года рост цен составит порядка 20%.
— Сдержать коррекцию стоимости не получится, и в течение 2021–2022 годов она должна скорректироваться как минимум на 5%. Это не выйдет из общего повышательного тренда, но залоговых квартир на рынок может выйти до 3% от его общего объёма. Это очень много, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Возможное повышение ключевой ставки ЦБ и свёртывание программы льготной ипотеки приведёт к серьёзному снижению спроса — на 40–50%.
Такое мнение высказал заместитель директора департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его словам, сейчас рост цен на первичку останавливается.
После 1 июля цены могут быть снижены на 5%, а в переоценённых проектах до 10%. Такое удешевление коснётся в основном экономкласса.
— Мы рекомендуем воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией и приобрести квартиру этим летом. Ведь в сентябре — после окончания сезона отпусков — потребители свыкнутся с подорожавшей ипотекой и жильё перестанет дешеветь. Цены снова пойдут вверх, и квартиры подорожают на 10–15%, — считает Валерий Кочетков.
По итогам I квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках стал ниже на 6% по стране, если сравнивать данные с аналогичными показателями прошлого года.
В свою очередь объём предложения по России в I квартале стал выше на 14%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 26%.
Такие цифры приводит руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Впрочем, серьёзного снижения цен он пока не ожидает. Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов и рост цен на стройматериалы повышают себестоимость недвижимости.
Такого же мнения придерживается и представитель компании «Мегалит-Охта групп» Андрей Кириллов. Однако и для роста цен, по его мнению, предпосылок тоже нет. Таким образом, по его прогнозу, стоимость жилья останется на нынешнем уровне.
Правда, по мнению Дмитрия Алексеева, возможно появление на рынке специальных предложений от застройщиков. Например, систем скидок или собственных программ ипотеки по сниженным ставкам.
— Экономика постепенно восстанавливается, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов, — остаётся.
Поэтому жильё в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребованно у покупателей даже в условиях роста цен. Исходя из этого, ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.
Жильё на первичном рынке не станет дешевле, но сейчас, до 1 июля, ещё есть возможность оформить ипотеку по льготной ставке, — отметил коммерческий директор компании GloraX Руслан Сырцов.
Куда вложить 500 тысяч рублей: самые перспективные инвестиции мая
Если недвижимость приобретается с использованием программы с господдержкой, то тянуть с покупкой не стоит. Если планируется 100-процентная оплата, то лучше подождать.
Так считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
По его словам, о падении цен говорить не приходится, но может быть небольшая коррекция в зависимости от класса и успешности каждого конкретного проекта. Хуже придётся именно тем проектам, в которых доля ипотечных сделок выше 80%.
— Могу предположить, что во второй половине года — после отмены программы господдержки —стоимость жилья начнёт «отскакивать».
Но не напрямую, а, например, через субсидирование ипотечных ставок застройщиками, когда они платят комиссии банкам за снижение ставок для потребителей. Кто-то пойдёт в классические акции, скидки и спецпредложения.
Что касается роста цен, то прошлый год показал нам рост в среднем 25%. Думаю, в этом году он будет менее стремительным, можно рассчитывать на 6–10%, и будет меняться в зависимости от стадии строительной готовности объектов.
По нашим прогнозам, в 2021 году ситуация с ценами на жильё кардинально не изменится ни в сторону уменьшения стоимости квадратного метра, ни в сторону её увеличения, — комментирует коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Алексей Кричевский считает, что если есть срочная необходимость в решении жилищного вопроса, то ждать не стоит. Он уверен, что столько низкой ставки по ипотеке в России больше не будет. ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять на 0,25–0,5 пункта уже в июне.
По словам аналитика, сравнительный анализ аренды и вторички показывает, что выгоднее снимать. Конечно, при условии, если в это время копить деньги, вкладывая в доходные финансовые инструменты.
Экономист уверен: это выгоднее, чем брать ипотеку и платить за неё в полтора раза больше ежемесячно, чем за аренду.
Новые санкции США – к чему готовиться рынку недвижимости России?
Москва, 03.07.2021, 18:35:36, редакция ПРОНЕДРА.РУ, автор Светлана Леварова.
Американский Минфин официально объявил 6 апреля о том, что вводит очередной пакет санкций в отношении ряда чиновников, миллиардеров и топ-менеджеров из Российской Федерации.
За этим моментально последовало обрушение котировок акций наших компаний, наряду с чем валютный рынок зафиксировал резкое ослабление позиций курса рубля.
Отечественные аналитики рассуждают сейчас о том, каким будет влияние новых санкций со стороны Америки на доступность ипотеки и жилья, а также на девелоперские проекты в России.
Участники рынка недвижимости России озвучили свои прогнозы относительно того, как способен отразиться на их дальнейшей деятельности и показателях бизнеса заметно ослабевший рубль. Рассказали эксперты и о том, с какими изменениями либо сложностями столкнутся на фоне новых санкций США застройщики и потенциальные покупатели жилой недвижимости в России.
Америка стремится к снижению заинтересованности инвесторов любыми российскими компаниями
По словам управляющего партнера «Метриума» и участницы партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, бумаги ряда девелоперских структур России на международных биржах рухнули, невзирая на то, что ни эти компании, ни их руководители, в новом «черном списке» США не фигурируют. Акции ЛСР упали в цене на девять, а «Эталона» — на 11 процентов, привела примеры эксперт.
«Все дело в том, и это важно четко сегодня понимать, что стратегия администрации Дональда Трампа ориентирована на существенное снижение степени заинтересованности инвесторов любыми российскими компаниями, — поясняет Литинецкая. — Инвесторам неизвестно доподлинно, кто на очереди, и именно по этой причине просадку продемонстрировали акции огромного множества «игроков» из России».
В обозримой перспективе, подчеркивает представитель CBRE, сложившаяся ситуация способна в значительной степени затруднить доступ наших девелоперов на зарубежные рынки капитала, хотя значение их для отрасли в целом – совсем минимальное. На рынке недвижимости России американские санкционные меры рискуют отразиться, по мнению аналитика, исключительно косвенно – несколько ухудшится экономическая обстановка.
После того как упали котировки акций РФ, тут же ослаб курс рубля. Наша страна по-прежнему во многом зависима сегодня от импорта, и каждое укрепление позиций долларом и евро неизбежно влечет за собой повышение цен. Повышение на все виды продукции, включая и стройматериалы, подчеркивает Мария Литинецкая.
Серьезно страдает в итоге платежеспособность среди потенциальных покупателей объектов жилой недвижимости. Огромными препятствиями для снижения ключевой ставки регулятора и повышения уровня доступности ипотеки, следовательно, станут:
- ускорение инфляции;
- существенное затруднение доступа российских банков к дешевым западным займам.
Санкции США грозят банкам-лидерам ипотеки
Финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников отмечает, что присутствие той или иной компании на бирже в значительной степени расширяет ее возможности, успешно играя на репутацию среди контрагентов и клиентов. Однако, о критичном влиянии на работоспособность речь здесь не идет — хотя бы потому, что рынок недвижимости отличается прежде всего локальностью.
«Насколько мне известно, на сегодняшний день абсолютно все публичные структуры, осуществляющие свою деятельность в девелоперском бизнесе, по-прежнему продолжают функционировать в обычном режиме, и никакие трудности они пока еще не испытали, — констатировал эксперт. — Намного более серьезно на строительном секторе способно отразиться воздействие обстоятельств на крупные банковские учреждения, подпавшие под американские санкции, в том числе я имею в виду и нынешних лидеров в ипотечном кредитовании».
Ипотека по итогам уже второго года кряду выступает в качестве основного драйвера спроса, и доля сделок с ней в России все время растет. Сегодня она составляет около 65 процентов. За сокращением капитализации грозит последовать ограничение возможностей банков в данной сфере.
Кроме этого, в силу вступят скоро поправки в 214-ФЗ, и банки автоматически станут тогда единственным источником финансирования проектов девелоперов и держателями эскроу-счетов, где будет идти накопление финансов, полученных от покупателей квартир в новостройках до ввода домов в строй.
Такие вопросы как готовность российских банков к полноценной замене своим финансированием механизмов привлечения средств по ДДУ и доверие населения к банковскому сектору в целом были открытыми еще задолго до очередного введения Америкой санкций. И если негатив от санкций не нивелируют в кратчайшие сроки, то вопросы эти уже скоро станут намного более острыми, прогнозирует Дмитрий Трубников.
Доходы россиян не позволят им приобретать жилье
Управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик указала в свою очередь на то, что падение курса рубля и повышение евро с «американцем», вне всяких сомнений, только подстегнут сейчас спрос на объекты недвижимости в России. Дело в том, что мы говорим здесь о единственном инструменте, при помощи которого рядовые соотечественники могут пытаться спасать собственные финансовые сбережения, резко теряющие в цене.
Следовательно, повышение спроса повлечет за собой:
- более активное поглощение появляющихся на рынке недвижимости предложений;
- снижение уровня конкуренции;
- возможность удерживания цен для продавцов посредством предоставления меньших дисконтов.
Стоимость объектов недвижимости в России, естественным образом, начнет расти, поясняет специалист. В том случае, если наблюдаемое сегодня падение фондовых рынков России затянется, за повышением спроса на объекты недвижимости следует ожидать очередного застоя на этом рынке.
«Все желающие купить квартиры уже успеют это сделать, а уровни доходов остальных потенциальных покупателей станут попросту чересчур низкими для того, чтобы у них была реальная возможность успешно решить актуальные жилищные вопросы», — резюмировала эксперт.
Спросу на загородную недвижимость прогнозируют падение
В прогнозе Дмитрия Таганова, возглавляющего аналитический центр «Инком-Недвижимость», говорится о том, что какие-то глобальные изменения на первичном рынке жилой недвижимости в российской столице за новыми санкциями со стороны Белого дома последуют едва ли. Ряд крупных предпринимателей, безусловно, лишились своих средств, однако, ущерб понесли в данном случае исключительно их собственные интересы, но никак не рынок недвижимости как таковой.
Макроэкономическая ситуация, однако, может серьезно усложниться, если в перспективе речь пойдет об индивидуальных, а не о так называемых секторальных санкциях, которые касаются различных сфер промышленности. Между тем, введение их может оказать на российский рынок недвижимости только косвенное влияние, подчеркивает Дмитрий Таганов.
Следствиями санкционных мер для отдельных промышленных секторов страны могут стать, по его словам, сокращение численности рабочих мест, урезания премий и иных выплат-бонусов.
«На фоне весьма заметного снижения платежеспособности нации спрос на недвижимость, разумеется, упадет. В большей степени это затронет загородное жилье, и без того находящееся в настоящее время в состоянии стагнации.
Что же касается новостроек, то этот сегмент чувствует себя сегодня довольно комфортно.
Особенно показательно то, что именно на протяжении последних нескольких лет, то есть когда санкции активно действовали, мы фиксировали просто колоссальное повышение объема предложений на «первичке» и в столице, и в Подмосковье», — резюмировал руководитель «Инком-Недвижимости».
Покупателей жилья привлечет на рынок ослабление рубля
Недвижимость в Российской Федерации всегда была и продолжает оставаться сегодня одним из наиболее надежных активов для сохранения финансов во время всевозможных экономических и политических катаклизмов, подытоживает в свою очередь президент девелоперского «Инграда» Павел Поселенов.
Кардинальные изменения внешнеполитической ситуации произошли не вчера, но как 2017-й, так и начало текущего года продемонстрировали не только наличие, а и рост стабильного и платежеспособного спроса. Не без влияния, к слову, такого фактора как снижение ставок по ипотеке. Восстановление спроса рынок увидел меньше чем за четыре года.
Эксперт полагает, что за ослаблением рубля последует рост спроса, и на рынок выйдут покупатели, планировавшие покупки квартир, но опасавшиеся девальвации российской валюты.
Однако, прежде всего, специалисты рекомендуют скрупулезно и ответственно подходить к выбору застройщика – он должен быть надежным, обладать диверсифицированным портфелем и опытом качественного взаимодействия как с продуктами, так и с их ценами.
Ранее портал «Пронедра» информировал, что по итогам минувшего года в России ввели 79,2 миллиона квадратных метров жилья.
Что будет с рынком недвижимости под новыми санкциями
Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.
- «РБК-Недвижимость» попросила участников рынка поделиться прогнозами о том, как отразятся санкции и ослабление российской валюты на рынке недвижимости, каких изменений ждать застройщикам и покупателям жилья.
- «Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»
- Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%.
Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков.
В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.
На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль.
Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья.
Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.
«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»
— Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.
Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования.
Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%.
Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.
Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию.
Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом.
Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.
«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»
Марина Толстик, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»
— Падение рубля и рост доллара и евро совершенно точно подстегнут спрос на недвижимость, потому что это единственный инструмент, с помощью которого рядовой гражданин нашей страны может попытаться спасти свои сбережения, стремительно теряющие в цене. Соответственно, рост спроса вызовет более быстрое поглощение выставленных предложений, снижение конкуренции и возможность для продавцов удерживать цены, предоставляя меньший дисконт. Естественным образом цены на недвижимость подрастут.
- Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.
- «Упадет спрос на загородную недвижимость»
- Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:
— Нельзя сказать, что инициативы американских властей приведут к каким-то глобальным изменениям на первичном рынке жилья в столичном регионе. Да, отдельные крупные предприниматели потеряли часть своих средств, но пострадали их личные интересы, а не рынок недвижимости в целом.
Однако макроэкономическая ситуация может сильно усложниться, если будут введены не индивидуальные, а так называемые секторальные санкции, затрагивающие разные отрасли промышленности.
Но их введение может повлиять на рынок недвижимости лишь косвенным образом.
Следствием санкций в некоторых отраслях промышленности может стать сокращение рабочих мест, премиальных выплат и иных зарплатных бонусов.
Из-за падения платежеспособности населения уменьшится спрос на недвижимость, причем в большей степени это коснется загородного жилья, которое и сейчас находится в состоянии стагнации.
А вот сегмент новостроек чувствует себя вполне комфортно.
И что особенно показательно, именно в последние несколько лет (как раз, когда действовали санкции) мы фиксировали колоссальный рост объема предложения на «первичке» как столицы, так и Подмосковья.
«Ослабление рубля привлечет на рынок покупателей жилья»
Павел Поселенов, президент девелоперской группы «Инград»
— Недвижимость в нашей стране была и остается одним из самых надежных активов для сохранения средств в периоды политических и экономических катаклизмов. Внешнеполитическая ситуация изменилась не вчера, однако 2017 год и начало 2018-го показали наличие и рост стабильного платежеспособного спроса, в том числе и за счет снижения ипотечных ставок. Менее чем за четыре года спрос восстановился.
Возможно, ослабление рубля вызовет повышение спроса и выход на рынок тех покупателей, кто планировал покупку и опасается девальвации национальной валюты. В любом случае сейчас важно сделать выбор в пользу надежного застройщика с диверсифицированным портфелем, который умеет качественно работать и с продуктом, и с ценой.
«Девелоперские проекты фигурантов вряд ли пострадают»
Сергей Лобжанидзе, директор аналитической платформы bnMAP.pro:
— Санкции вводятся не впервые.
Принятые ранее меры против крупнейших банков не выявили значительного влияния на рынок жилья: роста ставок по ипотечному кредитованию не отмечено, наоборот, ставки планомерно снижаются, доля ипотечных сделок растет. Рынок жилой недвижимости в основном ориентирован на внутреннего покупателя. Поэтому от новых санкций пострадают в первую очередь компании, торгующие на мировых рынках.
Да, в новом санкционном списке фигурируют компании, в составе которых есть девелоперские структуры, — это холдинги «Базовый элемент» и «Ренова». Их дочерние подразделения сегодня ведут активное строительство в Москве, Подмосковье и некоторых регионах России.
Продукт этих компаний ориентирован в основном на внутренний рынок — как подтверждает анализ сделок по их проектам, спрос в основном локальный. Таким образом, санкции не должны оказать значительного влияния на развитие данных проектов.
Даже наоборот, на рынке возможен рост спроса в ряде сегментов жилой недвижимости со стороны эмигрантов и «обратных переселенцев».
«Покупатели постараются сохранить сбережения в недвижимости»
Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»
— Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не отреагировать на факторы внешней политики.
Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы.
Реакция покупательской активности, скорее, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастет необходимость сохранить свои сбережения.
Но в долгосрочной перспективе новые санкции еще более усложняют экономическую конъюнктуру страны, что, безусловно, не обнадеживает российский бизнес. Удешевление российской валюты как следствие обвала российских индексов на 9% из-за внешнего давления отразится на платежеспособности населения, покупательная способность будет снижаться.
Кроме того, есть вероятность, что ЦБ увеличит ключевую ставку, а это может повлечь удорожание стоимости кредитных ресурсов, в частности ипотеки и кредитных линий для застройщиков, что повлечет изменение цены предложения. Таким образом, прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья, который сейчас сохраняет напряженную стабильность, сложно, а значит, сложно прогнозировать динамику развития рынка.
«Девелоперские проекты подорожают»
Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG
— Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.
В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п.
Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа.
Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.
«Внешний шок может отсрочить запланированные законодательные инициативы»
Ольга Широкова, директор департаментов консалтинга и управления продажами жилых проектов Knight Frank
— С одной стороны, рынок недвижимости значительно более стрессоустойчивый, и тут мы в гораздо более выгодном положении, чем рынок акций или валют.
И на краткосрочные потрясения девелоперы, инвесторы и покупатели просто не успевают реагировать. С другой стороны, если, например, говорить о рынке жилой недвижимости Москвы, то здесь хватает своих раздражителей.
Это и значительный объем предложения, и законодательные инициативы, и отголоски изменений в банковском секторе.
Возможно, имея в основе своей объективные предпосылки и получив дополнительный субъективный импульс, рынок жилой недвижимости окажется в зоне нестабильности. А возможно, сегодняшний внешний шок поспособствует смягчению регулирования рынка и отсрочке/отмене ряда запланированных на лето 2018 года законодательных инициатив.
«Быстрой реакции рынка недвижимости ждать не стоит»
Владимир Сергунин, партнер Colliers International
— Маловероятно, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список.
Однако в случае если санкции повлияют на операционную деятельность крупных игроков российской экономики (как падение котировок «РУСАЛ» после оповещения о возможном дефолте), это может вызвать дальнейшее разбалансирование валютных курсов и негативное давление на финансовый рынок и экономику в целом.
Одновременно объявленная программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых подпали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости. При этом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, реакция на изменения обычно происходит в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит.
«Застройщики должны научиться адаптироваться к изменениям»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
— Рынок недвижимости прошел через перипетии, связанные с политической турбулентностью и санкциями, и новости о расширении круга компаний, попадающих в санкционный список, уже не вызывают таких последствий, как раньше.
Бизнес научился жить в новых условиях, и, несмотря на то что никакой политической разморозки в сторону России не наблюдается, улучшения, произошедшие в нашей экономике за последнее время, положительно влияют на внутренний спрос.
Основные проблемы в сегменте недвижимости сейчас находятся в другой плоскости.
Это необходимость выстраивать процессы в условиях плотного рынка и реформирования отрасли, что требует от застройщиков эффективного менеджмента и умения адаптироваться под изменения.
Компенсирующим фактором является внедрение более доступной ипотеки. Условия привлекательны для российских реалий, не говоря уже о коммерческом субсидировании процентных ставок.
«Ставки аренды торговой недвижимости могут снизиться»
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL
— Для недвижимости плюс заключается в том, что после девальвации российской валюты в 2014 году арендный рынок перешел в рублевую зону и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. Тем не менее наиболее ощутимым для рынка коммерческой недвижимости может оказаться эффект от дальнейшего продолжительного ослабления рубля.
Компании-экспортеры могут приостановить свои планы по расширению офисных площадей или переезду в более качественные помещения. Компании-импортеры могут поставить на паузу развитие своих логистических платформ.
Компании, имеющие займы в валюте, будут вынуждены их рефинансировать в рубли: в результате стоимость банковского финансирования для них увеличится. Может увеличиться рост потребительских цен, что отрицательно скажется на покупательной способности россиян.
Учитывая, что ставки аренды торговой недвижимости, как правило, зависят от товарооборота, это может привести к снижению ставок аренды торговых помещений. Все перечисленное будет иметь эффект только в случае продолжительного ослабления рубля.
Учитывая текущий уровень курса рубля, влияние на инфляцию будет ограниченным: с высокой вероятностью уровень инфляции сохранится около 4%-ного целевого уровня ЦБ. Эффект переноса курса на инфляцию, согласно последним оценкам ЦБ, составляет 0,10–0,12.
Если текущие котировки рубля сохранятся, зафиксировав примерно 10%-ное ослабление к доллару США, с 57 до 63, то к инфляции на горизонте 12 месяцев прибавится 1,0–1,2 пункта. Предположим, что если других изменений не будет, то это приведет к росту инфляции до 5% через год.
Затем валютный эффект будет выпадать из инфляции, возвращая ее к 4%. При таком сценарии ЦБ, вероятно, будет медленнее снижать процентные ставки.
Такой сценарий нам видится довольно негативным. Как правило, за резкими колебаниями валюты следует период коррекции. Поэтому и ослабление рубля, и его эффект на инфляцию, вероятно, будут значительно меньшими и не вызовут коррекции в денежной политике ЦБ. А эмоциональный эффект и, как результат, повышенная волатильность на финансовом рынке сойдут на нет в ближайшее время.
Источник